3.3.4.1.Liên doanh, liên kết với cá nhân, tổ chức để thực hiện dự án
Mục đích chính của việc liên doanh, liên kết trong việc thực hiện dự án là góp phần phân tán rủi ro, huy động được vốn nhân lực lớn, giảm áp lực về vốn đối với chủ
đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Tuy nhiên, việc liên doanh bao giờ cũng dẫn đến việc phân chia quyền lực điều hành và phân chia lợi nhuận. Trong đó việc phân chia quyền lực điều hành thường là vấn đề quan trọng nhất. Để thực hiện tốt giải pháp này, chủ đầu tư cần chú ý đến một số vấn đề sau :
a) Tìm hiểu kỹ đối tác
Như đã đề cập, việc liên doanh thường gắn với nhiều yếu tố dễ dẫn đến bất đồng trong quản lý, điều hành và các vấn đề phức tạp khác nảy sinh. Do đó, chủ đầu tư phải tính toán, tìm hiểu kỹ đối tác dự kiến hợp tác liên doanh đầu tư. Các thông tin chính yếu cần tìm hiểu như :
+ Khả năng tài chính của đối tác (vốn, tài sản, nhân lực,…)
+ Khả năng kỹ thuật của đối tác (kinh nghiệm thực hiện, quản lý dự án, đầu tư xây dựng,…)
+ Khả năng quan hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quản lý thực hiện dự án.
+ Thị trường và thị phần của đối tác
+ Hiệu quả hoạt động trong 2-3 năm gần nhất
b) Xem xét và quyết định hình thức liên doanh phù hợp
Sau khi đã tìm hiểu kỹ đối tác hợp tác liên doanh, chủ đầu tư cần chọn một trong hai hình thức liên doanh sau cho phù hợp :
+ Hình thành pháp nhân mới: Hình thức này là việc chủ đầu tư cùng với cá nhân, tổ chức hình thành nên một pháp nhân mới, độc lập với pháp nhân của chủ đầu tư để thực hiện dự án. Có thể xem xét hình thành các loại Công ty Cổ phần, Công ty TNHH,… theo đúng quy định của Luật Doanh nghiệp. Hình thức này thì chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ quyền tài sản và nghĩa vụ cho pháp nhân mới.
+ Không hình thành pháp nhân mới: Đây là hình thức chủ đầu tư và cá nhân, tổ chức liên doanh thực hiện liên doanh dựa trên hình thức Hợp đồng hợp tác kinh doanh (gọi tắt là hợp đồng BBC) mà không hình thành pháp nhân mới. Chủ đầu tư và cá nhân, tổ chức liên doanh dưới hình thức này có thể thoả thuận thành lập Ban quản lý dự án do đại diện của các bên góp vốn để điều hành thực hiện dự án thay vì chỉ có chủ
c) Định giá tài sản góp vốn liên doanh
Trong trường hợp đối tác góp vốn không bằng tiền mà bằng tài sản, giá trị quyền sử dụng đất, nhà ở,… thì yêu cầu đặt ra là phải định giá tài sản và vốn góp liên doanh nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của chủ đầu tư và cá nhân, tổ chức góp vốn hợp tác kinh doanh.
Chủ đầu tư và cá nhân, tổ chức góp vốn liên doanh có thể thỏa thuận với nhau về việc xác định giá trị phần vốn góp hoặc nhờ một tổ chức độc lập thẩm định giá trị tài sản, vốn góp để làm cơ sở cho việc xác định giá trị vốn góp của các bên trong hợp tác kinh doanh.
d) Soạn thảo kỹ hợp đồng hợp tác liên doanh
Hợp đồng hợp tác kinh doanh, liên doanh là một trong những văn bản pháp lý quan trọng nhất trong việc giải quyết những tranh chấp (nếu có) phát sinh sau này. Do đó, chủ đầu tư phải hết sức thận trọng và kỹ lưỡng trong việc soạn thảo nội dung hợp đồng hợp tác kinh doanh, liên doanh. Nội dung chính của hợp đồng cần chú ý đến các vấn đề sau:
+ Hình thức liên doanh (hình thành pháp nhân mới hoặc không hình thành pháp nhân mới hoặc hình thành ban quản lý dự án)
+ Tổ chức, cá nhân tham gia điều hành, quản lý dự án (số lượng, cơ cấu nhân sự tham gia,…)
+ Phương thức thực hiện phân chia lợi nhuận, quyết toán dự án (lợi nhuận tạm chia hàng năm khi dự án có lãi, phân chia sau khi quyết toán dự án,…)
+ Cách thức hạch toán tài sản, dự án (độc lập, phụ thuộc,…)
+ Trách nhiệm pháp lý của mỗi bên trong quá trình thực hiện dự án
+ Biện pháp giải quyết những xung đột, tranh chấp trong quá trình thực hiện (tự thoả thuận hoặc đưa ra toà kinh tế giải quyết).
3.3.4.2.Liên kết nhiều chủ đầu tư cùng thực hiện dự án
Theo Luật kinh doanh Bất động sản ngày 29/11/2005, thì chủ đầu tư khi xin giao đất để thực hiện dự án phải đảm bảo có ít nhất 20% vốn tự có so với tổng mức đầu tư. Trong khi đó, chủ trương của nhà nước là giao dự án có quy mô lớn (khoảng trên 50 ha) để thực hiện, nhằm đồng bộ hoá cơ sở hạ tầng khu dân cư, tránh tình trạng manh mún,
hình thành những khu dân cư “ổ chuột mới”. Một chủ đầu tư khó có thể đáp ứng được các điều kiện về vốn tự có nêu trên, do đó, trong trường hợp này chủ đầu tư sẽ liên kết với các nhà đầu tư khác để xin giao đất thực hiện dự án.
Phương thức này được tiến hành như sau: Chủ đầu tư cùng liên kết với một số nhà đầu tư khác cùng xin cơ quan có thẩm quyền giao đất để cùng thực hiện dự án. Trong đó, chủ đầu tư sẽ đóng vai trò đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính, các nhà đầu tư khác sẽ đóng vai trò nhà đầu tư thứ cấp. Các nhà đầu tư thứ cấp sẽ được giao các khu đất nhỏ trong dự án chính để đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho khu này và thực hiện kinh doanh.
Có thể minh hoạ như sau :
+ Chủ đầu tư (Công ty A) nhận thấy khu đất tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 có tiềm lực về kinh tế rất lớn nên xin UBND TpHCM giao đất để thực hiện dự án. Do khu đất quá lớn (khoảng 174 ha) nên khó có thể tự mình thực hiện hoàn chỉnh được toàn bộ dự án nên đã kêu gọi một số nhà đầu tư cùng tham gia xin giao đất thực hiện dự án. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Công ty A và một số nhà đầu tư khác được UBND TpHCM giao khu đất trên để thực hiện dự án. Trong đó, Công ty A chịu trách nhiệm chính về thực hiện dự án theo quy định của pháp luật, Công ty A là chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính toàn khu và các nhà đầu khác là nhà đầu tư thứ cấp.
+ Công ty A và các nhà đầu tư thứ cấp được UBND TpHCM giao đất trong dự án (phân chia đất dự án cho mỗi nhà đầu tư, kể cả nhà đầu tư chính khoảng 5-20 ha/nhà đầu tư) để đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật của khu đất này và thực hiện kinh doanh.
+ Việc thực hiện đầu tư của các nhà đầu tư thứ cấp trong dự án phải đảm bảo đúng quy hoạch tổng thể của dự án (174ha).
Với phương thức thực hiện này, chủ đầu tư dự án giảm đi rất nhiều áp lực về vốn thực hiện dự án, san sẻ bớt quyền và nghĩa vụ cho các nhà đầu tư thứ cấp, đồng thời tạo ra một khu nhà ở khang trang, hiện đại, đồng bộ với quy mô lớn, dễ dàng thu hút vốn góp của các cá nhân tổ chức muốn mua nhà ở hoặc đất ở của dự án.