Hiện nay, hầu hết các dự án đầu tư nói chung, dự án đầu tư khu dân cư nói riêng khi gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn hoạt động thì các chủ đầu tư đều thực hiện vay vốn. Đây là giải pháp chủ yếu để đáp ứng về nguồn vốn đầu tư cho các chủ đầu tư khu dân cư.
3.3.2.1.Vay vốn từ tổ chức tín dụng
Đây là nguồn vốn quan trọng đối với các chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay. Để có thể thực hiện tốt giải pháp này, chủ đầu tư cần thực hiện một số các biện pháp sau đây:
a) Chuẩn bị tốt hồ sơ xin vay vốn
Hồ sơ xin vay vốn là một trong những yếu tố rất quan trọng đối với các tổ chức tín dụng. Để xem xét, thẩm định, đánh giá và quyết định có cho chủ đầu tư vay hay không. Do đó, chủ đầu tư phải hết sức cẩn thận, chuẩn bị chu đáo, kỹ càng, đáp ứng yêu cầu của tổ chức tín dụng mà mình dự kiến xin vay vốn. Có thể chuẩn bị một số các tài liệu cần thiết sau:
+ Giấy phép thành lập doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy phép hành nghề (đối với các ngành nghề cần giấy phép).
+ Quyết định bổ nhiệm Giám đốc (Tổng Giám đốc) và Kế toán trưởng
+ Điều lệ hoạt động của Công ty
+ Quy chế về quản lý tài chính (nếu có) hoặc Quy chế về quản lý tài chính của Tổng Công ty (đối với khách hàng vay vốn là Tổng Công ty)
+ Biên bản họp Hội đồng Quản trị Công ty về việc uỷ quyền cho Giám đốc Công ty vay vốn Ngân hàng (tham chiếu theo điều lệ Công ty)
+ Hồ sơ về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của Công ty và người bảo lãnh (nếu có)
+ Báo cáo về tình hình tài chính trong 02-03 năm gần nhất và quý gần nhất: bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Thuyết minh báo cáo tài chính, Bảng lưu chuyển tiền tệ.
- Hồ sơ về dự án đầu tư xin vay vốn
+ Quyết định phê duyệt dự án đầu tư.
+ Thoả thuận quy hoạch chi tiết của dự án theo tỷ lệ 1/2000, 1/500
+ Hồ sơ về đền bù, giải phóng mặt bằng (nếu có).
+ Các văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường,… đối với dự án.
+ Quyết định tạm giao đất, hoặc quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Thủ Tướng Chính phủ, UBND TpHCM).
+ Tiến độ thực hiện dự án (đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án).
- Hồ sơ về bảo đảm tiền vay
+ Với các tài sản là bất động sản thì các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất.
+ Với tài sản là cầm cố phương tiện vận tải đang lưu hành : các giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của hàng hoá như Hợp đồng mua bán, hoá đơn tài chính hoặc bộ chứng từ nhập khẩu, tờ khai nguồn gốc xe nhập khẩu và đăng kiểm (đối với
+ Với tài sản cầm cố là máy móc thiết bị, hàng hoá trong kho : các giấy tờ
chứng minh nguồn gốc hợp pháp của hàng hoá như Hợp đồng mua bán, hoá đơn tài chính hoặc bộ chứng từ nhập khẩu, các phiếu thu hoặc chứng từ chuyển khoản chứng minh đã thanh toán tiền cho bên bán.
+ Nếu cầm cố giấy tờ có giá phải là bản chính các giấy tờ đó có giá đó.
+ Nếu thế chấp bằng quyền đòi nợ phải có giấy tờ chứng minh quyền đòi nợ.
+ Chứng nhận bảo hiểm tài sản trong những trường hợp pháp luật quy định và ngân hàng xin vay vốn quy định.
b) Đánh giá và chuẩn bị tốt tài sản đảm bảo
Các ngân hàng hiện nay có cho vay dưới hình thức tín chấp. Tuy nhiên, mức cho vay và đối tượng được nhận khoản vay này là rất hạn chế. Đa phần các ngân hàng hiện nay đều cho vay với điều kiện là các khách hàng phải có tài sản đảm bảo. Do đó, các chủ đầu tư khi có ý định xin vay vốn để bổ sung nguồn vốn còn thiếu cho việc thực hiện dự án cần xác định ngay giá trị tài sản của mình hiện có để đảm bảo nguồn vốn xin vay. Chủ đầu tư dự án yêu cầu bộ phận kế toán chuẩn bị các tài liệu như:
- Liệt kê toàn bộ tài sản của chủ đầu tư đến thời điểm xin vay vốn - Xác định giá trị sổ sách kế toán của toàn bộ các tài sản trên
- Đánh giá khả năng giá trị của tài sản theo giá thị trường tại thời điểm xin vay vốn, đặc biệt là giá trị về quyền sử dụng đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
c) Nhờ sự hỗ trợ bảo lãnh của các tổ chức về các khoản vay đầu tư
Nhờ các cơ quan chủ quản: Nếu chủ đầu tư là các doanh nghiệp nhà nước, Công ty TNHH Một Thành viên có sở hữu vốn là một tổ chức thì có thể nhờ tổ chức này hoặc cơ quan chủ quản đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư để thực hiện xin vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp này, các chủ đầu tư phải tuân theo một số quy định của các tổ chức này và các ngân hàng thương mại về việc bảo lãnh cho vay vốn để thực hiện đầu tư.
Nhờ quỹ bảo lãnh tín dụng cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa: Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định số 115/2004/QĐ-TTg ngày 25/6/2004 về việc sửa đổi, bổ sung quy chế thành lập, tổ chức và hoạt động của Quỹ bảo lãnh tín dụng cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa ban hành theo quyết định số 193/2001/TT-BTC ngày 29/9/2001 với nguyên lý cơ bản là Quỹ sẽ bảo lãnh cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ đi vay ngân
hàng, giữ vai trò trung gian đắc lực giữa ngân hàng và doanh nghiệp nhỏ và vừa trong việc thẩm định dự án của doanh nghiệp để kiến nghị ngân hàng cho vay. Quỹ cũng đứng ra bảo lãnh cho những khoản vay còn thiếu thế chấp và trả nợ thay cho các doanh nghiệp nếu doanh nghiệp chưa có khả năng trả nợ.
Tại TpHCM, UBND TpHCM đã có quyết định số 36/2006/QĐ-UBND ngày 08/03/2006 về việc thành lập quỹ bảo lãnh tín dụng cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa thành phố Hồ Chí Minh. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để các chủ đầu tư (nếu là các doanh nghiệp vừa và nhỏ) nhờ sự hỗ trợ của Quỹ này trong việc bảo lãnh các khoản vay của ngân hàng.
d) Trở thành cổ đông chiến lược của các ngân hàng thương mại
Hầu hết các ngân hàng hiện nay đang có chính sách về việc thu hút và mở rộng khách hàng. Các ngân hàng sẽ xem xét bán một số cổ phần theo mệnh giá (thay vì giá thị trường) đối với những tổ chức mong muốn trở thành cổ đông “chiến lược” của ngân hàng. Điều này có lợi cho ngân hàng trong việc tìm nguồn đầu ra cho ngân hàng và đồng thời cũng rất có lợi cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp khi thực hiện vay vốn tại các ngân hàng này. Khi đó, các thủ tục về hồ sơ xin vay vốn sẽ giảm thiểu đáng kể về số lượng và thời gian, đồng thời hạn mức tín dụng cho vay sẽ tăng lên. Do đó, các chủ đầu tư có thể xem xét, quyết định việc trở thành cổ đông chiến lược tại một ngân hàng thương mại để tính toán cho việc vay vốn của mình sau này.
3.3.2.2.Vay vốn từ các các cá nhân, tổ chức khác
Hồ sơ xin vay vốn và điều kiện để được xem xét cho vay vốn đối với các tổ chức tín dụng, ngân hàng là khá phức tạp và tốn nhiều thời gian, công sức của chủ đầu tư, nó đòi hỏi phải có sự chuẩn bị rất kỹ để có thể hoàn tất công việc xin vay vốn. Do đó, để có thể thuận tiện hơn và tiết kiệm hơn về mặt thời gian, chủ đầu tư có thể xem xét vay vốn của các cá nhân, tổ chức bất kỳ có nguồn vốn nhàn rỗi trong một khoảng thời gian nhất định.
a) Vay từ quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển thành phố
Hiện tại, tại TpHCM có 02 quỹ là : Quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển thành phố và Quỹ phát triển nhà ở thành phố. Cả 02 quỹ này đều dành những khoản tín dụng cho
yếu là đầu tư xây dựngï hạ tầng, khu dân cư cho việc phát triển thành phố. Các quỹ này có chức năng là phối hợp với các tổ chức tài chính, tín dụng tập trung cùng cho vay và đầu tư các dự án thuộc chương trình nhà ở theo quy định của thành phố.
Do đó, các chủ đầu tư có thể xin vay vốn từ các tổ chức này. Tuy nhiên, để đảm bảo khả năng vay vốn tại các tổ chức này thì chủ đầu tư cần:
- Xem xét đầu tư xây dựng thực hiện một phần khu nhà ở phục vụ cho chương trình tái định cư của thành phố.
- Dành một phần quỹ đất cho việc xây dựng chung cư cho người có thu nhập thấp, sinh viên, học sinh, công nhân,..
- Chuyển một phần dự án sang phục vụ chương trình nhà ở của thành phố, phục vụ cho công tác giãn dân của thành phố.
b) Vay từ cán bộ, công nhân viên trong công ty
Khoản vay này thường nhỏ và mang tính chất ngắn hạn, đáp ứng nhu cầu cấp thiết đối với doanh nghiệp. Thông thường các khoản vay này không cần có tài sản thế chấp và đảm bảo, các cán bộ công nhân viên của chủ đầu tư tin tưởng vào năng lực của Công ty và giúp công ty vượt qua khó khăn trước mắt thường sẵn sàng cho vay. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tình thế đối với chủ đầu tư khi thiếu vốn để thực hiện dự án.
3.3.3. Các giải pháp huy động nguồn vốn từ khách hàng
3.3.3.1.Huy động nguồn vốn từ tiền ứng trước của khách hàng
Đây là một trong những biện pháp huy động nguồn vốn chủ yếu và phổ biến nhất đối với các chủ đầu tư xây dựng khu dân cư trong cả nước nói chung và TpHCM nói riêng. Đặc biệt là những năm trước khi Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai ra đời. Thời điểm Nghị định này ra đời và có hiệu lực (năm 2004) đã làm cho công tác huy động nguồn vốn ứng trước của khách hàng mua nền hoặc nhà và thuê nhà ở trong dự án của các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng khu dân cư gặp rất nhiều khó khăn vì Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định rằng chỉ cho phép doanh nghiệp được thực hiện huy động vốn khi đã đầu tư hoàn tất cơ sở hạ tầng và xây dựng nhà hoàn chỉnh. Điều này làm cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư thực hiện dự án đã gặp rất nhiều khó khăn về vốn, không đủ vốn để đáp ứng các điều kiện của nghị định về bán nhà ở dự án (xây dựng hoàn chỉnh nhà ở).
Trước thực trạng trên, Nhà nước đã ban hành Luật Kinh doanh Bất động sản ngày 29/6/2006, đồng thời trước đó Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 về việc ban hành Quy chế quản lý khu đô thị mới và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, Nhà nước và Chính phủ đã mở ra về mặt pháp lý cho các chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu dân cư có thể thực hiện huy động vốn đến 70% tổng vốn đầu tư sau khi đã hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật của dự án. Đây là một kênh huy động vốn to lớn cho các chủ đầu tư. Để thực hiện tốt kênh huy động vốn này, chủ đầu tư cần thực hiện một số các biện pháp sau:
a) Tập trung và đẩy nhanh việc thực hiện hạ tầng kỹ thuật của dự án
Hạ tầng kỹ thuật của dự án bao gồm: đường giao thông, hệ thống cung cấp nước sạch, hệ thống điện, hệ thống thoát nước bẩn,… Đây là những phần chính yếu về hạ tầng kỹ thuật của dự án đầu tư xây dựng khu dân cư. Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được phép huy động nguồn vốn sau khi đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án. Do đó, chủ đầu tư phải thực hiện tốt và sớm hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật trước khi thực hiện huy động nguồn vốn từ khách hàng.
Việc tập trung thực hiện hạ tầng kỹ thuật không chỉ đáp ứng yêu cầu theo quy định của pháp luật mà còn góp phần tạo uy tín tốt, tạo bước chuẩn bị tốt đối với chủ đầu tư trong việc huy động nguồn vốn. Khách hàng yên tâm và có lòng tin khi thấy hiện hữu lô đất hoặc nhà của mình trong dự án, thấy được những ưu điểm của việc mua nền hoặc nhà trong dự án so với việc mua đất bên ngoài dự án để từ đó sẵn sàng thực hiện đầu tư, mua nền hay nhà trong dự án. Từ đó, chủ đầu tư có thể thực hiện việc huy động vốn một cách dễ dàng và hiệu quả.
b) Chia nhỏ thành nhiều kỳ huy động nguồn vốn
Trong thực tế, thu nhập của người dân thành phố đa phần đều dừng lại ở mức trung bình và thấp. Việc một lúc bỏ ra một số tiền quá lớn để sở hữu một căn nhà, một nền nhà trong dự án là vượt quá khả năng của nhiều người. Tuy nhiên, nếu chia nhỏ làm thành nhiều kỳ, nhiều thời điểm góp vốn khác nhau thì số lượng người có khả năng thanh toán, góp vốn tăng lên đáng kể.
Do đó, để thu hút được đông đảo khách hàng tham gia góp vốn mua nền hoặc nhà trong dự án, chủ đầu tư nên phân chia giá trị nền, căn hộ thành nhiều đợt góp vốn. Sao cho mỗi đợt góp vốn có giá trị từ 50-100 triệu đồng/đợt (kỳ). Cụ thể, chủ đầu tư có thể thực hiện phân chia các đợt góp vốn thành 5-6 đợt như sau :
- Đợt 1 : góp 20% giá trị hợp đồng ngay sau khi kí kết hợp đồng
- Đợt 2 : góp 20% giá trị hợp đồng sau khoảng thời gian 3 tháng và chủ đầu tư đã hoàn tiến độ thực hiện dự án đợt 1 như đã cam kết. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Đợt 3 : góp 20% giá trị hợp đồng sau khi chủ đầu tư đã hoàn tất tiến độ thực hiện dự án đợt 2 như đã cam kết (khoảng thời gian có thể nhiều hơn 3 tháng).
- Đợt 4 : góp 20% giá trị hợp đồng sau khi chủ đầu tư đã hoàn tất tiến độ thực hiện dự án đợt 3 như đã cam kết.
- Đợt 5 : góp 10% giá trị hợp đồng sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành tiến độ thực hiện dự án đợt 4 như đã cam kết.
- Đợt 6 : góp 10% giá trị còn lại của hợp đồng sau khi chủ đầu tư đã hoàn tất thủ tục bàn giao nền, và sổ hồng, sổ đỏ cho khách hàng mua nền, nhà của dự án.
Khi thực hiện việc phân nhỏ kỳ góp vốn này, chủ đầu tư cũng cần chú ý là đối với những khách hàng khác nhau, thời điểm góp vốn khác nhau trong quá trình thực hiện dự án phải có phương án huy động vốn khác nhau, trị giá hợp đồng khác nhau và việc phân kỳ cũng khác nhau.
c) Thông tin và chứng minh hiệu quả của dự án đối với khách hàng
Chủ đầu tư sử dụng các phương tiện thông tin, tờ rơi, hoặc các biện pháp tiếp cận khách hàng khác,… để thông tin cho khách hàng biết sơ lược về dự án, hiệu quả của việc góp vốn đầu tư dự án bằng việc ứng trước tiền mua nền nhà hay căn hộ của dự án, trong đó nhấn mạnh đến khả năng vốn góp thấp nhưng có thể sở hữu một nền nhà hay một căn hộ có giá trị và khả năng sinh lợi cao. Thông tin chủ đầu tư cần đưa tới khách