Thuyết trình chương 12 đòn bẩy tài chính và các hình thức tài trợ thay thế

Nắm bắt được lợi ích và rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư đối với bất động sảnPhân biệt giữa đầu tư bất động sản nhà ở và bất động sản tạo ra thu nhập Hiểu rõ các yêu cầu c

CHƯƠNG 12 Financial Leverage and Financing Alternatives

Đòn bẩy tài chính và các hình thức tài trợ thay thế

GVHD: TS NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN

Nhóm: Nguyễn Kim Thơ

Lê Tuấn Anh Nguyễn Linh Kim Huệ

Tạ Công Quỳnh Như

Nắm bắt được lợi ích và rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư đối với bất động sản

Phân biệt giữa đầu tư bất động sản nhà ở và bất động sản tạo ra thu nhập

Hiểu rõ các yêu cầu cơ bản khi vay vốn và các dạng vay khác nhau trong từng trường hợp

MỤC TIÊU

1

2

3

Tìm hiểu về đòn bẩy tài chính, xác định lãi suất hòa vốn, cân nhắc giữa rủi ro và tỷ suất sinh lợi khi sử dụng đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính trong đầu tư tài trợ bất động sản

Các khoản vay thế chấp bằng bất động sản tạo ra thu nhập

NỘI DUNG THUYẾT TRÌNH

1

2

3

I GIỚI THIỆU ĐÒN BẨY – ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH

 Đòn bẩy liên quan đến việc sử dụng các chi phí hoạt động cố định hay các chi phí tài chính cố định của một doanh nghiệp

 Đòn bẩy kinh doanh: Dùng các chi phí hoạt động cố định làm điểm tựa một thay đổi trong doanh thu sẽ được phóng đại thành một

thay đổi tương đối lớn hơn trong EBIT

 Đòn bẩy tài chính: Dùng các chi phí tài chính cố định làm điểm tựa một thay đổi trong EBIT sẽ được phóng đại thành một sự thay đổi

tương đối lớn hơn trong thu nhập mỗi cổ phần (EPS)

I TÍNH HAI MẶT CỦA ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH

Tính “hai mặt” của đòn bẩy tài chính

Mặt tích cực:

 Khi sử dụng đòn bẩy tài chính nếu thành công, lợi nhuận sẽ đem lại rất cao cho nhà đầu tư

 Vay nợ sẽ tận dụng được khoản khấu trừ thuế từ chi phí lãi vay, từ đó khuếch đại thu nhập cho nhà đầu tư.

Mặt tiêu cực:

 Sử dụng đòn bẩy tài chính đem lại rủi ro tài chính

 Chi phí tài chính cố định tăng => Xác suất mất khả năng chi trả dài hạn tăng => Gia tăng rủi ro

 Biến động của EPS khi EBIT thay đổi => Gia tăng rủi ro

II ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN

Khái niệm: Bất động sản nhà ở là bất động sản cung cấp chỗ ở cho cá nhân hoặc gia đình

Đặc điểm: Sử dụng chính bất động sản nhà ở làm tài sản thế chấp

Đặc điểm: Các khoản tài trợ bất động sản nhà ở thường được phân bổ trong suốt thời hạn của

khoản vay để khoản vay được hoàn trả đầy đủ vào cuối kỳ hạn

II ĐBTC TRONG ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở

Nhà đầu tư không có đủ vốn cổ phần để mua bất động sản

Vay nợ sẽ tận dụng được khoản khấu trừ thuế từ chi phí lãi vay, từ đó khuếch đại thu nhập cho nhà đầu tư

Sử dụng nợ giúp nhà đầu tư nhận ra lợi ích tiềm năng liên quan đến đòn bẩy tài chính

II ĐBTC TRONG ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở

Bất động sản tạo ra thu nhập: BĐS được mua hoặc đầu tư nhằm mục đích tạo ra thu nhập thông qua việc thuê hoặc cho thuê hoặc các nhà đầu tư kỳ

vọng về việc tăng giá thuê trong tương lai

Đặc điểm

Giá mua  

BẢNG DÒNG TIỀN

Ước tính dòng tiền từ cho thuê BĐS thương mại

A Dòng tiền trước thuế

B Lãi/lỗ chịu thuế

C Dòng tiền sau thuế

Trường hợp vay nợ 80%

BẢNG DÒNG TIỀN

Ước tính dòng tiền từ việc bán lại BĐS thương mại trong năm thứ 5

Bảng 12.2: Kết quả dòng tiền và IRR trong trường hợp vay nợ 80%

Năm

Trường hợp không vay nợ

Ước tính dòng tiền từ cho thuê BĐS thương mại

Năm

A Dòng tiền trước thuế

B Lãi/lỗ chịu thuế

C Dòng tiền sau thuế

BẢNG DÒNG TIỀN

Bảng 12.3: Kết quả dòng tiền và IRR trong trường hợp không vay nợ

Ước tính dòng tiền từ việc bán lại BĐS thương mại trong năm thứ 5

Năm

80% nợ Không nợ

Lãi vay = 10%

20% = 12% + (12% - 10%) x 80%/(1-80%)

BTIRRe = BTIRRp + (BTIRRp – BTIRRd)xD/E

Bảng 12.4: Kết quả BTIRRE và ATIRRE trong trường hợp không và có vay nợ

BTIRRp > BTIRRd

Bảng 12.5: IRR trước thuế và sau thuế

BTIRRp < BTIRRd

Bảng 12-6: IRR trước thuế và sau thuế

 Lãi suất hòa vốn

CÁC KHOẢN VAY CÓ LÃI SUẤT DƯỚI 11,68% THÌ DỰ ÁN SẼ CÓ NPV >0

Break-Even Interest Rate (Lãi suất hòa vốn)

Lãi suất đi vay tăng, vay nợ càng nhiều sẽ làm cho ATIRRe càng giảm

LỰA CHỌN KHOẢN VAY NÀO?

VAY THÊM NỢ

Chi phí để có thêm 5.000 USD là 712,5$

Chi phí bổ sung vốn là: 712,5USD/ 5.000$ = 14,25%

14,25% < 15,4%

Đòn bẩy vẫn còn thuận lợi (dương)

Risk and Leverage

Tổng chi phí : 1 triệu USD

Không sử dụng nợ để tài trợ dự án

Risk and Leverage

Risk and Leverage

Tổng chi phí : 1 triệu USD

Tài trợ bằng một khoản vay là 900.000 USD, lãi suất 10% với kỳ hạn 15 năm

Risk and Leverage

Xác suất xảy ra kịch bản bi quan (Pessimistic) là khoảng 20%, cho kịch bản khả quan

(Most likely) là 50%, và kịch bản lạc quan (Optimistic) là 30%.

Risk and Leverage

Giống nhau

 Đều sử dụng chính BĐS đó làm tài sản thế chấp

Phân biệt giữa đt bđs nhà ở & thu nhập

Khác nhau

 Người đi vay và người cho vay

 Yêu cầu kế hoạch dòng tiền

 Các điều khoản cho vay

Người đi vay

và người cho

vay

Bất động sản nhà ở: Các bên giao dịch thương là ngân hàng và người

mua cá nhân Lãi suất thấp hơn, rủi ro thấp hơn.

Đối với bất động sản tạo ra thu nhập: Giao dịch thương là ngân hàng và

các công ty, thường có rủi ro cao hơn, lãi suất cao hơn và thời hạn ngắn hơn so với các khoản vay bất động sản nhà ở

Phân biệt giữa đt bđs nhà ở & thu nhập

Các điều

khoản cho

vay

• Người chủ của bất động sản nhà ở thường tài trợ tài sản của họ trong một thời

gian dài Phổ biến nhất thường là thế chấp 30 năm

Khoản thanh toán hàng tháng nhỏ

• Kỳ hạn cho vay đối với bất động sản tạo ra thu nhập thường từ 5 năm đến 20 năm,

và thời gian khấu hao thường dài hơn thời hạn cho vay Các chủ nợ cũng có thể

tùy chỉnh lịch trình trả nợ cho từng yêu cầu cụ thể của người vay

Phân biệt giữa đt bđs nhà ở & thu nhập

III CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠO RA THU NHẬP

1 Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

 Bao gồm một phân tích cơ sở kinh tế và tăng trưởng việc làm tương lai của khu vực có bất

động sản.

 Trong ngắn hạn, công suất thuê và giá thuê phải đủ đảm bảo nghĩa vụ nợ.

 Ngoài việc phân tích thị trường đối với các bất động sản có giá trị cao, hợp đồng vay phải kèm

theo bản thẩm định bất động sản được tài trợ.

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ THẨM ĐỊNH

 Người cho vay sẽ yêu cầu các báo cáo tài chính cá nhân.

 Trong nhiều trường hợp, người cho vay và người đi vay có thể thống nhất một điều

khoản miễn truy đòi (nonrecourse clause) trong hợp đồng

 Điều khoản miễn truy đòi nghĩa là người đi vay không chịu trách nhiệm cá nhân và bất

động sản là nguồn tài sản duy nhất thế chấp cho khoản vay.

TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI VAY

1 Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

75% đến 80% giá trị của bất động sản.

Khi người đi vay không có khả năng thanh toán khoản vay, bất động sản bảo đảm cho khoản vay sẽ phải giảm giá trị khoảng 20% đến 25% từ ngày đóng khoản vay trước khi số dư khoản vay chưa thanh toán gây nguy hại người cho vay.

TỶ LỆ CHO VAY

1 Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

 Tỷ số khả năng trả nợ (DCR) là tỷ lệ NOI trên khoản thanh toán thế chấp

 Tỷ số này đo lường NOI của bất động sản được kỳ vọng lớn hơn các khoản thanh toán thế chấp bao nhiêu lần.

TỶ SỐ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ - DCR

VÍ DỤ 3.1: Bất động sản A có giá trị $100.000 đảm bảo cho một khoản vay $80.000, lãi suất 10%/năm, thanh toán lãi

hàng năm, trả gốc vào cuối kỳ Bất động sản A có NOI dự kiến trong năm 1 là $12.000 Tỷ số khả năng trả nợ?

1 Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

Giải ví dụ 3.1:

 Khoản thanh toán lãi thế chấp (nghĩa vụ nợ) là $80.000x10%=$8.000

 Như vậy, tỷ số khả năng trả nợ là:

  

TỶ SỐ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ - DCR

1 Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

TỶ SỐ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ - DCR

VÍ DỤ 3.2: Bất động sản A có giá trị $100.000 bảo đảm cho một khoản vay lãi suất 11%/năm, thanh toán lãi

hàng năm, trả gốc vào cuối kỳ Câu hỏi đặt ra là tỷ lệ cho vay trên giá trị bất động sản thế chấp cao bao nhiêu để DCR giảm xuống mức 1,20?

1 Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

1.Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

o Chi phí biên mà người đi vay gánh chịu để có đòn bẩy tài chính cao sẽ rất cao Chi phí này có thể

CÁC THỎA THUẬN THẾ CHẤP

1 Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

 Người cho vay phải chấp thuận tất cả các hợp đồng thuê mới được thực hiện đối với không gian vượt quá không

gian đã được định rõ

 Người cho vay phải chấp thuận bất kỳ sự điều chỉnh nào của hợp đồng thuê đang thực hiện.

 Người cho vay phải chấp nhận bất kỳ việc xây dựng bổ sung hoặc thay đổi cấu trúc hoặc cảnh quan.

 Người đi vay phải cung cấp thông tin cập nhật định kỳ các báo cáo hoạt động bất động sản và/hoặc báo cáo dòng

Điều khoản áp lực cấm người đi vay thanh toán trước khoản vay trong khoảng thời gian cụ thể

Tuy nhiên, người đi vay có thể tất toán khoản vay trước hạn nhưng sau khoảng thời gian áp lực Để thực hiện điều này, người cho vay sẽ tính một khoản phạt thường được gọi là phí duy trì lợi suất

HÌNH PHẠT THANH TOÁN TRƯỚC

1 Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

HÌNH PHẠT THANH TOÁN TRƯỚC

VÍ DỤ 3.3: Một khoản vay có giá trị $10.000.000, với lãi suất 8%/năm, chỉ trả lãi trong suốt kỳ hạn vay 15 năm và giai đoạn áp lực

là 10 năm Tại thời điểm khoản vay hoàn tất, lãi suất phi rủi ro là 6% Vì vậy, chênh lệch lãi suất cho vay cao hơn lợi suất trái phiếu

là 2% (8% - 6%) Vào cuối năm thứ 11, người đi vay muốn cân nhắc thanh toán trước khoản vay này Tuy nhiên, lãi suất phi rủi ro của trái phiếu kỳ hạn 4 năm giảm còn 5% tại thời điểm thanh toán trước Vì vậy, giả định rằng người cho vay và người đi vay ban đầu đã đồng ý rằng trong trường hợp thanh toán trước, người cho vay phải tiếp tục kiếm tối thiểu là 8% trong 4 năm còn lại (lợi suất duy trì) Tính phí duy trì lợi suất?

1 Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

o Người đi vay phải trả khoản chênh lệch giữa lãi suất tái đầu tư tiềm năng thấp nhất của người cho

vay (lãi suất phi rủi ro hiện hành 5% + chênh lệch 2% bằng 7%) và 8% lợi suất ban đầu

o Phí duy trì lợi suất (YMF) khi khoản vay được hoàn trả vào cuối năm thứ 11 sẽ là:

HÌNH PHẠT THANH TOÁN TRƯỚC

1 Các vấn đề liên quan đến hợp đồng vay

2.Các hình thức mới của vay thế chấp bất động sản

NGUYÊN NHÂN

2.Các hình thức mới của vay thế chấp bất động sản

Thu nhập từ bất động sản có thể được kỳ vọng sẽ gia tăng đáng kể theo thời gian vì

Trong môi trường lạm phát, thu nhập được kỳ vọng sẽ tăng lên

Thu nhập từ toà nhà vừa mới xây được kỳ vọng sẽ gia tăng trong nhiều năm vì cần có thời gian để cho thuê

Thu nhập có thể được kỳ vọng sẽ gia tăng vì bất động sản có giá thuê thấp hơn thị trường ngay khi nó được mua.

2.Các hình thức mới của vay thế chấp bất động sản

Sự bù đắp này có thể đến từ nhiều cách

o Các khoản thanh toán thế chấp có thể gia tăng theo thời gian.

o Người cho vay có thể nhận được một phần tiền thu được từ việc bán bất động sản.

o Hoặc khi người cho vay nhận được một quyền chọn mua bất động sản ở giá thực hiện định

trước.

2.Các hình thức mới của vay thế chấp bất động sản

KHOẢN VAY HỢP

VỐN

KHOẢN VAY HỢP

VỐN 2.Các hình thức mới của vay thế chấp bất động sản

2.1 KHOẢN VAY HỢP VỐN

Định nghĩa: Là một khoản vay với lãi suất định sẵn thấp hơn, người cho vay được hưởng một phần thu nhập và dòng tiền từ bất động sản Như vậy, tỷ suất sinh lợi của người cho vay phụ thuộc vào thành quả của bất động sản

KHOẢN VAY HỢP VỐN

Người cho vay có thể nhận một tỷ lệ phần trăm trên một hoặc một vài nguồn sau:

 Lãi gộp tiềm năng

 Thu nhập hoạt động ròng (NOI)

 Dòng tiền sau khi thực hiện các nghĩa vụ nợ

Ví dụ, sự chia phần có thế dựa trên một tỷ lệ phần trăm trên tất cả NOI vượt quá $100.000.

KHOẢN VAY HỢP VỐN

KHOẢN VAY HỢP VỐN

Có sự không chắc chắn liên quan đến sự chia phần vì những khoản nhận được phụ thuộc vào thành quả của bất động sản

Người cho vay không muốn chia bất kỳ khoản lỗ nào

Người cho vay luôn nhận được mức lãi suất tối thiểu (trừ khi người đi vay vỡ nợ)

CÁC ĐỘNG CƠ CỦA NGƯỜI CHO VAY

KHOẢN VAY HỢP VỐN

Sự chia phần có thể rất nhỏ hoặc bằng không trong vài năm

Người đi vay sẽ thanh toán lãi suất thấp hơn so với việc đi vay với lãi suất cố định

Nhà đầu tư có nhiều dòng tiền hơn trong suốt những năm đầu của một khoản vay hợp vốn so với khoản vay lãi suất cố định

CÁC ĐỘNG CƠ CỦA NHÀ ĐẦU TƯ

KHOẢN VAY HỢP VỐN

VÍ DỤ 3.4: Một dự án căn hộ mà nhà đầu tư đang xem xét mua có NOI là $100.000 trong năm đầu

tiên Sau đó, dự kiến NOI tăng 3% mỗi năm Bất động sản có thể được mua với giá $1 triệu Giá này bao gồm giá trị toà nhà $900.000 được khấu hao trong trong 27,5 năm Giá trị bất động sản dự kiến tăng 3% mỗi năm trong suốt thời hạn 5 năm nắm giữ Nhà đầu tư chịu thuế 28% trên thu nhập và lãi vốn.

KHOẢN VAY HỢP VỐN

Người cho vay đề nghị 2 phương án tài trợ thay thế sau:

(thanh toán hàng tháng) với kỳ hạn 15 năm.

chia phần 50% của bất kỳ NOI nào vượt quá $100.000, cộng với một sự chia phần 45% của bất kỳ khoản lãi vốn nào (Giá bán – chi phí ban đầu) khi bất động sản được bán.

KHOẢN VAY HỢP VỐN

o Khoản vay hợp vốn hấp dẫn với người cho vay, mức tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của người cho

vay, cùng là chi phí hiệu lực của khoản vay, phải có mức hấp dẫn hơn so với lãi suất trên các khoản vay thông thường

o Trong trường hợp này, IRR của người cho vay, xem xét cả nghĩa vụ nợ và các khoản thanh

toán chia phần là 10,17% IRR này gần như tương đương với IRR cho khoản vay thông thường 10%.

KHOẢN VAY HỢP VỐN

 Các nhà đầu tư cũng ưa thích mẫu hình thanh toán này hơn vì mẫu hình của các nghĩa vụ nợ (bao gồm các

thanh toán thế chấp cộng với các khoản thanh toán chia phần) gần hơn với mẫu hình của NOI

KHOẢN VAY HỢP VỐN

o Phần thu nhập của người cho vay phụ thuộc vào khả năng dòng tiền được sinh ra từ bất động sản,

nên các khoản thanh toán chia phần được xem như là tiền lãi ngẫu nhiên (contingent interest)

o Bởi vì tiền lãi ngẫu nhiên còn phụ thuộc vào thành quả của bất động sản và khả năng mang lại thu

nhập của chúng, tiền lãi này cũng được khấu trừ thuế (tax-deductible)

BÁN VÀ THUÊ LẠI ĐẤT

BÁN VÀ THUÊ LẠI ĐẤT

2.2 BÁN VÀ THUÊ LẠI ĐẤT

Định nghĩa

 Khi một nhà đầu tư sở hữu một mảnh đất, ông ta cần một khoản vay để phát triển dự án trên chính

mảnh đất đó, ông ta có thể bán chúng cùng với một thỏa thuận thuê lại đất từ người mua Điều này

được xem như là bán và thuê lại đất.

Định nghĩa

 Khi một nhà đầu tư sở hữu một mảnh đất, ông ta cần một khoản vay để phát triển dự án trên chính

mảnh đất đó, ông ta có thể bán chúng cùng với một thỏa thuận thuê lại đất từ người mua Điều này được xem như là bán và thuê lại đất

BÁN VÀ THUÊ LẠI ĐẤT

VÍ DỤ 3.5: Để minh họa cách sử dụng phương thức bán và thuê lại đất, chúng ta sẽ sử dụng ví dụ tương tự như

phần trước Bây giờ chúng ta giả định rằng mảnh đất có thể bán được $100.000 và cho thuê lại với khoản thanh toán hàng kỳ là $7.800/năm trong 25 năm Tòa nhà được tài trợ với khoản vay $630.000 (70% giá trị tòa nhà) với lãi suất 10%/năm, thời hạn 15 năm Số tiền đầu tư vốn cổ phần bằng $270.000, tương đương với giá mua ($1.000.000) trừ đi giá của mảnh đất ($100.000), trừ đi số tiền vay trên tòa nhà ($630.000)

BÁN VÀ THUÊ LẠI ĐẤT

Một nhà đầu tư có thể thấy việc bán và thuê lại đất là một phương án tài trợ thay thế hấp dẫn vì:

 Đầu tiên , nhà đầu tư có thể vay 10% giá trị mảnh đất Thay vì trả thanh toán vay thế chấp trên

đất, nhà đầu tư sẽ chi trả tiền thê đất

( Lưu ý: nhà đầu tư có thể mất cả tòa nhà vào thời điểm kết thức hợp đồng thuê nếu họ không mua lại mảnh đất khi kết thúc hợp đồng cho thuê)