Một số giải pháp vốn đầu tư cho các dự án quy hoạch xây dựng khu dân cư đô thị mới của các doanh nghiệp ngoài quốc doanh tại TP hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM LƯU VINH QUANG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2004 Mơc lơc Trang Mở đầu 1 Sù cần thiết đề ti: Mục đích nghiên cøu: Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: Ph−¬ng pháp nghiên cứu: .3 Những đóng góp luận văn: .3 Nội dung, kết cấu luận văn: .4 Ch−¬ng 1: Lý luËn vốn đầu t xây dựng đô thị 1.1 Vèn u tè tiỊn ®Ị quan träng cho đầu t xây dựng đô thị 1.1.1 Kh¸i niƯm vèn .5 1.1.2 Ph©n lo¹i vèn .5 1.1.2.1 Theo hình thức tồn tại: .5 1.1.2.2 Theo cấu vốn: vốn điều lệ, vốn pháp định, vèn vay 1.1.2.3 Theo møc ®é quản lý nh đầu t đối tợng mμ hä bá vèn: 1.1.2.4 Theo nguån vốn đầu t : 1.2 Một số vấn đề đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị : 1.2.1 Khái niệm đô thÞ: 1.2.2 Chức khu dân c đô thị hệ thống đô thị nớc : .8 1.2.3 Khái niệm đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị mới: .8 1.3 Sự cần thiết đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị míi: .9 1.3.1 Sù cÇn thiÕt: 1.3.2 Nhu cầu xúc vốn xây dựng khu đô thị Việt Nam v thnh Hå ChÝ Minh: 11 Trang Chơng 2: Thực Trạng Về Nguồn Vốn Đầu TƯ Trong QUY Hoạch V XÂY Dựng KHU DÂN CƯ ĐÔ Thị Mới Của Các DOANH Nghiệp Ngoi Quốc DOANH Tại TP.HCM Từ 1997 Đến NAY 14 2.1 Những nhân tố ảnh hởng v tác động đến vốn đầu t cho dự án đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị míi 14 2.1.1 ChÝnh sách đền bù thiệt hại Nh nớc thu hồi ®Êt ®Ĩ thùc hiƯn dù ¸n 14 2.1.2 Chủ trơng tự thỏa thuận chuyển nhợng ®Êt ®Ĩ thùc hiƯn dù ¸n 16 2.1.3 ChÝnh sách xây dựng khu tái định c 17 2.1.4 Quy tr×nh thđ tơc giao thuê đất Nh nớc: 17 2.1.5 ¶nh h−ëng cđa khđng ho¶ng tμi chÝnh tiền tệ Châu đến dự án đầu t: 18 2.2 Tình hình đầu t xây dựng khu dân c đô thị doanh nghiệp TP HCM từ năm 1997 - ®Õn 19 2.2.1 Đặc điểm quy mô diện tích vμ d©n sè cđa TP.HCM: .19 2.2.2 Tình hình doanh nghiệp ngoi quốc doanh hoạt động đầu t quy hoạch & xây dựng khu dân c đô thị thnh phố Hồ Chí Minh 24 2.2.2.1 Số lợng doanh nghiệp đăng ký kinh doanh nh TP.HCM từ năm 1997 - 2002: .24 2.2.2.2 C¸c dù ¸n quy hoạch & xây dựng khu dân c đô thị TP.HCM từ năm 1997 đến nay: .26 2.3 Những hạn chế v nguyên nhân hạn chế đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị doanh nghiệp ngoi quốc doanh thnh Hå ChÝ Minh: 30 CHƯƠNG 3: Một số giải pháp vốn đầu t cho dự án quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị Doanh nghiệp ngoi quốc doanh giai đoạn 2004 2010 .35 3.1 Quan điểm xác định giải pháp vèn: 35 3.1.1 Thực đầu t vốn lâu di: 35 3.1.2 Huy ®éng vèn ®óng mơc ®Ých: 35 Trang 3.2 Một số giải pháp vốn đầu t cho dự án quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị c¸c doanh nghiƯp ngoμi qc doanh 36 3.2.1 Phát hnh cổ phiếu, trái phiếu xây dựng khu dân c đô thị 36 3.2.1.1 Néi dung: 36 3.2.1.2 HiƯu qu¶: 38 3.2.1.3 §iỊu kiÖn thùc hiÖn: 38 3.2.2 Khai thác nguồn vốn hỗ trợ ng©n hμng 39 3.2.2.1 Néi dung: 39 3.2.2.2 HiƯu qu¶: .41 3.2.2.3 §iỊu kiƯn thùc hiÖn : 41 3.2.3 Vốn liên kết hợp tác đầu t 42 3.2.3.1 Néi dung: .42 3.2.3.2 HiƯu qu¶ 44 3.2.3.3 §iỊu kiƯn thùc hiƯn .44 3.2.4 Huy động vốn đầu t trực tiÕp tõ n−íc ngoμi 46 3.2.4.1 Néi dung: 46 3.2.4.2 HiƯu qu¶: 47 3.2.4.3 §iỊu kiƯn thùc hiƯn: 47 3.3 KiÕn nghÞ .48 3.3.1 Về sách đền bù giải tỏa .48 3.3.2 VÒ chÝnh sách u đÃi 50 3.3.3 Di dời sở sản xuất khu công nghiệp tập trung ngo¹i thμnh 51 3.3.4 Vai trß Sở Ti nguyên môi trờng: .52 3.3.5 Cđng cè hƯ thèng th«ng tin 54 3.3.6 Các luật, luật v văn pháp luật 54 KÕt luËn 55 Tμi liƯu tham kh¶o .58 Phô lôc 60 Trang Mở đầu Sự cần thiết đề ti: Trong xu hớng phấn ®Êu thùc hiƯn nhiƯm vơ c«ng nghiƯp hãa - hiƯn đại hóa đất nớc, nguồn lực v ngoi nớc đợc tập trung thu hút để phát triển sở hạ tầng kỹ thuật v hạ tầng xà hội hình thnh vùng kinh tế chiến lợc miền Bắc, Trung, Nam Nhiều đô thị ®· ph¸t triĨn nhanh chãng ®ã thμnh Hå Chí Minh l đô thị cấp quốc gia thuộc vùng kinh tế trung tâm trọng điểm phía Nam v Đông Nam Bộ, nên thiết phải nhanh chóng hon thnh chiến lợc phát triển không gian nhằm tăng thêm lợi vị trí cho việc thực hiƯn nhiƯm vơ kinh tÕ - x· héi cđa thμnh cịng nh− c«ng cc c«ng nghiƯp hãa hiƯn đại hóa đất nớc Đây l định hớng phát triển thnh phố với quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị bớc hình thnh trung tâm ti chính, thơng mại, dịch vụ, công nghiệp, khoa học Từ thúc đẩy ngnh kinh tế khác phát triển theo Muốn vậy, cần phải phát huy nguồn lực thnh phần kinh tế tham gia thực công xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, sở hạ tầng xà hội để hình thnh khu dân c, đô thị đòi hỏi lợng vốn lớn để đầu t Trong doanh nghiệp quốc doanh cha có khả đảm nhận v thực ton việc đầu t ny, doanh nghiệp ngoi quốc doanh bị hạn chế chế, chủ trơng, sách nh nớc cha đợc triển khai đồng v hữu hiệu Vì thế, cung v cầu vốn đầu t cho dự án đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị bị cân đối trầm trọng, dẫn đến hng loạt dự án đầu t bị đình trệ v không thĨ triĨn khai thùc hiƯn nhanh chãng t¹i Trang thời điểm chín muồi nh giai đoạn nay, nhằm chuẩn bị đáp ứng v hội nhập kinh tế giới Từ xuất phát điểm nêu trên, với mong muốn nghiên cứu đóng góp số ý kiến cho vấn đề thiếu vốn đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị thnh phố Hồ Chí Minh, tác giả xin lựa chọn đề ti : Một số giải pháp vốn đầu t cho dự án quy hoạch & xây dựng khu dân c đô thị doanh nghiệp ngoμi quèc doanh t¹i thμnh Hå ChÝ Minh Mục đích nghiên cứu: - Vận dụng sở lý luận cần thiết vốn đầu t quốc gia vo phân tích trạng đầu t vốn xây dựng khu dân c đô thị doanh nghiệp ngoi quốc doanh thμnh Hå ChÝ Minh, tỉng hỵp vμ hƯ thèng hình thức vốn đầu t doanh nghiệp ngoμi quèc doanh t¹i thμnh Hå ChÝ Minh - Đề xuất số giải pháp vốn đầu t đẩy nhanh tiến độ hình thnh khu dân c đô thị doanh nghiệp ngoi quốc doanh nhằm góp phần xây dựng công công nghiệp hóa v đại hóa đất nớc Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: - Luận án đề cập đến vấn đề vốn đầu t doanh nghiệp ngoi quốc doanh thnh phố Hồ Chí Minh v đầu t địa bn thnh phố Các doanh nghiệp ngoi quốc doanh ny chủ yếu l công ty cổ phần, phần công ty trách nhiệm hữu hạn, v đề cập đến doanh nghiệp t nhân v thnh phần kinh tế lại, họ cha đủ khả tiếp nhận v thông hiểu luật, sách, nh họ bị hạn chế quyền hạn bị chi phối Luật Doanh nghiệp Trang - Luận án đề cập đến vấn đề liên quan đến xây dựng số giải pháp vốn đầu t cho khu dân c đô thị nhằm tạo nhiều kênh nguồn vốn đầu t cho doanh nghiệp ngoi quốc doanh Phơng pháp nghiên cứu: - Trong luận án, tác giả sử dụng phơng pháp vật biện chứng, lịch sử, thống kê, so sánh đối chiếu v phân tích, tổng hợp với việc vận dụng chủ trơng, đờng lối, sách Đảng v Nh nớc việc quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị míi t¹i thμnh Hå ChÝ Minh - Ngn sè liệu chủ yếu từ Sở Địa Nh đất cũ l Sở Ti nguyên Môi trờng, Sở kế hoạch v đầu t, Cục thống kê thnh phố Hồ Chí Minh v từ báo, tạp chí v ti liệu tham khảo khác Những đóng góp luận văn: - Phân tích thực trạng vốn đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị đầu t doanh nghiệp ngoi quốc doanh thnh phố Hồ Chí Minh, thuận lợi, khó khăn trình xây dựng kế hoạch vốn v thực đầu t doanh nghiệp ngoi quốc doanh - Đề xuất số giải pháp xây dựng nguồn vốn v thực đầu t mang tính khả thi điều kiện nhằm hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn v ách tắc cho c¸c doanh nghiƯp ngoμi qc doanh lÜnh vùc đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị thnh phố Hồ Chí Minh Nội dung, kết cấu luận văn: - Luận văn gồm 59 trang với phần mở đầu v ba chơng mang nội dung v phần kết luận với bảng, biểu đồ v phụ lục Trang Chơng Lý luận vốn đầu t xây dựng đô thị 1.1 Vốn yếu tố tiền đề quan trọng cho đầu t xây dựng đô thị 1.1.1 Khái niệm vốn Vốn l yếu tố tham gia đến trình sản xuất với yếu tố khác nh ti nguyên thiên nhiên, ngời Vốn đa vo hoạt động sản xuất kinh doanh gọi l vốn đầu t 1.1.2 Phân loại vốn Dựa vo tiêu thức khác yêu cầu quản lý khác ngời ta có cách phân loại vốn khác 1.1.2.1 Theo hình thức tồn tại: Vốn có hình thức tồn sau: - Tiền mặt, tiền gởi ti khoản doanh nghiệp nội tệ, ngoại tệ - Ti sản hữu hình: nh xởng, hng hóa, vật t - Ti sản vô hình: nhÃn hiệu, uy tín, công nghệ, phát minh, bí - Các loại chứng khoán khác nh cổ phiếu, trái phiếu 1.1.2.2 Theo cấu vốn: vốn điều lệ, vốn pháp định, vốn vay 1.1.2.3 Theo mức độ quản lý nh đầu t đối tợng m họ bỏ vốn: - Vốn đầu t gián tiếp: ngời bỏ vốn không tham gia điều hnh quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Trang - Vốn đầu t trực tiếp: ngời bỏ vốn trực tiếp điều hnh quản lý đối tợng m họ bỏ vốn 1.1.2.4 Theo nguồn vốn đầu t : - Vốn nớc: ã L vốn hình thnh từ nguồn tích lịy néi bé nỊn kinh tÕ qc d©n nã cã ý nghĩa định việc phát triển kinh tế đất nớc l nớc phát triển ã Các thnh phần vốn nớc: + Vốn ngân sách nh nớc: đợc sử dụng để đầu t theo kế hoạch nh nớc bao gồm: ã Các dự án đầu t xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế xà hội quốc phòng an ninh, m khả thu hồi vốn đợc quản lý, sử dụng theo phân cấp chi ngân sách nh nớc cho đầu t phát triển ã Đầu t v hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp nh nớc, góp vốn cổ phần, liên doanh vo doanh nghiệp thuộc lĩnh vực cần thiết có tham gia nh nớc theo quy định pháp luật ã Chi cho quỹ hỗ trợ đầu t quốc gia v quỹ hỗ trợ phát triển chơng trình, dự án phát triển kinh tÕ + Vèn tÝn dơng −u ®·i cđa nhμ n−íc: đợc sử dụng để đầu t dự án nh nớc bảo lÃnh v dự án đầu t, phát triển nh nớc + Vốn thuộc quỹ hỗ trợ đầu t quốc gia + Vốn tín dụng thơng mại: đầu t, xây dựng mới, cải tạo mở rộng, đổi kỹ thuật v công nghệ dự án s¶n xt kinh Trang doanh cã hiƯu qu¶, cã khả thu hồi vốn v có điều kiện vay vốn theo quy định hnh + Vốn hợp tác liên doanh với nớc ngoi: giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất doanh nghiệp nớc + Vốn huy động tổ chức, cá nhân đóng góp để đầu t, xây dựng công trình kết cấu hạ tầng theo quy định Chính Phủ Các nguồn vốn ny phải đợc quản lý công khai, có kiểm tra, có kiểm soát để đảm bảo sử dụng ®óng mơc ®Ých - Vèn ngoμi n−íc : • Lμ vốn hình thnh không nguồn tích lũy nội kinh tế quốc dân chủ thể kinh tế mang quốc tịch nớc cung cấp Đây l nguồn vốn quan trọng công xây dựng ®Êt n−íc mét qc gia ®ang ph¸t triĨn, cã kinh tế mở; loại vốn ny đòi hỏi phải sử dụng hợp lý đem lại hiệu tối u cho kinh tế ã Các thnh phần: + Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoi tổ chức, cá nhân đầu t + Vốn thuộc khoản vay n−íc ngoμi cđa ChÝnh Phđ vμ c¸c ngn viƯn trợ quốc tế dnh cho đầu t phát triển Trong cấu nguồn vốn đầu t, vốn nớc l chủ yếu, vốn nớc đợc huy động từ nhiều nguồn, nhiều thnh phần kinh tế Trong huy ®éng vèn khu vùc kinh tÕ d©n doanh cã xu hớng tăng không ngừng v có ý nghĩa quan trọng việc góp phần phát triển kinh tế đất nớc Trang - Đổi đất đền bù lấy đất có hạ tầng giúp cho chủ đầu t đầu t chi phí đền bù ban đầu - Phân tán rủi ro đầu t Đổi hạ tầng lấy đất huy động đợc vốn loại hình doanh nghiệp tham gia đầu t, phân chia nhỏ kinh phí đầu t cho đơn vị tham gia, phân tán rủi ro cho dự án - ổn định việc bao tiêu sản phẩm - Giảm giá thnh đầu t giảm chi phí lÃi vay dự án v tạo an ton giá thnh sản phẩm 3.2.3.3 Điều kiện thực hiện: - Hợp đồng hợp tác đầu t liên kết góp vốn xây dựng nh v nh phải khoa học v chặt chẽ đảm bảo trách nhiệm, quyền lợi v nghĩa vụ bên - Phải tính toán v ớc lợng thật xác chi phí đầu t v dự phòng khoản phát sinh tình rủi ro đầu t Xác định giá đất có hạ tầng hon chỉnh dự án v hệ số trợt giá kinh doanh đất đai theo mặt chung khu vực để vừa đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu t thnh phần tham gia vo dự án - Có hình thức quảng cáo thích hợp để thu hút khách hng đăng ký góp vốn chủ đầu t - Phải minh chứng đợc tỉ lệ đổi đất tự nhiên thnh đất l hợp lý, việc tính toán chứng minh ny dựa tảng từ giá bán đất v giá đền bù đất tự nhiên Ví dụ: Giả sử giá đất bán thị trờng bán lẻ l 2.000.000 đồng/m2, nh giá bán sỉ thấp giá thị trờng khoảng 10% l 1.800.000 đ/m2 Suy giá góp vốn giai đoạn thấp giá bán sĩ khoảng 20% (do trừ lÃi suất tiền gởi ngân hng khoảng 20%/2năm) l 1.440.000 đồng/m2 Vậy giá vốn l: 1.440.000 đ/m2 x 90% = 1.296.000 ®ång/m2 Trang 46 Trong 1.000 m2 đất tự nhiên có khoảng: 20% đất xây dựng đờng giao thông, 10% đất xây dựng công trình công cộng, 30% đất xây dựng công viên xanh, 40% đất xây dựng đất Cho nên giá vốn m2 đất tự nhiên khoảng: 1.296.000 đồng/m2 x 40% = 518.400 đồng/m2 đất tự nhiên Giá thnh xây dựng v chi phí lập dự án đợc tính khái toán m2 đất tự nhiên l 400.000 đồng/m2 + Vậy giá đất tự nhiên phải đền bù mức giá dới: 518.400 đồng/m2 400.000 đồng/m2 = 118.400 đồng/m2 + Tỉ lệ đổi đất đợc tính së nh− sau: tỉng kinh phÝ ®Ịn bï 1.000 m2 đất tự nhiên l 118.400.000 đồng mua đợc: 118.400.000 ®ång / 1.440.000 ®ång/m2 = 82,22 m2 ®Êt ë Nh− vËy tØ lƯ ®Êt ë quy ®ỉi víi ®Êt tù nhiên l 8,22% Tơng tự cách tính nh dựa vo giá đất thị trờng khu vực dự án khác lm chuẩn để tính toán - Chủ đầu t phải có trách nhiệm giám sát chặt chẽ để đảm bảo chất lợng hạng mục đầu t nh đồng ton dự án - Qu¶n lý vμ sư dơng vèn øng tr−íc cđa khách hng tiết kiệm v có hiệu quả, đảm bảo dự án thực tiến độ v dự phòng trớc đợc khả xấu ảnh hởng ®Õn thêi ®iĨm hoμn thμnh cđa tõng giai ®o¹n cđa dự án tạo lòng tin khách hng ứng vốn - Các hình thức huy động vốn ứng trớc khách hng áp dụng tạo cho chủ đầu t vừa có vốn đầu t vừa ổn định đợc đầu sản phẩm Tuy nhiên chủ đầu t phải chấp nhận phơng thức giá chuyển nhợng đất cho khách hng đà ứng vốn trớc cho dự án phải l giá u đÃi Trang 47 l giá thấp giá thị trờng thời điểm góp vốn l 30% Điều ny đồng nghĩa với việc lợi nhuận thu đợc từ dự án giảm Trong thực tế tùy theo dự án v điều kiện thị trờng m chủ đầu t áp dụng phơng pháp nêu kết hợp vèn øng tr−íc cđa kh¸ch hμng, vèn vay, vèn øng trớc hạ tầng giúp cho nh đầu t giải tình trạng thiếu hụt vốn đảm bảo cho dự án nhanh chóng vo hoạt động v đạt hiệu kinh tế - xà hội 3.2.4 Huy động vốn đầu t trực tiếp từ nớc ngoi 3.2.4.1 Néi dung: Tõ sau khđng ho¶ng kinh tÕ 1997 nguồn vốn đầu t trực tiếp từ nớc ngoi giảm sút rõ rệt đến cha phục hồi Đây l nguồn lực đóng góp to lớn vo phát triển kinh tế đất nớc năm qua v có ¶nh h−ëng viƯc t¹o dùng l¹i thÕ vμ lùc phát triển thời gian tới Luật sửa đổi bổ sung số điều luật đầu t nớc ngoi cha tạo an tâm cho nh đầu t nớc ngoi theo họ văn dới luật cha thật thông thoáng v cha tạo u ®·i ®Çu t− hÊp dÉn cho nhμ ®Çu t− Trong giai đoạn tới 2004 - 2010, việc thu hút trở lại nguồn vốn FDI cho việc phát triển khu dân c đô thị thnh phố đợc quan tâm Chúng ta hy vọng với phát triển trở lại kinh tế thnh phố, với sách khuyến khích thu hút đầu t vo khu dân c đô thị thnh phố, đầu t trực tiếp từ nớc ngoi gia tăng trở lại v góp phần nhanh chóng hình thnh khu dân c đô thị tạo mỹ quan, môi trờng, đô thị cho thnh phố 3.2.4.2 Hiệu quả: - Thu hút đợc nguồn vốn ngoi nớc - Gia tăng dự trữ ngoại tệ thông qua đầu t nớc ngoi Trang 48 - Tăng thu ngân sách qua c¸c chÝnh s¸ch th thu nhËp doanh nghiƯp, thu nhËp cá nhân, thu nhập chuyển quyền sử dụng đất, thuế chun tiỊn n−íc ngoμi - T¹o lμn sãng đầu t trực tiếp từ nớc ngoi nhiều lĩnh vực ngnh nghề khác 3.2.4.3 Điều kiện thực hiện: - Để thu hút nguồn vốn đầu t trực tiếp từ nớc ngoi giai đoạn ny l dựa sở hạ tầng kỹ thuật đÃ, v đợc xây dựng V sở hạ tầng ny đà hon thiện l điều kiện thu hút nguồn vốn đầu t nớc ngoi vo khu công nghiệp, thơng mại, dân c đô thị v lu thông hng hoá - Tổng hợp tình hình dự án đÃ, v đầu t từ lm sở cho việc phân tích hấp dẫn đầu t lĩnh vực cần thu hút vốn đầu t từ nớc ngoi - Thiết lập danh mục dự án cần đầu t nớc ngoi, cập nhật định hớng phát triển kinh tÕ x· héi cđa tõng khu vùc thĨ, ®ång thêi cung cÊp nh÷ng chØ sè tμi chÝnh - xà hội dự án đảm bảo mục tiêu lợi nhuận nh đầu t Vì tình hình nh đầu t nớc ngoi tính toán lựa chọn khu vực đầu t Đầu t vo Việt Nam nói chung v khu đô thị nói riêng, nh đầu t nớc ngoi tính toán để có tỷ suất cao với tỷ suất lợi nhuận m họ đầu t vo nớc khác khu vực - Tăng cờng hoạt động quảng cáo phơng tiện thông tin l thiết lập Website mạng Internet để giới thiệu ton dự án với sách u ®·i, khun khÝch Nhμ n−íc ®èi víi tõng dù ¸n Trang 49 - Tổ chức phận hớng dẫn đầu t chịu trách nhiệm giải thích thỏa đáng thắc mắc, yêu cầu quy trình, thủ tục đầu t - Thờng xuyên cập nhật thông tin tiến độ đầu t, hiệu kinh tế - xà hội từ việc đầu t khai thác khu dân c đô thị mới, thay đổi sách khuyến khích u đÃi đầu t Chính phủ 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Về sách đền bù giải tỏa: Thời gian qua, vấn đề giải tỏa đền bù đợc UBND thnh phố quan tâm, từ thực trạng đầu t TP.HCM thời gian qua, công tác đền bù giải tỏa, kiến nghị: - Quy định v phổ biến cụ thể sách đền bù dự án sau: có nguồn vốn từ ngân sách Nh nớc, nguồn hỗ trợ phát triển thức (ODA), dự án đầu t theo luật đầu t nớc ngoi, dự án phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, dự án xây dựng trụ sở quan Nhμ n−íc vμ tỉ chøc chÝnh trÞ x· héi; sở tôn giáo; công trình sở hạ tầng xà hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị; khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới; dự án nằm khu vực thnh phố quy hoạch để mời gọi đầu t; dự án phát triển nh cho ngời thu nhập thấp, nh tái định c theo đạo ủy ban Nhân dân thnh phố, dự án cải tạo khu đô thị để xây dựng ton bộ; dự án sử dụng đất nông nghiệp 10 trở lên đất phi nông nghiệp từ 02 trở lên để thực dự án đầu t vo mục đích phát triển kinh tế, sản xuất kinh doanh, thơng mại dịch vụ v nh (không thuộc trờng hợp nêu trên) Nh nớc thu hồi đất ngời dân để giao đất cho chủ đầu t với mức giá đền bù UBND Trang 50 quận, huyện ban hnh theo định Hội đồng nhân dân quận, huyện khu vực dự án - Dựa vo kinh nghiệm giải tỏa ®Ịn bï thêi gian qua, quy ®Þnh thËt chÝnh xác v hợp lý cho hộ dân sở hữu hợp pháp đất đai để hởng quyền lợi giá đền bù v tái định c - Sử dụng hình thức vận động hộ dân đợc đền bù không nhËn tiỊn ®Ịn bï trùc tiÕp mμ nhËn cỉ phiÕu tơng ứng với giá trị tiền đền bù với mức lÃi suất theo lÃi suất tiền gởi không kỳ hạn cđa ng©n hμng Cỉ phiÕu cã thĨ thõa kÕ chun nhợng cho ngời khác có yêu cầu thức di chuyển quan chức ®Ĩ giao ®Êt, chđ së h÷u cỉ phiÕu cã thĨ nhận tiền mặt có yêu cầu Những hộ dân c trú hợp pháp nơi vùng quy hoạch đợc đảm bảo bố trí tái định c nơi theo sách giải tỏa đền bù Nh n−íc Trong thêi gian tõ nhËn tiỊn ®Ịn bï ®Õn giao ®Êt, ng−êi d©n cã qun c− tró v khai thác mảnh đất điều ny phù hợp với chủ trơng không lm xáo trộn sống dân c vùng quy hoạch - Đối với dự án thnh phần đà đợc duyệt, kinh phí giải tỏa đền bù đợc ngân sách Nh nớc hỗ trợ cho nh đầu t cách cho vay víi l·i st −u ®·i thêi gian tõ bắt đầu triển khai đến dự án có khoản thu hon vốn Khi nội dung nêu đợc thực giải đợc vấn đề sau: - Giảm khối lợng vốn lớn phải đầu t giải tỏa - Giảm sốt giá đất khu vực đà phát triển - Hạ giá thnh đầu t cho nh đầu t nh giá cho thuê đất sau ny có dự án liên doanh liên kết với nớc ngoi - Tạo bình ổn đơn giá đền bù ton dự án, không gây tâm lý thua thiệt ngời dân vùng ngời nhận đền bù sau đợc đền bï cao h¬n ng−êi tr−íc Trang 51 3.3.2 VỊ chÝnh sách u đÃi Các dự án đầu t xây dựng khu dân c đô thị l dự án xây dựng sở hạ tầng l dự án có tổng mức đầu t lớn, thời gian đầu t di nh đầu t phải chấp nhận thời gian hon vốn di, hiệu đồng vốn bỏ chậm có kết quả, thêm vo l rủi ro khách quan không tính trớc đợc tác động từ kinh tế Do vậy, tác giả kiến nghị UBND thnh phố xin Trung ơng duyệt chủ trơng u đÃi dnh riêng cho dự án đầu t khu dân c đô thị quận huyện ngoại thnh nhằm giÃn dân v phân bố dân c, kinh tế, xà hội đồng ton địa bn thnh phố, khuyến khích phát triển khu vực hoang hóa hẻo lánh v hoạt động nông nghiệp hiệu quả, chuyển dịch cấu nông nghiệp sang cấu công nghiệp, dịch vụ, thơng mại v du lịch học tập theo phơng thức ph¸t triĨn kinh tÕ x· héi vïng miỊn cđa c¸c nớc tiên tiến giới Các u đÃi kiến nghị nh: - Miễn giảm thuế thu nhập cho doanh nghiệp đầu t vo khu dân c đô thị theo phân vùng kinh tế hoạt động không hiệu quả, cha sử dụng quỹ đất hợp lý - Miễn giảm loại thuế VAT, thuế chuyển quyền sử dụng đất ở, thuế trớc bạ, thuế thu nhập cá nhân cho c dân sinh sống quận huyện ngoại thnh hẻo lánh, dân c tha thớt, hoạt động nông nghiệp hiệu - Ngoi ra, trờng hợp chủ đầu t hoạt động có kết quả, có dự án đầu t tiếp tục TP.HCM, Nh nớc cần có chủ trơng khuyến khích hình thức để lại phần ton phần nghĩa vụ phải đóng góp doanh nghiệp nh thuế VAT, th thu nhËp doanh nghiƯp nh− lμ mét h×nh thøc gãp vèn cđa Nhμ n−íc vμo thùc Trang 52 dự án kế tiếp, sau chia lợi nhn víi doanh nghiƯp sau th thu nhËp doanh nghiƯp 3.3.3 Di dời sở sản xuất khu công nghiệp tập trung ngoại thnh Thnh phố cần có chủ trơng di dời ton sở sản xuất khu công nghiệp tập trung khu vực ngoại thnh ngoi phạm vi bán kính 10 km tính từ trung tâm thnh phố Để thực đợc chủ trơng ny ngoi việc xin chủ trơng u đÃi Chính phủ thì: Một l thnh phố phải quy hoạch, công bố quy hoạch v đơn giá đền bù giải phóng mặt khu công nghiệp tập trung ngoại thnh nhằm thông báo cho c dân khu vực đợc quy hoạch l khu công nghiệp tập trung biết trớc 06 tháng để chuẩn bị di chuyển v ổn định sinh hoạt Hai l phê duyệt quy hoạch nh xởng sở sản xuất thnh khu d©n c− néi thμnh Ba lμ cïng víi chđ sở sản xuất thnh lập hội đồng đấu giá mặt nh xởng để lấy nguồn tiền đấu giá ny di dời sở sản xuất khu công nghiệp tập trung, với quy định ngời trúng đấu giá nhận mặt sau 06 tháng để sở sản xuất dùng nguồn tiền bán đấu giá ny trả trớc thuê đất v xây dựng nh xởng khu công nghiệp tập trung Bốn l cho nh đầu t trúng đấu giá vay với lÃi suất u đÃi tiền mua đấu giá nh xởng thời gian cha nhận mặt để triển khai xây dựng khu nh mặt mua đấu giá ny Đây l bớc chỉnh trang lại thnh phố, đồng thời sở sản xuất di dời góp phần đẩy nhanh tiến độ hình thnh khu công nghiệp tập trung thnh phố Hồ Chí Minh Bên cạnh giải pháp miễn giảm thuế, khuyến khích động viên vấn đề cung cấp thông tin nh tổ chức tốt máy quản lý l ®iỊu kiƯn Trang 53 kh«ng thĨ thiÕu cho bÊt kú hoạt động kinh tế no, l môi trờng tốt để tiến trình kinh tế phát sinh, phát triển v kết thúc với kết cao 3.3.4 Vai trò Sở Ti nguyên môi trờng: - Tạo môi trờng giao tiếp chủ đầu t với quan ti ngân hng v với tổ chức kinh tế khác Sở Ti nguyên môi trờng l trung tâm đầu mối với phối hợp tham gia của: Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch đầu t, Sở ti chính, Sở Xây dựng, Sở Giao thông công chánh, Sở Nông nghiệp v phát triển nông thôn, Cục th thμnh phè, UBND qn, hun, ph−êng, x· t¹i khu vực xin đầu t dự án để giải hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sư dơng ®Êt thc thÈm qun cđa UBND thμnh nhằm thụ lý tiếp nhận v hon trả hồ sơ xin giao - thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp hoạt động đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị - Tạo lập môi trờng cho nh đầu t tham gia phát biểu ý kiến, nói lên vớng mắc nh góp ý đề xuất biện pháp cho việc giải pháp cho việc giải khó khăn việc xây dựng phát triển TP.HCM; cụ thể hóa giải pháp v ban hnh nhanh chóng định cần thiết để giải pháp thật trở thnh công cụ hỗ trợ tốt cho nh đầu t trình thực dự án - Việc định hớng v phân kỳ giai đoạn đầu t phát triển khu dân c đô thị cách đắn v hợp lý đẩy nhanh tiến trình thu hút vốn đầu t cho khu dân c đô Sắp tới với gia tăng mặt hoạt động khu dân c đô thị nh gia tăng đầu t từ nớc ngoi, gia tăng dự án đầu t khu dân c đô thị mới, v tham gia quản lý nguồn vốn ODA dự án TP.HCM thức đợc nhận, Sở Ti nguyên môi trờng cần phải thực tốt vai trò l Trung tâm đầu mối thực công tác mời gọi, giới thiệu cho nh đầu t nớc v ngoi nớc tham gia đầu t v thụ lý hồ sơ xin giao - thuê ®Êt, chun Trang 54 mơc ®Ých sư dơng ®Êt, võa đảm bảo vai trò quản lý Nh nớc vừa lm tốt công tác thu hút đầu t - Quy trình thủ tục bớc chuẩn bị thực dự án cần đợc quy định thống v hớng dẫn cụ thể cho nh đầu t - Thời gian thẩm định, trình duyệt dự án v phản hồi kết cho nh đầu t cần đợc xác định cụ thể v xác theo quy định Luật đất đai 3.3.5 Củng cố hệ thống thông tin Ngoi yêu cầu trên, yêu cầu thông tin l yếu tố quan trọng nh đầu t Các quan, Së, Ban ngμnh chđ u lμ Ban qu¶n lý cần tạo môi trờng thông tin đầy đủ, kịp thời, xác Mặt khác, việc thiết lập mối quan hệ thờng xuyên v thiện chí để có đợc hiểu biết quan tâm đắn báo chí v phơng tiện thông tin đại chúng l cần thiết nhằm hỗ trợ chủ đầu t việc quảng bá vận động cho chủ trơng thực nhanh chóng tiến trình hình thnh khu dân c đô thị tơng lai 3.3.6 Tính Pháp lý Chính sách quan quản lý nh nớc nh Bộ, sở, Ban ngnh, tỉnh, thnh, quận, huyện, phòng, ban phải thống v thông thoáng Các luật, luật v văn quy phạm phát luật phải đồng vμ nhÊt qu¸n tr¸nh chång chÐo lÉn Trang 55 Kết luận 1/ Nằm số nớc phát triển, Việt Nam đà đạt đợc thnh tựu to lớn sau gần 14 năm đổi đờng lối sách phát triển kinh tế Đảng v Nh nớc ta Hiện nay, Việt Nam cần đầy mạnh đầu t sở hạ tầng kỹ thuật v sở hạ tầng xà hội nhằm thu hút đầu t vμ ngoμi n−íc, ph¸t triĨn kinh tÕ c¸c vïng miỊn, địa phơng cách hi hòa hợp lý v đồng Trớc tình hình ny vốn đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị bị thiếu hụt trầm trọng trớc tình hình đầu t vμ ngoμi n−íc gi¶m sót sau khđng ho¶ng kinh tÕ khu vực Nhiều dự án đầu t phải bỏ dở chừng, nhiều chiến lợc v định hớng phát triển tốt phải chựng lại v thiệt hại kinh tế - xà hội đà phát sinh với việc thiếu hụt vốn đầu t Tuy nhiên, vốn kinh tế không thiếu, việc xác định số giải pháp mang tính khả thi nhằm huy động đợc nguồn vốn l cần thiết v l trách nhiệm nh lm kinh tế 2/ Luận án vo phân tích thực trạng tình hình đầu t khu dân c đô thị từ bắt đầu xây dựng đến đà tạo đợc tiềm v động lực để phát triển kinh tế thnh phố l chiến lợc phát triển thnh phố lâu di Đến kỷ 21 thnh phố Hå ChÝ Minh sÏ lμ mét nh÷ng thμnh đại nhì Đông Nam Qua số liệu m luận án đề cập thấy việc đầu t khu dân c đô thị yếu ớt, sách khuyến khích v u đÃi cho chủ đầu t khu vực cha râ rμng vμ hÊp dÉn Vèn liªn doanh n−íc ngoμi chiếm tỷ trọng lớn số lợng, dự án giảm từ sau 1997 Vốn đầu t nớc ngoi 100% có hai dự án, dự án đà triển khai v dự án gia hạn giấy phép Vốn ODA v vốn quỹ hỗ trợ đầu t phát triển cha thể vai trò chủ lực việc l nòng cốt để kéo theo hoạt động đầu t khác từ vốn dân doanh - Trang 56 vốn đợc xem nh l nguồn nội lực đa dạng phong phú v mạnh mẽ 3/ Từ kết phân tích tác giả đề nghị số biện pháp để tạo thu hút môi trờng đầu t v số giải pháp huy động vốn v ngoi nớc phục vụ phát triển khu đô thị Theo tác giả trải thảm đỏ, chiếu hoa l nhiệm vụ hiƯn ®Ĩ cã thĨ nhanh chãng thu hót ngn vốn dân doanh phát triển khu đô thị Nam thnh phố v vai trò Ban Quản lý l mực quan trọng Trong nh đầu t nớc ngoi e ngại sách khuyến khích đầu t cđa ViƯt Nam, cßn nghi ngê thiƯn chÝ cđa ChÝnh phủ việc u đÃi đầu t, cần tự lực nghĩa l tạo mối liên kết chặt chẽ nh đầu t với ngân hng, hình thnh thị trờng giao dịch mang tính hỗ trợ cao để ngân hng v định chế ti phải l tổ chức có vai trò trách nhiệm với chủ đầu t− huy ®éng vèn vμ sư dơng tèt ngn vèn nớc, lâu dần hình thức cổ phiếu đợc sử dụng rộng rÃi l kênh huy động vốn tốt cho nh đầu t Vốn ngân sách Nh nớc đóng vai trò quan trọng giai đoạn nay, nh đầu t nghi ngờ e ngại bỏ vốn đâu l tốt tâm lý đâu ngân sách thnh phố có đầu t chắn vùng đất có tác động tạo thêm sức hút cho môi trờng đầu t 4/ Trong tình hình đầu t nớc ngoi sa sút, mÃi ngồi chờ v ban hnh nhiều sách u đÃi cho đầu t nớc ngoi khuyến khích đầu t nớc nhiều bất cập Do để đạt đợc kết tốt cho việc hoạch định sách chiến lợc phát triển lâu di thnh phố, Nh nớc cần sử dụng có hiệu công cụ vĩ mô điều hnh kinh tế mình, bên cạnh sách khuyến khích u đÃi đầu t nớc cần đợc cụ thể hóa, cần đợc tổ chức kiểm tra lại máy hnh để thật l phận hỗ trợ đắc lực cho hoạt động kinh tế, để chủ trơng Nh nớc không l văn Trang 57 m thật vo giới đầu t nớc Bằng nội lực phát triển kinh tế dù có chậm song theo tác giả l nguồn lực v kết đạt đợc từ hoạt động thu hút nguồn ngoại lực - tạo cú huých từ bên ngoi cho phát triển vợt bậc kinh tế quốc gia 5/ Trong điều kiện kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN nớc nh non trẻ, sÏ cã nhiỊu biÕn ®éng tõ nỊn kinh tÕ mμ Chính phủ phải ban hnh, điều chỉnh, sửa đổi sách chủ trơng, luật cho phù hợp Mặt khác với tình hình trị ổn định, yếu tố kinh tế xà hội ổn định l mảnh đất lnh thu hút nguồn lực từ bªn lÉn tõ n−íc ngoμi Trang 58 Tμi liƯu tham khảo Một số vấn đề kinh tế đầu t PGS Trần Đức dục quy hoạch v quản lý sở hạ tầng đô thị Định hớng quy hoạch tổng thể phát triển Viện Quản Lý KTSTViệt Nam đến năm 2020 Kiến Trúc QUY Hoạch Bộ XÂY Dựng Quy hoạch tổng thể khu đô thị Nam CÔNG TY SOM Si gòn bảng song ngữ Anh Việt Quy hoạch tổng thể khu đô thị Nam TP.HCM bảng điều chỉnh PGS.TS Vũ CÔNG tuấn Thẩm định dự án đầu t Đánh giá thực trạng ti ngân PGS.TS To Hữu Phùng sách giai đoạn 1991 2000 v số định hớng đổi Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án Viện Quản Lý KTSTđầu t xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ kiến Trúc QUY Hoạch thuật khu đô thị Nam thnh phố HCM Bộ XÂY Dựng Báo cáo dự án đầu t khu đô thị Ban quản lý khu nam Nam TP.HCM đến 6/2000 Báo cáo tình hình thực dự án đầu Công ty liên doanh t năm 1999 phú mỹ hng 10 Bảng tóm tắt dự án đầu t xây dựng khu Bộ xây dựng Tập đô thị Bắc Sông Hồng v Tây Hồ Tây đon DAEWOO Định H Nội (Dự án Bắc Thăng Long) Trang 59 hớng Quy hoạch tổng thể 11 Thời báo Kinh tế Si Gòn 12 Báo x©y dùng Trang 60 ... góp số ý kiến cho vấn đề thiếu vốn đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị thnh phố Hồ Chí Minh, tác giả xin lựa chọn đề ti : Một số giải pháp vốn đầu t cho dự án quy hoạch & xây dựng khu dân. .. động đến vốn đầu t cho dự án đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị 2.1.1 Chính sách đền bù thiệt hại Nh nớc thu hồi đất để thực dự án Muốn đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị trớc... dịch vụ cho xà cụm xÃ, nhằm đẩy mạnh trình đô thị hóa nông thôn v xây dựng nông thôn 1.2.3 Khái niệm đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị mới: Đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị l