ỨNG DỤNG AHP XÂY DỰNG MÔ HÌNH HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG RA QUYẾT ĐỊNH TRONG KINH DOANH MÔI GIỚI CĂN HỘ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về thị trường BĐS và môi giới BĐS; - Tìm hiểu thực trạng thị trường bất động sản và hoạt động môi giới căn hộ trên đị

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

KINH DOANH MÔI GIỚI CĂN HỘ

Sinh viên thực hiện: TRẦN BỘI YẾN

Mã số sinh viên: 08135121 Lớp: DH08TB

Khóa: 2008 – 2012 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Thành phố Hồ Chí Minh tháng 07 năm 2012

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

KINH DOANH MÔI GIỚI CĂN HỘ

Sinh viên thực hiện: TRẦN BỘI YẾN

Mã số sinh viên: 08135121 Lớp: DH08TB

Khóa: 2008 – 2012 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Thành phố Hồ Chí Minh tháng 07 năm 2012

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGÀNH QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

KINH DOANH MÔI GIỚI CĂN HỘ

Giảng viên hướng dẫn: Th.S HUỲNH THANH HIỀN Địa chỉ cơ quan: Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

Trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Ký tên:

Thành phố Hồ Chí Minh tháng 07 năm 2012

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên con gửi đến bố mẹ, gia đình thân yêu, luôn kề cận lời cảm ơn chân thành nhất, bố mẹ đã cho con được như ngày hôm nay, không những bằng vật chất mà bằng những lời động viên, chăm sóc trong suốt quãng thời gian con học tập và làm việc

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản, trường ĐH Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức rất hữu ích trong thời gian tôi học ở trường Những kiến thức mà tôi nhận được từ Quý thầy cô thật sự quan trọng và có ý nghĩa to lớn trong quá trình học tập và làm việc của tôi sau khi tốt nghiệp

Xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị Sàn Giao Dịch Nguyễn Tri Phương Công ty TNHH MTV Dịch Vụ Địa Ốc ACB (gọi tắt là ACBRS) đã nhiệt tình chỉ bảo trong suốt thời gian tôi thực tập tại Công ty và đã cho tôi những kiến thức thực tế quan trọng, giúp tôi bớt bỡ ngỡ khi ra công tác

Xin chân thành cảm ơn chị Nguyễn Thị Thu Trang - Giám Đốc Chi Nhánh

Công ty TNHH MTV Dịch Vụ Địa Ốc ACB, chị Đặng Thị Bảo Ngọc – Trưởng phòng

Dịch vụ Công ty TNHH MTV Dịch Vụ Địa Ốc ACB đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi có

thể tiếp cận những số liệu quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu, thực hiện luận văn tốt nghiệp

Xin cảm ơn tất cả bạn bè đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong quá trình thực hiện luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến ThS Huỳnh Thanh Hiền

- Giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản trường Đại Học Nông Lâm

Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực

hiện để tôi có thể hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình

Sinh viên

TRẦN BỘI YẾN

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: TRẦN BỘI YẾN, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động

Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Đề tài: “Ứng dụng AHP xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết

định trong kinh doanh môi giới căn hộ”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh tế Đất & Bất Động Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt:

Nhà đất là nhu cầu cấp thiết và mối quan tâm hàng đầu của con người Tuy nhiên đứng trước bối cảnh khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản, hàng loạt các dự án, căn hộ được tung ra thị trường… gây lúng túng cho khách hàng trong việc quyết định mua, đầu tư bất động sản nói chung và căn hộ nói riêng Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Một Thành Viên Dịch Vụ Địa Ốc ACB (ACBRS) cũng gặp không ít khó khăn trong môi giới dự án và căn hộ Vì vậy, việc nghiên cứu hoạt động môi giới của Công ty, xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết định là việc làm cần thiết

Chính vì vậy, đề tài được thực hiện với mục tiêu tìm hiểu về hoạt động môi giới tại công ty dịch vụ địa ốc ACB, ứng dụng phương pháp hệ thống thứ bậc phân tích AHP xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết định trong kinh doanh môi giới căn hộ, tận dụng thời cơ, biến thách thức thành cơ hội giúp cho hoạt động môi giới của công ty hiệu quả hơn

Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu là dựa vào cơ sở lý luận về kinh doanh bất động sản và cơ sở lý luận về hệ thống thứ bậc phân tích

Nội dung nghiên cứu của đề tài tập trung đánh giá thực trạng hoạt động môi giới tại công ty, khảo sát ý kiến chuyên gia, xây dựng bộ tiêu chí lựa chọn bất động sản và ứng dụng AHP xây dựng mô hình trong môi giới căn hộ, phân tích, tổng hợp nhằm đề xuất căn hộ tối ưu nhất cho khách hàng, giúp hoạt động môi giới của công ty hiệu quả hơn

Phương pháp nghiên cứu chủ đạo của đề tài là thu thập số liệu, chuyên gia, so sánh và hệ thống thứ bậc phân tích

Kết quả nghiên cứu chính của đề tài là: Phân tích, tìm hiều và ứng dụng phương pháp AHP để xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết định trong kinh doanh môi giới căn hộ, đánh giá ưu nhược điểm của mô hình và đề xuất hướng hoàn thiện mô hình

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN 1 TỔNG QUAN 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1.1 Cơ sở khoa học 3

1.1.2 Cơ sở pháp lý 22

1.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 24

1.2.1 Điều kiện tự nhiên 24

1.2.2 Tình hình kinh tế – xã hội 25

1.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

1.3.1 Nội dung nghiên cứu 26

1.3.2 Phương pháp nghiên cứu 26

1.3.3 Quy trình thực hiện báo cáo 27

PHẦN 2 KẾT QUẢ THỰC HIỆN 28

2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG VÀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS CĂN HỘ 28

2.1.1 Tình hình thị trường BĐS căn hộ 28

2.1.2 Thực trạng hoạt động môi giới căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh 30

2.2 NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY DỊCH VỤ ĐỊA ỐC ACB (ACBRS) 32

2.2.1 Giới thiệu chung 32

2.2.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động của công ty ACBRS 33

2.2.3 Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản 35

2.3 ỨNG DỤNG AHP XÂY DỰNG MÔ HÌNH HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG RA QUYẾT ĐỊNH TRONG KINH DOANH MÔI GIỚI CĂN HỘ 39

2.3.1 Quy trình thực hiện mô hình ứng dụng AHP hỗ trợ khách hàng ra quyết định trong kinh doanh môi giới căn hộ 40

2.3.2 Xác định vấn đề và mô tả căn hộ 41

2.3.3 Xác định hệ thống các tiêu chuẩn và xây dựng cấu trúc mô hình AHP 48

2.3.4 Đánh giá, so sánh mức độ ưu tiên giữa các tiêu chuẩn, giữa các căn hộ 51

2.3.5 Ứng dụng Expert Choice xác định trọng số cho các tiêu chuẩn và căn hộ 53

2.3.6 Phân tích kết quả và đề xuất căn hộ tốt nhất cho khách hàng 58

2.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ ĐỀ XUẤT HƯỚNG HOÀN THIỆN MÔ HÌNH 61

2.4.1 Ưu điểm 61

2.4.2 Nhược điểm 62

2.4.3 Đề xuất ý kiến 62

KẾT LUẬN 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

DANH SÁCH CÁC HÌNH

Hình 1 – Mô hình hệ thống thứ bậc phân tích theo phương pháp AHP 19

Hình 2 – Bản đồ trung tâm đô thị Thành phố Hồ Chí Minh 24

Hình 3 – Quy trình thực hiện báo cáo 27

Hình 4 – Biểu đồ nguồn cung sơ cấp theo hạng, quý 2/2012 28

Hình 5 – Biểu đồ tình hình hoạt động theo quận, quý 2/2012 29

Hình 6 – Sơ đồ tổ chức ACBRS 33

Hình 7 – Mô hình hoạt động của bộ phận dịch vụ ACBRS 36

Hình 8 – Quy trình môi giới nhà lẻ tại ACBRS 37

Hình 9 – Quy trình môi dự án tại ACBRS 38

Hình 10 – Sơ đồ quy trình xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết định trong kinh doanh môi giới căn hộ ứng dụng phương pháp AHP 41

Hình 11 – Phối cảnh và vị trí dự án “Căn hộ Era Lạc Long Quân” 42

Hình 12 – Thiết kế căn hộ Era Lạc Long Quân (căn hộ A - B1 - 74,51m2) 43

Hình 13 – Thiết kế căn hộ Era Lạc Long Quân (căn hộ B - B10 - 70,05m2) 44

Hình 14 – Tiến độ thanh toán mua căn hộ Era Lạc Long Quân 44

Hình 15 – Phối cảnh và vị trí dự án “Cao Ốc An Bình” 45

Hình 16 – Thiết kế căn hộ Cao Ốc An Bình (căn hộ C và D - A002 và A1012 - 78m2) 46

Hình 17 – Phối cảnh và Vị trí dự án “Chung cư Lê Thành Twin Tower” 47

Hình 18 – Thiết kế căn hộ Lê Thành Twin Tower (căn hộ E, TWB, 10, 09 – 72.1m2) 48

Hình 19 – Hệ thống các tiêu chuẩn cho mô hình AHP tư vấn chọn mua căn hộ 50 Hình 20 – Hệ thống tiêu chuẩn các cấp và trọng số tương ứng trong Expert choice 53

Hình 21 – Các hệ số của hàm hữu ích UTILITY 56

Hình 22 – Trọng số các tiêu chuẩn, dự án tính bằng phần mềm Expert Choice 58 Hình 23 – Biểu đồ tổng hợp trọng số lợi ích của các căn hộ 59

Hình 24 – Biểu đồ tổng hợp giá và trọng số lợi ích (benefits) của các căn hộ 60

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1 – Bảng độ ưu tiên chuẩn 18

Bảng 2 – Minh họa mức độ quan trọng của các tiêu chuẩn và cách tính trọng số20 Bảng 3 – Giá trị RI tương ứng với số lượng tiêu chuẩn n 21

Bảng 4 – Bảng giá tham khảo căn hộ chung cư tháng 7/2012 30

Bảng 5 – Doanh thu qua các năm của Công ty Dịch vụ Địa Ốc ACB 38

Bảng 6 – Bộ tiêu chuẩn đề xuất xây dựng mô hình tư vấn môi giới căn hộ 49

Bảng 7 – Minh họa ma trận so sánh 51

Bảng 8 – Tổng hợp và xử lý kết quả đánh giá 52

Bảng 9 – Ma trận mức độ ưu tiên và trọng số 4 nhóm tiêu chuẩn 54

Bảng 10 – Ma trận mức độ ưu tiên và trọng số nhóm tiêu chuẩn “Liên kết vùng”54 Bảng 11 – Ma trận mức độ ưu tiên và trọng số nhóm tiêu chuẩn “Cộng đồng” 55 Bảng 12 – Ma trận mức độ ưu tiên và trọng số nhóm tiêu chuẩn “Vùng lân cận”55 Bảng 13 – Ma trận mức độ ưu tiên và trọng số nhóm tiêu chuẩn “thuộc tính” 55

Bảng 14 – Ma trận mức độ ưu tiên, trọng số của các căn hộ 57

Bảng 15 – Mức độ quan trọng (trọng số) của các tiêu chuẩn căn hộ 58

Bảng 16 – Mức độ quan trọng (trọng số, utility) của các căn hộ so sánh 59 Bảng 17 – Tổng hợp so sánh kết hợp giá và lợi ích (benefits) của năm căn hộ 61

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Do đó, dịch vụ môi giới BĐS ngày càng chiếm một vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta

Có thể nói dịch vụ môi giới BĐS đang rất có cơ hội để phát triển Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ môi giới BĐS hiện nay đang rất lộn xộn, nằm ngoài tầm kiểm soát của NN, và dĩ nhiên điều này gây tiêu cực tới thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng Nhìn một cách tổng thể, hiện nay đội ngũ trên chia làm nhiều cấp độ: quy mô nhất là các Công ty CP, Công ty TNHH với phương thức hoạt động khá bài bản; kế đến là các văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể; và cuối cùng phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân Câu hỏi đặt ra là đội ngũ môi giới quy mô cần làm gì trong bối cảnh thị trường BĐS đang gặp khó khăn như hiện nay?

Với tình hình thị trường BĐS hiện nay đang khó khăn, lãi suất cao, ngân hàng siết chặt vốn vay, nhiều dự án bị đình trệ Thêm vào đó, thị trường BĐS đang hạ nhiệt, chưa có tín hiệu khả quan tạo ra tâm lý trông chờ vào một mức giá thấp hơn Điều này

đã có những tác động xấu đến thị trường BĐS, đặc biệt có ảnh hưởng tiêu cực lên hành

vi của người tiêu dùng sản phẩm BĐS Người muốn đầu tư hay mua để ở nhưng lại ngại dự án và không biết nên lựa chọn BĐS nào để mua, đầu tư Ngoài ra, việc đa dạng hóa các loại hình kinh doanh, các sản phẩm và dự án phát triển BĐS trên địa bàn

TP HCM đã gây không ít khó khăn cho việc ra quyết định của người mua vì họ có quá nhiều sự lựa chọn Đứng trước thực tiễn và những khó khăn chung hiện nay của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và Hồ Chí Minh nói riêng, việc đề xuất một mô hình

tư vấn khách hàng lựa chọn một sản phẩm tối ưu là hết sức cần thiết và cấp bách trong hoạt động kinh doanh – môi giới BĐS, đặc biệt là phân khúc căn hộ

Với thực tế trên, được sự đồng ý của Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai &

Bất Động Sản cùng Giáo Viên hướng dẫn, tôi đã tiến hành thực hiện đề tài “Ứng dụng

AHP xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết định trong kinh doanh môi giới căn hộ” Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần phát triển hơn hoạt động môi

giới, giúp người mua BĐS thực sự hài lòng, cũng như giúp thị trường BĐS sôi nổi hơn trong thời gian tới

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về thị trường BĐS và môi giới BĐS;

- Tìm hiểu thực trạng thị trường bất động sản và hoạt động môi giới căn hộ trên địa bàn TP HCM;

- Xây dựng mô hình ứng dụng hệ thống thứ bậc phân tích (AHP) nhằm tư vấn khách hàng lựa chọn sản phẩm tối ưu trong kinh doanh môi giới căn hộ, góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh của đội ngũ môi giới BĐS

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng:

 Quy luật giá trị và các thuộc tính của BĐS;

 Hoạt động môi giới BĐS tại Công Ty TNHH MTV Dịch Vụ Địa Ốc ACB (ACBRS);

 Hành vi của người tiêu dùng sản phẩm BĐS căn hộ

- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động kinh doanh – môi giới

BĐS tại Công Ty TNHH MTV Dịch Vụ Địa Ốc ACB

- Thời gian: Do thời gian và nguồn lực có hạn nên chỉ tập

trung nghiên cứu người mua dự án căn hộ của công ty từ đầu tháng 4 đến đầu tháng 7 năm 2012

Yêu cầu

- Nắm được quy trình hoạt động của dịch vụ môi giới của công ty;

- Phản ánh trung thực cách thức hoạt động của công ty;

- Đánh giá, phân tích phải dựa trên cơ sở dữ liệu đáng tin cậy và mang tính khoa học;

- Phản ánh sâu sát tình hình thực tế của công ty;

- Xây dựng mô hình mang tính khả thi cao

Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

- Cơ sở lý luận về kinh doanh BĐS;

- Cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh của công ty;

- Cơ sở lý luận của phương pháp hệ thống thứ bậc phân tích AHP

vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai cũng như những dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó Quá trình trao đổi, mua bán đó luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng mang nhiều hình thái khác nhau

BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn

là “nơi” diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó vai trò quản lý của NN có tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh BĐS Điều này lại càng đặc biệt quan trọng tại Việt Nam khi NN là đại diện chủ sở hữu về đất đai

và là nhà đầu tư lớn và chủ yếu trong lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng làm gia tăng giá trị của đất đai

Như vậy, một quan niệm chung nhất về thị trường BĐS được hiểu như sau:

“Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”

Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm về thị trường BĐS thường được

nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, tại đó những người mua,

người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ BĐS được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không đơn

thuần là chỉ địa điểm nào đó mà nó bao hàm các yếu tố không gian, thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra

Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận để phân loại thị trường Thông thường, thị trường BĐS được phân loại như sau:

Phân loại dựa vào hàng hóa BĐS trên thị trường

Dựa vào hàng hóa BĐS người ta có thể phân chia thị trường BĐS thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng công sở, thị trường BĐS công nghiệp…

Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi

Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia thị trường BĐS thành thị trường mua bán, chuyển nhượng thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm

Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường

Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường BĐS thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp)

Phân loại theo mức độ kiểm soát của NN

Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường BĐS thành thị trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức hay thị trường không được kiểm soát

Những đặc điểm riêng của thị trường bất động sản

BĐS là hàng hóa đặc biệt vì vậy thị trường BĐS cũng mang những nét đặc trưng riêng không giống như những thị trường hàng hóa thông thường khác

- Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

Đặc điểm này do tính chất đất đai quy định Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sử dụng đất đai không sử dụng nó như các hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại Do đó khi xem xét giá cả BĐS ta phải chú ý đến những quyền

và lợi ích mà BĐS đó mang lại

- Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Nếu như những hàng hóa khác có thể mang ra chợ để trao đổi mua bán, nơi diễn ra giao dịch cũng là nơi trưng bày hàng hóa, thì BĐS lại có những điểm khác biệt Với tính chất cố định không thể di dời nên trong giao dịch BĐS ít khi có chuyện trùng hợp giữa hàng hóa BĐS và địa điểm giao dịch Các giao dịch về BĐS có thể diễn ra ở nhiều nơi như trên sàn giao dịch BĐS hay đơn giản là ở một địa điểm nhỏ hẹp như tại nhà riêng, góc quán cà phê… hay thậm chí chỉ cần bằng một cuộc điện thoại hoặc một cái click chuột

Cách thức giao dịch BĐS đơn giản là vậy tuy nhiên để có một giao dịch thành công thì phải trải qua nhiều khâu với thủ tục tương đối phức tạp vì vậy trên thực tế số lần một BĐS được mang ra giao dịch là không nhiều

- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

BĐS có đặc điểm là không thể di dời, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung cầu BĐS ở các vùng các khu vực khác nhau rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, BĐS còn có các đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu vì vậy ở mỗi vùng mỗi khu vực cũng có những đặc trưng riêng về cung cầu BĐS Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể chuyển tập quán, tâm lý, thị hiếu từ vùng này sang vùng khác, từ khu vực này sang khu vực khác; do đó thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình

đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu BĐS chỉ diễn ra ở một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS ở các vùng, các khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị - xã hội của vùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Một thị trường được xem là thị trường hoàn hảo khi có đủ các đặc điểm sau: Tính đồng nhất của hàng hóa;

Tính nguyên tử của cung cầu;

Tính thông suốt của thông tin;

Tính lỏng của nhân tố sản xuất;

Sự tự do gia nhập hay rút lui khỏi ngành

Từ những đặc điểm trên của thị trường cạnh tranh hoàn hảo, chúng ta có thể khẳng định thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo mà là thị trường độc quyền nhóm

Điều này dẫn đến những vấn đề sau:

Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc

Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả BĐS được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thị trường BĐS càng sôi động, càng tạo nên các cơn sốt về giá BĐS

- Trong thị trường bất động sản cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

Đối với các hàng hóa thông thường, quy luật cung cầu giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên cao kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá lại quay lại mức cân bằng

Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng lên, cung không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một BĐS cần phải có thời gian dài Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo chiều hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt về giá BĐS

- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Vì hàng hóa BĐS không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người mua khó có thể đứng một chỗ để so sánh BĐS này với BĐS khác Cũng như vậy, lượng thông tin về BĐS bị hạn chế do đó cả người mua và người bán không có nhiều cơ hội lựa chọn thị trường cho BĐS cần giao dịch Hơn nữa, BĐS thường có giá trị lớn và khi giao dịch phải thực hiện rất nhiều thủ tục nên cần rất nhiều công sức và thời gian để ra quyết định có tham gia vào thị trường BĐS hay không và không phải ai cũng có thể tham gia vào thị trường “quý tộc” này

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của NN đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS Mọi BĐS và giao dịch BĐS trên thị trường đều được NN quản lý và chính sự tham gia của NN vào thị trường BĐS sẽ làm cho thị trường này bình ổn hơn

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn

Muốn tham gia vào thị trường BĐS, một yếu tố cần thiết không thể thiếu là cần phải có một lượng vốn lớn do giá trị của BĐS là rất lớn Lượng vốn này thông thường được huy động từ thị trường vốn

Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn lành mạnh thì thị trường BĐS cũng khó có thể phát triển ổn định được Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường BĐS

- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường không đơn giản và cần có thời gian

Nếu như tham gia vào thị trường BĐS là một việc khó khăn và cần nhiều điều kiện thì rút lui khỏi thị trường này cũng là một việc không hề đơn giản bởi khả năng thanh khoản của hàng hóa BĐS là rất thấp Bên cạnh đó, tìm được thời điểm để đưa BĐS ra thị trường sao cho hợp lý và đạt lợi nhuận cao nhất cũng là vấn đề khiến không

ít nhà đầu tư phải suy nghĩ

1.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

Khái niệm bất động sản

Trên thực tế có rất nhiều tài sản khác nhau nhưng xét về đặc tính sử dụng và cách thức quản lý có thể chia thành hai loại chính là động sản và BĐS Theo một cách hiểu nôm na nhất thì động sản là những tài sản có thể di dời, còn BĐS là những tài sản không di dời được Nhưng như vậy đã đủ và hoàn toàn đúng chưa lại là vấn đề khác

Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La

Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

BĐS theo thuật ngữ chuyên ngành tiếng anh là Real estate Tuy nhiên hiện nay trên thế giới và ở Việt Nam có rất nhiều cách hiểu khác nhau về BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 thì BĐS là các tài sản bao gồm:

 Đất đai;

 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các công trình xây dựng gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà

là các động sản hoặc công cụ lao động);

Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;

Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);

Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;

Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;

Một số công trình khai thác hầm mỏ…

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định “BĐS là các tài sản bao gồm:

Quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai”

Trên thế giới, Pháp luật của nhiều nước đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống Pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại Chẳng hạn Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Còn theo quan điểm của các nhà kinh tế BĐS Nga thì BĐS là những tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà cửa, tài sản gắn liền với đất mà những công trình tài sản này tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định mà một khi bị tách rời khỏi đất thì những chức năng này sẽ bị mất đi hoặc hao tổn Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS như Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” hay Điều 130 của Luật Dân sự Nga năm 1994 đưa ra khái niệm chung về BĐS là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS mặc dù chúng không hề bất động

Như vậy, những định nghĩa trên đã đầy đủ hay chưa Một yếu tố để biết tài sản

đó là BĐS hay động sản còn do pháp luật của mỗi nước quy định

Tóm lại, dù các định nghĩa có khác nhau một vài điểm thì nhìn chung lại BĐS

là những tài sản bất động, không di dời được, có tính chất ổn định cao, tồn tại trong thời gian dài và thông thường có giá trị lớn Đây là cách hiểu vừa đơn giản mà lại thể

hiện được đầy đủ ý nghĩa của cụm từ này

Thuộc tính cơ bản của bất động sản

BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt với rất nhiều thuộc tính Tuy nhiên, nếu xét một cách tổng quát, có thể chia những thuộc tính đó thành hai nhóm cơ bản: nhóm thuộc tính phản ánh chất lượng vật lý và nhóm thuộc tính phản ánh vị thế xã hội

Chất lượng BĐS bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích thửa đất, diện tích xây dựng, số lượng phòng tắm, số tầng cao…

Vị thế BĐS là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà đất tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể1 Vị thế nơi ở có thể hiểu là tổng hòa các mối quan hệ xã hội, được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế BĐS cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ cho người sử dụng BĐS với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị

và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao2

Những đặc điểm riêng của bất động sản

BĐS được xem là một loại hàng hóa đặc biệt bởi các đặc điểm của BĐS rất khác biệt so với đặc điểm của những loại hàng hóa thông thường khác Một đặc điểm rất quan trọng và có ảnh hưởng lớn đến giá cả của BĐS là tính dị biệt của BĐS Tính

dị biệt của BĐS chính là sự khác nhau về các thuộc tính của BĐS, về chất lượng vật lý

và vị thế xã hội

Mỗi BĐS đều có những đặc điểm riêng về vị thế, về các quan hệ xã hội Vị thế được xác định thông qua các tiêu chí như mật độ dân cư, thu nhập dân cư, đặc điểm văn hóa – xã hội của dân cư trong các phân vùng khác nhau trong không gian đô thị, các phân vùng này phân bố tại những khoảng cách vị thế khác nhau Các phân vùng khác nhau là biểu hiện của sự phân biệt theo đặc điểm văn hóa – xã hội trong không gian địa lý, cũng như sự phân tầng xã hội theo thu nhập Vì vậy, xét cho cùng tiêu chí phản ánh vị thế BĐS chung nhất là khoảng cách vị thế, được xác định bằng đơn vị T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi BĐS tọa lạc đến trung tâm vị thế, trung tâm trao đổi hàng hóa và dịch vụ Thực tế, vị thế xã hội là thuộc tính tạo ra sự khác biệt của BĐS, bởi chất lượng BĐS có thể giống nhau do con người tạo ra, như sự thay đổi thành phần dân cư trong quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra sự khác biệt của BĐS theo thời gian cũng như không gian

Đồng thời, chất lượng của BĐS cũng thường không giống nhau bởi trên thực tế không có nhiều BĐS giống nhau hoàn toàn về cấu trúc, chất lượng vật lý, kết cấu công trình điều này cũng tạo ra cho mỗi BĐS có một bộ mặt riêng và khác biệt so với các BĐS khác

Tính dị biệt của BĐS chính là nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trong việc xác định một mức giá chung cho toàn bộ các BĐS trên thị trường, bởi chính tính dị biệt đã làm cho giá cả của các BĐS có sự chênh lệch và khó xác định Vì vậy, giá cả của các BĐS đem ra giao dịch trên thị trường cũng mang tính cá biệt

Bên cạnh đó, BĐS còn có một số đặc điểm quan trọng khác, bao gồm:

1 Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới

về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh Vol 37, No 1, January 2000

2 TS Trần Thanh Hùng, 2006 Bài giảng Thị trường BĐS, (Tài liệu lưu hành nội bộ)

- Tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được

Đặc điểm này là do BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là cố định

về vị trí và giới hạn về diện tích, không gian Đặc điểm này có ảnh hưởng to lớn tới thị trường BĐS và giá trị của BĐS Mỗi BĐS khác nhau có vị trí khác nhau dẫn đến có các mối quan hệ xã hội khác nhau, có pháp lý, quy hoạch, mức độ thuận tiện khác nhau nên giá trị khác nhau Vì thế chúng ta không thể lấy giá trị của một BĐS này để gán cho một BĐS khác cho dù các BĐS đó giống nhau hoàn toàn về mặt vật lý

- Bất động sản có tính lâu bền

Tính lâu bền của BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai - loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp như động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể tồn tại hàng trăm năm đặc biệt trong thời đại khoa hoc

kỹ thuật tiên tiến như ngày nay Tuy nhiên, tính lâu bền của hàng hóa BĐS cũng rất khác nhau tùy thuộc vào từng loại BĐS cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn tới việc xác định giá trị của BĐS cũng như xác định chiến lược kinh doanh đầu tư BĐS

- Tính khan hiếm của bất động sản

Đất đai bị giới hạn về diện tích, một khi đã khai thác hết diện tích bề mặt thì sẽ không còn nữa Tuy nhiên BĐS là công trình xây dựng thì lại khác, cho dù bị giới hạn diện tích dài, rộng nhưng hoàn toàn có thể phát triển chiều cao Vì vậy tính khan hiếm của BĐS chỉ mang tính tương đối và gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu Nếu như, nhu cầu về một loại BĐS nào đấy là rất lớn trong khi cung không đủ thì khan hiếm và ngược lại, thị trường không có nhu cầu về một loại BĐS khác nhưng nguồn cung thì rất nhiều thì lúc đó không còn khan hiếm nữa Đặc điểm này của hàng hóa BĐS cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của BĐS

- Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Đặc điểm này khó có thể định lượng được tuy nhiên lại là đặc điểm quan trọng Mỗi dân tộc, tôn giáo khác nhau có sự nhìn nhận khác nhau về nơi an cư của họ vì vậy nhu cầu về BĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau của bất động sản

Giữa các BĐS có sự tác động và ảnh hưởng đến nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay hoàn thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của BĐS kia Ví dụ sự ra đời của một con đường mới sẽ làm tăng giá trị cho các BĐS mà con đường đó đi ngang qua và xuất hiện nhiều công trình xây dựng của khu dân cư, khu công nghiêp… bám theo trục đường đó và hiển nhiên giá cả BĐS ở khu vực này sẽ tăng đáng kể

- Tính thích ứng của bất động sản

Đất đai là thành phần cơ bản của BĐS và có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau tùy thuộc vào nhu cầu của người sử dụng

- Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và quản lý của NN

BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội Để tăng cường vai trò của mình, NN phải quan tâm đến BĐS và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý, đặc biệt là quản lý đất đai, thành phần cơ bản của BĐS

Khái niệm căn hộ/ nhà ở chung cư

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005 căn hộ (nhà ở chung cư) được xác định như sau:

1 Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống

công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các

hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

2 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

3 Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp

kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

 Tiêu chí phân hạng nhà ở chung cư

Theo thông tư 14 của Bộ Xây Dựng 2008 thì:

1 Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau:

- Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;

- Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

- Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư;

- Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư

2 Yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư

a Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:

- Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc,

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

- Nhà chung cư hạng 2 (hạng A) là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị

và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

- Nhà chung cư hạng 3 (hạng B) là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc,

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết

bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

- Nhà chung cư hạng 4 (hạng C) là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

b Yêu cầu cụ thể đối với từng hạng nhà chung cư được quy định tại phụ lục kèm theo (thông tư 14/2008/TT-BXD)

1.1.1.3 Các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản

Định giá bất động sản

Định giá BĐS là việc xác định giá BĐS trên cơ sở của BĐS và giá thị trường tại một thời điểm nhất định

Chứng thư định giá BĐS là văn bản thể hiện kết quả định giá BĐS do tổ chức,

cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá BĐS lập khi có yêu cầu của khách hàng Nó còn

là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS Theo quy định của luật, để được cấp chứng chỉ thì cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trình độ từ cao đẳng trở lên, đã được đào tạo về định giá BĐS và phải có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá BĐS

Theo điều 51, Luật kinh doanh BĐS 2007, hoạt động định giá BĐS dựa trên ba nguyên tắc sau:

- Tổ chức, cá nhân định giá BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sả Khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có

ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS;

- Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy

mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá;

- Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật

nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

Đấu giá bất động sản

Đấu giá BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản Đấu giá BĐS phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Ngoài ra, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh

Đấu giá BĐS bao gồm các hình thức như trực tiếp bằng lời nói, bỏ phiếu hoặc

do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Các thông tin về đấu giá BĐS phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác trong bản niêm yết đấu giá

Hình thức nội dung đấu giá BĐS, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ đấu giá BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng Ngoài ra, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá BĐS phải chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

Quản lý bất động sản

Dịch vụ quản lý BĐS bao gồm các hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ đồng

bộ, nhận ủy thác tiếp thị để bán, cho thuê BĐS; điều hành, khai thác, sử dụng BĐS

Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS bao gồm:

- Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS theo ủy quyền của chủ sở hữu, chủ

sử dụng BĐS;

- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của BĐS;

- Thực hiện bảo trì, sữa chữa BĐS;

- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng BĐS của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;

- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với NN theo ủy quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS

Quảng cáo bất động sản

- Quảng cáo BĐS được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên phương

tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác;

- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quảng cáo BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo BĐS chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

- Việc quảng cáo BĐS phải theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và pháp luật về quảng cáo

1.1.1.4 Khái niệm - đặc điểm của môi giới bất động sản

Giới thiệu về dịch vụ môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là làm trung gian trong giao dịch mua bán BĐS, đồng thời hoạt động môi giới phải công khai trung thực và tuân thủ pháp luật

a Nội dung môi giới bất động sản

i Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

ii Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS

iii Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

b Nhà môi giới bất động sản

- Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ BĐS (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ BĐS)

- Nhà môi giới BĐS: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại BĐS cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư Các nhà môi giới BĐS đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án

Vai trò của môi giới bất động sản

Trước khi có Luật kinh doanh BĐS thì vai trò của “cò” nhà đất không được thừa nhận trong xã hội Khi nói đến cò nhà đất là người dân thường đắn đo, tâm lí sợ

bị lừa đảo Chính vì vậy họ không muốn khi tham gia giao dịch BĐS trên thị trường lại phải thông qua “cò” nhà đất Tuy nhiên cũng có những giao dịch thành công khi có sự tham gia của cò với vai trò trung gian Chính tâm lí lo sợ và vai trò của nhà môi giới không được xã hội thừa nhận, điều này hạn chế các giao dịch trên thị truờng, làm giảm

số lượng các cuộc giao dịch, dẫn tới kìm hãm sự phát triển của thị truờng BĐS Rõ ràng môi giới BĐS có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau:

a Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản

Do tính đặc thù về của hàng hoá BĐS và thị trường BĐS Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá BĐS cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường BĐS, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý tập quán… BĐS là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là

bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường BĐS vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường

tham gia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thị trường BĐS nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán

có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường BĐS Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin BĐS ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường BĐS

b Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thị trường BĐS người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của NN là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của NN Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá “ảo” Vì thế khi mà thị trường “lạnh” số lượng các giao dịch BĐS ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới BĐS Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng,

am hiểu pháp luật về BĐS, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư BĐS của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả BĐS trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan,

ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

c Khai thác nguồn thu cho ngân sách NN

Thị trường BĐS ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về BĐS là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm NN không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường, NN không thể thực hiện được Theo thống kê có trên 70% các giao dịch BĐS được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của NN Mà thuế là nguồn thu chính của NN để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó NN tăng thu nhập về thuế

d Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

BĐS là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch BĐS nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường BĐS phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Thông tin và các yếu

tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng BĐS chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh được tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) của BĐS Đó là những thông tin, yếu

tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn… cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết người mua, thuê, nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về BĐS Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp, các chủ thể tham gia giao dịch BĐS sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về BĐS, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

e Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện Là căn cứ quan trọng cho NN trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh BĐS tuân thủ đúng pháp luật Mỗi một BĐS thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị truờng BĐS những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai của NN sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở để NN đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản lí BĐS: thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế – xã hội,

từ đó mở rộng và phát triển thị trường BĐS, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai Nhu cầu giao dịch BĐS ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế – chính trị – xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường BĐS, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về BĐS Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng

Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

Theo quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh BĐS thì nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS bao gồm 3 nguyên tắc sau đây:

1 Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định sau thì được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS và hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS:

- Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS;

- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS

2 Hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

3 Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS

Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới

a Với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá BĐS

a.1 Về điều kiện pháp lý

i- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của pháp luật;

ii- Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS đã có tư cách pháp nhân khi

bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động dịch vụ môi giới thì chỉ cần đảm bảo điều kiện quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này

a.2 Về nhân sự

i- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới BĐS;

Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất

02 người có chứng chỉ môi giới BĐS

ii- Người quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện môi giới BĐS (Trưởng, phó Phòng, hoặc Trưởng, phó Ban, hoặc Giám đốc, Phó Giám đốc) có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt động môi giới BĐS, có kiến thức và kinh nghiệm về kinh doanh trên thị trường BĐS;

a.3 Về trụ sở hoạt động

i- Có địa chỉ giao dịch ổn định

ii- Có cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật tin học và phương tiện thông tin liên lạc (điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính và các thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu của hoạt động môi giới BĐS

b Với cá nhân hoạt động môi giới BĐS

Trường hợp là cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập: thì phải đăng

ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, lập Văn phòng môi giới BĐS và phải có

- Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;

- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật Nhà

ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;

- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam

đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới BĐS;

- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp

b Những yếu tố gián tiếp

- Những tác động đến nhu cầu về BĐS làm tăng nhu cầu môi giới BĐS:

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS

+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm

+ Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS

+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư BĐS, dẫn đến cầu BĐS tăng

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô

và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế…

- Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá BĐS trên thị trường BĐS:

+ Thị trường xây dựng phát triển;

+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính;

+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng;

+ Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội quốc gia và địa phương

Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

a Phải trung thực trong khi thực hiện dịch vụ môi giới, không dùng các thủ thuật không được phép để mưu lợi cho mình, cần có tinh thần trách nhiệm khi môi giới giữa người mua và người bán làm sao cho cuộc mua bán thành công nhưng an toàn cho cả các bên;

b Không được cho người khác mượn, thuê chứng chỉ hành nghề;

c Hành nghề không đúng với nội dung ghi trong chứng chỉ;

d Nếu có dấu hiệu vi phạm thì phải tuân thủ quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh dịch vụ BĐS;

e Tuân thủ Quy tắc đạo đức của Hiệp hội BĐS Việt Nam

1.1.1.5 Phương pháp hệ thống thứ bậc phân tích Analytic Hierarchy process Phương pháp hệ thống thứ bậc phân tích AHP (Analytic Hierarchy

process) được Saaty phát triển từ năm 1971, đó là một cách tiếp cận cơ bản để đánh giá, ra quyết định Nó được thiết kế để lựa chọn một phương án tốt nhất trong số tất cả

các phương án đề xuất theo một số tiêu chuẩn nhất định, trên cơ sở những tính toán định lượng trên thực tế hoặc dựa vào việc so sánh mức độ thích thú và cảm giác

Ưu việt của phương pháp hệ thống thứ bậc phân tích AHP

Theo phương pháp này, một quá trình ra quyết định phức tạp sẽ được phân tích thành một cấu trúc (hệ thống) nhiều cấp bậc, tương tự như mô hình cây xác

suất, AHP đặc biệt có những ưu điểm sau:

1 Phương pháp AHP cho phép xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn đánh giá nhiều cấp rất linh hoạt Những vấn đề phức tạp có thể phân tích thành những tiêu chuẩn đơn giản hơn theo nhiều cấp, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc đánh giá

2 Người ra quyết định được quyền linh hoạt hơn trong việc xếp hạng so sánh mức

độ quan trọng của các tiêu chuẩn ở mỗi cấp

3 Phương pháp AHP dựa trên cơ sở toán học mạnh hơn

4 Phương pháp AHP cho phép đánh giá tính nhất quán trong các đánh giá của chuyên gia vì nó tiến hành so sánh từng cặp đôi một để xác định trọng số và có kỹ thuật tính toán chỉ số đo lường sự nhất quán từ đó giảm thiểu được những hạn chế vốn

có của phương pháp chuyên gia đó là tính chủ quan

AHP trả lời các câu hỏi như: “Chúng ta nên chọn phương án nào?” hay

“Phương án nào tốt nhất?” bằng cách chọn một phương án tốt nhất thỏa mãn các tiêu

chuẩn của nhà ra quyết định Ở đây, gắn với nội dung môi giới bất động sản, cụ thể là căn hộ chung cư thì nhà ra quyết định được hiểu là khách hàng, người mua nhà

Bảng 1 – Bảng độ ưu tiên chuẩn

Ưu tiên bằng nhau (Equally preferred) 1

Ưu tiên bằng nhau cho đến vừa phải (Equally to moderately preferred) 2

Ưu tiên vừa phải (Moderately preferred) 3

Ưu tiên vừa phải cho đến ưu tiên hơn (Moderately to strongly preferred) 4

Hơi ưu tiên hơn (Strongly preferred) 5

Hơi ưu tiên hơn cho đến rất ưu tiên (Strongly to very strongly preferred) 6

Rất ưu tiên (Very strongly preferred) 7

Rất ưu tiên cho đến vô cùng ưu tiên (Very strongly to extremely preferred) 8

Vô cùng ưu tiên (Extremely preferred) 9

Nguồn: Saaty, T.L 1994

AHP thể hiện sự vượt trội thông qua việc sử dụng:

- Các phép toán đơn giản;

- Các tiêu chuẩn (do nhà ra quyết định thiết lập);

- Độ ưu tiên cho các tiêu chuẩn (do nhà ra quyết định thiết lập);

- Bảng độ ưu tiên chuẩn so sánh theo cặp (pairwires) các tiêu chuẩn

Quy trình đánh giá theo phương pháp AHP

Hình 1 – Mô hình hệ thống thứ bậc phân tích theo phương pháp AHP

(Đánh giá các phương án dựa trên các tiêu chuẩn: C1, C2, C3…)

(1) Xây dựng hệ thống tiêu chuẩn thứ bậc để đánh giá như hình 1, gồm các cấp: Xác

định vấn đề/mục tiêu nghiên cứu (level 1) Tiêu chuẩn/Chỉ tiêu/Tiêu chí (level 2) Nhánh – phân cấp thấp hơn (level 3) Các sự lựa chọn/phương án (level 4)

(2) So sánh cặp đôi (pairwire) tiêu chuẩn ở từng cấp theo mức độ quan trọng bằng phỏng vấn chuyên gia Bước này cần tiến hành các nội dung, như:

- Thiết kế bảng phỏng vấn chuyên gia;

- Xác định đối tượng chuyên gia cần phỏng vấn ý kiến chuyên gia;

- Chuẩn bị các thông tin về dự án để cung cấp cho các chuyên gia;

- Tiến hành phỏng vấn;

- Xử lý số liệu phỏng vấn

(3) Xác định trọng số thể hiện mức độ quan trọng của các tiêu chuẩn (nhánh)/phương

án ở từng cấp Trong bước này cần tiến hành chuẩn hóa mức độ quan trọng của các tiêu chuẩn bằng cách lấy giá trị của mỗi ô trong mỗi cột chia cho giá trị của tổng cột

đó Sau đó, tính giá trị trung bình của từng dòng trong ma trận cho ra trọng số tương

ứng của các tiêu chuẩn Mô tả cụ thể bước thực hiện này được trình bày ở bảng 2

Bảng 2 – Minh họa mức độ quan trọng của các tiêu chuẩn và cách tính trọng số

Các bước thực hiện (từ trái sang phải)

Mức độ quan trọng Chuẩn hóa ma trận Trọng số chung

(4) Kiểm tra tính nhất quán trong các đánh giá của chuyên gia

Điểm đặc biệt của phương pháp AHP là việc tính toán tỷ số nhất quán (Consistency Ratio – CR) do Thomas Saaty đề xuất Trong thực tế, không phải lúc nào cũng có thể thiết lập được quan hệ bắc cầu trong khi so sánh từng cặp (Thí dụ tiêu chuẩn A có thể tốt hơn tiêu chuẩn B, tiêu chuẩn B có thể tốt hơn tiêu chuẩn C, nhưng tiêu chuẩn A chưa chắc đã có thể tốt hơn tiêu chuẩn C) Hiện tượng này thể hiện tính thực tiễn của các bài toán, ta gọi là sự không nhất quán (inconsistency) Tuy sự không nhất quán là thực tế nhưng mức độ không nhất quán không nên quá lớn vì khi đó nó thể hiện sự đánh giá không chính xác Để kiểm tra sự không nhất quán trong khi đánh giá từng cấp, ta dùng tỷ số nhất quán (CR)

CI: Chỉ số nhất quán (Consistency Index)

RI: Chỉ số ngẫu nhiên (Random Index)

λ max : Giá trị đặc trưng của ma trận

n: Số tiêu chuẩn

w: Giá trị của các tiêu chuẩn đã được chuẩn hóa của hàng j tương ứng với cột i Đối với mỗi ma trận so sánh cấp n, Saaty đã sử dụng tạo ra các ma trận ngẫu nhiên và tính chỉ số CI trung bình của chúng và gọi là chỉ số ngẫu nhiên RI

Bảng 3 – Giá trị RI tương ứng với số lượng tiêu chuẩn n

RI 0 0 0,52 0,89 1,11 1,25 1,35 1,40 1,45 1,49

Nguồn: Ứng dụng GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu trong lựa chọn địa điểm bãi chôn lấp chất thải rắn sinh hoạt nhằm hỗ trợ công tác quy hoạch sử dụng đất

huyện Đông Anh, TP Hà Nội

Giá trị tỷ số nhất quán CR < 0,1 là chấp nhận được, nếu lớn hơn đòi hỏi người đưa ra quyết định thu giảm sự không đồng nhất bằng cách thay đổi giá trị mức độ quan trọng giữa các cặp tiêu chuẩn

(5) Tổng hợp hệ thống tiêu chuẩn và xếp hạng, lựa chọn phương án

Sau khi đã phân khoảng và tính trọng số của các tiêu chuẩn thì việc tích hợp chúng cho

ta tính được chỉ số thích hợp hay kết quả cuối cùng của các tiêu chuẩn Chỉ số thích

hợp S được tính theo công thức (Saaty, 2011):

S =

Trong đó:

S: Chỉ số thích hợp;

Wi: Trọng số của các tiêu chuẩn;

Xi: Điểm của các tiêu chuẩn;

n: Số lượng tiêu chuẩn

Kết quả cuối cùng của phân tích đa tiêu chuẩn sẽ cho ta chỉ số thích hợp của từng vị trí Trên cơ sở đó, người ta ra quyết định sẽ lựa chọn phương án thích hợp nhất

là một trong số các phương án có trọng số cao nhất

Saaty và Vargas (1994) giới thiệu ứng dụng của AHP để giải quyết các vấn đề kinh tế, chính trị, xã hội và thiết kế kỹ thuật Trong đó, tác giả đề cập đến ứng dụng phương pháp AHP trong lựa chọn mẫu kiến trúc, chiến lược giá, chiến lược Marketing, lựa chọn công nghệ, tác giả cũng thảo luận ứng dụng AHP cho việc lập kế hoạch, giải quyết xung đột, phân tích lợi ích – chi phí và phân bổ nguồn lực…

Liberatore và Nydick (2008) đã tiến hành nghiên cứu tổng quan về ứng dụng của AHP trong 50 bài báo nhằm giải quyết các vấn đề quan trọng trong y tế và chăm sóc sức khỏe Hơn nữa, Vaidya và Kumar (2006) giới thiệu 150 bài báo ứng dụng của AHP trong các lĩnh vực khác nhau như kỹ thuật, sản xuất công nghiệp, giáo dục, ngân hàng, xã hội, chính trị,… Bên cạnh đó Ho (2008) đã trình bày một tài liệu nghiên cứu

về các ứng dụng của AHP kết hợp với các phương pháp khác thay vì sử dụng AHP riêng lẻ

Hiện nay, tại Việt Nam cũng đã có rất nhiều bài báo, luận văn, đề tài, ứng dụng Phương pháp AHP này để nghiên cứu các vấn đề phức tạp về cả lĩnh vực kinh tế lẫn xã hội… Cụ thể các đề tài: “Ứng dụng GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu trong lựa chọn địa điểm bãi chôn lấp chất thải rắn sinh hoạt nhằm hỗ trợ công tác quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội”; “Áp dụng Phương pháp phân tích thứ bậc trong việc lựa chọn thông số kỹ thuật đường sắt với các dữ liệu có tính chất không xác định”; Bài báo “Nghiên cứu hoàn thiện phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án đầu tư phát triển giao thông vận tải đô thị”; “Các biện pháp nâng cao chất lượng đội ngũ vận hành bảo dưỡng công ty dịch vụ kỹ thuật dầu khí”

Có thể nói với những ưu điểm, tính năng, cùng với sự hỗ trợ xử lý, tính toán bằng phần mềm Expert Choice Hiện nay, AHP đã ngày càng trở nên phổ biến, hữu ích

và được tin tưởng sử dụng trong những nghiên cứu phức tạp, quy mô

1.1.2 Cơ sở pháp lý

 Luật đất đai được ban hành ngày 26/11/2003

Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 của Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 10

Luật này quy định về quản lý và sử dụng đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của

NN đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối tượng áp dụng luật này bao gồm:

1 Cơ quan NN thực hiện quyền hạn và trách nhiêm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý NN về đất đai;

2 Người sử dụng đất;

3 Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất

 Luật nhà ở ban hành ngày 29/11/2005

Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 của Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 10

Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch

về nhà ở và quản lý NN về nhà ở Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển,

quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý NN về nhà ở

 Luật kinh doanh BĐS ban hành ngày 01/07/2007

Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 của Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 10

Luật này quy định về hoạt động kinh doanh BĐS; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS

 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004

Hướng dẫn thi hành luật đất đai Nghị định này quy định việc thi hành Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003.Việc quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất; thu tiền sd đất, thu tiền thuê đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi NN thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; thanh tra đất đai;

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo quy định tại các nghị định khác của Chính phủ

 Thông tư 02/2010/TT-BTC ban hành ngày 11/01/2010

Thông tư 02 hướng dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều luật của thuế thu nhập cá nhân

 Thông tư 16/2010/TT-BXD ban hành ngày 01/09/2010

Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

 Thông tư số 84/2008/TT-BTC ban hành ngày 30/09/2008

Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007

Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS về các loại BĐS được đưa vào kinh doanh; vốn pháp định đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS; chuyển nhượng toàn bộ

dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS; quản lý NN về hoạt động kinh doanh BĐS

 Nghị định 61-CP ngày 05/07/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở

Hướng dẫn một số nội dung về chuyển nhượng toàn bộ dự án;

Hướng dẫn về giao dịch BĐS qua sàn giao dịch BĐS;

Hướng dẫn một số nội dung về sàn giao dịch BĐS;

Hướng dẫn việc cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS và quản lý hoạt động môi giới, định giá BĐS

 Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 về hướng dẫn về phân hạng nhà

chung cư

1.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Nguồn: trelangkienviet.com

Hình 2 – Bản đồ trung tâm đô thị Thành phố Hồ Chí Minh

1.2.1 Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý

TP HCM có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54' Đông, ranh giới

 Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương,

 Phía Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh,

 Phía Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai,

 Phía Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu,

 Phía Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang

Vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, TP HCM là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng

2, toàn bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới 10 mét

1.2.2 Tình hình kinh tế – xã hội

Xã hội

Thành phố Hồ Chí Minh có dân số: 7.396.500 người (theo số liệu điều tra dân

số giữa năm 2010 của Tổng cục thống kê) Với tổng diện tích tự nhiên 2.095,5 km2

tính đến ngày 01/01/2009, thì mật độ dân số của thành phố vào khoảng 3.530 người/

km2 Do đó, thành phố Hồ Chí Minh được xem là thành phố đông dân nhất Việt Nam, trong đó 83,32% dân cư sống trong khu vực thành thị và gần một phần ba là dân nhập

cư từ các tỉnh khác

Tuy vậy, nền kinh tế của TP HCM vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn Cơ sở

hạ tầng của thành phố lạc hậu, quá tải, chỉ số giá tiêu dùng cao, tệ nạn xã hội, hành chính phức tạp cũng gây khó khăn cho nền kinh tế Ngành công nghiệp thành phố hiện đang hướng tới các lĩnh vực cao, đem lại hiệu quả kinh tế hơn

Mặc dù TP HCM có thu nhập bình quân đầu người rất cao so với mức bình quân của cả Việt Nam, nhưng khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn do những tác động của nền kinh tế thị trường Những người hoạt động trong lĩnh vực thương mại cao hơn nhiều so với ngành sản xuất Sự khác biệt xã hội vẫn còn thể hiện rõ giữa các quận nội ô so với các huyện ở ngoại thành

Kinh tế

TP HCM giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam Thành phố chiếm 0,6% diện tích và 8,34% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng sản phẩm, 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài Năm 2011, thu nhập bình quân đầu người ở TP HCM đạt 3.130 USD/năm, cao hơn nhiều so với trung bình

cả nước, 1.300 USD/năm Tổng GDP 6 tháng đầu năm 2012 đạt 288.591 tỷ đồng (tính theo giá thực tế khoảng 13,875 tỷ USD), tốc độ tăng trưởng đạt 8,1%

Nền kinh tế của TP HCM đa dạng về lĩnh vực, từ khai thác mỏ, thủy sản, nông nghiệp, công nghiệp chế biến, xây dựng đến du lịch, tài chính Cơ cấu kinh tế của

thành phố, khu vực NN chiếm 33,3%, ngoài quốc doanh chiếm 44,6%, phần còn lại là khu vực có vốn đầu tư nước ngoài Về các ngành kinh tế, dịch vụ chiếm tỷ trọng cao nhất: 51,1% Phần còn lại, công nghiệp và xây dựng chiếm 47,7%, nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản chỉ chiếm 1,2%

1.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1.3.1 Nội dung nghiên cứu

Sử dụng phương pháp chuyên gia, phương pháp hệ thống thứ bậc phân tích –

AHP (Analytic Hierarchy Process) và các phương pháp bổ trợ khác để xác định và cho

điểm (theo phương pháp so sánh từng cặp đôi) các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS Xây dựng mô hình tư vấn khách hàng lựa chọn sản phẩm tối ưu và ứng dụng phần mềm Expert Choice để giải quyết một bài toán cụ thể

Đề tài tập trung nghiên cứu các nội dung trọng tâm sau:

+ Thực trạng thị trường BĐS và hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn TP HCM; + Tìm hiểu tình hình hoạt động kinh doanh – môi giới BĐS của công ty ACBRS; + Ứng dụng AHP xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết định trong kinh doanh môi giới căn hộ;

+ Đánh giá ưu và nhược điểm của mô hình và đề xuất hướng hoàn thiện mô hình nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới của công ty

1.3.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Nghiên cứu tài liệu các tài liệu

về cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu, có liên quan đến BĐS căn hộ cũng như phương pháp phân tích thứ bậc AHP,…

 Phương pháp điều tra, khảo sát: Thu thập tài liệu từ các phòng ban trong công ty, từ các báo cáo trong các hội nghị tổng kết tình hình kinh doanh, thu thập tài liệu từ điều tra thực tế, thu thập tài liệu trên báo chí, Internet

 Phương pháp phân tích, tổng hợp: Dùng để phân tích và tổng hợp

dữ liệu, tài liệu, số liệu từ nhiều nguồn khác nhau

 Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu liên quan đến tình hình hoạt động nhằm đưa ra những phân tích, đánh giá cần thiết, từ đó xây dựng các bảng biểu thống kê

 Phương pháp so sánh: Tiến hành so sánh các số liệu đã thu thập được theo từng thời kỳ hoạt động, theo từng lĩnh vực hoạt động từ đó phân tích đánh giá So sánh chi phí mua nhà và tiện ích của mô hình AHP

 Phương pháp chuyên gia: Khảo sát và tận dụng trình độ uyên bác

về lý luận, thành thạo về chuyên môn, phong phú về khả năng thực tiễn cũng như khả năng mẫn cảm, nhạy bén và thiên hướng sâu sắc về tương lai (đối với môi giới căn hộ) của các chuyên viên môi giới xuất sắc tại các sàn giao dịch trên địa bàn TP HCM để tìm ra các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn hộ của khách hàng

 Phương pháp hệ thống thứ bậc phân tích AHP (Analytic Hierarchy Process): Dùng phương pháp này để sắp xếp các phương án quyết định chọn mua căn hộ và chọn phương án thỏa mãn các tiêu chuẩn, yếu tố được xây dựng từ phương pháp chuyên gia

1.3.3 Quy trình thực hiện báo cáo

Hình 3 – Quy trình thực hiện báo cáo

Nguồn cung sơ cấp theo hạng, quý 2/2012

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills

Hình 4 – Biểu đồ nguồn cung sơ cấp theo hạng, quý 2/2012

Trong số đó phần lớn là căn hộ hạng C với khoảng hơn 10.000 căn Thị phần nguồn cung sơ cấp của hạng C tăng 1%, đạt 80% Ngày càng nhiều chủ đầu tƣ chú trọng đến phân khúc này khi tái cân nhắc danh mục đầu tƣ

Trong năm quý vừa qua, hạng A chịu mức sụt giảm liên tục về nguồn cung, trung bình –3% mỗi quý Lần cuối khi phân khúc này có thêm dự án mới là vào quý 1/2011

 Nguồn cầu

Mức lạm phát một con số của TP HCM trong nửa đầu năm 2012 đƣợc kỳ vọng

sẽ nới lỏng chính sách tiền tệ và đƣa nhiều gói hỗ trợ vào các ngành quan trọng, bao gồm BĐS

Ngân hàng NN đã cắt giảm mạnh mức trần lãi suất huy động từ 13% trong quý 1/2012 xuống còn 9% vào giữa tháng 6 Do đó, nhu cầu về nhà ở đƣợc kỳ vọng sẽ tăng trong các quý sắp tới

2.1.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh và triển vọng phát triển

 Tình hình hoạt động

Tính thanh khoản toàn thị trường tiếp tục giảm 2 điểm phần trăm, từ mức 7% trong quý 1/2012 xuống còn 5% trong quý này, với khoảng 750 căn hộ đã bán

Thị trường giao dịch tập trung tại phân khúc giá thấp Hơn 70 % của tổng căn

hộ đã bán có mức giá dưới 20.000.000 VNĐ/m2, giá trị căn hộ dao động trong khoảng

từ 600 triệu đồng đến dưới 1,5 tỷ VNĐ mỗi căn Số căn hộ được chào bán trong quý 2 tập trung chủ yếu ở các quận Tân Bình (gần 2.000 căn), Thủ Đức (1.600 căn), quận 7, quận 2…

Tình hình hoạt động trong quý này vẫn tiếp tục theo hướng suy giảm trước đó hơn là phản ánh một thị trường được cải thiện về lãi suất và kinh tế vĩ mô Các chuyển biến tích cực trong quý 2/2012 cần có thời gian để phát huy tác dụng rõ ràng lên thị trường

Tình hình hoạt động theo quận, quý 2/2012

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills

Hình 5 – Biểu đồ tình hình hoạt động theo quận, quý 2/2012

Bảng 4 – Bảng giá tham khảo căn hộ chung cư tháng 7/2012

(m 2 )

Giá tham khảo (triệu đồng/m 2

)

Tăng giảm

so với tháng 6/2012 (%)

Hoàng Anh Gia Lai 3 99 – 126 15,5 – 20,2 2

Nguồn: Xử lý tổng hợp

2.1.2 Thực trạng hoạt động môi giới căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh

Thời hoàng kim năm 2007, các nhà môi giới, kinh doanh BĐS không chút vướng bận việc “ế hàng” Doanh thu của họ chẳng những đến từ các hợp đồng phân

phối độc quyền, mà còn ở khoản “mua sỉ, bán lẻ” sản phẩm căn hộ Điều này gợi nhớ đến chuyện khá nhiều công ty môi giới “cắt cử” nhân viên xếp hàng trước nhà mẫu dự

án The Vista (quận 2, TP HCM) hồi đầu năm 2008 chỉ để có được suất mua căn hộ

Thị trường BĐS nay đã không còn được hưởng “thiên thời và địa lợi” nên vấn

đề còn lại là con người phải nghĩ cách để tồn tại

Mới đây, để thuận tiện cho việc quản lý hoạt động của các sàn (tính đến nay, TP HCM có trên 368 sàn đăng ký hoạt động, bao gồm sàn của chủ đầu tư lẫn sàn giao dịch thuộc các nhà chuyên về dịch vụ môi giới) và các giao dịch được thực hiện qua đầu mối này, Sở Xây dựng TP HCM cũng đã ban hành hai văn bản yêu cầu các sàn thực hiện chế độ đăng ký, báo cáo định kỳ hàng tháng, hàng quý, trường hợp DN không thực thi nhiều lần sẽ bị xem như “hủy đăng ký”

So với các sàn do chủ đầu tư lập ra, lợi thế của các công ty chuyên về môi giới trong việc bán hàng là mức độ am hiểu thị trường (sản phẩm, đánh giá được ưu và nhược điểm từng dự án để tư vấn cho khách hàng) và tạo sức lan tỏa rộng, vì ngoài lượng nhân viên trực thuộc sàn, các nhà môi giới còn liên kết với nhiều đơn vị tiếp thị khác để đẩy hàng

Chính vì thế, ở giai đoạn này, không phải là dấu chấm hết với các nhà tư vấn, tiếp thị dự án căn hộ BĐS, nếu hệ thống sàn (thuộc các nhà chuyên về môi giới BĐS) nào có đội ngũ nhân viên tư vấn tốt và khả năng kết nối rộng thì sẽ dễ dàng trong việc

“bắt tay” với chủ đầu tư Trong khi trước đây, các chủ đầu tư thường đi theo hình thức phân phối độc quyền thì nay họ sử dụng nhiều nhà môi giới khác nhau để tận dụng nguồn khách hàng sẵn có từ các đơn vị này Do đó, thị trường sẽ có sự gạn lọc và cạnh tranh khốc liệt

Đứng trước những thách thức to lớn đó, nhiều nhà đầu tư phát triển bất động

sản trên địa bàn đã và đang xây dựng các chiển lược “Tiếp thị thời khủng hoảng”

Có thể khái quát hóa chiến lược trên với những nội dung cơ bản sau:

tăng lên khá nhiều do giá nhà đã giảm Song, nhiệm vụ quan trọng của nhà môi giới là phải tư vấn cho khách các sản phẩm và giải pháp phù hợp với “túi tiền” của họ Đây cũng là cách để các nhà chuyên tư vấn – tiếp thị dự án “kéo” khách

về phía mình

thức thanh toán, vị trí và cách bán hàng Tuy nhiên, với tình hình khó khăn như hiện nay, chủ đầu tư lẫn đơn vị tiếp thị đều phải “thắt lưng buộc bụng” trong chuyện quảng bá dự án, không làm tràn lan như trước, tận dụng tối đa giới thiệu

dự án qua internet, mạng xã hội, phát tờ rơi nhằm tiết giảm chi phí vốn

nay, Eden Real đã tổ chức được hai “Tuần lễ an cư”, với mục tiêu là tư vấn và giới thiệu các dự án căn hộ đến khách hàng (trong lần đầu tiên đã có 40 giao dịch được thực hiện) Tại hai lần tổ chức này, các sản phẩm được giới thiệu chủ yếu là căn hộ thuộc phân khúc trung bình Song, trong tháng 6 này, Eden Real

đã tung ra thị trường duy nhất một căn nhà phố có mức rao bán trên 1 tỷ đồng Theo đó, gần đến thời điểm “ra mắt” sản phẩm, nhân viên của công ty sẽ đến tiếp quản và thiết kế lại căn nhà, sau đó mời vài chục khách đến tham quan Sở

dĩ họ không giới thiệu cùng lúc nhiều sản phẩm vì không muốn phân tán sự chú

ý của khách hàng, làm có trọng tâm, bán xong căn này sẽ tiếp tục đưa ra thị trường những sản phẩm khác Về mục tiêu lớn hơn, công ty này chủ trương