Tiểu luận tốt nghiệp đạt điểm 8 ở trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh. Bài tiểu luận có giá trị tham khảo để giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn trong giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND theo LĐĐ 2013 và các văn bản hiện hành.
Trang 1MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 4
1.1 Tranh chấp đất đai: khái niệm, phân loại, đặc điểm 4
1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai 4
1.1.2 Phân loại tranh chấp đất đai 4
1.1.3 Đặc điểm tranh chấp đất đai 6
1.2 Nguyên nhân tranh chấp đất đai 7
1.2.1 Nguyên nhân khách quan 7
1.2.2 Nguyên nhân chủ quan 8
1.3 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 10
1.3.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai 10
1.3.2 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 10
1.4 Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai 11
1.4.1 Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp 1980 12
1.4.2 Thời kỳ sau khi ban hành hiến pháp 1980 12
Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH LONG 16
2.1 Các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 16
2.1.1 Các quy định về chủ thể có quyền sử dụng đất 16
2.1.2 Các quy đinh về thẩm quyền của tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp đất đai 17
2.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND tỉnh Vĩnh Long 19
Trang 2Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI - GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRONG MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ 20
3.1 Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai 203.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai 203.1.2 Định hướng về cơ chế tổ chức thực hiện những quy định pháp luật về giải quyếttranh chấp đất đai 213.1.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của TAND 223.2 Giải quyết tranh chấp đất đai trong một số trường hợp cụ thể 253.2.1 Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụngđất 253.2.2 Giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp đất đã đưa vào tập đoàn sản xuất,hợp tác xã mà sau đó tập đoàn sản xuất, hợp tác xã đã bị giải thể 283.2.3 Giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất tronvụ án ly hôn 293.2.4 Giải quyết tranh chấp đất đai có liên quan đến người Việt Nam định cư ở nướcngoài mua nhà đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ 29
KẾT LUẬN 30
Trang 3MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiệt của đề tài
Tài nguyên đất là vô cùng quý giá và quan trọng đối với mỗi quốc gia Ở nước ta,một đất nước có tổng diện tích đất liền là 331.690 km2 (xếp hạng 66 của thế giới vềdiện tích)1, đặc biệt về kinh tế Việt Nam vẫn là một nước phát triển mạnh về nôngnghiệp và đang phấn đấu để hoàn thành quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa Vìvậy việc quản lý, sử dụng hiểu quả tài nguyên đất là một trong những yếu tố quan trọngtạo động lực để phát triển kinh tế – xã hội
Theo quy định của các bản hiến pháp 1980, 1992 và mới đây nhất là hiến phápnăm 2013 thì nước ta chỉ công nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất – đó là sởhữu toàn dân về đất đai Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đaitrên cả nước Nước ta đã từng bước xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đấtđai, giúp việc khai thác và sử dụng đất ngày càng có hiệu quả và tiết kiệm hơn Cụ thể,Luật đất đai năm 2013 (LĐĐ 2013) ra đời thay thế Luật đất đai 2003 (LĐĐ 2003),khắc phục những hạn chế cũng như “lỗ hỏng” còn tộn tại Sắp tới đây Bộ luật dân sư
2015 (BLDS 2015) có hiệu luật sẽ thay thế Bộ luật dân sự 2005 (BLDS 2005), một lầnnữa khẳng định lại các quyền của người sử dụng đất, tạo ra những cơ chế mới để đảmbảo tốt những quyền nay
Trong những năm qua do nhiều nguyên nhân khác nhau các tranh chấp đất đai(TCĐĐ) ở nước ta xảy ra ngày càng nhiều, đa dạng và phức tạp về mặt nội dung Tòaán nhân dân là một trong những cơ quan có thẩm quyền giải quyết TCĐĐ Ví dụ cụ thểtại Vĩnh Long, mỗi năm các tòa án ở tỉnh này thụ lý giải quyết hàng trăm vụ TCĐĐ.Nhìn chung, tòa đã phần nào giải quyết gần như toàn bộ các vụ tranh chấp đất nói trên,chất lượng xét xử ngày càng cao, giúp bảo vệ thỏa đáng quyền và nghĩa vụ cho ngườisử dụng đất Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận thực tế rằng vì nhiều lý do khác nhau màviệc giải quyết tranh chấp chưa mang lại hiệu quả chưa như mong muốn vẫn cònnhững vụ án tồn đọng, nhiều vụ chưa giải quyết được triệt để các yêu cầu của các bên,trong đó có các yếu tố như: pháp luật chưa đồng bộ; nhiều quy định pháp luật chưa cótính thực tiễn áp dụng vào đời sống xã hội, có sự mâu thuẩn, chồng chéo nhưng lạichưa được sửa đổi, bổ sung Bên cạnh đó, còn có những yếu tố chủ quan như trình độ
1 Theo “Một số thông tin địa lý Việt Nam”
http://vietnamconsulateinhouston.org/vi/general-information/mot-so-thong-tin-dia-ly-viet-nam 16/05/2016
Trang 4chuyên môn của một số thẩm phán còn hạn chế, những người tố tụng chưa nhận thứcđầy đủ tính chất đặc thù của các vụ TCĐĐ.
Từ tầm quan trọng của việc quản lý, sử dụng, đảm bảo công bằng cho người sửdụng đất cũng như thực tiễn về việc giải quyết TCĐĐ nói trên, việc nghiên cứu đề tài
“Giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân địa phương” là rất cần thiết tronggiai đoạn hiện nay
2 Tình hình nghiên cứu:
Thời điểm hiện nay, xoay quanh đề tài “giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa ánnhân dân địa phương” không phải là một chủ đề mới Đã có nhiều luận văn, công trìnhnghiên cứu, các bài báo và tạp chí khoa học pháp lý nói về chủ đề này Nhưng khiLĐĐ 2013 ra đời thì nhiều luận điểm, giá trị khoa học của của các công trình nghiêncứu này không còn phù hợp với thực tiễn
Điểm qua một vài nghiên cứu nổi bật liên quan đến vấn đề nói trên như luận văn
thạc sĩ luật học của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006) “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất bằng tòa án ở Việt Nam” và luật văn thạc sĩ luật học của Trần Văn Hà (2007) “giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường tòa án” Các công trình này đều nghiên cứu
trên diện rộng cả nước, không nhằm vào một đia phương cụ thể nào
Về khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật đã có rất nhiều nghiên cứu về vấn đề này.Ngoài ra còn có những bài viết trên báo và các tạp chí khoa học pháp lý, nhưng nhìnchung phần về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ còn khái quát và chỉ là một vấn đề nhỏtrong bài viết
Xét về gọc độ của một bài tiểu luận nghiên cứu thì không thể liệt kê rõ ràng và cụthể về tình hình nghiên cứu Nhưng với sự đổi mới của pháp luật đất đai, và sắp tới đây
là việc đi vào có hiệu lực của BLDS 2015 thì chúng ta phải tiếp tục “quay về vạch xuất
phát và đi tìm sự mới mẽ” cho chủ đề này là cần thiết
3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:
Mục địch nghiên cứu của bài luận là phân tích, đánh giá thực trạng tranh chấp vàgiải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta, hướng dẫn giải quyết một số trường hợp tranhchấp đất đai cụ thể – mà bản thân cho là nổi bật, còn nhiều vướng mắc qua đó đề xuấtgiải pháp hoàn thiện pháp luật và cơ chế giải quyết TCĐĐ hiệu quả hơn
Trang 5Để làm rõ mục đích, bài luận có nhiệm vụ nghiên cứu những quy định của phápluật liên quan đến giải quyết TCĐĐ, nêu lên thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tạiTAND tỉnh Vĩnh Long làm cơ sở để chứng minh, giải quyết vấn đề.
4 Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp được sử dụng nghiên cứu đề tài gồm:
Phương pháp duy vật biện chứng: tồn tại xã hội quyết định ý thức xã hội và giữatồn tại xã hội có quan hệ tác động qua lại lẫn nhau Thực tiễn về TCĐĐ có mối quan hệbiện chứng đến pháp luật và lý luận để giải quyết các TCĐĐ đó Pháp luật muốn đi vàoáp dụng ở đời sống thực tiễn phải được xây dụng một cách biện chứng từ thực tiễn.Phương pháp phân tích và tổng hợp: phân tích và tổng hợp nhiều nguồn thông tinliên quan đến TCĐĐ và giải quyết các TCĐĐ
Phương pháp lôgic và lịch sử: so sánh, tìm hiểu sự thay đổi, lý do thay đổi củapháp luật về quyền sử dụng đất và giải quyết TCĐĐ qua các thời kỳ
5 Ýnghĩa của việc nghiên cứu:
Tiểu luận có giá trị tham khảo cho người đọc Đồng thời có giả trị cả về mặt lýluận và thực tiễn áp dụng Góp phần xây dựng và hoàn thiện pháp luật và cơ chế giảiquyết tranh chấp đất đai
6 Kết cấu của tiểu luận:
Ngoài phần Mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, bài tiểu luận gồmcó 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất
đai
Chương 2: Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực trạng giải quyết
tranh chấp đất đai tại TAND tỉnh Vĩnh Long
Chương 3:Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai – Giải quyết
tranh chấp đất đai trong một số trường hợp cụ thể
Trang 6Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI.
1.1 Tranh chấp đất đai: khái niệm, phân loại, đặc điểm
1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai
Theo khoản 24 Điều 3 LĐĐ 2013 thì “ Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Lưu ý rằng, trong khái niệm này đối tượng tranh chấp không phải là quyền sở
hữu đối với đất vì vốn dĩ ở nước ta chỉ công nhận một hình thức sở hữu đối với đất đaiđó là sở hữu toàn dân Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) là một hiện tượng hoàn toàn bìnhthường trong đời sống xã hội, xảy ra qua nhiều thời kỳ, nhiều chế độ, ở nhiều quốc giavà không phụ thuộc với chế độ sở hữu đất đai2
Theo nghĩa rộng, Tranh chấp đất đailà biểu hiện sự mâu thuẩn, bất đồng trong
việc xác định các quyền của người sử dụng đất như quản lý, chiếm hữu, sử dụng đốivới đất đai
Theo nghĩa hẹp, là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật đất đai về quyền và nghĩa vụ của họ trong việc quản lý và sử dụng đất đai
1.1.2 Phân loại tranh chấp đất đai
Trước năm 1980, ở nước ta Nhà nước công nhận nhiều hình thức sở hữu đối vớiđất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Do đó trong thời kỳ nàytranh chấp đất đay cũng đa dạng cùng với các hình thức sở hữu, bao gồm: tranh chấpvề quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý và sử dụng đất đai Kể từ sau khi hiến pháp
1980 ra đời, cho đến nay Nhà nước chỉ công nhận duy nhận một hình thức sở hữu là sởhữu toàn dân về đất đai, vì vậy mà hiện nay TCĐĐ chỉ còn lại tranh chấp về quyềnquản lý và sử dụng đất đai Các dạng tranh chấp đất hiện nay rất đa dạ và phong phú,có những trường hợp đan xen lẫn nhau, có thể chia thanh hai loại lớn, đó là tranh chấpmà trong đó cần xác định lại ai là người sử dụng đất hợp pháp đất đang tranh chấp và
2 Lưu Quốc Thái, “Bàn về khái niệm “tranh chấp đất đai” trong luật đất đai năm 2003”, Tạp chí khoa học pháp lý sồ 2 (tr33)
Trang 7TCĐĐ trong đó người sử dụng đất đã sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp chỉ phát sinhtrong quá trình người đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Tranh chấp về Quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trong dạng tranh chấp này luôn có sự mâu thuẩn giữa các bên về quản lý, sửdụng đối với toàn bộ hoặc một phần diện tích đất đang có tranh chấp Có những dạngphổ biến như sau:
− Tranh chấp giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh, huyện, xã với nhau Nhữngtranh chấp này thường xảy ra ở nhưng khu vực địa lý thuận lợi mà ở đó địa giới hànhchính chưa rõ ràng, không có mốc giới Ngoài ra với việc chia tách các đơn vị hànhchính tỉnh, huyện, xã thì TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính tương đối nhiều
− Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất, đòi lại tài sản gắn liền trên đất Loại tranhchấp này phát sinh trong trường hợp người chủ sử dụng, chủ sở hữu vì nhiều lý do khácnhau mà họ không còn quản lý, sử dụng Những lý dó thường thấy như là người cóquyền sử dụng đất cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay người mượn,thuê, ở nhờ không chịu trả hoặc do chính sách pháp luật của Nhà nước mà phần diệntích đất có tranh chấp đã được cấp cho người khác theo qui định, nay họ kiện đòi lại
− Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế Dạng tranh chấp nàythường xảy ra bởi các nguyên nhân chủ yêu như:
Người có quyền sử dụng đất chết khộng để lại di chúc và những người thừakế theo pháp luật không thể thỏa thuận với nhau được Cộng thêm sự kémhiểu biết trong pháp luật về thừa kế dẫn đến họ khởi kiện yêu cầu giải quyết
Người có quyền sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc nhưng di chúc đókhông phù hợp với quy định của pháp luật
− Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn Loại tranh chấp này phátsinh khi vợ chồng khi ly hôn không tự thỏa thuận được việc phân chia tài sản Quyềnsử dụng đất có được trong thời kỳ hôn nhân có thể có được do chuyển nhượng, đượcNhà nước giao đất, được tặng cho, được thừa kế Khi giải quyết tranh chấp cần xácđịnh rõ tài sản là tài sản chung hai tài sản của riêng vợ chồng
− Tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất được phép quản lý và sử dụng liền kềvới nhau Ở loại tranh chấp này phát sinh có thể do các bên không tự thỏa thuận được,hay qua nhiều giao dịch như chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lại mà trong quá trìnhđó có một bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng Cũng có thể, trong nhiều trường hợp do
Trang 8sai xót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất.
Tranh chấp quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất:
Ở dạng tranh chấp này, người đang sử dụng đất là hợp pháp Tuy nhiên khi thựchiện quyền và nghĩa vụ của mình đối với đất thì bị những chủ thể khác cản trở, gây hạihay bị hạn chế Thường có những loại như sau:
− Tranh chấp trong quá trình thực hiện giao dịch về đất đai Đây là loại tranh chấp
vô cùng phổ biến, thường gặp và phức tạp nhất, trong loại này có số lượng đáng kểnhất là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
− Tranh chấp do bị cản trở trong việc thực hiện quyền sử dụng đất Loại tranhchấp này xảy ra trong trường hợp người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước côngnhận bị chủ thể khác cản trở không thể thực hiện được các quyền của mình
− Tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nướcthu hồi đất Do người sử dụng đất không thỏa mãn với việc bồi thường, thông thườngtranh chấp liên quan đến mức độ và diện tích được bồi thường
− Tranh chấp về mục đích sử dụng đất, đặc biết là tranh chấp về đất nông nghiệpvới đất lâm nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cao su với đấttrồng cà phê, giữa đất nông nghiệp với đất thổ cư trong quá trình phân bổ và quy hoạchsử dụng
1.1.3 Đặc điểm tranh chấp đất đai
Quan hệ đất đai là một dạng của quan hệ dân sự đặc biệt Tuy nhiên TCĐĐ ngoàimang các đặc điểm chung của quan hệ dân sự hay kinh tế, nó còn mang những đặcđiểm riêng sau đây:
Thứ nhất, tranh chấp đất nước ta là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong việc
quản lý và sử dụng đất đai, không có tranh chấp về việc sở hữu đối với đất đai Vì từnăm 1980 qua các bản hiến pháp, cũng như pháp luật đất đai nước ta chỉ thừa nhận duynhất một hình thức sở hữu là sở hữu toàn dân về đất đai
Thứ hai, với việc chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu toàn dân về đất đai nên về
mặt chủ thể trong quan hệ TCĐĐ chỉ là chủ thể trong quá trình quản lý và sử dụng đất
Trang 9Thứ ba, trong giai đoạn công nghiệp hóa – hiện đại hóa, và quá trình xây dựng
nên kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa hiện nay, TCĐĐ theo xu
hướng này cũng trở nên vô cùng đa dạng và phức tạp Câu nói “tất đất tất vàng” trở
nên đúng hơn bao giờ hết, đất đai không chỉ đơn thuần là tư liệu sản xuất quan trọngnữa mà còn là một dạng hàng hóa đặc biệt Vì vậy khi khai thác đất đai ngoài mặt quảnlý và sử dụng cũng phải tính đến mặt giá trị kinh tế của diện tích đất đó Do quy luật thịtrường nên giá trị đất đai cũng không ngừng biến động
Thứ tư, bất kỳ tranh chấp nào cũng gây ra hậu quả nhất định TCĐĐ cũng vậy.
Có thể nghĩ đến một số hậu quả mà nó mang lại như gây bất ổn chính trị, phá vỡ mốiquan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nhân dân, phá vỡ trật tự trong quản lý đất đai,đình trệ sản xuất, không những ảnh hưởng đến các bên tranh chấp mà còn ảnh hưởngđến kinh tế xã hội
1.2 Nguyên nhân tranh chấp đất đai
1.2.1 Nguyên nhân khách quan
Khi nói đến nguyên nhân khách quan của TCĐĐ ở nước ta phải nghĩ đến tiếntrình lịch sử nhiều biến động mà đất nước đã trải qua Ở miền Bắc sau cách mạng tháng
8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất Đến năm 1960ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sởhữu tập thể Qua cuộc cải cách ruộng đất và việc dưa ruộng đất thành sở hữu tập thểnói trên đã để lại nhiều hệ quả đối với đất đai
Ở miền Nam, tình hình sử dụng đất đai có nhiều biến động hơn Trong khángchiến chống Pháp, chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất hai lần cho người dân và cácnăm 1949 – 1950 và năm 1954 Đến năm 1967 Chính quyền Việt Nam Cộng Hòa đãthực hiện cuộc cải cách điền địa một lần nữa dẫn đến việc thay đổi tình hình sử dụngđất
Sau năm 1975, nhà nước tiếp tục tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp trên cả nước,xây dựng lâm trường, nông trường, trang trại Tuy chiếm nhiều diện tích nhưng việchợp tác hóa nông nghiệp mang lại hiệu quả yếu kém Đặc biệt có hai lần điều chỉnhruộng đất vào các năm 1977 – 1978 và năm 1982 – 1983 , với việc chia cấp đất theo
Trang 10kiểu bình quân, “cào bằng” gây ra nhiều xáo trộn, biến động về ranh giới, số lượng vàmục đích sử dụng đối với đất.
Trong giai đoạn khoảng năm 1986 khi nước ta chuyển sang nên kình tế thị trườngtheo định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai cũng biến động theo quy luật giá trị có sựquản lý điều tiết nhất định của nhà nước Nhà đất trở thành một thị trường, giá trị tăngcao, cộng với việc chưa có cơ chế quản lý hiệu quả nên cũng trở thành nguyên nhânphát sinh nhiều tranh chấp đòi lại đất, tranh chấp trong chuyển nhượng
1.2.2 Nguyên nhân chủ quan
Về cơ chế quản lý đất đai
Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ Trong sự phân công quản lýgiữa các bộ nghành chưa rành mạch, dẫn đến trường hợp cùng một loại đất có nhiều bộnghành quản lý, dẫn đến thiếu tính chuyên nhiệm dẫn đến quản lý yếu kém và lỏng lẽo.Trong kỳ họp thứ 41 này 22/09/2015 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội đã trực tiếpthựa nhận sự yêu kém tron quản lý đất đai của các nông, lâm trường là một minh chứngcụ thể cho trường hợp này
Trong cơ chế thị trường, nhà nước quản lý theo kế hoạch, phân công khá rõ ràng.Tuy nhiên trong thực tế vẫn còn nhiều hạn chế như tồn tại nhiều sai phạm, trình độquản lý non kém của đội ngũ cán bộ Cụ thể như:
Hồ sơ địa chính chưa đồng bộ dẫn đến thiếu căn cứ thực tế để giải quyết tranhchấp Đặc biệt là trong những vùng mà quan hệ đất đai nhiều biến động Trường hợpđất đai qua nhiều chế độ, hồ sơ địa chính bị thất lạc cũng là một nguyên nhân dẫn đếncó tranh chấp
Quy hoạch chưa thích hợp, dẫn đến khó phát hiện sai phạm, khi phát hiện saiphạm không xử lý kịp thời Quản lý theo quy hoạch nhưng lại nặng tính mệnh lệnhhành chính, đây là nhận định vô cùng lệch lạc, thiếu đi biện pháp quản lý kinh tế
Một số văn bản pháp lý được ban hành không rõ ràng, hoặc chủ trương quản lý sailầm của một số cán bộ làm cho một bộ phận người dân hiểu lầm là Nhà nước chủtrương trả lại đất cũ, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất ngày càng nhiều
Trang 11Về công tác cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai
Nhiều bộ phận cán bộ công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiệnkhông tốt nhiệm vụ được giao, thiếu trách nhiệm, vẫn còn tình trạng nhũng nhiễungười dân, lợi dụng chức vụ và quyền hạn để “đục nước béo cò”
Lợi dụng chủ trương cơ cấu lại ruộng đất, thay đổi chính sác về đất đai, nhiều cánbộ dựa vào chức quyền để chiếm đất trái phép gây bức xúc trong nhân dân Nhiều nơi
do tình trạng này dẫn đến nội bộ chia rẽ, tình hình chính trị – xã hội bất ổn
Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo
Công tác lãnh đạo trong quản lý đất đai con nhiều lỏng lẽo, chưa nhất quán Chưamạnh tay xử lý sai phạm, chẳng hạn như khi phát hiện đối tương cầm đầu, tổ chức gâyrối vi phạm pháp luật thì còn lúng túng, kiêng nể, nương nhẹ
Tổ chức Đảng và chính quyền có phần bị động khi xử lý các vụ việc vi phạm dẫnđến xảy ra tranh chấp đất đai, luôn phải chạy theo để giải quyết những vụ việc đã xảy
ra khắc phục hậu quả nghiêm trọng, vì vậy tạo ra hiệu ứng dây chuyền khó sửa chữa
Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai
Luật đất đai 2013 ra đời đã giải quyết được nhiều vấn đề so với LĐĐ 2003 Tuynhiên vẫn còn nhiều bất cập, thiếu xót cần được khắc phục trong thời gian tới Đơn cửmột vài điểm như: vướng mắc trong quy hoạch phát triển kinh tế vùng, thời gian xácđịnh giá kéo dài do nhiều khâu anh hưởng đến đền bù, văn bản không thống nhất,chồng chéo về đền bù đất đai và chi phí đầu tư vào đất, giá đền bù khác nhau giữa Nhànước thu hồi và dự án do doanh nghiệp thu hồi, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất phức tạp, vướng mắc do chưa công bố thủ tục hành chính về đất đai, bất cập
do khác nhau về thời gian thực hiện thủ tục hành chính giữa các văn bản3 Vì vậy khibản thân Luật chưa chặc chẽ sẽ ảnh hưởng đến việc phát sinh tranh chấp và giải quyếttranh chấp
Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật
3 “20 điểm bất cập trong thi hành Luật đất đai 2013”
http://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/10483/20-diem-bat-cap-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-2013
Trang 12Công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật chưa được coi trọng, làm cho nhiềuvăn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân.
1.3 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
1.3.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: “Giải quyết tranh chấp đất đai là giải
quyết bất đồng, mâu thuẩn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai” 4
Trên cơ sở của khái niệm vừa trên và khái niệm tranh chấp đất đai, chúng ta có
thể hiểu khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai như sau: “ giải quyết tranh chấp đất
đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm
giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật đểbảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
1.3.2 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai.
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Theo Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý” Như vậy mặc dù nước ta là nên kinh tế thị
trường với nhiều thành phần kinh tế nhưng pháp luật ở nướcta chỉ công nhận một hìnhthức sở hữu về đất đai duy nhất đó là sở hữu toàn dân về đất đai Luật Đất dai 2013 đã
cụ thể hòa điều này tại tại Điều 4 :“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
4Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học(phần Luật đất đai, Lao động, Tư
pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân
5 Lưu La, “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai”
quyt-tranh-chp-t-ai&catid=100:nghien-cu-trao-i&Itemid=93 24/05/2016
Trang 13http://www.sotuphapqnam.gov.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=1878:tranh-chp-t-ai-va-gii-diện sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật này” Từ đó có thể thấy được việc tranh chấp đất đai ở
nước ta giữa các đối tượng với nhau chỉ là tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất
Nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích về việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân.
Kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời cho đến nay, LĐĐ 2013 vẫn kế thừa nguyêntắc cơ bản này Cụ thể người sử dụng đất đã có quyền định đoạt trên chính mảnh đấtcủa mình, điều này khẳng định tư tưởng đổi mới của Nhà nước trong công cuộc đổimới từ năm 1986 cho đến nay Thực tế khách quan thì nếu lợi ích của người sử dụngđất không đảm bảo thì không thể mang lại hiệu quả trong việc sử dụng đất được
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa.
Do tranh chấp đất đai luôn ảnh hưởng tiêu cực nhất định đối với đời sống xã hội.Vì vậy khi giải quyết tranh chấp đất đai cần chú ý đới yếu tố này Phải tránh làm ảnhhưởng tới quá trình sản xuất của người dân, qua đó làm ổn định tình hình xã hội
Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa
Đây là nguyên tắc bản lề, cơ bản trong hệ thống pháp luật ở nước ta Khi giảiquyết tranh chấp đất đai phải chú ý tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩmquyền luật định Cần giải quyết kịp thời tranh chấp, tránh tình trạng kéo dài gây ảnhhưởng cho nhân dân
1.4 Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai.
Do chuyển biến nhiều giai đoạn lịch sử, trải qua những chế độ khác nhau, cho nêntính từ giai đoạn từ khi thành lập nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa pháp luật đất đaiở nước ta vô cùng phức tạp có sự thay đổi theo thời gian và có thời kỳ khác nhau giữahai miền Nam – Bắc
Trang 141.4.1 Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp 1980.
Trong thời kỳ này, do bối cảnh lịch sử – chính trị nên nhìn chung thời kỳ nàypháp luật ở nước ta còn sơ khai, ở lĩnh vực đất đai cũng không là ngoại lệ Quy định vềthẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa rõ ràng, ngoại trừ việc quy định trongviệc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi (đất canh tác)
Thông tư 45/NV-TC ngày 02/07/1958 của Bộ Nội Vụ về việc phân phối và quảnlý đất bãi sa bồi quy định thẩm quyền giải quyết “tranh chấp hoa màu do chính quyềnvà nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đưa ra tòa án xét xử”; thẩm quyềntranh chấp “địa giới hành chính đất bãi sa bồi” do Uỷ ban hành chính xã đang quản lýgiải quyết, nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì địa phận xã nào thì xã đó quản lý hoặc xãcó điều kiện thuận tiện hơn sẽ quản lý, nếu xen kẻ nhiều xã thì xã nào có nhiều số dânhơn trên đất bãi sa bồi quản lý và chịu trách nhiệm cho các xã ít dân sản xuất trên đấtbãi sa bồi
Như vậy nhìn chung quy định trong thời kỳ này chưa rõ ràng, thẩm quyền giảiquyết tranh chấp đất đai chủ yếu thuộc về UBND cấp xã và nông hội Cơ quan tư phápchưa đóng vai trò tương xứng với quyền hạn phải có của mình
1.4.2 Thời kỳ sau khi ban hành hiến pháp 1980
Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước khi Luật đất đai 1987 ra đời.
Hiến pháp 1980 ra đời chỉ thừa nhận một hình thức sử hữu là sở hữu chung củatoàn dân đối với đất đai quy định tại Điều 19 và Điều 20 Tuy nhiên việc coi đất đaithuộc sở hữu chung, đất không có giá, dẫn đến viếc chia cấp đất tràn lan, sử dụng đấtkém hiểu quả Đảng và Nhà nước quản lý phát triển theo hướng quốc hữu hóa, hìnhthành chế độ “tập đoàn sản xuất” đã không khuyến khích người nông dân và phát triểnnông nghiệp do thiếu động lực cạnh tranh Do đó sau khi hình thành chế độ hợp tác xã,tập đoàn sản xuất nhanh chóng tan rã, đất đai lại đươc chia cấp lại, nhiều gia đình trướcgóp đất vào tập đoàn nay họ đòi lại Nhưng việc giải quyết tranh chấp còn mang tínhchủ quan duy ý chí mà nặng về mệnh lệnh hành chính gây bức xúc và tranh chấp kéodài
Trang 15Thời kỳ này cũng đã xuất hiện các tranh chấp về đất hương hỏa, đất thổ cư, tranhchấp giữa người dân đia phương với nhưng người từ nơi khác đến xây dựng vùng kinhtế mới Thời kỳ này các tranh chấp đã bắt đầu trở nên gay gắt hơn.
Các văn bản pháp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trongthời kỳ này
− Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ vệ việcthống nhất và quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nướclân đầu tiên quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo nghành, theo cấp
− Thông tư 55-ĐKTK ngày 05/01/1981 của Tổng cục quản lý ruộng đấthướng dẫn về việc giải quyết các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp
− Thông tư 293-TT/RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục quản lý ruộng đấthướng dẫn việc tranh chấp đất bãi sa bồi
Giai đoạn từ khi Luật đất đai 1987 được ban hành đến khi Luật đất đai 1993 ra đời.
Cả Hiến pháp 1980 và LĐĐ 1987 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước thống nhất quản lý Song pháp luật lại không quy định rõ quyền của ngườisử dụng đất đã làm hạn chế hiệu quả trong việc sử dụng đất
Trong công cuộc đổi mới kinh tế đất nước được diễn ra từ năm 1986, trong đó cóchủ trương đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp theo Nghị quyết 10 ngày05/04/1988 của Bộ Chính Trị Với việc đổi mới này người nông dân đã được gắn lợiích của mình vào từng mảnh đất từ đó họ cũng đã nhận thức rõ quyền lợi và nghĩa vụcủa mình theo quy định của pháp luật
Hệ quả của công cuộc đổi mới là việc tình trạng đòi lại đất tăng nhanh về sốlượng Ở miền Tây và Đông Nam Bộ, nhiều nông dân đòi lại ruộng đất cũ, phổ biến là:ruộng đất đã qua nhiều lần điều chỉnh, ruộng đất bị cắt bớt và bị “xáo canh” khi thựchiện việc giao khoán sản phẫm, ruộng do nông, lâm trường quân đội quản lý nhưngkhông sử dụng hết diện tích, và có cả đất đai do một sộ cán bộ, đảng viên tư lợi mà có.Ở khu vực trung du và miền núi, tranh chấp đất chủ yếu là tranh chấp giữa dân địaphường và người dân di cư đến xây dựng vùng kinh tế mới Ngoài ra còn có một sốtranh chấp về mục đích sử dụng đất nông nghiệp
Trang 16Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thường liên quan đếnnhà cải tạo, nhà vằng chủ, đòi lại nhà cho thuê trước ngày 01/07/1991 (ngày pháp lệnhnhà ở có hiệu lực).
Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình trạng tranh chấp, Nhà nước đã ban hành mộtsố văn bản pháp luật như sau:
− Luật đất đai 1987 (Điều 21)
− Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11/10/1988 của Hội đồng bộ trưởng về triển khaithực hiện chỉ thị số 47-CT/TƯ của Bộ Chính Trị về giải quyết một số vấn đề cấp báchvề ruộng đất
− Quyết định số 13-HĐBT ngày 01/02/1989 của Hội đồng bộ trưởng về giải quyếtmột số vần đề cấp bách về ruộng đất
− Nghị định số 30-HĐBT ngày 23/03/1989 của Hội đồng bộ trường về thi hànhLĐĐ 1987
− Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng bộ trưởng về việcgiải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính
Giai đoạn từ khi Luật đất đai 1993 ban hành đến khi Luật đất đai 2003 ra đời.
Với quyết tâm xây dựng và hoàn thiện hơn nền kinh tế thị trường theo định hướngxã hội chủ nghĩa, xu hướng đó đất đai trở cũng trở thành một hàng hóa thị trường đặcbiệt, giá trị đất đai cũng hình thành và thay đổi theo cơ chế thị trường Cụ thể Hiếnpháp 1992 và LĐĐ 1993 đã có nhiều quy định đổi mới, vẫn giữ nền tảng về sở hữutoàn dân do nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên quyền lợi của người sử dụng đấtđã được mở rộng, Nhà nước thực hiện kế hoạch giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cánhân sử dụng ổn định lâu dài, người sử dụng đất được để lại thừa kế và chuyển quyềnsử dụng đất theo quy định Họ cũng có quyền chuyển đổi, cho thuế, thuế chấp, cụ thểhóa các quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia vào các quan hệ giao dịch dân sự vàđất đai
Có thể thấy LĐĐ 1993 đã đánh dấu bước phát triển mới trong cơ chế hoàn thiệnvề pháp luật đất đai, các quyền của người sử dụng đất được mở rộng, đáp ứng yêu cầuphát triển kinh tế thị trường của đất nước Với việc mở rộng quyền đồng nghĩa với việcphát sinh thêm các loại tranh chấp đất đai ví dụ như: trong thừa kế, giao dịch đất đainói chung Nhằm đáp ứng yêu cầu về quản lý và giải quyết tranh chấp đất đai trong
Trang 17thời kỳ mới, có thể kể đến một số văn bản pháp luật nổi bật được ban hành và áp dụngnhư:
− Luật đất đai 1993
− Thông tư liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 28/07/1997hướng dẫn thẩm quyền của TAND trong việc giải các tranh chấp về quyền sử dụng đấttheo quy định tại Điều 38 của LĐĐ 1993
− Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TAND-VKSNDTC-TCĐC ngày03/01/2002 hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranhchấp liên quan đến quyền sử dụng đất
Giai đoạn từ khi Luật đất đai 2003 ban hành đến khi Luật đất đai 2013 ra đời
Nếu như Luật đất đai 1993 là đạo luật bước đầu cho nền kinh tế thị trường thìLuật đất đai 2003 là đạo luật hoàn thiện hơn về pháp luật đất đai, kế thừa nền tảng củaLĐĐ 1993 và sửa đổi, khắc phục những khuyết điểm tiến đến hoàn thiện hơn trongpháp luật về quản lý và giải quyết tranh chấp đất đai
Luật đất đai 2003 đã quy định rõ hơn về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai,về giao đất, giá đất, đền bù và giải phóng mặt bằng, quy định rành mạch về thẩm quyềnvà trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ đó hạn chế tình trạngtranh chấp, tạo điều kiện dễ dàng trong việc giải quyết tranh chấp đất đai đặc biệt làtranh chấp trong lĩnh vực hành chính về đất đai Những văn bản pháp luật đất đai nổibật trong thời kì này như:
− Luật đất đai 2003
− Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 quy định về hướng dẫnthi hành một số điều của luật đất đai 2003
− Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 bổ sung quy định vê cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủtục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại vềđất đai
− Nghị định 88/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định về giá đất
− Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về bồi thường, hỗ trợ táiđịnh cư
Trang 18Và mới đây nhất là sự ra đời của Luật đất đai 2013 với nhiều điểm đổi mới tiếnbộ tạo điều kiện thuận lợi và dễ dàng hơn cho người sử dụng đất và giải quyết tranhchấp về đất đai.
Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ
THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN TỈNH VĨNH LONG 2.1 Các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
2.1.1 Các quy định về chủ thể có quyền sử dụng đất
Tình hình thực tế có nhiều trường hợp để xác lập quyền sở hữu đối với đất đai.Tuy nhiên BLDS 1995 chỉ ghi nhận chủ thể là cá nhân, hộ gia đình có quyền xác lậpquyền sử dụng đất với các căn cứ như: (i) Do Nhà nước giao đất; (ii) Do nhà nước chothuê đất; (iii) Được người khác chuyển quyền sử dụng đất.6
Như vậy việc quy định như trên là chưa thỏa đáng và bao quát cả về mặt chủ thểlẫn căn cứ xác lập quyền sử dụng đất Về măt chủ thể trên thực tế còn có nhiều chủ thểkhác tham gia vào quan hệ sử dụng đất như: doanh nghiệp, hộ gia đình, cơ quan tổchức nhà nước Về căn cứ xác lập quyền sở hữu, nhiều trường hợp trên thực tế chưađược ghi nhận, ví dụ: sử dụng trên cơ sở khai hoang, phục hóa Mặt khác, có trườnghợp người sử dụng đất sử dụng đất từ trước và sau cách mạng tháng 8 năm 1945, từtrước và sau năm 1975 và họ tiếp tục sử dụng ổn định, liên tục cho đến nay dù không aigiao đất cho họ Thêm vào đó những trường hợp tặng cho đất, mua bán trao tay, thuê,mượn đất và họ cũng sử dụng liên tục hàng chục năm liền mà không có giấy tờ gì Nếudựa trên căn cứ pháp luật tại BLDS 1995 thì những trường hợp này được cho là sửdụng đất không hợp pháp, vì không có căn cứ pháp luật Nhưng trên thực tế Nhà nướcphải công nhận quyền sử dụng đất của họ, cụ thể đối với trường hợp: đất đã được sửdụng làm đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993; đất sử dụng làmđất ở sau ngày 15/10/1993, không có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nếu xét phù hợp với quyhoạch, không có tranh chấp, không truy thu, truy hoàn đối với các trường hợp đã đượccấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.7
Nhận thức được những thiếu xót nói trên, LĐĐ 2003, LĐĐ 2013 và BLDS 2005đã giải quyết kịp thời nhưng vướng mắc kể trên BLDS 2005 quy định chủ thể có
6 Điều 690, Bộ luật dân sư 1995 (số 44-L/CTN) ngày 28/10/1995
7 Theo Điều I Nghị định số 45/CP của Chính phủ ngày 03/08/1996 về việc bổ sung Điều 10 của Nghị định