Dự án xây dựng khu dân cư

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI ĐỊA ĐIỂM: QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HCM Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI ĐƠN VỊ TƯ VẤN DỰ ÁN VIỆT Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 MỤC LỤC Dự án đầu tư: Khu dân cư CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN           I.1 Giới thiệu chủ đầu tư Tên công ty : Công ty TNHH Thương mại Địa : Tp.Hồ Chí Minh Giấy phép ĐKKD : Ngày đăng ký lần : Ngày đăng ký lần : Đại diện pháp luật : I.2 Mô tả sơ dự án Tên dự án : Khu dân cư Địa điểm xây dựng : Phường Linh Xuân, Quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh  Đặc điểm kinh tế : Toàn khu đất quy hoạch thành khu dân cư mới, xây dựng đại với hệ thống đường nội bộ, xanh, công viên, khu vui chơi thể thao Khu dân cư góp phần thúc đẩy phát triển xã hội kinh tế khu vực  Đặc điểm quy hoạch: Khu dân cư Linh Xuân Thủ Đức quy hoạch khu đất có diện tích 12928.9m2 Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng Hình thức quản lý : - Công ty TNHH Thương mại quyền chuyển nhượng cho tổ chức, đối tượng có nhu cầu đất - Uỷ thác bán sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản địa phương - Để thực dự án có hiệu quả, đảm bảo theo hướng phát triển quy hoạch chung quận Thủ Đức Tp.Hồ Chí Minh, Công ty TNHH Thương mại đề nghị trực tiếp chủ đầu tư theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, xác định nguồn vốn khác, vốn hỗn hợp có vài trò chủ đầu tư - Công ty TNHH Thương mại trực tiếp quản lý, điều hành tự thực dự án theo quy định pháp luật I.3 Căn pháp lý  Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn Dự án đầu tư: Khu dân cư  Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt          Nam; Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình ; Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp; Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng; Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển; Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn Dự án đầu tư: Khu dân cư CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG II.1 Tình hình kinh tế Tp.HCM quý 1/2012 Tổng sản phẩm địa bàn (GDP) quí I/2012 đạt 99,384 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 7% so với quý I/2011 (quí I/2011 tăng 10.3%) Khu vực dịch vụ tăng 7.5%, đóng góp 4.37 điểm phần trăm mức tăng trưởng; khu vực công nghiệp xây dựng tăng 6.3% (công nghiệp tăng 9.6%, xây dựng 2.2%), đóng góp 2.59 điểm phần trăm; khu vực nông lâm thủy tăng 4.5% đóng góp 0.04 điểm phần trăm mức tăng trưởng chung Tổng sản phẩm địa bàn (GDP) Khu vực nông, lâm, thủy sản đạt 973 tỷ đồng chiếm 1% tăng 4,5% (quý I/2011 tăng 4,2%); khu vực công nghiệp - xây dựng 41,252 tỷ đồng chiếm 41.5%, tăng 6.3% (quý I/2011 tăng 10.9%); khu vực dịch vụ 57,159 tỷ đồng, chiếm 57.5%, tăng 7.5% (quý I/2011 tăng 10%) Trong đó: ngành vận tải bưu viễn thông tăng 7.9%, ngành thương mại tăng 9.1%, ngành khách sạn nhà hàng tăng 0.5% Chỉ số phát triển sản xuất công nghiệp ba tháng tăng 2.7% so kỳ Trong công nghiệp chế biến tăng 3.4% Giá trị sản xuất xây dựng quý địa bàn thành phố ước thực 26,625.3 tỷ đồng, tăng 10.1% so với kỳ năm trước Trong đó: kinh tế nhà nước đạt 2,001.6 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 7.5% tăng 22.7%; kinh tế nhà nước đạt 22,505.6 tỷ đồng, chiếm 84.5%, tăng 11%; khu vực có vốn đầu tư nước đạt 2,118.1 tỷ đồng, chiếm 8%, tăng 8% so kỳ Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp thủy sản ước đạt 2,390.3 tỷ đồng (giá thực tế) quí I, tăng 5% so quí I/2011 Giá trị sản xuất nông nghiệp quý I đạt 1,964.9 tỷ đồng (giá thực tế) chiếm 82.2% giá trị sản xuất nông lâm thủy sản, tăng 3.6% so kỳ Trong đó: trồng trọt 728.8 tỷ đồng, chiếm 37.1%, tăng 3.2%; chăn nuôi 1,051.8 tỷ đồng chiếm 53.5%, tăng 4% Giá trị sản xuất trồng trọt quý I tăng 3.2% so kỳ Diện tích gieo trồng lúa đông xuân đạt 5,730 ha, tăng 5% so kỳ (riêng Củ Chi 4,696 ha) Giá trị sản xuất ngành chăn nuôi quý I đạt 1,051.8 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 4% so kỳ; Giá trị sản xuất lâm nghiệp quý I đạt 22.8 tỷ đồng (giá thực tế), xấp xỉ kỳ Giá trị sản xuất thủy sản quí I/2012 ước đạt 402.6 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 9.7% so với quí I/2011 Tổng sản lượng thủy sản quý I ước thực 8,718 tấn, tăng 3.2% so kỳ Sản lượng nuôi trồng ước đạt 4,425 tăng 15.3% Sản lượng khai thác ước đạt 4,293 tấn, giảm 6.8% Tổng vốn đầu tư xây dựng địa bàn quý ước thực 14,532 tỷ đồng, tăng 8.7% so với quí I/2011 (quý 1/2011 tăng 12.5%) Vốn xây dựng thuộc ngân sách thành phố quý ước thực 2,225.3 tỷ đồng, tăng 5% so với Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn Dự án đầu tư: Khu dân cư kỳ Cấp thành phố ước thực 1,292.5 tỷ đồng, chiếm 58%; cấp quận huyện ước thực 932.8 tỷ đồng, chiếm 42% tháng đầu năm, toàn thành phố có 4,286 giấy phép với diện tích sàn 748.7 ngàn m2 nhà tư nhân riêng lẻ cấp phép xây dựng sửa chữa Trong cấp cho xây dựng 3,783 giấy phép, với diện tích 702 ngàn m 503 giấy phép sửa chữa lớn, với diện tích 46.7 ngàn m2 So với kỳ 88% giấy phép (-535) 80% diện tích (76.5 ngàn m2) Từ đầu năm đến ngày 15/3, có 59 dự án có vốn nước cấp phép với tổng vốn đầu tư đăng ký 39 triệu USD Qui mô vốn dự án nhỏ, 15/59 dự án có vốn đầu tư 100 ngàn USD Hình thức đâu tư liên doanh có 13 dự án vốn đầu tư 6.7 triệu USD, 100% vốn nước có 46 dự án với vốn đầu tư 32.3 triệu USD Chia theo đầu tư: Ngành công nghiệp dự án, vốn đầu tư 15.5 triệu USD Ngành xây dựng dự án, vốn đầu tư 3.6 triệu USD Ngành thương nghiệp 20 dự án vốn đầu tư 12 triệu USD Ngành kinh doanh bất động sản dịch vụ tư vấn 23 dự án vốn đầu tư 7.1 triệu USD,… 19 dự án điều chỉnh vốn, số vốn đầu tư tăng 20.4 triệu USD Tổng vốn đầu tư cấp điều chỉnh đến 15/3 đạt 59.4 triệu USD 10 dự án giải thể chuyển tỉnh thành khác với vốn đầu tư 50.1 triệu USD, riêng dự án công ty Căn hộ Hàn Quốc có số vốn 43.7 triệu USD Số dự án hiệu lực hoạt động đến ngày 15/3 4,186 dự án với vốn đầu tư 31,586.8 triệu USD, tăng 310 dự án tăng 1,864.3 triệu USD vốn đầu tư so với kỳ năm 2011 Tổng mức bán lẻ doanh thu dịch vụ địa bàn thành phố tháng ước đạt 43,581 tỷ đồng, tăng 4.4% so với tháng trước, khu vực kinh tế có vốn nước có mức tăng thấp (+2.8%) So với tháng 3/2011, tổng mức bán lẻ hàng hoá dịch vụ tăng 20.4% Trong doanh thu du lịch (bao gồm du lịch lữ hành khách sạn) tăng 32.8% Dự ước quí I, tổng mức bán lẻ hàng hoá doanh thu dịch vụ đạt 128,749 tỷ đồng, tăng 21% so với quí I/2011 (cùng kỳ năm trước tăng 20.4%) Kinh tế nhà nước 28,155 tỷ đồng, tăng 15.5% Kinh tế nhà nước 96,994 tỷ đồng, tăng 22.8%; Kinh tế có vốn đầu tư nước 3,601 tỷ đồng, tăng 18.4% Nếu loại trừ yếu tố biến động giá, tổng mức bán lẻ hàng hóa dịch vụ quý I/2012 tăng 5.7% so với kỳ năm trước (quý I/2011 tăng 9.7%) Giá tiêu dùng tháng tăng 0.12% so với tháng 2, mức tăng thấp tính từ tháng 9/2010 đến Mức tăng thấp chủ yếu nhóm: “hàng ăn dịch vụ ăn uống giảm 0.74%”, “nhóm đồ uống thuốc lá”, giảm 0.25%; nhóm hàng lại tăng với mức tăng không đáng kể Trong tháng có đợt điều chỉnh tăng giá xăng dầu ga chất đốt nên nhóm “nhà ở, điện nước, chất đốt VLXD” tăng tới 2.51% ảnh hưởng đến mức tăng chung Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn Dự án đầu tư: Khu dân cư Giá hàng thực phẩm giảm, thịt heo giảm 5,09% Ngoài số mặt hàng thực phẩm giảm nhẹ nguồn cung cấp khá: thủy hải sản tươi sống (-0.38%); thủy hải sản chế biến (-1.71%); loại đậu hạt (-0.09%); rau loại (-4.87%); trái loại (-0.53%) Giá gas tăng bình quân 7.26% so tháng trước; nhiên liệu tăng 2.13%; Thuốc dụng cụ y tế tăng 0.80% So với tháng 3/2011, số giá hàng hóa tiêu dùng tăng 13.06% Hàng hóa thuộc nhóm “ăn dịch vụ ăn uống” tăng cao (+18.23%), nhóm “nhà ở, điện nước, chất đốt vật liệu xây dựng” (+16,13%) nhóm “giao thông” (+12,16%) So với tháng 12/2011, số giá hàng hóa dịch vụ tiêu dùng tăng 2.35% Chỉ số giá bình quân tháng đầu năm 2012 tăng 14.73% so với kỳ năm 2011 Giá vàng xấp xỉ mức giá tháng trước, tăng 20,25% so với tháng 3/2011 Chỉ số giá USD giảm 0,9% so với tháng trước giảm 4,97% so với tháng 3/2011 Tổng kim ngạnh xuất nhập hàng hoá quí I doanh nghiệp địa bàn thành phố (không tính dầu thô) ước đạt 10,755 triệu USD, tăng 789.8 triệu USD so với quí I/2011 (tăng 7.9%) Khu vực kinh tế nước ước đạt chiếm 67.3%, tăng 6%; khu vực kinh tế có vốn nước chiếm 32.7%, tăng 12.1% Trong quí I, tổng kim ngạch xuất hàng hóa ước thực 6,249.7 triệu USD, tăng 8.6% so với quí I/2011; Loại trừ trị giá dầu thô, tổng kim ngạch xuất ước thực 4,563.4 triệu USD, tăng 8.5% Ước tính quí I kim ngạch hàng hoá nhập đạt 6,191.6 triệu USD, tăng 7.5% so với quí I/2011 Doanh thu vận tải hàng hóa quí I/2012 đạt 7,330.7 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 67.6% tổng doanh thu vận chuyển, tăng 43.2% so với kỳ năm trước Doanh thu ngành vận tải đường biển chiếm tỷ trọng 40% (cùng kỳ 40.7%) doanh thu vận chuyển hàng hóa tăng 40.6% Doanh thu vận tải hành khách quí I/2012 đạt 3,506.2 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33.4% tổng doanh thu vận chuyển, tăng 35.3% so với kỳ Thành phần kinh tế nhà nước chiếm tỷ trọng 71.5% doanh thu vận chuyển, tăng 42.5%, kinh tế có vốn nước tăng 19.7% Doanh thu vận tải hành khách đường chiếm 80.3% doanh thu vận tải hành khách, tăng 45.7% so quí I/2011 Tổng lượng hàng hóa thông qua cảng sông cảng biển ba tháng ước đạt 14,072.1 nghìn tấn, tăng 5.3% so với tháng kỳ năm trước; hàng hoá xuất ngoại 5,354.1 ngàn tấn, chiếm 38%, tăng 4.4%; hàng nhập ngoại 6,684 ngàn tấn, chiếm 47.5%, tăng 5.6% Doanh thu quí bưu viễn thông ước đạt 473.5 tỷ đồng, 25.2% doanh thu quí I/2011; doanh thu viễn thông chiếm 44.2%, giảm 87.5% chủ yếu thu từ thuê bao năm trước; doanh thu bưu chiếm 55.8%, tăng 28.4% so với quí I/2011 Tổng thu ngân sách Nhà nước tháng ước thực 49,969 tỷ đồng, đạt 21.4% dự toán, giảm 7.5% so kỳ (cùng kỳ năm 2011 tăng 35,5%) Trong thu nội địa đạt 29,028 tỷ đồng, đạt 23.5% dự toán, giảm 4% so kỳ; thu từ Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn Dự án đầu tư: Khu dân cư dầu thô đạt 6,932 tỷ đồng, đạt 27.7% dự toán, giảm 17.3%; thu từ hoạt động xuất nhập đạt 13,500 tỷ đồng, đạt 17.1% dự toán, giảm 9.9% Thu từ doanh nghiệp nhà nước chiếm 22% tổng thu nội địa, tăng 0.4% so kỳ Trong đó: Nhà nước trung ương ước thực 3,768 tỷ đồng, tăng 1.4%; Nhà nước địa phương 2,632 tỷ đồng, giảm 1% Thu từ khu vực nhà nước 7,007 tỷ đồng, chiếm 24.1%, tăng 2.3% so kỳ Thu từ khu vực đầu tư nước đạt 6,448 tỷ đồng, chiếm 22.2%, tăng 6.7% Thu khác đạt 9,173 tỷ đồng, giảm 16.3%; thuế thu nhập cá nhân đạt 5,610 tỷ đồng, tăng 35.3% Thu ngân sách nhà nước địa phương tháng ước đạt 11,898.2 tỷ đồng, đạt 27.8% dự toán, giảm 9.7% so kỳ (cùng kỳ năm 2011 tăng 39.6%) Tổng chi ngân sách địa phương (trừ tạm ứng) tháng ước thực 5,238 tỷ đồng, đạt 14% dự toán, 47.4% so kỳ Chi đầu tư phát triển ước thực 538 tỷ đồng, 7.2% so kỳ, trả lãi cho nguồn vốn vay chiếm 21.9% tổng chi đầu tư nguồn chi thực tế đầu tư cho quí I ước đạt 5.6% mức chi quí I/2011 Chi thường xuyên đạt 4,159 tỷ đồng, tăng 17.1% so kỳ; đó, chi nghiệp kinh tế 212 tỷ đồng, 56.2% so kỳ; chi nghiệp giáo dục đào tạo 1,249 tỷ đồng, tăng 36.9%; chi nghiệp y tế 422 tỷ đồng, tăng 19.1%; chi quản lý hành chánh tăng 9.6%; chi đảm bảo xã hội tăng 48.3%; chi nghiệp nghiên cứu khoa học tăng 104.4% Tổng chi ngân sách nhà nước địa phương kể tạm ứng quí I ước đạt 18,137 tỷ đồng, đạt 42.4% dự toán, giảm 20.8% so kỳ (cùng kỳ năm 2011 tăng 36.7%) Tổng vốn huy động địa bàn thành phố đến cuối tháng ước đạt 904.9 ngàn tỷ đồng, tăng 1.6% so tháng trước, tăng 14.9% so kỳ Vốn huy động Ngân hàng Thương mại cổ phần chiếm 58.5% tổng vốn huy động, tăng 16.1% so kỳ Vốn huy động ngoại tệ chiếm 23.9%, giảm 5% so kỳ Vốn huy động VNĐ chiếm 76.1% tổng vốn huy động, tăng 23% so kỳ, tiền gửi tiết kiệm tăng 30.8%, chiếm 38.3% Tổng dư nợ tín dụng địa bàn thành phố đến cuối tháng ước đạt 767.3 ngàn tỷ đồng, tăng 1.8% so tháng trước, tăng 4.8% so kỳ Dư nợ tín dụng Ngân hàng Thương mại cổ phần đạt 385.4 ngàn tỷ đồng, chiếm 50.2% tổng dư nợ, tăng 4.5% so kỳ Dư nợ tín dụng ngoại tệ đạt 207.5 ngàn tỷ đồng, chiếm 27% tổng dư nợ, giảm 0.7% so kỳ Dư nợ tín dụng VNĐ chiếm 73% tổng dư nợ, tăng 7% so kỳ Dư nợ tín dụng trung dài hạn chiếm 44%, tăng 2.3% Dư nợ tín dụng ngắn hạn tăng 6.9% so kỳ Nhìn chung thị trường chứng khoán ngày đầu tháng khởi sắc, khối lượng giá trị giao dịch tăng so tháng trước so với kỳ Tính đến ngày 15/3 tổng số chứng khoán giao dịch khớp lệnh 310 gồm 305 cổ phiếu chứng quỹ Tổng giá trị niêm yết toàn thị trường đạt 271,892 tỷ đồng, tăng 2.7% so với đầu năm, đó: cổ phiếu đạt 200,462 tỷ đồng, chiếm 73.7%, trái phiếu đạt 68,669 tỷ đồng, chiếm 25.3%, chứng quỹ đạt 2,761 tỷ đồng, chiếm 1% Giá trị thị trường chứng khoán niêm yết đạt 608,555 tỷ đồng, tăng 33.7% so đầu năm Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn Dự án đầu tư: Khu dân cư VN-index thời điểm báo cáo đạt 441.85 điểm, tăng 25.7% so đầu năm, tương ứng tăng 90.3 điểm Khối lượng giao dịch 11 ngày đầu tháng đạt 1,007.4 triệu chứng khoán, tăng 107.9% so tháng 2, bình quân phiên có 91.6 triệu chứng khoán chuyển nhượng với giá trị đạt 1,467.4 tỷ đồng Giá trị giao dịch 11 ngày đầu tháng đạt 16,141.6 tỷ đồng, tăng 115.6% so tháng trước tăng 88.2% so kỳ Trong đó: giá trị giao dịch khớp lệnh đạt 12,498.8 tỷ đồng, chiếm 77.4% tổng giá trị giao dịch, tăng 74.6% so kỳ; II.2 Tình hình xã hội Tp.HCM quý 1/2012 Từ đầu năm đến đơn vị nghệ thuật tổ chức 360 suất diễn, thu hút 330 ngàn lượt người xem Tính đến tháng có gần 200 giải thể thao phong trào tổ chức, đáp ứng nhu cầu tham gia tập luyện thi đấu thể thao người dân thành phố Thành phố đạt thành tích cao thể thao: Thi đấu nước: cử 33 HLV, 172 VĐV, chuyên gia thuộc 10 môn thể thao tham dự 11 giải toàn quốc Kết đạt 29 HCV, 17 HCB, 17 HCĐ (trong đó, giải cờ tướng hạng I đạt HCV, HCB, giải toàn đoàn) Thi đấu quốc tế: cử 11 lượt gồm 15 HLV, 54 VĐV thuộc môn thể thao tham dự 14 giải quốc tế gồm giải vô địch Thế giới, giải vô địch, trẻ châu Á 10 giải mở rộng Trong tháng đầu năm phát 1.706 ca bệnh sốt xuất huyết, giảm 27% (giảm 631 ca) so với kỳ năm 2011 Bệnh tay chân miệng có tốc độ lây lan bệnh nhanh, tháng đầu năm có 925 ca mắc, số ca nhiễm gấp lần so với kỳ năm 2011 có ca tử vong Công tác khám chữa bệnh: Trong tháng đầu năm, số lượt người khám chữa bệnh ước đạt 6.3 triệu lượt, tăng 5.5% so với kỳ; số bệnh nhân điều trị nội trú ước đạt 302.1 ngàn lượt, tăng 5%; số bệnh nhân điều trị ngoại trú 1.2 triệu lượt, tăng 6% Tình hình trật tự an toàn xã hội (Từ 01/12/2011 đến 29/02/2012) phát xử lý 139 vụ vi phạm kinh tế, tăng 13 vụ so kỳ Thành phố xảy 1,084 vụ phạm pháp hình sự, so với kỳ giảm 179 vụ so với kỳ năm trước Toàn thành phố có 314 vụ vi phạm ma túy, giảm 18 vụ so kỳ Đã triệt phá 20 ổ mại dâm lợi dụng kinh doanh nhà trọ, khách sạn để hoạt động, bắt giữ 139 người tổ chức môi giới gái mại dâm; Đã lập hồ sơ xử lý 443 vụ tổ chức cờ bạc với 2,129 người tham gia, thu giữ 1.2 tỷ đồng số tài sản khác Thành phố xảy 317.5 ngàn trường hợp vi phạm luật giao thông 161 vụ tai nạn giao thông đường làm 142 người chết, 77 người bị thương Tai nạn giao thông đường sắt: xảy 01 vụ, làm chết 01 người; Tai nạn giao thông đường thủy xảy 04 vụ, không gây thiệt hại người Tính đến ngày 15/02/2012 xảy 28 vụ cháy so với kỳ tăng vụ, người chết, thiệt hại tài sản trị giá khoảng 317 triệu đồng Đã xảy 03 vụ nổ so với kỳ tăng 02 vụ, người chết, bị thương người Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 10 Dự án đầu tư: Khu dân cư Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 38 Dự án đầu tư: Khu dân cư CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN VIII.1 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án Vốn tự có công ty: 56,548,800,000 đồng (Năm mươi sáu tỷ năm trăm bốn mươi tám triệu tám trăm ngàn đồng) chiếm 60% tổng vốn đầu tư ban đầu Vốn vay: 37,699,200,000 đồng (Ba mươi bảy tỷ sáu trăm chín mươi chín tỷ hai trăm ngàn đồng) chiếm 40% tổng vốn đầu tư VIII.2 Tiến độ sử dụng vốn Cấu trúc vốn đầu tư ban đầu sau: ĐVT: 1,000 đ VIII.3 Tổng chi phí hoạt động VIII.3.1 Chi phí lãi vay Căn kế hoạch sử dụng vốn đầu tư cho dự án, công ty thống mức vốn cần vay 37,699,200,000 đồng (Ba mươi bảy tỷ sáu trăm chín mươi chín tỷ hai trăm ngàn đồng), giả định Ngân Hàng hỗ trợ vốn vay với mức lãi suất 21%/năm, giải ngân lần Quý III/2012 (thời gian quy hoạch, xây dựng sở vật chất hạ tầng quý ân hạn trả lãi, bắt đầu quý I/2013 trả vốn gốc lãi, đến quý IV/2016 hoàn tất trả vốn gốc ) Kế hoạch vay trả nợ ĐVT: 1,000 đ Hạng mục Số tiền vay Lãi suất/ năm Lãi suất/ quý Thời gian vay Thời gian trả nợ Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 39 Dự án đầu tư: Khu dân cư Kế hoạch vay vốn trả lãi : ĐVT : 1,000 đ H ạng mục Năm Năm 2013 2012 Q uý III uý I 3 7,6 99, 200 - 7,6 99, 200 - 7,6 99, 200 ,97 9,2 08 ,97 9,2 08 ,97 9,2 08 ,97 9,2 08 ,86 4,1 68 ,97 9,2 08 ,88 4,9 60 5,8 14, 240 ợ đầu kỳ V T rả nợ Lãi vay Vốn gốc N ợ cuối kỳ Q uý IV N ay kỳ Q 7,6 99, 200 7,6 99, 200 Q uý II Q uý III uý IV 3 - - 2,04 4,32 - 3 ,666, 247 ,567 ,287 ,781, 287 ,682 ,327 ,884, 960 ,884 ,960 5,81 4,24 3,929 ,280 ,765 ,208 ,880 ,248 ,884 ,960 3,92 9,28 2,044 ,320 H ạng mục Năm 2014 Q UÝ I N Q UÝ II Q UÝ III Q UÝ IV Q Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 40 1 0,15 9,36 Dự án đầu tư: Khu dân cư ợ đầu kỳ V 0,15 9,36 - 8,27 4,40 6,38 9,44 4,50 4,48 - - - 3 ay kỳ T rả nợ Lãi vay Vốn gốc N ợ cuối kỳ ,468 ,326 ,583 ,366 ,884 ,960 8,27 4,40 ,369 ,366 ,270 ,406 ,171 ,445 ,484 ,406 ,385 ,446 ,884 ,960 ,884 ,960 ,884 ,960 6,38 9,44 ,286 ,485 4,50 4,48 2,61 9,52 H ạng mục Năm 2015 Q UÝ I N ợ đầu kỳ V Q UÝ II UÝ III 2,61 9,52 - Q UÝ IV 0,73 4,56 Q 8,84 9,60 6,96 4,64 - - - 2 ay kỳ T rả nợ Lãi vay ,072 ,485 ,187 ,525 ,973 ,524 ,874 ,564 ,775 ,604 ,088 ,564 89,6 04 90,6 44 Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 41 Dự án đầu tư: Khu dân cư Vốn gốc N ợ cuối kỳ ,884 ,960 ,884 ,960 0,73 4,56 8,84 9,60 H Q UÝ I ợ đầu kỳ 6,96 4,64 5,07 9,68 Năm 2016 ăm N ,884 ,960 N ạng mục ,884 ,960 Q UÝ II 5,0 79, 680 Q UÝ III 3,1 94, 720 Q UÝ IV 1,3 09, 760 ,424 ,800 V ay kỳ T rả nợ Lãi vay Vốn gốc N ợ cuối kỳ ,67 6,6 43 ,57 7,6 83 91, 683 ,88 4,9 60 3,1 94, 720 92, 723 ,88 4,9 60 1,3 09, 760 ,47 8,7 22 93, 762 ,88 4,9 60 ,42 4,8 00 ,379 ,762 94,8 02 ,884 ,960 ,539 ,840 Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 42 Dự án đầu tư: Khu dân cư N Năm 2017 ăm H ạng mục Q UÝ I N ợ đầu kỳ ,539, 840 Q UÝ II ,654 ,880 Q Q UÝ III UÝ IV ,769 ,920 ,884 ,960 V ay kỳ T rả nợ Lãi vay Vốn gốc N ợ cuối kỳ ,280, 802 95,84 ,884, 960 ,654, 880 ,181 ,841 ,082 ,881 96,8 81 ,884 ,960 ,769 ,920 97,9 21 ,884 ,960 ,884 ,960 ,983 ,920 8,96 ,884 ,960 - Tổng chi phí lãi vay phải trả là: N Năm ăm 201 N ăm 201 3 Tổng lãi vay ,95 8,4 16 ,32 3,0 70 Tổng nợ phải trả ,95 8,4 16 4,8 62, 910 ĐVT: 1,000 đ N ăm 201 ,73 9,7 03 3,2 79, 543 N ăm 201 N ăm 201 ,15 6,3 37 1,6 96, 177 ăm 201 ,57 2,9 70 N 89, 604 0,11 2,8 10 Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 43 ,52 9,4 44 Dự án đầu tư: Khu dân cư Lãi vay vốn gốc trả theo quý, sau 20 quý hoàn thành trả nợ vay Dự kiến thời gian xây dựng dự án đầu tư 22 quý, giải ân hạn trả lãi, lãi trả theo quý 5.25%/quý, 20 quý lại trả lãi vay vốn gốc Vốn gốc trả hàng quý 1,884,960,000 đồng (Một tỷ tám trăm tám mươi bốn triệu chín trăm sáu mươi ngàn đồng) VIII.3.2 Chi phí kinh doanh Chi phí bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị tập trung thời gian dự án xây dựng năm giảm dần, chi phí hoa hồng môi giới, chi phí khác,… Chi phí quảng cáo, tiếp thị Chủ đầu tư giành số tiền chiếm khoảng 0.5% doanh thu năm dự án có doanh thu Chi phí môi giới, hoa hồng Chi phí ước tính chiếm 1% doanh thu từ bán nhà liên kế hộ Chi phí khác Chi phí khác chiếm 5% tổng chi phí Bảng tổng hợp chi phí kinh doanh ĐVT: 1,000 đ Chi phí quảng cáo tiếp thị Chi phí hoa hồng- môi giới Chi phí khác TỔNG CỘNG Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 44 Dự án đầu tư: Khu dân cư CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ IX.1 Phân tích doanh thu IX.1.1 Các thông số giả định dùng để tính toán Các thông số giả định dùng để tính toán hiệu kinh tế dự án sở tính toán dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: Thời gian dự án có doanh thu bán năm, đầu năm 2013; Vốn chủ sở hữu 30%, vốn vay 70%; Doanh thu dự án từ phân lô bán Chí phí kinh doanh: bao gồm chi phí quảng cáo, chi phí mô giới, hoa hồng chi phí khác Lãi suất vay nội tệ tạm tính: 21%/năm; Thời hạn trả nợ 22 quý Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án thuế suất áp dụng 25% IX.1.2 Doanh thu dự kiến Căn giá trị đầu tư dự án, chi phí hoạt động thời giá bất động sản thị trường công ty tạm tính doanh thu dự kiến năm kinh doanh bán đất cụ thể sau: Sau hoàn thành sở vật chất hạ tầng khu vực, chủ đầu tư rao bán dự án từ năm 2013 Bảng tổng hợp doanh thu dự án Hạng mục 01 Tỷ lệ đất chuyển nhượng Tổng diện tích đất chưa chuyển nhượng Diện tích đất chuyển nhượng Đơn giá/m2 01 % ,29 4 ,29 % ,14 ,14 ĐVT: 1,000 đ 2 01 01 01 % ,28 8 59 % 29 % 59 29 2 - Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 45 Dự án đầu tư: Khu dân cư Doanh thu 8,0 00 7,2 83, 00 9,8 00 2,5 05, 65 1,7 80 8,7 02, 48 3,9 58 0,5 72, 73 6,3 54 1,3 15, 00 Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 46 Dự án đầu tư: Khu dân cư IX.2 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án Báo cáo lãi lỗ: Hạng T mục Doanh thu Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí hoạt động Chi phí lãi vay Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN (25%) Lợi nhuận sau thuế 2 013 014 7,2 83, 000 7,1 24, 000 ,21 7,2 07 ,32 3,0 70 1,6 18, 723 ,40 4,6 81 6,2 14, 042 2,5 05, 650 3,5 62, 000 69, 464 ,73 9,7 03 2,5 34, 483 ,13 3,6 21 ,40 0,8 62 ĐVT: 1,000 đ 2 015 016 8,7 0,5 02, 72, 486 735 9 ,42 ,42 4,8 4,8 00 00 94, 24, 564 021 ,15 6,3 37 ,82 6,7 85 ,20 6,6 96 ,62 0,0 89 ,57 2,9 70 ,25 0,9 44 ,06 2,7 36 ,18 8,2 08 017 1,3 15, 004 ,71 2,4 00 78, 211 89, 604 ,43 4,7 89 ,35 8,6 97 ,07 6,0 92 Qua bảng cân đối lãi lỗ cho thấy dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư mang tính khả thi cao Năm 2013 dự án bắt đầu hoạt động kỳ vọng bán doanh thu cao năm đầu Ngoài ra, chi phí hoạt động không cao chủ yếu chi phí đầu tư cho dự án ban đầu Hiện nay, bất động sản dần hồi phục nhu cầu nhà mức trung nhu cầu lớn cho đại đa số người dân xã hội Báo cáo ngân lưu: Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 47 Dự án đầu tư: Khu dân cư Năm 012 013 NG ÂN LƯU VÀO Doa nh thu Vay ngân hàng Tổn g ngân lưu vào NG ÂN LƯU RA Chi phí đầu tư ban đầu 2,5 05, 65 ĐVT: 1,000 đ 01 01 8,7 02, 48 0,5 72, 73 01 1,3 15, 00 7,69 9,20 7,69 9,20 7,28 3,00 2,5 05, 65 8,7 02, 48 0,5 72, 73 1,3 15, 00 4,24 8,00 ,217 ,207 Nợ ,958 ,416 Tổn 01 7,28 3,00 Chi phí hoạt động, vay 4,86 2,91 69, 46 3,2 79, 54 94, 56 1,6 96, 17 24, 02 1 0,1 12, 81 Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 48 78, 21 ,52 9,4 44 Dự án đầu tư: Khu dân cư g ngân lưu Ngâ n lưu ròng trước thuế 8,20 6,41 Hệ số chiết khấu Suất chiết khấu Hiện giá ngân lưu ròng Hiện giá tích luỹ 3,9 49, 00 ( 60,5 07,2 16) 1,9 90, 74 1,20 2,88 Thuế TNDN Ngâ n lưu ròng sau thuế 6,08 0,11 8,5 56, 64 ,404 ,681 ( 60,5 07,2 16) 5,79 8,20 00 87 ,71 1,7 45 ,13 3,6 21 5,4 23, 02 76 ,20 6,6 96 ,50 5,0 49 66 0,4 36, 83 1 0,1 35, 90 ,06 2,7 36 ,07 3,1 68 57 ,70 7,6 55 ,60 7,3 49 ,35 8,6 97 ,24 8,6 52 50 5% ( 60,5 07,2 16) 8,52 0,17 ( 9,2 23, 45 60,5 07,2 16) ( 11,9 87,0 40) NPV ,61 9,6 59 ,23 6,4 17 0,8 56, 07 ,61 5,8 60 5,4 71, 93 6,09 2,73 IRR 7% Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 49 20, 80 6,0 92, 73 Dự án đầu tư: Khu dân cư Tpb n ăm Kết tính toán tiêu kinh tế sau: T Chỉ tiêu Tổng mức đầu tư bao gồm thuế GTGT 10% (VND) Giá trị thực NPV (VND) Tỷ suất hòan vốn nội IRR (%) Thời gian hoàn vốn (năm) Đánh giá 94,248, 000,000 16,092, 736,000 17% Hiệu Thời gian phân tích hiệu tài dự án vòng đời năm kể từ năm bắt đầu triển khai hoạt động Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu năm; nguồn thu từ vốn vay ngân hàng; Dòng tiền chi gồm: khoản chi đầu tư ban đầu xây dựng quản lý dự án chi phí hoạt động (không bao gồm chi phí khấu hao), chi trả nợ vay ngân hàng gồm lãi vay vốn gốc, tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà Nước; chi trả tiền đất Với suất sinh lời Chủ đầu tư kỳ vọng lớn lãi vay để đảm bảo khả toán nợ vay re = 15% Dựa vào kết ngân lưu vào ngân lưu ra, ta tính số tài chính, kết cho thấy: Hiện giá thu nhập dự án :NPV = 16,092,736,000 đ > Suất sinh lời nội là: IRR = 17% Thời gian hoàn vốn tính năm Qua trình hoạch định, phân tích tính toán số tài cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội cao kỳ vọng nhà đầu tư, điểm bật khả thu hồi vốn nhanh, dù chưa kết thúc tổng đầu tư với phương án kinh doanh song song thời gian xây dựng nên dự án nhanh chóng hoàn vồn thu lợi nhuận cho chủ đầu tư Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 50 Dự án đầu tư: Khu dân cư IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế xã hội Dự án đầu tư xây dựng khu Dân cư có nhiều tác động tích cực đến phát triển kinh tế xã hội Đóng góp vào phát triển đô thị phồn vinh đất nước Nhà nước/ địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp Tạo công ăn việc làm cho người lao động thu nhập cho chủ đầu tư; đáp ứng nhu cầu thời đại công nghệ hóa, xã hội văn hóa, nâng cao chất lượng ứng dịch vụ Ngày nay, nhu cầu định cư ổn định sống, nên nhu cầu mua hộ cao, dự án đầu tư xây dựng khu Dân cư thực thi bắt kịp phát triển xã hội Không tiềm mặt thị trường lĩnh vực bất động sản, dự án khả thi qua thông số tài NPV = 16,092,736,000 đ; Suất sinh lời nội là: IRR = 17 % ; thời gian hoàn vốn sau năm, bao gồm thời gian xây dựng Điều cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khả toán nợ vay cao thu hồi vốn đầu tư nhanh Thêm vào đó, dự án đóng góp lớn cho ngân sách Nhà Nước giải số lực lượng lao động cho khu vực cho Thành phố Hồ Chí Minh Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 51 Dự án đầu tư: Khu dân cư CHƯƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư Linh Xuân, Thủ Đức dự án mang tính khả thi mặt kỹ thuật, kiến trúc, môi trường tài chính, đồng thời mang lại hiệu kinh tế xã hội lớn, phù hợp với định hướng Ủy ban Nhân dân Tp.HCM Ủy ban Nhân dân Quận Thủ Đức Những phân tích đánh giá thuyết minh cho thấy dự án đầu tư làm tăng hiệu kinh doanh, nâng cao khả cạnh tranh đáp ứng nhu cầu nhà ở, đem lại sống bình yên giữ vững uy tín, lòng tin khách hàng Ngoài ra, dự án đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước tạo tài sản cố định lớn Trong tình hình chống lạm phát nay, biện pháp hạn chế tín dụng kinh doanh bất động sản hợp lý, việc xây dựng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp lại hoạt động kinh doanh có tính xã hội cao, cần hỗ trợ tín dụng từ ngân hàng Để phát huy hiệu dự án, ty TNHH Thương mại kính trình Cơ quan ban ngành sớm tiến hành việc thẩm định xét duyệt hồ sơ “Đầu tư xây dựng khu dân cư” để công trình nhanh chóng triển khai bước Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2012 CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn 52 ... đầu tư: Khu dân cư Dự kiến quy hoạch Khu dân cư với hạng mục công trình sau: Xây dựng đường giao thông nội Xây dựng công viên xanh công trình công cộng, xây dựng dãy xanh tạo khung cảnh thoáng mát,... I.2 Mô tả sơ dự án Tên dự án : Khu dân cư Địa điểm xây dựng : Phường Linh Xuân, Quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh  Đặc điểm kinh tế : Toàn khu đất quy hoạch thành khu dân cư mới, xây dựng đại với... MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI ĐƠN VỊ TƯ VẤN DỰ ÁN VIỆT Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 MỤC LỤC Dự án đầu tư: Khu dân cư CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN