Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG NGUYỄN VĂN THÂN HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH Chuyên ngành : Kinh tế phát triển Mã số : 60.31.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : PGS TS BÙI QUANG BÌNH Đà Nẵng - Năm 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình Tác giả Nguyễn Văn Thân MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Kết cấu đề tài Tổng quan tài liệu nghiên cứu CHƢƠNG 18ĐẤT ĐAI VÀ QLNN VỀ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ 1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ, NGUYÊN TẮC VÀ SỰ CẦN THIẾT QLNN VỀ ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm quản lý nhà nước đất đai 1.1.2 Vai trò quản lý nhà nước đất đai 12 1.1.3 Nguyên tắc quản lý nhà nước đất đai 13 1.1.4 Sự cần thiết phải quản lý nhà nước đất đai 15 1.2 NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 17 1.2.1 Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức thực văn 18 1.2.2 Công tác kỷ thuật nghiệp vụ địa 18 1.2.3 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 19 1.2.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất 20 1.2.5 Quản lý tài đất đai 20 1.2.6 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quản lý hoạt động dịch vụ công vế đất đai 20 1.2.7 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai; giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo quản lý sử dụng đất 22 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 23 1.3.1 Điều kiện tự nhiên tình hình phát triển kinh tế 23 1.3.2 Tình hình sử dụng đất 23 1.3.3 Đội ngũ cán quản lý đất đai 23 1.3.4 Các công cụ quản lý NN đất đai 24 CHƢƠNG THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI 25 2.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI 25 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 25 2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 30 2.2 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI 40 2.2.1 Tình hình sử dụng đất 40 2.2.2 Biến động đất đai giai đoạn 2008 - 2012 44 2.3 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 46 2.3.1 Triển khai thi hành Luật Đất đai 46 2.3.2 Công tác kỹ thuật nghiệp vụ địa 48 2.3.3 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch đô thị 50 2.3.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất 55 2.3.5 Quản lý tài đất đai 57 2.3.6 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Quản lý hoạt động dịch vụ công vế đất đai 59 2.3.7 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai; giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo quản lý sử dụng đất 65 2.4 KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ HẠN CHẾ TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Ở THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI 70 2.4.1 Kết đạt 70 2.4.2 Hạn chế yếu 71 2.4.3 Nguyên nhân tồn quản lý nhà nước đất đai 74 2.4.4 Những xúc cần phải giải thời gian đến 77 CHƢƠNG ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI Ở THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI ĐẾN NĂM 2020 78 3.1 DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI ĐẾN NĂM 2020 78 3.1.1 Định hướng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đồng Hới đến năm 2020 78 3.1.2 Tiềm đất đai 84 3.1.3 Dự báo nhu cầu sử dụng đất đến năm 2020 88 3.1.4 Thách thức hội quản lý nhà nước đất đai thành phố Đồng Hới 91 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI CỦA CHÍNH QUYỀN THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI 94 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện cơng cụ phương pháp quản lý nhà nước đất đai quyền thành phố 94 3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước đất đai thành phố Đồng Hới 101 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 113 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 116 QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN THẠC SĨ (BẢN SAO) DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ đầy đủ GPMB Giải phóng mặt HĐND Hội đồng nhân dân HCM Hồ Chí Minh KCN Khu cơng nghiệp KT-XH Kinh tế - xã hội QLĐĐ Quản lý đất đai QLNN Quản lý nhà nước SDĐ Sử dụng đất TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang 2.1 Một số đặc trưng khí hậu thành phố Đồng Hới 27 2.2 Diện tích rừng thành phố Đồng Hới 29 2.3 Dân số lao động 31 2.4 Biến động đất nông nghiệp từ năm 2008 – 2012 44 2.5 Biến động đất phi nông nghiệp từ năm 2008 – 2012 45 2.6 Biến động đất chưa sử dụng từ năm 2008 - 2012 46 2.7 Diện tích đo đạc lập đồ địa theo tỷ lệ 49 2.8 Kết giao đất làm nhà từ năm 2008 - 2012 56 2.9 Kết giao đất, cho thuê đất từ năm 2008-20012 57 2.10 Nguồn thu từ đất từ năm 2008-2012 58 2.11 Hồ sơ đăng ký thực quyền người sử dụng đất 60 2.12 Số hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất từ 2008 - 2012 62 2.13 Số lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo từ 2008-2012 68 DANH MỤC CÁC HÌNH Số hiệu Tên hình Trang 2.1 Cơ cấu đất tự nhiên thành phố Đồng Hới năm 2012 28 2.2 Cơ cấu kinh tế 36 2.3 Cơ cấu đất nông nghiệp 41 2.4 Cơ cấu đất sản xuất nông nghiệp 41 2.5 Cơ cấu đất phi nông nghiệp 42 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Q trình cơng nghiệp hố, đại hố đặt u cầu to lớn công tác quản lý Nhà nước mặt đời sống kinh tế -xã hội (KTXH), quản lý nhà nước (QLNN) đất đai nội dung quan trọng nghiên cứu quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đồng Hới thành phố loại trực thuộc tỉnh Quảng Bình, trung tâm trị - hành chính, nơi diễn hoạt động đối nội, đối ngoại tỉnh Trong nghiệp xây dựng phát triển tỉnh Quảng Bình, Đồng Hới có vị trí quan trọng hàng đầu, khơng đóng góp tiềm lực kinh tế cho tỉnh, Đồng Hới nơi diễn hoạt động văn hóa mang lại đời sống tinh thần cho nhân dân Mục tiêu phát triển Đồng Hới đến năm 2020 trở thành đô thị loại phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội nước, Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội dãi ven biển Miền Trung Quy hoạch phát triển kinh tế xã hộ vùng Bắc Trung Bộ; trung tâm dịch vụ, du lịch, cơng nghiệp, thương mại, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Bình Chính vậy, vấn đề quản lý, sử dụng đất có hiệu q trình thị hố thành phố Đồng Hới khơng có ý nghĩa mặt phát triển kinh tế, mà mục tiêu, động lực xây dựng thành phố phát triển đồng hạ tầng kỹ thuật, xã hội, đô thị, xây dựng phát triển thành phố Đồng Hới thành thị đại, bền vững, có sắc riêng nhằm thực tốt vai trò thị động lực phát triển vùng kinh tế trọng điểm miền Trung Đất đai nguồn nội lực quan trọng trình thị hóa, khơng để đáp ứng nhu cầu mặt cho sản xuất, mà hàng hoá đặc biệt để khai thác nhằm tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng phát triển đô thị Kể từ sau có Luật Đất đai năm 1993, tốc độ thị hóa thành phố Đồng Hới diễn ngày nhanh Do ảnh hưởng thị hóa, đất đai Đồng Hới biến động mục đích đối tượng sử dụng Diện tích đất nơng nghiệp ngày thu hẹp dần, diện tích đất phi nơng nghiệp tăng lên nhanh chóng Tuy nhiên, thực tế thành phố Đồng Hới, vấn đề khai thác nguồn lực đất đai chưa mang lại hiệu cao, vai trò Nhà nước quản lý, sử dụng đất với chức đại diện cho chủ sở hữu toàn dân đất đai chưa thể rõ, hiệu quản lý thấp, có nơi để xảy vi phạm đất đai Để đánh giá công tác quản lý nhà nước đất đai trình phát triển kinh - xã hội thị hóa thành phố Đồng Hới giai đoạn từ 2008 đến năm 2012, cần nghiên cứu thực trạng để thấy kết đạt được, mặt tồn cơng tác quản lý nhà nước đất đai thành phố, từ đưa biện pháp khắc phục phù hợp nhằm khai thác sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu Đó nội dung cần nghiên cứu vấn đề mang tính cấp thiết Nhằm góp phần làm sáng tỏ vấn đề nêu trên, tác giả chọn đề tài nghiên cứu “Hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước đất đai Thành phố Đồng Hới tỉnh Quảng Bình” Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến quản lý nhà nước đất đai địa phương cấp huyện trình thị hóa - Nhận diện vấn đề quản lý nhà nước đất đai với nguyên nhân thành phố Đồng Hới - Trả lời câu hỏi “phải làm để công tác quản lý nhà nước đất đai tốt góp phần vào phát triển thành phố Đồng Hới đến năm 2020” Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Đồng Hới liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành Trong phạm vi đề tài tập trung nghiên cứu công tác quản lý nhà nước đất đai quyền thành phố Đồng Hới - Phạm vi nghiên cứu: 103 tỉnh Quảng Bình, quyền thành phố thuê đơn vị tư vấn có kinh nghiệm tiến hành nghiên cứu lập “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; lồng ghép quy hoạch với nhiệm vụ bảo vệ mơi trường, ứng phó với thiên tai biến đổi khí hậu đến năm 2020” lập “Quy hoạch chi tiết (Quy hoạch đô thị) tỷ lệ 1/500” thành phố Đồng Hới trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Trong trình thực cần tham khảo ý kiến người dân, chuyên gia, trường đại học, viện nghiên cứu để tư vấn, phản biện, đánh giá tìm phương án quy hoạch tối ưu nhất, vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phát triển kinh tế - xã hội, vừa xây dựng thành phố Đồng Hới theo hướng văn minh, đại, thành phố du lịch biển khu vực Duyên hải Bắc Trung Bộ Đối với quy hoạch chi tiết (quy hoạch đô thị) tỷ lệ 1/500 nên lập đồ địa có tỷ lệ phù hợp; sở quy hoạch phê duyệt, quyền thành phố tiến hành cắm mốc phân định khu vực quy hoạch, công khai quy hoạch cho dân biết đưa vào website thành phố b Giao đất, cho thuê thu hồi đất - Quỹ đất thành phố Đồng Hới có hạn, nên diện tích giao, cho th đất khơng nhiều; sở quy hoạch duyệt, quyền thành phố cần đạo xác định quỹ đất lại giao cho th để nhà đầu tư thực dự án theo quy hoạch Chính quyền thành phố cần xây dựng tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư như: mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao cơng trình, lực tài chính, kinh nghiệm, tiến độ đầu tư, phương thức kinh doanh,…và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước Sự lựa chọn tiêu chuẩn xét duyệt phải công khai, minh bạch, rõ ràng - Đối với nơi có từ nhà đầu tư đăng ký trở lên, thiết phải đưa đấu giá quyền sử dụng đất giao, quyền sử dụng đất thuê để bảo đảm công cho nhà đầu tư Đối với trường hợp này, quyền thành phố phải xây dựng quy chế đấu giá quy định rõ thời gian đầu tư hoàn thành, 104 tầng cao cơng trình, mật độ xây dựng mục đích sử dụng đất để nhà nước giám sát việc thực dự án nhà đầu tư theo quy định pháp luật Biện pháp khắc phục tình trạng “xin - cho đất đai” hạn chế tham nhũng đất đai Bởi vì, kể từ Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 tinh thần bao cấp đất đai hạn chế, việc cấp (giao) đất ở, từ đến tồn việc giao đất để thực dự án đầu tư phụ thuộc lớn vào quyền lực quan tham mưu người có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất Đồng thời, chế hai giá đất điều kiện gây nhiều vướng mắc, tạo điều kiện nhũng nhiễu xảy tham nhũng, thực tế theo quy định pháp luật hành giá đất phụ thuộc vào quan định giá đất người định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất - Để bảo đảm cho việc thực đấu giá quyền sử dụng đất giao, đất th khả thi, quyền thành phố cần tập trung đạo thực công tác chuẩn bị mặt trước để có đất giao cho nhà đầu tư sau trúng đấu giá, đấu thầu dự án như: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị duyệt, tiến hành thông báo thu hồi đất, thực bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật Riêng việc tái định cư nhà ở, quyền thành phố cần thay đổi sách áp dụng Nhà nước phải giao đất tái định cư sách mở nhiều hình thức: + Đền bù tiền để người dân tự lo nơi Chính sách áp dụng cho có nơi khác người có điều kiện muốn chọn nơi tốt người khó khăn kinh tế muốn tìm nơi mà họ bỏ số tiền tiền nhận đền bù họ muốn dùng số tiền lại để đầu tư kinh doanh Biện pháp giúp cho quyền thành phố giảm áp lực phải lo đất tái định cư, tiến độ thực giải phóng mặt nhanh người dân lựa chọn nơi thích hợp khả họ 105 + Đền bù đất tái định cư tại, phải xây dựng khu tái định cư, thực giao đất tái định cư trước, quy định thời gian người dân xây nhà cụ thể thực lệnh giải tỏa Biện pháp khắc phục tình trạng như: người dân khơng có nơi sau nhà bị giải tỏa, tình hình an ninh trật tự lộn xộn, tiến độ giải tỏa chậm người dân khiếu nại + Xây dựng số nhà chung cư phục vụ tái định cư cho trường hợp người dân nhận tiền bồi thường khơng có khả tạo lập nơi khác trường hợp người dân không thuộc diện bồi thường đất tái định cư Để thực biện pháp này, quyền thành phố phải có sách thúc đẩy nhà đầu tư xây dựng chung cư vừa bố trí tái định cư, vừa giải nhà cho người có thu nhập thấp (nhà xã hội) Biện pháp giảm quỹ đất ở, khắc phục tình trạng xây dựng nhà liên kết không tuân thủ quy định xây dựng đô thị nay, đồng thời xây dựng đô thị, khu dân cư theo lối kiến trúc đại, mỹ quan đô thị nâng lên - Ngoài quy định liên quan đến bồi thường giải phòng mặt Chính phủ, Chính sách bồi giải phòng mặt tỉnh ban hành, quyền thành phố cần xây dựng “quy trình thực bồi thường giải phóng mặt tái định cư” áp dụng chung dự án Quy trình xây dựng chi tiết, cụ thể bước, thời gian thực công đoạn, quan; ban hành biểu mẫu thực cho người dân quan thực bồi thường Đồng thời, số dự án giải tỏa lớn, cần thiết lập tờ rơi in đầy đủ thông tin liên quan đến sách bồi thường giải tỏa tái định cư, thông tin liên quan đến việc thu hồi đất, dự án đầu tư,…tờ rơi cung cấp cho dân với giải thích họp dân Biện pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt thực giao đất cho nhà đầu tư, đẩy nhanh tiến độ dự án Đồng thời, tạo thơng tin cần thiết, tính công khai minh bạch cho người dân biết, hạn chế khiếu kiện dân, biện pháp góp phần làm tốt cơng tác tun tuyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai 106 c Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khắc phục tình trạng khiếu nại, tố cáo người dân; có đầy đủ thông tin người sử dụng đất hồ sơ địa nhằm phục vụ cơng tác quản lý nhà nước đất đai tốt hơn; đồng thời, điều kiện để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, nằm kiểm soát Nhà nước Tuy nhiên, đến địa bàn thành phố Đồng Hới số lượng diện tích đất cần phải cấp giấy thời gian đến lớn Đối với tổ chức sử dụng đất 15%, hộ gia đình, cá nhân 50% diện tích phải cấp, đất Để thực nhiệm vụ này, thời gian đến cần phải có biện pháp cụ thể, đồng đẩy nhanh tiến độ cấp giấy đáp ứng nhu cầu người dân - Tiến hành đăng ký thống kê, lập hồ sơ địa thiết lập sở liệu đồ số Trường hợp nơi có biến động lớn (trên 30%) Phường Đồng Phú, phường Nam Lý, Xã Bảo Ninh, Xã Quang Phú,…thì tiến hành đo đạc lý Để thực vấn đề này, quyền thành phố cần thuê đơn vị tư vấn xây dựng dự tốn kinh phí cân đối bố trí đủ kinh phí để thực Sản phẩm đăng ký thống kê phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiết lập sở dự liệu đất đai - Khắc phục tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ nay; người dân cần đến đâu, Nhà nước cấp đến việc cấp đồng loạt cho tất loại đất Để thực vấn đề này, quyền thành phố giao nhiệm vụ cho Phòng Tài nguyên Mơi trường rà sốt, thống kê tồn số lượng giấy chứng nhận diện tích đất cấp, diện tích loại đất cần phải cấp, xây dựng đề án vừa đăng ký vừa cấp giấy chứng nhận đồng loạt Đề án phải xác định rõ thời gian hoàn thành, điều kiện cần phải đáp ứng như: người, kinh phí, cách thức tổ chức thực hiện, phối hợp quan chuyên môn phường, xã - Căn quy định hành Chính phủ, văn hướng dẫn Bộ, ngành Trung ương điều kiện thực tế thành phố, đạo Phòng 107 Tài ngun Mơi trường xây dựng “Quy định trình tự, thủ tục hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất” Quy định xây dựng theo quy trình cấp giấy đồng loạt, nêu rõ thời gian thực hiện, trách nhiệm quan, luân chuyển hồ sơ, phối hợp quan chuyên môn thành phố phường, xã, loại giấy tờ cần thiết mà người dân phải nộp, nghĩa vụ tài chính,…sau ban hành, phải công khai website thành phố niêm yết nơi tiếp nhận trả kết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Tiến độ cấp giấy nhanh hay chậm phụ thuộc vào nhiều yếu tố, vấn đề quan trọng quan tâm nghĩa vụ tài người dân phải thực Theo quy định pháp luật đất đai hành, Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ba loại tiền mà người dân phải nộp vào ngân sách nhà nước, tiền sử dụng đất (đối với trường hợp đất khơng có giấy tờ), phí lệ phí trước bạ đất, tài sản gắn liền với đất Thơng thường khoản phí lệ phí trước bạ không đáng kể, tiền sử dụng đất lớn, nhiều trường hợp nhận thông báo nộp tiền khơng có khả nộp, nên đến cơng đoạn phải dừng Do đó, quyền thành phố cần có quy định cho người dân nợ tiền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi rõ số tiền nợ thời gian trả nợ, trường hợp người dân có nhu cầu thực quyền như: chấp, chuyển nhượng bắt buộc phải thực nghĩa vụ tài Đối với tiền trước bạ phải nộp theo quy định nhà nước, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần xem xét miễn thu, trừ đất nội thành phố đất phi nông nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh d Công tác tài đất đai Nguồn thu nhiều từ đất thành phố Đồng Hới tiền sử dụng đất, chưa ổn định; phụ thuộc vào quỹ đất nhu cầu sử dụng đất nhà đầu tư người dân Ngoài ra, giá đất yếu tố quan 108 trọng tác động trực tiếp đến nguồn thu từ đất, thu hút nhà đầu tư nước nước đầu tư vào thành phố Đồng Hới ảnh hưởng đến đời sống nhân dân Vì vậy, cần phải có giải pháp cụ thể, phù hợp với tình hình thực tế thành phố, là: - Xây dựng giá đất Nhà nước ban hành bước sát giá thị trường, đồng thời Nhà nước phải có giải pháp cách tăng cung đất nhằm làm hạ giá đất thị trường địa bàn thành phố Đồng Hới xuống mức tương đồng với giá đất thị trường thành phố tỉnh miền Trung - Giá đất Nhà nước ban hành áp dụng cho việc tính thuế giao dịch đất đai xảy Làm sở cho việc xác định tiền thuê đất cho trường hợp thuê đất với Nhà nước, định giá đất tính bồi thường trường hợp bị thu hồi đất (dùng hệ số điều chỉnh, có chênh lệch giá đất Nhà nước ban hành với giá đất thị trường) - Các trường hợp giao đất, cho th đất (dự án mới) phải thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án giải pháp nêu phần (giao đất, cho thuê đất) - Để tăng nguồn cung đất, quyền thành phố giao trách nhiệm cho Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị tiến hành đầu tư phát triển quỹ đất theo kế hoạch có lộ trình (kề đất ở, đất phi nơng nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh) để hàng năm đưa vào thị trường quỹ đất (kể nhà chung cư) để đáp ứng nhu cầu nhân dân thành phố nhu cầu đất phục vụ hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ - Trên sở nguồn thu từ đất hàng năm, quyền thành phố nên trích phần sử dụng tạo quỹ tái đầu tư đất để có kinh phí tiếp tục đầu tư phát triển quỹ đất mới, di trì nguồn cung đất ổn định - Việc tính thuế, áp dụng mức thu thuế theo vị trí lơ đất, vị trí đường phố phức tạp Do vậy, cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đến đất xác định giá đất nông nghiệp theo hạng đất để người dân thực tốt nghĩa 109 vụ việc nộp thuế Các trường hợp mua bán trao tay, cố tình khơng thực nghĩa vụ thuế, trốn thuế, quyền thành phố cần kiểm tra chặt chẽ xử lý nghiêm mức phạt tiền kèm theo xử lý hành tùy theo mức độ vi phạm để tạo công người chấp hành không chấp hành e Công tác quản lý thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Quảng Bình nói chung thành phố Đồng Hới nói riêng khó nắm bắt khó quản lý Bỡi vì, nhiều năm gần quyền thành phố chưa quan tâm lĩnh vực Theo báo cáo Sở Tài nguyên Mơi trường quyền cấp tỉnh quyền thành phố Đồng Hới chưa ban hành văn pháp quy quy định hoạt động kinh doanh bất động sản địa bàn quản lý, trừ văn Trung ương Đối với thành phố Đồng Hới, quan thực chức quản lý, theo dõi hoạt động thị trường bất động sản địa bàn chưa cụ thể Có thể thấy sau thời gian có dấu hiệu "sốt đất" đến trường bất động sản có dấu hiệu lắng xuống, giao dịch ngày giảm, chủ yếu diễn mua bán nhà ở, đất cá nhân với Tuy nhiên, để tránh tượng đầu đất đai làm cho thị trường phát triển không lành mạnh, thiết cần phải có giải pháp quản lý sau: - Tạo minh bạch thông tin đất đai; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, dự án lớn thành phố; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị tỷ lệ 1/2000, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phải công bố công khai giúp giao dịch thuận lợi - Giao nhiệm vụ thực chức quản lý nhà nước thị trường bất động sản cho Phòng Tài nguyên Môi trường để theo dõi, tham mưu cho UBND thành phố Đồng Hới Hàng năm định kỳ có báo cáo đánh giá diễn biến thị trường bất động sản, mời chuyên gia, nhà đầu tư, Trường đại học, viện nghiên cứu, Hiệp hội bất động sản,…tổ chức hội thảo khoa học để đánh giá thuận lợi, khó khăn tìm nguyên 110 nhân, giải pháp giúp quyền thành phố có biệp pháp quản lý tốt - Chính quyền thành phố cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp mở sàn giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật ban hành quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch; khuyến khích đầu tư tạo giá trị gia tăng từ đất sở lành mạnh hoá thị trường bất động sản có thị trường quyền sử dụng đất - Tạo điều kiện cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, ngân hàng, Trung tâm phát triển quỹ đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quan định giá đất,…hoạt động thuận lợi để phát triển thị trường bất động sản kiểm sốt Nhà nước f Tăng cường cơng tác tra, kiểm tra việc chấp hành luật pháp giải khiếu nại tố cáo quản lý sử dụng đất đai Thanh tra, giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai vấn đề có liên quan với nhau, quyền thành phố muốn giải pháp luật vụ khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai phải tăng cường cơng tác tra để tìm nguyên nhân vụ việc xử lý theo quy định pháp luật, qua thấy việc chấp hành pháp luật quan quản lý người sử dụng đất, đồng thời phát nội dung pháp luật không phù hợp với thực tiễn sống để có biện pháp khắc phục, thực khơng nghiêm túc hiệu mang tính hình thức Do đó, giải pháp kiểm tra, giám sát hoạt động quản lý nhà nước đất đai thời gian đến cần tập trung là: - Chính quyền thành phố cần có biện pháp tăng cường vai trò quản lý kiểm tra, giám sát hoạt động quản lý nhà nước đất đai Giao trách nhiệm cho Thanh tra thành phố phối hợp với Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố tổ chức đợt tra, kiểm tra chuyên đề như: việc chấp hành pháp luật đất đai phường, xã; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất địa bàn Qua kiểm tra phát sai 111 phạm xử lý kiến nghị cấp xử lý kịp thời - Khi giao nhiệm vụ quan tra Đồn tra, kiểm tra, quyền thành phố cần theo dõi kết báo cáo, tránh buông lỏng Công tác thời gian vừa qua quyền thành phố làm chưa tốt, xử lý vi phạm chưa nghiêm, thiếu công bằng, tranh chấp khiếu kiện chưa giải dứt điểm từ phát sinh, gây dư luận xấu xã hội Chính quyền thành phố cần có phối - kết hợp với HĐND, tổ chức trị, đồn thể cấp, quan báo chí tổ chức, cơng dân địa bàn tạo thành hệ thống giám sát toàn diện phát ngăn chặng kịp thời sai phạm quản lý, sử dụng đất đai - Trong công tác tra, kiểm tra trước hết cần tập trung vào việc giải trường hợp vi phạm đất đai hộ gia đình, cá nhân mà Phòng Tài ngun Mơi trường thành phố rà sốt, thống kê báo cáo Để giải trường hợp vi phạm này, quyền thành phố cần phải xin ý kiến tỉnh để xây dựng ban hành Quy định xử lý cụ thể Trong quy định cần phải phân thời điểm vi phạm theo mốc thời gian là: Trước ngày 15/10/1993; từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 từ ngày 01/7/2004 trở sau Giao trách nhiệm cho Phòng Tài ngun Mơi trường phối hợp với quyền phường, xã tiến hành lập danh sách cụ thể (ghi đầy đủ thông tin cần thiết) để có sở quy định ban hành xứ lý Trong trình xử lý cần phải cơng khai minh bạch thơng tin, có tham gia ban, ngành đồn thể - Trong cơng tác giải tranh chấp đất đai giao trách nhiệm UBND phường, xã phối hợp với tổ chức hội, đồn thể cấp làm tốt cơng tác vận động hoà giải sở, hạn chế thấp việc gửi đơn vượt cấp, phát sinh điểm nóng Đồng thời, có phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, quyền thành phố phải giao trách nhiệm quan chuyên môn thụ lý giải kịp thời theo thẩm quyền, không đùm đẩy trách nhiệm quan với 112 - Để hạn chế đơn thư khiếu nại, tố cáo, quyền thành phố phải thường xun di trì thời gian làm tốt cơng tác tiếp dân Mỗi phường, xã phải có trụ sở tiếp dân, nơi tiếp công dân phải niêm yết công khai số điện thoại, số fax, hòm thư, địa email bố trí cán chun mơn để làm cầu nối tiếp nhận giải đáp thắc mắc nhân dân doanh nghiệp g Xây dựng chương trình kế hoạch, mục tiêu quản lý nhà nước đất đai Cơng tác quản lý nói chung quản lý nhà nước đất nói riêng hoạt động quản lý mang tính liên tục, thường xuyên Do đó, muốn thực tốt quản lý nhà nước đất đai, ngồi giải pháp nêu trên, quyền thành phố cần xây dựng chương trình kế hoạch quản lý nhà nước đất đai (5 năm hàng năm), nhằm sử dụng hợp lý công cụ quản lý, thống phối hợp biện pháp quản lý Nội dung kế hoạch tổng thể cần phản ánh yếu tố chính: (i) mục tiêu quản lý nhà nước đất đai thành phố Đồng Hới xây dựng rõ ràng, cụ thể, thứ tự ưu tiên dự kiến tình xẩy ra; (ii) công cụ phương pháp quản lý gồm: quy định, sách chế độ, vốn, nhân lực, kỹ thuật, chế độ thông tin báo cáo; (iii) hệ thống theo dõi đánh giá giám sát kết thực giai đoạn quản lý điều chỉnh can thiệp cần thiết Trong kế hoạch quản lý nhà nước đất đai ba yếu tố có mối liên hệ chặt chẽ với Mục đích việc xây dựng chương trình kế hoạch quản lý nhà nước đất đai quản lý theo mục tiêu đề trình thực có điều chỉnh, bổ sung bất hợp lý kịp thời 113 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Trong giai đoạn nay, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai thành phố Đồng Hới, địa phương khác quan trọng nặng nề Đất đai quản lý tốt phân bổ sử dụng mục đích mang lại lợi ích cho xã hội; đó, đòi hỏi quyền sở phải nâng cao trách nhiệm, thực quyền hạn mà pháp luật đất đai quy định; đồng thời, có biện pháp tổ chức thực nhiệm vụ cách có khoa học hiệu theo điều kiện đặc thù địa phương Tăng cường thực tốt cơng tác quản lý nhà nước đất đai trình phát triển kinh tế - xã hội đô thị hóa địa phương yêu cầu cần thiết khách quan Vì đề tài phân tích số sở lý luận từ thực trạng quản lý, sử dụng đất đai thành phố Đồng Hới đề giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước đất đai thời gian đến Để giải vấn đề trên, đề tài thực nghiên cứu số nội dung sau: - Phân tích lý luận vai trò, đặc điểm, nguyên tắc quản lý nhà nước đất đất đai Đồng thời, đề tài phân tích đảm bảo công tác quản lý, sử dụng đất đai để mang lại hiệu cao Tổng hợp kinh nghiệm quản lý số địa phương ngồi tỉnh Quảng Bình: (i) quản lý nhà nước đất đai nội dung phức tạp, khó kiểm soát, cần thường xuyên kiểm tra, giám sát, vai trò người đứng đầu quan trọng; (ii) Quản lý nhà nước đất đai quyền thành phố có tác động lớn đến việc thu hút đầu tư thành phần kinh tế, phát triển thị bền vững, tạo động lực góp phần phát triển kinh tế - xã hội ổn định trị - Từ thực trạng quản lý kết sử dụng đất, đề tài phân tích đánh giá quản lý nhà nước đất đai quyền thành phố Đồng Hới, làm rõ nguyên nhân yếu kém, giảm hiệu lực quản lý hiệu sử dụng đất - Dự báo xu hướng thách thức hội, định hướng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội thành phố áp lực đất đai, xác định quan điểm sử dụng đất dự báo nhu cầu sử dụng đất đến năm 2020 Từ đó, xây 114 dựng đề xuất hai nhóm giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước đất đai: (i) Nhóm hồn thiện công cụ phương pháp quản lý nhà nước đất đai quyền thành phố; (ii) Nhóm hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước đất đai thành phố Đồng Hới Để bảo đảm giải pháp thực thi thành cơng, đề tài có đề xuất với quan quản lý đất đai Trung ương “về phát triển lĩnh vực chuyên sâu quản lý đất đai nước” Tuy nhiên, trình nghiên cứu, tác giả có hạn chế định kinh phí, thời gian trình độ nhận thức lý luận KIẾN NGHỊ Hệ thống sách, pháp luật đất đai; tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật; hệ thống tài liệu, hồ sơ, số liệu đất đai nước nói chung xây dựng, hồn chỉnh qua nhiều năm tạo nên tảng pháp lý kỹ thuật vững để giải mối quan hệ đất đai tổ chức thực nhiệm vụ ngành Trong xu phát triển chung nước, ngành quản lý đất đai gặp phải khó khăn thách thức: Áp lực quản lý đất đai ngày cao nguồn tài nguyên đất đai cạn kiệt, bị suy thoái, hủy hoại tác động tự nhiên hoạt động người, đặc biệt tác động biến đổi khí hậu nhiễm mơi trường; dân số tăng, nhu cầu lương thực tăng, phát triển công nghiệp, hạ tầng đô thị làm tăng nhu cầu sử dụng đất Qua tìm hiểu, nghiên cứu tình hình quản lý nhà nước đất đai thành phố Đồng Hới sách pháp luật đất đai hành, phạm vị nghiên cứu đề tài, đề xuất, kiến nghị với cấp có thẩm quyền định hướng nhiệm vụ phát triển lĩnh vực chuyên sâu quản lý đất đai thời gian đến sau: - Hồn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai nhằm giải bất cập chế, sách nay; - Xây dựng hồn thiện chế, sách tài đất đai; - Hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế - kỹ thuật lĩnh vực chuyên môn quản lý đất đai; xây dựng hoàn thiện định mức sử dụng đất; 115 - Hoàn thiện phương pháp, quy trình mở rộng điều tra lĩnh vực đất đai, đánh giá tiềm đất đai hiệu sử dụng đất phục vụ công tác quản lý nhà nước đất đai yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội; - Hồn thiện phương pháp, nội dung, quy trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực lồng ghép quy hoạch với nhiệm vụ bảo vệ môi trường, ứng phó với thiên tai biến đổi khí hậu; thị cần nghiên cứu quy trình lồng ghép quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị; - Hoàn thành đo đạc, lập đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; - Hoàn thiện quy trình thực thủ tục hành đất đai theo hướng cải cách thủ tục hành cơng khai, minh bạch, đơn giản, Thực giao đất, cho thuê đất theo chế thị trường qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; - Xây dựng hệ thống sở liệu hệ thống thông tin lưu trữ đất đai đồng từ trung ương đến địa phương theo hướng thương mại hóa thơng tin đất đai, thực tự chủ tài - Thành lập phát triển quan chuyên trách tuyên truyền, giáo dục sách pháp luật đất đai Đẩy mạnh công tác phổ biến, giáo dục nâng cao nhận thức cộng đồng sách, pháp luật đất đai; - Xây dựng tăng cường lực đội ngũ cán làm công tác quản lý đất đai Phát triển nguồn nhân lực khoa học có trình độ cao; tăng cường nghiên cứu khoa học công nghệ, ứng dụng công nghệ tiên tiến lĩnh vực quản lý đất đai; Thực tốt nhiệm vụ nêu trên, tạo động lực phát triển ngành quản lý đất đai nước theo hướng đại hóa, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với xu hướng chung giới yêu cầu cấp thiết Việt Nam Chỉ có hệ thống đất đai đại đáp ứng đòi hỏi nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa, kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta thời đại tồn cầu hóa, khoa học cơng nghệ phát triển vượt bậc q trình hội nhập kinh tế giới nước ta diễn mạnh mẽ sâu rộng 116 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Lê Thị Anh (2008), “Sử dụng tiết kiệm đất đai với phát triển bền vững”, Tạp chí Đơ Thị & Phát triển số 70 [2] Ban cán đảng Chính phủ (2012), Báo cáo bổ sung tình hình kinh tế xã hội năm 2012 triển khai kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2013 [3] Báo cáo tổng hợp quy hoạch phát triển kinh tế xã hội thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2006-2010 [4] Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 Thủ tướng phủ [5] Chỉ thị số 03/CT-BTNMT ngày 01/12/2010 Bộ tài nguyên môi trường [6] Chỉ thị số 01/CT-UBND ngày 16/01/2013 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình [7] Đinh Sỹ Dũng (2008), “Tài đất đai: Một số vấn đề cần quan tâm”, Tạp chí Nguyên cứu lập pháp số 21 [8] Đại học Kinh tế quốc dân (2005), Giáo trình kinh tế phát triển, Nhà xuất Lao động - Xã hội [9] Joseph Estiglits (1995), Kinh tế học công cộng, Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật [10] Kết luận Bộ Chính trị tình hình kinh tế - xã hội năm 2011 [11] Luật đất đai số 13/2003/QH11 Quốc hội có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2004 [12] Niên Giám thống kê thành phố Đồng Hới năm 2007-2011 [13] Niên Giám thống kê tỉnh Quảng Bình năm 2007-2012 [14] Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính phủ Nước CHXHCN Việt Nam [15] Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Chính phủ Nước CHXHCN Việt Nam 117 [16] Nghị định số 120/2010/NĐ-CP Chính phủ Nước CHXHCN Việt Nam [17] Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Chính phủ Nước CHXHCN Việt Nam [18] Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Chính phủ Nước CHXHCN Việt Nam [19] Trần Thế Ngọc (1997), Chiến lược QLĐĐ thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 [20] Paul A.sanruelson & William D.Norel Hows (2002), Kinh tế học (tập I,II), Tái lần 1, Nhà xuất Thống kê [21] Quyết định số 952/QĐ-TTg ngày 23/6/2011 Thủ tướng Chính phủ [22] Quyết định số 396/QĐ-UBND việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đồng Hới đến năm 2020 [23] Lê Văn Sự (2007), “Tiếp tục hoàn thiện khung thể chế đất đai doanh nghiệp Việt Nam”, Tạp chí Tài nguyên – Môi trường [24] Thái Sơn, “Quản lý nhà nước đất đai địa bàn Quận Sơn trà – Thành phố Đà Nẵng”, Tạp chí Nghiên cứu khoa học [25] Đỗ Văn Thanh (2006), “Quy hoạch sử dụng đất đai theo hướng bền vững”, Tạp chí Nơng nghiệp Phát triển nông thôn tháng 3/2006 [26] Lê Văn Tùng (2011), Hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Quy Nhơn, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Đà Nẵng [27] World Bank (2005), Land Policy Reforms (Những cải cách sách đất đai) [28] World Bank (2006), Sustainable Land Management (Quản lý bền vững đất đai) [29] World Bank (2003), Land policies for Growth and Poverty reduction (Những sách đất đai cho phát triển xóa giảm đói nghèo) ... vai trò việc hình thành sách đất đai nguyên tắc hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp Luật đất đai pháp luật liên quan đến đất đai Đối với công tác quản lý đất đai, Nhà nước xác định số nội dung... lý đất đai liên quan đến hai đối tượng đất công đất tư bao gồm: hoạt động đo đạc lập đồ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát quản lý việc sử dụng đất đai, sở hạ tầng cho công tác... Chương Đất đai Quản lý nhà nước đất đai kinh tế Chương Thực trạng quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Đồng Hới Chương Định hướng giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đất đai thành