Luận văn tốt nghiệp T i doanh nghiệp 41 B Lời mở đầu Trong giai đoạn nay, với phát triển mạnh mẽ đô thị hoá áp lực dân số ng y gia tăng l câu hỏi cần đợc giải đáp không nhân dân Thủ đô nói riêng m l vÊn ®Ị cđa ®Êt n−íc ta hiƯn LO BO OK CO M Tr−íc vÊn ®Ị bøc thiÕt n y, quyền th nh phố đ> có giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung đô thị nh nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân Một giải pháp l việc xây dựng khu chung c cao tầng ven nội đô nh khu chung c hồ Linh Đ m, khu chung c Định Công V nay, dới đạo UBND th nh phố H Nội v Sở Du Lịch H Nội, công ty Du Lịch Thăng Long đ> lập dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp để bán số 15 17 phố Ngọc Khánh Dự án đợc bắt đầu v o xây dựng v o cuối năm 2003 Dù ¸n thĨ hiƯn sù tù tin v tÝnh sáng tạo việc phát huy nội lực công ty khẳng định khả kinh doanh, góp phần nhanh chóng đa kinh tế đất nớc phát triển vững mạnh Tuy nhiên, dự án n y có thực đợc hay không Điều tuỳ thuộc v o kết công tác thẩm định tính khả thi cđa dù ¸n Dï chØ mét v i sai lầm hay sơ suất nhỏ thẩm định dẫn đến định sai lầm công ty v kết đáng tiếc l tránh khỏi Do vậy, trình thực tập công ty, víi ý thøc vỊ tÝnh phøc t¹p còng nh− tầm quan trọng công tác thẩm định t i dự án, em đ> định lựa chọn đề t i: KI Ho n thiện công tác thẩm định t i dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15 17 phố Ngọc Khánh Trên sở hệ thống hoá lý luận liên quan đến thẩm định t i dự án đầu t, công tác thẩm định t i dự án xây dựng v đa th nh công, hạn chế v kiến nghị, chuyên đề gồm ba chơng Ho ng Công Hng Luận văn tốt nghiƯp T i chÝnh doanh nghiƯp 41 B Ch−¬ng 1: Cơ sở lý luận công tác thẩm định t i dự án doanh nghiệp Chơng 2: Thực trạng công tác thẩm định t i dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15 17 Ngọc Khánh công ty Du lịch Thăng LO BO OK CO M Long Ch−¬ng 3: Mét sè giải pháp góp phần ho n thiện công tác thẩm định t i dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15>17 phố Ngọc Khánh Do trình độ lý luận v nhận thức hạn chế, thời gian thực tập có hạn nên b i viết em khó tránh khỏi sai sót Em mong nhận đợc giúp đỡ thầy cô giáo, ban l>nh đạo v cô chú, anh chị công ty Du Lịch Thăng Long để b i viÕt cđa em ho n thiƯn h¬n Em xin cảm ơn cô giáo, Phó giáo s c Tiến sỹ Lu Thị Hơng trờng Đại Học Kinh Tế Quốc Dân v cô công ty Du Lịch Thăng Long đ> giúp đỡ v tạo điều kiện tốt cho em ho n th nh đề t i nghiên cứu n y KI Em xin chân th nh cảm ơn! Ho ng Công Hng Luận văn tốt nghiệp T i chÝnh doanh nghiƯp 41 B Ch−¬ng C¬ sở lý luận công tác thẩm định t i dự án đầu t doanh nghiệp LO BO OK CO M 1.Tổng quan dự án đầu t doanh nghiệp: 1.1 Khái niệm dự án đầu t Đầu t theo nghĩa rộng l trình sử dụng vốn đầu t nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực lớn cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ v sinh hoạt đời sống Đối với kinh tế hoạt động đầu t l hoạt động nhằm tạo v trì hoạt động sở vật chất, kĩ thuật kinh tế Đối với sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu t nhằm tăng thêm së vËt chÊt – kü tht hiƯn cã, l ®iỊu kiện để phát triển sản xuất kinh doanh Hoạt động đầu t đợc thể tập trung qua việc thực dự án đầu t Dự án đầu t đợc xem xét từ nhiều góc độ: Về mặt hình thức: Dự án đầu t l tập hồ sơ t i liệu trình b y cách chi tiết v có hệ thống hoạt động v chi phí theo kế hoạch để đạt đợc kết v thực mục tiêu định tơng lai Về chất: Dự án đầu t l tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trởng số lợng trì, cải tiến, nâng cao chất lợng sản phẩm dịch vụ khoảng thời gian xác định KI Trên góc độ quản lý: Dự án đầu t l công cụ quản lý việc sử dụng vốn đầu t, lao động để tạo kết t i chÝnh, kinh tÕ, x> héi thêi gian d i Trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu t l công cụ thể kế hoạch chi tiết công đầu t sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế x> hội l m tiền đề cho định đầu t v t i trợ Ho ng Công Hng Luận văn tốt nghiệp T i doanh nghiệp 41 B Các dự án đầu t l đối tợng cho vay trung v d i hạn chủ yếu ngân h ng quốc gia phát triển nh Việt Nam dự án đầu t đóng vai trò quan trọng việc thực chiến lợc phát triển kinh tế x> hội đất nớc Các chủ dự án thờng không đủ vốn ®Ĩ c¸c doanh LO BO OK CO M nghiƯp thùc dự án đầu t mở rộng sản xuất, đầu t theo chiều sâu v dự án đầu t phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp 1.2 Đặc điểm dự án đầu t: Một dự án đầu t có số đặc trng chủ yếu sau: c Có mục tiêu, mục ®Ých thĨ c Cã mét h×nh thøc tỉ chøc xác định (một quan cụ thể) để thực dự án c Có nguồn lực để tiến h nh hoạt động dự án (vốn lao động, công nghệ ) c Có khoảng thời gian định để thực mục tiêu dự án 1.3 Phân loại dự án đầu t: a Phân loại theo nguồn vốn: gồm c Dự án đầu t nguồn vốn nớc c Dự án đầu t có vốn đầu t trực tiếp nớc ngo i (FDI) c Dự án đầu t cã ngn vèn viƯn trỵ cđa n−íc ngo i (ODA) * Phân loại theo lĩnh vực đầu t: gồm dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát triển sở hạ tầng, văn hoá x> hội * Phân loại theo thẩm quyền định cấp giấy phép đầu t: KI c Đối với đầu t nớc chia th nh loại A, B, C Dự án nhóm A thủ tớng phủ định Dự ¸n nhãm B, C Bé tr−ëng, Thñ tr−ëng c¸c quan ngang bộ, quan trực thuộc phñ, UBND cÊp tØnh (v th nh trùc thuéc TW) định c Đối với đầu t nớc ngo i gồm loại A, B v loại đợc phân cấp cho địa phơng * Phân theo hình thức thùc hiƯn: dù ¸n BTO, BOT, BT Ho ng Công Hng Luận văn tốt nghiệp T i doanh nghiệp 41 B Việc phân loại dự án đầu t theo cách n o mang đến tính chất tơng đối v quy ớc Một dự án đầu t đợc xếp v o nhóm n y hay nhóm khác l tuỳ thuộc v o mục đích, phạm vi v yêu cầu nghiên cứu xem xét Một dự án đầu t đợc đa v o thực phải trải qua LO BO OK CO M giai đoạn định Các giai đoạn trình hình th nh v vận h nh dự án tạo th nh chu kỳ dự án đầu t 1.4 Các giai đoạn hình th$nh v$ thực dự án: Một dự án đầu t từ hình th nh đến kết thúc thờng trải qua giai đoạn sau: Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu t bao gồm hoạt động sau: + Nghiên cứu hội đầu t, sản phẩm bớc n y l báo cáo kỹ thuật hội đầu t +Nghiên cứu tiền khả thi: Lựa chọn cách sơ khả đầu t chủ yếu từ hội đầu t Sự chọn lựa v o vấn đề sau: c Phù hợp với sách phát triển kinh tế Đảng v nh nớc c Có thị trờng tiêu thụ v khả cạnh tranh c Xem xét nguồn t i dự án c Phù hợp khả t i chủ đầu t +Nghiên cøu kh¶ thi: S¶n phÈm cđa b−íc n y l báo cáo khả thi (hay luận chứng kinh tế kỹ thuật), l báo cáo đầy đủ nội dung cần phải l m dự án nói chung v dự án đầu t nói riêng theo quan điểm ngời lập dự án đầu t sở phân tích nhân tố ảnh hởng Đây l giai đoạn s ng lọc cuối quan điểm ngời lập dự án v khẳng t KI định tính khả thi dự án v tạo sở cho nh đầu t định đầu + Thẩm quyền định đầu t: Sau dự án đ> đợc chuẩn bị kỹ c ng, tiến h nh thẩm định cách độc lập, xem xét to n mặt dự án để đánh giá xem dự án có thích hợp v khả thi hay kh«ng tr−íc bá mét chi phÝ lín NÕu qua Ho ng Công Hng Luận văn tốt nghiệp T i doanh nghiệp 41 B thẩm định cho thấy dự án mang tính khả thi cao bắt đầu đầu t v o dự án Giai đoạn 2: Giai đoạn thực đầu t Đây l giai đoạn cụ thể hoá nguồn hình th nh vốn ®Çu t− v triĨn khai LO BO OK CO M thực dự án đầu t Giai đoạn n y gồm công việc sau: + Khảo sát, thiết kế, dự toán + Đấu thầu ký hợp đồng giao thầu + Thi công xây lắp công trình + Chạy thử v b n giao Giai đoạn 3: Vận h nh v khai thác Đây l giai đoạn đa công trình b o hoạt động để thức đa sản phẩm tiêu dùng thị trờng Đánh giá dự án: Đây l giai đoạn đánh giá việc thực dự án đầu t v ảnh hởng Các nh phân tích xem xét lại cách có hệ thống yếu tố l m nên th nh công hay thất bại dự án để áp dụng tốt v o dự án tơng lai Đánh giá không đợc tiến h nh dự án kết thúc, m l công cụ quản lý dự án hoạt động, tiến h nh đánh giá v i lần suốt chu kỳ dự án Trong giai đoạn giai đoạn có ý nghĩa v vai trò quan trọng, l sở cho việc triển khai dự án giai đoạn sau, định th nh công hay thất bại dự án Trong giai đoạn n y, thẩm định dự án đợc xem nh yêu cầu thiếu v l sở để định KI đầu t công tác Thẩm định t i dự án doanh nghiệp 2.1.Khái niệm thẩm định t$i dự án đầu t Thẩm định t i dự án đầu t l việc xem xét, đánh giá bảng dự trù t i chính, sở xác định luồng lợi ích v chi phí t i Ho ng Công Hng Luận văn tốt nghiệp T i chÝnh doanh nghiƯp 41 B chÝnh cđa dù ¸n, so s¸nh c¸c lng lỵi Ých t i chÝnh n y sở đảm bảo nguyên tắc giá trÞ thêi gian cđa tiỊn víi chi phÝ v vèn ®Çu t− ban ®Çu ®Ĩ ®−a kÕt ln vỊ hiệu t i dự án v mức độ rủi ro dự án để khắc phơc kÞp thêi LO BO OK CO M 2.2 Sù cần thiết phải thẩm định t$i dự án đầu t Đối với doanh nghiệp, việc đầu t v o dự án l hoạt động nghiệp vụ, l phơng thức kinh doanh thu lợi nhuận, nhng hoạt động n y còng tiỊm Èn nhiỊu rđi ro Th«ng th−êng, dự án có thời hạn d i, vốn đầu t lớn Vì vậy, việc thẩm định t i cho dự án đầu t doanh nghiệp l cần thiết Mục tiêu cuối việc thẩm định t i l trả lời câu hỏi: dự án có hiệu t i không? Dự án có hiệu doanh nghiệp đảm bảo đợc khả thu hồi vốn, trả l>i vay, thực đợc mục tiêu lợi nhuận v an to n Xuất phát từ tính cần thiết, tính thực tế, tính hiệu công tác thẩm định t i dự án, thân đ> v tiếp tục trở th nh phận quan trọng mang tính chất định hoạt động đầu t cho vay ngân h ng 2.3 Nội dung thẩm định t$i dự án đầu t > Thẩm tra việc tính toán xác định tổng vốn đầu t v tiến độ bỏ vốn + Vốn đầu t xây lắp: nội dung kiểm tra tập trung v o việc xác định nhu cầu xây dựng hợp lý dự án v mức độ hợp lý đơn giá xây lắp tổng hợp đợc áp dụng so với kinh nghiệm đúc kết từ dự án loại công tác xây lắp tơng tự KI + Vốn đầu t thiết bị: Căn v o danh mục thiết bị kiểm tra giá mua v chi phí vận chuyển, bảo quản theo quy định nh nớc giá thiết bị, chi phí vận chuyển bảo quản cần thiết Đối với loại thiết bị có kèm theo chuyển giao công nghệ vốn đầu t thiết bị bao gồm chi phí chuyển giao công nghệ + Chi phí khác: khoản mục chi phí n y cần đợc tính toán, kiểm tra theo quy định h nh nh nớc Đó l khoản chi phí đợc Ho ng Công Hng Luận văn tốt nghiệp T i doanh nghiệp 41 B phân theo giai đoạn trình đầu t v xây dựng Các khoản chi phí n y đợc xác theo định mức (tính theo tỷ lệ % giá cụ thể nh chi phí khảo sát xây dựng, thiết kế v nhóm chi phí xác định cách lập dự toán nh chi phí cho việc điều tra, khảo sát thu thập số liệu phục vơ cho viƯc LO BO OK CO M lËp dù án, chi phí tuyên truyền, quảng cáo dự án, chi phí đ o tạo cán kỹ thuật v cán quản lý sản xuất) + Ngo i yếu tố vốn đầu t trên, cần kiểm tra số nội dung chi phí đầu t sau: Nhu cầu vốn lu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới) nhu cầu vốn lu động bổ xung (đối với dự án mở rộng bổ xung thiết bị) để dự án sau ho n th nh hoạt động bình thờng Chi phí th nh lập gồm chi phí để mua sắm vật dụng cần thiết l t i sản cố định v chi phí để hoạt động bình thờng Chi phí trả l>i vay ngân h ng thời gian thi công Việc xác định đắn vốn đầu t dự án l cần thiết, tránh hai khuynh hớng tính cao thấp Sau xác định vốn đầu t, cần xem xét việc phân bổ vốn đầu t theo chơng trình tiến độ đầu t Việc n y cần thiết đặc biệt công trình có thời gian xây dựng d i > Kiểm tra tính toán giá th nh chi phí sản xuất: Trên sở bảng tính giá th nh đơn vị tổng chi phí sản xuất h ng năm dự án cần sâu kiểm tra: + Tính đầy đủ yếu tố chi phí giá th nh sản phẩm Đối với yếu KI tố giá th nh quan trọng cần xem xét hợp lý định mức sản xuất tiêu hao có so sánh định mức v kinh nghiệm từ dự án hoạt động + Kiểm tra chi phí nhân công sở số lợng nhân công cần thiết cho đơn vị sản phẩm v số lợng nhân công vận h nh dự án + Kiểm tra việc tính toán, phân bỉ chi phÝ vỊ l>i vay ng©n h ng (kĨ l>i vay d i hạn, ngắn hạn) v giá th nh sản phẩm Ho ng Công Hng Luận văn tốt nghiệp T i doanh nghiệp 41 B + Đối với loại thuế nh nớc đợc phân bổ v o giá bán sản phẩm tuỳ loại hình sản xuất m có phân tích, tính toán > KiĨm tra vỊ c¬ cÊu vèn v c¬ cÊu nguồn vốn + Cơ cấu vốn (theo công dụng: xây lắp, thiết bị, chi phí khác) thờng LO BO OK CO M đợc coi l hợp lý tỷ lệ đầu t cho thiết bị cao xây lắp Đối với dự án đầu t chiều sâu v mở rộng tỷ lệ đầu t thiết bị cần đạt l 60% Tuy nhiên phải linh hoạt tuỳ theo tính chất v điều kiện cụ thể dự án, không nên máy móc áp đặt + Cơ cấu vốn nội tệ v ngoại tệ: cần xác định đủ số vốn đầu t v chi phí sản xuất ngoại tệ dự án để có sở quy đổi tính toán hiệu dự án Mặt khác việc phân định rõ loại chi phí ngoại tệ để xác định đợc nguồn vốn ngoại tệ thích hợp để đáp ứng nhu cầu dự án + Phân tích cấu nguồn vốn v khả đảm bảo nguồn vốn: việc thẩm định tiêu n y cần rõ mức vốn đầu t cần thiết từ nguồn vốn dự kiến để sâu phân tích tìm hiểu khả thực nguồn vốn + Căn v o thực tế nguồn vốn đầu t cần quan tâm xử lý nội dung để đảm bảo khả nguồn vèn nh− sau.: Vèn tù cã bỉ xung cđa doanh nghiệp: cần kiểm tra phân tích tình hình t i chÝnh v s¶n xt kinh doanh cđa doanh nghiƯp để xác định số vốn tự bổ sung doanh nghiệp Vốn trợ cấp ngân sách: cần xem xét cam kết bảo đảm cấp có thẩm quyền nguồn ngân sách (uỷ ban nhân dân tỉnh, th nh phố, quan t i KI Doanh nghiƯp vay n−íc ngo i theo phơng thức tự vay tự trả: cần xem xét kỹ việc chấp h nh quy định Nh n−íc vỊ vay vèn n−íc ngo i cđa doanh nghiƯp v xem xét kỹ cam kết đ> đạt đợc với phía nớc ngo i nh khả thực tÕ ®Ĩ thùc hiƯn cam kÕt ®ã + Sau kiểm tra tính thực nguồn vốn phải xác định đợc lịch trình cung cấp vốn từ nguồn vốn Ho ng Công Hng Luận văn tèt nghiÖp T i chÝnh doanh nghiÖp 41 B > Kiểm tra tiêu phân tích t i dự án (theo sáu nhóm tiêu đK trình b y chơng phân tích t i chính) + Kiểm tra tính toán, phát sai sót trình tính toán dự án LO BO OK CO M + Trên sở tiêu phân tính toán, đánh giá hiệu t i Các tiêu đánh giá hiệu t i dự án: * Chỉ tiêu khả sinh lợi dự án: + Chỉ tiêu giá trị ròng (Net Present Value NPV) Giá trị ròng dự án đầu t l số chênh lệch giá trị luồng tiền ròng kỳ vọng tơng lai với giá trị vốn đầu t ban đầu Giá trị ròng đo lờng lợi nhuận dự án đầu t sau đ> bù đắp rủi ro v vốn bỏ ban đầu Công thức tính NPV nh sau: NPV = c Co + n ∑ Error! i =1 Trong : Ci l luồng tiền ròng dự tính giai đoạn i r l l>i suất chiết khấu dự án Nguyên tắc đánh giá dự án: Với dự án độc lập: chọn dự án có NPV > Với dự án loại trừ chọn dự án thoả m>n NPV > v max NPV KI Ưu điểm tiêu NPV: c Phản ánh đợc giá trị thời gian tiền c NPV đo lờng trực tiếp lợi nhuận tuyệt đối dự án đầu t c Quyết định chấp nhận, từ chối hay xếp hạng dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận cổ đông Ho ng Công Hng 10 Luận văn tốt nghiệp T i chÝnh doanh nghiÖp 41 B LO BO OK CO M 2.2.4 Xác định tổng mức đầu t 38 2.2.5 Xác định phơng án kinh doanh 42 2.2.6 Xác định chi phí dự án 45 2.2.7 Xác định doanh thu cđa dù ¸n .50 2.2.8 Phân tích tỷ lệ t i cđa dù ¸n 53 Đánh giá kết đạt đợc v hạn chế công tác thẩm định t i dự ¸n 57 3.1 Những kết đạt đợc công tác thẩm định t i dự án 57 3.2 Những hạn chế v nguyên nhân công tác thẩm định t i dự án 61 Chơng Một số giải pháp nhằm ho$n thiện công tác thẩm định t$i dự án xây dựng khu chung c− cao tÇng cao cÊp 15d17 Phè Ngäc Kh¸nh 64 Một số giải pháp nhằm ho n thiện công tác thẩm định t i dự án xây dựng khu chung c cao tầng 15c17 Ngọc Khánh 64 1.1.Giải pháp ho n thiện tiêu tính toán dự án .64 1.2.Giải pháp nguồn nhân lực cho phân tích t i dự án 68 1.3.Giải pháp phơng diện kỹ thuật nhằm giảm chi phí dự án 69 1.4.Giải pháp ho n thiện việc thu thập thông tin cho công tác thẩm định t i chÝnh dù ¸n 70 Mét sè kiÕn nghÞ .71 2.1 Đối với công ty Du lịch Thăng Long 71 2.2 §èi víi ChÝnh phđ 72 KI KÕt luËn 73 Ho ng C«ng H−ng 77 T i chÝnh doanh nghiƯp 41 B KI LO BO OK CO M Luận văn tèt nghiƯp Ho ng C«ng H−ng 78 T i chÝnh doanh nghiÖp 41 B LO BO OK CO M LuËn văn tốt nghiệp Bảng khái toán kinh phí Công trình nh cao tầng hộ tiêu chuẩn cao 15c17 Ngọc Khánh Khoản mục I A Chi phí xây lắp Phần xây lắp nh Xử lý cọc nhồi D=1200,cọc d i khoảng 44m Biện pháp thi công(cừ Larsen đóng xung quanh công trình) Xây dựng phần thô từ móng đến mái Ho n thiện tầng hầm Ho n thiện tầng 1,2 khối công cộng Ho n thiện tầng 3c12,15,18; l m hộ Điện nớc Phòng cháy chữa cháy Bể nớc, bể phốt, hố ga Chống thấm VL cđa Mü cho bĨ, hè thang m¸y Thang cøu ho¶ 10 11 Ho ng Công Hng Cách tính Th nh tiền(Đ) Quy mô(m2) Đơn giá XL 189 Cọc*44m/cọc= 8316 m KI stt (Đơn vị: Triệu đồng) Th nh tiền Trong phần hạ tầng Giai đoạn Giai đoạn 135.426.920.000 129.252.720.000 6.174.200.000 126.740.720.000 126.740.720.000 19.126.800.000 19.126.800.000 8.316 2.300.000 36.934 70.000 2.585.380.000 2.585.380.000 36.934 1.250.000 46.167.500.000 46.167.500.000 1.826 6.224 550.000 1.000.000 1.004.300.000 6.224.000.000 1.004.300.000 6.224.000.000 28.884 900.000 25.995.600.000 25.995.600.000 36.934 36.934 1 500.000 110.000 962.000.000 150.000.000 18.467.000.000 4.062.740.000 962.000.000 150.000.000 18.467.000.000 4.062.740.000 962.000.000 150.000.000 240.000.000 240.000.000 240.000.000 79 X©y lắp phần ĐHKK B 13 14 15 16 II Phần kỹ thuật hạ tầng to n khu Sân đờng, b>i đỗ Cây xanh, vờn Điện ngo i nh Nớc ngo i nh Phần thiết bị Điều ho không khí Thang máy Thiết bị điện Thiết bị nớc sinh hoạt Thiết bị phòng cháy chữa cháy Hệ thống thông tin liên lạc (cáp, đầu nối chờ ) Thiết bị an ninh bảo vệ III Chi phí khác III.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu t Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm định báo cáo NCKT Chi phí phá dỡ nh cũ, thu dọn mặt Phụ thu phí hạ tầng Lệ phí cấp đất cấp phép Quảng cáo tiếp thị Ho ng C«ng H−ng 35.108 50.000 8.217 3.521 11.738 11.738 400.000 200.000 200.000 200.000 2.200.000.000 1.476.000.000 CPK KI 12 T i chÝnh doanh nghiÖp 41 B LO BO OK CO M Luận văn tốt nghiệp 80 1.755.400.000 1.755.400.000 8.686.200.000 3.286.800.000 704.200.000 2.347.600.000 2.347.600.000 19.633.200.000 2.489.600.000 8.020.000.000 2.905.600.000 132.000.000 2.410.000.000 2.200.000.000 2.512.000.000 1.040.000.000 144.000.000 664.000.000 664.000.000 19.633.200.000 2.489.600.000 8.020.000.000 2.905.600.000 132.000.000 2.410.000.000 2.200.000.000 1.476.000.000 15.307.297.039 1.476.000.000 14.747.977.731 559.319.308 293.063.627 281.394.389 11.669.238 30.701.904 29.479.412 1.222.492 1.300.000.000 1.300.000.000 2.708.538.400 10.000.000 677.134.600 2.585.054.400 10.000.000 646.263.600 6.174.200.000 2.246.800.000 560.200.000 1.638.600.000 1.638.600.000 123.484.000 30.871.000 Ho ng Công Hng KI Cộng III.1 III.2 Giai doạn thực đầu t Chi phí khởi công công trình tạm tính 0.03%(GTCT+TB) Chi phí khảo sát xây dựng (tạm tính) Chi phí bảo hiểm công trình v thiết bị Chi phí thiết kế công trình Bảo hiểm thiết kế Lập hồ sơ mời thầu xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp Thẩm định hồ sơ mời thầu xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp Giám sát thi công xây dựng Lập hồ sơ mời thâù mua sắm thiết bị, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu thiết bị 10 Thẩm định hồ sơ mời thâù xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu TB 11 Giám sát thi công lắp đặt TB 12 Chi phí ban quản lý dự án phần xây lắp 13 Chi phí ban quản lý dù ¸n T i chÝnh doanh nghiƯp 41 B LO BO OK CO M Luận văn tốt nghiệp 81 5.019.438.531 4.852.191.801 167.246.730 48.452.706 46.512.243 1.940.463 450.000.000 450.000.000 487.331.806 467.927.177 19.404.629 2.312.575.882 115.628.794 73.943.098 2.207.144.066 110.357.203 70.571.985 105.431.815 5.271.591 3.371.113 14.896.961 14.217.799 679.162 917.652.810 26.799.318 875.816.431 26.799.318 41.836.379 2.061.486 2.061.486 45.352.692 683.841.457 45.352.692 652.664.687 58.587.845 58.587.845 31.176.770 Ho ng C«ng H−ng KI phần thiết bị 14 Chi phí thẩm định thiết kế kỹ thuật 15 Chi phí thẩm định tổng dự toán 16 Chi phí kiểm định chất lợng công trình 17 Chi phÝ nÐn tÜnh + TN cäc Céng III.2 III.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng đa dự án v o sư dơng 18 Chi phÝ lËp hå s¬ ho n công 19 Chi phí thẩm tra, phê duyệt toán vốn đầu t xây dựng công trình 20 Chi phí thu dọn vệ sinh công trình, tổ chức nghiệm thu, khánh th nh v b n giao công trình tạm tính 0.03% 21 Quản lý, đ o tạo, vËn h nh 22 Duy tu b¶o d−ìng Céng III.3 D Dự phòng phí Tổng cộng Thuê đất 50 năm Trả l>i vay ngân h ng Tổng cộng T i chÝnh doanh nghiÖp 41 B LO BO OK CO M Luận văn tốt nghiệp 67.036.352 63.980.096 3.056.229 59.587.845 56.871.197 2.716.648 129.207.217 124.032.649 5.174.568 1.000.000.000 6.493.267.997 1.000.000.000 6.273.208.631 220.059.366 231.257.588 129.207.217 220.714.407 124.032.649 10.543.182 5.174.568 48.452.706 46.512.243 1.940.463 677.134.600 646.263.600 30.871.000 2.708.538.400 2.585.054.400 123.484.000 3.794.590.511 3.622.577.299 172.013.212 17.036.741.704 16.363.389.773 673.351.931 187.404.158.743 179.997.287.504 7.406.871.239 3.252.200.000 3.252.200.000 6.219.000.000 6.219.000.000 196.875.358.743 189.468.487.504 7.406.871.239 82 T i chÝnh doanh nghiÖp 41 B LO BO OK CO M Luận văn tốt nghiệp Bảng phân bổ vốn đầu t theo mục tiêu sử dụng (Đơn vị : triƯu ®ång) 1.1 1.2 1.3 Mơc tiªu sư dơng DiƯn tÝch s n (m2) DiƯn tÝch s n hộ Vốn XL nh Kỹ thuật hạ tầng Thiết bị điều ho Chi Dự Cộng Thiết bị khác phòng Vốn đầu t Triệu khác đồng (nớc , cøu ho¶) 126.741 2.512 2.490 8.020 9.124 14.748 16.363 179.997 6.266 124 451 729 757 8.327 Nh ë cao tÇng 36.934 Tầng hầm l m nơi để xe, 1.826 khu kỹ thuật điện, nớc NO Tầng 1,2 khu công cộng cho 6.224 21.358 423 2.490 thuê mặt Tầng 3c12,15,18 hộ 28.884 99.117 1.964 Tổng cộng 36.934 126.741 2.512 2.490 Trong Vốn đầu t nh (1.3+1.1) 30.710 22.400 105.383 2.089 c Để bán 21.497 15.680 73.768 2.089 c ChuyÓn giao th nh 9.213 6.720 31.615 (30%) Vốn đầu t CTCC cho thuê 6.224 21.358 423 2.490 (1.2) (Ngn sè liƯu tõ phßng t i kế toán công ty du lịch Thăng Long) Ho ng C«ng H−ng KI STT 83 Than g m¸y 500 1.537 2.485 2.879 Tû träng % 31.673 7.520 7.135 11.534 12,727 139.997 8.020 9.124 14.748 16.363 179.997 7.520 7.586 12.263 13.484 148.324 82.404 5.264 5.310 8.584 9.501 104.516 70.46 2.256 2.276 3.679 3.983 43.808 29.54 500 1.537 2.485 2.879 31.673 17.596 T i chÝnh doanh nghiÖp 41 B LO BO OK CO M Luận văn tốt nghiệp Bảng tính tiêu t i (Đơn vị tính: triệu đồng) STT Diễn giải I Tổng thu (A) 172.174 Doanh thu 128.366 TP to¸n cho ®Çu t− 43.808 q nh TP II Tỉng chi (B) 189.848 2003 78.825 52.541 26.285 7.385 75.126 2004 90.079 72.556 17.523 2005 3.270 3.270 105.16 2.167 Đầu t 179.997 7.277 74.052 98.669 Chi phÝ vËn h nh 0 689 Trả l>i vay Ngân h ng 310 620 1.472 1.174 ThuÕ VAT ph¶i nép c201 455 727 254 ThuÕ thu nhËp DN 0 4.301 50 Chªnh lệch thu chi c7.385 3.699 c15.090 1.102 Chênh lệch thu céng dån c7.385 c3.977 c19.067 c17.964 (Nguån sè liÖu từ phòng t i kế toán công ty du lịch Thăng Long) Các tiêu T i Thời gian thu hồi vốn : 8.5 năm NPV : 4.647 triƯu ®ång IRR : 10.85% (Tû lƯ chiÕt khÊu 8.52%): Ho ng C«ng H−ng KI B C 2002 0 84 2006 4.359 4.359 2007 4.359 4.359 2008 4.359 4.359 2009 4.359 4.359 2010 4.359 4.359 2.401 2.315 2.213 2.097 1.981 787 812 350 453 1.958 c16.006 787 684 350 494 2.045 c13.961 787 535 350 541 2.146 c11.815 787 364 350 596 2.262 c9.553 787 194 350 651 2.378 c7.175 T i chÝnh doanh nghiệp 41 B LO BO OK CO M Luận văn tốt nghiệp Bảng tính tiêu t i STT Diễn giải I 2011 (Đơn vị : triệu đồng) Mỗi năm từ 2012 2016 Mỗi năm từ 2017 ®Õn 2015 ®Õn 2055 4.904 4.904 4.904 4.904 4.904 4.904 Tæng thu (A) 4.904 Doanh thu 4.904 TP toán cho đầu t quỹ nh TP II Tổng chi (B) 2.105 2.068 6.595 Đầu t 4.527 Chi phÝ vËn h nh 803 803 803 Tr¶ l>i vay Ngân h ng 54 Thuế VAT phải nộp 398 398 398 ThuÕ thu nhËp DN 849 866 866 B Chênh lệch thu chi 2.800 2.837 c1.690 C Chªnh lƯch thu céng dån c4.375 6.972 5.282 (Ngn số liệu từ phòng t i kế toán công ty du lịch Thăng Long) 2.068 803 398 866 2.837 16.629 Ho ng Công Hng KI Chú ý: năm 2016, 2026, 2036, 2046 năm có khoản đầu t 4.527 triệu đồng 85 Bảng tính doanh thu Diễn gi¶i T i chÝnh doanh nghiƯp 41 B LO BO OK CO M Luận văn tốt nghiệp Tổng DT Đơn s n hộ/ giá DTSD(m2) 7,840 7.76 Th nh tiền 2002 Ho ng Công Hng KI Bán nh cao tầng theo giá 60.813 đạo đảm bảo kinh doanh Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Bán nh cao tầng theo giá thị 7,840 8.20 64.284 trờng Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Cho thuê mặt khối công 4,979 1.0944 5.449 cộng Năm đầu huy động 60% DT năm sau huy động 80% Các năm sau huy ®éng 90% Céng doanh thu (Ngn sè liƯu từ phòng t i kế toán công ty Du Lịch Thăng long) 86 2003 2004 (Đơn vị: Triệu đồng) 2005 2006 2007 2008 25.541 35.271 26.999 37.285 3.270 4.359 4.359 4.359 52.541 72.556 3.270 4.359 4.359 4.359 B¶ng tÝnh doanh thu T i chÝnh doanh nghiÖp 41 B LO BO OK CO M Luận văn tốt nghiệp Ho ng Công Hng KI Diễn giải 2009 2010 2011 2012 2013 Bán nh cao tầng theo giá đạo đảm bảo kinh doanh Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Bán nh cao tầng theo giá thị trờng Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Cho thuê mặt khối công 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 cộng Năm đầu huy động 60% DT năm sau huy động 80% Các năm sau huy ®éng 90% Céng doanh thu 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 (Ngn sè liƯu tõ phßng t i chÝnh kế toán công ty Du Lịch Thăng long) 87 (Đơn vị: Triệu đồng) 2052 2053 2054 2055 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 T i chÝnh doanh nghiÖp 41 B LO BO OK CO M LuËn văn tốt nghiệp Chơng trình vay v trả nợ vốn vay STT Nội dung Tổng Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Th¸ng Th¸ng Th¸ng Th¸ng Th¸ng Th¸ng 1c6 6c12 1c6 6c12 1c6 6c12 Nhu cầu vay quý Nợ ®Çu kú 0 7.277 7.277 7.277 17.277 Vay kú 7.277 0 10000 Vèn vay céng dån 7.277 7.277 7.277 17.277 17.277 Tr¶ kú 0 0 0 Tr¶ gèc 12.277 Nỵ gèc chun sang 7.277 7.277 7.277 17.277 17.277 L>i ph¶i tr¶ 6.219 310 310 310 736 736 (Ngn sè liƯu tõ phßng t i chÝnh kế toán công ty du lịch Thăng Long) (Đơn vị : triệu đồng) Năm 2005 Năm 2006 Tháng Tháng Tháng Th¸ng 1c6 6c12 1c6 6c12 17.277 17.277 17.277 17.277 7000 7000 17.277 10.277 736 438 Ho ng Công Hng KI Chơng trình vay v trả nợ vốn vay (Đơn vị : triệu đồng) STT Nội dung Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Tháng Tháng Tháng Th¸ng Th¸ng Th¸ng Th¸ng Th¸ng 1c6 6c12 1c6 6c12 1c6 6c12 1c6 6c12 Nhu cầu vay quý Nợ ®Çu kú 8.777 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 3.277 Vay kú 0 0 0 0 Vèn vay céng dån 8.777 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 3.277 Tr¶ kú 1500 2000 2000 2000 Tr¶ gèc 1500 2000 2000 2000 Nỵ gèc chun sang 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 3.277 1.277 L>i ph¶i tr¶ 374 310 310 225 225 140 140 54 (Nguån sè liÖu tõ phòng t i kế toán công ty du lịch Thăng Long) 88 10.277 10.277 10.277 438 Năm 2011 Th¸ng Th¸ng 1c6 6c12 1.277 1.277 1.277 54 1.277 1.277 1.277 1.277 0 10.277 10.277 1500 1500 8.777 734 T i chÝnh doanh nghiÖp 41 B LO BO OK CO M Luận văn tốt nghiệp Dòng tiền Các tiêu t$i chính: NPV: 5.572 triƯu ®ång IRR : 11,27% Thêi gian thu håi vèn: năm Ho ng Công Hng KI (Đơn vị : triệu đồng) Diễn giải 2002 2003 2004 2005 I Dòng tiÒn v o 7.277 78.826 100.079 10.270 Doanh thu 128.366 52.541 72.566 3.270 Vèn ®t− nh TP 43.808 26.285 17.523 Vèn vay 17.277 7.277 10.000 Vèn tù cã 7000 II Dßng tiỊn 7.277 74.161 99.743 14.189 Đầu t 179.997 7.277 74.052 98.669 Chi phÝ vËn h nh 0 689 Tr¶ l>i vay NH 6.219 310 620 1.472 Tr¶ gèc vay 17.277 7000 VAT ph¶i nép c201 455 727 ThuÕ TNDN 0 4301 III Dßng v ocdßng 4.665 336 c3.920 (Nguồn số liệu từ phòng t i kế toán công ty du lịch Thăng long) 89 2006 4.359 4.359 2007 4.359 4.359 2008 4.359 4.359 2009 4.359 4.359 2010 4.359 4.359 3.765 787 1.174 1.500 254 50 594 3.901 787 812 1500 350 453 458 4.315 787 684 2000 350 494 45 4.213 787 535 2000 350 541 146 4.097 787 364 2000 350 596 262 T i chÝnh doanh nghiÖp 41 B LO BO OK CO M Luận văn tốt nghiệp Dòng tiền I (Đơn vị : triệu đồng) Diễn giải Dòng tiền v$o 2011 4.904 2012 4.904 2016 4.904 2052 4.904 2053 4.904 2054 4.904 2055 4.904 II Doanh thu Vèn ®t− nh TP Vèn vay Vèn tù cã Dßng tiỊn 3.275 2.105 6.595 2.068 2.068 2.068 2.068 III Đầu t Chi phí vận h nh Trả l>i vay NH Tr¶ gèc vay VAT ph¶i nép ThuÕ TNDN Dßng v$oddßng 803 194 1277 350 651 1.630 803 54 4.527 803 0 803 0 803 0 803 0 803 398 849 2.800 398 866 c1.690 398 866 2.837 398 866 2.837 398 866 2.837 398 866 2.837 Ho ng C«ng H−ng KI (Ngn sè liƯu tõ phßng t i chÝnh kế toán công ty du lịch Thăng long) 90 T i chÝnh doanh nghiƯp 41 B Ho ng C«ng H−ng KI LO BO OK CO M Luận văn tốt nghiệp 91 ... Chơng 1: Cơ sở lý luận công tác thẩm định t i dự án doanh nghiệp Chơng 2: Thực trạng công tác thẩm định t i dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15 17 Ngọc Khánh công ty Du lịch Thăng... công ty đ> sử dụng t i sản cách có hiệu Ho ng Công Hng 29 Luận văn tốt nghiệp T i doanh nghiệp 41 B 2.thực trạng công tác thẩm định t i dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 154 17 Phố ngọc. .. v dự án đầu t có vốn lớn v thêi gian thùc hiƯn d i ChÝnh v× vËy công ty phải thẩm định dự án v đặc biệt l thẩm định khía cạnh t i dự án trớc đa định t i trợ cho dự án Thẩm định dự án đầu t công