Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty kinh đô

`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Lời mở đầu Đầu t l hoạt động cần thiết nhằm đảm bảo cho việc tồn v phát triển không ngừng x$ hội Muốn có phát triển tất mäi quèc LO BO OK CO M gia, doanh nghiÖp hay công ty phải tiến h nh đầu t Có thể nói nhờ có hoạt động đầu t m lĩnh vực đợc phát triển chất v lợng, đặc biệt l lĩnh vực kinh tế Các dự án l nhịp cầu nối hoạt động đầu t đến với thực Thông qua dự án m ý tởng đầu t đợc thể v thực Tuy nhiên ý tởng đầu t trở nên bị méo mó, không đợc phản ánh trung thực nh dự án lập không xác, không đợc kiểm tra cẩn thận Xuất phát từ lý m môn thẩm định dự án đời có thẩm định t i dự án Thẩm định t i dự án l công việc m dự án n o bỏ qua t i l vấn đề sống dự án Thấy đợc tầm quan trọng công tác thẩm định t i dự án nên thời gian thực tập công ty kinh doanh bất động sản Kinh Đô ( l công ty m hoạt động chủ yếu l đầu t v o dự án), em đ$ chọn đề t i : Ho n thiện công tác thẩm định t i dự án công ty Kinh đô cho chuyên đề thực tập Nội dung chuyên đề gồm có phần sau: Phần 1: Những vấn đề dự án v thẩm định t i dự án Phần 2: Thực trạng công tác thẩm định t i dự án công ty Kinh Đô KI Phần 3: Giải pháp ho n thiện công tác thẩm định t i dự án công ty Kinh Đô Em xin chân th nh cảm ơn trớc hết l giảng viên Trần thị tú vừa l cô giáo giảng dạy môn T i doanh nghiệp vừa l giáo viên hớng dẫn em l m chuyên đề thực tập n y Tiếp theo em xin chân th nh cảm ơn thầy cô giáo khoa Ngân h ngVT i trờng đ$ cung cấp Vũ Thị Hơng Giang `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp cho em kiến thức môn thẩm định t i dự án để giúp em ho n th nh chuyên đề Cuối em xin cảm ơn cán công ty Kinh Đô nói chung v cán phòng kế toán t i chính, phòng kinh doanh đầu t tiếp thị nói riêng đ$ tạo điều kiện thuận lợi v giúp đỡ em thêi gian KI LO BO OK CO M tiÕn h nh thực tập công ty Sau l to n nội dung chuyên đề em Vũ Thị Hơng Giang `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phần 1: Những vấn đề dự án v thẩm định dự án 1.1 Dự án LO BO OK CO M 1.1.1 Kh¸i niƯm dù ¸n HiƯn từ dự án đợc sử dụng rộng r$i V ta thờng nghe nói đến dự án đầu t phát triển tầm cỡ quốc gia quốc tế, song nói đến dự án cá nhân ngời, nh tiến h nh nghiên cứu thử nghiƯm, viÕt mét cn s¸ch VËy cã thĨ hiĨu "dù ¸n” l g×? Th−êng cã hai c¸ch hiĨu vỊ dù ¸n Theo c¸ch hiÓu thø nhÊt (tÜnh) dù ¸n l hình tợng tình (một trạng thái ) m ta muốn đạt tới Trong cách hiểu thứ hai (động) theo từ điển quản lý dự án AFNOR, dự án l hoạt động đặc thù tạo nên thực tế cách có phơng pháp v tịnh tiến, với phơng tiện ( nguồn lực đ$ cho) Theo nghị định 177/CP ng y 20/10/1994 Chính phủ quy định: Dự án đầu t l tập hợp đề xuất việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo đối tợng định nhằm đạt đợc tăng trởng số lợng, cải tiến nâng cao chất lợng sản phẩm hay dịch vụ n o khoảng thời gian định Qua ta nhận thấy: KI +Dự án không l ý định hay phác thảo, m có tính cụ thể v mục tiêu xác định, nhằm đáp ứng nhu cầu chuyên biệt +Dự án l nghiên cứu trừu tợng hay ứng dụng, m phải cấu trúc nên thực tế mới, thực tế m trớc cha tồn nguyên tơng đơng Ngo i dự án phải có tính sáng tạo riêng Vũ Thị Hơng Giang `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp + Vì liên quan đến thực tế tơng lai, dự án n o có độ bất định v rủi ro xảy +Cuối cùng, nh hoạt động đặc thù, dự án phải có bắt đầu, có kết thúc v chịu hạn chế nãi chung l ®$ cho vỊ ngn lùc( LO BO OK CO M phơng tiện) Ta thấy rõ đặc trng sau cho phép nhận dạng dự ¸n: +Mơc tiªu dù ¸n +Thêi gian (Víi c¸c giai đoạn khác nhau) +Đặc thù (Tính độc vô nhị) dự án +Môi trờng xung quanh dự án (nhất l phần tiếp giao dự án với môi trờng xung quanh) Khi nói đến dự án bao gìơ liên quan đến hoạt động đầu t lẽ dự án không đợc đầu t n o tiến h nh đợc Khi doanh nghiệp có dự án điều tất nhiên l doanh nghiệp có hoạt động đầu t Đầu t l hoạt động chủ yếu định phát triển v tăng trởng doanh nghiệp Xuất phát từ tầm quan trọng hoạt động đầu t, đặc điểm v phức tạp mặt kỹ thuật, hậu v hiệu t i chính, kinh tế x$ hội đòi hỏi tiến h nh hoạt động đầu t cần phải có chuẩn bị cẩn thận v nghiêm túc Có nghĩa l hoạt động đầu t phải thực theo dự án đạt hiệu mong mn V× ta cã thĨ nhËn thÊy: KI 1.1.2 Vai trò dự án 1.1.2.1 Đối với nh đầu t VDự án l quan trọng để nh đầu t định có nên tiến h nh đầu t hay không VL phơng tiện để chủ đầu t thuyết phục tổ chức t i t i trợ vốn cho dự án Vũ Thị Hơng Giang `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp VL sở cho nh đầu t xây dựng kế hoạch đầu t, theo dõi đôn đốc v kiểm tra trình thực dự án VL công cụ để tìm kiếm đối tác liên doanh VL công cụ giúp nh đầu t xác định đợc hội đầu t tèt, LO BO OK CO M gi¶m thiĨu rđi ro, giảm thiểu chi phí hội VL để soạn thảo hợp đồng liên doanh nh để giải mối quan hệ tranh chấp đối tác trình thực dự án 1.1.2.2 §èi víi Nh n−íc Dù ¸n l t i liƯu ®Ĩ c¸c cÊp cã thÈm qun xÐt dut cÊp giÊy phép đầu t, l pháp lý để tòa ¸n xem xÐt gi¶i quyÕt cã sù tranh chÊp bên tham gia đầu t trình thực dự án sau n y 1.1.2.3 Đối với tổ chức t i trợ vốn Dự án l để quan n y xem xét tính khả thi dự án để định có nên t i trợ hay không, t i trợ đến mức độ n o cho dự án để đảm bảo rđi ro Ýt nhÊt cho nh t i trỵ 1.1.3 Phân loại dự án Các dự án thực tế đa dạng v dựa v o tiêu chuẩn khác nhau, ta có cách phân loại khác nhau: +XÐt theo ng−êi khëi x−íng, ta cã c¸c dù ¸n cá nhân, tập thể hay quốc gia (quốc tế) KI +XÐt theo ph©n ng nh kinh tÕ x$ héi, ta có dự án sản xuất, dự án thơng mại, xây dựng sở hạ tầng, dịch vụ x$ hội +Xét theo địa khách h ng, ta có dự án xuất khẩu; tiêu thụ địa phơng ( thËm chÝ néi bé) hc n−íc +XÐt theo thêi gian, ta có dự án ngắn hạn, trung hạn v d i hạn Một cách tổng hợp, ta phân biệt dự án lớn v dự án nhỏ Vũ Thị Hơng Giang `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp *Các dự án lớn ( xây dựng nh máy hay tổ hợp công nghiệp, quy hoạch phát triển vùng l$nh thổ ) đợc đặc trng tổng kinh phí huy động lớn, số lợng bên tham gia đông v sử dụng nhiều công nghệ khác nhau, thêi gian thùc hiƯn d i, cã ¶nh hởng LO BO OK CO M mạnh đến môi trờng kinh tế v sinh thái Chúng đòi hỏi phải thiết lập cấu trúc tổ chức chuyên biệt, với mức phân cấp trách nhiệm khác nhau, đề quy chế hoạt động v phơng pháp kiểm tra chặt chẽ Tầm bao dự án n y rộng tới mức ngời quản lý n o sâu v o chi tiết trình thực Trái lại, nhiệm vụ chủ yếu ngời quản lý l , mặt thiết lập hệ thống quản lý v tổ chức (Phân chia dự án th nh dự án phận v phối kết hợp dự án phận đó) cho phép cấp thực đợc trách nhiệm mình, v mặt khác đảm nhận mối quan hệ dự án với bên ngo i C¸c dù ¸n lín hiƯn th−êng mang tính quốc gia quốc tế *Các dự án nhỏ, ngo i đặc tính ngợc lại với dự án lớn, nh không đòi hỏi kinh phí nhiều, thờng nằm bối cảnh sẵn có không đợc u tiên Các nguồn lực huy động eo hẹp, m thờng Mục tiêu v trách nhiệm không đợc xác định rõ r ng, v ngời tham gia kinh nghiệm hoạt động dự án Chủ nhiệm dự án thờng kiêm việc quản lý dự án ( đối nội) lẫn việc liên hệ với chuyên gia bên ngo i (đối ngoại) Mỗi xí nghiệp, quan thờng chủ trì tham gia v o hay v i dự án lớn, có nhiều dự án nhỏ KI đồng thời thực Về phơng diện quản lý, dự án lớn v dự án nhỏ, có nét chung, nhng nhiều đặc điểm riêng đòi hỏi phải áp dụng phơng pháp v công cụ quản lý khác Các dự án lớn thờng đặt nhiều vấn đề quản lý cần đợc ngiên cứu v Vũ Thị Hơng Giang giải `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Ngợc lại, dự án nhỏ cho phép áp dụng cách đơn giản v công hiệu phơng pháp định lợng 1.1.4 Các giai đoạn dự án Dự án đợc xây dựng v phát triển trình gồm LO BO OK CO M nhiều giai đoạn riêng biệt, song gắn bó chặt chẽ với v theo tiến trình logic ta phân th nh giai đoạn cụ thể l : Xác định dự án, phân tích v lập dự ¸n, dut dù ¸n, triĨn khai thùc hiƯn, nghiƯm thu tổng kết v giải thể 1.1.4.1 Xác định dự án L giai đoạn chu trình dự án có nhiệm vụ phát lĩnh vực có tiềm để đầu t phát triển, sở hình th nh sơ ý đồ đầu t Trong thực tế ý đồ dự án đầu t− míi cã thĨ xt ph¸t tõ c¸c ngn nh− sau: VTừ chiến lợc phát triển ng nh hay chiến lợc phát triển kinh tế quốc dân VThông qua việc phát nguồn t i nguyên, nguyên nhiên vật liệu cha đợc khai thác v sử dụng có hiệu VDự án đợc đề xuất để đáp ứng nhu cầu sản xuất tiêu dùng thị trờng nớc v ngo i nớc cha đợc thỏa m$n Vý đồ dự án nảy sinh từ yêu cầu khắc phục khó khăn v trở ngại phát triển kinh tếVx$ hội thiếu điều kiện vật chất cần thiết Trên sở lĩnh vực v ý đồ đầu t khác đợc đề xuất, KI cần tiến h nh nghiên cứu chi tiết hóa, lựa chọn ý ®å dù ¸n cã triĨn väng nhÊt ®Ĩ tiÕn h nh chuẩn bị v phân tích giai đoạn Việc xác định v s ng lọc ý đồ dự án có ảnh hởng định tới trình chuẩn bị v thực dự án Dự án thất bại hay không đạt đợc kết mong mn, r»ng viƯc thùc hiƯn v chn bÞ dự án tốt đến đâu, nh ý đồ ban đầu đ$ h m chứa sai lầm Vũ Thị Hơng Giang `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.1.4.2 Phân tích v lập dự án Sau xác định ý đồ, mục tiêu v phơng tiện dự án, ta tiến h nh trình phân tích v lập dự án Phân tích v lập dự án l giai đoạn nghiên cứu chi tiết ý đồ đầu t đ$ đợc đề xuất tất LO BO OK CO M mäi ph−¬ng diƯn nh−: thĨ chế V x$ hội, thơng mại, t i chính, kinh tế kỹ thuật, tổ chức V quản lý Để thực nhiệm vụ n y phải thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu thị trờng, môi trờng tự nhiên, nguồn nguyên vật liệu chỗ, quy định v sách có liên quan Chính phủ, đặc điểm kinh tếV văn hóa V x$ hội dân c vùng có liên quan đến dự án Nội dung chủ yếu giai đoạn phân tích v lập dự án l nghiên cứu cách to n diện tính khả thi dự án Tuy vậy, dự án có quy mô lớn, trớc thực nghiên cứu khả thi nên có bớc nghiên cứu tiền khả thi Trong bớc nghiên cứu n y, tất phơng diện chuẩn bị v phân tích dự án ®Ịu ®−ỵc ®Ị cËp tíi, song chØ ë møc ®é chi tiết vừa đủ để chứng minh cách khái quát rằng, ý đồ dự án đợc đề xuất l đắn v việc tiếp tục phát triển ý đồ n y l có tiềm Nghiên cứu tiền khả thi giúp loại bỏ bớt vấn đề không cần thiết, nh xác định vấn đề cần đặc biệt ý, nhờ giúp cho việc định hớng nghiên cứu v tiết kiệm chi phí chuẩn bị đầu t v o dự án Nghiên cứu khả thi ( cßn gäi l lËp luËn chøng kinh tÕ kü thuật) l bớc nghiên cứu dự án đầy đủ v to n diện nhất, có nhiệm vụ tạo KI sở để chấp thuận hay bác bỏ dự án, nh để xác định phơng án tốt số phơng án lại Nghiên cứu khả thi, nh tên gọi nó, nhằm chứng minh khả thực dự án tất phơng diện có liên quan Thiết kế v đạo nghiên cứu khả thi l công tác phức tạp đòi hỏi tham gia nhiều lĩnh vực khác Phạm vi v thời gian nghiên cứu khả thi phơ thc v o tÝnh chÊt cđa dù ¸n: dù án có phức Vũ Thị Hơng Giang `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp tạp hay không, đ$ đợc nhận thức đến mức độ n o, dự án có tính chất sáng tạo hay l lặp lại Về kinh phí, nghiên cứu khả thi thờng chiếm khoảng 5% to n chi phí đầu t dự án Thời gian nghiên cứu l tháng, hai năm d i phụ thuộc v o quy LO BO OK CO M m« tÝnh chÊt cđa dù án Kết thúc nghiên cứu khả thi l hết giai đoạn phân tích v lập dự án Thực tế đ$ xác nhận tầm quan trọng công tác chuẩn bị v phân tích dự án Chuẩn bị tốt v phân tích kỹ lỡng l m giảm khó khăn giai đoạn thực hiện, nh cho phép đánh giá đắn tính hiệu v khả th nh công dự án Chẳng hạn việc chuẩn bị đầy đủ phơng diện kỹ thuật l m giảm nguy chi phí vợt định mức 1.1.4.3 Duyệt dự án Giai đoạn n y thờng đợc thực với tham gia quan Nh n−íc, c¸c tỉ chøc t i chÝnh v c¸c th nh phần khác tham gia dự án, nhằm xác minh lại to n kết luận đ$ đợc đa trình chuẩn bị v phân tích dự án, sở chấp nhận hay bác bỏ dự án Dự án đợc thông qua v đợc đa v o thực đợc xác nhận l có hiệu v khả thi Ngợc lại, trờng hợp có bất hợp lý thiết kế dự án, tùy theo mức độ, dự án đợc sửa đổi bổ xung hay buộc phải xây dựng lại ho n to n 1.1.4.4 Triển khai thực Giai đoạn triển khai thực dự án bắt đầu kinh phí đợc KI đa v o Trong giai đoạn triển khai thực chia th nh thời kỳ nhỏ Chẳng hạn, thời kỳ thứ l thi công xây dựng công trình sở Sau ho n th nh xây dựng bản, dự án chuyển sang thời kỳ phát triển Trong thời kỳ n y dự án bắt đầu sinh lợi v trả dần khoản nợ thời kỳ đầu Thời kỳ thứ ba bắt đầu dự án đ$ đạt tới phát triển to n bộ, nói cách khác công trình đầu t Vũ Thị Hơng Giang `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp ban đầu đ$ đợc sử dụng hết công suất v kÐo d i cho tíi dù ¸n chÊm døt hoạt động Thực dự án l kết trình chuẩn bị v phân tích kỹ lỡng, song thực tế dự án đợc tiÕn h nh ho n LO BO OK CO M to n nh hoạch định Nhiều dự án đ$ không đảm bảo đợc tiến độ thời gian v chi phí dự kiến, chí số dự án đ$ phải thay đổi thiết kế ban đầu giải pháp kỹ thuật không thích hợp hay thiếu vốn nhiều yếu tố khách quan đem lại Nói chung khó khăn m dự án phải đối phó thực hiện, đặc biệt thời kỳ thi công l : +Các khó khăn t i chính: Thờng xuất biến động giá hay việc thiếu nguồn vốn cần thiết trình thực Hậu l dự án bị trì ho$n, chi phí tăng v số trờng hợp quy mô dự án bị thu hẹp lại +Các hạn chế mặt quản lý: Phổ biến nhiều dự án nớc phát triển l thiếu cán quản lý giỏi, cấu tổ chức, phân công trách nhiệm không rõ r ng, phối hợp hiệu quan khác tham gia dự án Những yếu quản lý thờng gây tình trạng chậm trễ thực v chi phí vợt mức, giám sát thiếu chặt chẽ v linh hoạt, phản ứng chậm trớc thay đổi môi trờng kinh tếV x$ hội +Các vấn đề kỹ thuật: Thờng xuyên phát sinh trình thực dự án việc cung ứng vật t, máy móc, thiết bị (gồm đất đai) không thích hợp hay chất lợng, sai phạm, KI khuyết điểm thiết kế ban đầu tiến không ngừng việc áp dụng công nghệ +Các biến động trị: Những án thực thời gian d i, v i chục năm, thờng phải đối phó với khó khăn trị Không kể tới biến động hay hỗn loạn trị, dự án thờng chịu tác động thay đổi sách kinh Vũ Thị Hơng Giang 10 `Chuyên ®Ị thùc tËp tèt nghiƯp vùc x©y dùng cã tÝnh rđi ro cao so víi tiỊm lùc cđa c«ng ty nên công tác thẩm định dự án c ng cần đợc trọng Trong nghiên cứu hình th nh v triển khai dự án chủ đầu t n o còng cã ngn lùc vỊ t i chÝnh ®Ó cung cÊp to n bé cho LO BO OK CO M dự án m đại đa số nguồn vốn dự án có mặt vốn vay Chính kết công tác thẩm định t i dự án l sở để định chế t i nh Ngân h ng, công ty t i xem xét v định có cho vay dự án hay không Chất lợng công tác thẩm định t i dự án l nhân tố h ng đầu định đắn đầu t doanh nghiệp v cho vay ngân h ng Chất lợng thẩm định t i dự án cao tức l chủ đầu t đ$ đánh giá mét c¸ch chÝnh x¸c, kh¸ch quan v khoa häc hiƯu dự án khả tận dụng nguồn vốn vay c ng cao đem lại lợi nhuận cho m đem lại lợi nhuận cho bên đối tác, tạo uy tín thị trờng Hiện nay, công tác thẩm định t i dự án doanh nghiệp, việc tính toán tiêu l khác Vì vậy, thân doanh nghiệp cần ho n thiện công tác n y để đến thống áp dụng tiêu chuẩn thẩm định t i dự án phản ánh đầy đủ chất lợng thẩm định t i dự án Chính vậy, ho n thiện v nâng cao chất lợng thẩm định t i dự án nói chung v công ty Kinh Đô nói riêng l nhu cầu tất yếu 3.2 Giải pháp nâng cao công tác thẩm định t i dự án KI công ty Kinh Đô Trong điều kiện nỊn kinh tÕ ng y c ng c¹nh tranh gay gắt, doanh nghiệp phải tìm kiếm lĩnh vực đầu t có hiệu Một định đầu t sai lầm dẫn tới đổ vỡ doanh nghiệp Đầu t theo dự án mang lại hiệu cao cho doanh nghiệp nhng đồng thời l m cho doanh nghiệp bị rơi v o tình trạng khủng hoảng t i Hoạt động doanh nghiệp không Vũ Thị Hơng Giang 66 `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp dựa v o số lợng dự án đợc thực m phải v o chất lợng đạt đợc Để đạt đợc hiệu đầu t, doanh nghiệp cần thiết phải thẩm định dự án Qua thời gian tiến h nh thực tập công ty Kinh Đô, nh qua nghiên cứu công tác thẩm định t i LO BO OK CO M dự án công ty, em có số giải pháp để ho n thiện công tác thẩm định t i dự án công ty nh sau: 3.2.1 Đối với ban lAnh đạo công ty Tăng cờng hỗ trợ từ phía l$nh đạo công ty Ban l$nh đạo công ty cần thấy rõ khó khăn thực tế công tác thẩm định công ty để có hỗ trợ nâng cao nghiệp vụ, điều kiện l m việc cho cán thẩm định Ban lănh đạo phối hợp với cán thẩm định để có định hớng công tác hợp lý, tháo gỡ khó khăn, theo dõi sát công tác thẩm định, đóng góp bổ xung thêm ý kiến định đầu t cho dự án, quy mô dự án, phơng pháp huy động vốn Không thiết phải đợi cán thẩm định trình phơng ¸n lªn míi dut m cã thĨ theo dâi giai đoạn trớc công tác thẩm định Ban l$nh đạo giúp đỡ việc tìm kiếm đối tác, bạn h ng kinh doanh 3.2.2 Đối với cán thực thẩm định t i dự án 3.2.2.1 Đối với phận nghiên cứu thị trờng Cán nghiên cứu thị trờng cần phải thông thạo công tác Marketing Do quy mô công ty nhỏ nên th nh lập phòng Marketing riêng biệt nhân viên phòng kinh doanh KI đầu t tiếp thị cần phải kiêm nhiệm công tác Marketing từ đảm bảo chất lợng dự án Công tác Marketing thể việc nghiên cứu thị trờng, tìm v phát triển khách h ng tiềm Công tác nghiên cứu thị trờng thể mặt n o công tác thẩm định thị trờng Thẩm định thị trờng l tiền đề cho việc thực bớc thẩm định Vì công tác nghiên cứu thị trờng cần Vũ Thị Hơng Giang 67 `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp đợc l m cẩn thận, chắn, khai thác thị trờng nơi nh thăm dò thị trờng thông qua mạng Internet Cập nhật thông tin, nắm bắt thông tin nhu cầu thuê văn phòng Muốn vậy, cán thẩm định phải nổ nhiệt tình, tháo vát, a học hỏi, tìm tòi LO BO OK CO M mới, luôn trau dồi nâng cao kiến thức chuyên môn, phát huy, linh động mối quan hệ , có hình thức ch o h ng, tiếp cận khách h ng phong phú, đa dạng để tìm kiếm đợc nhiều khách h ng 3.2.2.2 Đối với cán thực thẩm định Cán thẩm định l nhân tố định chất lợng thẩm định dự án Cán thẩm định trực tiếp tổ chức v thực công tác thẩm định hiệu t i dự án theo công tác kỹ thuật Kết thẩm định l dựa đánh giá xem xét chủ quan cán thẩm định sở khoa học v chuẩn mực khác Do để có kết thẩm định tốt thi việc nâng cao chất lợng cán thẩm định phai đợc đặt lên h ng đầu Cần phải cập nhật thông tin thị trờng giá mặt h ng văn phòng v phục vụ cho văn phòng m công ty v dự án thờng dùng Bởi lẽ l việc quan träng viÖc dù trï kinh phÝ cho dù án Từ công tác dự trù kinh phí, chi phí cho dự án đợc xác Có thể ví dụ nh dự án 51 Lê Đại H nh công ty khoản mục chi phí bao gồm chi phí lắp đặt điện nớc, máy điều ho ,vì nắm bắt rõ đợc giá mặt h ng có lợi cho công ty v dự án Công ty nên thiết KI lập v trì tốt mối quan hệ với đối tác việc cung cấp thiết bị phục vụ cho thuê văn phòng Cán thẩm định cần phải thờng xuyên đổi nâng cao nghiệp vụ mình, cập nhật thông tin phơng án thẩm định Tăng cờng học hỏi đơn vị bạn ng nh hay lĩnh vực Vũ Thị Hơng Giang 68 `Chuyên ®Ị thùc tËp tèt nghiƯp 3.2.3 VỊ quy tr×nh thÈm định 3.2.3.1 Công tác huy động vốn cho dự án Tích cực tìm thêm nguồn t i trợ khác cho dự án góp phần l m đa dạng nguồn t i trợ cho dự án Ngo i việc tìm nguồn t i trợ LO BO OK CO M vốn cho dự án công ty tự đáp ứng nguồn vốn cho cách nâng cao hiệu kinh doanh lĩnh vực khác công ty, bổ trợ phần n o cho ngn vèn cđa c«ng ty NhÊt l thời điểm nay, ng nh du lịch có điều kiện thuận lợi để phát triển X$ hội ng y c ng phát triển, đời sống nhân dân ng y c ng đợc nâng cao, nhu cầu dịch vụ l dịch vụ du lịch ng y c ng phát triển Công ty Kinh Đô có hoạt động lĩnh vực n y l yếu tố tốt đẩy mạnh hoạt động công ty Mặc dù lĩh vực kinh doanh công ty l xây dựng v cho thuê văn phòng nhiên không m bỏ qua lĩnh vực kinh doanh khác có l$i Chính ®iỊu ®ã nÕu l m tèt sÏ t¸c ®éng trë lại hoạt động cho thuê văn phòng, cung cấp lợng vốn cho công ty ®Ĩ ®¸p øng cho c¸c dù ¸n cã thĨ ®i v o họat động m phiền h nhiều chun lo vèn v ®i vay vèn ThÝ ®iĨm áp dụng phơng thức xây văn phòng theo yêu cầu cđa kh¸ch h ng ( Nh−ng kh¸ch h ng n y phải đảm bảo thuê lâu d i v tiền thuê phải phù hợp cho việc đầu t ban đầu dự án Những vấn đề n y cần b n bạc rõ hợp đồng thuê), thoả thn víi kh¸ch h ng viƯc kh¸ch h ng nhận phần chi phí viêc đầu t ban đầu ( KI Nếu công ty cha đủ vốn để đầu t) v công ty khấu trừ dần số tiền v o tiền thuê sau n y ( Hình thức n y thờng áp dụng khách h ng có nhu cầu văn phòng chuyên dụng, cần có mẫu thiết kế theo yêu cầu riêng họ.) Tạo lập v trì tốt mối quan hệ với khách h ng để hạn chế thấp rủi ro không đáng có Vũ Thị Hơng Giang 69 `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trờng hợp huy động vốn cho dự án cần phải vay tiền ngân h ng mang dự án để chấp Nên tập trung vay ngân h ng để tạo mối quan hệ lâu d i, tạo uy tín với ngân h ng, nh dễ d ng cho c¸c dù ¸n vỊ sau LO BO OK CO M 3.2.3.2 Các tiêu sử dụng Do quy mô công ty nhỏ nên tiêu đánh giá không qua phức tạp v cao siêu Công ty sử dụng số tiêu đơn giản nh tỷ suất lợi nhuận doanh thu, tỷ suất lợi nhuận vốn đầu t bỏ raTuy nhiên cán thẩm định không nên không để ý tới số tiêu quan trọng khác nh NPV, IRRm nên tham khảo, tính toán để công tác thẩm định t i dự án đợc tiến h nh kỹ c ng v dự án chắn dễ th nh công nh tìm đợc tiếng nói chung cho tất tiêu Đồng thời để tạo điều kiện thuận lợi trình hồ sơ vay Ngân h ng, tiêu NPV, IRR l yếu tố đảm bảo phần cho công ty để Ngân h ng cho vay Ngân h ng với vai trò l ngời cho vay tiến h nh thẩm định t i dự án V điều khác ngân h ng v doanh nghiệp việc thẩm định l mục đích thẩm định Ngân h ng tiến h nh thẩm định l vay, để định cho doanh nghiệp hay dự án sử dụng vốn Ngân h ng Vì vai trò thẩm định t i dự án Ngân h ng l quan trọng, liên quan đến sống Ngân h ng, m m việc Ngân h ng tiến h nh thẩm định l rÊt thĨ, chi KI tiÕt Ng©n h ng sÏ kh«ng bá qua bÊt cø mét sù sai xãt n o, nh quan tâm để ý đến tiêu dự án Thực chất việc nâng cao chất lợng thẩm định t i dự án l việc thực phơng pháp, tiêu thẩm định t i dự án Trong trình tính toán tiêu phản ánh hiệu t i chính, công ty nên quan tâm đến giá trị thời gian tiền Vũ Thị Hơng Giang 70 `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trong bảng tiêu kinh tế có tiêu thời hạn ho n vốn v v o bảng ta thấy dự án 292 Tây Sơn có thời hạn ho n vốn l năm tháng Nhng chØ tÝnh b»ng phÐp céng trõ thn tóy chø ch−a chó ý ®Õn thêi gian cđa tiỊn Tøc l sau năm giá trị LO BO OK CO M dòng tiền đ$ thay đổi v công ty nên ý đến vấn đề n y Đối với bảng d kiến l$i lỗ dự án (Bảng 6), nên đợc điều KI chỉnh lại nh sau: Vũ Thị Hơng Giang 71 `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LO BO OK CO M Bảng 7:Bảng dự kiến l8i lỗ dự án Đơn vị: Đô la ($) Chỉ tiêu Năm Năm Năm Năm Năm Năm Doanh 200.250 245.700 282.150 322.200 322.200 359.550 128.107,14 124.285,24 120.330,64 115.644,64 117.384,64 136.023,24 72.142,86 121.414,76 161.819,36 206.555,36 204.815,36 223.526,76 23.085,72 38.852,72 51.782,2 66.097,7 65.540,92 71.528,6 49.057,14 82.562,04 110.037,16 140.457,66 139.274,44 151.998,16 Tr¶ gèc 80.200 82.800 80.200 KhÊu 38470,24 38470,24 38470,24 38470,24 38470,24 38470,24 68307,4 178927,9 177744,68 190468,4 thu sau th Tỉng chi phÝ Lỵi tøc tr−íc th Th (32%) Lỵi nhn hao CF KI sau th 7327,38 38232,28 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nh Kinh Đô) Vũ Thị Hơng Giang 72 `Chuyên đề thùc tËp tèt nghiƯp Ta thÊy r»ng lng tiỊn m dự án mang lại l giá trị âm nh trớc nữa, l nhờ có luồng tiền khấu hao đ$ đợc trích trớc Luồng tiền khấu hao l khoản đợc trích h ng năm từ họat động dự án nhng không phaỉ l dòng tiền thực LO BO OK CO M dự án, m mang lại cho dự án nh doanh nghiệp số hiệu định Sau tính toán đợc dòng tiền dự án qua năm, công ty nên tham khảo việc tính toán tiêu t i dự án nh NPV, IRR ta tính tiêu NPV: Theo số liệu dự tính luồng tiền ta có NPV dự án l : NPV = 261491,5 Đây l dự án có NPV dơng v cao Chứng tỏ dự án n y l khả thi từ giấy tờ v thực tế đ$ chứng minh cho điều n y Đây l lợi dự án nh việc vay Ngân h ng gặp khó khăn 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Đối với ngân h ng Cũng nh nhiều doanh nghiệp v công ty khác, công ty Kinh Đô gặp phải khó khăn trình hồ sơ vay vốn nh ngân h ng Vì ngân h ng thiết nghĩ cần phải " rộng r$i" việc cho vay vốn Tuy nhiên phải đảm bảo độ an to n cho ngân h ng Cã thĨ gi¶m bít mét sè thđ tơc r−êm r không cần thiết, u tiên khách h ng lâu năm, có uy tín với ngân h ng nh thị trờng, u tiên khách h ng có t i khoản ngân h ng, Có KI thể tạo điều kiện cho dự án băng số điều kiện mở Ngân h ng l m tăng số khách h ng cách th nh lập Quỹ đầu t mạo hiểm, v l cách giúp khách h ng Để tránh phần n o việc chủ dự án có dự án hay, khả thi nhng cha ®đ vèn nªn ch−a tiÕn h nh thùc hiƯn dù án đợc Lúc n y, Quỹ đầu t mạo hiểm l quỹ đứng bảo l$nh v giúp ®ì c¸c chđ dù ¸n v ®Ĩ tr¸nh l$ng phÝ hội đầu t Vũ Thị Hơng Giang 73 `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3.3.2 Đối với quan cÊp trªn cã thÈm qun Trong thêi bi kinh tế thị trờng, doanh nghiệp, công ty th nh lập ng y c ng nhiều đặc biệt l trung tâm, th nh phố lớn nh H nội v Th nh Hå ChÝ Minh V× thÕ xÐt thấy nhu cầu LO BO OK CO M văn phòng tiềm l lớn nớc ta t i nguyên đất lại thuộc sở hữu Nh nớc doanh nghiệp nh Kinh Đô cần quan cấp nh Liên ®o n Lao ®éng th nh ( N¬i Kinh §« trùc thc), UBND th nh viƯc giao đất cho thuê đất với giá u đ$i để khuyÕn khÝch kinh doanh Ngo i c«ng ty Kinh Đô cần số u đ$i khác trình hoạt động Chú ý đến công tác thẩm định t i dự án doanh nghiệp Tạo điều kiện để bồi dỡng cán thẩm định, phổ biến quy định công tác thẩm định nói chung Việc tổ chức lớp đ o tạo ngắn hạn thẩm định dự án nói chung v thẩm định t i dự án nói riêng l cần thiết, lẽ nh có thống chung công tác thẩm định t i dự án Ban h nh hệ thống chuẩn mực, phơng pháp, tiêu thống để doanh nghiệp tiến h nh theo khuôn mẫu chung đồng thời quan quản lý dễ d ng việc quản lý, ngân h ng dễ đánh giá dự án Trên em đ$ trình b y xong ba phần chuyên đề thực tâp tốt nghiệp em V sau l phần kết luận cho KI chuyên đề n y Vũ Thị Hơng Giang 74 `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Kết luận Từ chuyển sang chế thị trờng, thực mở cửa kinh tế, doanh nghiệp phải tự chủ kinh doanh, tự tìm chỗ đứng cho LO BO OK CO M nÒn kinh tÕ HÕt thêi bao cÊp, c¸c doanh nghiƯp chØ cã nhÊt mét cách đứng kinh tế l đứng đôi chân Nền kinh tế Việt Nam đ$ đạt đợc nhiều kết đáng mừng thời gian qua không kể tới hiệu đầu t− cđa c¸c doanh nghiƯp NỊn kinh tÕ nhiỊu th nh phần nên lĩnh vực đầu t đợc ®a d¹ng theo v quay l¹i phơc vơ chÝnh nã Các chủ thể kinh tế dần thấy vai trò ng y c ng lớn dự án v từ c ng coi trọng công tác thẩm định dự án nói chung v thẩm định t i dự án nói riêng.Các doanh nghịêp Việt Nam nay, l khâu yếu l vấn đề mẻ mặt lý luận lẫn thực tiễn Đối với công ty Kinh Đô, dự án l nguồn sống công ty nên chất lợng dự án nh chất lợng công tác thẩm định dự án l vấn đề quan trọng công ty.Mặc dù nhiều khó khăn xong công ty đ$ v ho n thiện công tác thẩm định t i dự án để góp phần v o công xây dựng kinh tế Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn, động hơn, bền vững Do thẩm định t i dự án l vấn đề phức tạp v mẻ Việt Nam, ch−a cã nhiỊu t i liƯu viÕt vỊ vÊn ®Ị n y m trình l m chuyên đề tốt nghiệp n y em không tránh khỏi việc mắc sai xót, khâu trình b y có nhiều khuyết điểm Em xin chân th nh KI cảm ơn cô giáo Trần Thị Thanh Tú đ$ nhiệt tình giúp đỡ em việc ho n th nh chuyên đề n y Em mong nhận đợc ý kiến đóng góp, lời khuyên để em ho n thiện chuyên đề n y em xin cảm ơn! Vũ Thị Hơng Giang 75 `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Danh mục t i liệu tham khảo Giáo trình t i doanh nghiệp Chủ biên: TS Lu Thị Hơng ĐH KTQD NXB Giáo dục chủ biên LO BO OK CO M Giáo trình Quản trị t i Tiến sĩ Nguyễn Văn Nam V ĐHKTQD Giáo trình Quản lý dự án: Georges Hirsch Giáo trình Lập v quản lý dự án đầu t: NXB TK ĐHKTQD Giáo trình Lập v quản lý dự án đầu t: GS TS Bùi Xuân Phong, Nguyễn Đăng Quang, H Văn Hợi Giáo trình Quản trị dự án đầu t: TS Nguyễn Trờng Sơn; Ths Đ o Hữu Ho Tạp chí Thị trờng t i tiền tệ, tạp chí T i chính, tạp chí ngân h ng KI Các báo cáo t i Công ty Kinh Đô Vũ Thị Hơng Giang 76 `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Mục lục Lời mở đầu Phần 1: Những vấn đề dự án v thẩm định LO BO OK CO M dù ¸n 1.1 Dù ¸n 1.1.1 Kh¸i niƯm dù ¸n 1.1.2 Vai trß cđa dù ¸n 1.1.2.1 Đối với nh đầu t 1.1.2.2 §èi víi Nh n−íc 1.1.2.3 Đối với tổ chức t i trợ vốn 1.1.3 Phân loại dự ¸n 1.1.4 Các giai đoạn dự án 1.1.4.1 Xác định dự án 1.1.4.2 Phân tích v lập dự án 1.1.4.3 Dut dù ¸n 1.1.4.4 TriÓn khai thùc hiÖn 1.1.4.5 NghiƯm thu, tỉng kÕt v gi¶i thĨ 11 1.2 Thẩm định dự án 11 1.2.1 Kh¸i niƯm 11 1.2.2 Nội dung thẩm định dự án 12 1.2.2.1 Thẩm định thÞ tr−êng 12 KI 1.2.2.2 Thẩm định kỹ thuật 13 1.2.2.3 Thẩm định tổ chức, quản lý dù ¸n 15 1.2.2.4 ThÈm định kinh tế V x$ hội dự án .16 1.2.2.5 Thẩm định t i dù ¸n 17 1.3 Thẩm định t i dự án 18 1.3.1 Mơc ®Ých, ý nghÜa thẩm định t i dự án 18 1.3.2 Nội dung thẩm định 20 Vũ Thị Hơng Giang 77 `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.3.2.1 Dự tính số vốn đầu t cần cho dự án giai đoạn thực hiƯn cho dù ¸n 20 1.3.2.2 Xem xÐt c¸c nguån t i trợ cho dự án, khả đảm bảo vốn từ nguồn mặt số lợng v tiến độ 21 LO BO OK CO M 1.3.2.3 LËp c¸c b¸o c¸o t i chÝnh dù kiến cho năm giai đoạn chu trình dự án: 21 1.3.2.4 Phân tích tiêu phản ánh mặt t i dự án 22 1.3.3 Các nhân tố tác động tới chất lợng thẩm định t i chÝnh dù ¸n 31 1.3.3.1 C¸c nh©n tè chđ quan 31 1.3.3.1.1 T duy, nhận thức l$nh đạo, cán công ty 31 1.3.3.1.2 Trình độ cán thẩm định 31 1.3.3.1.3 §iỊu kiƯn c¬ së vËt chÊt 33 1.3.3.2 Các nhân tố khách quan 33 1.3.3.2.1 Sù ph¸t triĨn cđa nỊn kinh tÕ 33 1.3.3.2.2 Hiệu đầu t , kinh doanh doanh nghiệp 34 1.3.3.2.3 Các quy định cđa Nh n−íc 34 PhÇn 2: Thực trạng công tác thẩm định t i dự án công ty kinh đô 36 2.1 Tỉng quan vỊ c«ng ty Kinh Đô 36 2.1.1 Quá trình hình th nh v phát triển 36 2.1.2 NhiƯm vơ kinh doanh cđa c«ng ty Kinh Đô 37 2.1.3 Sơ đồ tổ chức máy quản lý công ty 38 KI 2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh công ty Kinh Đô 38 2.2 Công tác thẩm định t i dự án công ty 39 2.2.1 Tổng hợp dự án công ty 39 2.2.2.1 Giai đoạn từ th nh lập đến năm 2002 40 2.2.2.2 Từ năm 2002 đến 40 2.2.3 Công tác thẩm định t i dự án Kinh Đô 41 Vũ Thị Hơng Giang 78 `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.2.4 Đánh giá hiệu hoạt động công tác thẩm định t i dự án công ty 58 2.2.4.1 Nh÷ng kết đạt đợc 58 2.2.4.2 Mét sè h¹n chÕ 60 LO BO OK CO M 2.2.4.3 Một số nguyên nhân dẫn đến kết 62 2.2.4.3.1 Nguyên nhân chủ quan 62 2.2.4.3.2 Nguyên nhân khách quan 63 Phần 3: giải pháp ho n thiện công tác thẩm định t i dự án công ty Kinh Đô 65 3.1 Phơng hớng sản xuất kinh doanh cđa c«ng ty thêi gian tíi 65 3.2 Giải pháp nâng cao công tác thẩm định t i dự án công ty Kinh Đô 65 3.2.1 Đối với ban l$nh đạo công ty 67 3.2.2 §èi với cán thực thẩm định t i dự án 67 3.2.2.1 Đối với phận nghiên cứu thị trờng 67 3.2.2.2 Đối với cán thực thẩm định 68 3.2.3 Về quy trình thẩm định 69 3.2.3.1 C«ng tác huy động vốn cho dự án 69 3.2.3.2 Các tiêu sử dụng 70 3.3 Mét sè kiÕn nghÞ 73 3.3.1 Đối với ngân h ng 73 3.3.2 Đối với quan cÊp trªn cã thÈm qun 74 KI KÕt luËn 75 Danh mơc t i liƯu tham kh¶o 76 Vò Thị Hơng Giang 79 KI LO BO OK CO M `Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Vũ Thị Hơng Giang 80 ... tích dự án đ$ đợc thiết lập để định đầu t LO BO OK CO M Công tác thẩm định dự án gồm bớc: Thẩm định thị trờng, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chứcV quản lý dự án, thẩm định t i v thẩm định kinh. .. l$nh đạo kịp thời họ tổ chức tốt công tác thẩm định 1.3.3.1.2 Trình độ cán thẩm định Nếu nh l$nh đạo công ty định định hớng cho công tác thẩm định t i dự án cán thẩm định l ngời trực Vũ Thị Hơng... ý nghĩa thẩm định t i dự án VNhằm khẳng định tiềm lực t i cho việc thực dự án VPhân tích kết hạch toán kinh tế dự án Thẩm định t i dự án nhằm xác định chi phí v lợi ích dự án, từ xây dựng v xem