a) Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
b) Quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản của con người được Nhà nước công nhận và chăm lo thông qua các chính sách tạo điều kiện để các thành phần kinh tế – chính trị – xã hội và nhân dân tạo lập chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình.
c) Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như chính trị - kinh tế - xã hội - môi trường và mỹ quan đô thị.
d) Tăng cường công tác quản lý nhà ở thông qua hệ thống các quy định của pháp luật, đơn giản hoá các thủ tục hành chính về nhà đất mà vẫn đáp ứng được yêu cầu quản lý. Nhà ở không tách rời khỏi đất đai, quản lý nhà ở gắn liền với quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai.
e) Tập trung giải quyết tốt nhà ở trên và ven kênh rạch, nhà ở lụp xụp tại các khu xóm lao động nghèo trong nội thành và những nhà tạm ở ngoại thành vừa thể hiện quan điểm chăm lo chỗ ở của Đảng bộ Thành phố vừa tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội, là sự liên kết khối đoàn kết trong nhân dân với hướng dẫn của chính quyền, đoàn thể.
f) Giải quyết chỗ ở đi đôi với kế hoạch hoá gia đình. Tạo chỗ ở thích hợp phải gắn với sự phát triển bền vững của thành phố, không làm ô nhiễm, môi sinh, môi trường.
g) Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở; Thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
h) Phát triển nhà ở theo dự án phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ nhằm góp phần nâng cao chất lượng chỗ ở và phát triển đô thị bền vững.
đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư;hạn chế,tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
2.2. THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CỦA CÁC DỰ ÁN ĐTXD KDC TRONG THỜI GIAN QUA TẠI TP HCM
2.2.1. Hiện trạng của các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Tp HCM BẢNG 2.3: CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM BẢNG 2.3: CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM
NĂM 2005
Theo đối tượng sử dụng, quản lý đất Tổng số Hộ GĐ, cánhân Tổ chức trong nước Tổ chức nước ngoài Loại đất
(Ha) (%) (Ha) (Ha) (Ha)
1 2 3 4 5 6 1. Nhóm đất NN 123,517 58.94% 81,082 42,263 172 2. Đất Phi NN 83,773 39.98% 18,176 64,299 1,298 - Đất ở 20,520 9.79% 17,128 2,995 397 3. Đất chưa sử dụng 2,264 1.08% 836 1,428 - Toàn thành phố 209,554 100,094 107,990 1,470 Cơ cấu sử dụng 100% 47.77% 51.53% 0.70%
Nguồn: Sở Tài Nguyên Môi trường Tp HCM
Qua Bảng báo cáo Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn Tp HCM năm 2005 của Sở Tài nguyên Môi trường, thành phố có tổng diện tích đất là 209.554 ha, trong đó:
- Theo đối tượng sử dụng, diện tích đất thuộc các tổ chức trong nước quản lý và sử dụng là cao nhất (chiếm 51.2% tương ứng với 107.279 ha), sau đó đến phần diện tích thuộc hộ gia đình, cá nhân quản lý (chiến 48.1% tương ứng 100.814 ha), tổ chức nước ngoài quản lý và sử dụng phần diện tích còn lại không đáng kể là 0.7%, tương ứng với 1.430 ha.
123.517 ha (tương ứng với 58.94%), thứ đến là đất phi nông nghiệp 83.773 ha (tương ứng với 39.98%) (trong đó có 20.520 ha đất ở, tương ứng 9.79%) và cuối cùng là đất chưa sử dụng, chiếm 2.264 ha tương ứng 1.08%.
Bảng 2.4: SỐ LƯỢNG DOANH NGHIỆP KINH DOANH VÀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
BĐS ĐĂNG KÝ MỚI TẠI TP HCM TỪ 2000-THÁNG 8 NĂM 2006 Chỉ tiêu 2000 2001 2002 2003 2004 2005 08/2006
Số lượng doanh
nghiệp 7,880 7,882 7,881 7,883 7,887 7,881 7,885 Tổng vốn pháp định
(tỷ đồng) 76,492 76,527 76,532 76,564 76,681 77,006 76,669
Nguồn: Sở Kế hoạch-Đầu tư Tp HCM
Trung bình một năm có khoảng 7.000 doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực nhà ở ra đời. Theo số liệu của Sở Tài nguyên Môi trường, hiện nay có khoảng 275 doanh nghiệp tham gia với 411 dự án khu dân cư cung cấp đất ở và nhà ở trên địa bàn Thành phố.
Bảng 2.5: BẢNG THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ DỰ ÁN XD KDC TẠI TP HCM NĂM 2005
STT Loại hình DN Số lượng Tỷ lệ Ghi chú
1 2 3 4 5
1 Sở hữu nhà nước 91 38.56% - Công ty nhà nước 87 36.86% - Xí nghiệp 4 1.69% 2 Sở hữu tư nhân 149 63.14% - Công ty TNHH 101 42.80% - Công ty cổ phần 33 13.98% - Doanh nghiệp tư nhân 10 4.24% - Tổng công ty 5 2.12% 3 Sở hữu nước ngoài 0 0% - Công ty nước ngoài 0 0%
4 Khác 35 14.83%
- Hợp tác xã 3 1.27%
- Cá nhân 1 0.42%
Tổng 275
Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Tp HCM
Các thành phần kinh tế tham gia vào lĩnh vực đầu tư XD KDC rất dạng, cao nhất là sở hữu tư nhân hơn 63% (gồm công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân), thứ hai là sở hữu nhà nước gần 39%. Sự tham gia phong phú này đã làm cho tình hình đầu tư thêm sôi động và cạnh tranh hơn.
Bảng 2.6: BẢNG THỐNG KÊ CHI TIẾT DỰ ÁN TẠI TP HCM NĂM 2005
Đơn vị tính: Ha
Số lượng DA Diện tích DA (ha) STT Chỉ tiêu Tổng Diện tích (ha) Số lượng % Diện tích % 1 2 3 4 5 6 7=(6/3)% A Quận nội thành 3,682.920 19 4.6% 126.317 3.43% 1 Quận 1 772.150 6 6.871 8.66% 2 Quận 3 491.970 0.00% 3 Quận 4 418.090 0.00% 4 Quận 5 427.410 7 22.068 5.16% 5 Quận 10 572.150 2 1.989 0.35% 6 Quận 11 513.590 4 35.389 6.89% 7 Phú Nhuận 487.560 0.00% B Quận vùng ven 8,919.710 96 23.4% 3,025.143 33.92% 1 Quận 6 713.640 26 683.534 95.78% 2 Quận 8 1,917.740 23 1,031.736 53.80% 3 Tân Bình 2,238.140 3 51.840 2.32% 4 Gò Vấp 1,974.090 9 144.143 7.30%
5 Bình Thạnh 2,076.100 35 1,113.890 53.65% C Quận mới 33,793.420 241 58.6% 22,317.720 66.04% 1 Quận 2 1,974.240 39 292.251 14.80% 2 Quận 7 3,569.100 39 3,171.785 88.87% 3 Quận 9 11,400.870 58 9,934.364 87.14% 4 Quận 12 5,277.520 51 3,504.640 66.41% 5 Thủ Đức 4,776.040 42 4,591.013 96.13% 6 Bình Tân 5,188.670 5 793.758 15.30% 7 Tân Phú 1,606.980 7 29.909 1.86% C Khu vực ngoại thành 160,127.760 55 13.4% 5,960.898 3.72% 1 Hóc Môn 10,926.100 10 1,170.883 10.72% 2 Bình Chánh 25,268.560 22 259.421 1.03% 3 Nhà Bè 10,041.800 18 4,391.727 43.73% 4 Cần Giờ 70,421.600 0 - 0.00% 5 Củ chi 43,469.700 5 138.867 0.32% Tổng 206,523.810 411 100% 31,430.078
Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Tp HCM
Qua bảng thống kê các dự án XD KDC đã được triển khai trên 24 quận huyện của thành phố, ta thấy sự phân bố không đồng đều nhau. Ở khu vực các quận mới có tốc độ phát triển các dự án KDC nhiều nhất, chiếm hơn 58% tổng dự án khu dân cư của thành phố và 66% diện tích khu vực. Tốc độ phát triển dự án so với thành phố của các quận vùng ven là 23,4% (tương ứng với 33.92% diện tích đất của khu vực),
thấp nhất là khu vực các quận nội thành, chỉ có 19 dự án được triển khai so với tổng 411 dự án.
Bảng 2.7: CƠ CẦU NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ DƯ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ
A Cơ cầu nguồn vốn đầu tư của 50 dự án mẫu
1 Số dự án mẫu dự án 50
2 Tổng diện tích dự án mẫu ha 541.570 3 Tổng vốn đầu tư 50 dự án mẫu trđ 4,997,916 4 Bình quân vốn đầu tư cho 1 ha trđ/ha (3/2) 9,229
5 Vốn tự có trđ/ha 1,140,767
6 Tỷ lệ vốn tự có bình quân trên tổng vốn đầu tư (5/3)% 23%
7 Vay vốn ngân hàng trđ 1,325,827
8 Tỷ lệ vốn vay ngân hàng trênt ổng vốn đầu tư (7/3)% 27% 9 Hợp tác khách hàng trđ 2,071,751 10 Tỷ lệ vốn vay khách hàng trên tổng vốn đầu tư (9/3)% 41% 11 Vốn ứng trước đơn vị thi công trđ 459,571 12 Tỷ lệ vốn ứng trước của đơn vị thi công trên
tổng vốn đầu tư
(11/3)% 9%
B Cơ cầu nguồn vốn đầu tư của các dự án trên địa bàn thành phố
1 Tổng dự án trên địa bàn thành phố dự án 411 2 Tổng diện tích dự án trên địa bàn thành phố ha 31,430 4 Bình quân vốn đầu tu cho 1 ha trđ/ha 9,229 3 Tổng nguồn vốn cần thiết đầu tư trđ 100% 290,054,637
5 Vốn tư có trđ 23% 66,204,546
6 Vốn vay ngân hàng trđ 27% 76,944,524 7 Vốn vay khách hàng trđ 41% 120,234,310 8 Vốn ứng trước của đơn vị thi công trđ 9% 26,671,256
Nguồn: UBND Tp HCM
Qua bảng thống kê cơ cấu nguồn vốn của 50 dự án trên ta thấy, dựa theo phương pháp nội suy ta có thể tính được trung bình 1ha dự án đất thì cần đầu tư khoảng 9,229 tỷ đồng mới có thể hình thành đất ở hoặc nhà ở mới phù hợp với yêu cầu về phát triển và điều kiện đô thị hiện đại. Do đó, để đầu tư xây dựng 411 dự án với tổng diện tích là 31.430 ha hiện nay trên địa bàn thành phố, các chủ đầu tư cần phải có khoảng 290.054 tỷ đồng (9,229 tỷ đồng/ha x 31.430 ha). Đây là số vốn quá
lớn, cần được huy động từ các nguồn lực của nền kinh tế mới có thể thực hiện hoàn tất các dự án được giao.
Vậy, ngoài nguồn vốn tự có, các chủ đầu tư thường sử dụng các công cụ huy động nguồn vốn khác để bổ sung vốn cho các dự án đầu tư của mình. Chúng ta sẽ xem xét cụ thể tình hình sử dụng các công cụ huy động như: Vốn vay ngân hàng, tổ chức tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu,... của các chủ đầu tư dự án ĐT XD KDC hiện nay ở Tp HCM như thế nào trong các phần tiếp theo sau.
2.2.2. Thực trạng vay vốn từ tổ chức tín dụng
Các tổ chức tín dụng có thể tài trợ vốn tương ứng với thời gian và quy mô mà chủ đầu tư có nhu cầu. Nên do đó, trong thời gian qua, vốn vay từ các tổ chức tín dụng - mà đại diện điển hình là các ngân hàng thương mại - là một kênh huy động nguồn vốn phổ biến nhất đuợc các chủ đầu tư sử dụng để tài trợ cho dự án đầu tư XD KDC của mình.
Bảng 2.8: BẢNG THỐNG KÊ TỶ LỆ VỐN VAY NGÂN HÀNG
STT Chỉ tiêu 0%
0- 25%
25-
50% >50% Tổng
1 Số lượng Doanh nghiệp 15 12 23 0 50
2 Tỷ lệ 30% 24% 46% 0% 100%
Nguồn: UBND Tp HCM
Hiện nay, trung bình vốn vay ngân hàng chiếm 27% trong cơ cấu huy động vốn của một dự án đầu tư XD KDC và tương đương cho cả các dự án hiện nay đang thực hiện trên địa bàn thành phố là 76.944 tỷ đồng. Tuy nhiên, 27% mới chỉ là tỷ lệ vay trung bình, còn trên thực tế thì lượng doanh nghiệp vay dưới 25% chỉ chiếm có 24% trên tổng doanh nghiệp, còn lượng doanh nghiệp vay vốn ngân hàng ở mức từ 25- 50% thì chiếm đến 46%. Số này cho chúng ta thấy mức độ phổ biến của nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng mỗi khi doanh nghiệp có nhu cầu về vốn.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2004 đến nay, các dự án xây dựng nhà ở có dấu hiệu đóng băng, các ngân hàng lập tức đã tạm dừng hay hạn chế cho vay vốn lĩnh vực đầu tư bất động sản, tốc độ cho vay đã giảm từ 25% xuống chỉ còn 9%. Ngân hàng Nhà
trên địa bàn 6 tháng đầu năm đạt gần 13.974 tỷ đồng, giảm 5,46% so với cùng kỳ năm trước và chiếm 53,46% tổng dư nợ cho vay của cả hệ thống. Nợ xấu trong các loại hình cho vay bất động sản là 587,8 tỷ đồng, chiếm 2,22% trên tổng dư nợ cho vay bất động sản của toàn hệ thống. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, dư nợ cho vay xây nhà để bán đã giảm 13,6%. Hiện nay, các ngân hàng dường như đều đã khoá "van" rót vốn đối với các dự án BĐS. Tới đây sẽ có rất nhiều khoản vay phát sinh nợ quá hạn, vì chủ đầu tư không có đầu ra được nên không có nguồn trả nợ.
2.2.3. Thực trạng vay vốn từ các quỹ đầu tư tài chính
Nguồn vốn huy động từ các quỹ đầu tư đầu tư tài chính là nguồn vốn dài hạn. Các tổ chức tài chính thường không tạo ra các dự án mới, mà chỉ đầu tư tài chính hoặc hỗ trợ, tư vấn cho các chủ đầu tư thực hiện dự án của họ. Đây là một kênh cung cấp vốn rất kén chọn dự án, chủ đầu tư để thực hiện việc đầu tư. Chủ đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu đặt ra rất khắt khe như: dự án phải thật sự có tiềm năng, có tổ chức tốt, chiến lược kinh doanh hiệu quả,…
Hiện nay, tổng vốn đầu tư của các quỹ đầu tư tài chính như VOF (Việt Nam Oportunities Fund), Thành Việt, Vietcombank1, Vietcombank 2… và quỹ đầu tư bất động sản như: Indochina Land Holding1, Indochina Land Holding 2 (Tập đoàn Indochina Capital của Hồng Kông), Vinaland (Công ty tài chính Vina Capital), Quỹ đầu tư bất động sản Sài Gòn (SGPF –Cty cổ phần quản lý quỹ Thành Việt),… có hàng tỷ USD, đã góp phần làm đa dạng nguồn vốn huy động cho nền kinh tế nói chung và đầu tư xây dựng khu dân cư nói riêng. Tuy nhiên, nguồn vốn vay tiềm năng từ các quỹ này chưa được các chủ đầu tư XD KDC tranh thủ và chú ý đến. Các quỹ đầu tư hiện nay phải trực tiếp tìm hiểu và đặt vấn đề với doanh nghiệp chứ doanh nghiệp chưa tự tìm đến và chứng tỏ mình để các quỹ đầu tư tài trợ.
2.2.4. Thực trạng hợp tác đầu tư khách hàng
Hợp tác đầu tư với khách hàng để cùng thự hiện DA XD KDC là hình thức huy động vốn chủ yếu của hầu hết các chủ đầu tư hiện nay. Vì thủ tục pháp lý liên quan tương đối đơn giản và do hình thức này mang tính chất thỏa thuận phục vụ lợi ích giữa các bên là chủ yếu. Ngoài ra, đây còn là một kênh cung cấp vốn rất dồi dào vì
lượng tiền dự trữ trong dân còn rất lớn nên dễ huy động hơn là vốn của các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư... thường bị ràng buộc bởi các quy định, cơ chế tài chính.
Qua bảng thống kê nguồn vốn, thì tỷ lệ vốn huy động bình quân từ khách hàng chiếm đến 41% trên tổng nguồn vốn đầu tư và tương đương cho tất cả các dự án hiện nay đang thực hiện trên địa bàn thành phố là 120.234 tỷ đồng. Đây là một tỷ lệ khá lớn, có thể tác động một cách trực tiếp và rất mạnh mẽ vào tình hình thực hiện KDC hiện nay
Bảng 2.9: BẢNG THỐNG KÊ TỶ LỆ VỐN HUY ĐỘNG TỪ KHÁCH HÀNG
STT Chỉ tiêu 1-20% 40% 20- 60% 40- >60% Tổng
1 Số lượng Doanh nghiệp 1 8 18 3 30
2 Tỷ lệ 3% 27% 60% 10% 100%
Nguồn: UBND Tp HCM
Tỷ lệ vay trung bình là 41%, trong đó có trên 60% doanh nghiệp vay từ 40- 60%, 27% doanh nghiệp vay từ 20-40% và con số không cần huy động vốn từ khách hàng chỉ là 3%, rất khiên tốn so với các con số còn lại đã cho thấy tầm quan trọng của kênh huy động vốn này.
Hầu hết dự án bất động sản tại TP HCM đang bán căn hộ trên bản vẽ như một hình thức huy động vốn. Nhằm ngăn chặn tình trạng một số doanh nghiệp chiếm dụng vốn của khách hàng rồi không chịu đầu tư hoặc thực hiện không đúng hợp