268 Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại TP.HCM đến năm 2010

268 Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại TP.HCM đến năm 2010

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

PHẦN MỞ ĐẦU

PHẦN NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ VÀ

CÁC CÔNG CỤ HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ

1.1 Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư 1

1.1.1 Khái niệm Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư 1

1.1.2 Phân loại Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư 3

1.1.3 Chủ đầu tư 4

1.1.4 Các đặc điểm của Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư 4

1.1.5 Các giai đoạn của Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư 6

1.1.6 Nền tảng pháp lý cho hoạt động thực hiện Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư 6

1.2 Khái niệm huy động nguồn vốn tài trợ 8

1.3 Các công cụ huy động nguồn vốn tài trợ 9

1.3.1 Nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng 9

1.3.2 Nguồn vốn từ quỹ đầu tư tài chính 12

1.3.3 Hợp tác đầu tư 14

1.3.4 Thuê tài chính 16

1.3.5 Phát hành trái phiếu 18

1.3.6 Phát hành cổ phiếu 20

1.3.7 Các hình thức huy động khác 21

Kết luận chương 1 22

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ TRONG THỜI GIAN QUA TẠI TP HCM 2.1 Khái quát về tình hình kinh tế xã hội ở Tp HCM 22

2.1.2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố trong thời gian qua 23

2.1.3 Những quan điểm cơ bản về phát triển các dự án đầu tư xây dựng 24

2.2 Thực trạng huy động nguồn vốn của các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư trong thời gian qua tại Tp HCM 25

2.2.1 Hiện trạng của các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Tp HCM 25

2.2.2 Nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng 29

2.2.3 Nguồn vốn từ quỹ đầu tư tài chính 30

2.2.4 Hợp tác đầu tư 31

2.2.5 Thuê tài chính 32

2.2.6 Phát hành trái phiếu 32

2.2.7 Phát hành cổ phiếu 33

2.2.8 Các hình thức khác 33

2.3 Những thành tựu đạt được trong quá trình huy động nguồn vốn của các dự án ĐTXD KDC trong thời gian qua tại Tp HCM 34

2.4 Những tồn tại trong quá trình huy động nguồn vốn của các dự án ĐTXD KDC trong thời gian qua tại Tp HCM 35

2.5 Các nguyên nhân tồn tại 37

Kết luận chương 2 43

CHƯƠNG 3 :GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ TẠI TP HCM ĐẾN NĂM 2010 3.1 Những quan điểm xây dựng giải pháp 44

3.1.1 Đảm bảo tính hiệu quả của dự án 44

3.1.2 Mang tính đồng bộ 44

3.1.3 Mang tính khả thi có thể thực hiện được 45

3.1.4 Đúng pháp luật 45

3.2 Định hướng phát triển nhà ở và dự báo nhà ở của Tp HCM đến năm 2010 45

3.2.1 Định hướng phát triển nhà ở của Tp HCM đến năm 2010 45

3.2.2 Tình hình dân số và nhu cầu nhà ở tại Tp HCM đến năm 2010 46

3.2.3 Dự báo nhu cầu và tốc độ phát triển nhà ở đến năm 2010 48

3.3 Các giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Tp HCM đến năm 2010 48

3.3.1 Các giải pháp xây dựng hình ảnh công ty 48

3.3.2 Các giải pháp vay vốn để thực hiện dự án 51

3.3.3 Các giải pháp huy động vốn từ khách hàng 55

3.3.4 Các giải pháp liên doanh, liên kết thực hiện dự án 62

3.3.5 Các giải pháp phát hành giấy tờ có giá 66

3.3.6 Các giải pháp huy động từ các nguồn vốn khác 68

3.4 Kiến nghị 70

3.4.1 Kiến nghị với Chính phủ 70

3.4.2 Kiến nghị với Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh 73

Kết luận chương 3 75 PHẦN KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Phụ lục 1 : Bảng thống kê nguồn vốn 50 dự án đầu tư xây dựng khu dân cư

Phụ lục 2 : Bảng thống kê các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Thành phố

Hồ Chí Minh năm 2005

Phụ lục 3 : Bảng thống kê số lượng doanh nghiệp kinh doanh và đầu tư xây dựng

bất động sản đăng ký mới tại Tp Hồ Chí Minh từ 2000-tháng 08/2006

PHẦN MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Muốn thành công trong kinh doanh, trước hết doanh nghiệp phải dám đương đầu và vượt qua “cửa ải” vốn Tạo vốn và quay vòng vốn luôn là những bài toán theo đuổi suốt cuộc đời kinh doanh của doanh nghiệp và việc tìm ra lời giải cho bài toán đó sẽ tạo nên một bản sắc riêng, đồng thời khẳng định vị thế của doanh nghiệp đó trên thương trường

Cũng như bất kỳ lĩnh vực nào, đối với bất động sản, vấn đề vốn luôn là mối bận tâm hàng đầu Thứ nhất, với một dự án bất động sản bất kỳ nào cũng cần có một khối lượng vốn rất lớn so với các lĩnh vực khác, có thể đến hàng trăm tỷ đồng Do đó, doanh nghiệp phải “trường vốn” lắm mới có thể hoàn thiện được đến hạ tầng dự án, còn để hoàn thiện một khu dân cư mới phải huy động vốn của toàn xã hội Thứ hai, với nguyên tắc thận trọng trong kinh doanh, không một doanh nghiệp nào dám mạo hiểm bỏ hết cả vốn của mình để đầu tư vào một dự án bất động sản Do đó, nhu cầu huy động nguồn vốn của các thành phần kinh tế khác là điều tất yếu Thứ ba, hành lang pháp lý để quản lý việc thực hiện dựa án bất động sản còn nhiều bất cập, buông lỏng trong quản lý đã dẫn đến những tình trạng bất ổn về kinh tế và xã hội trong thời gian gần đây, như: tình trạng bán nhà trên giấy; doanh nghiệp bị thiếu vốn khi thực hiện dự án; giá vàng thế giới cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản vì

đa số giao dịch bất động sản còn có thói quen sử dụng vàng,… Vậy tìm đâu ra nguồn vốn và làm thế nào để giải bài toán về vốn một cách hiệu quả nhất? Câu hỏi đó luôn làm đau đầu các doanh nhân

Và đó cũng là lý do tôi chọn đề tài : “Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ

cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010”, nhằm tìm hiểu và khái quát lại thực trạng huy động nguồn vốn của các dự án

đầu tư xây dựng khu dân cư hiện nay trên địa bàn Thành phố Từ đó, đưa ra những

giải pháp để công tác huy động vốn của doanh nghiệp đuợc đẩy nhanh hơn và hiệu quả hơn

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Luận văn đi sâu phân tích tình hình huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án khu dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua, nhằm nêu lên những tồn tại, nguyên nhân và từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để giải quyết nhu cầu về vốn, là một yếu tố tiên quyết đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án khu dân cư Với nhiệm vụ nghiên cứu như sau:

− Nghiên cứu về các lý thuyết thực hiện dự án đầu tư xây dựng các khu dân cư tại Thành phố

− Căn cứ vào thực trạng của tình hình huy động vốn thực hiện dự án khu dân cư của các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố trong thời gian qua để phân tích, đánh giá những mặt đạt được, những mặt còn hạn chế và tìm rõ nguyên nhân của những hạn chế

− Đưa ra những giải pháp và kiến nghị thích hợp để nhằm quản lý và đẩy nhanh hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp xây dựng khu dân cư nói riêng đạt được hiệu quả cao

3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tình hình sử dụng các công cụ huy động nguồn vốn như: phát hành chứng khoán nợ, chứng khoán vốn, vay nợ từ các tổ chức tín dụng, quỹ tài chính,… và việc vận dụng, thực hiện các chính sách pháp luật có liên quan trong việc đầu tư xây dựng dự án khu dân cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua

4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Để thực hiện một dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, bao gồm có nhiều giai đoạn: tìm hiểu dự án, chuẩn bị thực hiện dự án, thực hiện dự án,… Tuy nhiên, nội dung nghiên cứu của luận văn chỉ giới hạn trong việc huy động nguồn vốn, là một phần quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị thực hiện dự án

HCM Thời gian nghiên cứu trong luận văn là tình hình huy động nguồn vốn để thực hiện dự án khu dân cư tại Tp HCM trong những năm vừa qua, giai đoạn từ

1986 đến nay Định hướng phát triển các khu dân cư gắn với phát triển kinh tế xã hội ở TP HCM đến năm 2010

Ngoài ra, trong nghiên cứu, luận văn không đề cập đến nguồn vốn từ ngân sách ngân sách nhà nước, để các vấn đề được nêu thật sự mang tính thực tiễn và khách quan

Luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, dựa trên cơ sở hệ thống lý luận của học thuyết Mác-Lênin, lý thuyết về khoa học tài chính và các môn khoa học khác, trên tinh thần thống nhất với các quan điểm, chủ trương và chính sách của Đảng, Nhà nước đối với sự phát triển khu dân cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Qua đó, nêu lên những vấn đề còn tồn tại, phân tích các nguyên nhân và hình thành những giải pháp hợp lý nhằm thúc đẩy việc xây dựng dự án khu dân cư tại

Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 được hiệu quả hơn

Hệ thống những lý luận cơ bản về các công cụ huy động nguồn vốn để

thực hiện các dự án xây dựng khu dân cư nói chung và tại Tp HCM nói riêng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của một nền kinh tế chuyển đổi

Phân tích hiện tượng và bản chất của tình hình huy động nguồn vốn đầu tư

dự án khu dân trên địa bàn TP HCM dưới góc độ kinh tế học, qua đó rút ra được tồn tại và nguyên nhân tồn tại Trên cơ sở những luận cứ khoa học và thực tiễn, Luận văn dự báo định hướng phát triển của thị trường nhà ở đô thị ở TP HCM đến năm

2010, đặt biệt gắn với các chương trình phát triển của TP trong giai đoạn 2006-2010

Đưa ra các nhóm giải pháp khả thi, trong đó chú trọng đến các giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu quả sử dụng các công cụ huy động vốn, gắn với quá trình phát triển kinh tế xã hội TP HCM đến năm 2010

Nghiên cứu trong thời điểm có nhiều cải cách về quản lý nhà đất, có nhiều

cái mới mà những nghiên cứu trước đây chưa đề cập tới, hay đến nay không còn phù

hợp nữa

7 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

Luận văn bao gồm 73 trang, ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn bao gồm ba chương:

− Chương 1: Cơ sở lý luận về dự án đầu tư xây dựng khu dân cư và các công cụ huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng khu dân cư Gồm 21 trang

− Chương 2: Thực trạng huy động nguồn vốn của các dự án đầu tư xây dựng khu

dân cư trong thời gian qua tại Thành phố Hồ Chí Minh, chương này cũng gồm 22

trang

− Chương 3: Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 Chương này gồm 30 trang

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KDC VÀ

CÁC CÔNG CỤ HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ XD KDC

Chương này giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng khu dân cư và các công cụ huy động nguồn vốn để thực hiện dự án xây dựng khu dân cư Phần cơ sở lý luận của dự án xây dựng khu dân cư bao gồm: Khái niệm dự án đầu tư XD KDC; Các loại dự án đầu tư XD KDC; Chủ đầu tư; Các đặc điểm của dự án đầu tư XD KDC; Các giai đoạn của dự án đầu tư XD KDC; Nền tảng pháp lý cho hoạt động thực hiện dự án đầu tư

XD KDC Và ngoài ra còn có phần cơ sở lý luận về huy động nguồn vốn tài trợ, bao gồm khái niệm về huy động nguồn vốn và chi tiết các công cụ huy động nguồn vốn hiện nay ở Việt Nam

1.1 DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ

1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu dân cư

Dự án đầu tư xây dựng công trình là một tập hợp những đề xuất có liên quan

đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng

của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời hạn nhất định (Khoản 17, Điều 3, Chương 1 của Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003).

Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các

hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định

Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con

người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác

Hiện nay, khái niệm khu dân cư, khu nhà ở còn rất chung chung, chưa được xác định rõ ràng trong các bộ luật, mà chỉ mới có quy chế Khu đô thị mới theo Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 25/12/2001 quy định: Dự án Khu đô thị mới là dự án đầu

tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ

tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô

thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt; Khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh (khoản 1, điều 2, chương 1, Quy chế Khu đô thị mới); Dự án khu đô thị mới được lập phải có

diện tích đất từ 50 ha trở lên, trường hợp diện tích đất để dành cho dự án được nằm trong quy hoạch đất đô thị nhưng bị hạn chế bởi các dự án khác hoặc bởi khu đô thị

đang tồn tại thì cho phép lập dự án khu đô thị mới có diện tích từ 20 đến 50 ha (Điều

4, chương 1, Quy chế khu đô thị mới)

Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống giao thông (đường

giao thông, cầu,…), thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng (điện), chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước, xử lý các chất thải,

Hệ thống công trình hạ tầng xã hội bao gồm các công trình y tế, văn hoá, giáo

dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên, mặt nước,

Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều khu vực (mà đa số đều nhỏ hơn 20 ha) trong một cùng một đô thị hiện hữu như Tp HCM chưa được phát triển một cách đồng bộ với nhau, nên nhu cầu quy hoạch và xây dựng lại các cụm dân cư, cụm nhà

ở không đạt tiêu chuẩn đô thị là rất nhiều Do đó, khái niệm đô thị mới có yêu cầu quá cao so với nhu cầu thực tế: có ranh giới tách biệt với đô thị cũ, các cơ sở hạ tầng như kỹ thuật-xã hội-dịch vụ-khu dân cư phải đồng bộ với nhau, diện tích phải từ 50

ha trở lên,…

Do đó, tôi sử dụng khái niệm “khu dân cư” là một danh từ chung của những danh từ như: khu nhà ở, cụm nhà ở, khu nhà ở đô thị, khu đô thị mới, vì đó đều là dự án đầu tư xây dựng công trình cung cấp hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hệ thống

cơ sở hạ tầng xã hội, đất ở và nhà ở, trong một vị trí địa lý nhất định, phù hợp với quy hoạch phát triển chung của cả khu vực

Nói một cách tổng quát : Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư (XD KDC) là dự

án đầu tư xây dựng công trình Trong đó, dự án đầu xây dựng khu dân cư là dự án

hội và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp khu dân cư hiện có hoặc hình thành khu dân cư mới tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Và ngoài ra, dự án đầu tư xây dựng khu dân cư còn là một loại hình của dự án kinh doanh bất động sản, có sản phẩm là nhà ở, đất ở hoặc đất đã có cơ sở hạ tầng

1.1.2 Phân loại dự án đầu tư XD KDC

a) Căn cứ theo quy mô và tính chất

Nếu phân theo quy mô và tính chất, dự án đầu tư XD KDC được phân thành

ba cấp A, B, C (theo Phụ lục 1 Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005) Ngoài

ra, còn có các dự án do quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư, đó là loại dự án quan trọng mang tính quốc gia

b) Căn cứ theo nguồn vốn

Khi phân theo nguồn vốn đầu tư, dự án đầu tư XD KDC được chia thành bốn (4) loại:

- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước

- Dự án sử dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước

- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước

- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn

c) Căn cứ theo mục đích

Khi căn cứ theo mục đích thực hiện, dự án đầu tư XD KDC được phân thành 2 loại:

- Dự án có mục đích kinh doanh: dự án được thực hiện để đạt đến mục tiêu là lợi nhuận

- Dự án không có mục đích kinh doanh: dành cho tái định cư, phục vụ xã hội,…

Trong đề tài nghiên cứu này chỉ đề cập đến dự án đầu tư có mục đích kinh doanh, có mục tiêu cuối cùng là đạt được lợi nhuận Vì đây là loại dự án có thể thực hiện được bởi các thành phần kinh tế hiện nay ở Việt Nam Còn đối với dự án không

vì mục đích kinh doanh, chủ yếu chỉ do các đơn vị, tổ chức thuộc nhà nước thực hiện theo các chính sách phát triển xã hội

1.1.3 Chủ đầu tư

Tổ chức, cá nhân quản lý và thực hiện dự án đầu tư XD KDC được gọi là chủ

đầu tư (Theo điều 3, chương 1, Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005) Chủ đầu

tư xây dựng công trình là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

- Đối với các dự án có sử dụng ngân sách nhà nước, chủ đầu tư do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư, phù hợp với quy định của Luật ngân sách nhà nước

- Các dự án sử dụng vốn tín dụng, người vay vốn là chủ đầu tư

- Các dự án sử dụng vốn khác, chủ đầu tư là người chủ sở hữu vốn hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật

- Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp, chủ đầu tư do các thành viên góp vốn thỏa thuận cử ra hoặc là người có tỷ lệ góp vốn cao nhất

1.1.4 Các đặc điểm của dự án đầu tư XD KDC

Dự án đầu tư XD KDC có những đặc điểm giống và khác nhau với các dự án đầu tư xây dựng khác như sau:

a) Điểm giống nhau

- Có mục tiêu và mục đích hỗn hợp: Khi thực hiện dự án, thường tồn tại hai loại

mục tiêu: công khai và bí mật (che dấu) Mục tiêu công khai có thể là các mục tiêu

về nhân sự, kỹ thuật, Mục tiêu bí mật có thể là các mục tiêu về chi phí, thị phần,

- Tính duy nhất: Mỗi dự án đều có đặc trưng riêng biệt, được thực hiện trong

những điều kiện khác biệt nhau cả về thời gian, địa điểm, không gian, và môi trường

luôn thay đổi

- Hạn chế về thời gian và quy mô: Mỗi dự án đều có điểm khởi đầu và điểm kết thúc rõ ràng và thường có một số kỳ hạn có liên quan

- Liên quan đến nhiều nguồn nhân lực khác nhau: Khi thực hiện dự án đầu tư thường phải huy động nhân lực từ nhiều lĩnh vực khác nhau (kiến trúc, xây dựng, tài chính, tổ chức, kinh doanh, tiếp thị,…) và từ nhiều nguồn khác nhau như: điều chuyển nhân viên từ những phòng ban khác nhau trong tổ chức, tuyển dụng thêm ở bên ngoài tổ chức, hoặc thuê khoán công việc cho tổ chức khác có chuyên môn, …

b) Điểm khác nhau

Dự án đầu tư XD KDC là một hình thức đầu tư bất động sản, đó chính là đất ở và nhà ở Đây là một loại hàng hóa đặc biệt, có các đặc điểm chính như sau:

− Đất ở và nhà ở là các loại hàng hóa có tính lâu bền Trong đó, đất ở là sản phẩm của tự nhiên, không thay đổi theo thời gian (nếu không bị tác động của thiên nhiên và con người: sự thay đổi của lớp vỏ trái đất, động đất, chiến tranh,…) Nhà ở cũng có thể tồn tại được rất lâu, thậm chí cả hàng thế kỷ nếu được giữ gìn và duy tu thường xuyên

− Đất là một loại hàng hóa khan hiếm, vì quỹ đất tự nhiên rất giới hạn, không thể sản xuất thêm như các loại hàng hóa khác

− Đất ở, nhà ở cũng là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Chính sự cố định về vị trí địa lý, mỗi vùng, mỗi địa phương có một phong tục tập quán khác nhau, tín ngưỡng, tâm linh khác nhau, đưa đến những quan niệm lựa chọn nơi định cư khác nhau

Sản phẩm của dự án đầu tư XD KDC có thể là một trong những loại sau:

- Là hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội của khu dân cư

- Là nền nhà ở theo quy hoạch 1/500 được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Nhà ở xây dựng theo quy hoạch, được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

1.1.5 Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư XD KDC

Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành kèm theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ thì trình tự đầu tư và xây dựng được phân thành ba (3) giai đoạn chính :

(1) Chuẩn bị đầu tư dự án đầu tư XD KDC (Chương 2 Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005): Bao gồm các công việc cụ thể như: khảo sát thực địa, quy hoạch

chi tiết, lập dự án, thẩm định và phê duyệt dự án,

(2) Thực hiện dự án đầu tư XD KDC (Chương 3 Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005): lập phương án đền bù và thực hiện đền bù giải phòng mặt bằng (nếu có) Thực hiện thi công xây dựng các công trình hạ tầng, xây dựng nhà ở theo quy hoạch (nếu có),

(3) Kết thúc và đưa dự án đầu tư XD KDC vào thực tế khai thác, sử dụng: quyết toán dự án, tiến hành giao nền nhà ở, chuyển nhượng nền nhà ở, nhà ở hay tiến hành cho thuê đất ở, nhà ở,…

1.1.6 Nền tảng pháp lý cho hoạt động thực hiện dự án đầu tư XD KDC

Nền tảng pháp lý Việt Nam hiện có cho vấn đề thực hiện dự án đầu tư XD KDC gồm một số văn bản luật chủ yếu sau:

Văn bản Pháp

luật

Ngày ban

1 Luật đất đai (Luật

số 13/2003/QH11

về đất đai)

26/11/2003 Quy định về quyền hạn và trách

nhiệm của nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, chế độï quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

2 Luật xây dựng

(Luật số

16/2003/QH11 về

xây dựng)

26/11/2003 Quy định về hoạt động xây dựng,

quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt dộng xây dựng

3 Luật nhà ở (Luật

số 56/2005/QH11

về nhà ở)

29/11/2005 Quy định sở hữu về nhà ở, phát triển,

quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở

4 Luật đầu tư (Luật

số 59/2005/QH11

về hoạt động đầu

12/12/2005 Hoạt động đầu tư nhằm mục đích

kinh doanh; Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư; Đảm bảo quyền lợi và lợi

Văn bản Pháp

luật

Ngày ban

khích và ưu đãi đầu tư; Quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu

tư từ Việt Nam ra nước ngoài

16/12/2004 Hướng dẫn thi hành luật xây dựng về

quản lý chất lượng công trình xây dựng

07/02/2005 Hướng dẫn lập và thực hiện dự án

đầu tư xây dựng công trình; Hợp đồng trong hoạt động xây dựng; Điều kiện, năng lực của tổ chức, cá nhân lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng và giám sát xây dựng công trình

7 Luật kinh doanh

bất động sản (Luật

số 63/2006/ QH11

về hoạt động kinh

doanh bất động

sản)

29/06/2006 Quy định về hoạt động kinh doanh

bất động sản; Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản

8 Nghị định

02/2005/NĐ-CP về

việc ban hành quy

chế khu đô thị mới

05/01/2006 Thực hiện dự án khu đô thị mới bao

gồm: Quá trình hình thành dự án, thực hiện đầu tư xây dựng, khai thác và chuyển giao

9 Nghị định

17/2006/NĐ-CP

sửa đổi, bổ sung

các nghị định

hướng dẫn thi hành

Luật đất đai

27/01/2006 Hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai

1.2 KHÁI NIỆM HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN TÀI TRỢ

Huy động nguồn vốn là việc tập trung các nguồn lực của các cá nhân, tổ chức trong nền kinh tế để thực hiện một mục tiêu hoặc một dự án sản xuất kinh doanh nhất định

Nguồn lực gồm có: nhân lực (con người) và vật lực (tiền, máy móc thiết bị, công nghệ, nhà xưởng, đất đai,…) Tuy nhiên, giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài này chỉ xem xét đến nguồn lực là vật lực

Huy động nguồn vốn để tài trợ cho dự án đầu tư XD KDC là việc tập trung các nguồn vật lực để thực hiện xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội nhằm cung cấp đất ở hoặc nhà ở cho một số lượng người nhất định, trong một quy mô diện tích đất nhất định, điều kiện kinh tế nhất định và phù hợp với quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển chung của khu vực

Theo Điều 38, Mục 2, Chương 3 của Luật nhà ở, nguồn vốn để phát triển nhà

ở thương mại bao gồm:

− Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác

− Vốn vay của tổ chức tín dụng

− Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua, hoặc thuê nhà ở

− Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật

Trên thực tế, các nguồn vốn được huy động rất phong phú và đa dạng Tùy theo từng loại hình pháp nhân mà chủ đầu tư có thể sử dụng các công cụ khác nhau để huy động nguồn vốn Nhưng nhìn chung, các công cụ huy động vốn được sử dụng phổ biến gồm những loại sau:

− Vốn vay của tổ chức tín dụng

− Vốn vay của quỹ đầu tư tài chính

− Hợp tác đầu tư

− Thuê tài chính

− Phát hành trái phiếu

− Phát hành cổ phiếu

− Các hình thức khác

Do dự án ĐT XD KDC là dự án đầu tư đặc thù về ngành xây dựng chuyên về cung cấp nhà ở, đất ở nên nguồn vốn huy động để tài trợ cho dự án đầu tư XD KDC phải là nguồn vốn tài trợ dài hạn, vì dự án đầu tư XD KDC đòi hỏi phải có vốn đầu

1.3 CÁC CÔNG CỤ HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO DỰ ÁN ĐT XD KDC

1.3.1 Vốn vay của tổ chức tín dụng

a) Khái niệm vốn vay của tổ chức tín dụng

Tín dụng là một hoạt động cho vay giữa bên cho vay là các tổ chức tín dụng

và bên đi vay là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về vốn thông qua hợp đồng tín dụng Theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử

dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả vốn gốc và lãi

Hợp đồng tín dụng phải có nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn

vay, phương thức cho vay, số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay, hình thức bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm, phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên thoả thuận

Theo khoản 2 Điều 2 Quyết định 127/2005/QĐ-NHNHVN quy định: Khách hàng vay tại tổ chức tín dụng là các tổ chức, cá nhân Việt Nam và nước ngoài có nhu cầu vay vốn, có khả năng trả nợ để thực hiện các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống ở trong nước và nước ngoài Và theo Điều 7 Quyết định 1627/2001/ QĐ-NHNNVN thì điều kiện vay vốn đối với bên có nhu cầu vay là:

− Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật:

− Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp

− Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết

− Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật

− Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Do đó, hồ sơ dự án đầu tư XD KDC mà chủ đầu tư gửi đến tổ chức tín dụng là một tập hợp những đề xuất Trong đó ghi rõ nhu cầu vốn, vay vốn, cách thức sử dụng vốn và phương án trả nợ vay trong một khoảng thời gian xác định

Tổ chức tín dụng xét duyệt cho vay theo nguyên tắc bảo đảm tính độc lập, đánh giá tính khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng khu dân cư và khả năng hoàn trả nợ vay của chủ đầu tư để quyết định cho vay

b) Các phương thức cho vay

Có nhiều phương thức cho vay khác nhau, tùy theo từng đặc điểm, yêu cầu của tổ chức tín dụng và nhu cầu vay vốn của chủ đầu tư mà hai bên thoả thuận với nhau để đạt được một phương thức vay phù hợp Các phương thức vay bao gồm các loại phổ biến sau:

− Cho vay từng lần: Mỗi lần vay vốn chủ đầu tư và tổ chức tín dụng thực hiện lại thủ tục vay vốn và ký kết hợp đồng tín dụng

− Cho vay theo hạn mức tín dụng: Tổ chức tín dụng và chủ đầu tư xác định và thỏa thuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định

− Cho vay theo dự án đầu tư: Tổ chức tín dụng cho chủ đầu tư vay vốn để thực hiện dự án đầu tư XD KDC

− Cho vay hợp vốn: Một nhóm tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn Trong đó, một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác

− Cho vay trả góp: Khi vay vốn, tổ chức tín dụng và chủ đầu tư xác định và thỏa thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay

− Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: Tổ chức tín dụng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho chủ đầu tư vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định Tổ chức tín dụng và chủ đầu tư thoả thuận thời hạn hiệu lực của hạn mức tín dụng dự phòng, mức phí trả cho hạn mức tín dụng dự phòng

− Cho vay theo hạn mức thấu chi: Là việc cho vay mà tổ chức tín dụng thoả

thuận bằng văn bản chấp thuận cho chủ đầu tư chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của chủ đầu tư

Ngoài ra, phương thức tài trợ bằng vốn vay ngân hàng cũng có nhiều dạng: vay tín chấp, vay thế chấp tài sản, vay có bảo lãnh,… Tuy nhiên, phương thức tài trợ yêu cầu có tài sản đảm bảo là phương thức chính trong hoạt động của các tổ chức tín dụng Phương thức này yêu cầu doanh nghiệp phải có tài sản đảm bảo để thế chấp hoặc cầm cố cho số tiền vay Nghĩa là doanh nghiệp phải có khả năng thanh toán cho ngân hàng đúng hạn Vì vậy số tiền cho vay không phải là vô hạn Ngoài ra, quy mô vốn vay còn phụ thuộc vào độ tín nhiệm của người đi vay

c) Thời hạn vay

Theo thời gian đáo hạn, nguồn vốn được tài trợ từ tổ chức tín dụng thường

được chia thành 2 loại :

- Nguồn vốn tài trợ ngắn hạn: có thời hạn vay dưới 1 năm

- Nguồn vốn tài trợ trung và dài hạn: có thời hạn vay trên 1 năm

Ngoài phương thức vay thì số tiền vay, mức lãi suất cho vay, thời hạn cho vay cũng do tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận Trong đó, lãi suất đi vay được hạch toán vào chi phí kinh doanh, nên có sự chia sẻ về lợi ích cho các nhà đầu tư Và các ngân hàng cũng không chi phối trực tiếp đến việc quản lý và điều hành kinh doanh của chủ đầu tư

Tóm lại, do đặc điểm vốn thực hiện dự án XD KDC rất lớn nên khi cân đối giữa nhu cầu vốn và khả năng tự tài trợ của chủ đầu tư đã dẫn đến nhu cầu vốn vượt quá khả năng tự tài trợ, làm cho tình trạng thiếu hụt vốn xảy ra Phần thiếu hụt vốn này có thể được giải quyết bằng cách vay từ tổ chức tín dụng Tổ chức tín dụng có thể cung cấp vốn tương ứng với thời gian và quy mô mà chủ đầu tư có nhu cầu Do đó, vốn vay từ các tổ chức tín dụng là một kênh huy động vốn phổ biến nhất đuợc các chủ đầu tư sử dụng để tài trợ cho dự án đầu tư XD KDC của mình

1.3.2 Vốn vay từ Quỹ đầu tư tài chính

a) Khái niệm quỹ đầu tư tài chính

Quỹ đầu tư tài chính là một định chế tài chính trung gian phi ngân hàng thu hút tiền nhàn rỗi từ các nguồn khác nhau để đầu tư vào các cổ phiếu, trái phiếu, tiền tệ, hay các loại tài sản khác Tất cả các khoản đầu tư này đều được quản lý chuyên nghiệp, chặt chẽ bởi công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát và cơ quan thẩm quyền là Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN), Bộ Tài Chính và Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam, [27]

b) Các loại hình quỹ đầu tư tài chính

Hiện nay, trên thế giới có rất nhiều loại hình quỹ đầu tư tài chính căn cứ theo các tiêu chí phân loại khác nhau

− Căn cứ vào nguồn vốn huy động: Quỹ đầu tư tập thể (quỹ công chúng) và Quỹ đầu tư cá nhân (Quỹ thành viên)

− Căn cứ vào cấu trúc vận động vốn: Quỹ đóng và quỹ mở

− Căn cứ vào cơ cấu tổ chức và hoạt động của quỹ: Quỹ đầu tư dạng công ty và quỹ đầu tư dạng hợp đồng

Quỹ công chúng: là quỹ có chứng chỉ quỹ phát hành ra công chúng (khoản 4- điều 2- chương 1 QĐ 73/2004/QĐ-BTC - 03/09/2004)

Quỹ thành viên: là quỹ được lập bởi tối đa là 49 thành viên và không phát hành chứng chỉ quỹ ra công chúng (khoản 5, điều 2, chương 1 QĐ 73/2004/ QĐ-BTC - 03/09/2004)

c) Phương thức tài trợ

Quỹ đầu tư thực hiện hoạt động tài trợ dưới hai hình thức:

Một là hỗ trợ, tư vấn kỹ thuật cho chủ đầu tư trên các mặt quản lý như hoạt

động tài chính, quản lý rủi ro, tăng cường vốn Cụ thể là giúp các chủ đầu tư xác định và khắc phục những điểm yếu, hoàn thiện các quy trình quản lý dựa trên các thông lệ quốc tế tốt nhất, nhưng thực hiện theo hướng thích hợp với hoàn cảnh cụ thể của từng công ty Đồng thời củng cố năng lực quản lý riêng của mỗi công ty,…

Hai là tài trợ vốn cho các dự án đang có nhu cầu huy động thêm vốn Vốn có

thể được tài trợ gián tiếp vào dự án XD KDC thông qua việc mua cổ phiếu hoặc tài

trợ trực tiếp bằng cách trả trước tiền để mua một tài sản trong tương lai (như đất ở hoặc nhà ở)

d) Đặc điểm của vốn vay từ quỹ đầu tư tài chính

Nguồn vốn huy động từ Quỹ đầu tư là nguồn vốn dài hạn Quỹ đầu tư không tạo ra các dự án mới, mà chỉ đầu tư tài chính hoặc hỗ trợ, tư vấn cho các chủ đầu tư thực hiện dự án của họ Đối với quỹ đầu tư, ý tưởng và tiềm năng của dự án mới chính là những điều quan trọng nhất để ra quyết định đầu tư Điểm này khác với ngân hàng ở chỗ ngân hàng không thể tài trợ cho một ý tưởng Ngoài ra, đây là một kênh cung cấp vốn rất kén chọn dự án, chủ đầu tư để thực hiện việc đầu tư Chủ đầu

tư phải đáp ứng các yêu cầu đặt ra rất khắc khe như: dự án phải thật sự có tiềm năng, có tổ chức tốt, chiến lược kinh doanh hiệu quả,…

Có thể phân các quỹ đầu tư ở Việt Nam làm hai mảng: nước ngoài và trong nước

- Nước ngoài: VOF (Việt Nam Oportunities Fund), VGF, VIEL, VDF, PXP, MEF, VEF, Kamm Investment, Indochina Capital,

- Trong nước: VF1, Thành Việt, Vietcombank1, Vietcombank 2 và các quỹ của các công ty bảo hiểm như Prudential, Manullife, Bảo Việt, AIA, Bảo Minh - CMG,

Hiện nay, đã có loại hình quỹ đặc thù cho lĩnh vực bất động sản là Quỹ đầu tư bất động sản Không như các quỹ đầu tư khác, chỉ được đầu tư trực tiếp tối đa là 40% tổng giá trị tài sản (đối với quỹ thành viên-điều 28, chương 3, Quyết định 73/2004/QĐ-BTC) và 10% tổng giá trị tài sản quỹ vào bất động sản (đối với quỹ công chúng – điều 13, chương 2, Quyết định 73/2004/QĐ-BTC) Quỹ đầu tư bất động sản

lập ra chỉ để đầu tư trực tiếp vào bất động sản.Tháng 05/2005, quỹ đầu tư bất động

sản đầu tiên được lập là Indochina Land Holding, sau đó là các quỹ đầu tư bất động sản khác như: Vinaland (Công ty tài chính Vina Capital), Quỹ đầu tư bất động sản Sài Gòn (SGPF –Cty cổ phần quản lý quỹ Thành Việt),… Các quỹ đầu tư bất động sản ra đời là một tín hiệu đáng mừng cho các chủ đầu tư, vì nguồn vốn có thể huy

động từ loại quỹ này rất lớn và có thể được tài trợ trong dài hạn

1.3.3 Hợp tác đầu tư

a) Khái niệm hợp tác đầu tư

Hợp tác đầu tư là một hình thức góp chung các nguồn lực riêng có của các bên tham gia để cùng hoàn thành một mục tiêu kinh doanh chung và cùng chia sẻ lợi ích

đạt được theo thỏa thuận của các bên

b) Phân loại hình thức hợp tác đầu tư

Căn cứ vào pháp nhân của chủ đầu tư, hợp tác đầu tư được phân thành 2 loại:

- Hình thành một pháp nhân mới: Gồm nhiều cá nhân, tổ chức khác nhau liên kết, liên doanh lại để cùng thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu dân cư

- Không hình thành pháp nhân mới: Chủ dự án tiến hành huy động từ các nguồn khác nhau nhưng vẫn giữ nguyên pháp nhân của mình Hình thức hợp tác này được

thực hiện thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh

Hợp đồng hợp tác kinh doanh là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm

hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập

pháp nhân (Khoản 16, điều 3, chương 1, Luật đầu tư)

Căn cứ vào nội dung hợp tác thì hợp tác đầu tư được phân thành 2 loại:

- Hợp tác đầu tư để đổi nền đất, nhà ở: Đây là hình thức hợp tác mà trong đó chủ đầu tư huy động vốn góp chủ yếu là của các cá nhân có nhu cầu về nhà ở Việc huy động vốn thường được tiến hành trong nhiều đợt tùy theo thỏa thuận của các bên, và thường góp vốn theo tiến độ thực hiện của dự án

- Hợp tác đầu tư để phân chia lợi nhuận : Đây là hình thức hợp tác giữa chủ đầu

tư dự án với các cá nhân, tổ chức kinh doanh có nhu cầu đa dạng hóa đầu tư, phân chia lợi nhuận theo kết quả kinh doanh

c) Đặc điểm của hình thức hợp tác đầu tư

Hợp tác đầu tư là một kênh huy động nguồn vốn giúp chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư XD KDC có thể tăng cường vốn cho nhu cầu hoạt động của dự án một cách dễ dàng hơn so với các kênh khác vì thủ tục pháp lý liên quan tương đối đơn

giản, do hình thức này mang tính chất thỏa thuận phục vụ lợi ích giữa các bên là chủ yếu

Nguồn vốn rất dồi dào vì lượng tiền còn trong dân là rất lớn nên dễ huy động hơn là vốn của các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư, thường bị ràng buộc bởi các quy định, cơ chế tài chính

1.3.4 Thuê tài chính

a) Khái niệm Thuê tài chính

Thuê tài chính là một hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua việc cho thuê máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển và các động sản khác trên cơ sở hợp đồng giữa bên thuê và bên cho thuê Bên cho thuê cam kết mua máy móc thiết bị, phương tiện vận chuyển và các động sản khác theo yêu cầu của bên thuê và nắm giữ quyền sở hữu đối với tài sản cho thuê Bên thuê sử dụng tài sản thuê và thanh toán tiền thuê trong suốt thời hạn thuê đã thoả thuận Khi kết thúc thời hạn thuê bên thuê được quyền lựa chọn mua lại tài sản hoặc tiếp tục thuê

b) Đặc điểm của Thuê tài chính

Cho thuê tài chính ra đời vào cuối thập niên 60 của thế kỷ XX, nó bao gồm những đặc điểm chính sau:

- Việc cấp tín dụng dưới hình thức cho thuê tài chính không đòi hỏi sự bảo đảm tài sản có trước, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tiếp cận hình thức cấp tín dụng mới, vừa giải tỏa được áp lực về tài sản đảm bảo nếu phải vay ở ngân hàng

- Khoản phí phải trả trước tương đối thấp so với giá trị của tài sản thế chấp can phải có để vay được khoản vốn đầu tư từ ngân hàng Ngoài ra, khoản chi phí cho thuê tài chính bao giờ cũng ít hơn hoặc chỉ bằng chi phí vốn vay ngân hàng

- Các công ty cho thuê tài chính thường không có sự phân biệt đối xử với các thành phần kinh tế khác nhau Do đó, chủ đầu tư thuộc bất kỳ thành phần kinh tế nào đều cũng có thể tham gia huy động nguồn vốn từ loại hình này

- Các doanh nghiệp đi thuê hưởng lợi ích từ các thành tựu khoa học kỹ thuật

tiên tiến, các dịch vụ tư vấn miễn phí và những thông tin cần thiết khác từ những nhà cung cấp dịch vụ Và quan trọng hơn là khi đi thuê tài chính, chủ đầu tư còn đẩy được một số rủi ro về công nghệ, kỹ thuật về bên cho thuê

Ở Việt Nam, hoạt động cho thuê tài chính ra đời trong thời gian gần đây trên

cơ sở Nghị định 64/CP của Chính phủ ban hành ngày 9.10.1995 Hiện nay, trên cả nước có 10 công ty cho thuê tài chính (CTTC) với tổng vốn pháp định là 857 tỷ đồng và 23 triệu USD, hoạt động dưới 3 loại hình gồm :

- 7 công ty CTTC trực thuộc các ngân hàng thương mại: Công ty CTTC của Ngân hàng Công Thương; Công ty CTTC của Ngân hàng Ngoại Thương; 2 Công ty CTTC của Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển; 2 Công ty CTTC của Ngân hàng Nông Nghiệp và 1 công ty CTTC NH Sài Gòn Thương Tín

- 2 công ty CTTC 100% vốn nước ngoài là: Công ty CTTC Kexim (100% vốn của Hàn Quốc), công ty CTTC ANZ-VTRAC (100% vốn của Ngân hàng ANZ (Úc) và tập đoàn V-Trac (Mỹ)

- 1 công ty CTTC liên doanh giữa Ngân hàng Công Thương Việt Nam và đối tác nước ngoài là công ty VILC, thành lập năm 1996

Các công ty cho thuê tài chính đóng vai trò là một một kênh tài trợ mới hữu hiệu cho nền kinh tế và góp phần phát triển các dịch vụ tài chính- tín dụng bên cạnh hoạt động truyền thống của các ngân hàng Đối với nền kinh tế, phương thức tài trợ này đã đa dạng hóa hoạt động tín dụng, lại có những ưu điểm như: đối với bên đi thuê nhận tài sản (100% vốn vay) mà không phải thế chấp hoặc chỉ cần ký quỹ một số tiền nhỏ tương đương 5-10% giá trị tài sản Đối với bên cho thuê thì phương thức này hạn chế được rủi ro, đảm bảo vốn vay được sử dụng đúng mục đích, an toàn Do đó, với những ưu điểm vượt trội riêng có, loại hình tín dụng này đã làm cho nguồn cung ứng vốn cho nền kinh tế thêm đa dạng và phong phú hơn

1.3.5 Phát hành trái phiếu

a) Khái niệm trái phiếu

Trái phiếu là một loại chứng khoán quy định nghĩa vụ của người phát hành (người vay tiền) phải trả cho người nắm giữ chứng khoán (người cho vay) một khoản tiền xác định, thường là trong những khoảng thời gian cụ thể, và phải hoàn trả khoản cho vay ban đầu khi nó đáo hạn

b) Phân loại trái phiếu

- Căn cứ vào việc có ghi danh hay không thì người ta có thể chia trái phiếu thành hai loại : Trái phiếu vô danh và trái phiếu ghi danh

- Căn cứ vào đối tượng phát hành trái phiếu: Trái phiếu chính phủ, trái phiếu công trình và trái phiếu công ty

Trái phiếu công ty :

Trái phiếu công ty là các cam kết nợ tài chính của một công ty, trong đó công

ty phát hành hứa sẽ trả lãi định kỳ và hoàn trả toàn bộ khoản nợ vào ngày đáo hạn

Trái phiếu công ty bao gồm những loại sau:

- Trái phiếu có đảm bảo: là trái phiếu được đảm bảo bằng những tài sản thế chấp cụ thể, thường là bất động sản và các thiết bị

- Trái phiếu không bảo đảm là trái phiếu tín chấp không được đảm bảo bằng tài sản

Ngoài những đặc điểm trên, mỗi đợt trái phiếu được phát hành có thể được gắn kèm theo những đặc tính riêng khác nữa nhằm đáp ứng nhu cầu cụ thể của một bên nào đó Cụ thể là:

- Trái phiếu có thể mua lại: cho phép người phát hành mua lại chứng khoán trước lúc đáo hạn khi thấy cần thiết

- Trái phiếu có thể bán lại: cho phép người nắm giữ trái phiếu được quyền bán lại trái phiếu cho bên phát hành trước khi trái phiếu đáo hạn

- Trái phiếu có thể chuyển đổi cho phép người nắm giữ nó có thể chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu thường

c) Điều kiện phát hành trái phiếu

Theo Điều 8 Nghị định 144/2003/NĐ-CP ngày 28/11/2003, để có thể phát hành trái phiếu phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Là công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp nhà nước có mức vốn điều lệ đã góp tại thời điểm đăng ký phát hành tối thiểu là 10 tỷ đồng Việt Nam

- Hoạt động kinh doanh của năm liền trước năm đăng ký phát hành phải có lãi

- Có phương án khả thi về việc sử dụng và trả nợ vốn thu được từ đợt phát hành trái phiếu

- Phải có tổ chức bảo lãnh phát hành

- Tổ chức phát hành trái phiếu phải xác định đại diện người sở hữu trái phiếu d) Đặc điểm hình thức huy động vốn bằng trái phiếu

Trái phiếu thể hiện quan hệ chủ nợ – con nợ giữa người phát hành và người đầu tư Phát hành trái phiếu là đi vay vốn, mua trái phiếu là cho người phát hành vay vốn và như vậy, người nắm giữ trái phiếu (trái chủ) là chủ nợ của người phát hành Trái chủ là chủ nợ, có quyền đòi các khoản thanh toán theo cam kết về khối lượng và thời hạn, song không có quyền tham gia vào hoạt động của bên phát hành.Một trái phiếu thông thường có ba đặc trưng chính : Mệnh giá, lãi suất và thời hạn

Lãi suất của các trái phiếu rất khác nhau, được quy định bởi các yếu tố như: cung cầu vốn trên thị trường tín dụng, chu kỳ kinh tế, động thái chính sách của ngân hàng trung ương, … Cấu trúc rủi ro của lãi suất sẽ quy định lãi suất của mỗi trái phiếu Rủi ro càng lớn, lãi suất càng cao; Nếu các trái phiếu có mức rủi ro như nhau, thì với thời gian đáo hạn càng dài thì lãi suất càng cao

Hiện nay, trái phiếu đã không còn xa lạ với nhiều doanh nghiệp, bởi đây là một trong những phương thức huy động nguồn vốn dài hạn một cách hữu hiệu khi doanh nghiệp thiếu vốn Thông qua phát hành trái phiếu, doanh nghiệp có thể vay được từ thị trường một khoản vốn khá lớn mà không phải thế chấp tài sản như khi vay vốn của tổ chức tín dụng Nhờ đó, tình hình hoạt động kinh doanh của doanh

nghiệp sẽ được cải thiện một cách đáng kể, doanh nghiệp sẽ có thêm tiền để đầu tư, mở rộng hoạt động sản xất kinh doanh

1.3.6 Phát hành cổ phiếu

a) Khái niệm cổ phiếu

Khi một công ty gọi vốn, số vốn cần gọi đó được chia thành nhiều phần nhỏ bằng nhau gọi là cổ phần Người mua cổ phần gọi là cổ đông Cổ đông được cấp một giấy chứng nhận sở hữu cổ phần gọi là cổ phiếu và chỉ có công ty cổ phần mới phát hành cổ phiếu Như vậy, cổ phiếu chính là một chứng thư chứng minh quyền sở hữu của một cổ đông đối với một công ty cổ phần và cổ đông là người có cổ phần thể hiện bằng cổ phiếu

b) Phân loại cổ phiếu

Thông thường hiện nay các công ty cổ phần thường phát hành 02 dạng cổ phiếu sau:

- Cổ phiếu thường : Cổ đông được chia cổ tức theo kết quả kinh doanh, được quyền bầu cử, ứng cử vào bộ máy quản trị và kiểm soát công ty và phải chịu trách nhiệm về sự thua lỗ hoặc phá sản tương ứng với phần vốn góp của mình

- Cổ phiếu ưu đãi: Cổ đông có quyền hạn và trách nhiệm hạn chế hơn cổ phiếu thường như : lợi tức cố định, không có quyền bầu cử, ứng cử,

c) Điều kiện phát hành cổ phiếu

Theo Điều 8 nghị định 144/2003/NĐ-CP ngày 28/11/2003, để có thể phát hành cổ phiếu phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Là công ty cổ phần có mức vốn điều lệ đã góp tại thời điểm đăng ký phát hành cổ phiếu tối thiểu 5 tỷ đồng Việt Nam

- Hoạt động kinh doanh của năm liền trước năm đăng ký phát hành phải có lãi

- Có phương án khả thi về việc sử dụng vốn thu được từ đợt phát hành cổ phiếu d) Đặc điểm cổ phiếu

Nguồn vốn huy động từ cổ phiếu này không cấu thành một khoản nợ mà công

ty phải có trách nhiệm hoàn trả cũng như áp lực về khả năng cân đối thanh khoản

của công ty sẽ giảm rất nhiều, trong khi sử dụng các phương thức khác như phát hành trái phiếu công ty, vay nợ từ các tổ chức tín dụng,… thì hoàn toàn ngược lại

Việc phát hành cổ phiếu sẽ giúp cho chủ đầu tư (là công ty cổ phần) có thể huy động thêm vốn hoạt động, bởi đây là một trong những phương thức huy động nguồn vốn dài hạn một cách an toàn và hiệu quả nhất Nhờ đó, dự án đầu tư xây dựng KDC được thực hiện một cách thuận lợi và nhanh chóng hơn

1.3.7 Các hình thức huy động khác

Hiện nay, các chủ đầu tư xây dựng khu dân cư có sử dụng một số hình thức huy động nguồn vốn mang tính đặc thù của ngành, lĩnh vực xây dựng khu dân cư khác, cụ thể như:

- Các nhà đầu tư cùng liên kết để thực hiện một dự án: Gồm 1 nhà đầu tư chính và nhiều nhà đầu tư phụ

- Đổi đất nông nghiệp, đất ở để lấy đất có cơ sở hạ tầng

- Sử dụng vốn của các nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu để giảm bớt vốn huy động,

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 khái quát những nội dung cơ bản về khái niệm của dự án đầu tư xây dựng khu dân cư (theo các văn bản pháp luật hiện hành như: Luật xây dựng, Nghị định 16/2005/NĐCP), khái niệm về huy động nguồn vốn và các công cụ dùng để huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư theo lý thuyết tài chính cơ bản và được quy định cụ thể ở Luật nhà ở Trong đó, các công cụ huy động nguồn vốn phổ biến bao gồm:

- Nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng

- Nguồn vốn vay từ các quỹ đầu tư tài chính

- Hợp tác đầu tư

- Thuê tài chính

- Phát hành trái phiếu

- Phát hành cổ phiếu

- Các hình thức huy động khác như: liên doanh, liên kết giữa các chủ đầu tư, ứng trước vốn thi công của các nhà thầu,…

Ngoài ra, chương 1 cũng nêu đặc điểm, phân loại và các giai đoạn thực hiện dự án ĐTXD KDC Bên cạnh đó, khái niệm “chủ đầu tư” cũng được đề cập căn cứ theo điều 3,chương 1, nghị định 16/2005/NĐ-CP nhằm làm rõ hơn về chủ thể thực hiện các dự án ĐTXD KDC này

Tóm lại, qua các khái niệm và lý luận cơ bản được trình bày ở chương 1 sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về tình hình huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án ĐTXD KDC tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua, được trình bày chi tiết ở chương 2 của đề tài

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CỦA CÁC DỰ ÁN

ĐTXD KDC TRONG THỜI GIAN QUA TẠI TP HCM

Chương này, đầu tiên giới thiệu khái quát về tình hình phát triển kinh tế xã hội

ở Tp HCM Sau đó, là thực trạng huy động nguồn vốn của các dự án ĐTXD KDC trong thời gian qua trên địa bàn Phần cuối chương là những thành tựu đã đạt được và cả những tồn tại còn chưa được giải quyết trong quá trình huy động nguồn vốn tài trợ để thực hiện dự án Đồng thời cũng nêu lên những nguyên nhân chủ yếu đã dẫn đến những tồn tại đã nêu

2.1 KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI Ở TP HCM

2.1.1 Vị trí địa lý

Hơn một thế kỷ trước đây, Thành phố Hồ Chí Minh - trước đây là Sài Gòn - đã rất nổi tiếng trên phạm vi toàn thế giới, được mệnh danh là “Hòn ngọc Viễn đông” Ngày nay, là trung tâm của địa bàn kinh tế trọng điểm phía Nam, Thành phố Hồ Chí Minh đang đóng vai trò “một cực phát triển” của nền kinh tế Việt Nam, thúc đẩy cả khu vực phía Nam cùng phát triển

Thành phố Hồ Chí Minh có một vị trí địa lý đặc biệt, nằm trong tọa độ khoảng

10010’ – 10038’ vĩ độ Bắc và 106022’ – 106054’ kinh Đông, trong khu vực các tỉnh miền Đông Nam Bộ, nối liền giữa các tỉnh miền Tây Nam Bộ, đồng bằng sông Cửu Long theo tuyến Quốc Lộ 22 đi Tây Ninh sang Campuchia, Quốc lộ 13 đi Bình Dương và Quốc Lộ 1 đi Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu cùng các tỉnh phía Bắc làm cho Tp HCM hội tụ được rất nhiều điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế

Thành phố Hồ Chí Minh được chia làm 24 quận huyện, gồm có 317 phường xã với tổng diện tích tự nhiên là 2.095 km2 Dân số Thành phố Hồ Chí Minh năm 2005 đã lên tới hơn 6,24 triệu người, chiếm 7% dân số của cả nước trong khi diện tích chỉ

chiếm 0,6% diện tích toàn quốc (nguồn: Cục Thống kê Tp HCM)

2.1.2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố trong thời gian qua

Bảng 2.1: Tổng sản phẩm trong nước (GDP) tại Tp HCM từ 2001-2005

ĐVT: tỷ đồng

Chỉ tiêu Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005

Tổng sản phẩm trong nước

+ Nông lâm, thủy sản 1,595 1,632 1,821 1,923 2,090 + Công nghiệp và xây dựng 39,190 45,060 55,668 67,011 81,647

Nguồn: Cục Thống kê Tp HCM

TP HCM là trung tâm công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ,

du lịch của khu vực và cả nước, tổng diện tích tự nhiên của Thành phố khá lớn, cơ cấu sử dụng đất rất đa dạng đã góp phần đáng kể cho phát triển kinh tế xã hội của Thành phố

Bảng 2.2: Tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP) tại Tp HCM từ

2001-2005 Chỉ tiêu Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005

Tổng sản phẩm trong nước

+ Nông lâm, thủy sản 5.5% 4.7% 9.5% 1.0% 1.8% + Công nghiệp và xây dựng 12.4% 15.1% 15.1% 14.7% 14.5%

Nguồn: Cục Thống kê Tp HCM

Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh bắt đầu tăng tốc vào năm 1991, chỉ vài năm sau khi Việt Nam thực hiện chương trình cải cách kinh tế toàn diện Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) bình quân của Tp HCM từ năm 1986 đến năm

1995 là 8,32%/năm, trong khi tốc độ tăng trưởng 10 năm trước đó chỉ đạt 5,13% Đặc biệt, trong giai đoạn 1991-1997 tốc độ tăng trưởng GDP có phần giảm sút (chỉ đạt 6,2%) nhưng đến năm 2002 chỉ số này thường xuyên duy trì ở mức trên 2 con số Với sự phát triển như vậy, thành phố Hồ Chí Minh từ nhiều năm qua là địa bàn kinh tế tạo ra gần 20% tổng sản phẩm quốc nội (GDP), 30% sản lượng công nghiệp và đóng góp gần 30% nguồn thu

cho ngân sách của Việt Nam (nguồn: UBND Tp HCM)

2.1.3 Những quan điểm cơ bản về phát triển các dự án đầu tư xây dựng

a) Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở

của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

b) Quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản của con người được Nhà nước công nhận

và chăm lo thông qua các chính sách tạo điều kiện để các thành phần kinh tế – chính trị – xã hội và nhân dân tạo lập chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình

c) Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị lớn

như Thành phố Hồ Chí Minh, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như chính trị - kinh tế - xã hội - môi trường và mỹ quan đô thị

d) Tăng cường công tác quản lý nhà ở thông qua hệ thống các quy định của pháp

luật, đơn giản hoá các thủ tục hành chính về nhà đất mà vẫn đáp ứng được yêu cầu quản lý Nhà ở không tách rời khỏi đất đai, quản lý nhà ở gắn liền với quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai

e) Tập trung giải quyết tốt nhà ở trên và ven kênh rạch, nhà ở lụp xụp tại các

khu xóm lao động nghèo trong nội thành và những nhà tạm ở ngoại thành vừa thể hiện quan điểm chăm lo chỗ ở của Đảng bộ Thành phố vừa tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội, là sự liên kết khối đoàn kết trong nhân dân với hướng dẫn của chính quyền, đoàn thể

f) Giải quyết chỗ ở đi đôi với kế hoạch hoá gia đình Tạo chỗ ở thích hợp phải

gắn với sự phát triển bền vững của thành phố, không làm ô nhiễm, môi sinh, môi trường

g) Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và

của xã hội tham gia phát triển nhà ở; Thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản

h) Phát triển nhà ở theo dự án phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm

quyền phê duyệt, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ nhằm góp phần nâng cao chất lượng chỗ ở và phát triển đô thị bền vững

i) Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để

đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư;hạn

chế,tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở

2.2 THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CỦA CÁC DỰ ÁN ĐTXD

KDC TRONG THỜI GIAN QUA TẠI TP HCM

2.2.1 Hiện trạng của các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Tp HCM

BẢNG 2.3: CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM

NĂM 2005

Theo đối tượng sử dụng,

quản lý đất Tổng số

Hộ GĐ, cánhân

Tổ chức trong nước

Tổ chức nước ngoài

Nguồn: Sở Tài Nguyên Môi trường Tp HCM

Qua Bảng báo cáo Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn Tp HCM năm 2005 của Sở Tài

nguyên Môi trường, thành phố có tổng diện tích đất là 209.554 ha, trong đó:

- Theo đối tượng sử dụng, diện tích đất thuộc các tổ chức trong nước quản lý và

sử dụng là cao nhất (chiếm 51.2% tương ứng với 107.279 ha), sau đó đến phần diện

tích thuộc hộ gia đình, cá nhân quản lý (chiến 48.1% tương ứng 100.814 ha), tổ chức

nước ngoài quản lý và sử dụng phần diện tích còn lại không đáng kể là 0.7%, tương

ứng với 1.430 ha

- Theo mục đích sử dụng, nhóm đất nông nghiệp chiếm diện tích lớn nhất là

123.517 ha (tương ứng với 58.94%), thứ đến là đất phi nông nghiệp 83.773 ha (tương ứng với 39.98%) (trong đó có 20.520 ha đất ở, tương ứng 9.79%) và cuối cùng là đất chưa sử dụng, chiếm 2.264 ha tương ứng 1.08%

Bảng 2.4: SỐ LƯỢNG DOANH NGHIỆP KINH DOANH VÀ ĐẦU TƯ XÂY

DỰNG BĐS ĐĂNG KÝ MỚI TẠI TP HCM TỪ 2000-THÁNG 8 NĂM 2006

Nguồn: Sở Kế hoạch-Đầu tư Tp HCM

Trung bình một năm có khoảng 7.000 doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực nhà

ở ra đời Theo số liệu của Sở Tài nguyên Môi trường, hiện nay có khoảng 275 doanh nghiệp tham gia với 411 dự án khu dân cư cung cấp đất ở và nhà ở trên địa bàn Thành phố

Bảng 2.5: BẢNG THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG DOANH NGHIỆP ĐẦU

TƯ DỰ ÁN XD KDC TẠI TP HCM NĂM 2005

1 Sở hữu nhà nước 91 38.56%

- Công ty nhà nước 87 36.86%

2 Sở hữu tư nhân 149 63.14%

- Công ty TNHH 101 42.80%

- Công ty cổ phần 33 13.98%

- Doanh nghiệp tư nhân 10 4.24%

- Tổng công ty 5 2.12%

3 Sở hữu nước ngoài 0 0%

- Công ty nước ngoài 0 0%

Tổng 275

Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Tp HCM

Các thành phần kinh tế tham gia vào lĩnh vực đầu tư XD KDC rất dạng, cao nhất là sở hữu tư nhân hơn 63% (gồm công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân), thứ hai là sở hữu nhà nước gần 39% Sự tham gia phong phú này đã làm cho tình hình đầu tư thêm sôi động và cạnh tranh hơn

Bảng 2.6: BẢNG THỐNG KÊ CHI TIẾT DỰ ÁN TẠI TP HCM NĂM 2005

Đơn vị tính: Ha

Số lượng DA Diện tích DA (ha)

Tổng Diện tích

35.389 6.89%

3 Tân Bình 2,238.140 3

51.840 2.32%

5 Bình Thạnh 2,076.100 35

1,113.890 53.65%

292.251 14.80%

9,934.364 87.14%

3,504.640 66.41%

5 Thủ Đức 4,776.040 42 4,591.013 96.13%

6 Bình Tân 5,188.670 5 793.758 15.30%

29.909 1.86%

C

Khu vực ngoại

5,960.898 3.72%

1,170.883 10.72%

2 Bình Chánh 25,268.560 22 259.421 1.03%

4,391.727 43.73%

Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Tp HCM

Qua bảng thống kê các dự án XD KDC đã được triển khai trên 24 quận huyện của thành phố, ta thấy sự phân bố không đồng đều nhau Ở khu vực các quận mới có tốc độ phát triển các dự án KDC nhiều nhất, chiếm hơn 58% tổng dự án khu dân cư của thành phố và 66% diện tích khu vực Tốc độ phát triển dự án so với thành phố của các quận vùng ven là 23,4% (tương ứng với 33.92% diện tích đất của khu vực), các huyện ngoại thành là 13,4% (tương ứng với 3,72% diện tích đất của khu vực) Và

thấp nhất là khu vực các quận nội thành, chỉ có 19 dự án được triển khai so với tổng

411 dự án

Bảng 2.7: CƠ CẦU NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ DƯ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ

A Cơ cầu nguồn vốn đầu tư của 50 dự án mẫu

2 Tổng diện tích dự án mẫu ha 541.570

3 Tổng vốn đầu tư 50 dự án mẫu trđ 4,997,916

4 Bình quân vốn đầu tư cho 1 ha trđ/ha (3/2) 9,229

6 Tỷ lệ vốn tự có bình quân trên tổng vốn đầu tư (5/3)% 23%

8 Tỷ lệ vốn vay ngân hàng trênt ổng vốn đầu tư (7/3)% 27%

10 Tỷ lệ vốn vay khách hàng trên tổng vốn đầu tư (9/3)% 41%

11 Vốn ứng trước đơn vị thi công trđ 459,571

12 Tỷ lệ vốn ứng trước của đơn vị thi công trên

tổng vốn đầu tư

B Cơ cầu nguồn vốn đầu tư của các dự án trên

địa bàn thành phố

1 Tổng dự án trên địa bàn thành phố dự án 411

2 Tổng diện tích dự án trên địa bàn thành phố ha 31,430

4 Bình quân vốn đầu tu cho 1 ha trđ/ha 9,229

3 Tổng nguồn vốn cần thiết đầu tư trđ 100% 290,054,637

8 Vốn ứng trước của đơn vị thi công trđ 9% 26,671,256

Nguồn: UBND Tp HCM

Qua bảng thống kê cơ cấu nguồn vốn của 50 dự án trên ta thấy, dựa theo phương pháp nội suy ta có thể tính được trung bình 1ha dự án đất thì cần đầu tư khoảng 9,229 tỷ đồng mới có thể hình thành đất ở hoặc nhà ở mới phù hợp với yêu cầu về phát triển và điều kiện đô thị hiện đại Do đó, để đầu tư xây dựng 411 dự án với tổng diện tích là 31.430 ha hiện nay trên địa bàn thành phố, các chủ đầu tư cần phải có khoảng 290.054 tỷ đồng (9,229 tỷ đồng/ha x 31.430 ha) Đây là số vốn quá

lớn, cần được huy động từ các nguồn lực của nền kinh tế mới có thể thực hiện hoàn tất các dự án được giao

Vậy, ngoài nguồn vốn tự có, các chủ đầu tư thường sử dụng các công cụ huy động nguồn vốn khác để bổ sung vốn cho các dự án đầu tư của mình Chúng ta sẽ xem xét cụ thể tình hình sử dụng các công cụ huy động như: Vốn vay ngân hàng, tổ chức tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, của các chủ đầu tư dự án ĐT XD KDC hiện nay ở Tp HCM như thế nào trong các phần tiếp theo sau

2.2.2 Thực trạng vay vốn từ tổ chức tín dụng

Các tổ chức tín dụng có thể tài trợ vốn tương ứng với thời gian và quy mô mà chủ đầu tư có nhu cầu Nên do đó, trong thời gian qua, vốn vay từ các tổ chức tín dụng - mà đại diện điển hình là các ngân hàng thương mại - là một kênh huy động nguồn vốn phổ biến nhất đuợc các chủ đầu tư sử dụng để tài trợ cho dự án đầu tư XD KDC của mình

Bảng 2.8: BẢNG THỐNG KÊ TỶ LỆ VỐN VAY NGÂN HÀNG

25%

0- 50% >50% Tổng

25-1 Số lượng Doanh nghiệp 15 12 23 0 50

Nguồn: UBND Tp HCM

Hiện nay, trung bình vốn vay ngân hàng chiếm 27% trong cơ cấu huy động vốn của một dự án đầu tư XD KDC và tương đương cho cả các dự án hiện nay đang thực hiện trên địa bàn thành phố là 76.944 tỷ đồng Tuy nhiên, 27% mới chỉ là tỷ lệ vay trung bình, còn trên thực tế thì lượng doanh nghiệp vay dưới 25% chỉ chiếm có 24% trên tổng doanh nghiệp, còn lượng doanh nghiệp vay vốn ngân hàng ở mức từ 25-50% thì chiếm đến 46% Số này cho chúng ta thấy mức độ phổ biến của nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng mỗi khi doanh nghiệp có nhu cầu về vốn

Tuy nhiên, từ cuối năm 2004 đến nay, các dự án xây dựng nhà ở có dấu hiệu đóng băng, các ngân hàng lập tức đã tạm dừng hay hạn chế cho vay vốn lĩnh vực đầu

tư bất động sản, tốc độ cho vay đã giảm từ 25% xuống chỉ còn 9% Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM cho biết, doanh số cho vay bất động sản của các ngân hàng

trên địa bàn 6 tháng đầu năm đạt gần 13.974 tỷ đồng, giảm 5,46% so với cùng kỳ năm trước và chiếm 53,46% tổng dư nợ cho vay của cả hệ thống Nợ xấu trong các loại hình cho vay bất động sản là 587,8 tỷ đồng, chiếm 2,22% trên tổng dư nợ cho vay bất động sản của toàn hệ thống Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, dư nợ cho vay xây nhà để bán đã giảm 13,6% Hiện nay, các ngân hàng dường như đều đã khoá

"van" rót vốn đối với các dự án BĐS Tới đây sẽ có rất nhiều khoản vay phát sinh nợ quá hạn, vì chủ đầu tư không có đầu ra được nên không có nguồn trả nợ

2.2.3 Thực trạng vay vốn từ các quỹ đầu tư tài chính

Nguồn vốn huy động từ các quỹ đầu tư đầu tư tài chính là nguồn vốn dài hạn Các tổ chức tài chính thường không tạo ra các dự án mới, mà chỉ đầu tư tài chính hoặc hỗ trợ, tư vấn cho các chủ đầu tư thực hiện dự án của họ Đây là một kênh cung cấp vốn rất kén chọn dự án, chủ đầu tư để thực hiện việc đầu tư Chủ đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu đặt ra rất khắt khe như: dự án phải thật sự có tiềm năng, có tổ chức tốt, chiến lược kinh doanh hiệu quả,…

Hiện nay, tổng vốn đầu tư của các quỹ đầu tư tài chính như VOF (Việt Nam Oportunities Fund), Thành Việt, Vietcombank1, Vietcombank 2… và quỹ đầu tư bất động sản như: Indochina Land Holding1, Indochina Land Holding 2 (Tập đoàn Indochina Capital của Hồng Kông), Vinaland (Công ty tài chính Vina Capital), Quỹ đầu tư bất động sản Sài Gòn (SGPF –Cty cổ phần quản lý quỹ Thành Việt),… có hàng tỷ USD, đã góp phần làm đa dạng nguồn vốn huy động cho nền kinh tế nói chung và đầu tư xây dựng khu dân cư nói riêng Tuy nhiên, nguồn vốn vay tiềm năng từ các quỹ này chưa được các chủ đầu tư XD KDC tranh thủ và chú ý đến Các quỹ đầu tư hiện nay phải trực tiếp tìm hiểu và đặt vấn đề với doanh nghiệp chứ doanh nghiệp chưa tự tìm đến và chứng tỏ mình để các quỹ đầu tư tài trợ

2.2.4 Thực trạng hợp tác đầu tư khách hàng

Hợp tác đầu tư với khách hàng để cùng thự hiện DA XD KDC là hình thức huy động vốn chủ yếu của hầu hết các chủ đầu tư hiện nay Vì thủ tục pháp lý liên quan tương đối đơn giản và do hình thức này mang tính chất thỏa thuận phục vụ lợi ích giữa các bên là chủ yếu Ngoài ra, đây còn là một kênh cung cấp vốn rất dồi dào vì

lượng tiền dự trữ trong dân còn rất lớn nên dễ huy động hơn là vốn của các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư thường bị ràng buộc bởi các quy định, cơ chế tài chính

Qua bảng thống kê nguồn vốn, thì tỷ lệ vốn huy động bình quân từ khách hàng chiếm đến 41% trên tổng nguồn vốn đầu tư và tương đương cho tất cả các dự án hiện nay đang thực hiện trên địa bàn thành phố là 120.234 tỷ đồng Đây là một tỷ lệ khá lớn, có thể tác động một cách trực tiếp và rất mạnh mẽ vào tình hình thực hiện KDC hiện nay

Bảng 2.9: BẢNG THỐNG KÊ TỶ LỆ VỐN HUY ĐỘNG TỪ KHÁCH

40-Hầu hết dự án bất động sản tại TP HCM đang bán căn hộ trên bản vẽ như một hình thức huy động vốn Nhằm ngăn chặn tình trạng một số doanh nghiệp chiếm dụng vốn của khách hàng rồi không chịu đầu tư hoặc thực hiện không đúng hợp đồng, hàng loạt các quy định pháp lý điều chỉnh hoạt động đầu tư XD KDC mới ra đời như NĐ 181, Luật nhà ở, Quy chế khu đô thị mới,… đã quy định không được bán nhà trước khi triển khai dự án (được hiểu là cấm bán nhà trên giấy) và sau khi đầu tư xong hạ tầng doanh nghiệp mới được phép huy động vốn của khách hàng với mức tối

đa là 70% giá trị hợp đồng… Điều này đã làm cho thị trường nhà ở dự án gần như đóng băng hoàn toàn vì phần lớn các chủ đầu tư không đủ vốn để triển khai dự án Việc bán nhà trên bản vẽ ngoài ý nghĩa góp vốn đầu tư còn là hình thức mua trả góp nên có lợi cho người tiêu dùng, nếu xây dựng căn hộ hoàn chỉnh, có đầy đủ hạ tầng,

điện nước, nội thất, thì giá thành sẽ rất cao, người tiêu dùng càng khó thanh toán được

2.2.5 Thực trạng thuê tài chính

Như đã đề cập ở phần lý thuyết, cho thuê tài chính đóng vai trò là một kênh mới tài trợ hữu hiệu cho nền kinh tế và góp phần phát triển các dịch vụ tài chính- tín dụng bên cạnh hoạt động truyền thống của các ngân hàng

Cho thuê tài chính được xem là giai đoạn phát triển cao của hoạt động tín dụng thuê mua và được đánh giá là một hình thức mới để đầu tư vốn vào tái sản sản xuất Với những ưu thế nổi bật như hạn chế rủi ro, tiết kiệm chi phí, thủ tục tương đối đơn giản, không phải thế chấp Cho thuê tài chính ngày nay đang là một loại hình kinh doanh dịch vụ được ưa chuộng trên thế giới, nhất là ở các nước phát triển

Nhưng do thị trường cho thuê tài chính hiện nay chưa phát triển mạnh mẽ và kém đa dạng vì chỉ mới có 10 công ty cho thuê tài chính hiện có ở Việt Nam nên

chưa khuyến khích được các chủ đầu tư chú ý huy động vốn từ loại hình này

2.2.6 Thực trạng huy động vốn bằng phát hành trái phiếu

Bắt đầu từ 1.7.2006, Nghị định 52 có hiệu lực thi hành, tất cả các loại hình doanh nghiệp Việt Nam đều được phép tự chủ huy động vốn từ các nhà đầu tư thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp Điều này đã giúp cho các chủ đầu tư thực hiện dự án XD KDC có một một công cụ huy động vốn hữu hiệu và an toàn

Ở Thành phố Hồ Chí Minh mới chỉ có trái phiếu đô thị được phát hành, còn trái phiếu công ty thì chưa được chú trọng phát triển Cho đến nay, tổng giá trị trái phiếu phát hành ở Việt Nam hiện vào khoảng 70 đến 80 ngàn tỷ đồng Trong đó, trái phiếu công ty và trái phiếu đô thị chỉ chiếm một phần nhỏ (khoảng 20%) so với trái

phiếu chính phủ và trái phiếu của các tổ chức tín dụng (Nguồn: www.mof.gov.vn ngày 26/04/2006 ) Chỉ mới một vài doanh nghiệp phát hành trái phiếu công ty như:

Vinashin, Tổng công ty điện lực Việt Nam, Tổng công ty Sông Đà,… chưa có một công ty nào hoạt động trong lĩnh vực đầu tư dự án XD KDC phát hành trái phiếu công

ty

2.2.7 Thực trạng huy động vốn bằng phát hành cổ phiếu