Tiểu luận phân tích chính sách đất đai

Những Bất cập luật đất đai năm 2013 Đất đai có vai trò vơ quan trọng đời sống kinh tế, trị, xã hội đất nước Ở nước ta, đất đai xác định tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế, thành phần quan trọng môi trường sống Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật”[1] Đất đai có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng nên quản lý, sử dụng đất đai vấn đề Đảng Nhà nước ta trọng quan tâm Từ tiến hành đường lối đổi đến nay, Đảng ta đề nhiều chủ trương, quan điểm quản lý, sử dụng đất đai ghi nhận Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII, IX, X, XI XII Hội nghị Trung ương khóa IX (ngày 13/01/2003) dành hẳn Nghị bàn vấn đề đất đai, đó, đề quan điểm đạo quản lý, sử dụng đất đai Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trương ương khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi khẳng định đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản, nguồn lực to lớn đất nước Thể chế hóa đường lối, chủ trương Đảng đất đai, quản lý, sử dụng đất đai, Nhà nước ta ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật đất đai như: Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 nhiều văn hướng dẫn thi hành, tạo thành hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai đồ sộ Luật Đất đai năm 2013 đạo luật lớn với 14 chương, 212 điều, quy định tương đối đầy đủ, toàn diện quản lý sử dụng đất đai, cụ thể thành công quy định đất đai Hiến pháp năm 2013 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 khắc phục, giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Đây đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến trị, kinh tế, xã hội đất nước, thu hút quan tâm rộng rãi nhân dân Tuy nhiên, sau thời gian triển khai, Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành bộc lộ số hạn chế, bất cập, đặt yêu cầu cấp bách cần phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Dưới đây, xin nêu số vấn đề mà pháp luật đất đai cần hoàn thiện Một là, giá đất Giá đất vừa sản phẩm tất yếu chế thị trường, vừa công cụ để nhà nước quản lý đất đai thị trường bất động sản, đồng thời giá đất phương tiện để Nhà nước thực sách xã hội đất đai, giá đất góp phần đảm bảo cho chế sử dụng đất có hiệu tiết kiệm, giá đất hầu hết tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thấp nhiều so với giá thực tế Vì vậy, Nhà nước cần phải quy định chi tiết, cụ thể giá đất, để giá đất sát với giá thực tế theo chúng tôi, cần tập trung giải số vấn đề sau: - Nhà nước nên công nhận hai loại giá đất giá đất nhà nước giá đất thị trường Giá đất nhà nước dùng để tính thuế sử dụng đất, tính tiền Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp nhà nước quan, đơn vị nghiệp Nhà nước sử dụng để làm trụ sở, văn phòng Còn giá đất thị trường để thị trường định bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Để thực giá đất thị trường, Nhà nước cần ghi nhận pháp luật giá đất thị trường tạo hành lang pháp lý giá đất thị trường Mở rộng quy định bắt buộc áp dụng chế thị trường thu hồi đất (kể thu hồi đất nông nghiệp); giới hạn, thu hẹp phạm vi áp dụng giá đất nhà nước (để giá đất nhà nước chủ yếu sử dụng xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất) - Khung giá đất Chính phủ ban hành nên quy định giá đất theo mục đích sử dụng, để tránh cào đất loại đất có mục đích sử dụng đất khác Ví dụ như: Đất chuyên dùng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ đất chuyên dùng dùng cho mục đích sản xuất, kinh doanh thơng thường Cũng cần có quy định khung giá đất thuộc khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố khắc phục tình trạng đất khu vực, mục đích sử dụng, thời điểm có giá khác - Nhà nước cần ban hành quy định pháp lý để thành lập quan định giá đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường vùng thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường để tạo tảng pháp lý cho việc thành lập hệ thống quan Cơ quan định giá đất thành lập có tác dụng định giá đất kịp thời, khách quan, khoa học đất đai có biến động Đây điểm mấu chốt để việc định giá đất sát với giá thực tế nước ta Cơ quan định giá đất Nhà nước cần phải có tính độc lập chuyên môn chịu quản lý quan tài nguyên môi trường nêu Hai là, thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Về việc bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước nên tập trung nghiên cứu, rút kinh nghiệm, bóc tách mối quan hệ cụ thể, để làm ban hành quy phạm pháp luật đất đai bồi thường sát với thực tế Trên sở quy định pháp lý có tính chuẩn xác bồi thường thiệt hại người sử dụng đất; đảm bảo công đối tượng bị thu hồi đất góp phần làm giảm thiểu tình trạng khiếu kiện người bị thu hồi đất Pháp luật đất đai cần sửa đổi quy định liên quan đến việc thỏa thuận giá đền bù chủ đầu tư dự án sản xuất kinh doanh người sử dụng đất Vì thực tế việc thỏa thuận khó khăn người sử dụng đất đưa giá cao thỏa thuận với đa số người sử dụng đất số người sử dụng đất lại không chịu thỏa thuận, song đất họ lại nằm trung tâm dự án, nên dự án tiếp tục triển khai Quy định gây khó khăn cho người giao đất, gây ách tắc cho việc giải phóng mặt bằng, Nhà nước cần phải nhanh chóng sửa đổi quy định theo hướng khuyến khích bên tự thỏa thuận giá đất đền bù cần có quy định nghĩa vụ người sử dụng đất việc bàn giao mặt Nhà nước thu hồi đất Trong trường hợp, người sử dụng đất không đồng ý với giá đền bù đưa ra, yêu cầu quan định giá đất độc lập để xác định giá đất giá quan định giá đất đưa giá để tính đền bù Đặc biệt, nay, cần quy định Nhà nước thu hồi đất bồi thường theo giá cho người có đất bị thu hồi Sau có “đất sạch” giao lại cho chủ đầu tư thuê lại vậy, lợi ích thu nộp vào ngân sách nhà nước Tránh tình trạng nay, người chấp hành pháp luật nghiêm chỉnh đến bù giá thấp, người chây ỳ khơng chịu giao đất sau lại đến bù giá cao gây nên tình trạng khiếu kiện kéo dài; đồng thời, ngăn chặn tình trạng lợi ích thu từ việc thu hồi đất rơi vào túi số người Pháp luật đất đai hành cần bổ sung số quy định để buộc chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân hưởng lợi Nhà nước giải phóng mặt bằng, xây dựng sở hạ tầng giao thông, làm giá đất tăng lên, khu đất mặt đường, phải nộp khoản tiền cho Nhà nước Việc thu khoản tiền thơng qua hình thức thu thuế sử dụng đất Bên cạnh đó, để đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất, phần đền bù, nhiều hình thức biện pháp khác nhau, Nhà nước nhà đầu tư phải hỗ trợ (không thiết không nên hỗ trợ tiền) cho họ tái định cư, có đất khác để tiếp tục canh tác chuyển đổi ngành, nghề có nghề nghiệp ổn định, chí phải có cam kết bảo đảm đến việc làm mua bảo hiểm thất nghiệp cho người bị thu hồi đất Nhà nước nhà đầu tư hưởng phần khoản chênh lệch địa tô với phương thức phân chia phù hợp2 Bên cạnh đó, vướng mắc việc thực Luật Đất đai năm 2013, việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Điểm b khoản Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp Nhà nước định việc thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Tuy nhiên, điểm a khoản Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp cưỡng chế thu hồi đất để thực dự án đầu tư mà không quy định cưỡng chế trường hợp thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Điều gây khó khăn cho địa phương yêu cầu cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai lớn Do đó, Luật Đất đai năm 2013 cần thiết phải bổ sung quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai để tạo thuận lợi cho việc thực quan quản lý nhà nước đất đai Ba là, giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung số quy định để thu hẹp đối tượng giao đất mở rộng đối tượng thuê đất Việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án phát triển kinh tế, xã hội thực chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Tiếp tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài quy định hành để khuyến khích nơng dân gắn bó với đất yên tâm đầu tư sản xuất Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với điều kiện cụ thể vùng, giai đoạn để tạo điều kiện thuận lợi cho q trình tích tụ, tập trung đất đai, bước hình thành vùng sản xuất hàng hóa lớn nơng nghiệp Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất sản xuất việc làm cho phận đồng bào dân tộc thiểu số khơng có đất sản xuất Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư giao đất, cho thuê đất thực dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm trường hợp Nhà nước giao đất, cho th đất, sử dụng lãng phí, khơng mục đích, đầu đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đầu tư vào đất trường hợp bị thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Cần bổ sung quy định để hướng dẫn chi tiết trình tự thủ tục chuyển từ hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang thuê đất tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài chính; quy định rõ điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khu vực đấu giá có hạ tầng (xây dựng sử dụng hạ tầng sẵn có); trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất loại đất để thực dự án đầu tư khác nhau; trình tự, thủ tục trường hợp hộ gia đình cá nhân “hiến” diện tích đất sử dụng (chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho Nhà nước để xây dựng cơng trình cơng cộng Bốn là, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cần bổ sung quy định để đảm bảo thống quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thực dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao” quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên Môi trường thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Theo đó, Luật khơng quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài, Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), quy định Sở Tài nguyên Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngồi Trong trường hợp này, theo chúng tơi, cần sửa đổi Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, bổ sung thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước để đảm bảo quyền cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam Tại khoản Điều 77 Nghị định số 43/NĐ-CP quy định sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết thông báo việc giấy chứng nhận nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên, điểm b khoản Điều 10 Thông tư số 24/TTBTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa lại quy định thời gian niêm yết 15 ngày, khó khăn cho địa phương thực thủ tục Qua đó, thấy khơng thống quy định Nghị định Thơng tư Vì vậy, để đảm bảo tính thống pháp luật, cần sửa đổi Thông tư theo hướng thống thời gian niêm yết thông báo việc giấy chứng nhận 30 ngày; sau 30 ngày thực nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận Năm là, xử lý vi phạm pháp luật đất đai Pháp luật đất đai cần bổ sung chế tài xử phạt hành vi vi phạm thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đảm bảo quy hoạch sử dụng đất thực nghiêm Tăng cường biện pháp xử lý tình trạng quy hoạch có nội dung sử dụng đất không thực thực không tiến độ (“quy hoạch treo”) Hướng dẫn cụ thể việc xử lý vi phạm hành trường hợp người sử dụng đất không thực nghĩa vụ Nhà nước Theo quy định điểm g khoản Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai: “Người sử dụng đất không thực nghĩa vụ Nhà nước bị xử phạt vi phạm hành mà không chấp hành”, để thu hồi đất hành vi trước hết phải bị xử phạt vi phạm hành chủ đầu tư khơng chấp hành, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai lại không quy định hành vi Tăng cường biện pháp xử lý hình lĩnh vực đất đai, tập trung vào số điểm sau: Ban hành thêm số điều luật quy định cụ thể hành vi vi phạm pháp luật đất đai xem tội phạm hành vi lấn chiếm đất đai thu lợi bất lớn; hành vi hủy hoại đất gây hậu nghiêm trọng hành vi gây ô nhiễm đất đai nghiêm trọng Đặc biệt, cần làm rõ, định lượng “hậu nghiêm trọng” sát với tình hình kinh tế - xã hội Hình hóa hành vi giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật gây hậu nghiêm trọng mà không cần phải quy định “bị xử lý kỷ luật hành vi mà vi phạm” xử lý hình Sáu là, cải cách thủ tục hành Chú trọng cải cách thủ tục hành đất đai theo hướng: Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ sung thủ tục hành đất đai; thường xun rà sốt, cập nhật cơng bố cơng khai thủ tục hành đất đai; tiếp tục rà sốt, hồn thiện thể chế, sách lĩnh vực đất đai lĩnh vực có liên quan đầu tư, xây dựng, thuế nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp; tập trung vào nội dung như: Sự liên thông gắn kết thủ tục đầu tư, xây dựng đất đai việc hình thành triển khai thực dự án đầu tư có sử dụng đất; liên thơng việc ln chuyển thơng tin đất đai cho quan tài chính, thuế, kho bạc việc xác định thực nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai; tiếp tục rút ngắn thời gian thực thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; quy định cụ thể việc xây dựng, quản lý khai thác hệ thống thông tin đất đai; lộ trình phù hợp để thực giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai; loại hình cung cấp dịch vụ lĩnh vực đất đai văn phòng đăng ký đất đai cấp nhằm đáp ứng nhu cầu khác người dân, doanh nghiệp; chế thu phí, lệ phí tương ứng Trên vấn đề mà pháp luật đất đai cần hoàn thiện Nếu quan nhà nước có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung quy phạm pháp luật đất đai theo hướng đề xuất nêu trên, chắn góp phần lớn vào việc nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai Việt Nam Một số kiến nghị hoàn thiện Luật đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 đời khắc phục, giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Đây đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến trị, kinh tế, xã hội đất nước, thu hút quan tâm rộng rãi Nhân dân Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nơng nghiệp; quy định cụ thể điều kiện Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư; quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;…Trong trình triển khai Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ liên quan kịp thời ban hành nhiều văn hướng dẫn thi hành Luật Qua 03 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2013 bộc lộ số vướng mắc, bất cập cần hoàn thiện theo hướng quy định chi tiết hơn, đơn giản hơn, dễ áp dụng để tiến tới xóa bỏ “thị trường ngầm” đất đai, minh bạch giao đất cho thuê đất; quy định thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khó thực cấp huyện; hạn mức giao đất nông nghiệp mâu thuẫn quy định công chứng, chứng thực giao dịch hợp đồng chấp, tặng cho quyền sử dụng đất văn luật hệ thống pháp luật;…Đặc biệt, với số quy định Bộ luật Dân năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2017), quyền bất động sản liền kề; quyền bề mặt;…lại đặt yêu cầu cấp thiết phải sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cho phù hợp Trong phạm vi viết này, tác giả đề cập đến số vướng mắc, bất cập vừa nêu đề xuất sửa đổi, bổ sung số quy định Luật Đất đai năm 2013 thời gian tới Thứ nhất: Không khó để người nước ngồi sở hữu đất Việt Nam Với “chiêu thức” mua cổ phần, vốn góp để sở hữu doanh nghiệp, sở hữu quyền sử dụng đất Cụ thể, theo quy định Điều 46 [1] Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư Điều 26 [2] Luật Đầu tư năm 2014, nhà đầu tư nước ngồi đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp tổ chức kinh tế nước thực thủ tục để cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Người nước đầu tư vào Việt Nam phải có dự án duyệt cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư phép hoạt động Nhưng doanh nghiệp nước ngồi hình thành cách góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp doanh nghiệp nước nên cổ đơng nước ngồi giống doanh nghiệp nước Điều nghĩa họ đương nhiên trở thành chủ sở hữu dự án sử dụng đất mà qua thẩm định quan chức làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Trên sở đó, có đầy đủ tư cách pháp nhân, cổ đơng quyền sở hữu đất pháp luật cho phép điều Cụ thể, hình thức sở hữu nhà người nước ngồi Việt Nam, khoản Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định: “Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê loại bất động sản để sử dụng; mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định pháp luật nhà Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mua, th mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo công sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó.” Về người sử dụng đất, khoản Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định luật này, bao gồm:“Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư.” Thời gian qua, số tổ chức, cá nhân nước “lách luật” nhiều hình thức để mua sở hữu đất số địa phương Đặc biệt họ sở hữu đất khu vực nhạy cảm an ninh, quốc phòng, gây xúc dư luận xã hội, với chiêu thức mua cổ phần, vốn góp để sở hữu doanh nghiệp, sở hữu quyền sử dụng đất Đây vấn đề đáng quan ngại mang tầm quốc gia, bộc lộ sơ hở pháp luật, đo đó, khơng giải cách liệt triệt để, Việt Nam gặp nhiều khó khăn việc giải tình trạng tổ chức, người nước “lách luật” để sở hữu đất Thứ hai: Việc xác định nhu cầu sử dụng đất cho ngành, lĩnh vực năm kế hoạch nhiều bất cập thực tiễn Theo quy định cơng trình, dự án cần thu hồi đất theo Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 phải ghi vốn thực năm kế hoạch (đối với dự án sử dụng từ nguồn ngân sách nhà nước); có văn chấp thuận chủ trương đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền dự án lại Thực tế kỳ họp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, huyện cuối năm phân bổ vốn đầu tư cho cơng trình, dự án phát triển kinh tế - xã hội năm sau Tuy nhiên, điểm a khoản Điều Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai (viết tắt Nghị định 43/2014/NĐ-CP), quy định: “Quý III hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp huyện gửi hồ sơ kế hoạch sử dụng đất hàng năm năm sau đến Sở Tài nguyên Môi trường để tổ chức thẩm định;” Như vậy, cơng trình, dự án sử dụng nguồn ngân sách nhà nước đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đáp ứng quy định Đồng thời, cơng trình, dự án sử dụng nguồn vốn khác chốt thời hạn q III hàng năm cơng trình dự án cấp bách cấp có thẩm quyền cấp phép chủ trương đầu tư sau quý III không đưa vào kế hoạch sử dụng đất khơng giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất năm sau Điều dẫn tới hệ lụy khơng thu hút nhà đầu tư vướng quy định thời gian lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm Nghị định 43/2014/NĐ-CP dẫn tới thủ tục đầu tư phức tạp Mặt khác, theo quy định khoản Điều 67 Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2016 Bộ Tài nguyên Môi trường, quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (viết tắt Thông tư 29/2014/TTBTNMT) “xác định diện tích đất cần phải chuyển mục đích sử dụng đất để thực việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất năm kế hoạch sở xem xét đơn đề nghị người sử dụng đất”.Quy định dẫn đến địa phương hiểu thực theo hướng: Nếu người sử dụng đất có đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất duyệt muốn chuyển mục đích sử dụng đất năm kế hoạch phải làm đơn đăng ký với Ủy ban nhân dân xã, Phòng Tài nguyên Môi trường để đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt Điều dẫn tới hàng triệu hộ dân nước hàng năm phải theo dõi thông báo quan chức để làm đơn đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất năm kế hoạch Trong thực tế, phần lớn đối tượng sử dụng đất, hộ gia đình sản xuất nông nghiệp thường không tiếp cận đầy đủ thông tin ngành Tài nguyên Môi trường thông báo website quan chức năng, phương tiện thông tin đại chúng, nên dẫn tới nhiều trường hợp đất đai phù hợp với quy hoạch sử dụng đất duyệt chưa đăng ký năm kế hoạch nên chưa phép chuyển mục đích sử dụng đất Một bất cập khác, theo quy định điểm a khoản 11 Điều 56 Thông tư 29/2014/TT-BTNMT:“Bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thể khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, khu vực dự kiến Nhà nước thu hồi đất năm kế hoạch đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;” Theo quy định này, đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thể đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Quy định dẫn tới nhiều cơng trình, dự án có diện tích q nhỏ đồ cấp huyện tỷ lệ 1/25.000 1/10.000 hay 1/5.000 Do thể đồ quy hoạch sử dụng đất duyệt nên việc tìm kiếm cơng trình, dự án duyệt năm kế hoạch khó khăn nhầm lẫn với cơng trình quy hoạch sử dụng đất Thứ ba: Thời gian thực kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nhiên theo quy định khoản Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất gần 03 năm Cụ thể: “Diện tích đất ghi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện công bố phải thu hồi để thực dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có định thu hồi đất chưa phép chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi chuyển mục đích phần diện tích đất ghi kế hoạch sử dụng đất Trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ có điều chỉnh, hủy bỏ khơng cơng bố việc điều chỉnh, hủy bỏ người sử dụng đất khơng bị hạn chế quyền theo quy định khoản Điều này.” Như vậy, theo quy định thời gian thực dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất tối đa 03 năm, sau 03 năm quan có thẩm quyền phải công bố điều chỉnh, hủy bỏ; không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ người sử dụng đất khơng bị hạn chế quyền Thêm vào đó, pháp luật quy định bắt buộc công bố thời gian bắt đầu hạn chế quyền người dân mà không quy định việc công bố kết thúc hạn chế Tuy nhiên, thực tế gần quan nhà nước công bố hủy bỏ quy hoạch, kế hoạch không thực mà để kéo dài lâu, làm ảnh hưởng lớn đến quyền người sử dụng đất Theo quy định quan có thẩm quyền khơng cơng bố hủy bỏ, điều chỉnh sau 03 năm người sử dụng đất không bị hạn chế quyền Tuy nhiên, thực tế khơng có định cơng bố điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch treo hiển nhiên quyền người sử dụng đất bị ảnh hưởng, quyền chuyển nhượng, xây dựng cơng trình, chấp, góp vốn Luật Đất đai năm 2013 tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực quyền đất đai, ngoại trừ quyền bị hạn chế liệt kê quy định pháp luật, cụ thể, theo khoản Điều 49 Luật Đất đai năm 2013:“Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện người sử dụng đất khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất theo kế hoạch tiếp tục thực quyền người sử dụng đất khơng xây dựng nhà ở, cơng trình, trồng lâu năm; người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, cơng trình có phải quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định pháp luật” Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 hạn chế việc xây dựng nhà ở, cơng trình, trồng lâu năm đất nằm kế hoạch sử dụng đất Từ suy ra, pháp luật hồn tồn khơng hạn chế quyền cụ thể người sử sụng đất theo quy định Điều 167 Luật Đất đai hành, là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế quyền người sử dụng đất gần bị “treo” đất đai nằm kế hoạch sử dụng đất chờ giải phóng mặt để thực cơng trình, dự án Nhất dự án sử dụng ngân sách nhà nước, người sử dụng đất gần thực với giá trị thấp so với giá trị thật đất với quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất Thậm chí, có trường hợp quyền “thừa kế, tặng cho” bị hạn chế quyền địa phương, quan chức “ngại” việc tách thửa, tách hộ làm ảnh hưởng đến việc xét đối tượng thuộc diện hỗ trợ, tái định cư Trường hợp thực quyền chấp đất nằm kế hoạch sử dụng đất xảy tình sau: Một là, trình thẩm định cho vay, biết phần đất dự định chấp nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm chờ giải tỏa ngân hàng hay tổ chức tín dụng từ chối nhận chấp chấp nhận chấp giá trị thấp nhiều so với giá trị thực đất ngân hàng e ngại tính rủi ro cao nhận chấp đất nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm, dẫn tới người có quyền sử dụng đất khơng thể chấp vay vốn chấp vay với giá trị nhỏ Điều cho thấy đồng thời quyền sử dụng đất có đủ quyền đối tượng khác người có quyền sử dụng đất thuộc diện nằm kế hoạch sử dụng đất bị hạn chế quyền chịu nhiều thiệt hại không khai thác hết quyền lợi mà pháp luật cho phép Hai là, đất chấp, sau đưa vào kế hoạch sử dụng đất thời gian vay, vấn đề đặt đến hạn trả vay lại (đáo hạn) Ngân hàng hay tổ chức tín dụng giải nào? Có cho người sử dụng đất đáo hạn, vay tiếp hay không? Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 người dân không bị hạn chế quyền chấp đất nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm để vay vốn việc chấp nhận cho vay hay có cho đáo hạn hay khơng lại phụ thuộc hồn tồn vào ý chí chủ quan ngân hàng, tổ chức tín dụng Thứ tư: Căn giao đất cho thuê đất theo quy định Điều 52 [3] Luật Đất đai năm 2013 chưa đủ chi tiết Điều tạo kẽ hở cho lợi ích nhóm hay nói cách khác tham nhũng Một doanh nghiệp “cửa sau” có nhiều doanh nghiệp khác tìm cách đến “cửa sau”! Từ canh tranh doanh nghiệp khơng thực chất lực, trí tuệ sáng tạo mà “tiêu chí” ngược lại đạo đức, chuẩn mực kinh doanh Mặt khác, Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư Mà theo đó, khoản Điều quy định người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư phải có điều kiện sau: “a) Có lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư; b) Ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư; c) Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác.” Theo quan điểm tác giả, Luật khơng nên đặt có tiêu chí mang tính định tính như: “có lực tài chính” Bởi, quy định Luật văn hướng dẫn thi hành quan nhà nước có thẩm quyền chưa đưa cách hiểu thống nhất, chủ thể Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư có lực tài chính? Thiết nghĩ, Luật cần bổ sung loại hình khác bán đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất trường hợp giao, cho thuê đất Vì muốn xóa bỏ thị trường “ngầm” cách tốt đấu giá, đấu thầu cách công khai minh bạch Nhà nước nên định thầu dự án đặc thù liên quan đến an ninh, quốc phòng, an sinh xã hội đặc biệt Còn lại, dự án giao đất, cho thuê đất kể chuyển đổi mục đích dụng phải đấu giá, đấu thầu có bảo đảm thật minh bạch lợi ích, chống lợi ích nhóm vấn đề “nhức nhói” dư luận xã hội Bởi suy cho cùng, điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà khơng chặt chẽ, khơng rõ ràng tình trạng “xin – cho”, vậy, tham nhũng tồn Kế đến, mức ký quỹ để bảo đảm thực dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư dự án, quy định khoản Điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 chưa phù hợp với trường hợp nhà đầu tư tự bỏ chi phí giải phóng mặt Nhà nước giao, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng để đầu tư kinh doanh phải ký quỹ quy định chưa hợp lý Bởi mức ký quỹ từ 1% đến 3% dự án có quy mơ lớn lớn Khái niệm “vốn đầu tư dự án” hiểu “tổng mức đầu tư dự án” bao gồm tồn chi phí tạo quỹ đất dự án, chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí xây dựng cơng trình, chi phí lắp đặt trang thiết bị, máy móc… Vì vậy, việc quy định mức ký quỹ trường hợp nhà đầu tư thực công trình cụm cơng trình chung cư, nhà máy, khách sạn, resort, bệnh viện, khu thương mại… Nhưng, không phù hợp trường hợp nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản lớn với tư cách nhà đầu tư cấp 1, sau đầu tư hạ tầng dự án có nhiều nhà đầu tư cấp 2, kể người tiêu dùng (người mua nhà) tiếp tục đầu tư cơng trình xây dựng, thương mại, dịch vụ, nhà theo quy hoạch dự án Mặt khác, cần xác định nguyên tắc lũy tiến phần quy mô dự án lớn để tính tỷ lệ % mức ký quỹ phải nộp có quy định trường hợp chủ đầu tư tự bồi thường tạo quỹ đất khơng phải ký quỹ để đảm bảo cơng Hơn nữa, tồn chi phí việc ký quỹ nhà đầu tư tính vào giá bán sản phẩm nên cuối khách hàng người gánh chịu! Thứ năm: Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: “1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tơn giáo; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho quan tài nguyên môi trường cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng quan tài ngun mơi trường thực theo quy định Chính phủ.” Tuy nhiên Điều 37 [4] Nghị định 43/2014/NĐ- CP, lại quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân nước Hoặc điểm c khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, khoản 2[ 5] Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất lại quy định giá đất cụ thể làm để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Liên quan đến nhóm vấn đề việc xử lý vi phạm đất đai, địa phương gặp nhiều khó khăn cưỡng chế thực định thu hồi đất, Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 quy định cưỡng chế thực trường hợp thu hồi đất để thực dự án đầu tư mà không quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Bất cập lớn sách thu hồi đất khơng đưa để định giá đất, nói cách khác để xác định giá không rõ ràng Đồng thời, thu hồi đất, không tiền đền bù mà phải tính đến sinh kế cho người dân Theo quy định, thu hồi đất cho dự án, nơng dân ngồi việc nhận tiền bồi thường, hỗ trợ chuyển đổi nghề với mức tiền không lần giá đất Riêng cán cơng chức, viên chức, người có nghề phi nơng nghiệp khơng khoản Đây quy định bất cập, khơng đối tượng bị thu hồi đất nhiều địa phương cán công tác quan hành nhà nước cấp xã, huyện; giáo viên; cán bộ, nhân viên ngành y tế;…lương thấp, không đủ sống nên làm việc quan, họ phải làm thêm ruộng, vườn để kiếm thêm thu nhập trang trải kinh tế gia đình Nếu thu hồi đất đối tượng mà lại không hỗ trợ chuyển đổi nghề, hộ gia đình họ hồn tồn bị thua thiệt Thứ sáu: Khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:“Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật này.” Như vậy, Luật Đất đai hành khơng có quy định quyền cầm cố quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất hợp pháp, dù thực tế vùng nông thôn, vùng đồng sông Cửu Long, quan hệ giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất diễn phổ biến coi tập quán người dân vùng Thực tiễn cho thấy, cầm cố quyền sử dụng đất thỏa mãn đặc điểm giao dịch bảo đảm, mang đầy đủ chất biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đối vật luật thực định Đó việc bên có đất giao đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp cho người khác sử dụng người nhận cầm cố đất giao cho bên người có quyền sử dụng đất hợp pháp (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) khoản tiền, vàng theo thỏa thuận, người có quyền sử dụng đất hợp pháp trả lại khoản tiền vàng nhận bên nhận cầm cố trả lại đất, nên việc cầm cố đất người nhận cầm cố khơng có quyền định đoạt BLDS năm 2015, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 So với BLDS năm 2005, quy định nguyên tắc pháp luật dân số quy định tài sản; nghĩa vụ hợp đồng BLDS năm 2015 có tính bao qt hơn, rõ ràng phù hợp với tính đa dạng điều chỉnh quan hệ dân sự, việc thiết lập tảng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử cá nhân, pháp nhân đời sống dân đồng bộ, thống hệ thống pháp luật dân Với vai trò luật chung điều chỉnh quan hệ dân Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân lĩnh vực cụ thể không trái với nguyên tắc pháp luật dân quy định BLDS, trường hợp luật khác có liên quan khơng quy định có quy định trái với nguyên tắc pháp luật dân quy định BLDS áp dụng Cụ thể, Điều BLDS năm 2015, quy định nguyên tắc áp dụng BLDS, sau: “1 Bộ luật luật chung điều chỉnh quan hệ dân Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân lĩnh vực cụ thể không trái với nguyên tắc pháp luật dân quy định Điều [6] Bộ luật Trường hợp luật khác có liên quan khơng quy định có quy định vi phạm khoản Điều quy định Bộ luật áp dụng.” Về áp dụng tập quán, Điều Bộ luật này, quy định: “1 Tập quán quy tắc xử có nội dung rõ ràng để xác định quyền, nghĩa vụ cá nhân, pháp nhân quan hệ dân cụ thể, hình thành lặp lặp lại nhiều lần thời gian dài, thừa nhận áp dụng rộng rãi vùng, miền, dân tộc, cộng đồng dân cư lĩnh vực dân Trường hợp bên khơng có thỏa thuận pháp luật khơng quy định áp dụng tập quán tập quán áp dụng không trái với nguyên tắc pháp luật dân quy định Điều Bộ luật này.” Về áp dụng tương tự pháp luật, Điều BLDS năm 2015, quy định: “1 Trường hợp phát sinh quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật dân mà bên khơng có thỏa thuận, pháp luật khơng có quy định khơng có tập quán áp dụng áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ dân tương tự Trường hợp áp dụng tương tự pháp luật theo quy định khoản Điều áp dụng nguyên tắc pháp luật dân quy định Điều Bộ luật này, án lệ, lẽ công bằng.” Từ quy định vừa trích dẫn cho thấy, giao dịch dân cầm cố trước không pháp luật thừa nhận, cho dù giao dịch khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái với đạo đức xã hội, theo quy định BLDS năm 2015, giao dịch Tòa án xem xét giải tranh chấp theo hướng tôn trọng bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên tham gia theo quy định pháp luật dân sự, dù Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền cầm cố đất thuộc nhóm quyền cụ thể người có quyền sử dụng đất hợp pháp Bởi lẽ, theo quy định khoản Điều 110 BLDS năm 2015: “Trường hợp bất động sản đối tượng cầm cố theo quy định luật việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.” Điều có nghĩa, quyền sử dụng đất pháp luật dân thừa nhận đối tượng giao dịch cầm cố tài sản Mà tài sản theo Điều 105 BLDS năm 2015: “1 Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai.” Bên cạnh đó, Điều 115 Bộ luật quy định quyền tài sản: “Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác.” Như vậy, theo tác giả, khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cần sửa đổi, bổ sung theo hướng công nhận quyền cầm cố quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất hợp pháp bảo đảm công phù hợp với quy định pháp luật dân sự, pháp luật thừa nhận quyền tài sản quyền trị giá tiền quyền sử dụng đất Thứ bảy: Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 quy định hạn mức giao đất nông nghiệp “1 Hạn mức giao đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sau: a) Không 03 héc ta cho loại đất tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ khu vực đồng sông Cửu Long; b) Không 02 héc ta cho loại đất tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác Hạn mức giao đất trồng lâu năm cho hộ gia đình, cá nhân khơng q 10 héc ta xã, phường, thị trấn đồng bằng; không 30 héc ta xã, phường, thị trấn trung du, miền núi Hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân không 30 héc ta loại đất: a) Đất rừng phòng hộ; b) Đất rừng sản xuất Trường hợp hộ gia đình, cá nhân giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng hàng năm, đất ni trồng thủy sản, đất làm muối tổng hạn mức giao đất không 05 héc ta Trường hợp hộ gia đình, cá nhân giao thêm đất trồng lâu năm hạn mức đất trồng lâu năm không 05 héc ta xã, phường, thị trấn đồng bằng; không 25 héc ta xã, phường, thị trấn trung du, miền núi Trường hợp hộ gia đình, cá nhân giao thêm đất rừng sản xuất hạn mức giao đất rừng sản xuất không 25 héc ta Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không hạn mức giao đất quy định khoản 1, Điều khơng tính vào hạn mức giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định khoản 1, Điều Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng hàng năm, trồng lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm rừng đặc dụng cho hộ gia đình, cá nhân thực theo quy định khoản 1, 2, 3, Điều …” Về hạn mức giao đất nông nghiệp, tâm tư nguyện vọng đa số người dân làm nông, mong muốn kéo dài thời hạn sử dụng đất nông nghiệp tới 90 năm, chí khơng thời hạn Xoay quanh vấn đề có hai cách nhìn nhận quy định hạn điền Một loại ý kiến cho cần loại bỏ hạn điền nhằm khuyến khích kinh tế trang trại quy mô lớn Một loại ý kiến ngược lại, muốn tiếp tục quy định hạn điền để tránh xu hướng hình thành tầng lớp địa chủ tầng lớp tá điền nông thôn Nhưng thực tế, quan quản lý nhà nước địa phương không quản lý hạn điền, không phát người sử dụng đất vượt hạn điền không xử lý người vượt hạn điền Rõ ràng quy định hạn mức giao đất nông nghiệp Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 hồn tồn khơng có tính khả thi Kinh nghiệm quản lý nhiều nước khác cho thấy, họ khơng quan tâm nhiều tới hạn điền quy định cách “cơ học” nước ta Diện tích đất nơng nghiệp sử dụng điều chỉnh công cụ thuế để tạo cơng bằng, phần diện tích nhiều phải chịu thuế cao Việc địa chủ có hình thành hay không lại phải giải theo quy định khác pháp luật, mà không sử dụng công cụ “hạn điền” Trong đó, địa phương thực giao đất thực theo nguyên tắc công bằng, gia đình “có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng gần, ruộng xa” Cách làm tạo nên tình trạng ruộng đất manh mún Theo ước tính, diện tích trung bình ruộng khoảng 0,23 ha; hộ gia đình quản lý khoảng 0,66 Trên tổng diện tích 10 triệu đất nơng nghiệp, có khoảng 70 triệu đất khoảng 14 triệu hộ nông dân sử dụng Những số cho thấy, chủ trương đưa đất đai vào hợp tác xã nông nghiệp để tập trung ruộng đất thực Việc tập trung ruộng đất vào tay người có kinh nghiệm quản lý, làm chủ khoa học kỹ thuật, nguồn vốn,… để phát triển kinh tế trang trại chủ trương ban hành khuyến khích thực Trang trại dạng cá thể tập thể Theo nhiều chuyên gia, giải pháp để tạo động lực sản xuất nông nghiệp, nâng cao đáng kể suất sản lượng nhờ điều kiện áp dụng tiến công nghệ Đầu tư cho nông nghiệp loại đầu tư có chu kỳ dài muốn đầu tư mang lại suất sản lượng cao Thời hạn sử dụng đất ngắn khuyến khích đầu tư vào nơng nghiệp.Để tạo động lực nhằm giải tốt vấn đề “Tam nông”, Luật Đất đai năm 2013 cần sửa đổi theo hướng bỏ quy định hạn mức giao nông nghiệp Thứ tám: Tại điểm d khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực ủy ban nhân dân cấp xã Trong đó, Luật Cơng chứng năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định hợp đồng chấp bất động sản; thỏa thuận phân chia di sản quyền sử dụng đất phải thực tổ chức hành nghề công chứng Mà theo đó, khoản Điều 54 Luật Cơng chứng năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), quy định: “Việc công chứng hợp đồng chấp bất động sản phải thực tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.”; khoản Điều 57 Luật quy định: “Trường hợp di sản quyền sử dụng đất tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trì hồ sơ u cầu cơng chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản người để lại di sản.” Như vậy, quy định vấn đề hai văn luật có chồng chéo Theo quy định khoản Điều 156 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2015: “ Trong trường hợp văn quy phạm pháp luật quan ban hành có quy định khác vấn đề áp dụng quy định văn quy phạm pháp luật ban hành sau.” Tuy sư chồng chéo có cách giải quyết, để bảo đảm tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật Nhà nước ta, tác giả đề nghị cần sớm sửa đổi quy định khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cho phù hợp tương thích Luật Đất đai năm 2013 với Luật Công chứng năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) Mặt khác, theo quy định khoản [7] Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp làm nơng nghiệp khơng nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Quy định mâu thuẫn quy định pháp luật dân Tại ông, bà, cha, mẹ, anh, chị, em,… không tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa? Khoản Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “…quyền thừa kế pháp luật bảo hộ.” Nghĩa Hiến pháp văn có giá trị pháp lý cao nhất, khơng quy định cấm hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp làm nơng nghiệp khơng nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Điều 459 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 quy định tặng cho bất động sản, sau: “1.Tặng cho bất động sản phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực phải đăng ký, bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định luật Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; bất động sản đăng ký quyền sở hữu hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.” Quyền để lại thừa kế quyền thừa kế quyền công dân pháp luật bảo hộ Theo qui định Điều 609 Bộ luật dân (BLDS) năm 2015: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản mình; để lại tài sản cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc theo pháp luật Người thừa kế không cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc” Như vậy, so với luật hành, BLDS năm 2015 bổ sung quyền người thừa kế “không cá nhân”, tức pháp nhân hay tổ chức Theo quy định này, người thừa kế cá nhân có quyền hưởng di sản thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật, người thừa kế pháp nhân hay tổ chức hưởng thừa kế theo di chúc Di sản theo quy định Điều 612 BLDS năm 2015 bao gồm: tài sản riêng người chết, phần tài sản người chết tài sản chung với người khác Về thời hiệu thừa kế, Điều 623 Bô luật quy định sau: “1 Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản 30 năm bất động sản, 10 năm động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế Hết thời hạn di sản thuộc người thừa kế quản lý di sản Trường hợp khơng có người thừa kế quản lý di sản di sản giải sau: a) Di sản thuộc quyền sở hữu người chiếm hữu theo quy định Điều 236 Bộ luật này; b) Di sản thuộc Nhà nước, người chiếm hữu quy định điểm a khoản Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế bác bỏ quyền thừa kế người khác 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực nghĩa vụ tài sản người chết để lại 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế" Pháp luật dân Việt Nam qui định cá nhân có quyền hưởng di sản thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật, khơng phân biệt tình trạng sức khỏe, giới tính… trừ số trường hợp qui định Điều 621 BLDS năm 2015: Người bị kết án hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm người đó; Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản; Người bị kết án hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng phần toàn phần di sản mà người thừa kế có quyền hưởng; Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép ngăn cản người để lại di sản việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, huỷ di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng phần toàn di sản trái với ý chí người để lại di sản Tuy nhiên, theo quy định khoản Điều 621 Bộ luật này, người để lại di sản biết hành vi người đó, cho họ hưởng di sản theo di chúc họ hưởng di sản Từ phân tích trên, theo tác giả, quy định khoản Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 bất cập, hạn chế quyền lợi hợp pháp công dân nên cần nghiên cứu sửa đổi theo hướng bãi bỏ quy định bất hợp lý này, để bảo đảm quyền dân cơng dân pháp luật tơn trọng Thứ chín: Về quyền bề mặt quy định Mục Chương XIV BLDS năm 2015 (từ Điều 267 đến Điều 273) Mà theo đó, người có quyền sử dụng đất chuyển giao quyền bề mặt đất, mặt nước cho chủ thể khác Trong trường hợp này, chủ thể quyền bề mặt có quyền, nghĩa vụ theo quy định BLDS, họ có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất thuộc quyền sử dụng đất người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác khơng trái với quy định BLDS, pháp luật đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản quy định khác pháp luật có liên quan; có quyền sở hữu tài sản tạo lập; trường hợp quyền bề mặt chuyển giao phần toàn chủ thể nhận chuyển giao kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt chuyển giao Chẳng hạn, Ông A cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất rộng 1.000 m2, thay ký hợp đồng cho th đất với ơng B, theo quy định Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, quy định bề mặt đề cập, ông A ông B quyền thỏa thuận việc bên ông A chuyển nhượng quyền bề mặt cho bên ông B với đầy đủ quyền, nghĩa vụ quy định BLDS năm 2015 thời hạn 50 năm, phù hợp với mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai Ông B sau tiếp nhận quyền bề mặt xây dựng nhà chung cư để bán hộ chung cư cho chủ thể khác Về nguyên tắc, theo quy định BLDS năm 2015, chủ thể khác sở hữu hộ chung cư mua phía ơng B điều kiện phạm vi tương ứng với quyền bề mặt mà bên ông A chuyển giao Hay trường hợp khác, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý cho Công ty H đầu tư dự án nơng nghiệp theo mơ hình sản xuất hàng hóa đất rộng 400 ha, thuộc quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp 600 hộ dân địa phương Trường hợp này, theo quy định BLDS năm 2015, thay giải pháp thực trước đấy, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất 600 hộ dân nói để bàn giao cho phía Cơng ty H thay Cơng ty H phải ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 600 hộ dân, theo quy định Luật Đất đai hành, cho phép 600 hộ dân nói chuyển giao quyền bề mặt cho Cơng ty H sử dụng thời hạn thực dự án đầu tư trả tiền quyền bề mặt lựa chọn việc góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư nông nghiệp Công ty H Hết thời hạn đầu tư, Công ty H phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất cho 600 hộ dân, đồng thời phải xử lý tài sản thuộc sở hữu Đây cách tiếp cận mới, quan trọng, liên quan chặt chẽ đến pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch nên khơng cụ thể hóa văn quy phạm pháp luật, mà nhiều trường hợp để bảo đảm tương thích với BLDS với tư cách luật chung, Luật chuyên ngành, Luật Đất đai phải sửa đổi, bổ sung cho bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật, vừa bảo đảm quyền, lợi ích người sử dụng đất, chủ thể có quyền bề mặt, vừa bảo đảm quy định Hiến pháp, Luật đất đai việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống quản lý, bảo đảm ổn định trật tự xã hội quan hệ liên quan Trong đó, cần tách bạch quan hệ hợp đồng thuê khoán quan hệ quyền bề mặt  ... quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai để tạo thuận lợi cho việc thực quan quản lý nhà nước đất đai Ba là, giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung số quy... cưỡng chế trường hợp thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Điều gây khó khăn cho địa phương yêu cầu cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai lớn Do đó, Luật Đất đai năm 2013 cần thiết phải... với phương thức phân chia phù hợp2 Bên cạnh đó, vướng mắc việc thực Luật Đất đai năm 2013, việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Điểm b khoản Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 quy