Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 - 17 phố Ngọc Khánh

Thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15 - 17 phố Ngọc Khánh Khái quát công ty du lịch Thơng mại tổng hợp Thăng Long 1.1 Quá trình hình thành phát triển công ty Công ty Du lịch Thơng mại tổng hợp Thăng Long lµ doanh nghiƯp nhµ níc thc UBND Thµnh Hà Nội Công ty đợc hợp từ nhiều tổ chức khác Tiền thân hợp khách sạn Chi Lăng khách sạn Giảng Võ vào ngày 15 năm 1996 thành công ty Du lịch Thơng mại Giảng Võ theo Luật tổ chức Hội đồng nhân dân Uỷ ban nhân dân, theo Quyết định số 315/HĐBT Công ty Du lịch Thơng mại Giảng Võ có nhiệm vụ doanh nghiệp Nhà nớc, hoạt động hệ thống doanh nghiệp du lịch, thơng mại thành phố, có t cách pháp nhân đầy đủ, hạch toán kinh tế độc lập, đợc sử dụng dấu riêng theo quy định Nhà nớc Sau vào ngày 28 tháng năm 1998, công ty Du lịch thơng mại Giảng Võ đợc đổi thành Công ty Du Lịch Thơng Mại Thăng Long theo Luật tổ chức HĐND UBND theo Quyết định số 1671/QĐ - UB ngày 15 tháng năm 1996 Công ty Du lịch Thơng mại tổng hợp Thăng Long doanh nghiệp Nhà nớc hoạt động hệ thống doanh nghiệp du lịch, thơng mại thành phố: 1.2 Bộ máy tổ chức công ty du lịch Thăng Long Công ty du lịch thơng mại Thăng Long công ty lớn bao gồm nhiều khách sạn, siêu thị, trung tâm vui chơi giải trí Bộ máy tổ chức công ty bao gồm : - Ban giám đốc công ty: giám đốc phó giám đốc công ty - Phòng tổ chức hành - Phòng kế toán tài vụ - Phòng kinh doanh Chức nhiệm vụ phòng ban Giám đốc Là ngời đợc Nhà nớc bổ nhiệm có trách nhiệm quyền hạn cao công ty Giám đốc có quyền định, điều chỉnh, điều hành kế hoạch sản xuất kinh doanh công ty, có quyền tuyển chọn hay cho việc nhân viên theo yêu cầu công việc công ty Đồng thời giám đốc ngời hoàn toàn chịu trách nhiệm cao toàn hoạt động công ty định Phó giám đốc: Là ngời giúp việc cho giám đốc đợc giám đốc uỷ quyền điều hành công việc giám đốc vắng mặt Phòng tổ chức hành Nhiệm vụ phòng tổ chức, quản lý cán bộ, phân công nhiệm vụ cho nhân viên cho phù hợp lực ngời phù hợp với yêu cầu quan, tuyển thêm nhân viên, quản lý việc thu chi quỹ tiền lơng, khen thởng Với mục tiêu chấ lợng chính, đội ngũ cán công nhân viên toàn công ty hầu hết có trình độ đại học đại học Phòng kế toán tài vụ Phòng kế toán tài vụ có nhiệm vụ có trách nhiệm theo dõi tình hình thu chi văn phòng công ty phận kinh doanh, sản xuất, quản lý chứng từ hoá đơn toán, bảng kê, lập cân đối ngày, tháng báo cáo ngành cho ban chức t vấn thông tin, thực thu chi theo thông tin từ phòng kinh doanh, hạch toán trích phí, thuế, lÃi theo quy định, thực nghiệp vụ kế toán tập trung Hiện nay, nhờ giúp đỡ hệ thống máy tính việc thực nghiệp vụ trở nên đơn giản hơn, dễ dàng cho việc kiểm tra cung cấp thông tin cần thiết cách nhanh Phòng kinh doanh Phòng đợc giao nhiệm vụ kế hoạch nguồn vốn đồng thời tiến hành thẩm định phân tích tài kinh tế kỹ thuật để định đầu t hay không Trên sở hoạt động thực tế nguồn lực có, lập kế hoạch sản xuất tiêu thụ sản phẩm, tìm thị trờng tiêu thụ sản phẩm đối tác kinh doanh, đôn đốc thực kế hoạch 1.3.Tình hình hoạt động kinh doanh doanh nghiệp năm gần Các ngành nghề kinh doanh công ty Du lịch Thăng Long gồm: - Các công trình dân dụng ngành du lịch ngành - Tổ chức xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật gồm: giải phóng san lấp mặt bằng, cấp thoát nớc, đờng nội bộ, trồng xanh, lắp đặt thiết bị điện nớc phục vụ công trình - Thi công trang trÝ néi ngo¹i thÊt - Kinh doanh vËt t, thiết bị máy móc phục vụ cho xây dựng phơng tiện vận tải công nghiệp dân dụng, hoá chất vật t hoá chất Theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 110762 cấp ngày 3/8/1996, bổ xung đăng ký kinh doanh ngày 18/3/1999 Là đơn vị có máy móc, tiền vốn, trang thiết bị đồng bộ, có đội ngũ cán giàu kinh nghiệm lực lợng công nhân kỹ thuật lành nghề Công ty đà thi công công trình, thực dự án đầu t xây dựng địa bàn thành phố Hà Nội vùng lân cận: - Liên doanh với tập đoàn Bourbon (CH Pháp) xây dựng công trình kỹ thuật hạ tầng, giải phóng mặt bằng, san nền, xây dựng trung tâm thơng mại, siêu thị, tổ hợp văn phòng, chung c giao lộ đờng vành đai Láng Hoà Lạc Câù giấy Hà Nội với quy mô 7,5 - Xây dựng khu công viên vui chơi giải trí Mễ Trì với quy mô 40 - Xây dựng khu trung tâm thơng mại Ngọc Khánh - Ba đình Hà nội với diện tích gần - Công trình nâng cấp cải tạo sửa chữa Sở Du lịch số phố Lê Lai - Cung cấp trọn gói từ thiết hoàn thiện chi tiết Trang trí nội thất tạo cảnh quan kiến trúc cho nhiều công trình - Đặc biệt vừa qua công ty đà trúng thầu hạng mục công trình: San dự án siêu thị Cora Thăng Long với giá trị trúng thầu 3.728.143.525 VNĐ - Dự án đầu t xây dựng Trung tâm thơng mại du lịch dịch vụ thơng mại tổng hợp Giảng Võ Dự án đợc thực với đối tác nớc nớc Dự án với diện tích 17.866 m2, xây dựng tổ hợp bao gồm: Khu khách sạn 10 tầng với mức đầu t dự kiến 143 tỷ đồng Việt Nam, Tổ hợp nhà chung c tiêu chuẩn cao siêu thị với diện tích sàn 5000 m2 với mức đầu t dự kiến 200 tỷ đồng Việt Nam Tổ hợp nhà tiêu chuẩn cao siêu thị đợc thực giai đoạn đầu dự án, đợc khởi công xây dựng vào tháng năm 2002 Bảng báo cáo kết kinh doanh năm 2000, 2001, 2002 (Đơn vị :đồng) STT tiêu 2000 2001 2002 Tổng doanh thu 3233028487 6021558975 7566402524 Các khoản giảm trừ 55224734 289713906 7566402524 Doanh thu thuÇn 3177803753 5731845069 6817420981 Giá vốn hàng bán 3004456700 4921921870 748981543 Lợi tức gộp 173347053 809923198 75871325 Chi phí bán hàng 86770782 157994988 637545793 Chi phÝ qu¶n lý DN 80080485 639262710 35564425 Lợi tức từ h đ KD 6495786 12665500 6654740 Lợi tức từ hđ TC 3932150 12967985 9193000 10 Lỵi tøc bÊt thêng 0 11 Tỉng lỵi tøc tríc th 10427936 25633485 50537165 12 Th lợi tức phải nộp 6686118 671893 13 Lợi tức sau th 10427936 18747367 35240272 (Ngn sè liƯu tõ phßng kế toán tài công ty Du lịch Thăng long) Nhận xét tổng quát: Các tiêu cho thấy tranh chung tình hình tài công ty Hầu hết tỷ số năm 2002 cao so với năm 2001.Điều phản ánh bớc phát triển đáng kể công ty Khả sinh lÃi công ty tốt cho thấy sách quản lý tài có nhiều vấn đề đà đợc giải tốt đẹp Chính sách tín dụng công ty đà phát huy tơng đối tốt, cấu tài tối u, hệ số nợ vừa phải, sử dụng vốn có hiệu tạo cho doanh nghiệp có bớc phát triển tốt Dới bảng phân tích tỷ số khả tài công ty (Đơn vị: Đồng) STT ChØ tiªu TSLĐ/NợNH (TSLĐ-DTrữ)/NợNH Nợ/Tổng tài sản Doanh thu/tổng tiền Doanh thu/Dự trữ Hiệu suất sd TSCĐ Hiệu suất sd TTS ROE ROA 2000 1.064 0.951 0.507 0.188 4.235 0.295 0.188 0.00234 0.00115 2001 0.774 0.743 0.638 0.754 1.339 0.557 0.331 0.00261 0.00103 2002 0.964 0.633 0.653 0.713 2.637 0.648 0.402 0.00402 0.00187 (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài công ty Du lịch Thăng Long) Nhận xét: Khả toán hành năm 2000 cao nhất, nhiên so với năm 2001 khả toán năm 2002 tốt Khả toán nhanh doanh nghiệp năm giảm nhiều so với hai năm trớc dự trữ tăng nhng tốc độ dự trữ lại nhỏ tốc độ tăng nợ ngắn hạn Tỷ số nợ năm 2002 cao so với năm 2001 tăng khoản nợ ngắn hạn Tỷ số nợ năm 2002 thể bất lợi chủ nợ nhng lại có lợi cho chủ sở hữu đồng vốn đợc sử dụng có khả sinh lời cao Tài sản cố định nh tổng tài sản đà đợc doanh nghiệp sử dụng tốt năm 2002 Ngoài ra, ROE ROA cao hai năm trớc chứng tỏ thoả mÃn cho chủ sở hữu doanh thu tăng nhanh, chi phí giảm điều dẫn đến thu nhập sau thuế tăng công ty đà sử dụng tài sản cách có hiệu 2.thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 Phố ngọc khánh 2.1 Giới thiệu dự án xây dựng 2.1.1 Hiện trạng khu ®Êt ®Ĩ thùc hiƯn dù ¸n: Khu ®Êt cã diƯn tÝch 17.866 m2 cã vÞ trÝ nh sau: - PhÝa Bắc giáp khu tập thể Giảng Võ - Phía Nam giáp hồ Giảng Võ - Phía Đông giáp trờng thực nghiệm Giảng Võ - Phía Tây giáp phồ Ngọc Khánh Hiện khu đất có dÃy nhà lắp ghép tầng phần dÃy nhà lắp ghép tầng khác ( phần lại nhà tập thể) Cả nàh đợc xây dựng đà lâu, xuống cấp nghiêm trọng Một nhà hầu nh không sử dụng đợc, nhà dùng thuê văn phòng số công ty nhỏ Diện tích cho thuê chiếm khoảng 50% diện tích dÃy nhà, toàn hình thức nhà đà cũ, xuống cấp, quét vôi tạm thời Một phần nhà tầng lại sử dụng cho thuê nhng hiệu thấp Toàn dÃy nhà đà đợc quan lý Trong khu đất có hội trờng (cao tầng) đà cũ không sử dụng đợc nên đà cải tạo bên làm bể bơi có mái, kinh doanh phục vụ nhân dân Hình thức bên hội trờng nên không ăn nhập với nội dung bơi lội bên trong, hiệu kinh tế cha cao Bên cạnh số nhà tầng kinh doanh cho thuê siêu thị mang tính chất tạm thời Cả diện tích vờn rộng ven hồ dùng để bán bia, bán giải khát vv Tất hoạt động dịch vụ vui chơi giải trí khu đất công ty du lịch thơng mại tổng hợp Thăng Long quản lý khu đất tạm thời kinh doanh cha đầu t Tóm lại: Khu ®Êt cã mét vÞ trÝ rÊt ®Đp, rÊt q vỊ mặt cảnh quan, nằm bên hồ Giảng Võ trung tâm sầm uất Hà Nội Khu đất có diện tích rộng (gần ha), thêm vào xung quanh hồ Giảng Võ toàn khách sạn sang trọng nh khách sạn Hà nội, khách sạn Bên Hồ, trung tâm triển lÃm Giảng Võ, trờng thực nghiệm Giảng Võ khu dân c đông đúc thuận lợi cho việc đầu t xây dựng khu nhà đồng thời kinh doanh dịch vụ du lịch thơng mại vui chơi giải trí Thế nhng công trình có khu đất cũ, xuống cấp nghiêm trọng, cải tạo chắp vá đáp ứng cho việc kinh doanh tạm thời, hiƯu qu¶ kinh tÕ cha cao, vỊ c¶nh quan cha phù hợp với khung cảnh chung vốn đẹp khu vực hồ Giảng Võ 2.1.2.Sự cần thiết phải đầu t Nh phân tích trạng khu đất việc đầu t xây dựng khu nhà cao tầng cao cấp khuôn viên trung tâm thơng mại du lịch, dịch vụ tổng hợp khu đất cần thiết Công ty Du lịch thơng mại tổng hợp Thăng long quản lý khu đất công ty dịch vụ lớn Hà nội, có nhiều chi nhánh kinh doanh có mặt Hà Nội Năm 1995 công ty Du lịch Thơng mại tổng hợp Thăng long đà ký hợp đồng liên doanh với nớc đầu t xây dựng khu đất nói Theo công văn số: 640/KTST-TH ngày 09/02/1996, Kiến trúc s trởng thành phố đà thoả thuận cho xây dựng khu khách sạn trung tâm thơng mại, hồ sơ thiết kế công ty Palmer and Turner internation (Hong Kong) lËp Do ¶nh hởng kinh tế khu vực vào thời điểm nên dự án không tiến hành đợc, khu đất công ty sử dụng làm trung tâm vui chơi giải trí, kinh doanh phục vụ để ổn định đời sống cán công nhân viên Dới đạo UBND thành phố Hà Nội Sở Du lịch Hà Nội để xây dựng mạng lới sở vật chất kỹ thuật đơn vị đứng vững chế thị trờng thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phục vụ ngày phát triển Công ty Du lịch thơng mại tổng hợp Thăng Long đà chủ động xây dựng phơng án liên doanh liên kết, tìm đối tác nớc để tiếp tục triển khai đợc dự án khách sạn Giảng Võ cũ Công ty Du lịch thơng mại Tổng hợp Thăng Long lập dự án đầu t xây dựng trung tâm thơng mại du lịch dịch vụ tổng hợp Giảng Võ, có khu nhà cao tầng cao cấp để bán kinh doanh Với quy mô to lớn công ty, với kinh nghiệm kinh doanh lâu năm công ty, với tinh thần cố gắng phát huy nội lực động chế thị trờng, việc lập dự án đầu t xây dựng khu nhà cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh hợp lý, thời điểm cần hỗ trợ đồng tình cấp lÃnh đạo Quy mô dự án trung tâm thơng mại du lịch dịch vụ tổng hợp Giảng Võ bao gồm khối nhà cao tầng cao cấp để bán, khối văn phòng cho thuê, khối khách sạn Đợc chia làm hai giai đoạn Giai đoạn đầu: Lập dự án đầu t xây dựn khu nhà cao tầng cao cấp 1517 Ngọc Khánh Giai đoạn hai: hoàn chỉnh khối khách sạn, khối văn phòng Quy mô phù hợp với tiêu chuẩn kỹ thuật quản lý đô thị Kiến trúc s trởng thành phố phê duyệt phù hợp với vốn đầu t nên có hiệu kinh tế việc kinh doanh Tóm lại: Với vị trí vô đẹp thuận lợi khu đất, với trạng xuống cấp công trình khu đất, với thực lực công ty du lịch thơng mại tổng hợp Thăng long, với ủng hộ UBND thành phố Sở du lịch Hà Nội, việc đầu t xây dựng trung tâm thơng mại du lịch, dịch vụ tổng hợp Giảng Võ lập dự án xây dựng khu nhà cao tầng cao cấp để bán với quy mô nêu nguồn vốn liên doanh, vốn huy động vốn vay công ty Thăng long cần thiết đáng đợc quan tâm ủng hộ, thể tự tin tính sáng tạo việc phát huy nội lực doanh nghiệp nhà nớc, khẳng định khả kinh doanh mình, góp phần nhanh chóng đa kinh tế đất nớc phát triển vững mạnh, thúc đẩy trình hội nhập kinh tế Việt Nam vào khu vực giới 2.2.Nội dung công tác thẩm định tài dự án xây dựng Công việc quy trình thẩm định dự án phải thẩm định ®iỊu kiƯn ph¸p lý cđa dù ¸n xem cã ®óng đủ theo quy định có hợp lệ hay không 2.2.1 Các pháp lý - Công văn số 839/UB-XDĐT UBND thành phố Hà Nội V/v: Đầu t xây dựng khu nhà cao tầng 15 17 Ngọc Khánh, Ba Đình - Căn định số 4746/QĐ - UB ngày 05/7/2002 UBND thành phố Hà Nội việc giao cho đơn vị làm chủ đầu t dự án - Giấy đăng ký kinh doanh - Công văn số 280/ KTST - ĐT1 ngày 19 tháng năm 2002 Kiến trúc s trởng thành phố V/v: Chấp nhận tổng mặt xây dựng công trình 15-17 Ngọc Khánh, Ba Đình, Hà Nội - Công văn số 19/VQH KTS trởng thành phố, viện quy hoạch xây dựng Hà Nội V/v: thoả thuận cấp nớc dự án công trình 15-17 Ngọc Khánh, Ba Đình, Hà Nội - Công văn số 1910 EVN/ĐHN- P4 Công ty điện lực Hà Nội V/v: GP cấp đấu điện cao TBATTTM DL.DVTH Giảng Võ - Công văn số 726 CV/PC23 (TM) Bộ công an, công an thành phố Hà Nội V/v: Thoả thuận PCCC cho dự án xây dựng chung c cao tầng 15-17 Ngọc Khánh, Ba Đình - Quyết Định việc giao quyền sử dụng đất cho khách sạn Giảng Võ số: 580/UB-QĐ UBND thµnh Hµ Néi cÊp ngµy 22/10/1993 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 00090/QSDĐ UBND thµnh Hµ Néi cÊp ngµy 16/01/1996 - QuyÕt định số 457/BKH-QLDA 470/BKH-QLDA Bộ trởng kế hoạch đầu t việc chấm dứt hoạt động công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu t Phát triển Giảng Võ - Công văn số 261/CV-SDL Sở Du Lịch Hà Nội V/v:Dự án TTTM DL, DVTT Thăng Long - Tờ trình Công ty DLTM TH Thăng Long V/v:xin phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu t xây dựng khu nhà cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh, Ba Đình, Hà Nội 2.2.2 Xác định hình thức ®Çu t a Nguån vèn ®Çu t: Vèn ®Çu t xây dựng khu nhà cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh - Nguồn vốn huy động: - Nguồn vốn tự có liên doanh, liên kết (các đối tác tham gia) - Vốn vay ngân hàng Hình thức đầu t: Khu nhà cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh đợc đầu t xây dựng đồng hoàn chỉnh Quy mô dự án tạo quần thể nhà cao tầng cao cấp khu vực nội thành, có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội đồng hoàn chỉnh phục vụ tốt cho ngơì dân đến sinh sống b Hình thức hoạt động: Làm nhà để bán, phần công cộng dùng để kinh doanh Tầng 1-2 khu nhà đợc dành làm dịch vụ tạo thuận lợi cho việc trao đổi lu thông hàng hoá nh việc phát triển nguồn dịch vụ khác đáp ứng nhu cầu sinh hoạt nhân dân Công ty sau tính toán phân bổ vốn đầu t cách cụ thể đà vạch phơng án kinh doanh nh sau: 2.2.5.Xác định phơng án kinh doanh a Tiến độ khai thác dự án Thời hạn dự án : 53 năm; Thời hạn lập dự án, thiết kế thi công công trình; năm (2002, 2003, 2004);Thời gian khai thác sử dụng: 50 năm năm 10/2004 kết thúc vào năm 2055 b Phơng án kinh doanh - Xây dựng nhà hộ để bán từ tầng đến tầng 12, 15, 18 Theo định 123/2001/QĐ-UB ngày 6/12/2001 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội chủ đầu t dự án giành 30 % quỹ nhà để bổ sung vào quỹ nhà thành phố Phần diện tích lại 70 % diện tích sẵn đợc phép kinh doanh, giành 50 % để bán cho quan tổ chức có nhu cầu nhà theo giá đạo vừa đảm bảo kinh doanh, vừa đảm bảo điều tiết nghĩa vụ tài nhà nớc, 50 % lại đợc phép bán theo giá thị trờng Do vậy, quỹ nhà dự án đợc phân chia nh sau: stt Diễn giải Diện tÝch sµn DiƯn tÝch sµn Tû träng (%) 30 % 35 % 35 % Quü nhµ thµnh Quỹ nhà để bán theo 9.213 10.479 hộ (m2) 6.720 7.840 giá đạo ĐBKD Quỹ nhà để bán theo 10.478 7.840 giá thị trờng Tổng cộng 30.710 22.400 100 % (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài công ty Du Lịch Thăng Long) Cho thuê mặt để tổ chức dịch vụ tầng 1-2, diện tích sàn 6224 m2 Thứ nhất: Kế hoạch khai thác Tổng diện tích khai thác nh sau: Bảng kế hoạch khai thác STT Mục tiêu sử dụng Đơn D.tích sàn DT khai thác/tỷ vị hộ lệ KT Ga xe máy (tầng hầm) m2 1.826 30 % Diện tích cho thuê mặt m2 6.224 35 % Nhà hộ để bán m2 21.497 35 % (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài công ty Du Lịch Thăng Long) Thứ hai: Kế hoạch giá Giá bán nhà đợc tính tổng số diện tích sàn hộ nhà chung c 12, 15, 18 tầng Theo định số 123/2001/QĐ-UB Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quỹ nhà đợc phân chia nh sau: Bảng kế hoạch giá: STT Mục tiêu sử dụng Đơn D.tích sàn Tû träng vÞ m2 m2 m2 Chun giao q nhà TP 6.720 30 % Bán theo giá c.đạo ĐBKD 7.840 35 % Bán theo giá thị trờng 7.840 35 % Tỉng céng 22.400 100 % (Ngn sè liƯu tõ phòng kế toán tài công ty Du Lịch Thăng Long) Theo mục tiêu sử dụng nh trên, giá nhà đợc xây dựng mức: - Mức giá đảm bảo kinh doanh bao gồm: Giá đất đà chuyển giao hạ tầng + Giá xây dựng nhà hạ tầng khuôn viên + mức lÃi đảm bảo kinh doanh + thuế - Mức giá thị trờng bao gồm giá đất chuyển giao hạ tầng theo thị trờng + giá xây dựng nhà + thuế + lÃi đợc thị trờng chấp nhận - Mức giá chuyển giao cho thành phố: bao gồm toàn chi phí đầu t nhà theo chế độ sách Nhà nớc, cho phần diện tích sàn chuyển giao Mức giá không tính giá đầu t hạ tầng kỹ thuật Dự kiến thành phố toán phần vốn đầu t diện tích chuyển giao cho thành phố theo tiến độ huy động vốn chung dự án Giá cho thuê mặt đợc tính diện tích khai thác Đơn giá giá cho thuê mặt bằng, chi phí khác nh điện nớc điện thoại, trang bị nội thất nh bàn ghế, tủ quầy, kệ thiết bị văn phòng, thiết bị thông tin, vách ngăn phân chia nội bộ, toàn thiết bị cần thiết cho hoạt động bên thuê bên thuê tự lo Kế hoạch giá nh sau: 1- Giá bán nhà chung c theo giá đạo đảm bảo kinh doanh: 7.760.000 đồng/m2 sàn hộ 2- Giá bán nhà chung c theo giá thị trờng 8.200.000 đồng/m2 sàn hộ (Diễn giải chi tiết xem chiết tính giá bán: 3- Giá chuyển giao cho TP nhà cao tầng: Mức giá chun giao cho thµnh phè: Bao gåm toµn bé chi phí đầu t theo chế độ sách Nhà nớc cho phần 30 % diện tích giao, mức giá không tính phân bổ giá hạ tầng kỹ thuật chung dự án 44.497 triệu/6720 m2 sàn hộ 6.622.000 đồng/m2 sàn hộ Nếu tính theo m2 sàn chuyển giao mức giá m2 sàn là: 44.497 triệu đồng/9.213 m2 sàn 4.755.000 đồng/m2 sàn 4- Giá cho thuê mặt tính USD/m2/tháng Giá bán nhà phân bổ chi tiết (xem bảng phân bổ kèm theo) * Thứ ba: Kế hoạch đầu t thay - Đầu t thay thiết bị: Căn thêi gian vµ tû lƯ khÊu hao toµn bé thiÕt bị khối nhà cho thuê đợc đầu t thay vào năm 2015, 2025, 2035, 2045 Nguồn đầu t thay thÕ lÊy tõ nguån vèn khÊu hao trÝch hµng năm - Đối với thiết bị đầu t cho hộ đà đợc bán: Căn thời gian tỷ lệ khấu hao toàn thiết bị khối nhà hộ đợc đầu t thay theo khung thời gian sử dụng loại tài sản cố định Nhà nớc QĐ 166/1999/QĐ-BTC 15 năm/lần Nguồn đầu t thay lấy từ số tiền nộp hàng tháng hộ Số đà đợc tính toán chi tiết phần quản lý vận hành dự án sau đầu t 2.2.6 Xác định chi phí cđa dù ¸n - Chi phÝ c¸c thđ tơc vỊ đất - Tiền sử dụng đất: Theo nghị định 71/2001/NĐ-CP phủ ngày 5/10/2001 dự án đợc miễn tiền sử dụng đất diện tích đất xây dựng nhà chung c cao tầng - Chi phí xây lắp công trình hạ tầng kỹ thuật theo khối lợng thiết kế đơn giá Hà nội thời điểm 6/2002 - Các chi phí kiến thiết khác gồm: T vấn lập dự án, chi phí khảo sát thiết kế, chi phí thẩm định, chi phí giám sát thi công, chi phí ban quản lý công trình, nghiệm thu bàn giao, bảo hiểm công trình - Các chi phí chống mối côn trùng, chi phí dò mìn, phòng cháy chữa cháy - Các chi phí quản lý, quảng cáo tiếp thị tính 0.5 % chi phí xây lắp - Các chi phí tu bảo dỡng công trình tính % vốn xây lắp Sau bảng khái toán kinh phí toàn dự án xây dựng khu chung c cao tầng 2.2.7.Xác định doanh thu dự án Doanh thu chÝnh cđa dù ¸n gåm: + Doanh thu tiỊn b¸n nhà chung c cao tầng: 125,097 tỷ đồng Trong đó: *Doanh thu bán nhà theo giá đảm bảo kinh doanh : 60,813 tỷ đồng *Doanh thu bán nhà theo giá thị trờng là: 64,284 tỷ đồng + Doanh thu tiền cho thuê diện tích làm dịch vụ: 5,499 tỷ đồng Đối với nhà để bán: Việc khai thác doanh thu bán nhà dự kiên sé bắt đầu thực từ năm 2003 Chủ đầu t thu tiền bán nhà đối tợng mua nhà theo tiến độ sau: Tháng 1/2003 Tạm ứng :30 % Tháng 6/2003 Tạm ứng : 30% Năm 2004 Thanh toán nốt: 40 % Số diện tích sàn khai thác dự kiến là: Năm 2003: 70 % diện tích, 30 % diện tích lại bán hết vào năm 2004 * Đối với diện tích cho thuê dự kiến bắt đầu khai thác đợc vào năm 2005 2.2.8 Các tiêu tài dự án Chỉ tiêu khả sinh lời dự án: Chỉ tiêu giá trị ròng dự án Xét dòng tiền dự án CF = Dòng tiền vào Dòng tiền * Dòng tiền vào dự án = Doanh thu dự án + Vốn toán cho đầu t q nhµ cđa thµnh + Vèn vay + Vốn tự có * Dòng tiền dự án = đầu t + chi phí vận hành + trả l·i vay NH +tr¶ gèc vay + VAT ph¶i nép + ThuÕ TNDN n ∑ ( i =1) n NPV = - Co + = 4.647 triƯu ®ång Trong đó: Co chi phí bỏ ban đầu Co = 179.997 tỷ đồng n số năm dự án n = 55 năm Ci luồng tiền ròng dự tính giai đoạn i r lÃi suất chiết khấu r = 8.52 % Dự án có NPV dơng, nên yếu tố cần để lựa chọn Chỉ tiêu thu hồi nội (IRR): Công thøc tÝnh IRR: n ∑ Co + ( i =1) n =0 Dùng nội suy toán học để tính IRR Ta cã IRR = 10,85 % ChØ sè doanh lỵi PI: Ci n Ci ∑ (1 + r) i= PI = Co n = = = 1,026 Trong ®ã : PV thu nhập ròng P vốn ®Çu t ban ®Çu PV = NPV + P ChØ số doanh lợi PI đợc tính dựa vào mối quan hệ tỷ số thu nhập ròng với giá trị vốn đầu t ban đầu PI phản ánh khả sinh lời dự án đơn vị tiền tệ đợc đầu t Trong bài, PI = 1.026 > nên đợc chọn Chỉ tiêu đánh giá khả thu hồi vốn: Thời gian hoàn vốn đầu t: Thời gian hoàn vốn đầu t độ dài thời gian dự tính cần thiết để luồng tiền ròng dự án bù đắp đợc chi phí Các nhà doanh nghiệp sử dụng thêi ... tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cÊp 1 5- 17 Phè ngäc kh¸nh 2.1 Giíi thiƯu vỊ dù án xây dựng 2.1.1 Hiện trạng khu đất để thực dự án: Khu đất có diện tích 17. 866 m2 có vị... đầu t: Khu nhà cao tầng cao cấp 1 5- 17 Ngọc Khánh đợc đầu t xây dựng đồng hoàn chỉnh Quy mô dự án tạo quần thể nhà cao tầng cao cấp khu vực nội thành, có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng. .. V/v: GP cấp đấu điện cao TBATTTM DL.DVTH Giảng Võ - Công văn số 726 CV/PC23 (TM) Bộ công an, công an thành phố Hà Nội V/v: Thoả thuận PCCC cho dự án xây dựng chung c cao tầng 1 5- 17 Ngọc Khánh,