Thuyết trình chương 12 đòn bẩy tài chính và các hình thức tài trợ thay thế

CHƯƠNG 12 Financial Leverage and Financing Alternatives Đòn bẩy tài hình thức tài trợ thay GVHD: TS NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN Nhóm: Nguyễn Kim Thơ Lê Tuấn Anh Nguyễn Linh Kim Huệ Tạ Công Quỳnh Như MỤC TIÊU Nắm bắt lợi ích rủi ro sử dụng đòn bẩy tài đầu tư bất động sản Phân biệt đầu tư bất động sản nhà bất động sản tạo thu nhập Hiểu rõ yêu cầu vay vốn dạng vay khác trường hợp NỘI DUNG THUYẾT TRÌNH Tìm hiểu đòn bẩy tài chính, xác định lãi suất hòa vốn, cân nhắc rủi ro tỷ suất sinh lợi sử dụng đòn bẩy tài Đòn bẩy tài đầu tư tài trợ bất động sản Các khoản vay chấp bất động sản tạo thu nhập I GIỚI THIỆU ĐÒN BẨY – ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH  Đòn bẩy liên quan đến việc sử dụng chi phí hoạt động cố định hay chi phí tài cố định doanh nghiệp  Đòn bẩy kinh doanh: Dùng chi phí hoạt động cố định làm điểm tựa thay đổi doanh thu phóng đại thành thay đổi tương đối lớn EBIT  Đòn bẩy tài chính: Dùng chi phí tài cố định làm điểm tựa thay đổi EBIT phóng đại thành thay đổi tương đối lớn thu nhập cổ phần (EPS) I TÍNH HAI MẶT CỦA ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH Mặt tích cực:  Khi sử dụng đòn bẩy tài thành công, lợi nhuận đem lại cao cho nhà đầu tư  Vay nợ tận dụng khoản khấu trừ thuế từ chi phí lãi vay, từ khuếch đại thu nhập cho nhà đầu tư Mặt tiêu cực:  Sử dụng đòn bẩy tài đem lại rủi ro tài  Chi phí tài cố định tăng => Xác suất khả chi trả dài hạn tăng => Gia tăng rủi ro  Biến động EPS EBIT thay đổi => Gia tăng rủi ro Tính “hai mặt” đòn bẩy tài II ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN Residential (BĐS nhà ở) Nonresidential (không thuộc nhà ở) • • • • Nhà riêng lẻ Căn hộ chung cư, Chia làm loại Có loại kết hợp loại Ví dụ: Khu phức hợp thương mại – dịch vụ - chung cư II ĐBTC TRONG ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở Khái niệm: Bất động sản nhà bất động sản cung cấp chỗ cho cá nhân gia đình Đặc điểm: Sử dụng bất động sản nhà làm tài sản chấp Đặc điểm: Các khoản tài trợ bất động sản nhà thường phân bổ suốt thời hạn khoản vay để khoản vay hoàn trả đầy đủ vào cuối kỳ hạn II ĐBTC TRONG ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở Bất động sản tạo thu nhập: BĐS mua đầu tư nhằm mục đích tạo thu nhập thông qua việc thuê cho thuê nhà đầu tư kỳ vọng việc tăng giá thuê tương lai Đặc điểm Nhà đầu tư đủ vốn cổ phần để mua bất động sản Vay nợ tận dụng khoản khấu trừ thuế từ chi phí lãi vay, từ khuếch đại thu nhập cho nhà đầu tư Sử dụng nợ giúp nhà đầu tư nhận lợi ích tiềm liên quan đến đòn bẩy tài MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Giá mua     Giá trị tòa nhà 85.000 USD   Giá trị đất 15.000 USD Tổng giá trị 100.000 USD Giả định khoản vay     Giá trị nợ vay 80.000 USD   Lãi suất 10,00%   Điều khoản Chỉ trả lãi, trả nợ cuối kỳ Giả định thu nhập     12.000 USD năm Thu nhập NOI Thuế thu nhập 28,00% Khấu hao 31,5 năm (đường thẳng) Giá bán lại 100.000 USD Kỳ nắm giữ tài sản năm Trường hợp vay nợ 80% Ước tính dòng tiền từ cho thuê BĐS thương mại 12.000 12.000 12.000 12.000 12.000 Chi phí nợ vay 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 Dòng tiền trước thuế 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 Năm A Dòng tiền trước thuế Thu nhập (NOI) B Lãi/lỗ chịu thuế BẢNG Thu nhập (NOI) 12.000 12.000 12.000 12.000 12.000 Chi phí nợ vay 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 Khấu hao 2.698 2.698 2.698 2.698 2.698 Lãi/lỗ chịu thuế 1.302 1.302 1.302 1.302 1.302 364 364 364 364 364 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 364 364 364 364 364 3.636 3.636 3.636 3.636 3.636 Thuế C Dòng tiền sau thuế Dòng tiền trước thuế (BTCF) Thuế Dòng tiền sau thuế (ATCF) DÒNG TIỀN 2.4 Khoản vay dồn tích 2.5 Khoản vay chấp chuyển đổi KHOẢN VAY THẾ CHẤP CHUYỂN ĐỔI 2.5 Khoản vay chấp chuyển đổi  Đem lại cho người cho vay quyền chọn mua toàn phần lãi suất bất động sản kết thúc vào giai đoạn xác định Quyền chọn mua cho phép người cho vay chuyển đổi khoản vay chấp thành sở hữu cổ phần  Người cho vay thấy chấp chuyển đổi kết hợp giữ khoản vay chấp mua quyền chọn mua, quyền để mua toàn phần lãi suất cổ phần với giá xác định trước ngày đáo hạn quyền chọn 2.5 Khoản vay chấp chuyển đổi 2.6 Các hình thức tài trợ thay khác) KHOẢN MEZZANINE VAY CỔ PHIẾU ƯU ĐÃI 2.6 Các hình thức tài trợ thay khác)  Khoản vay mezzanine Khái niệm: Hình thức sử dụng thêm khoản vay chấp thứ hai để có tài trợ bổ sung Khoản vay thứ cấp lấp đầy khoảng chênh lệch khoản nợ chấp bất động sản vốn đầu tư chủ sở hữu 2.6 Các hình thức tài trợ thay khác) Khoản vay mezzanine Đặc điểm:  Được đảm bảo cổ phiếu nhà đầu tư bất động sản => Khi xảy trường hợp khả toán, người cho vay nhận cổ phần thay nhận BĐS thông thường  Thỏa thuận intercreditor với người cho vay chấp để có quyền tiếp nhận chấp trường hợp vỡ nợ => giúp người cho vay kiểm soát bất động sản nhanh vốn cổ phần công ty tài sản cá nhân bị tịch thu thông qua trình hợp pháp mà không đòi hỏi nhiều thời gian tịch thu bất động sản chấp khả toán 2.6 Các hình thức tài trợ thay khác)  Cổ phiếu ưu đãi Khái niệm: o Cổ phiếu ưu đãi loại chứng khoán vừa có đặc điểm giống cổ phiếu thường, vừa giống trái phiếu nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu ưu đãi ưu tiên nhận dòng tiền trước nhà đầu tư cổ phần thường 2.6 Các hình thức tài trợ thay khác)  Cổ phiếu ưu đãi Đặc điểm: Mệnh giá cổ phiếu ưu đãi khác với mệnh giá cổ phiếu thường có ý nghĩa việc chia cổ tức cố định cổ tức cổ phiếu ưu đãi ấn định theo tỷ lệ cố định mệnh giá NĐT có khả thu hồi phần tài sản công ty lớn cổ đông thường Cổ đông nắm cổ phiếu ưu đãi nhận cổ tức công ty bị phá sản họ người công ty trả trước phần tài sản lại, sau đến cổ đông thường Ví dụ, nhà đầu tư vốn ưu đãi nhận 8% lợi nhuận vốn cổ phần đầu tư ưu đãi, có nghĩa họ nhận suất sinh lời 8% trước nhà đầu tư vốn cổ phần thường Lợi nhuận tích lũy, nhà đầu tư ưu tiên không nhận đủ lợi nhuận 8% phần thiếu hụt tính sang năm phải toán trước cổ đông thường trước tiến hành chi trả khoản tiền mặt 2.6 Các hình thức tài trợ thay khác)  Cổ phiếu ưu đãi Vốn cổ phần ưu đãi giống với khoản chấp Mặc dù coi hình thức vốn, từ quan điểm nhà đầu tư vốn thường, xem nguồn bổ sung đòn bẩy tài 2.7 So sánh hình thức tài trợ thay thế) BẢNG SO SÁNH TỔNG HỢP BTIRR ATIRR CONVENTIONAL LOAN 18.37% 14.30% 1.11 10.00% PARTICIPATION LOAN 18.36% 14.07% 1.25 10.18% SALE-LEASEBACK 19.16% 14.98% 1.12 10.00% INTEREST ONLY LOAN 18.98% 14.94% 1.43 10.00% ACCRUAL LOAN 19.27% 15.25% 1.62 10.00% CONVERTIBLE MORTGAGE 18.40% 13.06% 1.55 10.40%   DCR Lender'S IRR   2.7 So sánh hình thức tài trợ thay thế)  Khoản vay dồn tích (accrual loan) tạo tỷ suất sinh lợi trước sau thuế cao cho nhà đầu tư (19.27% 15.25%) Khoản vay có DCR cao Đó yếu tố hấp dẫn người vay  Khoản vay toán lãi ( interest – only mortgage) tác động đến tỷ suất sinh lợi thấp với khoản vay toán nợ gốc âm cao với khoản vay thông thường (18.98%) Nó yêu cầu khoản toán thấp khoản vay thông thường cao so với khoản vay dồn tích 2.7 So sánh hình thức tài trợ thay thế)  Lợi nhuận trước sau thuế nhà đầu tư từ hình thức bán cho thuê lại đất (Sale – leaseback of land) cao thứ hai hình thức tài trợ (19.16%), chi phí vay hiệu lực từ hình thức cao so với khoản vay thông thường (10.25% so với 10%) Các nhà đầu tư kỳ vọng tỷ suất sinh lợi cao với hình thức sale-leaseback khoản vay chấp thông thường  Khoản vay chấp chuyển đổi tạo tỷ suất sinh lợi cao cho người cho vay so với khoản vay hợp vốn mức lợi nhuận sau thuế thấp cho nhà đầu tư Đồng thời, người cho vay xem xét khoản vay chấp chuyển chuyển đổi rủi ro so với khoản vay phần 2.7 So sánh hình thức tài trợ thay thế) Xác định cấu đánh đổi rủi ro lợi nhuận hình thức tài trợ thay khác Những hình thức tài trợ thay cho phép nhà đầu tư người cho vay tạo cấu nguồn tài cho rủi ro lợi nhuận bất động sản chia sẻ chấp nhận Tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng cho bên phải tương xứng với rủi ro ... tỷ suất sinh lợi sử dụng đòn bẩy tài Đòn bẩy tài đầu tư tài trợ bất động sản Các khoản vay chấp bất động sản tạo thu nhập I GIỚI THIỆU ĐÒN BẨY – ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH  Đòn bẩy liên quan đến việc sử... thuế Thu nhập (NOI) 12. 000 12. 000 12. 000 12. 000 12. 000 Chi phí nợ vay 0 0 Dòng tiền trước thuế 12. 000 12. 000 12. 000 12. 000 12. 000 Thu nhập (NOI) 12. 000 12. 000 12. 000 12. 000 12. 000 Chi phí nợ vay... phí tài cố định doanh nghiệp  Đòn bẩy kinh doanh: Dùng chi phí hoạt động cố định làm điểm tựa thay đổi doanh thu phóng đại thành thay đổi tương đối lớn EBIT  Đòn bẩy tài chính: Dùng chi phí tài