MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH VỀ TÌNH HÌNH CUNG ỨNG CĂN HỘ CAO CẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2010 – 2011

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH VỀ TÌNH HÌNH CUNG ỨNG CĂN HỘ CAO CẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2010 – 2011 SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN THỊ MỸ HẠNH 07135019 DH07TB 2007 – 2011 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ MỸ HẠNH MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH VỀ TÌNH HÌNH CUNG ỨNG CĂN HỘ CAO CẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2010 – 2011 Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Duyên Linh (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) - Tháng năm 2011 - LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Báo cáo tốt nghiệp này, trước hết cho gửi đến Ba Má lời ghi ơn chân thành sâu sắc nhất, ba má hết lòng ni dưỡng, dạy dỗ trưởng thành ngày hơm với tất tình u thương Xin cảm ơn người thân gia đình dã yêu thương, giúp đỡ động viên học tập Xin chân thành cản ơn Quý Thầy cô Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, Q Thầy Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản tận tình dạy bảo, truyền đạt cho em kiến thức, học quý báu suốt trình học tập trường để nhờ em vận dụng cách thiết thực, hiệu vào Báo cáo tốt nghiệp công việc sau Xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn đến bảo tận tình Thầy Nguyễn Duyên Linh, thầy trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành Báo cáo tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn quan tâm, giúp đỡ Ban Giám Đốc Công ty Cổ phần Bất động sản – Kiến trúc – Xây dựng Thái Bình Dương tạo điều kiện thuận lợi cho em thực tập công ty Xin gửi lời cảm ơn đến tất bạn sinh viên lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản K33, bạn phòng 16b/B Ký túc xá Đại học Nông Lâm nhiệt tình giúp đỡ, động viên tơi hồn thành đề tài Mặc dù cố gắng hoàn thành luận văn phạm vi khả cho phép chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận cảm thông bảo Qúy Thầy cô bạn Một lần xin chân thành cảm ơn Sinh viên Nguyễn Thị Mỹ Hạnh DANH MỤC VIẾT TẮT           BĐS TTBĐS Tp.HCM NHNN NHTM CAR GDP CPI CBRE VietRees : : : : : : : : : : Bất động sản Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại Hệ số an toàn vốn Tổng sản phẩm Quốc nội Chỉ số giá tiêu dùng Công ty CB Richard Ellis Việt Nam Vietnam Real Estate DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Tình trạng ngập nước Tp.HCM Hình 2.2 Sơng Sài Gòn Hình 2.3 Vị trí cầu Thủ Thiêm Hình 2.4 Tp.HCM thành phố động phát triển nước Hình 2.5 Lãi suất ngân hàng qua giai đoạn Hình 2.6 Thiết kế nội thất hộ cao cấp Trang 22 Trang 23 Trang 24 Trang 26 Trang 38 Trang 48 DANH MỤC BẢNG, BIỂU Bảng 2.1 Gía hộ chào bán quý 4/2010 quý 1/2011 Bảng 2.2 Lượng cung hộ chào bán từ năm 2008 đến quý 1/2011 Bảng 2.3 Tăng trưởng dân số nguồn cung năm Bảng 2.4 Nguồn cung hộ bán Tp.HCM năm 2010-2011 Trang 29 Trang 30 Trang 37 Trang 41 Biểu đồ 2.1 Biểu đồ giá vàng nước qua mốc thời gian Biểu đồ 2.2 Nguồn cung văn phòng cho thuê Tp.HCM quý 1/2011 Biểu đò 2.3 Gía cơng suất thuê từ quý 1/2010 đến quý 1/2011 Biểu đồ 2.4 Dân số Việt Nam qua số mốc thời gian Biểu đồ 2.5 Gía chào bán hộ Biểu đồ 2.6 Tỷ lệ yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ Biểu đồ 2.7 Thời gian vay mong muốn Biểu đồ 2.8 Khả chi trả tối đa hàng tháng Biểu đồ 2.9 Tỷ lệ mua hộ theo quận huyện Tp.HCM Trang 28 Trang 32 Trang 33 Trang 35 Trang 44 Trang 46 Trang 49 Trang 49 Trang 50 TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Một số nhận định tình hình cung ứng hộ cao cấp Thành phố Hồ Chí Minh năm 2010 – 2011.” Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Duyên Linh, Bộ môn Kinh tế học, Khoa Kinh tế, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Năm 2010 diễn khó khăn sách thắt chặt tiền tệ nâng cao lãi suất để kiềm chế lạm phát Chính phủ Điều khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất động sản bị hạn chế Theo thống kê Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng cho vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng cuối năm 2010 235.000 tỉ đồng giảm xuống mức 222.000 tỉ đồng tháng 4/2011 Thị trường bất động sản trầm lắng có số dấu hiệu phục hồi Trước bối cảnh vậy, đề tài “ Một số nhận định tình hình cung ứng hộ cao cấp Thành phố Hồ Chí Minh năm 2010-2011” với nội dung chính: Khái qt tình hình bất động sản 2010-2011; Phân tích biến động giá cả, thống kê nguồn cung tương lai thuộc phân khúc hộ cao cấp địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; Điều tra phân tích nhu cầu khách hàng định mua hộ cao cấp; Đánh giá tiềm phân khúc đưa số giải pháp cho thị trường hộ cao cấp thành phố Hồ Chí Minh Những nội dung thực nhằm đánh giá lại tiềm đầu tư phân khúc nhà cao cấp kỳ vọng phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài thực sở thu thập, đánh giá nguồn tư liệu, số liệu, đồ dự án hộ cao cấp địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Các phương pháp sử dụng như: phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp kế thừa Với nội dung đề ra, kết quay đề tài tập hợp nguồn cung giá hộ cao cấp tiêu biểu Thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu khách hàng mua tương lai Từ đánh giá tiềm thị trường cho phân khúc Đồng thời đưa kiến nghị cho nhà đầu tư nắm rõ thị hiếu điều chỉnh cho phù hợp để đứng vững ngày thu hút nhiều khách hàng tương lai MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học Bất động sản 2 Thị trường bất động sản Cung, cầu bất động sản Tổng quan hộ cao cấp 15 I.1.2 Cơ sở pháp lý 17 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 17 I.2 KHÁI QUÁT VỀ CTY CP BĐS-TK-XD THÁI BÌNH DƯƠNG 17 I.2.1 Giới thiệu chung công ty 17 I.2.2 Lĩnh vực hoạt động 18 I.2.3 Một số dự án công ty thực 18 I.3 NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN 19 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 19 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 19 I.3.3 Quy trình thực 19 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21 II.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ-XÃ CỦA HỘI TP.HCM 21 II.1.1 Điều kiện tự nhiên 21 Vị trí địa lý 21 Địa hình, địa chất 21 Khí hậu, thủy văn 22 Giao thông 23 II.1.2 Điều kiện hinh tế-xã hội 25 II.2 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 27 II.2.1 Đặc điểm chung 27 II.2.2 Tình hình số thị trường 30 II.2.3 Dự báo tương lai 34 II.3 THỰC TRẠNG CUNG ỨNG CĂN HỘ CAO CẤP TẠI TP.HCM 35 II.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu hộ cao cấp 35 II.3.2 Thực trạng cung ứng hộ cao cấp Tp.HCM 40 II.5 NHỮNG NGƯỜI MUA THỰC SỰ CẦN GÌ? 45 II.5.1 Tổng quan người mua/thuê 45 II.5.2 Người mua/thuê tìm kiếm điều gì? 46 II.6 Một số giải pháp cho thị trường hộ cao cấp Tp HCM 51 PHẦN III: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 53 III.1 KẾT LUẬN 53 III.2 KIẾN NGHỊ 53 Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh ĐẶT VẤN ĐỀ  Lý thực đề tài Kể từ thị trường bất động sản hình thành phát triển, bên cạnh chức phổ thông nơi cư ngụ, sinh sống, nơi chứa đựng giá trị văn hóa truyền thống dân tộc, ngơi nhà mang chức kinh tế Nhà trở thành tài sản giá trị lớn nguồn cải cho người chủ sở hữu Được xem loại hàng hóa đặc biệt với tên gọi phổ biến, bất động sản Với phát triển nhanh chóng thị trường này, nhiều nhà đầu tư trút vốn vào xây dựng dự án nhà ở, hộ chung cư, khách sạn Trước lợi nhuận hấp dẫn mà bất động sản mang lại đặc biệt bất động sản hộ cao cấp, vòng vài năm trở lại có nhiều dự án hộ cao cấp mọc lên nhằm đánh vào phân khúc khách hàng có thu nhập cao, giàu có để mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Việc giá hộ cao cấp tăng cao ngất ngưỡng có phải thật cầu tăng mánh khóe nhà đầu tư cố tình tạo cầu ảo nhằm tăng giá hộ lên Nhận thấy yêu cầu cấp thiết thị trường hộ cao cấp có nhìn tổng quan tình hình đầu tư kinh doanh mức giá, lợi nhuận phân khúc nhằm giúp nhà đầu tư hiểu rõ chất thị trường, việc dầu tư hộ cao cấp rầm rộ để có hướng đầu tư xác, nên tơi định thực đề tài “Một số nhận định tình hình cung ứng hộ cao cấp Thành phố Hồ Chí Minh năm 2010–2011”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài  Nghiên cứu thị trường giá bất động sản nhằm phân tích biến động giá bất động sản  Nhận xét biến động giá từ rút nhận xét thực trạng thị trường hộ cao cấp Thành phố Hồ Chí Minh  Đối tượng nghiên cứu  Quan hệ cung cầu hộ cao cấp tác động qua lại chúng thị trường bất động sản  Chung cư cao cấp xếp hạng 1,  Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: đề tài thực địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Phạm vi thời gian: thông tin thị trường thu thập thời điểm từ đầu năm 2010 đến tháng 3/2011 Trang Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh - Bố trí hộ kiểu nước ngoài: bếp mở dành cho người phương Tây bếp đóng dành cho người phương Đơng; đặc biệt người Trung Quốc quan trọng hướng hộ - Thiết kế, trang bị, nội thất có phong cách phù hợp với người châu Á người châu Âu… - Các dịch vụ gia tăng giá trị: xe đưa rước, thư viện, rạp chiếu phim mini, chương trình khuyến - Công nghệ tiên tiến - Thủ tục vào nhanh chóng - Thể vị thân II.4.2 Người mua/thuê tìm kiếm điều gì? Khách hàng mua hộ cao cấp người giàu, có thu nhập cao, doanh nhân, trí thức cao Vì mua hộ họ tìm hiểu kỹ lưỡng vấn đền liên quan đến hộ Theo nghiên cứu cơng ty VietRees có 12 yếu tố quan trọng đưa lựa chọn định mua hộ, là: Biểu đồ 2.6 Tỷ lệ yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ(%) (Nguồn: VietRees) Trong số 12 yếu tố này, có yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến định mua hộ Một số yếu tố khách hàng tìm kiếm nhiều  Phong thủy, thiết kế nội thất: Trang 46 Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh Yếu tố thiết kế phù hợp phong thủy thuận tiện cho gia chủ yếu tố có số khảo sát ngang dẫn đầu (51%) Điều chứng tỏ quan niệm phong thủy nhà người Á Đông yếu tố hàng đầu việc lựa chọn nơi an cư lạc nghiệp Hơn nữa, loại hình hộ cao cấp, nên yếu tố phong thủy đòi hỏi kỹ Nên xem chung cư ngơi nhà lớn có nhiều phòng, nhiều tầng Ngơi nhà cần có thuận lợi phong thủy hướng tốt, đón gió mát, tránh nắng gắt, có khoảng lùi tương xứng với đường giao thơng để giảm xung sát bên ngồi xâm nhập vào khơng gian hộ Cũng nhà độc lập, chung cư cần có khoảng minh đường khống đạt phía trước, tốt nên khu vực xanh, công viên nhỏ làm chỗ vui chơi, nghỉ ngơi cho cư dân Không gian tạo cảm giác nghỉ ngơi nâng cao chất lượng sống ưu tiên tầng lớp trung lưu Một chung cư có phong thủy tốt nên có khoảng cách hài hòa khối nhà, cần tránh hình thành vùng Sơn xuyên (khe hẹp tạo gió hút nhà cao tầng làm gần nhau) Yếu tố không gian xanh thoáng mát ảnh hưởng đến định người mua hộ thời gian qua Nguyên nhân người mệt mỏi căng thẳng nhiều với đô thị chật chội đơng đúc Sau làm, họ muốn trở hòa khơng gian thật thư giãn, nơi họ quên lo toan sống thường ngày, tái tạo sức lao động tiếp thêm lượng cho sáng tạo Theo quan niệm phong thủy truyền thống phương Đơng, tòa nhà đẹp tồ nhà nhìn mặt đường sáng sủa có mặt nước, xanh Thiếu không gian tự nhiên điểm yếu khu nhà Việt Nam nhiều thập kỷ vừa qua Đất nước phát triển thu nhập người dân chưa cao lý khiến không gian chưa đặt ưu tiên hàng đầu Tuy nhiên, với phát triển tầng lớp trung lưu ngày giả hơn, số khu hộ cao cấp Tp.HCM đặc biệt ý tới điều Lại lấy khu hộ cao cấp The Vista làm ví dụ Tầm nhìn sơng Sài Gòn tuyệt đẹp lợi điểm dự án Ngồi ra, tới phân nửa diện tích mặt khu dành cho khoảng không gian phi nhà ở, với cảnh quan nước , bể bơi dài 50m, sàn gỗ ngồi trời, Jacuzzi, phòng spa, sauna, thảm cỏ vườn xanh mướt, sân tennis sân tập golf… tất góp phần giúp chủ nhân tận hưởng trọn vẹn hương vị sống “Không gian để thay đổi tư duy, thay đổi não trạng người, thay đổi tâm lý sống thay đổi nhận thức xã hội Dùng không gian để làm việc nhiệm vụ cơng trình kiến trúc”, lời kiến trúc sư Hà Nội  Thiết kế nội thất: Căn hộ thiết kế đại, sang trọng, nhã phải thoải mái Các hộ thiết kế không đầy đủ chức sử dụng như: phòng khách-phòng ănphòng ngủ-bếp-sân phơi-ban cơng mà bảo đảm thơng thống Mỗi hộ phải trang bị đầy đủ trang thiết bị cao cấp, có nhà vệ sinh phòng bao gồm thứ cần thiết video phone, chng điện, máy điều hòa, đèn ốp trần, trang thiết bị phòng tắm, đèn gương cho phòng tắm, quầy bar mini nhà bếp, Trang 47 Ngànhh Quản Lý Thị trường Bất động ssản SVT TH: Nguyễn n Thị Mỹ Hạnh H bếp gas, máy húút mùi bếp, tủ lạnh, lò viba nướng g, máy giặtt, tủ bếp, tủủ đựng quầnn áo, bạn chhỉ cần mang g vali đến ở… Hình 2.6 Thiết kế k nội thất hộ caoo cấp  Bên cạnh đó, giá c yếu tố quaan trọng khhi chọn muaa hộ Khhách ực, yêu cầuu chiếm m 46% Thự ực tế, hàng đòi hỏi giáá hộ phải vớii giá trị thự g hộ ch cư có giá bán hợ ợp lý (từ 10-18 triệu đồồng/m hoặặc giá trị căăn hộ từ 6000-1 tỷ đồng g) đ ưa chhuộng Tuy nhiên, số tiiền khônng đủ để sở hữu c hộ cao cấp c Nhữngg người có đủ tiền lại khắt khhe việc tìm kiếm chỗ lý tưởng  Khả toán n mộột yếu tố qu uyết định viiệc chọn muua hộ (40% n nhiều ngân n hàng ccho vay với giá trị khoản vay lên đến 70% giiá trị khảo sát) Hiện n bạn địn nh mua; lên đến 1000% giá trị nhà nnếu bảảo đảm bằnng tài nhà sản khhác Thời hạn cho vay từ 10 năm trở lên, có ngân n hàng mở m rộng lênn đến 30 năăm  Thời giann vay ngân hàng h mong muốn mua m hộ: Trang 48 Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh Biểu đồ 2.7 Thời gian vay mong muốn (Nguồn: VietRees) Theo khảo sát Vietrees Tp.HCM với số mẫu 150 người có nhu cầu muốn mua hộ để ở, có đến 52% mong muốn thời hạn vay ngân hàng 10 năm, cao thứ hai thời hạn 15 năm  Khả chi trả tối đa hàng tháng vay ngân hàng: Biểu đồ 2.8 Khả chi trả tối đa hàng tháng (Nguồn: VietRees) Khả chi trả tối đa hàng tháng vay ngân hàng để mua hộ từ triệu đồng/tháng trở lên chiếm tỷ lệ cao (43%) Vì hầu hết người có nhu cầu vay tiền mua nhà người có thu nhập trung bình, từ 5-6 triệu đồng/tháng Nợ gốc cộng lãi trả cho nhà khoảng 50% thu nhập hàng tháng họ Nên hình thức chiếm rủi ro cao Một vài người có nhu cầu vay tiền mua nhà cảm thấy khơng an tồn mua nhà trả góp khơng hiểu rõ thủ tục, mức lãi suất Tỷ lệ khách hàng có khả trả góp ngân hàng từ 6-8 triệu đồng/tháng chiếm tỷ lệ 20% Xếp thứ ba 15% khách hàng có khả trả góp từ 8-10 triệu Trang 49 Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh đồng/tháng Tỷ lệ người dân có khả trả góp 10 triệu/tháng chiếm tỷ lệ 16%, trả từ 10-15 triệu đồng/tháng 9%, 7% lại thuộc nhóm khách hàng trả góp lên đến 15 triệu đồng/tháng  Vị tí tọa lạc: Cần phải nằm gần trung tâm thành phố, khách sạn, trường học, bệnh viện, siêu thị, khu tiện ích vui chơi giải trí thành phố Chung cư cần có tầm nhìn tốt ngắm cảnh bên ngồi cảnh sông hay công viên… Theo nghiên cứu Công ty này, lý mà khách hàng lựa chọn mua hộ gần khu vực trung tâm thành phố thuận tiện giao thông thuận tiện cho công việc chủ yếu Giao thông Tp.HCM trở nên vấn đề quan tâm nhiều người trước nạn kẹt xe, ùn tắc Vì thế, việc chọn mua hộ gần khu vực trung tâm thành phố có xu hướng tăng cao, để thuận tiện cho công việc, lại, tiết kiệm thời gian… Biểu đồ 2.9 Tỷ lệ mua hộ theo quận/huyện Tp.HCM (%) (Nguồn: VietRees) Trên biểu đồ vị trí hộ mà người mua mong muốn Chiếm tỷ lệ cao Quận Bình Thạnh (11,6%), ngồi Quận 7, Quận Gò Vấp Tân Bình chiếm tỷ lệ cao 39% 34%  Số phòng, diện tích: gia đình thường có từ đến thành viên, họ thích có từ phòng trở lên Diện tích mà khách hàng hướng đến từ 90m2 trở lên  Các dịch vụ tiện ích: Căn hộ cao cấp phải có hệ thống thang máy, hệ thống cứu hỏa, dịch vị vệ sinh, bể bơi, phòng tập gym, phòng spa, cơng viên mini, sân tennis, sân tập golf, bãi đỗ xe, cửa thoát hiểm… Hiện vấn đề chổ để xe chung cư khó khăn Đa số người mua hộ cao cấp có xe tơ, nên việc cần phải có bãi để xe cần thiết Mà vấn đề nan giải thành phố khơng thể bố trí chỗ gửi đỗ xe tơ hợp lý Ví dụ dự án coi cao cấp với tòa nhà 48 tầng, có 910 hộ có tầng hầm để bố trí gửi xe Như vậy, khơng thể đảm bảo đủ diện tích gửi đỗ xe hộ có người Đó chưa nói đến việc với mức giá khởi điểm mà chủ đầu tư công bố từ 2.700-3.000 USD/m2 có nghĩa phải hộ chung cư cao cấp hạng I Trang 50 Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh Mà theo quy định Bộ Xây dựng, điều kiện quan trọng để trở thành chung cư hạng I hộ có tối thiểu 1,5 chỗ để tơ (trung bình chỗ để tơ vào khoảng 10m2) II.5 MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CAO CẤP TP HCM  Kiểm soát hiệu dòng vốn đầu tư Kiểm sốt hiệu dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, cần phải điều chỉnh linh hoạt để tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản Các tổ chức tín dụng khơng tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay khoản mục tín dụng bất động sản Một số khoản mục phải giảm tỷ trọng dự án hộ cao cấp,biệt thự,BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Hiện nguồn cung hộ cao cấp dư thừa nên cần hạn chế nguồn vốn đầu tư cho loại hình Nhưng có khoản mục cần phải tăng tỷ trọng nay; ưu tiên cho vay dự án có tính khoản cao, dự án nhà phục vụ nhu cầu đối tượng thu nhập trung bình thu nhập thấp, cân đối nguồn vốn đáp ứng cho cung cầu, hạn chế cho vay đầu cơ, rủi ro cao Hiện dư nợ cho vay BĐS chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống Đến ngày 31/12/2010, tổng dư nợ cho vay BĐS đạt khoảng 228 nghìn tỷ đồng, tăng 23,5% so với 31/12/2009 (tương đương với mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống thời kỳ 23,87%) Tuy có phân định tỷ lệ vay loại hình BĐS, khơng phân biệt loại hàng hóa thiết yếu khơng thiết yếu (nhà cao cấp, nhà bình dân, nghỉ dưỡng ) dễ dẫn đến vốn tập trung nhiều vào dự án nhà cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, thị trường bão hòa dễ đổ vỡ, thị trường “bong bóng” thường xuất phát từ phát triển nóng BĐS cao cấp Việc cho vay tín dụng chấp cho cá nhân mà tổ chức tín dụng thực dễ dẫn đến việc người có tài sản chấp vay vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu Vì cần phải có tiêu chí cho vay ưu tiên cho vay dự án có tính khoản cao, hạn chế cho vay dự án cao cấp Hạn chế tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt giao dịch BĐS, hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà hình thành tương lai, giao dịch thuê nhà để giảm áp lực tiền mặt hạn chế rủi ro cho bên tham gia Sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà Đồng thời nghiên cứu thí điểm mơ hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngồi tổ chức tín dụng cho thị trường BĐS Có quy định để đảm bảo vốn đầu tư nước lĩnh vực BĐS đầu tư theo số vốn đăng ký, quy định tỷ lệ hồn thành cơng trình cao huy động vốn  Đổi phương thức phát triển nhà Mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo cơng khai minh bạch, loại bỏ hồn tồn chế “xin-cho” đảm bảo khoản chênh lệch địa tô thu vào ngân sách Xóa bỏ hình thức chia lơ, bán nền, bán nhà xây thô dự án phát triển nhà cao cấp đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hồn thiện nhà trước bàn giao cho khách hàng Xây dựng chế tài xử phạt chủ đầu tư bán nhà xây thô không thực tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng Nghiên cứu ban hành Trang 51 Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu nhà, đất mà khơng đưa vào sử dụng gây lãng phí làm mỹ quan thị… Có quy định để đa dạng hóa loại hình nhà dự án phát triển nhà ở, tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mơ diện tích hộ đa dạng đáp ứng nhu cầu thị trường, phát triển mạnh nhà cho thuê để đáp ứng nhu cầu người dân  Chính sách đất đai thuế chống đầu cơ, khuyến khích hạ giá BĐS Nhà giá cao thừa ế nhà đầu tư không chịu hạ giá để bán, tất họ có nguồn tài trợ Có thể thấy nguồn tài trợ quan trọng nằm sách đất đai sách thuế, nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất thuế sử dụng đất từ thời điểm giao đất Như họ giảm số vốn đầu tư, có nghĩa Nhà nước cho họ vay không lãi Nếu họ phải bỏ số vốn từ đầu, khả găm giữ BĐS bị hạn chế, họ phải lo thu hồi vốn đẩy mạnh bán ra, kể phải hạ giá Cho nên cần khuyến khích nhà đầu tư hạ giá BĐS gần với giá trị thực để người mua tiếp cận nhiều Chính sách đất đai sách thuế cơng cụ kinh tế buộc nhà đầu tư thực dự án, quan nhà nước khỏi nhọc công kiểm tra, đơn đốc, thúc giục Còn có nhà đầu tư đủ sức nộp tiền sử dụng đất thuế sử dụng đất từ ngày giao đất bỏ hoang, vấn đề chủ yếu khơng phải dùng biện pháp hành chống bỏ hoang, mà cần thấy áp lực kích thích sách đất đai thuế chưa đủ Vì Nhà nước cần phải có sách đất đai hồn thiện để loại bỏ tình trạng số dự án bỏ hoang mà nguyên nhân để đầu Song song với sách đất đai cần ban hành sách thuế hợp lý đánh thuế cao vào mục đích đầu  Xử lý kịp thời vi phạm Các quan quản lý nhà nước nhà thị trường BĐS địa phương tăng cường công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật trình tự thủ tục đầu tư, huy động vốn mua bán, chuyển nhượng chủ đầu tư dự án phát triển nhà để quản lý tốt thị trường Kiên xử lý sàn giao dịch BĐS cố tình vi phạm pháp luật giao dịch hành vi gian dối, “làm giá” gây ổn định thị trường Trang 52 Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ III.1 KẾT LUẬN  Tóm lại, đầu tư BĐS đóng vai trò quan trọng q trình phát triển kinh tế – xã hội đô thị hay quốc gia Vấn đề lợi nhuận đầu tư đặt lên hàng đầu lý khiến nhà kinh doanh BĐS khơng ngừng tìm kiếm biện pháp tích cực nằm khai thác tối đa lợi nhuận Cho nên, phân khúc hộ cao cấp phân khúc mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư  Đề tài nghiên cứu cho thấy thực trạng đầu tư kinh doanh hộ cao cấp TP.HCM tương lai phát triển Do thị trường tạo nguồn cung dồi tương lai mức giá đưa phù hợp với nhu cầu thị trường nên kích thích nhu cầu mua tăng lên  Đề tài cho thấy rằng, thời điểm thị trường bất động sản sôi động phân khúc nhà bình dân dành cho người có thu nhập thấp Trong thị trường hộ cao cấp tình trạng trầm lắng ế ẩm Cầu thấp, lãi suất cao nguồn cung hộ giá trung bình lớn nguyên nhân khiến phân khúc hộ cao cấp khơng giữ vị trí dẫn dắt thị trường bất động sản Nhưng khơng mà sản phẩm hộ cao cấp khơng trọng Vì phân khúc nhà xã hội tồn nhiều mặt hạn chế nên chưa đầu tư nhiều đồng loạt hộ cao cấp Điều chứng tỏ, phân khúc hộ cao cấp chiếm quan tâm nhà đầu tư Kết hợp với sách tốn linh hoạt, trả góp, khuyến , hỗ trợ ngân hàng… nhu cầu người dân phân khúc dần tăng lên tương lai  Về lâu dài, chung cư cao cấp lựa chọn tối ưu khách hàng Khi kinh tế ngày phát triển, hợp tác với quốc tế gia tăng điều tất yếu Nhất năm tới, đón luồng đầu tư lớn từ nhà đầu tư nước Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore Họ đầu tư Việt Nam mơi trường ổn định, giá phải điều kiện không thua nước phát triển Những người giàu ngày nhiều người giàu ln ln muốn nhà cao cấp Tuy nhiên, xu hướng thời gian tới họ cần hộ thực đẳng cấp thân thiện với mơi trường Đây lựa chọn tối ưu khách hàng năm tới III.2 KIẾN NGHỊ Qua trình thực đề tài này, em xin đưa số kiến nghị sau:  Để giúp thị trường bất động sản phát triển cần phải thực theo số giải pháp đưa  Các quan nhà nước cần có biện pháp ưu đãi nhà đầu tư phân khúc hộ trung bình nhà xã hội giảm thuế phải có sách thích hợp để tạo điều kiện cho việc đầu tư vào phân khúc Bên cạnh cần phải quản lý chặt chẽ việc bán nhà trung bình nhà xã hội để người thật cần mua được, tránh tình trạng đầu làm giá bị đẩy lên cao khiến người có thu nhập trung bình thấp khơng thể mua Trang 53 Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh  Hạn chế việc đầu tư vào phân khúc hộ cao cấp nguồn cung thừa, Nhà nước cần quản lý chặt việc giá bán hộ cao cấp để người mua mua mức giá phù hợp gần với giá trị thực bất động sản  Đối với nhà đầu tư cần tạo thương hiệu lấy uy tín làm tảng cho việc giao dịch, mua bán thị trường Tạo cạnh tranh lành mạnh thời điểm Trang 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Thị trường Bất động sản – TS Trần Thanh Hùng Giáo trình Định giá đất – Trường Đại học Nông Lâm Tp HCM Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội Tp HCM đến năm 2010 – Viện kinh tế Tp.HCM Thông tư 14/2009/TT-BXD việc hướng dẫn phân hạng nhà chung cư Các báo cáo quý báo cáo nghiên cứu thị trường Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam, VietRees, Công ty Savills Việt Nam Luận văn tốt nghiệp “ Thực trạng cung ứng hộ cao cấp Thành phố Hồ Chí Minh năm 2008-2009 Phạm Nguyễn Anh Thư, lớp DH06TB Tài liệu từ internet, Website như: - www.horea.org.vn: Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh - KhuDoThiMoi.com - Diaoconline.com…   PHỤ LỤC Các tiêu chí đánh giá hạng nhà chung cư ( Ban hành kèm theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng) Chỉ tiêu Hạng I (1) (2) I Yêu cầu quy hoạch, kiến trúc Quy hoạch 1.1 Vị trí - Có hệ thống giao thơng bên ngồi nhà đảm bảo loại phương tiện giao thông đường tiếp cận đến sảnh cơng trình 1.2 Cảnh quan - Có sân, vườn, thảm cỏ, xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, thống 1.3 Môi trường - Không gian xung quanh rộng rãi, mơi trường thống mát, đẹp Thiết kế kiến trúc 2.1 Cơ cấu - Các không gian chức hộ tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh phòng khác; - Mỗi hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh; - Phòng ngủ có khu vệ sinh riêng 2.2 Diện tích - Phụ thuộc vào quy mô thiết hộ kế, không nhỏ 70 m2; - Diện tích phòng ngủ lớn 20 m2 2.3 Thơng gió chiếu sáng cho hộ 2.4 Trang thiết bị vệ sinh hộ - Các phòng phải đảm bảo thơng gió, chiếu sáng - Phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải thơng gió, chiếu sáng tự nhiên tiếp xúc với không gian rộng rãi - Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm Các hạng nhà Hạng II (3) - Có hệ thống giao thơng bên ngồi nhà đảm bảo loại phương tiện giao thông đường tiếp cận đến sảnh cơng trình - Có sân, vườn, thảm cỏ, xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh - Khơng gian xung quanh rộng rãi, mơi trường thống mát, đẹp - Các không gian chức tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh phòng khác; - Mỗi hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh; - Phòng ngủ có khu vệ sinh riêng - Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, không nhỏ 60 m2; - Diện tích phòng ngủ lớn 15 m2 - Các phòng phải đảm bảo thơng gió, chiếu sáng - Phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải thơng gió, chiếu sáng tự nhiên tiếp xúc với không gian rộng rãi - Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm đứng Hạng III (4) Hạng IV (5) - Có hệ thống giao thơng thuận tiện - Có hệ thống giao thông thuận tiện - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Môi trường đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Môi trường đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, không nhỏ 50 m2; - Diện tích phòng ngủ lớn 12 m2 - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành 2.5 Cầu thang đứng - Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng nước lạnh Có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm 2.5.1 Cầu thang - Chiếu tới đợt thang phục vụ tối đa 04 hộ 2.5.2 Thang - Đảm bảo vận chuyển đồ máy đạc, băng ca cấp cứu; - Mỗi thang phục vụ tối đa không 40 hộ - Các thiết bị tắm, rửa có hai đường nước nóng nước lạnh Có thang máy, thang bộ, thang hiểm - Chiếu tới đợt thang phục vụ tối đa 06 hộ - Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; - Mỗi thang phục vụ tối đa khơng q 50 hộ - Có chỗ để xe (trong - Có chỗ để xe (trong nhà) đảm bảo tiêu nhà) đảm bảo tiêu chuẩn trông giữ bảo chuẩn trông giữ bảo vệ an toàn vệ an toàn - Mỗi hộ tối thiểu có 1,5 - Mỗi hộ có tối thiểu chỗ để tơ chỗ để ô tô II Yêu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu Hạ tầng kỹ thuật - Hệ thống giao thông đồng 1.1 Hệ thống - Hệ thống giao thông đồng đảm bảo tiêu chuẩn cứu giao thông đảm bảo tiêu chuẩn hỏa, cứu nạn cứu hỏa, cứu nạn 2.6 Chỗ để xe 1.2 Hệ thống cấp điện 1.3 Hệ thống cấp, nước 1.4 Hệ thống thơng tin liên lạc 1.5 Hệ thống phòng chống cháy nổ - Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công cộng thắp sáng hộ điện lưới quốc gia - Hệ thống thiết bị cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh vận hành thông suốt (24 ngày) - Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, đại; đảm bảo điều kiện vận hành thơng suốt - Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thơng tin có hỏa hoạn hộ khu vực sử dụng chung - Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công cộng điện lưới quốc gia - Hệ thống thiết bị cấp thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh vận hành thơng suốt (24 ngày) - Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, đại; đảm bảo điều kiện vận hành thơng suốt - Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thơng tin có hỏa hoạn khu vực sử dụng chung - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Chiếu tới đợt thang phục vụ tối đa 08 hộ - Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; - Mỗi thang phục vụ tối đa không 60 hộ - Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn trơng giữ bảo vệ an tồn - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn trơng giữ bảo vệ an tồn - Giao thông thuận tiện đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Giao thông thuận tiện đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Có thùng chứa rác nơi cơng cộng; - Hệ thống thu rác nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh - Có thùng chứa rác nơi cơng cộng; - Hệ thống thu rác nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh - Có thùng chứa rác - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn nơi công cộng; - Hệ thống thu rác hành nhà - Hạ tầng xã hội đồng với chất lượng cao, có đầy đủ cơng trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thơng sở, văn hố thơng tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn ) bán kính 500 m; - Có khu vui chơi giải trí ngồi trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo thiết kế đẹp III Yêu cầu chất lượng hoàn thiện Vật tư, vật - Sử dụng loại vật tư, vật liệu dùng để xây liệu có chất lượng cao dựng hoàn thời điểm xây dựng thiện - Hạ tầng xã hội đồng bộ, có đầy đủ cơng trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông sở, văn hố thơng tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn ) bán kính 500 m; - Có khu vui chơi giải trí ngồi trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo thiết kế đẹp - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành; - Sử dụng cơng trình khu vực 1.6 Hệ thống thu gom xử lý rác Hạ tầng xã hội Các cơng trình hạ tầng xã hội Trang thiết bị gắn liền với nhà - Sử dụng trang thiết bị có chất lượng cao thời điểm xây dựng IV Yêu cầu chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng Bảo vệ an - Có hệ thống camera kiểm ninh sốt sảnh, hành lang, cầu thang - Có nhân viên bảo vệ lối vào 24/24 h ngày Vệ sinh - Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh Chăm sóc - Đảm bảo chăm sóc cảnh quan xanh, sân, vườn, đường nội đẹp Quản lý vận - Bảo dưỡng, sửa chữa hư hành hỏng kịp thời - Sử dụng loại vật tư, vật liệu có chất lượng thời điểm xây dựng - Sử dụng trang thiết bị có Sử dụng trang chất lượng tốt thời điểm thiết bị có chất xây dựng lượng thời điểm xây dựng - Sử dụng loại vật tư, vật liệu có chất lượng tốt thời điểm xây dựng - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành; - Sử dụng cơng trình khu vực - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hành - Sử dụng trang thiết bị có chất lượng trung bình thời điểm xây dựng - Có nhân viên bảo vệ khu vực công cộng - Có nhân viên bảo vệ lối vào - Thực theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư - Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo chăm sóc xanh, sân, vườn, đường nội đẹp - Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp thời - Đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo vệ sinh - Đảm bảo vệ sinh - Thực theo - Thực theo quy chế quản lý sử quy chế quản lý dụng nhà chung cư sử dụng nhà chung cư ... lệ thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng nhanh chiếm tỷ trọng lớn  Thu nhập dân cư: Nhu cầu nhà nhu cầu thi t yếu thi u với người dân Do vậy, cầu nhà tối thi u tăng lên tương ứng với tốc độ tăng... tự nhiên tiếp xúc với không gian rộng rãi Thi t bị tối thi u gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thi t bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm đứng Các thi t bị cấp nước có hai đường nước nóng... nghèo, cầu nhà thi t yếu bắt đầu tăng nhanh theo hàm phi tuyến chậm dần đến mức bão hoà nhu cầu nhà tối thi u Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thi t yếu có xu hướng giảm dần cầu nhà