Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank

Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng Techcombank

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, với phát triển kinh tế thị trường, hệ thống ngân hàng ngày mở rộng trở thành phần thiếu Các hoạt động ngân hàng đóng góp nhiều cho tất ngành, lĩnh vực kinh tế quốc dân có thị trường bất động sản Sự phát triển thị trường bất động sản thu hút ngày nhiều ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay chấp bất động sản Với ngân hàng, hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động vay vay, hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng tiềm ẩn đầy rủi ro Để đảm bảo an toàn tức hạn chế mức rủi ro thấp nhất, ngân hàng đưa yêu cầu người vay phải chấp tài sản mà chủ yếu bất động sản Đối với xã hội, hoạt động góp phần tạo hội cho nhiều tổ chức, cá nhân vào hoạt động thông qua nguồn vốn chấp bất động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản Trong lĩnh vực cho vay chấp, công tác định giá bất động sản chấp, quản lí xử lí bất động sản chấp cơng tác quan trọng Căn vào đó, ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn khách hàng, vừa đảm bảo khả thu hồi vốn khách hàng trả nợ buộc ngân hàng phải phát mại bất động sản Hiện nay, nhiều yếu tố mơi trường pháp lý chưa đầy đủ, tính khơng hợp lý giứa khung giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, công tác định giá, xử lý bất động sản chấp nhiều bất cập thực tế hoạt động cho vay chấp bất động sản Việt Nam đạt hiệu chưa cao Techcombank ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với quy trình định giá bất động sản tương đối hồn thiện Trong trình thực tập ngân hàng Techcombank, em có PHẠM BÍCH HÀ -1- KD BẤT ĐỘNG SẢN K47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán hội tìm hiểu quy trình định giá bất động sản ngân hàng Bên cạnh mặt tích cực quy trình định giá cịn mặt thiếu sót cần quan tâm hồn thiện Hoạt động cho vay chấp nhiều loại hình bất động sản hầu hết định giá cho vay chấp nhà ở, loại hình bất động sản chiếm phần lớn giao dịch thị trường Quy trình định giá bất động sản chấp nhà cụ thể nhiều Vì vậy, em sâu vào nghiên cứu quy trình định giá bất động sản đặc biệt, em chọn đề tài “Quy trình định giá bất động sản chấp nhà Techcombank” để nghiên cứu làm khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa sở khoa học: sở lí luận thực tiễn định giá quy trình định giá bất động sản chấp nhà - Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp nhà ngân hàng Techcombank Đề giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá chấp nói riêng hệ thống ngân hàng nói chung thời gian tới Phạm vi nghiên cứu - Chỉ sâu vào quy trình định giá bất động sản chấp nhà - Về khơng gian: tồn hoạt động định giá ngân hàng Techcombank thị trường Hà Nội - Về thời gian: Trong vòng năm trở lại Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp vật biện chứng vật lịch sử - Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp phân tích tư liệu, điều tra khảo sát, thống kê, tốn học… PHẠM BÍCH HÀ -2- KD BẤT ĐỘNG SẢN K47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán Kết cấu luận văn Chương I Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp nhà ngân hàng Chương II Thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp nhà hoạt động cho vay Techcombank Chương III Giải pháp hồn thiện quy trình định giá bất động san chấp nhà ngân hàng Techcombank Do thời gian trình độ có hạn, đề án cịn nhiều thiếu sót mong nhận ý kiến thầy bạn để có viết hoàn chỉnh Em xin cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Thế Phán giúp đỡ hỗ trợ em q trình thực tập hồn thành chuyên đề PHẠM BÍCH HÀ -3- KD BẤT ĐỘNG SẢN K47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TRONG NGÂN HÀNG I Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng Bất động sản đặc điểm bất động sản *Bất động sản: Theo Bộ luật dân năm 2005 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam điều 174 quy định: Bất động sản tài sản di dời bao gồm: -Đất đai -Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng -Các tài sản gắn liền với đất -Các tài sản khác pháp luật quy định *Đặc điểm bất động sản: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai tài sản có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Vì giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí khác khác Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai Các cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nông nghiệp, bất động sản vườn lâu năm có thời gian lâu dài Nói đến tính lâu bền bất động sản thường đề cập đến hai tiêu tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm để đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần PHẠM BÍCH HÀ -4- KD BẤT ĐỘNG SẢN K47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, tính giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực,… Vì thế, nhà nước buộc phải đưa sách chống đầu hạn chế sở hữu bất động sản Thứ tư, tính dị biệt bất động sản Mỗi tài sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết có khác vị trí lơ đất, kết cấu kiến trúc, khác hướng, khác cảnh quan vật ngoại cảnh Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung, hàng hóa có đặc điểm với hàng hóa bất động sản đặc điểm trội Nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán thị hiếu tâm lý xã hội chí bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh Ở bất động sản thể rõ nét quan niệm người phong thủy, nở hậu thắt hậu Đặc điểm giúp người định nhà đầu tư xác định yếu tố giá trị gia tăng bất động sản Thứ sáu, bất động sản ln tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả sinh lợi cao, đồng thời tạo vốn Điều có nghĩa nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn vốn dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Đặc điểm đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất động sản cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu chi phối pháp luật sách nhà nước Do bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan, đơn vị người dân Giao dịch bất động sản chiếm giữ vị trí quan trọng PHẠM BÍCH HÀ -5- KD BẤT ĐỘNG SẢN K47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán kinh tế Nhà nước liên tục ban hành văn pháp luật, chủ trương, sách nhằm thể vai trị chức thị trường bất động sản Thứ tám, giá trị công năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý bất động sản thường có giá trị lớn bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp Thế chấp bất động sản 2.1 Khái niệm Thế chấp bất động sản để vay vốn việc bên có nhu cầu vay vốn (bên chấp) dùng bất động sản sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ bên cho vay vốn (bên nhận chấp) Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản người vay đem tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp chấp cho ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay Nếu đến hạn mà người vay không thực nghĩa vụ trả nợ trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay ngân hàng cho vay quyền phát tài sản chấp để thu nợ Theo điều 688 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: “ Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, Chính phủ thống quản lý Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định luật pháp luật đất đai.” Như thực chất việc chấp bất động sản chấp quyền sử dụng đất chấp quyền sở hữu nhà PHẠM BÍCH HÀ -6- KD BẤT ĐỘNG SẢN K47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán 2.2 Phân loại cho vay chấp bất động sản Để đảm bảo hoạt động cho vay minh bạch rõ ràng, ngân hàng tiến hành phân loại cho vay chấp bất động sản thành loại sau: a Căn vào thời gian cho vay - Cho vay ngắn hạn: khoản vay có thời hạn năm nhằm đáp ứng nhu cầu thiếu hụt vốn ngắn hạn cá nhân, tổ chức - Cho vay trung hạn: khoản vay có thời hạn từ năm đến năm, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường toán thành nhiều kì trình vay vốn - Cho vay dài hạn: khoản vay có thời hạn năm, có quy mơ lớn so với khoản vay khác b Căn vào mục đích vay vốn khách hàng - Mục đích mua nhà: Các khoản vay thường có quy mơ lớn thời gian tương đối dài so với khoản vay thông thường, việc mua sắm, tạo lập bất động sản phức tạp, đòi hỏi vốn lớn - Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhân kinh doanh chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh Thời hạn khoản vay thường khơng dài, tốn sở vịng quay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh - Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay thường có thời hạn ngắn, quy mơ nhỏ, rủi ro khơng cao nên ngân hàng thương mại thường ưu tiên đối tượng khách hàng c Căn vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản chấp - Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay đó, người vay thoả thuận chuyển quyền sở hữu bất động sản chấp cho ngân hàng khơng thực nghĩa vụ trả nợ Theo đó, người vay khơng trả PHẠM BÍCH HÀ -7- KD BẤT ĐỘNG SẢN K47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán nợ ngân hàng có toàn quyền bán cho thuê bất động sản chấp với tư cách chủ sở hữu - Thế chấp cơng bằng: Là hình thức cho vay ngân hàng nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bất động sản chấp Khi người vay khơng thể trả nợ bên phải có thoả thuận can thiệp án 2.3 Đặc điểm phân loại bất động sản chấp * Khái niệm: Bất động sản chấp bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu bất động sản * Đặc điểm bất động sản chấp - Do đặc điểm bất động sản di dời nên bất động sản đem chấp thực thể vật chất mà quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đặc điểm quy định nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu nhà nước, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu nhà Tài sản bảo đảm bất động sản chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố vật bất động sản chấp quyền bất động sản - Thế chấp bất động sản chịu chi phối biến động thị trường bất động sản lớn nên giá trị bất động sản chấp thấp giá trị thị trường thời điểm chấp để đảm bảo tính an tồn phía ngân hàng Thông thường giá trị bất động sản chấp tính tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp - Vì chấp bất động sản chất chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (hoặc quyền sở hữu) nên thời gian chấp người chủ bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản khơng PHẠM BÍCH HÀ -8- KD BẤT ĐỘNG SẢN K47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán trao đổi chuyển nhượng bất động sản thị trường bình thường * Phân loại bất động sản chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP gồm: “- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất - Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp; - Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm quyền phát sinh từ bất động sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật có quy định; - Trong trường hợp chấp tồn bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận; - Các tài sản khác theo quy định pháp luật.” 2.4 Điều kiện bất động sản chấp: -Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền quản lý tài sản, trường hợp chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp theo quy định pháp luật đất đai -Thuộc loại tài sản phép giao dịch Tài sản phép giao dịch hiểu loại tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác Khơng có tranh chấp thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo hiểm tiền vay PHẠM BÍCH HÀ -9- KD BẤT ĐỘNG SẢN K47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán * Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bất động sản chấp Để thực vay vốn hình thức chấp bất động sản, trước hết cần thực nguyên tắc sau: Khách hàng vay phải chấp bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác Ngân hàng khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bất động sản chấp khách hàng vay bảo lãnh tài sản bên thứ ba Ngân hàng có quyền lựa chọn bất động sản đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bất động sản khách hàng, trường hợp bên thứ ba bảo lãnh tài sản khách hàng vay cá nhân, pháp nhân nước việc thực bảo lãnh phải tuân theo quy định pháp luật Việt Nam Bên bảo lãnh bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu Nếu bên bảo lãnh tổ chức tín dụng thực bảo lãnh phải tn theo quy định Luật tổ chức tín dụng quy định ngân hàng nhà nước Việt Nam Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định pháp luật việc chấp bảo lãnh đồng thời giá trị quyền sử dụng đất đai tài sản gắn liền với đất hay tách rời tài sản gắn liền đất giá trị quyền sử dụng đất đai tổ chức tín dụng nhận chấp, bảo lãnh phải có khả quản lí tài sản q trình cho vay xử lý tài sản để thu hồi nợ không trả 2.5 Mối quan hệ bên liên quan chấp bất động sản * Bên khách hàng vay - Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản chấp - Cho thuê, cho mượn bất động sản chấp, có thỏa thuận pháp luật quy định - Yêu cầu ngân hàng giữ bất động sản, giấy tờ liên quan đến bất động sản bồi thường thiệt hại bất động sản chấp, giấy tờ bất động sản bị mất, hư hỏng nhận lại bất động sản, giấy tờ bất động sản hồn PHẠM BÍCH HÀ - 10 - KD BẤT ĐỘNG SẢN K47 ... quy? ??n sở hữu nhà Tài sản bảo đảm bất động sản chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố vật bất động sản chấp quy? ??n bất động sản - Thế chấp bất động sản chịu chi phối biến động thị trường bất. .. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TRONG NGÂN HÀNG I Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng Bất động sản đặc điểm bất động sản *Bất động sản: Theo Bộ luật dân năm... tiễn định giá quy trình định giá bất động sản chấp nhà - Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp nhà ngân hàng Techcombank Đề giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định