NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH BÌNH TÂY TP.HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI : “NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP & PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH BÌNH TÂY TP.HỒ CHÍ MINH ” SVTH : ĐINH THỊ TRANG MSSV : 03135075 LỚP : : DH03TB KHÓA : 2003 – 2007 NGÀNH : Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản Tp HCM 07/2007 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN ĐINH THỊ TRANG “NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH BÌNH TÂY TP.HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn 1: ThS Trần Sinh Giáo viên hướng dẫn 2: TS Trần Thanh Hùng (Đòa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: ………………………………) LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này, nỗ lực thân nhận giúp đỡ tận tình: Thầy Trần Thanh Hùng – Phó khoa khoa Quản Lý Đất Đai Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh hướng dẫn suốt trình thực đề tài Các thầy, cô khoa, trường dìu dắt, giảng dạy suốt thời gian học tập trường Các cô chú, anh chò NHNO&PTNT chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ Chí Minh,đặc biệt Phạm Văn Dương – giám đốc Ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi cho trình thực đề tài tốt nghiệp Cáác bạn sinh viên lớp DH03TB giúp đỡ nhiều trình thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Đinh Thò Trang i TÓM TẮT Sinh viên thực hiện:Đinh Thị Trang, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ Nghiên cứu đònh giá Bất động sản chấp ngân Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ Chí Minh ” Giáo viên hướng dẫn 1: ThS.Trần Sinh, Viện chiến lược phát triển kinh tế MN Giáo viên hướng dẫn 2:TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Nhìn chung, hoạt động đònh giá BĐS chấp NHNO&PTNT chi nhánh Bình Tây TP.Hồ Chí Minh năm 2006 – 2007 có nhiều chuyển biến tích cực Tuy nhiên, hoạt động đònh giá ngân hàng chưa quan tâm mức Căn theo đònh Chủ tòch Hội Đồng Quản Trò Nghò đònh phủ quy đònh cho vay bảo đảm tiến hành nghiên cứu hoạt động đònh giá BĐS chấp ngân hàng sở nghiên cứu sâu giá Bất Động Sản, đặt biệt giá Bất Động Sản chấp phương pháp đònh giá Bất Động Sản chấp nhằm đưa hạn chế mà ngân hàng gặp phải hoạt động đònh giá đề xuất vài kiến nghò giúp ngân hàng tránh rủi ro trình cho vay, bảo đảm khả sử dụng vốn có hiệu quả.Trong trình nghiên cứu tiến hành thu thập, xử lý phân tích số liệu.Từ đó, đònh giá lại số BĐS mà ngân hàng cho vay, áp dụng phương pháp đònh Ngân hàng sử dụng Có thể nói Ngân hàng hoạt động mạnh lónh vực cho vay, bước đầu đánh dấu trưởng thành dần ngân hàng hoạt động đònh giá Tuy nhiên, công tác mẻ thời gian hoạt động đội ngũ cán đònh giá, mà chưa có quán quy trình đònh giá kinh nghiệm lónh vực chưa cao Đó hạn chế mà ngân hàng cần phải khắc phục thông qua đào tạo đội ngũ cán đònh giá có chuyên môn cao đề quy trình đònh giá chung ii MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ - Tính cấp thiết đề tài: - Mục tiêu nghiên cứu đề tài: - Phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận I.1.1 Căn pháp lý I.1.2 Cơ sở khoa học 1) Khái niệm, phân loại bất động sản 2) Khái niệm giá trị sở hình thành giá trị: 3) Các hình thái giá trị BĐS 4) Khái niệm, mục tiêu, vị trí định giá BĐS chấp 5) Khái niệm, thủ tục hình thức chấp 6) Trách nhiệm quyền lợi bên liên quan 10 d) Quyền bên nhận chấp (bên cho vay) 11 7) Giải chấp xử lý BĐS chấp 11 8) Các phương pháp định giá bất động sản chấp 12 a) Phương pháp so sánh trực tiếp 12 b) Phương pháp chi phí 13 c) Phương pháp thặng dư 15 d) Phương pháp thu nhập 15 e) Phương pháp lợi nhuận 16 I.2 Giới thiệu ngân hàng nông nghiệp Phát Triển Nông Thôn chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ Chí Minh 17 I.2.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng 18 I.2.2 Cơ cấu tổ chức: gồm phòng 18 I.2.3.Nhiệm vụ phận sau 19 iii I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 20 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 20 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 20 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng 21 II.1.1.Tình hình kinh tế xã hội năm 2006 ảnh hưởng đến hoạt động ngân 21 II.1.2.Những thuận lợi ngân hàng: 21 II.1.3 Khó khăn ngân hàng: 21 II.1.4.Kết thực kinh doanh năm 2006 21 II.2 Nguyên tắc, điều kiện chấp BĐS ngân hàng 28 II.2.1.Nguyên tắc 28 II.2.2.Điều kiện chấp BĐS: 28 II.3 Thể loại chấp BĐS ngân hàng 29 II.4 Quy trình xét duyệt BĐS chấp 30 II.5 Quy trình định giá BĐS chấp ngân hàng 30 II.6 Phương pháp định giá BĐS chấp ngân hàng 31 II.7 Tình hình chấp BĐS ngân hàng 36 II.7.1 Các loại BĐS chấp Ngân hàng 36 II.7.2 Tình hình chấp BĐS Ngân hàng 42 II.8 Định giá BĐS chấp ngân hàng 46 II.9 Nhận xét đề xuất giải pháp 47 KẾT LUẬN 50 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: bất động sản CBTD: Cán tín dụng CVK: Cho vay khác CSHT: Cơ sở hạ tầng DAĐT: Dự án đầu tư HĐQT: Hội đồng quản trị Kh: Kế hoạch NĐ : Nhà đất NHNO&PTNT: Ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn NHNN: Ngân hàng Nông Nghiệp QSDĐ: Quyền sử dụng đất Th: Thực TNHH: Trách nhiệm hữu hạn UBND: Ủy ban nhân dân v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Kết thực kinh doanh Ngân hàng 22 Bảng 2: Tình hình kinh doanh ngoại tệ dịch vụ 25 Bảng 3: Các loại BĐS chấp Ngân hàng 36 Bảng 4: Tình hình chấp BĐS Ngân hàng 42 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Mô hình cấu tổ chức nhân 19 Sơ đồ 2: Quy trình xét duyệt BĐS chấp 29 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Tình hình tổng nguồn vốn 23 Biểu đồ 2: Tình hình huy động ngoại tệ 24 Biểu đồ 3: Tình hình tổng dư nợ 24 Biểu đồ 4: Tình hình kinh doanh ngoại tệ 26 Biểu đồ 5: Tình hình chi trả kiều hối 26 Biểu đồ 6: Tình hình thẻ ATM 27 Biểu đồ 7: Các loại BĐS chấp Ngân hàng 37 Biểu đồ 8: Tình hình tổng dư nợ 43 Biểu đồ 9: Tình hình tỷ lệ nợ xấu 43 Biểu đồ 10: Tình hình dư nợ bảo lãnh 44 vi DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 1: Giá nhà nước quy định loại BĐS Phụ lục 2: Các biểu mẫu chấp BĐS NHNO&PTNT chi nhánh Bình Tây TP HCM vii Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản SVTH:Đinh Thò Trang ĐẶT VẤN ĐỀ - Tính cấp thiết đề tài: Trong kinh tế thị trường, đất nước ta đà phát triển mạnh mẽ mặt Trong kinh tế có chuyển biến rõ rệt: chuyển biến mạnh mẽ hàng hóa vị trí doanh nghiệp thị trường Hàng loạt mơ hình sản xuất đời, đòi hỏi nguồn nhân lực dồi để đáp ứng cho tồn hoạt động kinh tế Với nguồn lao động dồi vấn đề quan tâm tài Một phương án kinh doanh tiến hành thiếu kinh phí hoạt động Ngân hàng nguồn cung cấp tài phổ biến Hoạt động hỗ trợ nguồn vốn thông dụng cho vay bảo đảm (chủ yếu chấp BĐS), vừa bảo đảm nguồn vốn cho ngân hàng thu hồi vốn mà BĐS trở thành hàng hóa tài sản có giá trị lớn Do tính chất khơng di dời nên hồ sơ mơ tả hàng hóa ghi nhận biến động theo thời gian trạng, thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng, nghĩa vụ chủ sở hữu, chủ sử dụng…theo trình tự pháp lý định yếu tố đặc biệt quan trọng quan hệ giao dịch BĐS Tuy nhiên, để xác định xác giá trị BĐS chấp ngân hàng (bên cho vay) bên vay công việc quan trọng ngân hàng trước có định cho vay Mặt khác giá BĐS chịu chi phối nhiều yếu tố Đồng thời, thông tin thị trường BĐS phức tạp thường khơng hồn hảo Chính tiến hành định giá BĐS chấp đòi hỏi ngân hàng phải có tính tốn kĩ lưỡng, có kĩ chuyên môn định giá BĐS Nếu định giá không xác ngân hàng khơng thu hồi nợ trường hợp ngân hàng phải phát BĐS chấp, dẫn đến ngân hàng bị lỗ Chính tầm quan trọng định giá BĐS chấp mà tiến hành nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nơng Thơn chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ Chí Minh Đó lí chọn đề tài - Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Nông Nghiệp phát triển Nông Thơn chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ Chí Minh Phân tích tình hình hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nơng Thơn chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ Chí Minh Đề xuất giải pháp định giá bất động sản hợp lý có hiệu - Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu tình hình định giá bất động sản chấp ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nơng Thơn chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ ChÍ Minh qua năm 2006 – 2007, chủ yếu sâu vào phân tích hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Từ tìm biện pháp nhằm hạn chế kiểm soát rủi ro hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng đạt hiệu - Đối tượng nghiên cứu: Giá bất động sản, đặc biệt bất động sản chấp Các phương pháp định giá bất động sản chấp Trang Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản SVTH:Đinh Thò Trang - Phân loại BĐS chấp, BĐS mang lại thu thập cao mà mức độ rủi ro Những BĐS mức độ định giá phức tạp khó khăn Tập trung khai thác tối đa lợi ích mà BĐS chấp mang lại khắc phục khó khăn định giá BĐS chấp phổ biến Ngân hàng - Điều chỉnh lãi suất vay hợp lý, có khả cạnh tranh với ngân hàng địa bàn - Tập trung đầu tư cho dự án trung, dài hạn mang lại cho ngân hàng nguồn thu nhập cao - Việc xác định giá trị BĐS gặp nhiều khó khăn, Ngân hàng phải thường xuyên tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho CBTD, đặc biệt công tác định giá, nâng cao hiệu phân tích giá trị BĐS CBTD phải am hiểu pháp luật, có trình độ hiểu biết rộng, có trách nhiệm cao, có khả phân tích, dự báo, có khả ngoại giao tạo lập mối quan hệ với khách hàng, quan có thẩm quyền nhằm phục vụ cho lợi ích cơng việc - Sự cần thiết phải thành lập ban định giá chuyên trách công tác định giá Ban định giá trực tiếp tiến hành định giá, phối hợp với quan có thẩm quyền (nếu cần thiết) nhằm hỗ trợ định giá xác - Bổ sung thêm CBTD đặc biệt cán có kinh nghiệm, chuyên môn cao định giá BĐS chấp - Nắm bắt thay đổi thị trường BĐS, thay đổi giá BĐS, nhu cầu BĐS người tiêu dùng - Tăng cường hoạt động huy động ngoại tệ dịch vụ nhằm tăng cường nguồn vốn, tạo vốn bổ sung cho hoạt động cho vay bảo đảm đặc biệt cho vay chấp, tạo cân đối nguồn vốn có Ngân hàng vốn cho vay - Xây dựng thực đồng hệ thống quy chế, quy trình nội quản lý rủi ro Nâng cao chất lượng thơng tin phòng ngừa rủi ro (cung cấp thơng tin bên chấp phải đầy đủ, xác cập nhật) - Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành nguyên tắc, thủ tục chấp, trình sử dụng vốn vay khả hồn nợ khách hàng, đơn đốc thu hồi nợ, tránh xảy cố gây thất thoát tài sản Ngân hàng - Đối với trường hợp chây ỳ nợ trả nợ vay, Ngân hàng áp dụng biện pháp kiên quyết, pháp luật để thu hồi nợ vay, kể việc xử lý tài sản chấp, khởi kiện lên quan tòa án - Ngân hàng đề xuất, bổ sung, chỉnh sửa sách tín dụng - tiền tệ, quy chế, quy trình nghiệp vụ… phù hợp thực giải pháp cách thận trọng, linh hoạt nhằm ổn định tăng trưởng kinh tế - Về phía quan quyền địa phương cần phải: + UBND thành phố văn đạo địa phương ban ngành, phối hợp với ngân hàng cưỡng chế, xử lý BĐS trường hợp vay chây ỳ, không trả nợ + Các cấp quyền địa phương phải có trách nhiệm việc xác nhận, đăng kí quyền sở hữu tài sản nhà ở, ruộng đất nhanh chóng để tạo điều kiện cho hộ vay Trang 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO .PGS.TS NGUYỄN ĐĂNG DỜN, “TÍN DỤNG NGÂN HÀNG”, NXB THỐNG KÊ, XUẤT BẢN THÁNG NĂM 2005 ĐOÀN VĂN TRƯỜNG, “CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BĐS”, NXB KHOA HỌC VÀ KỸ THUẬT, 2000 TS.LÊ XUÂN BÁ, “ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG CÔNG CUỘC ĐỔI MỚI Ở VN ”, NXB KHOA HỌC VÀ KỸ THUẬT, 2003 “ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ”, NHNO&PTNN VIỆT NAM, 5.2004 BÁO CÁO KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP PTNT CHI NHÁNH BÌNH TÂY 2005 – 2006 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Giá nhà nước quy định BĐS Bảng 1: Khung giá đất trồng hàng năm Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Giá tối thiểu Mức giá 4,0 Xã trung du Giá tối đa 90,0 Giá tối thiểu 3,0 Xã miền núi Giá tối đa 70,0 Giá tối thiểu 1,0 Giá tối đa 47,5 Bảng 2: khung giá đất trồng lâu năm Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Giá tối thiểu Mức giá 5,0 Giá tối đa 105,0 Xã trung du Giá tối thiểu 3,5 Giá tối đa 65,0 Xã miền núi Giá tối đa Giá tối thiểu 0,8 45,0 Bảng 3: Khung giá đất rừng sản xuất Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Giá tối thiểu Mức giá 1,5 Giá tối đa 40,0 Xã trung du Giá tối thiểu 0,8 Giá tối đa 25,5 Xã miền núi Giá tối thiểu 0,5 Giá tối đa 20,0 Bảng 4: Khung giá đất nuôi trồng thủy sản Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Giá tối thiểu Mức giá 3,0 Giá tối đa 90,0 Xã trung du Giá tối thiểu 2,0 Giá tối đa 50,0 Xã miền núi Giá tối thiểu 0,5 Giá tối đa 24,0 Bảng 5: Khung giá đất làm muối Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Cả nước Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa 1,5 41,0 Bảng 6: Khung giá đất nông thôn Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Giá tối đa Giá tối thiểu Mức giá 10,0 Xã trung du Giá tối thiểu 1.250,0 Xã miền núi Giá tối đa 4,5 Giá tối thiểu 850,0 Giá tối đa 2,5 600,0 Bảng 7: Khung giá đất đô thị Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại Đặc biệt thị I II III IV V G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối Mức thiểu đa thiểu đa thiểu đa thiểu đa thiểu đa thiểu đa giá 1.500 67.500 400 42.500 150 30.000 120 19.500 50 13.350 6.700 4.500 Bảng 8: khung giá đất sản xuất, kinh doanh PHI NƠNG NGHIỆP TẠI NƠNG THƠN Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Mức giá Xã trung du Xã miền núi Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 10,0 900,0 4,5 600,0 2,5 350,0 Bảng 9: khung giá đất sản xuất, kinh doanh PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐƠ THỊ Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại đô Đặc biệt thị Mức giá I II III IV V G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối G.tối thiểu đa thiểu đa thiểu đa thiểu đa thiểu đa thiểu đa 1.000 47.810 250 29.500 100 20.000 50 13.500 40 8.500 15 Phụ lục 2: Các biểu mẫu chấp BĐS NHNO&PTNT chi nhánh Bình Tây HCM 4.500 NGÂN HÀNG NƠNG NGHIỆP & PTNT VIỆT NAM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM CHI NHANH TP HỒ CHÍ MINH Độc lập – Tự – Hạnh phúc  Mẫu số: (Do Ngân Hàng khách hàng lập) BÁO CÁO THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TIỀN VAY (Với tài sản nhà đât) Tôi tên: cán thẩm đinh xin báo cáo xin báo cáo kết thẩm đinh giám định tài sản đảm bảo Của: Địa sau: 1/ Tên tài sản 2/ Địa tài sản 3/ Những người đống sở hữu 4/ Các giấy tờ tài sản: 5/ Thực trạng nhà đất: a) Nhà - Diện tích sử dụng (theo giấy) m², thực tế m² - Diện tích xây dựng (theo giấy) m², thực tế m² - Kết cấu nhà: Loại tường Khung mái - Số tầng năm xây dựng giá trị sử dụng lại% b) Đất - Thửa đất số tờ đồ - Diện tích (theo giấy) m², Thực tế m² c) Vị trí đất 6/ Định giá: thời điểm ngày tháng năm Đơn giá: Hạng mục Diện Theo quy định nhà nước tích m² Đơn giá Thành tiền 1-Đất - Nhà nước công nhân - Thực tế quản lý sử dụng 2- Nhà - Phần xây dựng - Thiết bị lắp đặt CỘNG Theo giá thị trường Đơn giá Thành tiền Kính trình giám đốc trưởng phòng xem xét định TP.HCM ngày… tháng… năm… NGƯỜI THẨM ĐỊNH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc  Mẫu số: (Do Ngân Hàng khách hàng lập) BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM (Với tài sản QSD Đất tài sản gắn liền với đất) Hôm nay, ngày… tháng… năm ngân hàng phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Bình Tây, chúng tơi gồm có:  ĐẠI DIỆN: Chi nhánh Ngân Hàng Nông Nghiệp & PTNT BÌNH TÂY Ơng (Bà): Chức vụ: Ông (Bà): cán tín dụng  NGƯỜI VAY (Người chấp): Ông: .Sinh năm Số CMND: Ngày cấp Nơi cấp Hai bên xem xét thống xác định tài sản là:… làm đảm nợ vay giá trị tài sản làm bảo đảm sau: 1.Quyền sử dụng đất 1.1 Thửa đất số:Tờ đồ số: (Sơ đồ nền) - Địa đất: 1.2 Diện tích đất chấp – mục đích sử dụng đất 1.3 Giấy chứng nhận QSD Đất số: - Hợp đồng mua bán nhà ở: - Quyết định đổi số nhà: 2.Tài sản gắn liền với đất 2.1 Loai tài sản: 2.2 Đặc điểm tài sản: - Tổng diện tích sử dụng:- diện tích xây dựng: - số tầng - Kết cấu: - Nhà loại 2.3 Giấy chứng nhân QSH Nhà & QSD Đất ở: cấp ngày, đăng ký thay đổi chủ sở hữu ngày… thay đổi trạng ngày - Giấy phép xây dựng số: - Biên kiểm tra cơng trình số - Tơ khai lệ phí trước bạ ngày 3.Tổng giá trị tài sản làm bảo đảm: Bằng chữ:  Giá trị tài sản xác định thời điểm sở xác định mức cho vay giá thực mua bán Nên trường hợp ngân hàng phải thu nợ từ tài sản mà xử lý tài sản để thu hòi nợ gốc, lãi, lãi hạn khoản chi phí khác (nếu có) khơng đủ khách hàng phải tìm nguồn vốn khác để trả nợ ngân hàng Biên thành lập 02 bản, kèm theo hợp đồng bảo đảm tiền vay, bên giữ KHÁCH HÀNG CÁN BỘ THẨM ĐỊNH GIÁM ĐỐC NGÂN HÀNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc  TP HCM,ngày tháng năm ĐƠN YÊU CẦU ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỜI ĐẤT Mã số: PHẦN GHI CỦA CÁN BỘ ĐĂNG KÝ Nhận hồ sơ lúc… …ngày ….năm… Vào số tiệp nhận số: Quyển số:………… Số thứ tự…… Trang…………………… CÁN BỘ ĐĂNG KÝ (ban hành kèm theo thông tư liên tịch số 05/2005 TTLT – BTP – BTNMT ngày 16 tháng năm 2005 tư pháp tài Nguyên môi trường) Kính gửi : Trung tâm thơng tin tài ngun, mơi trường đăng ký nhà đất PHẦN KÊ KHAI CỦA CÁC BÊN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG THẾ CHÂP 1.Bên chấp 1.1 Ông:…………………………………………………….Sinh năm………………… 1.2 Số CMND: ……………………… ngày cấp………… do……………………… 1.3 Địa thường chú:………………………………………………………………… 1.4 Bà:…………………………………………………… Sinh năm………………… 1.5 SCMND:……………………… ngày câp………… Do……………………… 1.6 Địa thường trú:………………………………………………………………… 2.Bên nhận chấp 2.1 Tên đầy đủ tổ chức:NGÂN HÀNG NƠNG NGHIỆP VÀ PTNT CHI NHANH BÌNH TÂY 2.2 Địa liên hệ: Võ Văn Ngân, phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức, TP.HCM 2.3 Số điện thoại: 223 630 2.4 Người đại diện : Phạm Văn Dương chức vụ :Giám Đốc 3.Mô tả tài sản chấp 3.1.Quyền sử dụng đất: 3.1.1 Thửa đất số:tờ đồ số Loại đất 3.1.2 Địa đất 3.1.3 iện tích đất chấp(Băng chữ:) 3.1.4 Giấy tờ QSD Đất: - Giấy tờ chứng nhận QSD nhà & QSD Đất số… thay đổi tên chủ sở hữu… thay đổi lại trạng ngàyư - Hợp đồng mua bán nhà số ngày phòng công chứng số: - Quyết định đổi số nhà 3.2.Tài sản gắn liền với đất 3.2.1 Loại tài sản: 3.2.2 Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản: CHỨNG NHẬN CỦA TRUNG TÂM THÔNG TIN TÀI NGUYÊN – MÔI TRƯỜNG VÀ ĐĂNG KÝ NHÀ ĐẤT Chứng nhận việc chấp: Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đăng ký theo nội dung kê khai sau - Về giấy tờ sử dụng đất - Về trạng sử dụng đất + Chủ sử dụng đất + Loại đất + Diện tích + Thuộc tờ đồ số + Thửa đất số Thời điểm đăng ký Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm: Ngày tháng GIÁM ĐỐC năm CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc  Mẫu số: (Do Ngân Hàng khách hàng lập) HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTVÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Số : MSKH: Hôm ngày… tháng… năm… Tại phong công chứng số TPHCM , chung tơi gồm có : BÊN THẾ CHẤP (BÊN A)  Ông sinh năm - CMND số: cấp ngày - Hiện cư trú  Bà : sinh năm - CMND số: cấp ngày - Hiên cư trú BÊN NHẬN THẾ CHẤP ( BÊN B) Ngân hàng Nơng Nghiệp & PTNT Chi nhánh Bình Tây - Người đại diện chức vụ giám đốc - Địa - Điện thoại Hai bên đống ý thực việc chấp … theo thỏa thuận sau đây: ĐIỀU 1: NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM Bên A đồng ý chấp… để đảm bảo thực nghĩa vụ dân bên B Nghĩa vụ bảo đảm là: Hợp đồng tín dụng số…ngày… với: - Tổng mức dư (nợ gốc) tối đa đảm bảo:…đồng (băng chữ:…) - Các khoản lãi vay, lãi q hạn, phí( có) ĐIỀU 2: TÀI SẢN THẾ CHẤP Tài sản thuộc quyền sở hữu bên A theo chứng từ sở hữu sau: - Giấy chứng nhận QSH nhà ở& QSD Đất số…do… cấp ngày… - Hợp đồng mua bán nhà số…ngày… phòng cơng chứng số - Tợ khai lệ phí trước bạ ngày… - Giấy phép xay dựng số… - Biên kiểm tra cơng trình hồn thành số : - Quyết định đổi số nhà số…ngày… Cụ thể sau 01/tồn nhà sơ:… - Diện tích xây dựng :…; -Diện tích sử dụng: - Loại nhà; số tầng… - Kết cấu 02/Đất ở: - Thửa đất số:…;Tờ đồ số:… - Diện tích:…;mục đích sử dụng: ĐIỀU 3:GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP Giá trị tài sản chấp nêu điều hợp động là:…đồng (bằng chữ: ) Theo biên xác định giá trị tài sản chấp ngày ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYÊN CỦA BÊN A - Giao giấy tờ tài sản chấp cho bên B - Không chuyện nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, góp vốn hoăch dùng tài tài sản chấp để đảm đảm cho nghĩa vụ khác kkhông bên B đồng ý văn - Bảo quản, giữ gìn tài sản chấp, áp dụng biện pháp cần thiết để bảo đảm giá trị tài sản chấp trng trường hợp tài sản chấp có nguy bị hư hỏng khai thác , sử dụng - Tạo điều kiện lợi cho bên B kỉểm tra tài sản chấp - Được sử dụng, khai thác, hưởng hoa lợi từ tai sản chấp - Nhận lại giấy tờ tài sản chấp sau hoàn thành nghĩa vụ - Yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại bị mất, hư hỏng giấy tờ tài snr chấp ĐIỀU :NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B - Giữ bảo quản giấy tơ tài sản chấp; trường hợp mất, hư hỏng thi phải bồi thường thiệt hại cho bên A - Giao lại giấy tờ tài sản chấp cho bên A bên A hoàn thành nghĩa vụ - Kiểm tra yêu cầu bên A cung cấp thông tin thực trạng taif sản chấp - Yêu cầu bên A áp dụng biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản chấp trường hợp tài sản chấp có nguy bị hư hỏng khai thác, sử dụng - Yêu cầu xử lý tài sản chấp theo phương thức sử dụng ĐIỀU 6: VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ NỘP LỆ PHÍ Việc đăng ký chấp quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật bên A chịu trách nhiệm thực Lệ phí liên quan đến việc chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo hợp đồng Bên A chịu trách nhiệm nộp ĐIỀU 7: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Trong trường hợp hết thời hạn thực nghĩa vụ mà bên A không thực thưch khơng nghĩa vụ bên B có quyền xử lý tài sản chấp theo phương thức sau Bên A tự bán tài sản chấp có giám sát ngân hàng (Bên B bên phối hợp bán tối đa không 60 ngày, kể từ ngày đến hạn tra nợ cho bên B, giá bán phải có thỏa thuận bên B Sau thời hạn 60 ngày mà tài sản bảo đảm chưa xử lý bên giữ tài sản phải giao tài sản cho Ngân hàng để ngân hàng định biện pháp giá nhằm xử lý tài sản đẻ thu hồi nợ Ngân hàng áp dụng theo điểm điều hợp đồng Các chi phí phát sinh xử lý tài sản chấp bên A Tiền thu xử lý tài sản chấp sau trừ chi phi xử lý, bên B thu nợ theo thứ tự nợ gốc, nợ lãi, lãi hạn khoản chi phí khác Bên B có quyền định biện pháp xử lý tài sản chấp đẻ thu hồi nợ theo nghị định phủ số 163/2006/ND-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm bảo thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCDC ngày 23/04/2001 ngân hàng nhà nước Việt Nam, Bộ tư pháp, Bộ tài tổng cục Địa trường hợp sau: Sau 60 ngày tài sản không xử lý theo phương thức thỏa thuận Bên A phải thưch trả nợ trước hạn theo quy định pháp luật, theo khoản thỏa thuận ký bên vay với Ngân hàng hợp đồng tín dụng, khơng thực thực khơng nghĩa vụ trả nợ Bên A tổ chức kính tế bị giải thể trước đến hạn trả nợ, nghĩa vụ trả nơ chưa đến hạn coi đến hạn, bên A không trả nợ không xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để trả nợ Sau xử lý tài sản chấp thực để toán nghĩa vụ cho bên B sau trư chi phí bảo quản, bán tài sản chi phí khác có liên quan đến việc xử lý tài sản chấp chưa toán hết nợ, bên A phải tiếp tục trả nốt số nợ lại cho bên B ĐIỀU 8: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong q trình thực Hợp đòng này, phát sinh tranh chấp, bên thương lượng giải nguên tác tôn quyền lợi nhau; trường hợp khơng giải bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải theo quy định pháp luật ĐIỀU 9: CAM KẾT CỦA CÁC BÊN Bên A B chịu trách nhiệm trước pháp luật lời cam đoan sau 1.1 Những thông tin nhân thân, đất tài sản gắn liền với đất ghi hợp đồng thật 1.2 Thửa đất thuộc trường hựp chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; 1.3 Tại thời điểm giao kết hợp đồng này: a) Thửa đất tài sản gắn liền với đất khơng có tranh chấp; b) Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án 1.4 Viếc giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, khôgbị lừa dối, không bị ép buộc 1.5 Thực đầy đủ thỏa thuận dã ghi hợp đồng Bên B cam đoan: 2.1 Những thông tin nhân thân ghi hợp đồng thật; 2.2 Đã xem xét kỹ biết rõ đất, tài sản gắn liền với đất nêu điều ghi hợp đồng giấy tờ quyền sử đất, quyền sở hữu tài sản gắn kiền với đất 2.3 Việc giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 2.4 Thực đầy đủ thỏa thuận ghi hợp đồng ĐIỀU 10: CÁC THỎA THUẬN KHÁC Tài sản chấp đảm bảo cho nhiều lần vay nhiều lần nhận nợ, tổng dư nợ lần vay khơng vượt q tổng dư nợ tói đa đảm bảo ghi Điều ĐIỀU 11: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chấp đến bên A hoàn thành nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc lãi, lãi phạt chí khác) ho bên B theo hợp đồng tín dụng ký kết Hợp đồng lập thành 04 bản( gồm 04 trang đánh số thứ tự từ 01 – 04 trang) có giá trị ngang nhau, bên giữ bản, phòng cơng chứng giữ bản, quan đăng ký giao dịch bảo đảm giữ BÊ THẾ CHẤP(A) BÊN NHẬN THẾ CHẤP(B) CÁN BỘ TÍN DỤNG GIÁM ĐỐC Ý KIẾN CỦA CÁN BỘ THẨM ĐỊNH Tôi đồng ý với báo cáo thẩm định cán thẩm đinh Riêng mục Và mục định giá theo giá thị trường là: - Đất: - Tổng cộng là: Ý KIẾN CỦA TRƯỞNG PHỊNG Tơi đồng ý với báo cáo thẩm định cán thẩm đinh Riêng mục Và mục định giá theo giá thị trường là: - Đất: - Tổng cộng ... đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ Nghiên cứu đònh giá Bất động sản chấp ngân Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ Chí Minh ” Giáo... HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN ĐINH THỊ TRANG “NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN... hành nghiên cứu hoạt động đònh giá BĐS chấp ngân hàng sở nghiên cứu sâu giá Bất Động Sản, đặt biệt giá Bất Động Sản chấp phương pháp đònh giá Bất Động Sản chấp nhằm đưa hạn chế mà ngân hàng gặp