Tiểu luận giải quyết tranh chấp đất đai

Trong những năm qua, nhìn chung các cơ quan hành chính, Toà án nhân dân đã giải quyết thành công một số lượng lớn các vụ tranh chấp về đất đai, chất lượng giải quyết ngày càng cao, phần

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TIỂU LUẬN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

ĐẤT ĐAI

Nhóm III: Phạm Xuân Chiến

Nguyễn Thế Dương

Tạ Thanh Hoàng

Võ Đức Hợi Hoàng Kim Khánh Nguyễn Thanh Long Đoàn Thị Thu Trang Đoàn Mỹ Trang

Tháng 9 năm 2016

A PHẦN MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội Đặc biệt, khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một

loại hàng hóa đặc biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng cả về số lượng cũng như mức độ phức tạp Tranh chấp đất đai phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến các mặt của đời sống xã hội như: tổn thương đến các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư, gây ra sự mất ổn định chính trị, trật tự

an toàn xã hội Tranh chấp đất đai kéo dài nếu không được giải quyết dứt điểm

sẽ dễ dẫn đến “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước

Trong những năm qua, nhìn chung các cơ quan hành chính, Toà án nhân dân đã giải quyết thành công một số lượng lớn các vụ tranh chấp về đất đai, chất lượng giải quyết ngày càng cao, phần nào bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức xã hội và công dân Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận rằng vì nhiều lý do khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai chưa thực sự đem lại hiệu quả như mong muốn, các vụ án tranh chấp đất đai thường kéo dài thời gian giải quyết; có vụ án phải giải quyết nhiều lần, gây bức xúc trong xã hội Nguyên nhân, trong đó có cả yếu tố khách quan như: Pháp luật chưa thực sự đồng bộ; nhiều quy định đã được sửa đổi, bổ sung nhưng chưa phù hợp với đời sống xã hội, có sự mâu thuẫn, chồng chéo nhau và yếu tố chủ quan như: Đội ngũ những người giải quyết tranh chấp chưa thực sự nhận thức đầy đủ

về tính chất đặc thù của các vụ tranh chấp đất đai; chậm khắc phục các khuyết điểm, vướng mắc trong quá trình giải quyết các vụ tranh chấp đất đai; trình độ chuyên môn của những người tham gia giải quyết tranh chấp đất đai còn hạn chế

Có thể khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại việc khó khăn, phức tạp nhất Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng, nguyên nhân tranh chấp đất đai và việc giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền Trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay Với nhận thức đó, nhóm 3 chúng tôi chọn vấn đề " Giải quyết tranh chấp đất đai " làm đề tài thảo luận

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu và thảo luận là phân tích, đánh giá thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta, qua đó đề xuất 01 số giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai và cơ chế áp dụng pháp luật để giải quyết

có hiệu quả hơn các tranh chấp đất đai

3.Phạm vi nghiên cứu: Giải quyết tranh chấp đất đai; thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất; nguyên nhân tranh chấp đất đai và một số bất cập trong pháp luật đất đai

4 Phương pháp nghiên cứu: để giải quyết các vấn đề do đề tài đặt ra, chúng tôi chọn phương pháp phân tích, trao đổi, thảo luận

B PHẦN NỘI DUNG

I CƠ SỞ LÝ LUẬN:

1 Khái niệm và các dạng tranh chấp đất đai.

* Khái niệm tranh chấp đất đai: Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai

2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng

đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai

*Đặc điểm của tranh chấp đất đai

- Chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và

quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai Chủ thể tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức với nhà nước khi bị thu hồi đất

-Nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp Hoạt động quản

lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất (thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất) Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn

Tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội

Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp

mà thuộc thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013, Điều 4 Luật đất đai 2013 Thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp Tuy nhiên, về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là những tranh chấp giữa các bên

với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất, mảnh đất nào

đó Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về lấn

chiếm ranh giới, lối đi; tranh chấp về một thửa đất hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất

- Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân

sự như: cho mượn, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp ít gặp

hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là

gì Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

2 Thẩm quyền, nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai.

2.1.Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai.

Trên cơ sở khái niệm tranh chấp đất đai chúng ta có khái niệm giải quyết

tranh chấp đất đai như sau: “giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai”.

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai

là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra

Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản

lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

2.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1 Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2 Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không

có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3 Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về

tố tụng hành chính;

4 Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Như vậy, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn có quy định khuyến khích các bên TCĐĐ tự hòa giải hoặc giải quyết TCĐĐ thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; công chức địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với xã), công chức Tư pháp –Hộ tịch xã, phường, thị trấn Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa

giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác

để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất

và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

*Giải quyết tranh chấp theo trình tự tố tụng (dân sự): việc giải quyết

tranh chấp tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân

sự Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó)

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án

có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì Tòa án ra quyết định Công nhận nhận sự thảo thuận của các đương sự, tranh chấp chính thức kết thúc Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử Ngay trong quá trình xét xử, các đương

sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm

*Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính: trình tự này sẽ

được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND Đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn

phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp

2.3.Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đảm các nguyên tắc sau đây:

- Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Điều 53 Hiến pháp 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Cụ thể hóa Hiến pháp, khoản 5 Luật Đất đai

2013 đã quy định: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam” Điều

đó khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Do đó, đối tượng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất đai Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước; bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân ta đã giành được

- Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định “ Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền

sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” Thể chế quy định này của Hiến pháp, Luật Đất đai 2013 (Điều 167) thừa nhận quyền năng của người sử dụng đất (quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất) đã khẳng định tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà

nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Do đó, việc tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc quan trọng của Luật Đất đai Thực tế, đã chứng minh rằng, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo, thì việc sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả kinh tế cao Đó cũng chính là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai

Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai quan trọng và đạt hiệu quả nhất

- Nguyên tắc giải quyết nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế,

xã hội, gắn với phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc làm, phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương, cơ cấu sản xuất hàng hóa Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến các mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội nên việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm vào mục đích bình ổn, trật tự các quan hệ xã hội, đảm bảo phát triển kinh tế, nhưng phải đảm bảo ổn định trật tự xã hội

- Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa: khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý

và lợi ích của người dân

3 Nguyên nhân tranh chấp đất đai.

*Nguyên nhân khách quan:

Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại, lỗi trong cơ chế quản lý đất đai Trước đây trong việc quản lý đất đai, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, còn nhiều sơ hở Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý Việc quản lý mục đích sử dụng đất không chặt chẽ dẫn đến việc sử dụng đất sai mục đích là điều thường xảy ra Tuy có nhiều cố gắng nhưng quản lý Nhà nước

về đất đai vận hành không tích cực, hồ sơ địa chính chưa hoàn thiện nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng ruộng đất của các chủ thể, không phản ánh được thực trạng sử dụng đất đai

Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá Đất đai được coi như một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị Đây là quy luật tự nhiên, nhưng Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết

và quản lý có hiệu quả

Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ Cùng với việc gia tăng dân số, chính sách xã hội về nhà ở tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề bức xúc cần được giải quyết

* Nguyên nhân chủ quan:

Việc quản lý đất bị buông lỏng, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đai bị bỏ hoang nhiều mặc cho người dân lấn chiếm Ở nông thôn ranh giới đất làng thường không được phân định rõ ràng Việc cấp giấy chứng nhận quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết sức chậm chạp và qua nhiều công đoạn phức tạp mới thực hiện được Việc chuyển nhượng, mua bán đất đai trái pháp luật không kiểm soát được

Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc

Chính sách, pháp Luật Đất đai và những chính sách có liên quan đến đất đai của chúng ta trong thời gian qua chưa nhất quán, đồng bộ Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với sự tác động mặt trái của cơ chế thị trường đã làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong xã hội, trong khi đó chính sách, pháp luật về đất đai của chúng ta trong thời gian qua chưa đáp ứng đòi hỏi của

xã hội, chưa đầy đủ để có thể quản lý hiệu quả đất đai

Cán bộ, công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai còn thiếu gương mẫu, tùy tiện, vi phạm chế độ quản lý và sử dụng đất đai Ngoài ra, còn phải kể đến trình độ chuyên môn của một số cán bộ, viên chức thi hành công vụ liên quan đến đất đai còn hạn chế

Việc tuyên truyền, giáo dục, phổ biến pháp Luật Đất đai chưa được coi trọng, pháp Luật Đất đai chưa đi sâu vào đời sống nhân dân Do đó mà người sử dụng đât thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất và chấp hành pháp Luật Đất đai

II KẾT LUÂN, MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ.

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tương đối cụ thể; Chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta

có nhiều thay đổi tương thích với từng giai đoạn phát triển của cách mạng, tạo

cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền áp dụng giải quyết các tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn Song bên cạnh đó, còn nhiều quy định còn bất cập, việc giải thích, hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền cũng chưa đầy đủ và kịp thời Do đó, tình hình giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan hành chính

và Tòa án nhân dân trong những năm qua có những vụ vừa chậm trễ, vừa không thống nhất Các vụ khiếu kiện về giải quyết tranh chấp đất tại cơ quan hành chính phải giải quyết nhiều lần (do giải quyết không đúng); Có nhiều vụ án phải

xử đi, xử lại nhiều lần (do bị hủy do thu thập chứng cứ, vi phạm thủ tục tố tụng), kéo dài trong nhiều năm làm giảm lòng tin của người dân

Trong phạm vi đề tài, chúng tôi đưa ra một số vướng mắc, bất cập sau:

1 Hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi

là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) Việc tiến hành hòa tranh chấp đất đai được hòa giải tại UBND cấp xã, trường hợp hòa giải không thành thì đương sự mới có quyền lựa chọn Tòa án hoặc cơ quan hành chính giải quyết Hòa giải tại UBND

xã được coi là thủ tục “tiền tố tụng” bắt buộc trước khi đương sự khởi kiện ra Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết

Trước khi hòa giải UBND cấp xã phải tiến hành Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất Khi tổ chức hòa giải phải có các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải Nhưng thực tế, UBND nhiều xã không làm đúng theo quy định, thủ tục không chặt chẽ, hồ sơ nội dung hòa giải sơ sài, người tham gia hòa giải chỉ là đại diện cho hộ gia đình, nhưng không có ủy quyền, nếu hòa giải thành, nhưng sau đó lại

có khiếu nại của các thành viên trong gia đình thì lại phải hòa giải lại Nhiều UBND xã xem thủ tục hòa giả chỉ là hình thức, thủ tục để các đương sự yêu cầu

cơ quan hành chính cấp trên hoặc Tòa án giải quyết Nhiều vụ án Tòa án phải tạm đình chỉ để chờ UBND xã hòa giải bổ sung vì người tham gia tố tụng trong

vụ án chưa được hòa giải tại UBND xã, kéo dài thời gian giải quyết

* Kiến nghị: trong các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, việc UBND cấp xã tổ chức hòa giải tranh chấp là cần khuyến khích hòa giải ở cơ sở Chứ không phải là thủ tục bắt buộc “tiền tố tụng” trước khi đương sự khởi kiện đến Tòa án Bởi lẽ, quá trình Tòa án giải quyết vụ án, Tòa án phải thu thập đầy đủ chứng cứ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, việc kê khai đăng ký quyền

sử dụng đất; Sau khi thu thập đầy đủ chứng cứ, Tòa án tiến hành hòa giải (là bắt buộc trong tố tụng) nếu không thành mới đưa vụ án ra xét xử

2 Bên cạnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết sức chậm chạp Việc ghi diện tích đất được cấp trong giấy chứng nhận (trước năm 2013) còn chung chung, vẽ sơ đồ theo tỷ lệ%, không ghi cụ thể về độ dài các cạnh của thửa đất, khi tranh chấp xảy ra việc xác định độ dài cạnh thửa đất là không chính xác nếu thửa đất không có mốc giới cố định Việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế đã có những vướng mắc, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp khởi kiện ra Tòa án, đặc biệt đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên người sử dụng là hộ gia đình

Theo quy định của Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc

các lĩnh vực này”; khoản 1, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “Chủ

hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của

hộ Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ” Tuy

nhiên, khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ

Tài nguyên môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

“1 Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại