Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank

Khái quát tình hình hoạt động của ngân hàng Techcombank 1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng Techcombank

- Các sản phẩm tín dụng như cho vay vốn lưu động (theo món, theo hạn mức), cho vay trung dài hạn (theo món, theo dự án), thấu chi doanh nghiệp, tài trợ dự án trọn gói, cho vay nông sản (gạo, tiêu, điều, cà phê),tài chính kho vận trọn gói, tài trợ nhà cung cấp, cho vay vốn đầu tư ra nước ngoài.Bên cạnh đó Techcombank cũng cung cấp các dịch vụ bảo lãnh ngân hàng như: bảo lãnh vay vốn trong và ngoài nước, bảo lãnh thanh toán (mua bán trả chậm, nghĩa vụ thuế), bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng,bảo lãnh bảo đảm chất lượng sản phẩm (bảo lãnh bảo hành), bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước (bảo lãnh tiền tạm ứng, bảo lãnh tiền đặt cọc), bảo lãnh đối ứng với một tổ chức kinh tế hoặc tổ chức tín dụng khác, xác nhận bảo lãnh, cam kết thu xếp tài chính. Hiện bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị tài sản đảm bảo của Techcombank (khoảng 40%) và chủ yếu là bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh => nếu có một hệ thống định giá bất động sản tốt, đảm bảo khách quan và phù hợp với giá trị thị trường thì sẽ góp phần củng cố chất lượng tài sản đảm bảo của Techcombank, đồng thời có thể xây dựng chính sách định giá BĐS đủ cạnh tranh với các tổ chức tín dụng khác. - Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng;.

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm, thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất;. * Kiểm soát: Sau khi khách hàng và bên bảo lãnh (nếu có) đã kí hợp đồng TSĐB và chuyển lại cho chuyên viên khách hàng , lãnh đạo phòng định giá thực hiện kiểm soát lại nội dung hợp đồng thế chấp bất động sản nhà ở, đảm bảo hợp đồng được soạn thảo đầy đủ nội dung, chặt chẽ về mặt pháp lí và tuân thủ theo đúng nội dung phê duyệt, khi đã thống nhất lãnh đạo phòng định giá thực hiện kí nháy vào hợp đồng. (Bằng chữ: Một trăm mười bảy nghìn tám trăm sáu mươi đô la) Nguồn: Ngân hàng Techcombank-72 Bà Triệu. Ý kiến của phòng định giá: Chuyên viên khách hàng chịu trách nhiệm về hồ sơ pháp lí đã cung cấp. Sơ đồ bất động sản thẩm định:. Đối với chung cư thông thường có thể định giá qua phiếu thu hoặc sổ đỏ đã cấp nên không phức tạp. Vị trí bất động sản trong mối tương quan gần nhất. - Bất động sản thẩm định nằm trong khu dân cư có quy hoạch ổn định và sử dụng lâu dài;. * Phương pháp định giá: phương pháp so sánh trực tiếp và sử dụng hệ số. Nguồn tham khảo: Báo Muaban.net. Tham khảo qua TTMG: Tham khảo giá giao dịch thực tế tại trung tâm môi giới bất động sản đường Văn Phú, bất động sản tọa lạc có giá khoảng 17 – 22 triệu đồng/m2. đồng chẵn).

Bên cạnh việc nắm giữ toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến nhà thì việc quản lý nhà thế chấp trong thời gian cho vay là một việc hết sức quan trọng, thụng qua việc quản lý chặt chẽ, ngõn hàng sẽ nắm rừ được tình hình của nhà thế chấp, kịp thời phát hiện và giải quyết những tác động làm giảm giá trị của nhà ở, tránh trường hợp khách hàng chuyển nhượng, cho tặng nhà trong thời gian thế chấp. Đặc biệt trong thị trường thiếu thông tin, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ để áp dụng phương pháp này, hoặc có thể tìm được những BĐS nhà có những nét tương đồng với BĐS nhà cần định giá: về điều kiện pháp lý, các quyền BĐS, cách thức thanh toán, động cơ bán, vị trí, dặc điểm vật lý…nhưng lại có sự khác biệt về thời gian định giá, thời gian diễn ra các giao dịch đó trên thị trường sẽ gây nên sự khác biệt về giá cả giữa các BĐS nhà vì vậy chỉ có chuyên viên có kinh nghiệm và được trang bị những kiến thức về định giá, kiến trúc, phong thủy, kinh tế, xây dựng… mới có thể đưa ra giá hợp lý. Thông thường khi ta đưa ra một kết quả định giá nhà ở thông qua các bất động sản tương tự bằng cách lấy thông tin thông qua các phương tiện đại chúng và khảo sát thực tế nhưng kết quả này chỉ mang tính thời điểm, chỉ phù hợp với việc chuyển nhượng chứ không phù hợp với việc định giá thế chấp bởi đối với bất động sản thế chấp thì giá trị lô đất phải được xác định sao cho có tính ổn định lâu dài.

Phương pháp này đòi hỏi phải xác định các loại chi phí: chi phí thô công trình, chi phí hoàn thiện công trình, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của công trình, doanh thu bán hoặc cho thuê BĐS …đó là công việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực xây dựng khi xác định giá trị, giá trị còn lại của ngôi nhà, chuyên viên định giá có tham khảo đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá nhưng việc định giá thực tế của chuyên viên định giá chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định của chuyên viên định giá.

Kiến nghi ̣

Nhà nước cần sớm ban hành các tiêu chuẩn định giá bất động sản ở Việt Nam đặc biệt là các phương pháp định giá, quản lý bất động sản, cách xác định hệ số trong định giá bất động sản như tỉ lệ vốn hoá, tỉ lệ lãi suất chiết khấu, các hệ số điều chỉnh trong định giá bất động sản. Do vậy việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý trực tiếp và các cơ quan Nhà nước có liên quan khác trong việc hình thành và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt nam có ý nghĩa rất quan trọng. Nhà nước cần tập trung vào việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, đưa ra cơ chế, chính sách phù hợp sao cho đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực để tạo điều kiện cho hoạt động định giá và quản lý bất động sản ngày càng phát triển hơn.

Tuy nhiên, với sự biến động phức tạp của thị trường bất động sản và sự ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế là không nhỏ do đó Chính phủ cần có các biện pháp vĩ mô điều tiết một cách “phù hợp” nhất để thị trường có thể phát triển theo hướng tích cực. Việc đầu tư để chuyên môn hoá cho các trung tâm này là việc làm dễ thực hiện hơn và hiệu quả hơn nhiều so với việc đầu tư cho các bộ phận và phòng thẩm định tại các ngân hàng thương mại bởi vì sẽ có nhiều vướng mắc về tài chính và nguồn nhân lực. Điều này rất quan trọng bởi chỉ khi chuyên viên định giá có chứng chỉ hành nghề thì những quyết định về giá bất động sản nói chung đem thế chấp trong báo cáo định giá mới có hiệu lực pháp lý, được sử dụng để làm căn cứ giải quyết trước pháp luật khi xảy ra tranh chấp.

Việc kiểm tra này có vai trò rất quan trọng, nó cho thấy được tình hình sử dụng nhà đã thế chấp của khách hàng có làm ảnh hưởng tới giá trị của nhà hay không, khách hàng có chuyển nhượng nhà cho người khác dưới hình thức giấy tờ viết tay hay không, từ đó Ngân hàng sẽ có biện pháp giải quyết kịp thời và phù hợp. Để công tác quản lý nhà ở thế chấp được hiệu quả, em đề nghị Techcombank nên tăng cường số lượng cán bộ tín dụng, bởi hiện nay trung bình một cán bộ tín dụng tại Techcombank phải quản lý gần 20 hồ sơ cho vay và mỗi tháng số lượng hồ sơ cho vay lại tăng lên như vậy dẫn đến tình trạng quản lý, kiểm tra sơ sài không chặt chẽ.