Thực trạng hoạt động thẩm định giá khách sạn tại công ty TNHH thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation)”

Ngày nay xu thế toàn cầu hóa và sự chuyển đổi của nền kinh tế thị trường cùng với cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật phát triển mạnh mẽ đã xâm nhập vào mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, làm thay đổi bộ mặt của cuộc sống. Đời sống của người dân ngày càng được nâng cao và nhu cầu của con người ngày càng cao hơn, không chỉ thỏa mãn ở cấp độ thấp mà phổ biến ở cấp độ cao hơn cũng dần dần được thoản mãn. Du lịch trở thành nhu cầu phổ biến đối với con người. Số người du lịch ngày càng gia tăng, ngoài việc ngắm cảnh, tìm cái mới, cái lạ thì du lịch là một liều dưỡng tốt. Du lịch phát triển kéo theo sự đổi mới và phát triển của nhiều ngành kinh tế khác, cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất được đầu tư nâng cấp tạo nhiều công ăn việc làm, nâng cao đời sống của người lao động, mở rộng giao lưu văn hóa xã hội giữa các vùng trong nước và với nước ngoài. Do đó mà trong những năm gần đây hoạt động kinh doanh khách sạn ở nước ta rất phát triển, số lượng các khách sạn hiện đại với quy mô lớn nhỏ khác nhau ngày một nhiều. Nhất là đối với những thành phố lớn, có rất nhiều khách sạn làm cho mức độ cạnh tranh ngày càng cao. Do đó, để phục vụ cho quyết định đầu tư vào khách sạn hay quản lý khách sạn một cách có hiệu quả, nâng mức cạnh tranh của khách sạn thì bước thẩm định khách sạn là một bước rất quan trọng, góp một phần quan trọng vào các phương án hay quyết định của nhà đầu tư, nhà quản lý. Trước thực tế đó, là một sinh viên thực tập được trang bị kiến thức về chuyên ngành TĐG, qua việc vận dụng vào thực tế ở công ty TNHH thẩm định giá EIC trong thời gian thực tập cùng với sự giúp đỡ hướng dẫn của TS.Nguyễn Ngọc Quang giúp em thêm tự tin lựa chọn đề tài: “Thực trạng hoạt động thẩm định giá khách sạn tại công ty TNHH thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation)”

Chuyên đề tốt nghiệp thực tập LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Ngày xu tồn cầu hóa chuyển đổi kinh tế thị trường với cách mạng khoa học kỹ thuật phát triển mạnh mẽ xâm nhập vào lĩnh vực đời sống xã hội, làm thay đổi mặt sống Đời sống người dân ngày nâng cao nhu cầu người ngày cao hơn, không thỏa mãn cấp độ thấp mà phổ biến cấp độ cao thoản mãn Du lịch trở thành nhu cầu phổ biến người Số người du lịch ngày gia tăng, việc ngắm cảnh, tìm mới, lạ du lịch liều dưỡng tốt Du lịch phát triển kéo theo đổi phát triển nhiều ngành kinh tế khác, sở hạ tầng, sở vật chất đầu tư nâng cấp tạo nhiều công ăn việc làm, nâng cao đời sống người lao động, mở rộng giao lưu văn hóa xã hội vùng nước với nước ngồi Do mà năm gần hoạt động kinh doanh khách sạn nước ta phát triển, số lượng khách sạn đại với quy mô lớn nhỏ khác ngày nhiều Nhất thành phố lớn, có nhiều khách sạn làm cho mức độ cạnh tranh ngày cao Do đó, để phục vụ cho định đầu tư vào khách sạn hay quản lý khách sạn cách có hiệu quả, nâng mức cạnh tranh khách sạn bước thẩm định khách sạn bước quan trọng, góp phần quan trọng vào phương án hay định nhà đầu tư, nhà quản lý Trước thực tế đó, sinh viên thực tập trang bị kiến thức chuyên ngành TĐG, qua việc vận dụng vào thực tế công ty TNHH thẩm định giá EIC thời gian thực tập với giúp đỡ hướng dẫn TS.Nguyễn Ngọc Quang giúp em thêm tự tin lựa chọn đề tài: “Thực trạng hoạt động thẩm định giá khách sạn công ty TNHH thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation)” Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Hệ thống số vấn đề lý luận khách sạn, hoạt động TĐG khách sạn - Khảo sát thực trạng hoạt động TĐG khách sạn công ty TNHH thẩm định giá EIC - Đề xuất số giải pháp làm hồn thiện hoạt động TĐG khách sạn cơng ty TNHH thẩm định giá EIC Chuyên đề tốt nghiệp thực tập Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: Những vấn đề có liên quan đến hoạt động TĐG khách sạn - Phạm vi nghiên cứu: Công ty TNHH thẩm định giá EIC Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu đề tài em sử dụng phương pháp sau đây: - Phương pháp phân tích: Nghiên cứu sách báo chuyên ngành, internet, hoạt động thẩm định từ đưa đề xuất - Phương pháp thống kê: Từ việc nghiên cứu tiêu năm em sử dụng phương pháp thống kê so sánh tỷ lệ phần trăm, số tương đối tuyệt đối để đưa kết luận kết TĐG - Phương pháp thu thập thông tin: Thông qua quan sát hoạt động, thu thập nguồn thông tin công ty trình thực tập Ngồi em cịn sử dụng phương pháp đối chiếu so sánh hệ thống thông tin điều tra, sử dụng mơ hình tốn số liệu thứ cấp sơ cấp để làm tăng thêm tính xác thuyết phục cho báo cáo Với khả nghiên cứu nhiều hạn chế nên báo cáo em có nhiều thiếu sót em kính mong có quan tâm giúp đỡ thầy giáo, cô giáo châm trước thầy cô quan tâm đến viết Báo cáo chia làm chương tương ứng với ba vấn đề em quan tâm nghiên cứu muốn trình bày là: Chương I: Những lý luận chung thẩm định giá khách sạn Chương II: Thực trạng định giá khách sạn công ty TNHH thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation) Chương III: Hoàn thiện hoạt động TĐG khách sạn công ty TNHH thẩm định giá EIC Tại em xin chân thành cảm ơn công ty TNHH thẩm định giá EIC TS Nguyễn Ngọc Quang nhiệt tình giúp đỡ em suốt trình thực tập làm báo cáo Chương I: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ TĐG KHÁCH SẠN Chuyên đề tốt nghiệp thực tập KHÁI QUÁT VỀ KHÁCH SẠN 1.1 Một số khái niệm, định nghĩa 1.1.1.Khái niệm khách sạn Thuật ngữ “Hotel” – khách sạn có nguồn gốc từ tiếng Pháp Tuỳ theo mức độ cung cấp dịch vụ, phát triển hoạt động kinh doanh quốc gia mà khách sạn định nghĩa nhiều cách khác nhau: Theo nhà nghiên cứu du lịch khách sạn Morcel Gotie : “Khách sạn nơi lưu trú tạm thời du khách Cùng với buồng ngủ cịn có nhà hàng với nhiều chủng loại khách sạn khác nhau.” Khoa du lịch trường Đại học kinh tế quốc dân sách : “Giải thích thuật ngữ du lịch khách sạn” bổ sung định nghĩa có tầm khái quát cao sử dụng học thuật nhận biết khách sạn Việt Nam: “Khách sạn sở cung cấp dịch vụ lưu trú (với đầy đủ tiên nghi) dịch vụ ăn uống, dịch vụ vui chơi giải trí dịch vụ cần thiết khác cho khách lưu trú lại qua đêm thường xây dựng điểm du lịch.” Cùng với nhà nghỉ, khách sạn định nghĩa chung “ cơng trình xây dựng nhóm cơng trình xây dựng, thiết kế nhằm đáp ứng nhu cầu khách du lịch, vãng lai với du lịch đỗ xe ô tô, nghỉ ngơi, giải trí, điện thoại, thức ăn đồ uống, mua sắm….” Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2009 khách sạn định nghĩa sau: “Khách sạn sở lưu trú du lịch có quy mơ từ 10 buồng ngủ trở lên, đảm bảo chất lượng sở vật chất, trang thiết bị dịch vụ cần thiết phục vụ khách” Như khách sạn loại hình lưu trú mà người trả tiền ngủ đêm Ngoài dịch vụ buồng ngủ với đầy đủ tiện nghi tuỳ theo cấp hạng khách sạn cịn phải có thêm dịch vụ bổ sung giặt là, massage, bể bơi, … 1.2 Phân loại khách sạn Ngày phát triển phong phú đa dạng khách sạn nên việc phân loại khách sạn không đơn giản dễ dàng Tuy người ta dựa vào bốn tiêu chí để phân loại khách sạn 1.2.1 Phân loại khách sạn theo quy mô Chuyên đề tốt nghiệp thực tập Việc phân loại chủ yếu dựa vào số lượng buồng ngủ khách sạn Mỗi quốc gia khu vực có cách đánh giá khác quy mơ khách sạn Xét công tác quản lý điều hành khách sạn Việt Nam, khách sạn chia làm hạng cỡ sau: - Khách sạn loại nhỏ: Có từ 10 đến 15 buồng ngủ; - Khách sạn loại vừa: Có từ 50 đến 100 buồng ngủ; - Khách sạn loại lớn: Có 100 buồng ngủ 1.2.2 Phân loại khách sạn theo thị trường mục tiêu Thị trường mục tiêu đối tượng khách mà khách sạn định hướng thu hút phục vụ Tuỳ thuộc vào hoạt động kinh doanh khách sạn, loại hình khách sạn có thị trường mục tiêu khác Các loại hình khách sạn phổ biến bao gồm: - Khách sạn công vụ; - Khách sạn hàng không; - Khách sạn du lịch; - Khách sạn hộ; - Khách sạn sòng bạc 1.2.3 Phân loại khách sạn theo mức độ phục vụ Mức độ phục vụ thước đo quyền lợi mà khách sạn mang lại cho khách Các khách sạn có quy mơ loại hình khách sạn khác mức độ phục vụ khác Có mức phục vụ - Mức độ phục vụ cao cấp: Thường khách sạn đại đối tượng khách thành viên cao cấp hội đồng quản trị, trị gia tiếng, quan chức phủ, người giàu có… Các tiện nghi dành cho đối tượng khách nhà hàng, phòng khách, phòng họp, tiện nghi buồng ngủ có chất lượng hàng đầu sang trọng khách sạn dành thang máy riêng, phòng khách riêng, tỷ lệ nhân viên phục vụ cao chí số thủ tục đăng ký khách sạn , toán cho khách thực buồng khách cho đối tượng khách Mọi yêu cầu khách đáp ứng hiệu nhanh - Mức độ phục vụ trung bình: Thường khách sạn loại vừa đối tượng khách chủ yếu khách du lịch theo đoàn tự do, khách gia đình, thương gia nhỏ… Khách sạn cung cấp mức độ dịch vụ khiêm tốn đầy đủ - Mức độ bình dân: Thường khách sạn nhỏ chủ yếu khách gia đình, khách đồn theo tour, khách thương gia tìm thị trường để lập nghiệp, khách hội nghị nhỏ… Khách sạn cung cấp cho khách thuê buồng với Chuyên đề tốt nghiệp thực tập mức giá khiêm tốn, chỗ tiện nghi cần thiết cho sinh hoạt ngày 1.2.4 Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết quyền sở hữu - Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết: Căn vào mức độ liên kết khách sạn người ta phân chia khách sạn thành hai loại bản: khách sạn độc lập khách sạn tập đoàn • Khách sạn độc lập; • Khách sạn tập đoàn - Phân loại khách sạn theo hình thức sở hữu: Căn vào hình thức sở hữu người ta chia khách sạn theo loại sau: • Khách sạn tư nhân; • Khách sạn nhà nước; • Khách sạn liên doanh với nước ngồi; • Khách sạn 100% vốn nước ngồi; • Khách sạn cổ phần TỔNG QUAN VỀ TĐG KHÁCH SẠN 2.1 Một số khái niệm định giá BĐS 2.1.1.Quyền sở hữu Gồm có quyền - Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ, quản lý tài sản - Quyền sử dụng: Là quyền khai thác cơng dụng hữu ích tài sản, quyền hưởng lợi ích mà tài sản mang lại - Quyền định đoạt: Là quyền chuyển giao sở hữu, trao đổi, biếu tặng, cho, cho vay, để thừa kế,… không thực quyền Quyền chủ thể tài sản quy định mặt pháp lý, cho phép chủ thể khai thác lợi ích mà tài sản mang lại Quyền chủ thể tài sản mà lớn khả khai thác nhiều lợi ích từ tài sản cao Vì vậy, định giá, cần phải xem xét đến quyền chủ thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói riêng hay nói cách khác xem xét đến tình trạng pháp lý tài sản 2.1.2.Giá trị Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Giá trị hàng hóa dịch vụ tạo trì mối quan hệ yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích, tính khan hiếm, có nhu cầu tính có Chun đề tốt nghiệp thực tập thể chuyển giao Thiếu yếu tố giá trị thị trường hàng hóa khơng tồn - Tính hữu ích tài sản thể giá trị sử dụng tài sản, hàng hóa, dịch vụ có khả thỏa mãn nhu cầu người Đối với loại tài sản tính hữu ích có khác nhau, định đến giá trị tài sản - Tính khan tài sản, hàng hóa thể khả cung ứng, khơng đáp ứng đủ nhu cầu có khả toán thị trường thời điểm hay thời kỳ Tính khan định tới giá trị tài sản có tính tương đối Trên thị trường khan tài sản, hàng hóa có giá trị cạnh tranh cao - Tính có nhu cầu có nghĩa tài sản cần thiết cho đối tượng sử dụng Trong kinh tế thị trường, cầu tỷ lệ thuận với giá trị tài sản, hàng hóa điều kiện nguồn cung không thay đổi Như giá trị tài sản, hàng hóa tăng nhu cầu tăng ngược lại - Tính chuyển giao điều kiện quan trọng kinh tế có chủ sở hữu khác (có nhiều thành phần kinh tế), u cầu có tính pháp lý Đây đặc tính quan trọng giá trị tài sản, đặc biệt động sản Sự chuyển giao khơng có nghĩa di chuyển địa điểm, vật chất mà chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản 2.1.3.Giá trị thị trường Nội dung giá trị thị trường (theo tiêu chuẩn số 01 “Gía trị thị trường làm sở cho TĐG tài sản” ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/ 44 / 2005 Bộ Tài Chính việc ban hành 03 tiêu chuẩn TĐG Việt Nam) Định nghĩa: “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” - Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường công khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán - Giá trị thị trường thể mức giá ước tính mà sở đó, bên bán bên mua thoả thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân Chuyên đề tốt nghiệp thực tập nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thông tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hòan tịan tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán mức Giá trị thị trường xác định thông qua sau: - Những thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản; giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường - Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường - Kết khảo sát thực tế 2.1.4.Giá trị phi thị trường Nội dung giá trị phi thị trường tài sản: (Theo tiêu chuẩn số 02 “Giá trị phi thị trường làm sở cho TĐG tài sản” ban hành theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính) Định nghĩa: “Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế ” Việc đánh giá giá trị tài sản chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả mua bán thị trường tài sản 2.1.5.Chi phí Chi phí: Là số tiền bỏ để tạo lập đưa vào sử dụng tài sản Có thể giá mua số tiền bỏ để mua đất, xây dựng cơng trình khu đất đưa vào sử dụng - Đối với người mua: Chí phí mức giá trả cho hàng hóa, dịch vụ - Đối với người sản xuất: Chi phí chi phí vật tư, lao động, chi phí giám sát, quản lý hành chính,… để tạo sản xuất hữu ích hàng hóa, dịch vụ Trong số điều kiện chi phí phương án tiện lợi để đo lường giá trị Chi phí giá trị giống cơng trình tiêu biểu sử dụng tốt cao nhất, chi phí phí hợp lý, thực tế có chi phí không tạo nên giá trị Chuyên đề tốt nghiệp thực tập cơng trình Chẳng hạn chi phí hao tổn thời gian thi công kéo dài không cần thiết, sai sót thiết kế hay thi cơng làm cho chí phí tăng lên 2.1.6.Thu nhập Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa BĐS tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, số quan trọng giá trị, đích quan trọng nhà đầu tư 2.2 Các yếu tố tác động đến giá trị khách sạn Cũng BĐS khác, khách sạn chịu tác động nhóm yếu tố vĩ vơ vi mơ - Nhóm yếu tố vĩ mơ: Chính sách nhà nước, yếu tố kinh tế chung quốc gia địa phương, cung cầu BĐS yếu tố tâm lý xã hội - Nhóm yếu tố vi mơ: Chi phí, hữu dụng, yếu tố vật chất 2.3 Nguyên tắc hoạt động định giá khách sạn 2.3.1.Nguyên tắc sử dụng cao tốt Một BĐS đánh giá sử dụng cao hiệu thời điểm định giá cho thấy BĐS sử dụng hợp pháp cho thu nhập rịng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá BĐS Nội dung nguyên tắc sử dụng cao tốt phản ánh mặt sau đây: - Về mặt vật chất, BĐS đánh giá sử dụng cao tốt thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng ( cho nhiều người cho người cụ thể); - Về mặt pháp luật, BĐS đánh giá sử dụng cao tốt mà việc sử dụng BĐS phải hợp pháp, nhà nước thừa nhận bảo hộ; - Về mặt sử dụng, BĐS đánh giá sử dụng cao tốt mà BĐS cho thu nhập ròng cao cho giá trị thu nhập ròng tương lai cao - Về mặt thời gian, BĐS đánh giá sử dụng cao tốt mà thời gian cho thu nhập ròng cao kéo dài Chuyên đề tốt nghiệp thực tập Trong thực rế, nhiều trường hợp việc xác định hội sử dụng cao tốt không phỉa đơn giản, việc cịn tùy thuộc vào ý nghĩa chủ quan giá trị chi phí hội chủ đầu tư 2.3.2.Nguyên tắc thay Nguyên tắc xây dựng quan niệm: Những người mua thận trọng không trả không trả nhiều tiền để mua tài sản đó, tốn tiền mua tài sản tương tự để thay Theo nguyên tắc TĐV phải nắm thông tin giá hay chi phí sản xuất tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá, làm sở để so sánh xác định giới hạn cao giá trị tài sản cần định giá Tuy nhiên thực tế nhiều trường hợp khó tìm BĐS tương tự giống để so sánh giá bán hay chi phí sản xuất Do vậy, TĐV cần điều chỉnh khác biệt loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất thay hay so sánh với giá hay chi phí sản xuất 2.3.3.Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai Cơ sơ đề nguyên tắc chỗ giá trị tài sản định lợi ích mà đem lại cho người sử dụng Vì vây, để định giá cách hợp lý xác, TĐV phải dự kiến lợi ích mà thiết phải dựa vào khoản lới ích để ước tính giá trị tài sản Hơn nữa, định giá thực chất công việc dự kiến khoản lợi ích mà tài sản đem lại tương lai 2.3.4.Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị phận cấu thành tài sản tuỳ thuộc vào đóng góp vào giá trị tổng thu nhập từ tài sản mà tham gia hợp thành, thiếu làm giảm giá trị thu nhập tài sản mà tham gia hợp thành Với BĐS tạo lợi nhuận giá trị phần tài sản BĐS đo định lượng giá trị mà đóng góp vào tổng thu nhập thực, thu nhập thực vốn hố thành giá trị 2.3.5.Ngun tắc cung-cầu Căn chủ yếu phổ biến việc định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường Thao nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường xác định tương tác cung cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu khơng tăng giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm tăng giá thị trường tăng lên, lượng cung Chuyên đề tốt nghiệp thực tập lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại 2.3.6.Một số nguyên tắc khác Cũng giống tài sản khác, nguyên tắc trên, việc thực định giá khách sạn phải tuân thủ nguyên tắc như: - Nguyên tắc cạnh tranh - Nguyên tắc thay đổi - Nguyên tắc phù hợp - Nguyên tắc cân - Nguyên tắc thu nhập tăng giảm, - … 2.4 Quy trình định giá khách sạn Cũng giống tất loại tài sản khác quy trình định giá giá trị khách sạn gồm bước - Xác định nhiệm vụ định giá BĐS - Khảo sát trường, thu thập tài liệu BĐS - Phân tích thơng tin BĐS - Lựa chọn phương pháp định giá - Xác định BĐS, viết báo cáo định giá - Lập hồ sơ chứng thư định giá 2.5 Các phương pháp định giá khách sạn 2.5.1.Phương pháp so sánh trực tiếp Theo tiêu chuẩn số 07 - Phương pháp so sánh (Ký hiệu: TĐGVN 07) (Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam thì: - Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản TĐG giao dịch thành công mua bán thị trường vào thời điểm cần TĐG gần với thời điểm TĐG để ước tính xác định giá trị thị trường BĐS - Các bước tiến hành: Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần TĐG, giao dịch thành công mua, bán thị trường 10 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập - Doanh thu bán lẻ Hà Nội tăng 28,2% so với tháng đầu năm 2009 - Siêu thị Saigon Co.opmart Hà Nội Fodacon Building: 7.500 m2 - Tổng cung tăng 3,86% so với quý trước 13,14% so với kỳ năm ngối - Thơng báo/Tiến độ mộtsố dự án mới: + Royal City (200.000 m2 diện tích sàn) + Grand Plaza (18.000 m2 diện tích sàn) mở cửa tháng 7/2010 + Chợ Hàng Da chợ Cửa Nam dự kiến khai trương vào Quý 3/ 2010 + PICO Mall dự kiến triển khai hoạt động chào thuê vào Quý 3/ 2010 - Các thương hiệu thực phẩm thời trang tiếp tục mở rộng mặt kinh doanh: + Thực phẩm: Kichi Kichi; Jollibee, Co.op Bakery (tại Saigon Co.opmart) + Thời trang: Everbest (tại Vincom City Towers) - Tỷ lệ trống giảm 2,5% so với quý trước - Giá chào thuê trung bình: 45,80 USD/m2/tháng + Khu vực trung tâm: 55,50 USD/m2/tháng + Khu vực trung tâm: 35,68 USD/m2/tháng, tăng 1,59% so với quý trước Thứ hai, diện tích mơi trường xung quanh Ở thành phố giá đất đai đắt đỏ có xu hướng xây cao tầng Những nơi rộng rãi, khách sạn có xu hướng xây thấp tầng mở rộng chiều ngang Dù tình khách sạn phải có tầm nhìn thoáng đãng, lối vào-ra thuận tiện, đáp ứng yêu cầu thuận lợi giao thông lại, bãi đỗ xe Ở thành phố, lý tưởng khách sạn tọa lạc khu vực góc ngã ba, ngã tư thống đãng tầm nhìn Nếu khơng đạt u cầu cần đặt câu hỏi hiệu kinh doanh khách sạn Khi phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu BĐS cần xem xét phương án sử dụng thay từ vị trí đất, lựa chọn phương 70 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập án tốt Các yếu tố cần xem xét là: Sinh hoạt phí địa phương đắt đỏ hay chấp nhận được, giá dịch vụ cơng ích như: nước máy, điện, điện thoại, cứu hộ,… Tính ổn định, an ninh cộng đồng thu hút du khách hài lòng nhà đầu tư kinh doanh yếu tố quan trọng Thứ ba, sản phẩm tự nhiên TĐV cần phải xem xét khách sạn hoạt động kinh doanh chúng Với loại hình thu nhập chủ yếu từ tiền phòng Khi thẩm định khách sạn cần đặc biệt quan tâm đến mơi trường kinh doanh TĐV cần đặt số câu hỏi sau: - Khu vực có cần xây thêm khách sạn hay không? - Kiến trúc khách sạn có hợp lý hài hịa với cảnh vật xung quanh hay không? Quá đơn giản hay cầu kỳ? - Khách sạn có cần tân trang, đổi mới, đại hóa hay khơng? Quy mơ văn hóa khách sạn có phú hợp với văn hóa địa phương hay khơng? - Kích thước phịng có phù hợp với vị trí khách sạn hay khơng? - Các trang thiết bị khách sạn (thang máy, điều hòa, tủ lạnh, ) có hoạt động tốt hay khơng? Có cần trang bị thêm nâng cấp, đại hóa…? - Bàn ghế, giường tủ, đồ đạc phịng có phù hợp hấp dẫn du khách hay không? - Tầng có cần chuyển đổi thành văn phịng cơng ty hay không? - TĐV cần xem xét báo cáo tài chính, thu nhập rịng để tình trạng quản lý khách sạn tốt, ổn định, hay yếu Đối với tình BĐS coi sử dụng tốt hiệu vị trí đó, xây dựng khách sạn 5* Khảo sát trường thu thập thơng tin Trong quy trình TĐG bước khảo sát trường, thu thập thơng tin quan trọng, ảnh hưởng đến tồn bước sau Khi TĐG khách sạn, bước này, ta cần ý điểm sau: Thứ nhất, thông tin số liệu chung TĐV cần liên tực thu thập, lưu giữ cập nhật thông tin phạm vi 71 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập toàn quốc, tỉnh thành, quận huyện mà thơng tin liên quan đến nhu cầu lượng du khách tác động đến hoạt động kinh doanh khách sạn địa phương Những thông tin từ xuất phẩm phòng thương mại, quan quản lý du lịch, hiệp hội du lịch, hiệp hội khác sạn, cơng ty cung cấp dịch vụ cơng ích (gas, điện, nước,…) Thứ hai, thông tin, số liệu cụ thể TĐV cần tiến hành khảo sát khách sạn cần định giá, khu vực xung quanh, thu thập thông tin số liệu khn viên diện tích đất, nhà, trang thiết bị, chất lượng dịch vụ Những thông tin chủ yếu cần khảo sát gồm: - Đất  Kích thước diện tích, mức độ phù hợp diện tích đất  Mơ tả xác địa chỉ, đặc điểm pháp lý đất  Các quy định quy hoạch sử dụng đất  Giá trị định giá tính thuế BĐS  Cơng trình xầy dựng: chất lượng, điều kiện, kích thước đỗ xe, cổng chính, đường dạo,…  Cảnh quan, vườn hoa, khuôn viên  Lối vào chính, tầm nhìn  Mục đích sử dụng tốt nhất, tối ưu, mục đích sử dụng thay  Mơi trường xung quanh, hạ tầng, dân trí, an ninh, chất lượng điện, nước, thu gom rác, vận tải công cộng địa phương - Cơng trình xây dựng  Loại chất liệu xây dựng, kiểu dáng kiến trúc, tầm nhìn, cảnh quan  Kích thước, diện tích phịng, thời gian xây dựng  Số lượng phòng ngủ, phòng tắm, chất lượng trang thiết bị nội thất  Vị trí, kích thước, chất lượng hành lang, thang máy, phịng quản lý điều hành  Chất lượng điều kiện điều hịa nhiệt độ, sưởi ấm, thơng gió…  Tuổi chất lượng cơng trình, mức độ hao mịn  Giá trị định giá tính thuế BĐS 72 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập  Các quy định vệ sinh, lao động, phịng cháy chữa cháy  Mơi trường văn hóa chung - Trang thiết bị  Kiểm tra trang thiết bị, bàn ghế, đồ đạc  Bảng, biển tên khách sạn  Đồ vải, lanh,  Chất lượng trang thiết bị, mức độ khấu hao, hao mòn, phù hợp trang thiết bị với hoạt động kinh doanh khách sạn… - Những dịch vụ phụ thêm  Tuổi đời, kích thước, chất lượng vị trí, mức độ tiện lợi tiện ích giải trí, thư giãn (bể bơi, sân quần vượt,…)  Các tiện nghi khác như: TIệm ăn, cà phê, bán hàng lưu niệm, … Mơ tả chi tiết có hoạt động thuê cho thuê kinh doanh  Bãi đỗ xe - Những số liệu tình hình kinh doanh Báo cáo tài (báo cáo kết hoạt động kinh doanh, bảng cân đối kế toán, báo cáo lưu chuyển tiền tệ,…) từ 3-5 năm khách sạn gần với thời điểm định giá… - Những thông tin, số liệu khách sạn, nhà nghỉ lân cận, tương tự, cạnh tranh  Số liệu chi phí thu nhập  Giá bán nhà nghỉ, khách sạn khu vực Ngoài ra, doanh nghiệp TĐG cần phải làm việc như: - Đầu tư trang thiết bị kỹ thuật tuyển dụng nhân viên chuyên ngành TĐG với số lượng phù hợp với khối lượng cơng việc - Hồn thiện quy trình tiến hành công tác TĐG văn khác liên quan công ty Xây dựng hệ thống văn hướng dẫn nghiệp vụ rõ ràng - Nâng cao trình độ chun mơn nhân viên công ty, bổ sung cho hoạt động TĐG ngày có yêu cầu cao Cùng với có 73 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập chế độ đãi ngộ hợp lý thưởng phạt phân minh nhằm khuyến khích, nâng cao tinh thần trách nhiệm vè chủ động công việc 3.4.3 Về phía khách sạn thẩm định - Yêu cầu khách sạn cung cấp đầy thủ tục pháp lý khách sạn hoạt động kinh doanh khách sạn Để chuyên viên thẩm định có sở pháp lý vững vàng trình thẩm định - Cung cấp tối đa thông tin mà chuyên viên thẩm định yêu cầu, đồng thời thông tin phải trung thực, xác với thực tế tạo điều kiện thuận lợi cho trình thẩm định KẾT LUẬN Hệ thống khách sạn Việt Nam năm gần phát triển nhanh số lượng, quy mơ, hình thức sở hữu chất lượng dịch vụ Với kiện Việt Nam thức trở thành trở thành thành viên tổ chức thương mại giới WTO Các doanh nghiệp khách sạn Việt Nam có hội mở rộng quan hệ hợp tác, đầu tư chuyển giao công nghệ, quản lý với đối tác nước ngoài, cung cấp cho doanh nghiệp nguồn khách, trang thiết bị, sản phẩm dịch vụ, công nghệ thông tin, mạng lưới thị trường khách, học hỏi kinh nghiêm đầu tư, kĩ quản lý kinh doanh Tuy nhiên song song với hội đó, cạnh tranh nước ngày liệt doanh nghiệp khách sạn phải đương đầu với nhiều đối thủ nước mạnh địa bàn truyền thống Chính vậy, mà khâu định giá khách sạn quan trọng , để từ khách sạn nhìn nhận, đánh giá đầy đủ lợi yếu tồn để tự khắc phục nâng cao lực cạnh tranh kinh doanh hiệu điều kiện hội nhập tồn cầu hố kinh tế Cịn phía nhà đầu tư, báo cáo thẩm định quan trọng để định có lên đầu tư vào khách sạn hay không Trong q trình thực tập cơng ty TNHH thẩm định giá EIC, em nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình từ phía cán cơng ty học hỏi nhiều điều từ thực tế Cùng với em cịn quan tâm giúp đỡ TS Nguyễn Ngọc Quangđể em hồn thành chun mơn Do trình độ hiểu biết trình độ kiến thức em hạn chế nên 74 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập viết em khơng thực hồn chỉnh Em mong nhận giúp đỡ, góp ý thầy giáo để em hoàn chỉnh Một lần em xin cảm ơn TS.Nguyễn Ngọc Quang tận tình giúp đỡ, cung cấp cho em kiến thức em hoàn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn ban giám đốc công ty TNHH thẩm định giá EIC tạo điều kiện cho em thực tập đây, đồng thời cung cấp thông tin cho em hồn thành khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Aswath Damodaran “Định giá đầu tư” Nhà xuất tài năm-2010 Nguyễn Minh Điện “Sách thẩm định giá tài sản doanh nghiệp” Nhà sản xuất thống kê năm 2010 Trường đại học kinh tế quốc dân “Giáo trình kinh tế du dịch khách sạn” Nhà xuất lao động-xã hội Hà Nội –2006 Trường đại học kinh tế quốc dân “Giáo trình thị trường bất động sản” Nhà xuất xây dựng Hà Nội-2006 “Sách thẩm định giá bất động sản” Nhà xuất tài chính-2011 Các trang web tham khảo: http://www.damodaran.com/ http://www.vnexpress.net/ http://www.thamdinhgia.org/ http://www.vva.org.vn/ http://www.pveic.vn http://cafef.vn 75 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT TĐG: Thẩm định giá BĐS: Bất động sản EIC: Công ty TNHH thẩm định giá EIC TĐV: Thẩm định viên UBND: Ủy ban nhân nhân TNHH: Trách nhiệm hữu hạn 76 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập MỤC LỤC 77 ... nghiệp thực tập THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ KHÁCH SẠN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ EIC 2.1 Quy trình định giá cơng ty TNHH thẩm định giá EIC Trong trình hoạt động TĐG, nhìn chung công ty TNHH thẩm. .. khách sạn Chương II: Thực trạng định giá khách sạn công ty TNHH thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation) Chương III: Hồn thiện hoạt động TĐG khách sạn cơng ty TNHH thẩm định giá EIC Tại em... thẩm định Chương II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ KHÁCH SẠN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ EIC TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ EIC (EIC VALUATION) 1.1 Giới thiệu công ty TÊN ĐƠN VỊ Tên tiếng Việt: