Hoàn thiện tổ chức tiêu thụ sản phẩm nền đất khu đô thị mới của Công ty Nam Cường tại Hải Dương

Chiến lược phát triển của TP Hải Dương và Công ty Nam Cường tại Khu Đô thị mới

Tại điều 23 Mục 2 chương IV của Nghị định số 04/2000/NĐ – CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ về việc thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai quy định cụ thể trình tự thực hiện dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, trong đú nờu rừ hỡnh thức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật như sau: “Tổ chức đấu thầu chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nếu có nhiều đơn vị tham gia, trường hợp chỉ có một đơn vị xin thực hiện dự án thì được phép chỉ định thầu”. Trong đó quy định rừ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo mẫu quy định là: Họ tên, địa chỉ các bên; lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của các bên; loại đất, lô thửa, tờ bản đồ, diện tích, vị trí, gianh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng; phương thức thanh toán; trách nhiệm cam kết của mỗi bên khi xảy ra vi phạm hợp đồng) có ký kết giữa bên chuyển nhượng (tức chủ đầu tư) và bên nhận chuyển nhượng có sự xác nhận của cơ quan công chứng Nhà nước và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Tính vượt trội của thiết kế các khu đô thị do Nam Cường làm chủ đầu tư là sự kết hợp hài hoà giữa nét kiến trúc Việt nam với kiến trúc hiện đại của phương Tây, khác với các khu phố hiện tại, khu phố truyền thống hai dãy nhà đối sát vào nhau để tận dụng tối đa hoá diện tích thì nhà phố của các khu ĐTM do Nam Cường làm chủ đầu tư sau mỗi khu nhà của các khu đô thị là con đường kỹ thuật rộng từ 2 – 3 m, là nơi thông thoáng và thoát hiểm; diện tích quy hoạch chủ yếu là diện tích giao thông và cây xanh chiếm 60%.

Đồng thời Công ty Nam Cường bỏ vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị gồm các tuyến đường giao thông trong khu đô thị; hệ thống cấp, thoát nước; điện ngầm chiếu sáng và hệ thống các công trình công cộng: trường học, bệnh viện, nhà văn hoá, quảng trường, khu hành chính, công viên cây xanh, hồ nước, khu vui chơi giải trí, khách sạn, cải tạo quy hoạch lại làng nghề trong khu đô thị… với tổng diện tích 256,6ha.

Phân loại lô đất, cơ sở hình thành giá nền đất

Trong đó diện tích đất sử dụng để tạo vốn xây dựng hệ thống đường giao thông chính trong khu đô thị là 258,63ha. Các đường giao thông chính nhà đầu tư làm cho tỉnh là ba tuyến đường giao thông đi qua khu đô thị có tổng diện tích 44,22ha với chiều rộng mặt đường các tuyến là 54m, 48m và 30m, tổng chiều dài cả ba tuyến là 11656m. Ngày 18/12/2001, Thủ tướng Chính phủ đã có công văn số 1141/CP – NN về việc cho phép UBND tỉnh Hải Dương được thực hiện dự án xây dựng tuyến đường vào khu Thương mại – Du lịch – Văn hoá và đô thị mới của tỉnh bằng hình thức sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định của Luật đất đai…và theo cơ chế đổi đất lấy cơ sở hạ tầng nên dự án do Công ty Nam Cường làm chủ đầu tư vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng nền đất.

Đây là nền tảng để giá đất trên thị trường đi vào ổn định và tránh tình trạng “giá ảo” trong giao dịch BĐS.

Hệ thống kênh phân phối

Họ không có quyền sở hữu về các sản phẩm hàng hoá được mua bán nhưng họ có liên quan thật sự đến các chức năng đàm phán về mua bán trong khi hoạt động thay mặt cho khách hàng của họ và qua đó nhận được thu nhập thường dưới hình thức tiền hoa hồng trên doanh số bán hoặc khoản lệ phí nhất định. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, khắc phục những hạn chế của kênh phân phối trực tiếp, thì sử dụng kênh phân phối trung gian thể hiện tính chuyên nghiệp trong việc thực hiện chức năng tiêu thụ như tư vấn, môi giới và hỗ trợ khách hàng về giá và pháp lý… nhưng tiêu thụ qua trung gian sẽ làm tăng số lượng các quan hệ, làm phức tạp thêm các giao dịch trên thị trường bất động sản. Đó là cá nhân, tổ chức đủ điều kiện như quy định trong hợp đồng: Là các cá nhân/tổ chức có giấy phép kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, có văn phòng giao dịch và có kinh nghiệp thực tế và uy tín trên thị trường bất động sản Việt Nam; Được bên A (Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường) chỉ định làm đại lý môi giới và đã ký kết hợp đồng môi giới trên cơ sở thoả thuận giữa hai bên; Tuân thủ nghiêm chỉnh hợp đồng đại lý và các quy định đã được thoả thuận giữa các Bên; Đảm bảo thực hiện được định mức bán hàng theo quy định của Bên A.

Nếu người quản lý kênh tin rằng một quan hệ làm việc chặt chẽ sẽ giúp họ quản lý kênh tốt hơn và đạt được các mục tiêu phân phối thì quan hệ chặt chẽ là cần thiết, nếu người quản lý kênh tin rằng sự chặt chẽ là không cần thiết cho quản lý kênh hiệu quả thì nó có thể không cần thực hiện để khỏi lãng phí thời gian, sức lực và tiền của.

Những chính sách khuyến khích và hỗ trợ khách hàng trong quá trình tiêu thụ

Thực hiện chủ trương của HĐND, UBND, Sở lao động Thương binh và Xã hội tỉnh Hải Dương về việc dành khoảng 12ha quỹ đất tại Khu Đô thị mới phía Đông và Tây thành phố Hải Dương để bán ưu đãi cho các đối tượng chính sách: mẹ Việt Nam anh hùng; anh hùng lực lượng vũ trang; anh hùng lao động;. Thực hiện chủ trương đó và phát huy truyền thống tốt đẹp “Uống nước nhớ nguồn” của dân tộc Việt Nam, Công ty Nam Cường đã dành một quỹ đất hơn 15ha gồm 1200 ô đất (trong đó có 400 ô tại Khu đô thị mới phía Đông – thành phố Hải Dương) để bán với giá đặc biệt ưu đãi giảm giá tối thiểu 30% cho gia đình chính sách, gia đình có công với cách mạng, tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách cải thiện cuộc sống. Với những khách hàng mua đất tại Công ty, sau khi hoàn tất các thủ tục cho khách hàng làm sổ đỏ, Công ty sẽ thay mặt khách hàng hoàn tất các thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Sở Địa chính tỉnh Hải Dương.

Khi khách hàng có nhu cầu xây dựng nhà trên nền đất do Công ty chuyển nhượng, Công ty sẽ hỗ trợ khách hàng xin cấp phép xây dựng tại Sở Kế hoạch – Đầu tư tỉnh Hải Dương đồng thời sẽ tạo điều kiện về cơ sở hạ tầng như: điện, nước… để khách hàng tiến hành xây dựng trên nền đất đó.

Những kết quả đạt được và tồn tại trong việc tổ chức tiêu thụ

Cũng do ảnh hưởng chung của thị trường bất động sản cho nên người dân có xu hướng chung là chờ đợi giá bất động sản giảm để mua. Với những chính sách khuyến mại thích hợp như chiết khấu thanh toán sớm, tặng xi măng, tặng mẫu thiết kế… Công ty cũng đã kích cầu một cách đáng kể trong việc tiêu thụ cũng như khuyến khích xây dựng. Như vậy, việc tiến hành xây dựng diễn ra rất chậm chủ yếu do khách hàng chưa có nhu cầu, mặt khác cũng do khó khăn trong việc cung cấp các điều kiện như điện, nước.

Ngoài việc kích thích các khách hàng tiến hành xây dựng sớm, Công ty còn phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phương hướng hoàn thiện tổ chức tiêu thụ

Cần xác định khách hàng mục tiêu của Công ty là người dân tỉnh Hải Dương; ngoài ra, cùng với sự phát triển của tỉnh Hải Dương - đặc biệt là khu công nghiệp và khu đô thị mới, với những chính sách thu hút đầu tư của Tỉnh sẽ tạo ra nhiều cơ hội việc làm, gây sức ép lớn về vấn đề nhà ở trong thời gian tới vì vậy Công ty cần xác định khách hàng mục tiêu không chỉ ở TP Hải Dương mà còn ở các huyện trong tỉnh và các tỉnh lân cận. Bên cạnh đó phải đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ nhân viên cũng như các Đại lý của Công ty về nghiệp vụ bán hàng, tư vấn khách hàng trong việc tiêu thụ sản phẩm của Công ty. Trong mỗi khu đô thị, Công ty đều có ban quản lý đô thị để thực hiện các dịch vụ hậu bán hàng như tặng mẫu thiết kế, xây dựng chính sách khuyến khích xây dựng như tặng xi mang khi khách hàng tiến hành xây dựng, hỗ trợ các thủ tục về xây dựng (điện nước xây dựng, tư vấn xây dựng, xin phép xây dựng…), hỗ trợ cá thủ tục Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất….

Ngoài ra, Công ty còn phải có những chính sách nhằm kích thích nhu cầu thị trường như chiết khấu thanh toán sớm; chính sách giá ưu đãi cho khách hàng thuộc diện chính sách, những người có công với cách mạng; quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tăng hình ảnh của Công ty cũng như cung cấp cho khách hàng những thông tin cần thiết về sản phẩm của mình tại các khu ĐTM….

Đề xuất giải pháp

Với những gì đạt được trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Công ty cần phát huy và hoàn thiện chính sách tiêu thụ của mình. Thông qua các Đại lý, tạo ra những khách hàng mục tiêu đồng thời mở rộng thị trường ra các huyện và các tỉnh lân cận.