THM NH GIÁ QUYN S DNG T D ÁN CAO C VN PHÒNG TRUNG TÂM THNG MI CN H CAO CP TRN HNG O CHO MC ÍCH GÓP VN U T

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG – TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP TRẦN HƯNG ĐẠO CHO MỤC ĐÍCH GĨP VỐN ĐẦU TƯ” Sinh viên thực hiện:VÕ THỊ HOÀNG KHƯƠNG Mã số sinh viên: 07135035 Lớp: DH07TB Ngành:Quản lý thị trường bất động sản -Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN - - VÕ THỊ HOÀNG KHƯƠNG “THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG – TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP TRẦN HƯNG ĐẠO CHO MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ” Giáo viên hướng dẫn: Ths Trần Đình Lý Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: -Tháng 07 năm 2011- TÓM TẮT  Sinh viên thực hiện: Võ Thị Hoàng Khương, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài thực hiện: “THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG – TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP TRẦN HƯNG ĐẠO CHO MỤC ĐÍCH GĨP VỐN ĐẦU TƯ” Giáo viên hướng dẫn: Thạc sỹ Trần Đình Lý, Giảng viên Khoa Kinh Tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Hiện nay, hoạt động TĐG ngày thể vai trị quan trọng thơng qua việc xác định giá trị thực tế BĐS, đưa BĐS với giá trị thật giao dịch thị trường, từ góp phần phát triển thị trường BĐS nhanh ổn định Đối tượng TĐG BĐS tài sản có giá trị lơn có đặc trưng tính dị biệt, cố định, khan hiếm… nên việc xác định giá trị phức tạp.Tuy nhiên lĩnh vực mẻ kinh tế Sự non trẻ kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế làm cho hoạt động TĐG nước ta cịn nhiều hạn chế khó khăn Xuất phát từ lý em tiến hành nghiên cứu đề tài “THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG – TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP TRẦN HƯNG ĐẠO CHO MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ” Đề tài tập trung vào nghiên cứu số nội dung chính: Tìm hiểu đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản cơng ty Thẩm định giá Thương Tín - SCRValuation Tìm hiểu thực trạng phân khúc thị trường cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, hộ cao cấp Ứng dụng cách thức qui trình thẩm định giá BĐS độc lập xác định giá trị quyền sử dụng đất cao ốc Trần Hưng Đạo dựa sở lý luận phương pháp TĐG Đề tài đạt kết qủa định Nhận biết hoạt động TĐG BĐS công ty Thẩm định giá Thương Tín – SCRValuation Đã áp dụng phương pháp thặng dư so sánh ứng dụng quy trình TĐG cơng ty Thẩm định giá Thương Tín để ước tính giá trị thị trường quyền sử dụng đất cho BĐS 289A Trần Hưng Đạo phường Cô Giang quận Đã chứng minh phương pháp thực khoa học hệ thống sách pháp luật, thị trường bất động sản công khai rõ ràng hoàn chỉnh Và kết thẩm định giá sở giúp cho khách hàng có khả kêu gọi nguồn đầu tư cao hiệu để nhanh chóng hồn thành cơng trình trung tâm thương mại - cao ốc văn phòng LỜI CẢM ƠN Con xin chân thành cảm ơn Ba, Mẹ người thân gia đình ln u thương, nâng đỡ, dìu dắt động viên suốt trình học tập Con xin khắc ghi Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, tồn thể q thầy tận tình dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào sống Em xin cảm ơn Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến thầy Trần Đình Lý nhiệt tình quan tâm hướng dẫn, giúp đỡ dẫn cho em suốt trình thực tập hoàn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Cơng ty Thẩm Định Giá Thương Tín đồng thời gởi lời cảm ơn đặc biệt đến anh chị phòng thẩm định giá tạo điều kiện tận tình giúp đỡ cho em thời gian thực tập Quý Công ty Xin gởi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản lý thị trường BĐS khóa 2007, BCH Đoàn- LCH SV khoa QLĐĐ&BĐS người bạn thân giúp đỡ chia sẻ với suốt trình học tập sinh hoạt trường Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2011 VÕ THỊ HỒNG KHƯƠNG CƠNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THƯƠNG TÍN 25 Lý Thường Kiệt, phường 7, quận Tân Bình, TP HCM ĐT : (08) 971 8541– Fax : (08) 971 8542 GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP V/v thực luận văn tốt nghiệp ♣ Họ tên sinh viên : VÕ THỊ HOÀNG KHƯƠNG Ngành : QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Niên khóa : 2007 - 2011 Đề tài thực : “THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CAO ỐC VĂN PHÒNG – TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – CAO ỐC TRẦN HƯNG ĐẠO CHO MỤC ĐÍCH GĨP VỐN ĐẦU TƯ” Thời gian thực tập : từ 14/02/2011 đến 14/6/2011 Nơi thực tập: CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THƯƠNG TÍN – SCRVALUATION Địa : số 25 Lý Thường Kiệt, Phường 7, Quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh Ý kiến quan thực tập: TP Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng 08 năm 2011 GIÁM ĐỐC MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Khái lược Bất động sản (BĐS) I.1.1.1 Khái niệm I.1.1.2 Thuộc tính bất động sản: I.1.1.3 Đặc trưng bất động sản: I.1.1.4 Phân loại bất động sản: .6 I.1.2 Khái lược Thị Trường Bất động sản (TT BĐS) I.1.2.1 Khái niệm I.1.2.2 Đặc trưng TT BĐS .7 I.1.2.3 Phân loại TTBĐS I.1.3 Khái lược Thẩm Định Giá Bất Động Sản (TĐG BĐS) I.1.3.1 Khái niệm I.1.3.2 Cơ sở giá trị TĐG BĐS 10 I.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 11 I.1.3.4 Các nguyên tắc TĐG .12 I.1.3.5 Các phương pháp TĐG 15 I.2 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THƯƠNG TÍN(SCRV) 23 I.2.1 Giới thiệu sơ lược Cơng ty Thẩm định giá Thương Tín-SCRValuation 23 I.2.1.1 Sự hình thành sở pháp lý 23 I.2.1.2 Cơ cấu tổ chức 25 I.2.1.3 Lĩnh vực hoạt động 25 I.2.2 Hoạt động thẩm định giá Công ty SCRValuation 26 I.2.2.1 Quy trình thẩm định giá công ty Cổ phần thẩm định giá SCRValuation 27 I.2.2.2 Báo cáo thẩm định giá 28 I.2.3 Đánh giá hoạt động thẩm định giá 29 I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .29 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 29 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu .29 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .31 II.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, VĂN PHÒNG CHO THUÊ, CĂN HỘ TẠI TP HỒ CHÍ MINH 31 II.1.1 Sơ lược Quận 1, TP Hồ Chí Minh 31 II.1.1.1 Giới thiệu điều kiện tự nhiên Quận .31 II.1.1.2 Ưu Quận so với TP Hồ Chí Minh 32 II.1.1.3 Ưu Tp Hồ Chí Minh so với nước 32 II.1.2 Thực trạng thị trường trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, hộ TP HCM 33 II.1.2.1 Tổng quan kinh tế Việt Nam năm 2010 33 II.1.2.2 Tổng quan kinh tế Tp Hồ Chí Minh năm 2010 34 II.1.2.3 Thực trạng thị trường trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, hộ TP HCM năm 2010 Quý năm 2011 35 II.2 THẨM ĐỊNH GIÁ CAO ỐC TRẦN HƯNG ĐẠO .45 II.2.1 Nhận biết bất động sản thẩm định (BĐS TĐ) 45 II.2.1.1 Tình trạng pháp lý 46 II.2.1.2 Vị trí: .47 II.2.1.3 Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật: Quyền sử dụng đất 50 II.2.1.4 Cơ sở giá trị thẩm định giá 54 II.2.1.5 Các nguyên tắc sử dụng thẩm định giá 54 II.2.1.5 Phương pháp thẩm định giá .55 II.2.1.6 Căn pháp lý 55 II.2.1.6 Thông tin bất động sản cần định giá .55 II.2.2 Thẩm định cao ốc Trần Hưng Đạo theo phương pháp thặng dư 56 II.2.2.1 Phương thức tiến hành thẩm định giá 56 II.2.2.2 Thông tin thu thập thị trường .56 II.2.2.3 Tiến hành thẩm định 62 II.2.2.4 Kết thẩm định giá 67 II.2.3 Thẩm định quyền sử dụng cao ốc Trần Hưng Đạo theo phương pháp so sánh 67 II.2.3.1 Phương thức tiến hành 67 II.2.3.2 Thu thập thông tin tài sản so sánh gần tài sản thẩm định .68 II.2.3.3 Ứng dụng phương pháp so sánh 70 II.2.4 Những điều kiện điều khoản gắn với kết TĐG .73 II.2.5 Đánh giá nhận xét .73 Kết luận .75 Kiến nghị: 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH SÁCH CÁC PHỤ LỤC DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ♣ BĐS TĐG BĐS SS BĐS TĐ TP HCM TT BĐS GTQSĐ TTTM DT đất DTSD GTCL TLCLCL CLCL ĐGXD QSDĐ RB : : : : : : : : : : : : : : : : bất động sản thẩm định giá so sánh bất động sản thẩm định giá thành phố hồ chí minh thị trường bất động sản giá trị quyền sử dụng đất trung tâm thương mại diện tích khn viên đất diện tích sử dụng giá trị lại tỉ lệ chất lượng lại chất lượng lại đơn giá xây dựng quyền sử dụng đất rao bán DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH ♣ Trang Bảng biểu: Bảng 01: Các bước tiến hành thẩm định giá BĐS .27 Bảng 02: Tổng quan kinh tế Việt Nam qua năm 33 Bảng 03: Thông số kỹ thuật cao ốc Trần Hưng Đạo 50 Bảng 04: Chi tiết mục đích sử dụng tầng Cao ốc 51 Bảng 05: Đơn giá xây dựng Cao ốc 56 Bảng 06: Đơn giá xây dựng tầng hầm 56 Bảng 07: Tỷ suất lợi nhuận công ty .57 Bảng 08: Tổng hợp liệu giá thuê TTTM 61 Bảng 09: Tổng hợp liệu giá bán hộ 61 Bảng 10: Thông số quy hoạch chi tiết cao ốc 62 Bảng 11: Quy trình triển khai dự án hoạt động năm 2010-2013 65 Bảng 12: Tổng doanh thu dự án 65 Bảng 13: Chi phí xây dựng chi phí hoạt động 66 Bảng 14: Chi phí lãi vay dự án 66 Bảng 15: Tổng chi phí ước tính dự án 67 Bảng 16: Kết TĐG theo PP thặng dư 67 Bảng 17: Đơn giá xây dựng nhà xưởng, liên kế 70 Bảng 18: Thông tin tài sản so sánh phân tích định tính 71 Bảng 19: Phân tích định lượng 72 Bảng 20: Kết TĐG theo phương pháp so sánh .73 Biểu đồ Biểu đồ 01: Chỉ số giá tiêu dùng tăng 12 tháng năm 2010 .34 Biểu đồ 02: Chỉ số giá tiêu dùng tăng theo ngành 12 tháng năm 2010 35 Biểu đồ 03: Thị trường sơ cấp theo quận, Q1/2011 36 Biểu đồ 04: Thị trường sơ cấp theo hạng, Q1/2011 36 Biểu đồ 05: Nguồn cung tương lai thị trường TP HCM, 2012- 2014 trở 37 Biểu đồ 06: Tiền thuê trung bình hàng tháng TTTM Quý 1-2 /2010 38 Biểu đồ 06: Tỷ lệ bỏ trống hộ dịch vụ Quý 1-2-3/2010 40 Biểu đồ 08: Tình hình hoạt động thị trường theo hạng, Q1/2011 40 Biểu đồ 09: Tình hình hoạt động hộ dịch vụ (tất hạng), Q1/2010 – Q1/2011 41 Biểu đồ 10: Nguồn cung tương lai giai đoạn 2011 – 201 42 Biểu đồ 11: Diện tích thực thuê tỷ lệ trống văn phòng cho thuê TP.HCM 43 Biểu đồ 11: Tình hình thị trường văn phòng cho thuê Q1/2011 43 Biểu đồ 12: Tình hình thị trường (tất hạng), Q1/2010 – Q1/2011 44 Biểu đồ 13: Nguồn cung tương lai giai đoạn từ 2011 đến 2013 trở 45 Sơ đồ Sơ đồ 01:Cơ cấu tổ chức Công ty SCRValuation 25 Sơ đồ 02:Cơ cấu phòng thẩm định giá công ty SCRValuation 25 Hình ảnh Hình 01:Sơ đồ vị trí bất động sản 48 Hình 02: Hiện trạng BĐS TĐ 49 Hình 03:Phối cảnh cao ốc Trần Hưng Đạo 49 Công ty Địa Ốc Sài Gòn điều chỉnh tiêu quy hoạch-kiến trúc chức cơng trình xây dựng khu 289A Trần Hưng Đạo – 74A Hồ Hảo Hớn (mở rộng), P.Cơ Giang – Q.1 (Trên khu đất có diện tích khoảng 4250 m2) Sở Quy hoạch – Kiến trúc có ý kiến sau: Tại địa điểm này, UBND TP có văn số 8441/UBND –ĐTMT ngày 05/12/2007 chấp thuận đề xuất Sở Quy hoạch – Kiến trúc văn số 4512/SQHKT-QHKTT ngày 02/11/2007 với tiêu quy hoạch-kiến trúc gồm; - Chức công trình: Căn hộ - Thương mại - Dịch vụ - Quy mơ tầng cao: 25 ÷30 tầng - Chiều cao cơng trình: khoảng 120m - Mật độ xây dựng: tối đa 70% - Hệ số sử dụng đất: 12 ÷13 - Diện tích sàn xây dựng dành cho hộ: khoảng 24.000 m2 Tiếp đó, Tổng Cơng ty Địa Ốc Sài Gòn (đơn vị UBND Q.1 đề xuất làm chủ đầu tư thực dự án xây dựng công trình địa điểm UBND TP chấp thuận văn số 7396/UBND –ĐTMT ngày 31/10/2007) có số đề nghị sau: - Chuyển chức cơng trình xây dựng từ “Căn hộ - Thương mại Dịch vụ” thành “Trung tâm thương mại – Văn phịng cho th” khơng có chức - Mật độ xây dựng: 55% ÷60% - Hệ số sử dụng đất: 15 ÷15,5 Thực đạo UBND TP xem xét đề nghị Tổng Công ty Địa Ốc Sài Gòn, ngày 04/12/2007, Sở QHKT tổ chức họp với UBND Q.1 thống số nội dung, cụ thể sau: - Trường hợp chủ đầu tư có phương án đền bù hợp lý, thu xếp chỗ tái dịnh cư cho hộ phạm vi dự án địa điểm khác, bố trí tái định cư chỗ, ủng hộ điều chỉnh chức cơng trình xây dựng thành Trung tâm thương mại - Văn phịng cho th (khơng có chức ở) Do khơng có chức ở, đề xuất hệ số sử dụng đất cơng trình tối đa 14 (tương tự với cơng trình khách sạn Metropole khu vực góc đường Trần Hưng Đạo Nguyễn Cư Trinh UBND TP chấp thuận hệ số 14) Các tiêu khác KT-QH theo tiêu UBND TP chấp thuận nêu - Trường hợp dự án có bố trí hộ ở, chủ đầu tư thực theo tiêu KT-QH UBND TP chấp thuận, hệ số sử dụng đất khoảng 12 ÷13 Chủ đầu tư áp dụng hai phương án nêu để nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình Sở Quy hoạch – Kiến trúc kính trình UBND TP nội dung để xem xét, đạo Nơi nhận: - Như trên; - Sở KH-ĐT; - Sở TN-MT; - Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn (41Sương Nguyệt Ánh, P.Bến Thành, Q.1) - Lưu : HC, QHKTT TF: 12811/07 CVĐ; 8887/07 CVĐ; 13596/07 CVĐ; ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KT GIÁM ĐỐC PHÓ GIÁM ĐỐC (Đã ký) Hồ Quang Tồn CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc _ GIẤY CHỨNG NHẬN ĐẦU TƯ Số: 41121000061 Chứng nhận lần đầu: ngày 12 tháng 02 năm 2008 Căn Luật Đầu tư ngày 29 tháng 11 năm 2003; Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư; Căn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 17 tháng năm 2003, Nghị định số 24/2007/NĐ-CP ngày 14 tháng 02 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; Căn Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận đầu tư hồ sơ kèm theo TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN nộp ngày 11 tháng 12 năm 2007 hồ sơ bổ sung nộp ngày 26 tháng 12 năm 2007; Tờ trình số 100/TTr-SKHĐT ngày 04 tháng 01 năm 2007 Công văn số 766/SKHĐT-DN ngày 05 tháng 02 năm 2007 Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh, ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH: Chứng nhận: TỔNG CƠNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN; Giấy phép đăng ký kinh doanh số 103446 cấp ngày 29 tháng 06 năm 1998 Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh; trụ sở đặt số 41 Sương Nguyệt Ánh, phường Bến Thành, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; Đại diện bởi: Ơng NGUYỄN TÍN TRUNG; chỗ nay: số 123 Nguyễn Đình Chiểu, phường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh, chức danh: Tổng Giám đốc Thực dự án đầu tư với nội dung sau: Điều Tên dự án đầu tư: TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ- VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ CĂN HỘ CAO CẤP Điều Mục tiêu quy mô dự án: xây dựng cao ốc trung tâm thương mại dịch vụ - văn phòng cho thuê hộ cao cấp Điều Địa điểm thực dự án: số 289A đường Trần Hưng Đạo - số 74A đường Hồ Hảo Hớn, phường Cô Giang, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Diện tích đất dự kiến sử dụng: 4250 m2 Điều Tổng vốn đầu tư: 1.770.983.000.000 đồng (một ngàn bảy trăm bảy mươi tỷ chín trăm tám mươi ba triệu đồng) Trong đó, vốn Cơng ty góp để thực dự án 291.300.000 (hai trăm chín mươi mốt tỷ ba trăm triệu đồng) Điều Thời hạn hoạt động dự án 50 (năm mươi) năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tư Điều 6.Tiến độ thực dự án: dự kiến vòng 03 (ba) năm sau: - Tháng 11 năm 2007 đến tháng 12 năm 2007: thực cơng tác đền bù, giải phóng mặt - Tháng 01 năm 2008 đến tháng năm 2008: công tác tháo dỡ chung cư cũ, dọn mặt - Tháng năm 2008: thời gian khởi cơng - Tháng năm 2010: thời gian hồn thành đưa vào hoạt động Các điều kiện ràng buộc hoạt động dự án: - Chủ đầu tư có trách nhiệm tiến hành thủ tục để sử dụng đất dự án theo quy định pháp luật hành đất đai - Về phương án quy hoạch - kiến trúc xây dựng dự án, chủ đầu tư phải thực theo ý kiến đạo Ủy ban nhân dân thành phố Thông báo số 405/TB-VP ngày 14 tháng năm 2007 Công văn số 8441/UBND-ĐTMT ngày 05 tháng 12 năm 2007 theo hướng dẫn có trách nhiệm thực thi tuyển kiến trúc quy định Thông tư 05/2005/TT-BXD ngày 12 tháng năm 2005 Bộ Xây dựng hướng dẫn thi tuyển kiến trúc công trình xây dựng - Sau cấp Giấy chứng nhận đầu tư, chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, lập thiết kế theo quy định trình thẩm định làm cho việc lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình theo quy định pháp luật xây dựng - Chủ đầu tư phải lập phương án di cư, tái định cư phải lấy ý kiến nhân dân sinh sống khu số 289A đường Trần Hưng Đạo - số 74A đường Hồ Hảo Hớn, phường Cô Giang, quận 1, Ủy ban nhân dân quận chấp thuận trước phê duyệt triển khai thực dự án lập phương án bồi thường giải phóng mặt trước thẩm định trình quan thẩm quyền phê duyệt - Chủ đầu tư tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình trình để thẩm định phê duyệt theo quy định pháp luật xây dựng pháp luật nhà ở; nêu rõ phương án quản lý khai thác trách nhiệm chủ đầu tư sau hoàn thành dự án đưa vào sử dụng - Theo quy định pháp luật bảo vệ mơi trường, chủ đầu tư phải có cam kết bảo vệ mơi trường trình Ủy ban nhân dân quận xem xét, xác nhận trước triển khai dự án - Việc thiết kế công nghệ xử lý trạm xử lý nước thải dự án phải đạt tiêu chuẩn Việt Nam môi trường TCVN6772-2000 Việc khai thác nguồn nước xả nước thải dự án phải tuân thủ quy định Nghị định số 149/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2004 Chính phủ quy định việc cấp phép thăm dò, khai thác, sử dụng nguồn tài nguyên nước, xả nước thải vào nguồn nước - Chủ đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định bảo vệ môi trường Luật Bảo vệ mơi trường có hiệu lực từ ngày 01 tháng năm 2006 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Bảo vệ môi trường - Chủ đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định Thơng tư hướng dẫn có liên quan; đặc biệt quy định điều kiện vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Chủ đầu tư hoàn toàn chịu trách nhiệm chất lượng, an tồn cơng trình, phịng chống cháy nổ, bảo vệ mơi trường q trình xây dựng vận hành cơng trình theo quy định pháp luật, đồng thời phải tuân thủ quy định khác pháp luật Việt Nam liên quan - Dự án sau 12 (mười hai) tháng kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà không triển khai dự án chậm tiến độ 12 (mười hai) tháng so với tiến độ thực dự án quy định Giấy chứng nhận đầu tư quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư có quyền định chấm dứt hoạt động dự án, trừ trường hợp tạm ngưng giãn tiến độ thực dự án theo quy định Điều Các ưu đãi dự án: - Dự án hưởng ưu đãi theo Nghị số 34/2007/NQ-CP ngày 03 tháng năm 2007 Chính phủ số giải pháp để thực việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp - Doanh nghiệp miễn thuế nhập hang hóa nhập theo quy định Luật Thuế Xuất khẩu, Thuế Nhập số 15/2005/QH11 ngày 14 tháng năm 2005 Nghị định số 149/2005/NĐ-CP ngày 06 tháng 12 năm 2005 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế Xuất khẩu, Thuế Nhập Điều Giấy chứng nhận đầu tư có hiệu lực từ ngày ký lập thành 03 (ba) gốc; cấp cho TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN, đăng ký Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh gửi Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh (sao y gửi theo Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2006 Chính phủ quy định)./ TM ỦY BAN NHÂN DÂN KT CHỦ TỊCH PHĨ CHỦ TỊCH (Đã ký) Nguyễn Hữu Tín ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Số: 3183 /QĐ-UBND TP Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng năm 2008 Độc lập - Tự - Hạnh phúc _ QUYẾT ĐỊNH Về thu hồi đất để tổ chức bồi thường, giải phòng mặt chuẩn bị thực dự án xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ - văn phòng cho thuê hộ khu vực chung cư 289A đường Trần Hưng Đạo – 74A Hồ Hảo Hớn khu nhà liên kế hẻm 277 đường Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang, quận ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2003; Căn Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm Căn Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Căn định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2008 Ủy ban nhân dân thành phố Quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thành phố; Xét đề nghị Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường công văn số 4575/TNMT-QHSDĐ ngày 10 tháng năm 2008 Công văn số 5718/ TNMT-QHSDĐ ngày 18 tháng năm 2008, QUYẾT ĐỊNH: Điều Nay thu hồi 4.261,7m2 đất (trong có 2.998m2 đất thu hồi Quyết định số 3143/QĐ-UB ngày 30 tháng năm 2004 Ủy ban nhân dân thành phố) tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng khu vực chung cư 289A đường Trần Hưng Đạo – 74A Hồ Hảo Hớn khu nhà liên kế hẻm 277 đường Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang, quận (danh sách chủ sử dụng đất, diện tích, số thửa, loại đất Ban Bồi thường - giải phóng mặt quận lập ngày 30 tháng năm 2008) để tổ chức bồi thường tái định cư, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị giao cho Tổng Cơng ty Địa ốc Sài Gịn thực dự án Trung tâm thương mại - dịch vụ - văn phòng cho thuê hộ theo Giấy chứng nhận đầu tư số 41121000061 Ủy ban nhân dân thành phố cấp ngày 12 tháng 02 năm 2008 Vị trí, ranh giới khu đất xác định theo Bản đồ trạng vị trí số 658/2007/HĐĐĐKĐTV Trung tâm Kiểm định Bản đồ Tư vấn Tài nguyên Môi trường lập ngày 14 tháng 11 năm 2007 Điều Căn vào điều Quyết định này, Ủy ban nhân dân quận 1, Tổng Cơng ty Địa ốc Sài Gịn, Sở Quy hoạch-Kiến trúc, Sở Xây dựng Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm: 2.1 Ủy ban nhân dân quận 1: - Ban hành Quyết định thu hồi đất cụ thể hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phạm vi dự án tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt khu đất theo quy định - Tổ chức bồi thường đất tổ chức sử dụng 2.2 Tổng Cơng ty Địa ốc Sài Gịn: - Phối hợp với Ủy ban nhân dân quận tiến hành bồi thường tái định cư, giải phóng mặt theo quy định - Thực nội dung quy định Giấy chứng nhận đầu tư số 41121000061 ngày 12 tháng 02 năm 2008 Ủy ban nhân dân thành phố cấp định - Lập, trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy - Lập trình duyệt dự án đầu tư theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà - Lập, trình thẩm định, phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường theo Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ việc Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28 tháng 02 năm 2008 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ 2.3 Sở Quy hoạch - Kiến trúc phối hợp Ủy ban nhân dân quận 1: Hướng dẫn Tổng Công ty Địa ốc Sài Gịnlập, trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy định 2.4 Sở Xây dựng: Hướng dẫn Tổng Công ty Địa ốc Sài Gịnlập trình duyệt dự án đầu tư theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2.5 Sở Tài nguyên Môi trường: - Kiểm định phê duyệt đồ trạng vị trí khu đất theo quy định - Hướng dẫn Tổng Công ty Địa ốc Sài Gịnlập trình thẩm định, phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động mơi trường theo quy định - Trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành định giao đất cho chủ đầu tư, sau hồn tất cơng tác bồi thường giải phóng mặt khu đất theo quy định Điều Quyết định thay Quyết định 3143/QĐ-UB ngày 30 tháng năm 2004 Ủy ban nhân dân thành phố thu hồi tạm giao đất cho Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kinh doanh nhà Sài Gòn để tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị triển khai dự án xây dựng chung cư 289A đường Trần Hưng Đạo – 74A Hồ Hảo Hớn, phường Cô Giang, quận Điều Chánh Văn phòng Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân thành phố, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường, Giám đốc Sở Xây dựng, Giám đốc Sở Kế hoạch Đầu tư, Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận 1, Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường Cô Giang, quận 1, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kinh doanh nhà, Tổng Cơng ty Địa ốc Sài Gịnvà tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./ Nơi nhận: - Như điều 4; - Bộ Tài nguyên Môi trường; - TTUB: CT, PCT; - Tổng Công ty Địa ốc Sài Gịn; - Văn phịng Tiếp cơng dân thành phố; - VPHĐ-UB: PVP/ĐT; - Phòng ĐTMT; - Lưu : VT, (ĐTMT-VH)D.25 TM ỦY BAN NHÂN DÂN KT CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH THƯỜNG TRỰC (Đã ký) Nguyễn Thành Tài PHỤ LỤC 02 STT KẾT CẤU CHÍNH Móng Tường Nền, sàn Kết cấu đỡ mái Mái tole, ngói Mái HIỆN TRẠNG - Lún nhẹ - Lún nhẹ (rạn nứt tường) - Lún nhiều (xé tường) - Lún nặng - Lớp trát chưa bong tróc - Lớp trát bong tróc vài nơi - Lớp trát bong tróc nhiều - Lớp trát bong tróc, nứt tường, mục - Còn tốt - Trầy xước vài nơi - Trầy xước nhiều - Trầy xước nhiều, mòn lớp men, bể nhiều - Cịn tốt - Cong vênh - Cong vênh nhiều - Mục, mối mọt - Còn tốt - Cũ - Cũ (dột nát, bể) - Còn tốt, không thấm - Thấm nhẹ - Thấm vài nơi - Thấm nhiều (Nguồn: Phụ lục – Thông tư liên số 13) % CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 > 90 80 - 90 < 80 > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 PHỤ LỤC 03 Kèm theo Quy định đơn giá bồi thường nhà, vật kiến trúc nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích cơng cộng địa bàn tỉnh Quảng Ngãi Ban hành kèm theo Quyết định số: 177/2008/QĐ-UBND ngày 11/7/2008 UBND tỉnh Quảng Ngãi (Theo phân cấp nhà Thông tư 05-BXD/ĐT ngày 9/02/1993 Bộ Xây dựng) TT Cấp nhà Nhà cấp II.A Nhà khung BTCT, tường gạch, mái bằng; ≤ tầng Nhà cấp II.C (Tương tự nhà cấp 4.1B khơng có WC nhà; ≤ tầng) Khung BTCT BTCT BTCT, sàn mái có chống nóng Gạch men sứ Khung BTCT BTCT BTCT Gạch hoa xi măng Khung BTCT BTCT BTCT Gạch hoa xi măng Khung BTCT BTCT BTCT Kết cấu BTCT Đá Granit tự nhiên BTCT Nhà cấp II.B Cấp II (Tương tự nhà cấp 4.1A mức độ hoàn thiện hơn; ≤ tầng) Mái Nền Nhà cấp I Nhà khung BTCT, tường Cấp I gạch, mái BTCT có chống nóng có tầng trở lên (khơng kể tầng lửng) Sàn Móng BTCT BTCT Cửa Khu WC Hồn thiện Bể xí tự hoại, Mặt ốp đá, Gỗ kính có xí bệt, tường tường khn ngoại ốp gạch men, ngồi nhà sơn vơi lát gạch men Mặt trát Gỗ, kính có Bể xí tự hoại, đá rửa ốp khn ngoại tường ốp gạch gạch men sứ, cửa khung men sứ tường nhà sắt kính sơn vơi Mặt trát Bể xí tự đá rửa ốp Pa nơ kính hoại, tường gạch men sứ, khơng khn ốp gạch tường qt vơi men sứ màu Pa nơ kính khơng khn khơng Tường qt vơi màu tồn Nhà cấp III.A Nhà tầng, khung BTCT tường gạch, mái ngói, mái tơn, trần ván ép trần nhựa Cấp III Nhà cấp III.B (Tương tự nhà cấp 4.2A mức độ hoàn thiện hơn) Mái ngói tơn trần ván ép nhựa BTCT Mái ngói tơn trần ván ép nhựa Pa nơ kính khơng khn Bể xí tự hoại, tường ốp gạch men sứ Tường qt vơi màu tồn Khơng Mái ngói tơn trần ván ép nhựa Gỗ kính Không Tường quét vôi Gạch hoa xi măng Tường gạch chịu lực Không Trần ván ép gỗ ván, mái ngói tơn CửaPa nơ kính Có khu WC Tường quét vôi màu Gạch hoa xi măng Tường gạch chịu lực Khơng mái ngói tơn Cửa gỗ kính Khơng Tường quét vôi màu Tường gạch chịu lực Không mái ngói tơn Cửa gỗ pa nơ ván ép Không Tường quét vôi màu Gạch men sứ Khung BTCT BTCT Gạch hoa xi măng Khung BTCT Nhà cấp IV.A Nhà móng đá, tường gạch chịu lực, mái ngói, lát gạch hoa XM; tầng Nhà cấp IV.B Cấp IV Nhà móng đá, tường gạch chịu lực, mái ngói, lát gạch hoa XM, khơng có sê nơ; tầng Nhà cấp IV.C Nhà móng đá, tường gạch chịu lực, mái ngói, tơn, khơng có sê nơ, ô văng; tầng BTCT Đá chẻ Đá chẻ Đá chẻ Mặt trát đá Bể xí tự rửa ốp gạch hoại, tường men sứ, tường ốp gạch nhà sơn vôi men sứ BTCT BTCT Nhà cấp III.C Nhà tầng, móng, cột BTCT, tường gạch, hiên BTCT, mái ngói tơn, trần ván ép nhựa Gỗ, kính có khn ngoại cửa khung sắt kính Gạch hoa xi măng Láng vữa xi măng Cột BTCT ( Nguồn: Quyết định số: 177/2008/QĐ-UBND ngày 11/7/2008 UBND tỉnh Quảng Ngãi) PHỤ LỤC 04 CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THƯƠNG TÍN 25 Lý Thường Kiệt, phường 7, quận Tân Bình, TP HCM ĐT : (08) 971 8541– Fax : (08) 971 8542 Ngày : / BIÊN BẢN THẨM ĐỊNH HIỆN TRẠNG (THE VALUATION MINUTES) / 2011 Tên khách hàng: Địa điểm thẩm định giá: Thời gian bắt đầu: Thời gian kết thúc: Chuyên viên thẩm định: Nội dung thẩm định giá: Vị trí tài sản Đặc điểm tài sản thẩm định : Ghi chú: Người hướng dẫn Chuyên viên thẩm định PHỤ LỤC 05 CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THƯƠNG TÍN 25 Lý Thường Kiệt, phường 7, quận Tân Bình, TP HCM ĐT : (08) 971 8541– Fax : (08) 971 8542 PHIẾU YÊU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ (**) - Chi Nhánh / Sở Giao Dịch: - Khách hàng yêu cầu: - Địa chỉ: - Mã số thuế khách hàng (nếu có): - Người liên lạc: .Điện thoại: - Địa điểm thẩm định - Mục đích yêu cầu thẩm định : - Giấy tờ pháp lý liên quan đính kèm: (Phiếu giao nhận hồ sơ – PL1 Hợp đồng số…………….) - CAM KẾT CỦA NGƯỜI YÊU CẦU: Cam kết thông tin giấy tờ chủ quyền cung cấp xác, hợp pháp.Chịu trách nhiệm hồn tồn thơng tin, giấy tờ nêu làm kết thẩm định không xác Sẽ nộp đủ phí thẩm định theo biểu phí Cơng ty Thẩm Định Giá Thương Tín quy định 10 Trị giá BĐS tính giá bằng: VNĐ  Lượng vàng SJC USD  TP Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2011 Người yêu cầu (ký tên đóng dấu)  XÁC NHẬN CỦA SGD / CHI NHÁNH Trách nhiệm tốn phí định giá:  SGD / CN chịu trách nhiệm trả phí Cơng ty SCRValuation(*) LÃNH ĐẠO CN/SGD (Ký ghi rõ họ tên)  SGD / CN thu từ khách hàng chuyển trả cho Cơng ty SCRValuation(*)  Cơng ty SCRValuation thu phí trực tiếp từ khách hàng Họ tên CBTD phụ trách: Điện thoại: Fax:: Email : (*) CN/SGD chịu trách nhiệm tốn phí thẩm định vịng 10 ngày kể từ ngày phát hành chứng thư (**) CN/SGD chịu trách nhiệm điền đầy đủ thông tin Phiếu yêu cầu thẩm định giá (bắt buộc) trước chuyển cho công ty SCRValuation PHỤ LỤC 06 PHỤ LỤC 07 BĐS SS BĐS SS BĐS SS BĐS SS ... phân t? ?ch, so s? ?nh đơn vị so s? ?nh chuẩn.Lựa chọn khoảng đến B? ?S SS thích h? ??p Bư? ?c 4: Phân t? ?ch, x? ?c đ? ?nh y? ?u t? ?? kh? ?c bi? ?t tài s? ??n so s? ?nh t? ?i s? ??n c? ??n thẩm đ? ?nh giá t? ?? th? ?c đi? ?u ch? ?nh giá t? ?i s? ??n... l? ?nh v? ?c thời trang kinh doanh ẩm th? ?c nh? ?ntố kích c? ? ?u, trở th? ?nh h? ?nh th? ?c ưa chuộng trung t? ?m C? ?c thương hi? ?u bán lẻ qu? ?c t? ?? Just Cavalli, Jimmy Choo c? ? m? ?t VinCom v? ?o Quý 2/ 2010 Bên c? ? ?nh nhà... Nguồn c? ? ?u cho diện t? ?ch bán lẻ khu trung t? ?m cao, t? ??p trung ngày nhi? ?u thương hi? ?u nư? ?c cao c? ??p đ? ?t doanh thu cao thu h? ?t Trang - 38 - Ng? ?nh: Quản lý thị trường B? ?t Động S? ??n SVTH: Võ Thị Hoàng Khương