Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty kinh đô.

Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty kinh đô. 2.1 Tổng quan về công ty Kinh Đô. 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển. Công ty Kinh Đô đợc thành lập ngày 1/1/1993 trên cơ sở của nghị định 338/HĐBT về giải thể và thành lập lại các xí nghiệp quốc doanh và quyết định 196/TC của chủ tịch Hội đồng Bộ trởng quy định chuyển đổi các tổ chức kinh tế đã đăng ký hoạt động theo quyết định 268 sang hoạt động theo loại hình doanh nghiệp mới. Khi mới thành lập là công ty Kinh Đô, tên giao dịch là KINH ĐO COMPANY LIMITED. Trụ sở giao dịch: Số 51 Lý Thái Tổ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Vốn điều lệ: 250 000 000 đồng. Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh khách sạn, nhà khách, dich vụ, văn phòng cho thuê, uỷ thác. Công ty TNHH Kinh Đô hoạt động theo luật công ty, có t cách pháp nhân, hạch toán kinh tế độc lập, có tài khoản riêng tại ngân hàng, đợc sử dụng con dấu theo quy định của Nhà nớc. Đến ngày 23/3/1995 Công ty TNHH Kinh Đô chuyển thành công ty Kinh Đô theo quyết định số 283/CN ngày 16/1/1993 của văn phòng Chính phủ về việc thành lập doanh nghiệp Nhà nớc và công văn số 275/TCDL ngày 18/3/1993 của Tổng cụcDu lịch Việt Nam thoả thuận cho công ty TNHH Kinh Đô thành Doanh nghiệp Nhà nớc. Tên giao dịch: KINH ĐO COMPANY. Trụ sở giao dịch: 292 Tây Sơn, Quận Đống Đa, Hà Nội. Vốn kinh doanh: 2 815 087 983 đồng. Hiện nay vốn kinh doanh của công ty là 13 838 823 115 đồng. (Nguồn: Bảng cân đối kế toán năm 2003) Công ty Kinh Đô là đơn vị kinh tế đoàn thể, hạch toán kinh tế độc lập, có tài khoản tại ngân hàng, đợc sử dụng con dấu riêng theo quy định của Nhà nớc. Hoạt động theo luật doanh nghiệp Nhà nớc. Công ty có các địa điểm hoạt động sau: Toà nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn. Trung tâm dịch vụ giao dịch và cho thuê văn phòng 51 Lý Thái Tổ. Trung tâm quản lý và cho thuê văn phòng 51 Lê Đại Hành. Văn phòng 41B Trần Quang Diệu: Có các phòng ban phụ trách quản lý. Liên doanh KINHDO - HONGKONG LAND 31 Hai Bà Trng Hà Nội. 2.1.2 Nhiệm vụ kinh doanh của công ty Kinh Đô. Kinh doanh khách sạn, du lịch, cho thuê văn phòng, uỷ thác, ký gửi và các dịch vụ khác phục vụ cho nhiệm vụ kinh doanh khách sạn du lịch. Liên doanh liên kết với các đơn vị và cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nớc để phát triển ngành nghề kinh doanh của công ty. Quản lý khai thác cơ sở vật chất của Nhà nớc và thành phố giao cho để tạo việc làm cho ngời lao động, tạo nguồn thu bổ xung cho ngân sách Nhà nớc, quỹ công đoàn và đời sống cho ngời lao động. Trong cơ chế thị trờng, hoạt động sao cho có hiệu quả cao nhất là mục tiêu hàng đầu của công ty, bên cạnh đó công ty còn phải thực hiện nhiệm vụ chính trị của mình. Ngoài việc phải thực hiện đúng các quy định của Nhà nớc về hoạt động kinh doanh, thực hịên đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nớc, với Liên đoàn lao động thành phố, công ty còn phải tạo thêm việc làm cho ngời lao động, thờng xuyên nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, giáo dục ý thức trách nhiệm, tôn trọng kỹ thuật của công nhân lao động, tăng hiệu quả hoạt động của công ty và nâng cao thu nhập của ngời lao động. 2.1.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của công ty. Tổng số công nhân viên của công ty là 35 trong đó nhân viên quản lý là 10 gồm có Giám đốc, Phó giám đốc, Giám đốc và phó giám đốc điều hành tại các đơn vị thành viên, kế toán trởng, các trởng phòng. 2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Kinh Đô. Lĩnh vực kinh doanh chính của công ty là xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình. Từ khi thành lập đến nay, công ty luôn hoạt động kinh doanh có lãi. Các dự án của công ty đã và đang hoạt động có hiệu quả. Công ty đảm bảo trích nộp ngân sách đầy đủ, đã thực hiện hết đơn giá tiền lơng mà Nhà nớc duyệt (điều mà ít có doanh nghiệp làm đợc), đảm bảo đời sống cán bộ công nhân viên, quyền lợi của ng ời lao động đợc đảm bảo và ngày càng nâng cao. 2.2 Công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty. 2.2.1 Tổng hợp các dự án của công ty. Căn cứ vào điều kiện của công ty cũng nh qua nghiên cứu thị trờng, công ty Kinh Đô đã quyết định phơng hớng kinh doanh chính của mình là Giám đốc Các phòng chức năng Các đơn vị trực thuộc Liên doanh với nớc ngoài Phòng tổ chức hành chính quản trị Phòng tài chính kế toán Phòng KD, đầu t và tiếp thị 51 Lý Thái Tổ Toà nhà Kinh Đô 51 Lê Đại Hành Toà nhà trung tâm 31- Hai Bà Trng xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình. Từ đó, dựa vào phơng h- ớng này công ty đã dần dần lập nên cho mình các dự án để hoạt động. Các dự án đã và đang hoạt động ở công ty gồm có: Dự án Toà nhà Kinh Đô: 292 Tây Sơn: Cho Công ty dự toán và truyền số liệu thuê thời gian 6 năm từ 2001 đến 2006. Dự án 51 Lê Đại Hành cho 4 Công ty thuê là: Công ty cổ phần phần mềm Việt thuê từ năm 2003 đến năm 2008. Công ty t vấn Công nghiệp và đô thị Việt Nam thuê từ năm 2003 đến năm 2007. Công ty cổ phần đầu t xây dựng và thơng mại Phú Điền thuê từ năm 2003 đến 2008. Công ty TNHH Mạnh Đức thuê từ năm 2004 đến 2008. Dự án 51 Lý Thái Tổ cho công ty TNHH Du lịch và th ơng mại á Đông thuê từ năm 2004 đến 2008. Dự án 31 Hai Bà Trng liên doanh với HONGKONG LAND để cho thuê văn phòng, đơn vị này hạch toán độc lập với công ty. Dự án đầu t vào xây dựng văn phòng và kiốt cho thuê ở cửa khẩu Tân Thanh tỉnh Lạng Sơn đang trong giai đoạn đầu chuẩn bị. Các dự án trên hiện đang hoạt động có hiệu quả đảm bảo sự hoạt động liên tục của công ty. Khi đã có dự án thì một điều tất yếu là phải tiến hành thẩm định dự án trớc khi cho dự án đi vào hoạt động. Không nằm ngoài quy luật đó, Kinh Đô cũng tiến hành công tác thẩm định các dự án của mình nhất là thẩm định tài chính dự án. Tuy nhiên do quy mô của công ty còn nhỏ, và qua quá trình từ khi thành lập đến giờ môi trờng kinh doanh đã có nhiều thay đổi và do đó Kinh Đô cũng đã có những sự thay đổi theo cho phù hợp kể cả trong công tác thẩm định dự án. Ta có thể thấy đợc điều này qua sự phân tích sau: 2.2.2.1 Giai đoạn từ khi thành lập đến năm 2002. Đây là giai đoạn 10 năm đâu thành lập của công ty. Sở dĩ em lấy mốc năm 2002 là vì đây là năm thành lập phòng Kinh doanh đầu t và tiếp thị của công ty. Trong những năm đầu thành lập đến 2002, công tác thẩm định tài chính dự án của công ty do một cá nhân đảm nhiệm và ngời này là nhân sự của phòng tổ chức hành chính quản trị. Tất cả công việc của dự án cũng nh thẩm định dự án đều do ngời này tiến hành từ công tác nghiên cứu thăm dò thị trờng đến lập dự án và cuối cùng là thẩm định dự án. Có thể do mới thành lập cùng với quy mô hoạt động của công ty còn nhỏ nên công tác thẩm định tài chính dự án còn khá đơn giản, cấu trúc bộ phận phụ trách đợc đan xen lẫn với các bộ phận khác. ở giai đoạn này thì năng suất lao động của cá nhân ảnh hởng trực tiếp đến chất lợng công việc, chất lợng dự án hay ảnh hởng đến công tác thẩm định tài chính dự án nói chung. Việc thẩm định tài chính dự án đợc san sẻ một phần cho các phòng khác nh phòng kế toán tài chính đảm nhận việc tính các chỉ tiêu của dự án; phòng tổ chức cũng giúp làm một số việc khác 2.2.2.2 Từ năm 2002 đến nay. Tháng 7 năm 2002, phòng kinh doanh đầu t và tiếp thị ra đời. Đây là bớc hoàn thiện hơn, phát triển hơn công tác thẩm định dự án. Phòng kinh doanh đầu t tiếp thị ra đời là một sự chuyên môn hoá trong công tác thẩm định dự án. Công tác thẩm đinh dự án đã có phòng chuyên trách đảm nhiệm, không còn gộp với phòng hành chính quản trị nữa. Đội ngũ nhân viên làm công tác này đợc phân định cụ thể và chịu trách nhiệm về công việc của mình. Công tác thẩm định tài chính dự án đ ợc nâng cao về chất lợng , bảo đảm về kỹ thuật và đợc tiến hành chi tiết hơn, chính xác hơn. Cụ thể nh đội ngũ nghiên cứu thẩm định thị trờng đợc củng cố giúp cho công ty phát hiện đợc nhiều khách hàng tiềm năng hơn, khai thác đợc những thị trờng còn bỏ ngỏ Hay trong công tác thẩm định tài chính dự án, việc tính toán các chỉ số tài chính của dự án cũng đợc tiến hành chắc chắn hơn. Lúc này phòng kinh doanh đảm nhận hết các công việc.Năng suất lao động đợc nâng lên rõ rệt. Ta có thể thấy qua số liệu sau: Tổng doanh thu : Năm 2000: 2 250 150 667 đồng Năm 2001: 2 461 422 451 đồng Năm 2002: 5 442 402 990 đồng (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm tơng ứng.) Ta thấy năm 2002 thì tổng doanh thu đã tăng gần 2 tỷ đồng so với năm 2001. Rõ ràng công tác thẩm định dự án nói chung và công tác thẩm định tài chính dự án nói riêng tại công ty đã và đang trên bớc đờng hoàn thiện. Đây là một trong các nhân tố giải thích cho công việc làm ăn ngày càng hiệu quả của công ty. 2.2.3 Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô. Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô đợc tiến hành theo sơ đồ khái quát sau: Khởi đầu N g h i ê n c ứ u t h ị t r ờ n g Hình thành dự án Hình thành dự án Xác định nguồn vốn cho dự án Lập các BCTC Tính toán các chỉ tiêu Trình GĐ, BQL duyệt Thực hiện dự án Khi công tác nghiên cứu thị trờng đợc tiến hành, công ty đã xác định đợc nhu cầu của thị trờng hay nói cụ thể hơn là đã tìm đợc khách hàng thì công ty tiến hành công tác thẩm định tài chính dự án. -Bằng các nghiệp vụ cụ thể của mình cùng với kinh nghiệm công tác cũng nh căn cứ tình hình thực tế nhu cầu của thị trờng về cấp độ văn phòng, đội ngũ thẩm định đã có thể hoạch định ra dự án, xác định quy mô của dự án cũng nh các phơng án kinh doanh. Xem xét tổng giá trị đầu t của dự án là bao nhiêu, giá trị đi thuê, giá trị đầu t thêm là bao nhiêu Đặc điểm kinh doanh chính của công ty là đầu t vào các dự án cho thuê văn phòng do đó vấn đề đầu tiên sẽ là địa điểm của dự án. Để có đợc địa điểm cho dự án, công ty có thể huy động từ các phơng án nh sẽ đầu t thêm vào một địa điểm và cho thuê lại, hoặc thuê đất của Uỷ ban nhân dân thành phố thông qua Tổng Liên đoàn lao động Thành phố Hà Nội. Chính vì vậy mà trong các báo cáo tài chính của dự án có một khoản mục là "trả tiền thuê đất". -Vấn đề nguồn vốn cho dự án, công ty và đội ngũ thẩm định xem xét từ nhiều nguồn. Có thể doanh thu từ đầu năm, quỹ khấu hao, lợi nhuận năm trớc hay đi vay ngân hàngMột trong các đặc điểm của các dự án của công ty cũng nh đặc điểm kinh doanh của loại hình cho thuê văn phòng là công ty sẽ nhận đợc tiền thuê trớc vào đầu năm. Do đó ngay đầu năm công ty đã có một khoản tiền và công ty lấy đó là một phần tài chính đóng góp cho các dự án. Kinh Đô áp dụng nguyên tắc khấu hao nhanh, mặc dù có thể làm giảm lợi nhuận của công ty nhng trái lại nó lại làm tăng nguồn vốn cho kinh doanh. Do đó công ty có một khoản nhàn rỗi để tạo điều kiện mở rộng kinh doanh. Và cũng giống nh những doanh nghịêp khác, lợi nhuận năm trớc cũng là một nguồn đầu t tài chính cho dự án. Ngoài ra trong tr- ờng hợp vẫn thiếu về vốn, công ty có thể nhờ đến nguồn vốn vay ngân hàng. -Một công việc rất quan trọng trong các dự án cho thuê văn phòng của công ty là lập các báo cáo tài chính cho dự án trong đó có dự tính các mức đơn giá cho thuê. Đặc điểm của cho thuê văn phòng là đơn giá cho thuê tính theo đơn vị USD/m2. Cán bộ thẩm định lập một bảng các đơn giá của dự án với các mức đơn giá khác nhau rồi từ đó tính ra các chỉ tiêu cần thiết để đánh giá lợi nhuận cuả dự án. Việc tính toán đơn giá này không phải chỉ đơn thuần là tính ra tổng số doanh thu thu về mà cán bộ thẩm định phải căn cứ vào đó lựa chọn mức giá nào đó để thoả thuận với khách hàng. Với mức giá đợc thoả thuận này phải đảm bảo doanh thu và lợi nhuận của dự án ( ở đây có tính đến cả mức độ rủi ro của dự án đó là cho thuê đợc 100% diện tích thì đơn giá sẽ là bao nhiêu, nếu chỉ thuê một phần thì đơn giá sẽ là bao nhiêu) Cán bộ thẩm định dự án có nhiệm vụ kiểm tra rà soát lại các báo cáo tài chính của dự án, kiểm tra xem doanh thu có đúng không, tại sao lại đạt đợc các mức doanh thu đó. Kiểm tra mức độ rủi ro của dự án, xem độ chắc chắn của dự án là nh thế nào. Mức độ rủi ro của dự án ở đây chính là phần diện tích văn phòng đ ợc đầu t mà không cho thuê đợc (Công ty chỉ chấp nhận dự án có độ rủi ro <=15% tức là chỉ có <= 15% diện tích không cho thuê đợc) Đồng thời cán bộ thẩm định cũng phải so sánh đối chiếu doanh thu của dự án với chi phí để xem doanh thu có bù đợc với các chi phí đã bỏ ra hoặc so sánh chi phí cơ hội của dự án. Trong các báo cáo tài chính của dự án, cán bộ thẩm định liệt kê không chỉ doanh thu của dự án mà cả chi phí của dự án. Các chi phí của dự án cũng bao gồm các khoản chi trực tiếp, chi gián tiếp, chi lơng - Từ các báo cáo tài chính đã lập cho dự án, cán bộ thẩm định tính toán các chỉ tiêu cho dự án. Công ty thờng áp dụng các chỉ tiêu về tỷ suất lợi nhuận nh tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn bỏ ra. Ngoài ra còn dùng phụ thêm một số chỉ tiêu khác nh chỉ số lao động, xét tốc độ trợt của doanh thu, chi phí, lợi nhuận, tỷ giá.Vì đơn giá cho thuê tính bằng USD nên yếu tố trợt giá của đồng tiền cũng đợc xem xét. Việc tính đến yếu tố trợt giá của doanh thu và chi phí là một dạng biến tớng của yếu tố giá trị thời gian của tiền. Công ty so sánh giữa doanh thu và chi phí thu về và bỏ hàng năm xét về mức độ sinh lời với việc gửi tiền vào ngân hàng hởng lợi tức. Đó cũng chính là xét chi phí cơ hội của tiền. Do đặc điểm của ngành kinh doanh bất động sản là vốn đầu t ban đầu rất lớn nên tỷ suất lợi nhuận phải rất cao mới thực hiện vì nếu đầu t xây dựng mà không cho thuê đợc thì sẽ dẫn đến lãng phí vốn. Mức tỷ suất lợi nhuận mà công ty thờng lấy phải đạt từ 20 -> 30% trở lên thì mới khả thi. -Sau khi đã có các báo cáo tài chính của dự án, cán bộ thẩm định trình lên giám đốc duyệt. Giám đốc xem xét, đánh giá rồi tổ chức cuộc họp ban quản lý, đa dự án cho ban quản lý duyệt và quyết định dự án. Để minh họa cho công tác thẩm định tài chính dự án vừa nói trên, ta hãy xem xét một số minh họa sau: Đây là một dự án đi thuê và cho thuê lại, thời gian trong 8 năm, tỷ giá áp dụng là 1$ = 15400 đồng. Công ty đã đa ra các phơng án khác nhau. Mỗi phơng án là một mức giá cho thuê lại khác nhau từ mức độ rất thấp -> thấp -> trung bình -> rất cao cùng với sự lựa chọn về rủi ro . Công ty đã lập ra hơn 10 phơng án nh thế. ở đây em xin minh họa bằng 4 phơng án với giá cho thuê lại là dại diện cho mức rất thấp, thấp, trung bình và rất cao. Phơng án 1: Giá cho thuê lại rất thấp (3500 và 4600) và dự trù rủi ro 5% và không lập quỹ chênh lệch nên giá mua vào là: 2920 và 3980 Giá đi thuê/ tháng Tổng giá thuê Chi phí để thuê Giá bán dự tính Tổng giá bán Chi phí để bán Lợi nhuận [...]... trọng của công tác thẩm định tài chính nh ng cha thực sự quan tâm tới trình độ cán bộ trong công tác thẩm định tài chính dự án Vì vậy, thẩm định tài chính dự án tại công ty vẫn còn hạn chế Lãnh đạo công ty cha có kế hoạch đào tạo chuyên môn thẩm định dự án cho cán bộ thẩm định cũng nh trang bị cơ sở vật chất kỹ thuật cần thiết cho công tác Điều đó làm cho công tác thẩm định dự án tại công ty còn khó... khăn Trình độ cán bộ thẩm định tài chính dự án cha cao: Công tác thẩm định tài chính dự án chủ yếu do cán bộ thẩm định tự nghiên cứu, học hỏi, cha có sự hỗ trợ, cha đợc đào tạo chuyên môn Các cán bộ thẩm định thị trờng, thẩm định tài chính đều không đợc đào tạo chuyên sâu về nghịêp vụ thẩm định dự án Công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty chủ yếu còn đợc làm theo cảm tính, theo kinh nghiệm của... gộp lẫn vào với công tác thẩm định thị trờng, công tác lập dự ánTuy nhiên không vì thế mà hiệu quả của thẩm định tài chính dự án bị giảm nhẹ Tuy không quy mô và chi tiết nh công tác thẩm định tài chính dự án ở các công ty lớn và các dự án lớn có tầm cỡ xong các chỉ tiêu mà công ty sử dụng cũng là các chỉ tiêu cơ bản và cần thiết để đánh giá một dự án Kết quả của thẩm định tài chính dự án thể hiện ở chất... tìm đợc dự án là khó chứ khi đã có dự án thì công tác thẩm định dự án chỉ là một công việc để chứng minh rõ hơn cho việc lựa chọn dự án mà thôi và sự lựa chọn sau khi thẩm định thờng là chấp nhận dự án Từ một số nguyên nhân và hạn chế trong công tác thẩm định tài chính tại công ty Kinh Đô nh trên, trong thời gian tiến hành thực tập tại công ty em đã nghiên cứu dựa trên thực tế cũng nh trên tài liệu,... của 11 tháng cho thuê vì công ty thu tiền một lần vào đầu năm nên công ty cho khách hàng hởng ân hạn một tháng Từ sự phân tích trên cùng với các kết quả đó ta có thể kết luận công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô nói chung là tốt Để thấy rõ hơn ta hãy xem xét phần đánh giá hiệu quả hoạt động sau: 2.2.4 Đánh giá hiệu quả hoạt động của công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty 2.2.4.1... thiếu chính xác của các quy định làm phát sinh mâu thuẫn giữa doanh nghiệp và các cấp liên quan trong công tác thẩm định dự án cũng nh đa đến những cách hiểu sai cho cán bộ khi thực hiện thẩm định dự án Bên cạnh đó, thẩm định tài chính dự án lại là một lĩnh vực mới cha đợc các cấp, các ngành quan tâm vì vậy cha có sự thống nhất trong thực hiện gây khó khăn cho cán bộ thẩm định Các cơ quan quản lý dự án. .. đạt đợc Thẩm định tài chính dự án đầu t không chỉ xem xét các chỉ tiêu hiệu quả của dự án mà điều quan trọng hơn là với mức vốn đầu t dự toán cần phải làm sao xác định một cơ cấu vốn hợp lý, đảm bảo tiến độ huy động vốn phù hợp với tiến độ công trình của dự án Công tác thẩm định tài chính dự án ở Kinh Đô đã đáp ứng đợc phần nào yêu cầu này Sự phù hợp trong bố trí các nguồn vốn huy động cho dự án đợc... một dự án đợc đa ra rất nhiều phơng án khác nhau trên cơ sở đó lựa chọn ph ơng án tối u Điển hình nh dự án 292 Tây Sơn, cán bộ thẩm định đã đa ra tới hơn 30 phơng án, mỗi phơng án là một mức đơn giá cho thuê, đi kèm theo là đánh giá sự thoả thuận giữa công ty với khách hàng về đơn giá, tổng diện tích thuê, thời gian trả tiền thuê Công tác thẩm định tài chính đã giúp cho công ty thực hiện đ ợc những dự. .. thuật thẩm định hiện đại Cơ sở vật chất trang bị cho công tác thẩm định tài chính dự án còn ch a đợc cải thiện nhiều Vì vậy, cán bộ thẩm định phải mất nhiều thời gian để thẩm định dự án 2.2.4.3.2 Nguyên nhân khách quan Nền kinh tế Việt Nam không ổn định, đang trong thời kỳ chuyển đổi, còn nhiều biến động làm cho việc nghiên cứu, thẩm định dự án cho phù hợp với xu thế phát triển và tình hình thực tiễn... nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Giải trình bảng trên: Trong năm xây dựng đầu, công ty đầu t vào dự án bằng nguồn vốn tự có của mình Năm xây dựng thứ hai, công ty bắt đầu đi vay ngân hàng và vay lần đầu 200.000 $ để hoàn thành công trình Trong năm đầu thực hiện dự án, công ty vay số tiền còn lại là 43.200 $ để hoàn thiện công trình Cuối năm thứ nhất thực hiện dự án, công ty bắt đầu trả nợ ngân