Tổ chức tiêu thụ sản phẩm nền đất khu đô thị mới của Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường tại Hải Dương

Trước đây trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, hàng hoá được sản xuất nhằm phân, cấp là chủ yếu cho nên vai trò của tiêu thụ chỉ có phạm vi hẹp, các doanh nghiệp không cần tổ chức tiêu thụ cho sản phẩm của mình mà chỉ cần hoàn thành kế hoạch sản xuất được giao còn đầu ra đã có chỉ đạo của Nhà nước. Nhưng trong nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp hoạt động một cách độc lập với mục tiêu là lợi nhuận, và lợi nhuận trở thành động lực thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Hiện nay, nói đến cơ hội hội nhập có nghĩa là thị trường toàn cầu sẽ được mở ra cho đất nước ta. Khi chúng ta rời bỏ nền kinh tế tự túc, tự cấp hoặc nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, thì yếu tố quan trọng nhất để phát triển là thị trường. Rất nhiều dân tộc và các vùng lãnh thổ đã trở nên giàu có và thịnh vượng là nhờ vào sự hỗ trợ về thị trường, chứ không hẳn về tiền của. Tuy nhiên thị trường mở ra cho chúng ta thì không có nghĩa là thị trường thuộc về chúng ta. Trong môi trường cạnh tranh ngày càng gay gắt và sự khan hiếm về tài nguyên như hiện nay, để doanh nghiệp tồn tại và hoạt động thành công thì việc quan trọng nhất là đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm của mình, nếu không doanh nghiệp sẽ bị thua lỗ, sản phẩm tồn đọng dẫn đến không thu hồi được vốn, quá trình tái sản xuất không thực hiện được buộc doanh nghiệp phải phá sản. Để không bị như vậy và còn phát triển một cách mạnh mẽ hơn thì tổ chức tiêu thụ sản phẩm cần được các doang nghiệp đặt nên hàng đầu, đặc biệt đối với các doanh nghiệp có sản phẩm là bất động sản. Vì bất động sản có giá trị lớn, thời gian thu hồi vốn chậm… Đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản “đóng băng”, cùng với thị trường, các doanh nghiệp cần phải có những chính sách kích cầu, làm tăng các giao dịch để thị trường nóng lên. Qua thời gian thực tập tại Phòng Kinh Doanh – Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường Chi nhánh Hải Dương, được sự giúp đỡ của cán bộ Công ty em nhận thấy cần nghiên cứu việc: “Tổ chức tiêu thụ sản phẩm nền đất khu đô thị mới của Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường tại Hải Dương” để làm rõ những hoạt động tiêu thụ nhằm “phá băng” thị trường của Công ty.

Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp PHẦN I MỞ ĐẦU Trước kinh tế kế hoạch hoá tập trung, hàng hoá sản xuất nhằm phân, cấp chủ yếu vai trị tiêu thụ có phạm vi hẹp, doanh nghiệp không cần tổ chức tiêu thụ cho sản phẩm mà cần hồn thành kế hoạch sản xuất giao cịn đầu có đạo Nhà nước Nhưng kinh tế thị trường, doanh nghiệp hoạt động cách độc lập với mục tiêu lợi nhuận, lợi nhuận trở thành động lực thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Hiện nay, nói đến hội hội nhập có nghĩa thị trường tồn cầu mở cho đất nước ta Khi rời bỏ kinh tế tự túc, tự cấp kinh tế kế hoạch hố tập trung, yếu tố quan trọng để phát triển thị trường Rất nhiều dân tộc vùng lãnh thổ trở nên giàu có thịnh vượng nhờ vào hỗ trợ thị trường, không hẳn tiền Tuy nhiên thị trường mở cho khơng có nghĩa thị trường thuộc Trong môi trường cạnh tranh ngày gay gắt khan tài nguyên nay, để doanh nghiệp tồn hoạt động thành cơng việc quan trọng đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm mình, khơng doanh nghiệp bị thua lỗ, sản phẩm tồn đọng dẫn đến khơng thu hồi vốn, q trình tái sản xuất không thực buộc doanh nghiệp phải phá sản Để khơng bị cịn phát triển cách mạnh mẽ tổ chức tiêu thụ sản phẩm cần doang nghiệp đặt nên hàng đầu, đặc biệt doanh nghiệp có sản phẩm bất động sản Vì bất động sản có giá trị lớn, thời gian thu hồi vốn chậm… Đặc biệt giai đoạn thị trường bất động sản “đóng băng”, với thị trường, doanh nghiệp cần phải có sách kích cầu, làm tăng giao dịch để thị trường nóng lên Qua thời gian thực tập Phịng Kinh Doanh – Cơng ty Thương mại – Du lịch Nam Cường Chi nhánh Hải Dương, Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp giúp đỡ cán Công ty em nhận thấy cần nghiên cứu việc: “Tổ chức tiêu thụ sản phẩm đất khu đô thị Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường Hải Dương” để làm rõ hoạt động tiêu thụ nhằm “phá băng” thị trường Công ty Do yếu tố khách quan đề tài vào nghiên cứu, phân tích số liệu khu thị phía Đông – TP Hải Dương với bố cục gồm ba chương: Chương I Những lý luận chung tổ chức tiêu thụ bất động sản Chương II Thực tổ chức tiêu thụ sản phẩm đất Khu Đô thị Hải Dương Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường Chương III Phương hướng hoàn thiện tổ chức kênh tiêu thụ Được hướng dẫn Thầy giáo: TS Hoàng Văn Cường, giúp đỡ Chị Phan Khánh Hiền cán công nhân viên Quý Công ty bạn giúp em hoàn thành đề tài Nhưng thời gian chuẩn bị hiểu biết hạn chế thiếu sót khơng thể tránh khỏi Rất mong góp ý Thầy, Cơ, Q Cơng ty Bạn để đề tài hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Sv thực hiện: Nguyễn Hồng Đức – KDBĐS44 Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp PHẦN II NỘI DUNG CHƯƠNG I NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VÀ TỔ CHỨC TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN I Cơ sở lý luận Bất động sản, thị trường bất động sản đất đai thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản chia thành hai loại: bất động sản (BĐS) động sản Tuy nhiên tiêu chí phân loại BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Bộ luật Dân nước ta quy định Điều 181: “ Bất động sản tài sản di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như khái niệm BĐS luật Việt Nam khái niệm mở, bao hàm nhiều chủng loại hàng hố khác Tuy nhiên thấy phận BĐS quyền sử dụng đất đai sách đất đai có ảnh hưởng định đến hình thành phát triển thị trường bất động sản 1.1.2 Hàng hoá Bất động sản Trong kinh tế thị trường, thị trường bất động sản thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt – Hàng hố bất động sản (HHBĐS) Tính đặc biệt HHBĐS xác định thuộc tính đất đai mà tài sản khác khơng có: Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư lĩnh vực kinh tế, văn hoá – xã hội, khoa học – giáo dục, quốc phòng – an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt thay sản xuất nông – lâm nghiệp thành lao động, chiến đấu nhiều hệ tạo Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia; Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn độ phì biến động theo thời gian − phụ thuộc vào việc sử dụng người; Đất đai yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng tài sản nói chung Ngồi thuộc tính đặc thù nói trên, HHBĐS cịn có tính chất khác với loại hàng hoá khác: Là loại hàng hố khơng thể di dời được, liên quan đến mơi trường, sở hạ tầng kỹ thuật – giao thông, thơng tin liên lạc, cấp nước, điện, sở hạ tầng xã hội − trường học, bệnh viện… gắn với quy hoạch dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, cơng nghiệp…; Là loại hàng hố có giá trị lớn, cần vốn đầu tư dài hạn; Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải pháp luật cho phép thực theo trình tự pháp lý chặt chẽ Nhưng điều cần ý tất BĐS trở thành hàng hoá di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng…; Đất đai BĐS pháp luật nước có quy định khác phạp vi giao dịch đất đai thị trường bất động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (TTBĐS) phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường TTBĐS hiểu theo nghĩa hẹp bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, chấp, góp vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo hiểm BĐS…Nhưng theo nghĩa rộng khơng bao gồm hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS Như hiểu TTBĐS tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn cụ thể thời gian định TTBĐS chịu chi phối quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu theo mơ hình chung thị trường hàng hóa với ba yếu tố xác định sản phẩm, số lượng giá Phạm vi hoạt động TTBĐS pháp luật nước quy định nên không đồng Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.2 Đất đai thị trường bất động sản 1.2.1 Vai trò đất đai Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX rõ: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn theo quy định pháp luật Nhà nước khơng thừa nhận việc địi lại đất Nhà nước giao cho cá nhân, tổ chức sử dụng trình thực sách đất đai Đất đai tài nguyên Quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước, quyền sử dụng đất hàng hố đặc biệt Chính sách đất đai phải ý đầy đủ tới mặt kinh tế, trị, xã hội; bảo đảm hài hồ lợi ích Nhà nước, người đầu tư người sử dụng đất, cần trọng mức lợi ích Nhà nước xã hội Tăng cường trách nhiệm nghĩa vụ thành viên xã hội việc quản lý sử dụng đất Khai thác, sử dụng đất mục đích, tiết kiệm có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất; đầu tư mở rộng diện tích, nâng cao chất lượng bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia môi trường sinh thái theo quy hoạch, kế hoạch Nhà nước 1.2.2 Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản kênh tiêu thụ đất dự án Lập trường quán Đảng Nhà nước ta quốc hữu hoá ruộng đất Điều liên tục ghi nhận văn pháp lý liên quan đến ruộng đất, từ Hiến pháp đến Luật đất đai Cương lĩnh Đảng Cộng sản Như Việt Nam khơng có thị trường đất đai mà có TTBĐS, có quyền sử dụng đất Trong TTBĐS Việt Nam thực chất có hai yếu tố quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất Do đề cập đến TTBĐS, Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp trước tiên phải xem xét quyền người sử dụng đất, mà đặc điểm môi trường phát triển TTBĐS nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất lại trở thành hàng hố Quan điểm Đảng Nhà nước ta triển khai TTBĐS cho phép thị trường quyền sử dụng đất hạn chế, tức trao đổi quyền sử dụng đất mục đích giao Về xây dựng, quản lý TTBĐS, có quyền sử dụng đất Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX khẳng định: “ Chủ động xây dựng phát triển thị trường bất động sản, có quyền sử dụng đất, trước hết đô thị vùng quy hoạch phát triển đô thị” Như vậy, Cho đến Đại hội IX sau Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX, Đảng Cộng sản Việt Nam đưa nhấn mạnh mức yêu cầu triển khai phát triển TTBĐS bời thị trường liên quan đến vấn đề nhạy cảm sách đất đai Tuy nhiên, để đạo thực tiễn, từ năm 1993, Luật Đất đai cho phép tồn thị trường quyền sử dụng đất Có thể nói, thị trường BĐS bắt đầu hình thành từ có luật Đất đai năm 1993 Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý người Nhà nước giao đất Nhà nước cho quyền định đoạt hạn chế đất đai họ sử dụng Để cụ thể hoá việc chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật Dân Quốc hội thông qua ngày 25/10/1995 từ điều 690 – 744 quy định điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Trong Bộ luật Dân chưa quy định việc chuyển quyền sử dụng đất tổ chức, Bộ luật Dân chưa quy định cụ thể trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Qua trình sửa đổi, bổ sung luật đất đai năm 1998; năm 2001 năm 2003 Theo luật đất đai 2003(sửa đổi), người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, kế thừa, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tuy nhiên quyền phải thực theo số điều kiện pháp luật quy định Đây sở pháp lý quan trọng để đất đai thức tham gia vào TTBĐS Luật Đất đai 2003 không cho phép cá nhân, hộ gia đình mà số tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất (có thu tiền sử dụng đất) thực quyền chuyển nhượng, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn… quyền sử dụng đất (Điều 110- Luật Đất đai 2003); tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê có quyền chấp, bảo lãnh, bán tài sản, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê, cho thuê lại…(Điều 111 - Luật Đất đai 2003) Cũng luật Đất đai năm 2003 quy định quyền sử dụng đất thị trường bất động sản (mục 7) Để thực quyền Chính phủ nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai thơng tư 01/2005/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai Tiêu thụ, tổ chức tiêu thụ bất động sản 2.1 Tính tất yếu vai trị việc tiêu thụ 2.1.1 Khái niệm Có nhiều khái niệm tiêu thụ sản phẩm Ở lĩnh vực, góc độ có quan điểm khác nhau; Đứng quan điểm nhà quản trị marketing “Tiêu thụ sản phẩm khơng q trình bán sản phẩm mà cịn gao gồm việc nhà kinh doanh chịu trách nhiệm thoả mãn khách hàng hàng hoá, dịch vụ bán cho họ” Như vậy, tiêu thụ sản phẩm đơn bán sản phẩm mà cịn phải xem xét đến việc sản phẩm có đáp ứng nhu cầu khách hàng hay không Nghĩa phải xem xét đến dịch vụ kèm theo đồng thời thu thập phản ứng trở lại khách hàng… để q trình tiêu thụ hồn thiện hơn, có q trình tiêu thụ kết thúc Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.1.2 Tính tất yếu tiêu thụ sản phẩm Trước kia, kinh tế kế hoạch hoá tập trung việc tiêu thụ hàng hoá Nhà nước phân phối định Chính khan hàng hố giúp cho trình tiêu thụ diễn dễ dàng nhu cầu người tiêu dùng lớn nhiều so với sản phẩm cung ứng thị trường Hiện nay, xu hướng hội nhập – có nghĩa thị trường tồn cầu mở cho đất nước ta Khi rời bỏ kinh tế tự túc, tự cấp kinh tế kế hoạch hố tập trung, yếu tố quan trọng để phát triển thị trường Rất nhiều dân tộc vùng lãnh thổ trở nên giàu có thịnh vượng nhờ vào hỗ trợ thị trường, không hẳn tiền Tuy nhiên thị trường mở cho khơng có nghĩa thị trường thuộc Vì cạnh tranh trở nên khốc liệt, tiêu thụ sản phẩm ngày khó khăn có ý nghĩa định việc thực mục tiêu chiến lược mà doanh nghiệp đề Trong kinh tế thị trường, doanh nghiệp muốn tồn phát triển địi hỏi doanh nghiệp phải xác định nhu cầu thị trường để từ đáp ứng nhu cầu Có doanh nghiệp thắng lợi thị trường cạnh tranh ngày Như vậy, doanh nghiệp trọng đến khâu sản xuất mà khâu tiêu thụ đặc biệt quan trọng loại hình doanh nghiệp dù lớn hay nhỏ, nhờ mà doanh nghiệp nắm bắt thơng tin cần thiết từ phía khách hàng, hiểu rõ nhu cầu họ phản ứng họ sản phẩm… từ giúp doanh nghiệp có biện pháp hoàn thiện sản phẩm hoạt động tiêu thụ nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu người tiêu dùng 2.1.3 Vai trò việc tiêu thụ sản phẩm Mục tiêu chủ yếu đa số doanh nghiệp lợi nhuận, mục đích việc tiêu thụ sản phẩm khơng nằm ngồi mục tiêu thông qua việc đảm bảo thoả mãn khách hàng.Việc xác định khách hàng mục tiêu thời điểm tiêu thụ có ý nghĩa quan trọng Giúp doanh nghiệp nhìn Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhận thực trạng tình hình tiêu thụ, từ xây dựng điều chỉnh kế hoạch sản xuất, kế hoạch tiêu thụ phù hợp Mặt khác, qua phân tích đánh giá công tác tiêu thụ sản phẩm, doanh nghiệp tìm biện pháp hạn chế nhân tố tiêu cực phát huy yếu tố tích cực trình tiêu thụ sản phẩm Việc mở rộng thúc đẩy nhanh trình tiêu thụ giúp doanh nghiệp nhanh chóng thu hồi vốn, giảm bớt mức lãi phải trả vay vốn, tăng nhanh vòng quay vốn đảm bảo mức vốn lưu động cần thiết cho việc mở rộng sản xuất hoạt động đầu tư khác doanh nghiệp Quá trình tiêu thụ diễn nhanh chóng góp phần làm giảm chi phí bảo quản sản phẩm tồn kho, chi phí kho tàng bến bãi đồng thời q trình sản xuất thường xuyên, máy móc phát huy tối đa cơng suất góp phần thu hồi khấu hao nhanh, tránh hao mịn vơ hình máy móc, thiết bị không sử dụng Tiêu thụ sản phẩm tôt góp phần tạo cơng ăn việc làm, tăng thu nhập đời sống người lao động ngày ổn định nâng cao Không tầm vi mơ, tiêu thụ sản phẩm cịn có vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Nó thúc đẩy q trình lưu thơng hàng hố thị trường, thúc đẩy trình tái sản xuất, đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp, qua góp phần tăng mức GDP nước; Khi sản phẩm doanh nghiệp không bán được, không thị trường chấp nhận làm trì trệ q trình sản xuất, doanh nghiệp bị phá sản, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển chung xã hội Tiêu thụ sản phẩm phục vụ tốt cho nhu cầu xã hội; Khi sản xuất phát triển, doanh nghiệp khơng thể tự đưa sảm phẩm đến tận tay người tiêu dùng thơng qua trung gian, hàng hố đưa từ nơi sản xuất đến nơi tiêu dùng đến người tiêu dùng cuối cung Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 10 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.2 Quá trình tổ chức tiêu thụ 2.2.1 Nghiên cứu thị trường Thị trường đem lại hội định hướng doanh nghiệp Nếu nắm bắt tốt hội thị trường, doanh nghiệp có hướng đạt thành công Không thế, tiêu thụ sản phẩm vấn đề cần phải thực tiến hành nghiên cứu thị trường để tìm hiểu rõ quy mơ đoạn thị trường, nghiên cứu trung gian, nghiên cứu đặc điểm tiêu dùng… cho việc lập kế hoạch tiêu thụ Nghiên cứu quan hệ cung - cầu giúp doanh nghiệp trả lời câu hỏi: nên hay không nên cung ứng sản phẩm gì; để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng doanh nghiệp cần phải làm có nhiều cạnh tranh thị trường; thị trường tại, doanh nghiệp phải có sách tiêu dùng để đưa sản phẩm đến tận tay người tiêu dùng… Đối với kinh doanh bất động sản, hàng hoá bất động sản mang tính vùng, khu vực sâu sắc cần nghiên cứu yếu tố kinh tế xã hội vùng, khu vực để thấy đặc tính tiêu dùng khách hàng nhằm đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng có sách tiêu thụ hợp lý 2.2.2 Thông tin quảng cáo Quảng cáo khâu quan trọng, đem đến cho khách hàng thông tin Công ty sản phẩm Cơng ty đó, có xuất từ chưa có hữu sản phẩm Trong trình tiêu thụ, doanh nghiệp cần phải tiến hành quảng cáo hoạt động xúc tiến khác nhằm định vị sản phẩm người tiêu dùng Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo, thơng tin sản phẩm bất động sản không đầy đủ, mặt khác người tiêu dùng chưa có hội tiếp xúc với thị trường để thu hút quan tâm ý người tiêu dùng, doanh nghiệp cần phải cung cấp thông tin sản phẩm thơng tin Cơng ty hình thức quảng cáo như: phương tiện thông tin đại chúng; báo, tạp chí, catalo… hay trực tiếp nơi Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 11 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.2 Bảng tổng kết việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp phép xây dựng: Lô đất Tổng số ô Tổng số ô bán 19 20 70 70 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 62 74 74 22 48 88 56 126 59 48 60 46 46 46 46 74 62 73 65 22 47 53 38 68 30 10 33 28 36 37 29 54 14 Số sổ đỏ cấp đợt 43 35 27 23 14 1 1 3 2 1 11 1 1 1 11 12 13 1 2 1 16 Tổng 65 14 15 53 68 53 17 42 20 16 49 17 24 17 16 23 38 17 16 3 5 4 1 1 1 2 1 3 Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 10 3 1 1 1 1 33 1 1 6 10 Số ô XD 5 4 50 Trung tâm Địa KDBĐS Lô đất Tổng số ô Tổng số ô bán 22 23 24 82 82 82 68 65 26 108 20 48 48 48 48 48 50 36 50 50 50 50 50 107 20 46 89 108 27 29 30 31 32 33 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 Số sổ đỏ cấp đợt 81 53 54 25 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 19 47 29 38 30 13 30 26 48 22 34 29 44 69 14 21 29 13 20 32 Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 11 3 7 31 11 10 13 1 11 12 5 13 2 5 3 11 12 1 13 1 71 46 43 11 56 84 13 10 2 1 1 16 45 29 31 21 22 12 22 16 24 41 52 14 11 0 0 0 17 13 2 11 2 51 8 1 Tổng 2 16 1 11 14 15 Số ô XD Trung tâm Địa KDBĐS Lơ đất 47 48 49 50 51 52 53 54 57 58 59 60 61 62 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 Tổng số ô 46 28 16 24 12 20 25 17 28 32 16 39 42 52 84 76 42 42 38 45 16 26 30 20 Tổng số ô bán Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Số sổ đỏ cấp đợt 0 3 16 22 22 26 58 10 30 27 2 12 17 Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 11 12 13 14 15 16 1 1 3 1 1 1 1 52 4 Tổng 0 2 12 10 0 0 0 1 12 Số ô XD 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Trung tâm Địa KDBĐS Lơ đất Tổng số Tổng số ô bán 75 76 77 78 79 44 44 44 44 81 143 24 130 81 Số sổ đỏ cấp đợt 43 32 37 32 74 80 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11 12 13 Tổng 3611 2317 21 75 Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 10 95 15 29 20 14 15 43 0 0 74 1 21 183 23 63 14 53 3 13 10 26 10 122 Tổng 15 12 47 52 142 1480 24 16 19 6 14 15 Số ô XD 1 229 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp V Những kết đạt tồn việc tổ chức tiêu thụ Tổng số ô đất: 3611 ô đất Chia lô: 3352 ô Biệt thự: 259 ô Số ô đất chuyển nhượng: 2509 ô Chia lô: 2375 ô đất Biệt thự: 122 ô đất Tổng diện tích: 330,343.75m2 Đất chia ơ: 257,347.70m2 Đất biệt thự: 72,996.05m2 Tổng diện tích chuyển nhượng: 218364,14m2 Đất chia ô: 188935.75m2 Đất biệt thự: 29428.39m2 Tổng số ô cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 1480 có 229 xây dựng Vì chuyển nhượng đất lần nên việc tiêu thụ trực tiếp Công ty phải đặt nên hàng đầu Ở đây, khách hàng trực tiếp tìm kiếm thơng tin sản phẩm tư vấn trực tiếp từ nhân viên Công ty Nhưng để mở rộng thị trường tổ chức tiêu thụ hiệu Công ty cần phải trọng phát triển hệ thống đại lý Như vậy, tiêu thụ trực tiếp Cơng ty chủ yếu, chiếm 92,83% tổng số đất chuyển nhượng Có thể thấy hệ thống đại lý hoạt động chưa hiệu quả, Công ty cần có sách khuyến khích đại lý đồng thời phải đào tạo, bồi dưỡng nhằm xây dựng mạng lưới tiêu thụ rộng khắp đồng thời đáp ứng nhu cầu khách hàng huyện tỉnh tỉnh lân cận ngày tốt Quá trình chuyển nhượng đất khu ĐTM – TP Hải Dương Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường thực giai đoạn thị trường bất động sản “đóng băng” việc chuyển nhượng diễn chậm, năm Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 54 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp chuyển nhượng trung bình khoảng 23% Cho đến nay, số cịn lại chưa chuyển nhượng 1114 ô (chiếm 30,85% Tổng số ô) tương ứng với diện tích 114,331.61m2 (chiếm 34,61% Tổng diện tích) Cũng ảnh hưởng chung thị trường bất động sản người dân có xu hướng chung chờ đợi giá bất động sản giảm để mua Với sách khuyến mại thích hợp chiết khấu toán sớm, tặng xi măng, tặng mẫu thiết kế… Cơng ty kích cầu cách đáng kể việc tiêu thụ khuyến khích xây dựng Số sổ đỏ cấp 1480 ô (đạt 59,27%), số xây dựng 229 ô (đạt 15,47%) Như vậy, việc tiến hành xây dựng diễn chậm chủ yếu khách hàng chưa có nhu cầu, mặt khác khó khăn việc cung cấp điều kiện điện, nước Công ty để tiến hành xây dựng Ngồi việc kích thích khách hàng tiến hành xây dựng sớm, Cơng ty cịn phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trước nhận sổ đỏ, khách hàng phải hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế: 10% thuế VAT 1% lệ phí trước bạ, số sổ đỏ tồn đọng chưa trả cho khách hàng Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 55 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN TỔ CHỨC TIÊU THỤ I Quy mô sản phẩm cần tiêu thụ Quy mô sản phẩm Đất nước ta q trình thị hố, nên việc xây dựng phát triển khu đô thị tất yếu, đặc biệt việc phát triển khu đô thị mang tính chất thành phố vệ tinh thành phố trọng điểm kinh tế - trị - văn hố Nắm bắt nhu cầu này, Cơng ty Thương mại – Du lịch Nam Cường mạnh dạn mở rộng hoạt động Công ty thêm lĩnh vực đầu tư xây dựng khu đô thị Hiện nay, việc đầu tư xây dựng khu ĐTM phía Đơng – TP Hải Dương, Cơng ty Nam Cường tiếp tục đầu tư xây dựng khu ĐTM phía Tây – TP Hải Dương với quy mơ dự án 476ha với tổng vốn đầu tư 1853 tỷ đồng Trong diện tích tỉnh cấp cho nhà đầu tư phép chuyển quyền sử dụng đất 95,2ha Như vậy, thời gian tới Công ty tổ chức tiêu thụ sản phẩm đất khu ĐTM phía Đơng – TP Hải Dương đồng thời củng cố phát triển mạng lưới tiêu thụ để tiếp tục tổ chức tiêu thụ sản phẩm đất khu ĐTM phía Tây TP - Hải Dương khu ĐTM khác thời gian tới mà Công ty làm chủ đầu tư Nhận định thị trường Với đặc điểm sản phẩm bất động sản cụ thể, xác định kích thước, vị trí cố định… đáp ứng nhu cầu thị trường Một mặt số lượng bất động sản có hạn nhu cầu tiêu dùng ngày tăng cầu bất động sản ngày lớn Do thị trường bất động sản giai đoạn “đóng băng” việc tiêu thụ đất Công ty Nam Cường chịu ảnh hướng đáng kể Nhưng với danh tiếng Công ty – Là doanh nghiệp đầu lĩnh vực kinh doanh bất động sản Hải Dương, cộng với sách linh hoạt q trình tổ Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 56 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp chức tiêu thụ chiến lược giá, chương trình khuyến mại, hỗ trợ khách hàng, thủ tục nhanh gọn, đội ngũ nhân viên nhiệt tình… Cơng ty đạt kết định Cho đến nay, Công ty chuyển nhượng 69,15% tổng số đất Trong gần 95% khách hàng có hộ thường trú tỉnh Hải Dương, lại 5% tỉnh khác - chủ yếu Hà Nội Trong số hợp đồng với khách hàng tỉnh Hải Dương, số lượng hợp đồng khách hàng có hộ TP Hải Dương chiếm đến 80%, lại huyện tỉnh Qua thấy thị trường khách hàng Công ty chủ yếu có hộ TP Hải Dương; Việc tiêu thụ bất động sản chậm thay đổi sách đất đai Nhà nước tác động thị trường giá vàng tăng, nhu cầu tiêu dùng bất động sản lớn tính ổn định thị trường bất động sản chưa cao Người tiêu dùng chờ đợi ổn định thị trường bất động sản với giá thấp – giá trị vốn có II Phương hướng hoàn thiện tổ chức tiêu thụ Hoàn thiện tổ chức kênh tiêu thụ thời gian tới Cần xác định khách hàng mục tiêu Công ty người dân tỉnh Hải Dương; ra, với phát triển tỉnh Hải Dương - đặc biệt khu cơng nghiệp khu thị mới, với sách thu hút đầu tư Tỉnh tạo nhiều hội việc làm, gây sức ép lớn vấn đề nhà thời gian tới Công ty cần xác định khách hàng mục tiêu không TP Hải Dương mà huyện tỉnh tỉnh lân cận Xây dựng hệ thống tổ chức tiêu thụ rộng khắp, không TP Hải Dương mà huyện tỉnh lân cận để tiếp cận khách hàng Bên cạnh phải đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ nhân viên Đại lý Công ty nghiệp vụ bán hàng, tư vấn khách hàng việc tiêu thụ sản phẩm Cơng ty Hồn thiện sách tiêu thụ Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 57 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Với đạt lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Công ty cần phát huy hồn thiện sách tiêu thụ Trong khu thị, Cơng ty có ban quản lý đô thị để thực dịch vụ hậu bán hàng tặng mẫu thiết kế, xây dựng sách khuyến khích xây dựng tặng xi mang khách hàng tiến hành xây dựng, hỗ trợ thủ tục xây dựng (điện nước xây dựng, tư vấn xây dựng, xin phép xây dựng…), hỗ trợ cá thủ tục Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất… Ngoài ra, Cơng ty cịn phải có sách nhằm kích thích nhu cầu thị trường chiết khấu tốn sớm; sách giá ưu đãi cho khách hàng thuộc diện sách, người có cơng với cách mạng; quảng cáo phương tiện thông tin đại chúng nhằm tăng hình ảnh Cơng ty cung cấp cho khách hàng thông tin cần thiết sản phẩm khu ĐTM… III Đề xuất giải pháp Trong thị trường bất động sản sôi động, việc tiêu thụ bất động sản gặp nhiều khó khăn Vì vậy, để Cơng ty đạt mục đích cần phải có chiến lược kinh doanh phù hợp, mang lại hiệu cao Sau số giải pháp nhằm kích thích trình tiêu thụ bất động sản Cơng ty: Duy trì bổ sung sách kích cầu khuyến mại, hậu hấp dẫn xin phép xây dựng, tặng xi măng để khuyến khích xây dựng… Đưa phương thức tốn linh hoạt hình thức toán đa dạng để khách hàng lựa chọn trả chậm hay trả góp năm, năm hay năm Đa dạng hoá sản phẩm với diện tích đơn giá khác tạo điều kiện cho khách hàng có nhu cầu khả tốn khác Khuyếch trương danh tiếng Công ty hình thức quảng cáo hay tham gia hoạt động cộng đồng Tỉnh… tạo uy tín làm tăng số lượng khách hàng tới Công ty Tổ chức tiêu thụ cần trọng đến khâu tư vấn cho khách hàng vị trí, diện tích… phù hợp với mục đích sử dụng khả toán Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 58 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Thông qua Đại lý, tạo khách hàng mục tiêu đồng thời mở rộng thị trường huyện tỉnh lân cận Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 59 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp PHẦN III KẾT LUẬN Thị trường bất động sản giai đoạn “đóng băng”, với yếu tố khách quan chủ quan ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản doanh nghiệp phải có kế hoạch giải pháp để “phá băng” nhằm tồn phát triển Việc “phá băng” thị trường có nghĩa kích cầu, làm cho thị trường sơi động lên, tạo nhiều giao dịch có nhiều giao dịch thành cơng việc tổ chức tiêu thụ sản phẩm đặc biệt quan trọng, giúp doanh nghiệp bán nhiều sản phẩm hơn, thu hồi vốn nhanh… đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp Qua việc nghiên cứu đề tài Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường Chi nhánh Hải Dương cho ta thấy tình hình tiêu thụ Cơng ty giai đoạn thị trường “đóng băng” nào, ảnh hưởng sao, sách kích cầu nhằm “phá băng” thị trường Công ty Tuy doanh nghiệp đầu lĩnh vực kinh doanh bất động sản Hải Dương việc tổ chức tiêu thụ Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường Chi nhánh Hải Dương hạn chế, chưa khai thác hết mạnh khách hàng khu vực lân cận Trong thời gian tới, cần phải xây dựng mạng lưới Đại lý rộng khắp, hoạt động hiệu với việc bồi dưỡng, đào tạo nghiệp vụ chuyên môn để tiếp tục tiêu thụ sản phẩm đất khu thị phía Đơng phía Tây TP Hải Dương Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 60 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu, catalo Công ty Nam Cường Bài thi tìm hiểu khu thị TP Hải Dương Tài liệu tìm hiểu chủ trương đầu tư sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật khu đô thị TP Hải Dương Ban tuyên giáo Tỉnh uỷ Hải Dương Hải Dương lực NXB Chính trị Quốc gia Tạp chí: Tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam Mai Mộng Hùng - Tạp chí Địa - số 9/2001 Đất đai nguồn vốn to lớn đất nước Duyên Hà - Tạp chí Địa Số 2/2003 Đặc khu thương mại Hải Dương Tạp chí bất động sản tài sản - tháng 12/2004 Giải đáp số vấn đề liên quan đến sách ữu đãi đặc biệt giá chuyển nhượng QSD đất Công ty Nam Cường Tin tức Thành Đông - tháng 11/2005 Cơ hội “phá băng” thị trường bất động sản Hữu Hoà - Tạp chí Tin tức Thành Đơng - tháng 12/2005 Hải Dương - Thành phố tương lai Thu Thuỷ - Tạp chí Tin tức Thành Đông - tháng 1/2006 Chúng vững tin đầu tư xây dựng TP Hải Dương Tố Anh - Tạp chí Doanh nghiệp - tháng 12/2005 Trang web: www.namcuong.com.vn: trang web Công ty Nam Cường www.haiduong.gov.vn: trang web Tỉnh Hải Dương www.lawviet.com: trang web Luật Việt Nam Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 61 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Luận văn tốt nghiệp: Đánh giá thực trạng giải pháp hoàn thiện hoạt động tiêu thụ sản phẩm Cơng ty Văn Phịng Phẩm Hồng Hà Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh - Marketing 40C Giáo trình Quản trị kênh phân phối TS Trương Đình Chiến - NXB Thống kê Sự hình thành phát triển Thị trường bất động sản công đổi Việt Nam TS Lê Xuân Bá (chủ biên) - NXB Khoa học Kỹ thuật 10.Môn học Kinh doanh BĐS, Thị trường BĐS Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 62 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp MỤC LỤC PHẦN I MỞ ĐẦU CHƯƠNG I NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VÀ TỔ CHỨC TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN .4 I Cơ sở lý luận Bất động sản, thị trường bất động sản đất đai thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.2 Đất đai thị trường bất động sản Tiêu thụ, tổ chức tiêu thụ bất động sản 2.1 Tính tất yếu vai trò việc tiêu thụ .8 2.2 Quá trình tổ chức tiêu thụ 11 Yếu tố ảnh hưởng đến tổ chức tiêu thụ .18 3.1 Nhân tố thị trường 18 3.2 Sản phẩm 19 3.3 Danh tiếng Công ty 19 3.4 Yếu tố trung gian 20 3.5 Yếu tố môi trường 20 CHƯƠNG II THỰC HIỆN TỔ CHỨC TIÊU THỤ SẢN PHẨM NỀN ĐẤT KHU ĐTM TẠI HẢI DƯƠNG CỦA CÔNG TY NAM CƯỜNG 23 I Chiến lược phát triển TP Hải Dương Công ty Nam Cường Khu Đô thị 23 Giới thiệu chung Hải Dương 23 Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 63 Trung tâm Địa KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chủ trương đầu tư sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu Đô thị TP Hải Dương 24 2.1 Đổi đất lấy cơng trình .24 2.2 Phương thức đầu tư: “Sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật” ý nghĩa việc thực dự án 25 2.3 Phương thức lựa chọn chủ đầu tư thực dự án 27 2.4 Trách nhiệm nhà đầu tư bảo đảm quyền lợi cho người dân bỏ tiền mua quyền sử dụng đất Khu Đô thị TP Hải Dương 28 Giới thiệu chiến lược phát triển Công ty Nam Cường 29 3.1 Cơ hội đầu tư Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường 29 3.2 Chiến lược phát triển Công ty Nam Cường .29 3.3 Giới thiệu quy mô dự án đầu tư khu đô thị Công ty Nam Cường Hải Dương 30 II Phân loại lơ đất, sở hình thành giá đất 33 Căn phân lô bán (chuyển quyền sử dụng đất) Khu Đô thị Hải Dương .33 Lô đất ô đất lô .34 Cơ sở hình thành giá đất bảng giá đất .36 3.1 Cơ sở hình thành giá đất Khu Đơ thị Thành phố Hải Dương 36 3.2 Bảng giá chuyển quyền sử dụng đất Khu ĐTM TP Hải Dương 37 III Hệ thống kênh phân phối 39 Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 64 ... THỰC HIỆN TỔ CHỨC TIÊU THỤ SẢN PHẨM NỀN ĐẤT KHU ĐTM TẠI HẢI DƯƠNG CỦA CÔNG TY NAM CƯỜNG I Chiến lược phát triển TP Hải Dương Công ty Nam Cường Khu Đô thị Giới thiệu chung Hải Dương Hải Dương tỉnh... Công ty em nhận thấy cần nghiên cứu việc: ? ?Tổ chức tiêu thụ sản phẩm đất khu đô thị Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường Hải Dương? ?? để làm rõ hoạt động tiêu thụ nhằm “phá băng” thị trường Công. .. Thực tổ chức tiêu thụ sản phẩm đất Khu Đô thị Hải Dương Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường Chương III Phương hướng hoàn thiện tổ chức kênh tiêu thụ Được hướng dẫn Thầy giáo: TS Hoàng Văn Cường,