Tài liệu Tiểu luận: DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ CỦ CHI TẠI XÃ TÂN AN HỘI – HUYỆN CỦ CHI – TP. HỒ CHÍ MINH potx

Vì vậy, việc xây dựng các khu chung cư, nhà cao tầng để phục vụ nhu cầu của người dân đã và đang được Nhà nước dành những khoản đầu tư thích đáng.. Khu dân cư dự kiến được xây dựng nằm t

Tiểu luận

DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ CỦ CHI TẠI XÃ TÂN

AN HỘI – HUYỆN CỦ CHI – TP HỒ CHÍ MINH.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 2

I Lý do chọn đề tài 3

II Mục tiêu dự án 4

III Tóm tắt nội dung 4

IV Phương pháp nghiên cứu 4

V Phạm vi và giới hạn của đề tài 5

VI NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN 5

1 Hiện trạng khu vực đầu tư xây dựng dự án 5

2 Quy mô dân số dự kiến 6

3 Các hạn mục công trình 6

3.1 Nhà ở 6

3.2 Khu thương mại – dịch vụ 7

3.3 Đất hoa viên – cây xanh 8

3.4 Quy hoạch đường giao thông 8

3.5 Quy hoạch cấp điện 9

3.6 Quy hoạch cấp nước 10

3.7 Phương án thoát nước 12

4 Tiến độ xây dựng dự án và kĩ thuật dự án 12

4.1 Tiến độ xây dựng dự án 12

4.2 Kĩ thuật của dự án 14

5 Tổ chức quản lý khu dân cư 18

6 Vốn đầu tư 19

7 Phân tích tài chính của dự án 20

8 Đánh gia hiệu quả của dự án 21

9 Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án 23

Kết luận 24

Tài liệu tham khảo 25

Vì vậy, việc xây dựng các khu chung cư, nhà cao tầng để phục vụ nhu cầu của người dân

đã và đang được Nhà nước dành những khoản đầu tư thích đáng

Từ thực tế đó, việc quy hoạch đô thị của thành phố Hồ Chí Minh là vấn đề cấp thiết Chính vì xu hướng cho tương lai của thành phố, việc di dời tất cả các khu công nghiệp ra khỏi trung tâm trong thành phố là không thể tránh khỏi Số lượng công nhân di dời sẽ lớn

Huyện Củ Chi là một trong các vùng kinh tế trọng điểm tập trung các khu công nghiệp, mật độ dân cư lớn và lực lượng dồi dào Chính vì vậy, tình hình hiện nay nhu cầu về nhà ở cho công nhân và dân cư tại khu công nghiệp Tây Bắc, TP HCM là rất lớn mặc dù đã có nhiều nhà lưu trú nhưng khả năng đáp ứng còn hạn chế, đa số công nhân vẫn phải thuê nhà trọ bên ngoài

Nhà ở cho công nhân và dân cư hiện nay và tương lai đang là vấn đề có tính thời sự, được nhiều cấp, nhiều ngành, nhiều giới quan tâm Bởi lẽ, giải quyết được điều này là một trong những giải pháp góp phần cải thiện và nâng cao đời sống vật chất, y tế, giáo dục, văn hoá tinh thần của người lao động nói chung, đặc biệt là lực lượng công nhân làm việc trong các khu công nghiệp

Mặt khác xây dựng khu dân cư cho công nhân và dân cư cũng là nhằm đảm bảo về an ninh lao động (các vấn đề ổn định cuộc sống, cung cấp phúc lợi xã hội,…) Do đó nhóm 2 tiến hành dự án xây dựng khu dân cư cho dân cư nơi này và công nhân tại xã Tân An Hội

I LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

1 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Vị trí địa lý thuận lợi, đây là vùng đất trống tiếp giáp với hệ thống giao thông chính có khả năng lưu thông thuận, tiếp giáp với giao lộ lớn trong tương lai Vùng đất này có phía Bắc tiếp giáp Khu Công Nghiệp Tây Bắc, phía Đông tiếp giáp với thị trấn huyện Lỵ Củ Chi, hướng Tây đi Tây Ninh, còn hướng Đông đi Long An

Cân đối các yếu tố kinh tế - xã hội dự kiến quy mô dân số khu đô thị khoảng 300.000 dân Khu công nghiệp thu hút khoảng 70.000 lao dộng Trong lĩnh vực dịch vụ, thương mại có khả năng tạo được 130.000 việc làm chính thức Dự kiến khu trung tâm công cộng khu vực cấp thành phố và khu giáo dục đào tạo (trong và ngoài nuớc) hình thành với khoảng 600 ha đất, sẽ

có hơn 60.000 lao động cho các loại dịch vụ đô thị

2 Tính cấp thiết của đề tài

Huyện Củ Chi là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, mật độ dân cư đông, lực lượng công nhân và lao động nhiều

Khu đô thị Tây Bắc – Củ Chi nằm trong dự kiến quy hoạch của Thành phố cho kế hoạch tương lai

Khu dân cư dự kiến được xây dựng nằm trên quốc lộ 22 nối liền với Hốc Môn và là tuyến đường lớn để đi vào nội thành và các quận, ngoài ra còn là quốc lộ cho tuyến đường đi Tây Ninh

Dự án khu dân cư cách khu công nghiệp Tây Bắc khoảng 1km, với lực lượng lao động ở đây cùng với mật độ dân cư tập trung chủ yếu tại đây, thì việc cung cấp một nơi ở tiện nghi là điều mong muốn của những người dân nơi này, giáp với những tuyến giao thông quan trọng, thuận tiện cho việc di chuyển đi nhiều hướng khác nhau và nhanh chóng khi đến khu công nghiệp Tây Bắc – Củ Chi, rút ngắn thời gian cho công nhân và dân cư khi di chuyển đến khu công nghiệp Tây Bắc

Trong tương lai tới, việc di dời các khu công nghiệp ra ngoại thành là rất lớn, nhằm phục

vụ số lượng dân cư chuẩn bị di chuyển xuống Củ Chi, là cần một nơi ở tiện nghi Ngoài ra dự án còn làm giảm mật độ dân cư lưu thông xe trong nội thành tránh tình trạng kẹt xe

Để đáp ứng nhu cầu của người dân nơi đây về tính tiện nghi trong một không gian tươi mát và trong lành, đảm bảo an ninh và thuận tiện khi đi mua sắm hàng hóa, vật dụng, ngân hàng, thể thao, giải trí,…Chính vì việc cung cấp một khu dân cư hiện đại là cần thiết

II MỤC TIÊU DỰ ÁN

Cung cấp nhà ở cho dân cư hiện tại xã Tân An Hội và lực lượng lao động Ngoài ra còn hướng đến lượng dân cư trong tương lai sau này và lực lượng lao động dồi dào sẽ hướng về Củ Chi, đặc biệt là tại Khu công nghiệp Tây Bắc – Củ Chi

Cung cấp một nơi ở cho những người có thu nhập trung bình và thấp

Tạo cho cho những người dân nơi đây một khu dân cư hiện đại cùng những sự tiện lợi

III TÓM TẮT NỘI DUNG DỰ ÁN

Tên dự án: DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ CỦ CHI TẠI XÃ TÂN AN HỘI – HUYỆN CỦ CHI – TP HỒ CHÍ MINH

IV PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Sử dụng nguổn thông tin thứ cấp để làm cơ sở cho đề tài Nội dung chi tiết của đề tài được các thành viên trong nhóm đã tiến hành phân tích từ các số liệu từ nguồn thông tin thứ cấp

Hầu hết các nguồn thông tin từ internet và bài báo cáo của địa phương Và nhóm đã thực hiện việc nghiên cứu và tìm hiểu thị trường trong thời gian gần đây nhất để có số liệu chính xác làm cở sở dự báo thị trường

Mặt khác, nhóm thực hiện các bản phân tích nhằm tăng tính thuyết phục cho dự án

V PHẠM VI – GIỚI HẠN CỦA ĐỀ TÀI

Thiết lập bản vẽ dự án tại xã Tân An Hội – huyện Củ Chi, tiếp giáp với thị trấn huyện Lỵ

Củ Chi và tiếp giáp với khu công nghiệp Tây Bắc

Do không thể dự báo được những thay đổi có thể xảy ra của môi trường vĩ mô như: ban lãnh đạo địa phương và các chính sách đối với nhà đầu tư, luật đầu tư – kinh doanh ; hoặc những biến số ngoài tầm kiểm soát của người thực hiện dự án nên dự án giới hạn trong nội dung

đã thu thập từ nguồn thông tin sơ cấp - thứ cấp, tính các khoản đầu tư và dùng công cụ dự báo

để tính nhu cầu thị trường cho kế hoạch dài hạn

VI NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN

1 HIỆN TRẠNG KHU VỰC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN

Khu đất dự án có nguồn gốc là đất nông nghiệp của người dân địa phương, khu vực này trước đây chưa có các công trình kiến trúc công cộng, chưa có hệ thống cung cấp điện và cấp thoát nước Do dự án xây dựng khu dân cư Củ Chi nằm trong quy hoạch của Khu Tây Bắc – Củ Chi, khu quy hoạch này đã được triển khai xây dựng nên hệ thống hạ tầng kỹ thuật như mạng lưới cấp điện, cấp thoát nước, tại khu vực này hầu như đã được hoàn thiện Vì vậy khi thiết kế quy hoạch mới, hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Khu Dân Cư Củ Chi sẽ được đấu nối với hệ thống

kỹ thuật của Khu Tây Bắc theo đúng thiết kế được duyệt của Khu Tây Bắc – Củ Chi

Quy hoạch kiến trúc

2 QUY MÔ DÂN SỐ DỰ KIẾN

Khu dân cư Củ Chi được xây dựng sẽ có 360 căn hộ dân cư và 01 tòa nhà thương mại, dịch vụ, thể thao, giải trí Nếu tính trung bình có 04 người/căn hộ, thì tổng quy mô dân số toàn khu dân cư là 1.440 người

Dự tính cho quá trình phát triển lâu dài trong tương lai thì quy mô dân số tối đa của KDC Bình Thắng khoảng 1.600 người

3 CÁC HẠN MỤC CÔNG TRÌNH

3.1 Nhà ở

Nhà ở trong khu dân cư Củ Chi là chung cư cao tầng, được xây dựng trong khuôn viên khu đất 2880,5m2 , chiếm 67,7% trong tổng quỹ đất với kiến trúc giống nhau, tất cả đều gồm 10 tầng, mỗi tầng có 4 căn hộ với tổng số 360 căn hộ

Trong 09 tòa nhà ở, bao gồm: 04 tòa loại A và 05 tòa loại B

Căn hộ loại A 02 phòng ngủ

Căn hộ loại B 03 phòng ngủ

3.2 Khu thương mại – dịch vụ – thể thao – giải trí

Khu thương mại – dịch vụ - thể thao – giải trí được bố trí xây dựng trong khuôn viên khu đất rộng 325,7m2 Khu thương mại – dịch vụ - thể thao – giải trí có 05 tầng lầu với chức năng là cung cấp tất cả các dịch vụ như: siêu thị, ngân hàng, trung tâm thể thao, giải trí,…

3.3 Đất hoa viên – cây xanh

Tổng diện tích trồng cây xanh là 691,32 m2, chiếm 16,26%trong tổng quỹ đất Trong đó: Diện tích cây xanh tập trung : 345,5 m2

Diện tích cây xanh hoa viên (cây xanh trong khuôn viên nhà cao tầng): 172,7 m2

Diện tích cây xanh dọc hành lang các đường lộ là 173,12 m2

Cây xanh ven đường khác : khoảng 50 cây

Cây xanh đường phố được trồng trên vỉa hè với khoảng cách 10m/cây Trồng các loại cây bóng mát Yêu cầu cây trồng không được che khuất tầm nhìn tại các góc rẽ, giao lộ

3.4 Quy hoạch đường giao thông

Do khu dân cư Củ Chi nằm trong tổng thể Khu quy hoạch Tây Bắc Củ Chi Mặt khắc khu dân cư Củ Chi được nằm tiếp giáp với hai mặt đường lớn Ngoài ra, chủ dự án cũng đã lập quy hoạch hệ thống giao thông nội bộ cho khu dân cư Củ Chi

Một số thông số về hệ thống đường giao thông khu vực dự án được đưa ra trong bảng 1.1

dưới đây

Bảng 1.1 Các thông số cơ bản về hệ thống đường giao thông khu vực dự án

Lề đường S

STT Loại đường Chiều rộng Lòng đường

Lề trái Lề phải

a) Tuyến đường chính khu dân cư Củ Chi

Tuyến đường chính khu vực của Khu dân cư Củ Chi có đặc điểm kỹ thuật như sau :

 Bề rộng đường chính 17m trong đó lòng đường rộng 10m (dải phân cách trồng hoa rộng 1m), mỗi vỉa hè rộng 3m

 Mặt đường trải bê tông nhựa

 Vĩa hè lát gạch và trồng cây xanh khoảng cách 10m

 Đường được bố trí chiếu sáng

b) Đường nội bộ khu dân cư Củ Chi

 Bề rộng đường 8m (Trong đó lòng đường rộng 6m, mỗi vĩa hè 1m)

 Mặt đường trải bê tông nhựa

 Vỉa hè lát gạch và trồng cây xanh cách khoảng 10m

 Đường được bố trí chiếu sáng

3.5 Quy hoạch cấp điện

a) Phụ tải điện:

Phụ tải điện cho Khu dân cư Củ Chi được tính toán theo bảng 1.2 dưới đây

7 Tổng công suất ( cho máy biến áp ) KVA 760,32

Qua kết quả tính toán ở bảng 1.2 chủ dự án quyết định chọn máy biến áp 180 KVA (trạm giàn) cho khu dân cư Củ Chi

b) Nguồn và lưới điện :

 Nguồn điện cấp cho khu dân cư Củ Chi là nguồn cấp theo tuyến đường chính được lấy từ nguồn điện quốc gia

 Mạng lưới điện phân phối cho khu dân cư được bố trí theo trục đường đi đến các khu tòa nhà liên tục

 Khoảng cách xa nhất giữa hai trụ là 35m Dùng trụ bêtông ly tâm dài 8,4m và trụ côn thép tráng kẽm kết hợp đường dây hạ thế đi nổi với mạng chiếu sáng lối đi, sân bãi bố trí

đi ngầm trong ống

 Lưới điện sử dụng điện áp 380V - 3 pha 4 dây, trung tính nối đất

 Dùng dây tải cáp LV – ABC 4x70mm2 đến cho hệ thống điện hạ thế cấp đến các hộ tiêu thụ

 Chủ dự án còn đầu tư mua sắm và lắp đặt 01 máy phát điện dự phòng có công suất

180 KVA để phòng ngừa trường hợp mất điện lưới ảnh hưởng đến dân cư trong khu dân cư

Củ Chi

3.6 Quy hoạch cấp nước

a) Nguồn cấp nước

Khu dân cư Củ Chi nằm thuộc địa bàn huyện Củ Chi nên việc cung cấp nước sinh hoạt cho các khu dân cư là do nhà máy cấp nước Tân Hiệp ở huyện Củ Chi cung cấp và được chủ đầu

tư thiết kế và lắp đât, phân phối đến tường khu nhà

b) Tiêu chuẩn cấp nước và nhu cầu dùng nước

Nhu cầu dùng nước được tính toán cho các mục tiêu sử dụng như sau :

 Nhu cầu dùng nước cho sinh hoạt với tiêu chuẩn : q = 180 l/người/ngày

 Nhu cầu dùng nước khác:

+ Nước cho các công trình công cộng, dịch vụ : tạm tính bằng 15% nhu cầu nước sinh hoạt(Qsh)

+ Nước dùng để tưới cây, rửa đường : tạm tính bằng 10% nhu cầu nước sinh hoạt(Qsh) + Nước thất thoát, rò rỉ : tạm tính bằng 20% nhu cầu dùng nước(Qnc)

Nhu cầu dùng nước được tính toán theo bảng 1.3 dưới đây

Bảng 1.3 Tính toán nhu cầu dùng nước cho khu dân cư Củ Chi

stt Các yếu tố tính toán Dân số (người) Tiêu chuẩn Nhucầu( m3/ng)

Nước tưới cây

Tổng nhu cầu dùng nước (Qnc)

c) Thiết kế mạng lưới cấp nước

Do Khu dân cư hoàn toàn chưa có hệ thống đường ống cấp nước, nên bố trí mạng lưới đường ống hoàn toàn mới Theo qui hoạch dân cư bố trí dọc theo trục đường, vì vậy mạng lưới đường ống được bố trí một bên đường cho các tuyến ống, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo công suất

3.7 Phương án thoát nước

Qui hoạch Khu dân cư Củ Chi là dự án mới, do đó thiết kế thoát nước cho khu dân cư Củ Chi chỉ cần tuân thủ theo quy định của nhà máy cấp nước, từ đó đảm bảo việc an toàn mạng lưới thoát nước nội bộ cho khu dân cư trước khi đấu nối vào hệ thống thoát nuớc chung

Phương án của dự án là chọn cống thoát nước kín, tiết diện tròn bằng bêtông cốt thép ly tâm, đấu nối bằng phương pháp xảm Hệ thống thoát nước thải sinh hoạt và nước mưa được tách

riêng biệt

Đối với nước thải sinh hoạt, sau khi xử lý qua hệ thống tự hoại của mỗi khu nhà, nước thải sẽ chảy qua hệ thống hố ga và cống thoát thoát để chảy về hệ thống xử lý nước thải tập trung của Khu dân cư Củ Chi Hệ thống xử lý nước thải tập trung của Khu có công suất thiất kế 1.000m3/ngày được bố trí ở phía Tây Bắc

4 TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG DỰ ÁN VÀ KĨ THUẬT CỦA DỰ ÁN

4.1 Tiến độ xây dựng dự án

Công tác Quản lý dự án được chia thành 4 giai đoạn của một vòng đời dự án đầu tư xây dựng: quản lý dự án ở giai đoạn hình thành và phát triển, Giai đoạn nghiên cứu thực hiện, Giai đoạn thi công xây dựng, Giai đoạn kết thúc

Giai đoạn hình thành dự án, chuẩn bị đầu tư :

Tìm kiếm và xác định cơ hội đầu tư: Xác định hiện trạng pháp lý của khu đất; Đánh giá khả năng đầu tư và hiệu quả kinh tế của khu đất; Làm việc với đơn vị chủ quản để thống nhất chủ trương hợp tác đầu tư;

Chuẩn bị các thủ tục pháp lý tham gia đầu tư: Xin giới thiệu hoặc thỏa thuận địa điểm; Xin thỏa thuận với Quận - Huyện, Phường – Xã, cũng như chủ trương đầu tư của UBND Tỉnh – thành phố (Gửi tờ trình xin lập Dự án đầu tư);

Xin thông tin quy hoạch kiến trúc khu đất như : tính chất sử dụng khu đất, mật độ xây dựng, chiều cao trung bình, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, chỉ giới xây dựng Đây là những cơ

sở quan trọng để thiết kế công trình;

Lập bản đồ khảo sát địa hình TL 1/500 và các số liệu kỹ thuật khu đất;

Lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Giai đoạn thực hiện dự án:

Lập Quy hoạch tổng mặt bằng khu đất (với khu đất nhỏ hơn 3,0 ha), hay hồ sơ Quy

hoạch chi tiết TL 1/500 (với khu đất lớn hơn 3,0 ha) Có thể triển khai thiết kế phương án kiến trúc sơ bộ đồng thời với thiết kế Tổng mặt bằng để tiện việc kết nối đồ án;

Lưu ý: đối với hồ sơ Quy hoạch chi tiết TL 1/500, Chủ đầu tư phải lập nhiệm vụ thiết kế,

để Sở quy hoạch kiến trúc thẩm định và UBND Tỉnh, thành phố phê duyệt, khi đó mới đủ cơ sở

để thiết kế phương án kiến trúc

Thẩm định phương án Tổng mặt bằng khu đất hoặc hồ sơ Quy hoạch chi tiết 1/500 Có thể xin thẩm định đồng thời phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ với thiết kế Tổng mặt bằng;

Lựa chọn phương án chọn để làm Thiết kế cơ sở; Lưu ý: khâu thiết kế thường bao gồm

2 bước là Thiết kế cơ sở (Basic Design hay Concept Design) và Thiết kế chi tiết (Detailed

Design), tương ứng với các bước thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công được quy định

trong Luật xây dựng Việt Nam năm 2003 (Điều 54)

Xin công văn thỏa thuận các chuyên ngành: Sở tài nguyên môi trường (thỏa thuận về môi trường và thoát nước), cấp điện, cấp nước, phòng cháy chữa cháy;

Khoan khảo sát địa chất công trình;

Thẩm định Thiết kế cơ sở tại Sở xây dựng;

Lập Báo cáo đầu tư (Dự án đầu tư) để Chủ đầu tư tự phê duyệt Dự án;

Xin giao đất hoặc thuê đất;

Thành lập Ban QLDA hoặc thuê Tư vấn QLDA;

Thiết kế các bước tiếp theo: Thiết kế kỹ thuật & thiết kế bản vẽ thi công;

Tổ chức thẩm định, phê duyệt TKKT & TK BVTC;