Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường
Trang 1Những Bất cập trong luật đất đai năm 2013
Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của mỗi đất nước Ở nước ta, đất đai được xác định tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế, là thành phần quan trọng của môi trường sống Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”[1]
Đất đai có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng như vậy nên quản lý, sử dụng đất đai luôn là vấn đề được Đảng và Nhà nước ta chú trọng quan tâm Từ khi chúng ta tiếnhành đường lối đổi mới đến nay, Đảng ta đã đề ra nhiều chủ trương, quan điểm về quản lý, sử dụng đất đai và được ghi nhận trong các Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII, IX, X, XI và XII Hội nghị Trung ương 7 khóa IX (ngày 13/01/2003) đã dành hẳn một Nghị quyết bàn về vấn đề đất đai, trong đó, đề ra các quan điểm chỉ đạo về quản lý, sử dụng đất đai Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị Trương ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đã khẳng định đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước
Thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai, quản lý, sử dụng đất đai, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật đất đai như: Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, tạo thành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đất đai khá đồ sộ Luật Đất đai năm 2013 là đạo luật lớn với 14 chương, 212 điều, quy định tương đối đầy đủ, toàn diện về quản lý và
sử dụng đất đai, đã cụ thể thành công các quy định về đất đai trong Hiến pháp năm
2013 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế,
xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập, đặt ra yêu cầu cấp bách là cần phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Dưới đây, chúng tôi xin nêu một
Trang 2số vấn đề mà pháp luật đất đai cần hoàn thiện.
Một là, về giá đất
Giá đất vừa là sản phẩm tất yếu của cơ chế thị trường, vừa là công cụ để nhà nước quản lý đất đai và thị trường bất động sản, đồng thời giá đất là phương tiện để Nhà nước thực hiện các chính sách xã hội về đất đai, giá đất còn góp phần đảm bảo cho
cơ chế sử dụng đất có hiệu quả và tiết kiệm, nhưng giá đất ở hầu hết các tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương hiện nay đều thấp hơn nhiều so với giá thực tế Vì vậy, Nhà nước cần phải quy định chi tiết, cụ thể hơn về giá đất, để giá đất sát với giá thực tế nhất và theo chúng tôi, cần tập trung giải quyết một số vấn đề sau:
- Nhà nước nên công nhận hai loại giá đất là giá đất nhà nước và giá đất thị trường.Giá đất nhà nước dùng để tính thuế sử dụng đất, tính tiền khi Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp nhà nước hoặc các cơ quan, đơn vị sự nghiệp của Nhà nước
sử dụng để làm trụ sở, văn phòng Còn giá đất thị trường là để thị trường quyết định khi các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau Để thực hiện được giá đất thị trường, Nhà nước cần ghi nhận bằng pháp luật đối với giá đất thị trường
và tạo hành lang pháp lý đối với giá đất thị trường Mở rộng quy định bắt buộc áp dụng cơ chế thị trường trong thu hồi đất (kể cả thu hồi đất nông nghiệp); giới hạn, thu hẹp phạm vi áp dụng giá đất nhà nước (để giá đất nhà nước cơ bản và chủ yếu được sử dụng trong xác định các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất)
- Khung giá đất do Chính phủ ban hành nên quy định giá đất theo mục đích sử dụng, để tránh cào bằng giữa các thửa đất cùng loại đất nhưng có mục đích sử dụng đất khác nhau Ví dụ như: Đất chuyên dùng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ và đất chuyên dùng dùng cho mục đích sản xuất, kinh doanh thông thường.Cũng cần có quy định về khung giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố khắc phục tình trạng đất ở cùng một khu vực, cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm nhưng có giá khác nhau
- Nhà nước cần ban hành các quy định pháp lý để thành lập cơ quan định giá đất thuộc các Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc ở từng vùng thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường để tạo nền tảng pháp lý cho việc thành lập hệ thống cơ quan này Cơ quan định giá đất được thành lập sẽ có tác dụng định giá đất kịp thời, khách quan, khoa học khi đất đai có sự biến động Đây chính là điểm mấu chốt để việc định giá đất sát với giá thực tế ở nước ta hiện nay Cơ quan định giá đất của Nhà nước cần phải có tính độc lập về chuyên môn và chịu sự quản lý của các cơ quan tài nguyên
và môi trường như đã nêu trên
Hai là, về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Trang 3Về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước nên tập trung nghiên cứu, rút kinh nghiệm, bóc tách các mối quan hệ cụ thể, để làm căn cứ ban hành các quy phạm pháp luật đất đai về bồi thường sát với thực tế Trên cơ sở các quy định pháp lý có tính chuẩn xác thì mới bồi thường đúng được các thiệt hại của người sử dụng đất; đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng bị thu hồi đất và góp phần làm giảm thiểu tình trạng khiếu kiện của những người bị thu hồi đất.
Pháp luật đất đai cũng cần sửa đổi các quy định liên quan đến việc thỏa thuận giá đền bù giữa các chủ đầu tư các dự án sản xuất kinh doanh và người sử dụng đất Vìthực tế việc thỏa thuận hết sức khó khăn bởi người sử dụng đất đưa giá quá cao hoặc có thể thỏa thuận được với đa số người sử dụng đất nhưng một số người sử dụng đất lại không chịu thỏa thuận, song các thửa đất của họ lại nằm ở trung tâm
dự án, nên dự án không thể tiếp tục triển khai Quy định này đã gây khó khăn cho người được giao đất, gây ách tắc cho việc giải phóng mặt bằng, do đó Nhà nước cần phải nhanh chóng sửa đổi quy định này theo hướng khuyến khích các bên tự thỏa thuận về giá đất đền bù nhưng cũng cần có quy định về nghĩa vụ người sử dụng đất trong việc bàn giao mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất Trong trường hợp, người sử dụng đất không đồng ý với giá đền bù được đưa ra, có thể yêu cầu
cơ quan định giá đất độc lập để xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa
ra là giá để tính đền bù Đặc biệt, hiện nay, cần quy định Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo một giá cho người có đất bị thu hồi Sau khi có “đất sạch” mới giao lại hoặc cho các chủ đầu tư thuê lại và như vậy, lợi ích thu được sẽ nộp vào ngân sách nhà nước Tránh tình trạng như hiện nay, những người chấp hành pháp luật nghiêm chỉnh thì được đến bù giá thấp, còn những người chây ỳ không chịu giao đất sau đó lại được đến bù giá cao gây nên tình trạng khiếu kiện kéo dài; đồngthời, ngăn chặn được tình trạng lợi ích thu được từ việc thu hồi đất đang rơi vào túimột số người như hiện nay
Pháp luật đất đai hiện hành cần bổ sung một số quy định để buộc những chủ đầu
tư, những tổ chức, cá nhân được hưởng lợi do Nhà nước giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, làm giá đất tăng lên, nhất là những khu đất ở mặt đường, phải nộp một khoản tiền cho Nhà nước Việc thu khoản tiền này có thể thông qua hình thức thu thuế sử dụng đất Bên cạnh đó, để đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất, ngoài phần đền bù, bằng nhiều hình thức và biện pháp khác nhau, Nhà nước và nhà đầu tư phải hỗ trợ (không nhất thiết và không nên hỗ trợ bằng tiền) cho họ tái định cư, có đất khác để tiếp tục canh tác hoặc chuyển đổi ngành, nghề và có nghề nghiệp ổn định, thậm chí phải có những cam
Trang 4kết về bảo đảm đến cùng việc làm hoặc mua bảo hiểm thất nghiệp cho người bị thuhồi đất Nhà nước và nhà đầu tư cũng được hưởng một phần khoản chênh lệch địa
tô này với một phương thức phân chia phù hợp2 Bên cạnh đó, một vướng mắc trong việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013, đó là việc cưỡng chế thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai Điểm b khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các trường hợp Nhà nước quyết định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đấtđai Tuy nhiên, điểm a khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định
trường hợp cưỡng chế thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư mà không quy địnhcưỡng chế đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai Điều này gây khó khăn cho các địa phương bởi yêu cầu về cưỡng chế thu hồi đất do vi phạmpháp luật đất đai là rất lớn Do đó, Luật Đất đai năm 2013 cần thiết phải bổ sung quy định về việc cưỡng chế thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai để tạo thuận lợi cho việc thực hiện của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai
Ba là, về giao đất, cho thuê đất
Luật Đất đai năm 2013 cũng cần bổ sung một số quy định để thu hẹp các đối tượngđược giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấugiá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Tiếp tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất và yên tâm đầu tư sản xuất Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nôngnghiệp phù hợp với điều kiện cụ thể từng vùng, từng giai đoạn để tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng sản xuất hàng hóa lớn trong nông nghiệp Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất sản xuất và việc làm cho bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số đang không có đất sản xuất Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện
dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý
nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng
sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai Cần bổ sung các quyđịnh để hướng dẫn chi tiết về trình tự thủ tục chuyển từ hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất đối với các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính; quy định rõ điều kiện để được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở là khu vực đấu giá đã có hạ tầng (xây dựng mới hoặc sử dụng hạ tầng sẵn có); trình
Trang 5tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong cùng loại đất để thực hiện các dự án đầu tư khác nhau; trình tự, thủ tục trong trường hợp hộ gia đình cá nhân “hiến” diện tích đất đang sử dụng (chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho Nhà nước để xây dựng công trình công cộng.
Bốn là, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Cần bổ sung quy định để đảm bảo sự thống nhất giữa quy định của Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổchức nước ngoài có chức năng ngoại giao” và quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo đó, Luật không quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài, nhưng tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), quy định Sở Tài nguyên và Môi trường được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài Trong trường hợp này, theo chúng tôi, cần sửa đổi Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, bổ sung thẩm quyền của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
cá nhân nước ngoài để đảm bảo quyền của cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam Tại khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/NĐ-CP quy định sau 30 ngày kể
từ ngày niêm yết thông báo về việc mất giấy chứng nhận mới nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên, tại điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính lại quy định thời gian niêm yết là 15 ngày, khó khăn cho địa phương trong thực hiện các thủ tục Qua đó, có thể thấy sự không thống nhất trong quy định của Nghị định và Thông tư Vì vậy, để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật, cần sửa đổi Thông tư trên theo hướng thống nhất thời gian niêm yết thông báo việc mất giấy chứng nhận là 30 ngày; sau 30 ngày mới được thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận
Năm là, về xử lý vi phạm pháp luật đất đai
Pháp luật đất đai cần bổ sung các chế tài xử phạt hành vi vi phạm trong thực hiện
Trang 6quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đảm bảo quy hoạch sử dụng đất được thực hiện nghiêm Tăng cường hơn nữa các biện pháp xử lý đối với tình trạng các quy hoạch có nội dung sử dụng đất nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng tiến độ (“quy hoạch treo”) Hướng dẫn cụ thể việc xử lý vi phạm hành chính trong trường hợp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai: “Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đốivới Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành”, để thu hồi đất đối với hành vi này trước hết phải bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng chủ đầu tư không chấp hành, nhưng trong Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai lạikhông quy định về hành vi này.
Tăng cường các biện pháp xử lý hình sự trong lĩnh vực đất đai, tập trung vào một
số điểm sau: Ban hành thêm một số điều luật quy định cụ thể các hành vi vi phạm pháp luật đất đai được xem là tội phạm như hành vi lấn chiếm đất đai thu lợi bất chính lớn; hành vi hủy hoại đất gây hậu quả nghiêm trọng và hành vi gây ô nhiễm đất đai nghiêm trọng Đặc biệt, cần làm rõ, định lượng “hậu quả nghiêm trọng” sát với tình hình kinh tế - xã hội Hình sự hóa các hành vi giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật gây hậu quả nghiêm trọng mà không cần phải quy định “bị xử lý
kỷ luật về hành vi này mà còn vi phạm” thì mới xử lý hình sự
Sáu là, cải cách thủ tục hành chính
Chú trọng cải cách thủ tục hành chính về đất đai theo hướng: Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ sung các thủ tục hành chính về đất đai; thường xuyên rà soát, cập nhật và công bố công khai bộ thủ tục hành chính về đất đai; tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế, chính sách trong lĩnh vực đất đai và các lĩnh vực có liên quan như đầu tư, xây dựng, thuế nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho người dân và doanh nghiệp; trong đó tập trung vào các nội dung như: Sự liên thông và gắn kết giữa các thủ tục đầu tư, xây dựng và đất đaitrong việc hình thành và triển khai thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất; liên thông trong việc luân chuyển thông tin đất đai cho các cơ quan tài chính, thuế, kho bạc trong việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai; tiếp tục rút ngắn hơn thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quy định
cụ thể việc xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống thông tin đất đai; lộ trình phù
Trang 7hợp để thực hiện các giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai; các loại hình cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực đất đai của văn phòng đăng ký đất đai một cấp nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau của người dân, doanh nghiệp; cơ chế thu phí, lệ phítương ứng.
Trên đây là những vấn đề mà pháp luật đất đai cần hoàn thiện Nếu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy phạm pháp luật đất đai theo hướng đề xuất nêu trên, chắc chắn sẽ góp phần rất lớn vào việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam hiện nay
Một số kiến nghị hoàn thiện Luật đất đai năm 2013
Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, cótác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của Nhân dân Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ giađình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giaođất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thu hồi đất,bồi thường, hỗ trợ tái định cư;…Trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ và các bộ liên quan kịp thời ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hànhLuật Qua 03 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ một số vướng mắc, bất cập cần được hoàn thiện theo hướng quy định chi tiết hơn, đơn giản hơn, dễ áp
dụng để tiến tới xóa bỏ “thị trường ngầm” đất đai, minh bạch căn cứ giao đất và
cho thuê đất; quy định thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khó thực hiện nhất là ở cấp huyện; hạn mức giao đất nông nghiệp và sự mâu thuẫn quy định về công chứng, chứng thực giao dịch hợp đồng thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất giữa các văn bản luật trong hệ thống pháp luật;…Đặc biệt, với một số quy định mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2017), như quyền đốivới bất động sản liền kề; quyền bề mặt;…lại càng đặt ra yêu cầu cấp thiết hơn phải sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cho phù hợp hơn Trong phạm vi bài viết này, tác giả đề cập đến một số vướng mắc, bất cập vừa nêu và đề xuất sửa đổi, bổ sung một
số quy định của Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới
Thứ nhất: Không khó để người nước ngoài sở hữu đất tại Việt Nam Với những
“chiêu thức” mua cổ phần, vốn góp để rồi sở hữu doanh nghiệp, rồi sở hữu quyền
sử dụng đất Cụ thể, theo quy định tại Điều 46 [1] Nghị định 118/2015/NĐ-CP
Trang 8ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư và Điều 26 [2] Luật Đầu tư năm 2014, thì nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh
tế trong nước không phải thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Người nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam phải có dự án được duyệt và được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới được phép hoạt động Nhưng nhữngdoanh nghiệp nước ngoài được hình thành bằng cách góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của doanh nghiệp trong nước nên các cổ đông nước ngoài cũng giống như doanh nghiệp trong nước Điều đó nghĩa là họ đương nhiên trở thành chủ sở hữu các dự án và sử dụng đất mà không phải qua thẩm định của cơ quan chức năng và không phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Trên cơ
sở đó, khi có đầy đủ tư cách pháp nhân, thì cổ đông được quyền sở hữu đất bởi pháp luật cho phép điều này Cụ thể, về các hình thức sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam, khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy
định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc,
cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.”
Về người sử dụng đất, tại khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người
sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật này, bao gồm:“Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua
cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
Thời gian qua, một số tổ chức, cá nhân nước ngoài đã “lách luật” dưới nhiều hình
thức để mua và sở hữu đất tại một số địa phương Đặc biệt là họ sở hữu đất tại các khu vực nhạy cảm về an ninh, quốc phòng, gây bức xúc trong dư luận xã hội, với những chiêu thức mua cổ phần, vốn góp để rồi sở hữu doanh nghiệp, sở hữu quyền
sử dụng đất Đây là vấn đề rất đáng quan ngại mang tầm quốc gia, bộc lộ sự sơ hở của pháp luật, đo đó, nếu không được giải quyết một cách quyết liệt và triệt để, Việt Nam sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết tình trạng tổ chức, người
nước ngoài “lách luật” để sở hữu đất.
Trang 9Thứ hai: Việc xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực trong năm kế
hoạch cũng còn nhiều bất cập trong thực tiễn Theo quy định những công trình, dự
án cần thu hồi đất theo Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 phải được ghi vốnthực hiện trong năm kế hoạch (đối với các dự án sử dụng từ nguồn ngân sách nhà nước); có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các dự án còn lại Thực tế thì kỳ họp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, huyện cuối năm mới phân bổ vốn đầu tư cho các công trình, dự án và phát triển kinh tế - xã hội năm sau Tuy nhiên, tại điểm a khoản 4 Điều 9 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật Đất đai (viết tắt Nghị định 43/2014/NĐ-CP), quy định: “Quý III hàng năm,
Ủy ban nhân dân cấp huyện gửi hồ sơ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của năm sau đến Sở Tài nguyên và Môi trường để tổ chức thẩm định;” Như vậy, các công
trình, dự án sử dụng nguồn ngân sách nhà nước đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàngnăm cấp huyện không thể đáp ứng quy định này Đồng thời, các công trình, dự án
sử dụng các nguồn vốn khác nếu chốt thời hạn là quý III hàng năm thì những công trình dự án cấp bách được cấp có thẩm quyền cấp phép chủ trương đầu tư sau quý III sẽ không được đưa vào kế hoạch sử dụng đất và không được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong năm sau Điều này dẫn tới hệ lụy không thu hút được nhà đầu tư vì vướng các quy định về thời gian lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Nghị định 43/2014/NĐ-CP dẫn tới thủ tục đầu tư quá phức tạp.Mặt khác, theo quy định tại khoản 7 Điều 67 Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày
02/6/2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết việc lập, điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (viết tắt Thông tư
29/2014/TT-BTNMT) “xác định diện tích đất cần phải chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền
sử dụng đất trong năm kế hoạch trên cơ sở xem xét đơn đề nghị của người sử dụng đất”.Quy định này dẫn đến hiện nay các địa phương đều hiểu và thực hiện theo
hướng: Nếu người sử dụng đất có đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt nhưng muốn chuyển mục đích sử dụng đất trong năm kế hoạch thì phải làm đơn đăng ký với Ủy ban nhân dân xã, hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt Điều này dẫn tới hàng triệu hộ dân trên cả nước hàng năm phải theo dõi thông báo của các cơ quan chức năng để làm đơn đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất trong năm kế hoạch Trong thực tế, phần lớn các đối tượng sử dụng đất, nhất là những hộ gia đình sản xuất nông nghiệp thường không tiếp cận đầy đủ
Trang 10thông tin do ngành Tài nguyên Môi trường thông báo trên website của các cơ quan chức năng, trên phương tiện thông tin đại chúng, nên dẫn tới nhiều trường hợp đất đai phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt nhưng vì chưa đăng ký trong năm kế hoạch nên chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Một bất cập khác, theo quy định tại điểm a khoản 11 Điều 56 Thông tư
29/2014/TT-BTNMT:“Bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thể hiện các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, khu vực dự kiến Nhà nước thu hồi đất trong năm kế hoạch trên nền bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;”
Theo quy định này, bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được thể hiện trên nền bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Quy định này dẫn tới nhiều công trình, dự án có diện tích quá nhỏ không thể hiện được trên nền bản đồ cấp huyện tỷ lệ 1/25.000 hoặc 1/10.000 hay 1/5.000 Do thể hiện trên nền bản đồ quy hoạch sử dụng đất được duyệt nên việc tìm kiếm các công trình, dự án được duyệt trong năm kế hoạch là rất khó khăn
và nhầm lẫn với các công trình trong quy hoạch sử dụng đất
Thứ ba: Thời gian thực hiện kế hoạch sử dụng đất là hàng năm, tuy nhiên theo quy
định tại khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 thì các dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì gần như là 03 năm Cụ thể:
“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất
mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, theo quy định trên thời gian thực hiện các dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất tối đa là 03 năm, sau 03 năm thì cơ quan có thẩm quyền phải công bố điều chỉnh, hủy bỏ; hoặc không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người
sử dụng đất không bị hạn chế về quyền Thêm vào đó, pháp luật chỉ quy định bắt buộc công bố thời gian bắt đầu hạn chế quyền của người dân mà không quy định việc công bố kết thúc những hạn chế này Tuy nhiên, trong thực tế gần như rất hiếm khi các cơ quan nhà nước công bố hủy bỏ các quy hoạch, kế hoạch không
Trang 11thực hiện mà để kéo dài rất lâu, làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử dụng đất Theo quy định thì nếu cơ quan có thẩm quyền không công bố hủy bỏ, điều chỉnh thì sau 03 năm người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền Tuy nhiên, trong thực tế nếu không có các quyết định công bố điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch treo thì hiển nhiên quyền của người sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng, nhất là quyền chuyển nhượng, xây dựng công trình, thế chấp, góp vốn.
Luật Đất đai năm 2013 tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền vềđất đai, ngoại trừ các quyền bị hạn chế được liệt kê trong các quy định của pháp
luật, cụ thể, theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013:“Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật” Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 chỉ hạn chế
việc xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm khi đất nằm trong kế hoạch
sử dụng đất Từ đó suy ra, pháp luật hoàn toàn không hạn chế các quyền cụ thể củangười sử sụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai hiện hành, đó là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trong thực tế thì các quyền của người sử dụng đất gần như bị “treo” khi đất đai nằm trong kế hoạch sử dụng đất chờ giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình, dự án Nhất là các dự án sử dụng ngânsách nhà nước, thì người sử dụng đất gần như không thể hoặc thực hiện với giá trị rất thấp so với giá trị thật của thửa đất với các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất Thậm chí, có
những trường hợp các quyền “thừa kế, tặng cho” cũng bị hạn chế do chính quyền địa phương, cơ quan chức năng “ngại” về việc tách thửa, tách hộ làm ảnh hưởng
đến việc xét đối tượng thuộc diện hỗ trợ, tái định cư
Trường hợp thực hiện quyền thế chấp đối với đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất
sẽ xảy ra các tình huống sau:
Một là, nếu trong quá trình thẩm định cho vay, biết được phần đất dự định thế chấp
nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm chờ giải tỏa thì ngân hàng hay tổ chức tín dụng sẽ từ chối nhận thế chấp hoặc chấp nhận thế chấp nhưng giá trị thấp hơn nhiều so với giá trị thực của thửa đất vì ngân hàng sẽ e ngại tính rủi ro cao khi nhận thế chấp thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, dẫn tới người