Đánh giá ảnh hưởng các yếu tố rủi ro tới hiệu quả tài chính của dự án đầu tư xây dựng căn hộ thương mại khu tp HCM bằng mô phỏng monte carlo

- Phân tích các yếu tố rủi ro định lượng bằng mô phỏng Monte-Carlo cho một dự án cụ thể và đánh giá mức độ ảng hưởng tới tài chính của dự án thông qua các chỉ tiêu về suất thu lợi nội t

BO GIAO DUC VA DAO TAO

TRUONG DAI HOC CONG NGHE TP HCM

HUTECH

University

HUYNH LE VAN TRA

pANH GIA ANH HUONG CAC YEU TO RUI

RO TỚI HIỆU QUA TAI CHINH CUA DỰ AN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CĂN HỘ THƯƠNG MẠI KHU VỰC THÀNH PHÓ HÒ CHÍ MINH BẰNG

MO PHONG MONTE CARLO

LUAN VAN THAC SI

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình

Mã số ngành: 60580208

TP.HO CHÍ MINH, THANG 12/2014.

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lưu Trường Văn

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM

ngày 23 tháng 01 năm 2015

Thanh phan Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

Chú tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

TP.HCM, ngày tháng năm 2014

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Ngày, tháng, năm sinh: 18/12/1988 Nơi sinh: TP HCM

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình DD &CN MSHV: 1241870025

I- TRN DE TAI: ĐÁNH GIA ANH HUONG CAC YEU TO RUI RO TOI HIEU QUA TAI CHINH CUA DU AN pAU TU XAY DUNG CAN HO THUONG MAI KHU VUC THANH PHO HO CHÍ MINH BANG MO PHONG MONTE CARLO

II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:

- Nhận đạng, xếp hạng các yếu tế rủi ro ảnh hưởng đến tài chính dự án

- Phan tich và phân loại nhóm nhân tố chính các yếu tố rủi ro ảnh hưởng lớn đến tài chính của dự án

- Phân tích các yếu tố rủi ro định lượng bằng mô phỏng Monte-Carlo cho

một dự án cụ thể và đánh giá mức độ ảng hưởng tới tài chính của dự án thông qua

các chỉ tiêu về suất thu lợi nội tai (IRR) và giá trị hiện tại ròng (NPV)

- Để xuất các biện pháp ứng phó với các yêu tô rủi ro có mức ảnh hưởng

lớn đến tài chính của đự án và phân bồ rủi ro cho các bên tham gia dự án

II- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 25/6/2014

IV- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 25/12/2014 V- CÁN BỘ HƯƠNG DẪN: PGS.TS Lưu Trường Văn

N x2

ce

CAAN

quả nêu trong Luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bat ký

hoàn thành luận văn này

Đồng thời, tác giả gửi lời cám ơn đến Thầy giảng dạy các bộ môn và các Thay, C6

trong Khoa Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp đã nhiệt tình hỗ

trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn

Cuối cùng, tác giả gửi lời cám ơn đến các đồng nghiệp, các chuyên gia đã hỗ trợ

trong quá trình phỏng vấn và các cá nhân được phát báng câu hỏi khảo sát đã hỗ trợ

để hoàn thành luận văn

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23/12/2014

Huỳnh Lê Vân Trà A

phát triển kinh tế xã hội Trong thời gian qua, công tác phát triển nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh đạt nhiều thành tựu Theo dự báo, giai đoạn 2010 —

2020 dân số khu vực thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng, dự kiến đến

năm 2020 sẽ đạt 9,25 triệu người

Thực tế cho thấy nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn vẫn có rất nhiều doanh nghiệp đầu tư vào dự án kinh doanh nhà ở Với đặc điểm sử dụng nguồn vốn đầu tư

lớn và có tác động mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế, xã hội tại khu vực

thành phố, việc xem xét, đánh giá phân tích dự án có kể đến các yếu tố rủi ro

sẽ góp phần nâng cao hiệu quá tài chính cho doanh nghiệp

Trên cơ sở tham khảo các bài báo, nghiên cứu trước đây, luận văn và

kết hợp phỏng vấn chuyên gia, bảng câu hỏi khảo sát đã được xây dựng và gửi đến cho các chuyên gia và những người có kinh nghiệm trong công tác điều hành, quan ly dy án để thu thập xử lý số liệu cho quá trình phân tích định tính Kết quả phân tích cho thấy có 5 nhóm nhân tố rủi ro được xác định có ảnh hường đến yêu tổ tài chính của dự án đầu tư xạy dựng nhà ở thương mại Ngoài ra, sử dụng mô phỏng Monte Carlo đề tiến hành phân tích định lượng để đánh giá mức độ tác động của các yêu tố trên đến hiệu quả tài chính của dự án thong qua chỉ tiêu NPV và IRR

Từ các nhân tế rủi ro được xác định, các biện pháp ứng phó rủi ro được

để ra và phân chia cho các bên tham gia dự án Điều này giúp chủ đầu tư quản

lý tốt, kiểm soát và hạn chế tối đa các rủi ro có thể xảy ra cho dự án nhằm mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.

development plan During recent times, Ho Chi Minh’s housing development plan has achieved many successes According to forecast, in 2010-2020 period, Ho Chi Minh’s population will continue to increase; until 2020 it will reach 9.25 million people

In reality, housing demand is very large Eventhough the real estate market is facing many difficulties, there are still new investments in housing projects Because of the characteristic of having large capital and strong effect

on economic and social development in the city, careful analysis and evaluation of risk for these projects would bring more financial benefits to businesses

Based on newspaper articles, previous researches, and expert interviews, surveys have been designed and sent out to experts and professionals in the field to collect data for further analysis The results show

5 risk factors that effect the financing of housing development projects

Furthermore, using Monte Carlo Simulation to analyse quantity evaluates the effect of those factors to financial benefits through NVP and IRR

From those risk factors, solutions are proposed and handed over to involving parties of the project This helps the project manager in controlling and reducing risks to bring the most financial benefits to developers.

Bảng 1 Phân nhóm các yếu tỐ rủi ro -cerrterrrrrrrrterrrerrrtrrrrrtrmrrrrrrrrrrirrirr 18

Bảng 2 Công cụ nghiên cứu -eeerrrrrrrrrrrrrrrrrdtrdrrrrrrrrrtrrrtrrtrrtlttrtrtrrninnr 21 Bảng 3 Ma trận đánh giá rủi ro [4] ccccnirrnreerrerreterttrtrtrrtrrdrtrrrrnrrrrrrddtrtrrin 22

Bảng 4 Xếp hạng rủi ro dựa trên thang điểm eeeerreerrrrerrrrmrrmnrrrrrrerrren 22

Bảng 5 Các trường hợp phân tích -eerrreenrrerrrrrtrrrtrrrrrrrrddrrrrrrrrrtrrrdae 31

Bảng 6 Độ tin cậy thống kê innerrrrrrritrrrrrrrririrrtrrrrrrrrdrrrrrmrrrrrrrerrrrir 31 Bảng 7.Giá trị thống kê các biến eirnirrrnirrrimrrirrerrrlrrrtlrrmrrarrerrrerrii 32 Bảng 8 Hệ số Cronbach's Alpha của các biến eseererrrrrrrrrrrrrrrrrmrrrrrrrerriie 33 Bảng 9.Tổng hợp các trường hợp phân tích ccsnnnninnrerrrrrrtrrrnrrtrmnrrrrerrrinie 35

Bảng 10 Độ tin cậy của thang ổo ìeecnerrerrrreremrrrrrrrrrrrdndtrlttrrtrrirrir 36

Bảng 11 Giá trị thống kê các biến eerseerrrrrrrtrrrierrirrritrrrrrrrmrrrernnderrerrrirr 36

Bảng 12 Hệ số Cronbach°s Alpha của các biến cennirerrrrrrertrrrtrrmrrrerree 37

Bảng 13 Xếp hạng rủi 10 .cecccssssssseseeeseeesssseessensnnssnans teres ene ee seen ae gee AR Ee 40

Bang 14 Ma tran nhan (8 XODY cescsseeccseceneseeessecsasecseesneconecnneesessnersssennequaeenscansesvenssnaatenenneanansesrensstess 42

Bang 15 Hệ số KMO và kiểm định Bartlett scenneeetrrnrerrrrerrrrtrrenrrnmerrrrrrier 43

Bảng 16 Phương sai trích -seeeerrrhiereeetrirrirrrrdrtrrrrrtmrrrmrdrrdlrrtrtdrtrrttirtntritrtrinerrtrr 44

Bang 17 Các nhóm nhân tổ ảnh hưởng đến tài chính của dự án eeceerrrrrermrrreerrrreee 47

Bảng 18 Hàm phân phối xác suất co nnerrrrrrrrrrdrrrrrrrrdrrrrtrrrrrrrrrerrrrd 60

Bang 19 Phân bỏ các bên tham gia và biện pháp ứng phó rủi TO ccceeerrrrrerrrrrrrrrre 71

Bảng 20 Phân tích độ nhạy 2 chiều trong trường hợp thay đổi chi phí xây dựng và giá bán 75

Bảng 21 Phân tích kịch bản kế hoạch bán hàng -‹ scctnhnrhtrrrrrrrrrrrrrrretirrtrr 75

Bảng 22 Phân tích độ nhạy 2 chiều trong trường hợp thay đổi kế hoạch bán hàng và giá bán 76

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1 Quy trình quản lý rủi ro etrereirrrrerrrrrrrrerddtrtrtrrdrrdtrrrrnndfitritftnlfdfftfttnrfr 9 Hình 2 Quy trình nghiên cứu .-« ccrerrrerrrrrerrrrrrrrtrrrtrrddrdrtrndftrrntttntfftrftfttngfrrr 16 Hình 3 Quy trình mô phỏng Monte Carlo -. crecnrerrrrmrrrrrrrrrrrrtrndrrrrnrrrin 24 Hình 4 Đơn vị công tÁC -. cccssnnerrrierrirrrrrirtrritrrrrrrrdtrrrdtrrdrrttrrrtrttrdttntttfffftftftrrffttttrttftt 26

Hình 5 Vị trí công táC -.cee ni 2trn 0intrttdrirriirtrirrirdtrrrrirritrrrirrriidrerr 27

Hình 6 Thời gian cOng thcee csssssessssssecsnsnsssessseessannssceecsnannnntecsesnnansseg tenn eerste tees eterno 28

Hình 7 Hiểu biết VO ri 70 coe esccsssssssssssssesccessseeecosssseceenssssessessaescessnsnerneensenensnnaasersesasenereaseacetnanaaseetees 30

Hình 8 Sự quan tâm đến kế hoạch và quản lý rủi ro -. s-sccnerrerrrtrrrrrtrrrtrtrrrrrrrrrer 31

Hình 9 Biểu đồ Scree Plot -cccsennhthhherrerrtrdttetmrrrdrrtrtrretitirdtttfftftftfttrntntrr 45

Hình 10 Biểu đồ phân phối xác suất NPV (theo quan điểm chủ đầu tư) ecccccecrerrrrrreree 61 Hình 11 Biểu đồ phân tích độ nhạy các nhân tô đối với NPV (theo quan điểm chủ đầu tư) 63 Hình 12 Biểu đồ phân phối xác suất IRR (theo quan điểm chủ đầu tư) escceieeecerrrrirrrrrree 64 Hình 13 Biểu đồ phân tích độ nhạy các nhân đối với NPV (theo quan điểm chủ đầu tư) 65

Hình 14 Biểu đồ phân phối xác suất NPV (theo quan điểm tổng mức đầu tữ) -. . -««+ 66

Hình 15 Biểu đồ phân tích độ nhạy các nhân 16 déi voi NPV (theo quan điểm tổng mức đầu tư) 67

Hình 16 Bidu đồ phân phối xác suất IRR (theo quan điểm tổng mức đầu tư) . .rree 68

Hình 17 Biểu đồ phân tích độ nhạy các nhân tố đối với IRR (theo quan điểm tổng mức đầu tư) 69 Hình 18 Biểu đồ phân phối xác suất tương ứng IRR > 18% (theo quan điểm CĐT) 73

Hình 19 Biểu để phân tích độ nhạy theo quan No 6001777 74

CHƯƠNG t1: ĐẶT VÁN ĐỀ <<s++eteesttistertriririiiarnnsrnnnrrrrreeenenere

1.3.1 BIA DIEM VÀ KHÔNG GIAN NGHIÊN CứU: -e-ccceeeeereerrrerrertrtrrrrerrtrrretr 3

1.3.2 ĐặC ĐIỂM Dự ÁN: àcceerrrrtrrrrirtrriirririiiierrririiiiiiiiiiiiirrrriiiirrrniiltrirr 3

1.3.3 QUAN DIéM 57)10y 221027 ÔÔẢ 1.4.1 Về MặT THựC TIỂN:

1.4.2 Về MặT LÝ LUẬN: -.ccsccssnnsesrnrerreritrttttiitrritrirrrrrrrrrrrrerriritntrieeiertrrnrrte

CHƯƠNG 2: TỎNG QUAN v3sskssese ssnsssssseree mm

21 CƠ SỞ LÝ THUYÉTT ec-5cccccvvvveeevtttttsetrerrriitrrieraeinnttetreeetetrrreee 5 2.1.1 KHÁI NIỆM Về NHÀ ở: iteitiiittrtrrriiiierd riiiii 101000700700110nn1.nnn110 5

2.1.2 PHÂN LOẠI:

2.13 KHÁI QUÁT ĐầU TƯ:

2.1.3.1 KHÁI NIệM Dự ÁN ĐầU TƯ

2.1.3.2 TRÌNH Tự LậP Dự ÁN ĐầU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ ở THƯƠNG Mại: 6 2.1.4 HIệU QUả TÀI CHÍNH CủA Dự ÁN: «ecssiieeeerrrrrrrtirirrrre

2.1.5 CÁC QUAN ĐIỂM PHẦN TÍCH TÀI CHÍNH (THEO QUAN ĐIỂM NGU8N V6

2.1.6 QUAN LY Rul RO TRONG Dy AN BaU TƯ:

32 CÁC PHẢN MÈM SỬ DỤNG PHÂN TÍCH RỦI RO: òooss«eSeneeeeeeeeeee 11

2.3.1 CÁC NGHIÊN CửU TRONG NUGC:

2.3.2 CÁC NGHIÊN CứU NƯớC NGOÀI:

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU -.-. -<<<<sseesseeeseressssse EỔ

3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU:

3.2 XÁC ĐỊNH ĐẺ TÀI NGHIÊN CỨU:

4.1.1 NHậN DạNG YếU Tố Rủi RO

4.1.2 XP HạNG Rủi RO eecrtetrrrriirrrirrrrrriirrrrriiiriirrrltririim

4.13 PHÂN TÍCH Rủi RO ĐịNH TÍNH series

4.14 PHAN TICH R&l RO ĐỊNH LƯỢNG -cccccccsserrrreeeerrirrrerirerrirr as 4.1.5 Đề XUẤT BIệN PHÁP ứNG PHÓ Rủi RO eecceeeserrrrrrrrrrrrrrterriirrrrrrrieieiiiiiiiie

3.3.1 QUY TRÌNH THU THậP Dữ LIệU .+5©csssrrrerrrterrtrtrtrrrreerrree

3.3.2 PHƯƠNG PHÁP CHọN MẪU -scc5tsertsrriererrrrrrrrrreree

34343 THIẾT Kế BảNG CÂU Hỏi - -5c575c2Stseettrteerserierrrirre

3.3.4 CẤU TRÚC BảNG CÂU Hỏi -ccncserreerrrirerrrrre

3.3.5 ĐÁNH GIÁ Độ TIN CậY CủA THANG ĐO

3.4 PHƯƠNG PHÁP LÂY MẪU VÀ SỐ LƯỢNG MẪU: - -e«eeeeeeeeereereeereree 20

3.6.1 XếP HạNG Rủ[ RO àernrrriirrrrrrirrrrerrirrrrrrrrrrrrrinirriiiiiririiiriieriie 21 3.6.2 PHÂN TÍCH Rủi RO BằNG PHAN MEM SPSS 123

3.6.2.1 PHÂN TÍCH Độ TIN CậY (Hệ Số CRONBACH'S ALPHA)

3.6.2.2 PHAN TiCH THANH PHAN CHINH (PCA) .-«e-ceeeierrrrrirrrrrrrrrrrterrrire 23 3.6.3 MO PHéNG MONTE CARLO BaNG PHAN MEM CRYSTALL BALL ssssssssssestseseecsseeseeeee 24 3.6.3.1 QUY TRINH MO PHONG MONTE CARLO BANG CRYSTALL BALL [17] 24 3.6.3.2 TRÌNH Tự CÁC BƯớC THựC HIệN

4.1.1.6 Sy QUAN TAM DEN Ké HOaCH VÀ QUảN LÝ Rủi RO cceeerseeeenrree 30

443.12 ĐỊA ĐIỂM XÂY DựNG eeeeerrirerrrrrrrrrrrirrirrrrrrrirrrririirdrrrrnniiiriirr 48 4.3.1.3 HIệU QUả CủA Dự ÁN Đối Với XÃ Hội scscsenrriretrttrrrtrrrrre 49 43.2 PHÂN TÍCH HiệU QUả TÀI CHÍNH Dự ÁN CHƯA XÉT ĐiếN YếU Tố Rủi RO 49 4.3.2.1 THÔNG TIN Dự ÁN eeccccccccrrrrrrrrrirtrrritrrtiiiiiiiiirirrrrirrrrr 49

43.2.2 CÁC CH¡ TIÊU TÀI CHÍNH THEO QUAN ĐIỂM TôổNG MứC ĐầU TƯ

4.3.23 CÁC CH¡ TIÊU TÀI CHÍNH THEO QUAN ĐIỂM CHủ ĐầU TƯ

4.42.1 PHÂN TÍCH HIỆU QUA TAI CHÍNH CỦA DỰ ÁN CO TINH DEN YEU TO RUI

RO 58

4.4.1 CAC Y8U T8 TUL RO vsccsssesssesesseessesseessssseneesecensersesencenmanarssnessnenneess

44.11 CHIPHÍ XÂY DựNG -ccesererrrrerrrrrrer

4.4/12 — GIÁ BÁN c vcsecccereererrrrrrrrrrirerrrrerereeiiirirrire

441.3 Kế HOẠCH BẢN HÀNG c.esceriieererre

4.4.2 KẾT QUả MÔ PHỏNG MONTE CARLO

4.4.2.1 QUAN ĐIểM CHủ ĐầU TƯ -

4.4.2.2 THEO QUAN ĐIểM TổNG ĐầU TƯ eseree

CHƯƠNG 5: BIỆN PHÁP ỨNG PHÓ RỦI RO -scesesseeseeeeeeeseeeee 7Í

5.1 Đề XUẤT CÁC BIệN PHÁP ứNG PHO VA PHAN TÍCH RúI RO 71

52 Đề XUẤT CÁC BIệN PHÁP ứNG PHÓ Với CÁC YếU Tố RủI RO ĐỊNH LƯỢNG 73 CHƯƠNG 6: KÉT LUẬN VA KIEN NGHỊ TT

62.1 HạN CHế CủA LUậN VĂN eecrsniirniierrrrrrrrririiirrrrirriirirrrrrrrrrrrritrerRrrrr 77

PHY LUC 2: HIEU QUA DAU TƯ

PHY LUC 3: MA HOA DU LIEU TRONG SPSS

PHY LUC 4: HAM PHAN PHOI XAC XUAT

- Nha 1a mét trong nhimg nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô

thị lớn như Tp Hồ Chí Minh, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như chính trị — kinh tế — xã hội — môi trường và mỹ quan đô thị Trong chiến lược tổng

thể phát triển kinh tế — xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được Đảng bệ và chính quyền thành phố quan tâm chỉ đạo

- Tp Hỗ Chí Minh là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, xã hội lớn của cả nước, với diện tích tự nhiên là 205.849 ha Dân cư tập trung cao ở các

quận trung tâm, bình quân trên 18.000 ngườikm2, có nhiều khi trên 50.000

ngudi/km’, các quận ven thành phố có mật độ dưới 10.000 người/kmỶ,

- Theo số liệu thống kê trong cuộc điều tra dân số năm 2005, toàn thành phố có 1.007.021 căn nhà với diện tích quỹ nhà là 52.711.338 mỶ Trong đó có l7

quận nội thành chiếm 812.596 căn tương ứng 80,7% tổng quỹ nhà với diện tích 46.562.338 mỸ tương ứng 86,5% diện tích quỹ nhà

- Ngoài ra tình trạng nhà ở tại nhiều khu vực trong thành phế rất tôi tệ 30% số dân hiện ở dưới mức 4 mẺ/người Trong tổng số nhà nói trên, có đến 74.877 căn là nhà lụp xụp rách nát với diện tích 5.921.620 mẺ xen cài trong các khu dan cu, xây cất bằng vật liệu tạm bợ, dễ bị sụp dé, dễ cháy, không có nhà vệ sinh, không có tiện nghỉ tối thiểu cho cuộc sống, không đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường

- Hơn nữa, thành phố còn chịu cảnh 25.044 căn nhà với diện tích 555.088

mỶ ở các chung cư có tỉ lệ hư hỏng cao với 7.050 căn hộ ở các chung cư cần phải phá đỡ xây mới Phan lớn dân cư sống ở đây đều có nguồn thu nhập rất thấp, ít có hoặc không có khả năng tích lũy để tự tạo dựng chỗ ở

- Thêm vào đó dân nội thành sống rất chen chúc, chật hẹp Trong lúc đó, người dân nông thôn đỗ ra thành thị tìm việc làm ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư từ các tỉnh khác cùng tìm về thành phố, khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách

- Như vậy,về thị trường, nhu cầu nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh là tương đối lớn Thành Phố đã xác định hướng phát triên nhà ở, đặc biệt phục vụ cho

đối tượng cán bộ — công nhân viên là những người có thu nhập ôn định, ra các quận ven nội thành và đang trong quá trình đô thị hóa, kết hợp với việc phát triển nhà cao

tầng

- Trong điều kiện phát triển hiện nay, nhu cầu xây dựng nhà cao tầng vẫn

còn là một trong những nhu cầu cần thiết, đặc biệt là các cụm nhà cao tầng có chất lượng cao, phục vụ tốt nhu cầu an cư của người dân

- Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở (nhà cao tầng — căn hộ thương mại) vẫn

còn hạn chế Tốc độ xây dựng nhà ở nhanh và có xu hướng lan tỏa, không định

hướng và tập trung dẫn đến việc phát triển hạ tầng đô thị phân tán, chưa đáp ứng

kịp thời, hiệu quả sử dụng đất chưa cao, cảnh quan, môi trường đô thị không được

như mong muốn Nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn, nhưng các dự án nhà ở

vẫn gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm

1.1 DAT VAN DE:

- Trong kinh doanh, các doanh ngiệp đang phải đối mặt với nhiều yếu tố

rủi ro đặc biệt là kinh doanh bất động sản Lợi nhuận càng nhiều thì rủi ro càng cao Trong tình hình hiện nay, thị trường bât động sản vẫn đang tiếp tục chịu tác động của khủng hoảng, trầm lắng

- _ Trên thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn do đó mặc

dù thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn vẫn có rất nhiều doanh nghiệp đầu tư vào dự án kinh doanh nhà ở Với đặc điểm sử dụng nguồn vốn đầu tư lớn và

có tác động mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế, xã hội tại khu vực thành phố, do đó việc xem xét, đánh giá phân tích dự án có kể đến các yếu tố rủi ro sẽ góp phần nâng

cao hiệu quả tài chính cho doanh nghiệp.

tiếc

- Với những van dé néu trên là cơ sở để thực hiện luận văn này

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU:

Nghiên cứu được tiến hành để giải quyết những vấn đề như sau:

- _ Nhận dạng, xếp hạng các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tài chính dự án

- _ Phân tích và phân loại nhóm nhân tố chính các yếu tố rủi ro ảnh hưởng lớn đến tài chính của dự án

- Phân tích các yếu tổ rủi ro định lượng bằng mô phỏng Monte-Carlo cho một dự án cụ thể và đánh giá mức độ ảng hưởng tới tài chính của dự án thông qua

các chỉ tiêu về suất thu lợi nội tại (IRR) và giá trị hiện tại ròng (NPV)

- Đề xuất các biện pháp ứng phó với các yếu tổ rủi ro có mức ảnh hưởng

lớn đến tài chính của dự án và phân bế rủi ro cho các bên tham gia dự án

1.3 PHẠM VINGHIÊN CỨU

Vì thời gian có hạn nên dé tài nghiên cứu giới hạn trong phạm vi như sau:

1.3.1 Địa điểm và không gian nghiên cứu:

- Pham vi nghiên cứu là dự án chung cư cao tầng thương mại ở thành phố

Hồ Chí Minh Dự án cụ thể: “Tổ hợp căn hộ siêu thị thương mại dịch vụ Phuờng Thảo Điền”, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh

1.3.2 Đặc điểm dự án:

- Chung cư cao cấp, kinh doanh nhà ở thương mại, tổng mức đầu tư lớn,

thời gian xây dựng dài

- Nguồn vốn đầu tư: Vốn tư nhân.

1.4 ĐÓNG GÓP DỰ KIÊN CỦA NGHIÊN CỨU:

- Phan tich yếu tố rủi ro định lượng bằng mô phỏng Monte-Carlo giúp chủ

đầu tư nhận thấy mức độ rủi ro tài chính dự án thông qua chỉ tiêu IRR và NPV

- Đề xuất, kiến nghị các biện pháp giảm thiểu, đối phó với yếu tổ rủi ro giúp các nhà quản lý chủ động đề ra giải pháp để kểm soát rủi ro, mang lại thành

ro đến tài chính dự án [1]

- Theo định nghĩa tại Điều 3, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, “Nhà ở thương mại” là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường

2.1.2 Phân loại:

Nhà ở thương mại thường bao gồm:

-_ Nhà ở riêng lẻ

-_ Nhà chung cư

2.1.3 Khái quát đầu tư:

2.1.3.1 Khái niệm dự án đầu tư:

Theo Điều 3 Luật Xây dựng:

- _ Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng

nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định

- _ Thực hiện thủ tục xin chấp thuận đầu tư

- Xin giao, thuê đất

- _ Chủ đầu tư phê duyệt dự án

- - Xin phép xây dung

- _ Thẩm tra thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán

- _ Thi công, xây lắp

~ _ Nghiệm thu, đưa vào sử dụng

- _ Vận hành, khai thác

2.1.4 Hiệu quả tài chính của dự án:

- Hiệu quả tài chính của bất kỳ bất kỳ hoạt động đầu tư nào cũng được đo bằng lợi nhuận thu được, mà thông qua việc thể hiện mối liên quan giữa dong tiền tương lai và chỉ phí đòi hỏi để đạt được kết quả từ dòng tiền đó

-_ Trong phân tích rủi ro và những vấn đề về nguồn ngân sách, những

chuyên gia mô phỏng đã tìm ra phương pháp đo của lợi nhuận đạt được bằng việc

xếp hạng và lựa chọn từ việc cân nhắc các chỉ tiêu về đầu tư như sau:

+ Giá trị hiện tại ròng (NPV) là giá trị hiện tại của dòng tiền mặt ròng, tý lệ suất chiết khấu, quy về thời điểm đầu tư ban đầu

Khi IRR>IRR,,: Dự án dang gia

+ Thời gian hoàn vốn: là thời gian mà ứng với giá trị hiện tại (tương lai)

tương đương phải bằng 0 [1]

N¿: các khoản thu năm thứ t;

Vi Các khoản chi ở năm thứ t;

R: Suất chiết khấu (%);

D: Giá trị thu hồi do thanh lý tài sản khi kết thúc thời gia tính toán cuả

dự án

TỶ là thời gain cần thiết để thu hồi được vốn đầu tư

Khi TỶ <T*: Dự án đáng giá

đánh giá hiệu quả của đồng vốn và thường sử dụng các dự án không đặt mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận [1]

Khi:

B/C1: Dự án tốt

B/C<1: Dự án xấu

2.1.5 Các quan điểm phân tích tài chính (theo quan điểm nguồn vốn):

- Quan điểm tổng mức đầu tư: Việc xem xét tổng mức đầu tư nhằm đánh

giá sự an toàn vốn vay mà dự án có thể cần Do đó, quan điểm nay xem xét với tổng

dòng ngân lưu chỉ cho dự án và tổng dòng ngân lưu thu về mà chưa nói đến cơ cấu

tài chính của dự án, chưa phân biệt nguồn vốn từ đâu đến Từ sự phân tích này, các nhà tài trợ vốn sẽ xác định tính khả thi về mặt tài chính của dự án đó [1]

- Quan điểm chủ đầu tư: Là xem xét giá trị thu nhập ròng còn lại của dự

án so với những gì họ có được trong trường hợp không thực hiện dự án Theo quan

điểm này, khi tính toán dòng ngân lưu phải cộng vốn vay ngân hàng vào dòng ngân lưu vào và trừ khoản trả lãi vay và nợ gốc ở dòng ngân lưu ra Nói cách khác, chủ

đầu tư quan tâm đến dòng ngân lưu ròng còn lại, sau khi đã thanh toán nợ vay [1] 2.1.6 Quản lý rủi ro trong dự án đầu tư:

2.1.6.1 Rui ro dy án:

- Rủi ro là tổng hợp các sự kiện ngẫu nhiên, không chắc chắn tác động lên

dự án (theo chiều hướng bat lợi) làm thay đổi kết quả dự tính và có thể đo lường

bằng xác suất

2.1.6.2 Quản lý rủi ro dự án:

2.1.6.2.1 Khái niệm:

- Quan lý rủi ro dự an nhằm:

+ Giảm tối thiêu khả năng rủi ro trong khi tăng tối đa cơ hội tìm năng

+ Chủ động đối phó với các rủi ro thay vì bị động

+ Hé trợ đưa ra những quyết định đầu tư hợp lý

2.1.6.2.2 Quy trình quả lý rủi ro:[1]

Nhận dạng rủi ro

Kiểm soát rủi ro Quản lý rủi ro dự án Phân tích rủi ro

Hình 1 Quy trình quản lý rủi ro

2.1.6.2.3 Nhận dạng rủi ro:

- _ Một số phương pháp có thể được dùng để nhận dạng rủi ro:

+ Phát huy trí tuệ dân chủ

+ Kỹ thuật Delphi

+ Lập bảng câu hỏi

+ Phỏng vấn chuyên gia

+ Mạnh — Yếu — Thời cơ — Nguy co (SWOT)

2.1.6.2.4 Phân tích rủi ro:

* Phân tích rủi ro định tính [1]:

- Phân tích rủi ro định tính là mô tả các dạng rủi ro của dự án, các yêu tổ

ảnh hưởng đến mức rủi ro trong thực hiện những hoạt động nhất định của dự án và đánh giá về mặt giá trị các ảnh hưởng của chúng và các biện pháp hạn chế

- Trong phân tích định tính sử dụng hai thuộc tính là khả năng xảy ra (probability) và tác động (mpacÙ

- Có nhiều cách để chia thang đo mức độ của khả năng xảy ra và tác động tùy thuộc vào người phân tích Đồng thời, cơ sở để đánh giá khả năng xả ra và ác động dựa trên kinh nghiệm người được phỏng vấn, phân tích dữ liệu của những dự

án tương tự, dữ liệu thống kê

- Tinh kha nang xuất hiện và tác động tạo thành ma trận từ đó là cơ sở xếp hạng rủi ro

* Phân tích định lượng [2]:

- _ Điểm độc lập hoặc mô hình xác định bao gồm việc áp dụng ước đoán tốt

nhất để ước tính về mỗi biến trong mô hình để xác định kết quả thực tế Do đó, sự

không chắc chắn hoặc độ nhạy thực tế được thể hiện trên mô hình để xác định là kết

quả có thể thay đổi bao nhiêu so với điểm ước tính đã được tính trước

- _ Một số phương pháp có thể được sử dụng trong phân tích định lượng [1]: + Phân tích độ nhạy: Phương pháp cho phép đánh giá sự biến đổi của các chỉ tiêu kết quả thực hiện dự án so với các giá trị khác nhau của các biến số dự án

+ Phân tích kịch bản: Là phương pháp dé xuất một vài phương án (kịch bản) để phát triển dự án và đánh giá, so sánh Thông thường người ta có một vài kịch bản: lạc quan, bi quan, bình thường đối với sự thay đôi có thể của các biến số

+ Phân tích mô phỏng: Là phương pháp dựa trên xác định các chỉ tiêu kết quả theo từng bước nhờ tiến hành thử nghiệm nhiều lần với mô hình Uu điểm là

tính khách quan của các tính toán, dễ hiểu, dễ chấp nhận và có sự đánh giá kết quả

phân tích dự án của tất cả các thành viên trong quá trình lập kế hoạch

2.1.6.2.5 Đối phó rủi ro [3]:

- Tránh rủi ro: Loại bỏ khả năng đối với các mối đe dọa, loại trừ nguyên nhân rủi ro, thay đổi con đường khác so với dự định ban đầu

- _ Chấp nhận rủi ro: Nhận biết rủi ro, tuy nhiên chọn cách không tác động

lên rủi ro, điều đó có nghĩa là chấp nhận hậu quả hoặc ứng phó với hậu quả khi nó

Xây Ta

- Thuyên chuyển rủi ro: Luân phiên hậu quả rủi ro và giao trách nhiệm

quản lý cho bên thứ 3, như mua bảo hiểm — chuyên giao không xử lý

- Phong ngừa: Thực chất là giảm bớt xác suất rủi ro, thông qua việc xác định nguyên nhân căn bản và biện pháp phòng ngừa thích hợp

- Giảm nhẹ rủi ro: Việc giảm bớt của một sự kiện rủi ro bằng việc cắt giảm những gì có thể khi sự cố xảy ra, giảm bớt thiệt hại rủi ro

2.2 CAC PHAN MEM SU DUNG PHAN TICH RUI RO:

- Phin mém SPSS: la phan mém chuyên dụng để hỗ trợ cho việc thống kê, phân tích các dữ liệu mẫu, bao gồm các chức năng: Thống kê mô tả, phân tích Z- test, phân tích T-test, phân tích ANOVA, phân tích hồi quy tương quan

- Phan mềm Crystal Ball: Là phần mềm mô phỏng dựa trên lý thuyết mô phỏng Monte Carlo dùng cho các biến đầu vào có hàm phân phối xác suất Các bước mô phỏng Monte Carlo [4]:

+ Tạo dựng mô hình

+ Thực hiện phân phối xác suất cho mỗi biến không xác định

+ Xác định hệ số tương quan giữa các biến

+ Lấy mẫu.

+ Xuất kết quả từ mô phỏng Monte Carlo

+ Phân tích độ nhạy

+ Thực hiện quyết định

2.3 CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY:

2.3.1 Các nghiên cứu trong nước:

# Ap dung mô phỏng Monte Carlo dé phan tich rủi ro chỉ phí của dự án xây dựng trong giai đoạn thì công [5]

Nội dung chủ yếu:

- Nhận đạng các nhân tố rủi ro tác động lên chi phí của nhà thầu trong giai đoạn thi công bằng bảng câu hỏi (đối tượng khảo sát là các chuyên gia và kỹ sư làm

việc tại công trường)

-_ Mô hình phân tích rủi ro: Các biến rủi ro (giá thép tròn, giá xi măng, thời

gian hoàn thành từng công tác thi công, biến kết quả (chỉ phí của nhà thâu)

-_ Xác định hàm phân phối xác suất bằng Mô phỏng Monte — Carlo

-_ Kết quả nghiên cứu chỉ ra các yếu tổ tác động mạnh đến rủi ro chỉ phí của nhà thầu gồm giá vật tư, thời gian hoàn thành từng công tác Trên cơ sở đó, nhà thầu có thể biết được xác suất đạt được lợi nhuận mong muốn thông qua khả năng

chỉ trả của chủ đầu tư

* Một số vẫn dé về quản lý rủi ro trong dự án đầu tư xây dựng công trình [6]

Nội dung chủ yếu:

Để quản lý rủi ro các dự án đầu tư xây dựng công trình cần thực hiện một số

nội dung sau:

- Nhận dạng đủ rủi ro do môi trường bên ngoài và nội tại dự án phủ hợp với thực tê

- Thực hiện đo lường đánh giá tác động của rủi ro tới hiệu quả đầu tư của

dự án,khả năng thành công của dự án khi có tác động của rủi ro

- Tién hanh hoat déng kiém soat, hạn chê tác động xâu của rủi ro dé dam bao hiéu qua đầu tư của dự án

#E Phân tích và quan ly rui ro trong đầu tu bat động san du lich [7]

Nội dung chủ yếu của nghiên cứu:

- Phân tích, nhận dạng và xếp hạng các rủi ro ảnh hưởng đến dự án (các yếu tố rủi ro định tính: sử dụng bảng câu hỏi khảo sát; các yếu tố rủi ro định lượng:

dùng Mô phông Monte — Carlo)

-_ Đề xuất các biện pháp quản lý, kiểm soát rủi ro

2.3.2 Các nghiên cứu nước ngoài:

# Risk Analysis and Monte Carlo Simulation within Transport Appraisal [2]

Nội dung chủ yếu nghiên cứu:

- Bài viết cho thấy từng bước tiếp cận dễ dàng đối với phân tích rủi ro định lượng (RA) và Mô phỏng Monte — Carlo (MCS)

# The Application of Monte Carlo Simulation for Estimating Project Costs —A Review [4]

Nội dung chủ yếu nghiên cứu:

- _ Các bước thực hiện Mô phỏng Monte — Carlo

~ Sự tương quan giữa các biến trong Mô phỏng Monte — Carlo

- _ Thực hiện quán lý chi phi trong M6 phong Monte — Carlo

# Introduction to financial risk assessment using Monte Carlo simulation [8] Nội dung chủ yếu nghiên cứu:

- Nguyên tắc cơ bản để đánh giá rủi ro tài chính bằng việc sử dụng mô

phỏng để ước lượng, đánh giá và so sánh lựa chọncác hình thức đầu tư Trong đó

giá trị đo lường của hiệu quả đầu tư bao gồm NPV, IRR

-_ Các yếu tố rủi ro tài chính

-_ Ưu điểm của việc sử dụng Mô phỏng Monte — Carlo

# Risk analysis in feasibility study in building construction project: Case study

— PT Perusahaan gas negara Indonesia [9]

Nội dung chủ yếu của nghiên cứu:

- Tính chất của ngành công nghiệp xây dựng là tính không ổn định cao,

vì vậy dẫn đến rất nhiều rủi ro trong suốt quá trình xây dựng hay vận hành dự án

Bài báo này thảo luận về phân tích rủi ro trong nghiên cứu thính khả thi của dự án

xây dựng dự án PT.Perusahaan gas negara Indonesia

- Phương pháp nghiên cứu là thu thập dữ liệu thông qua việc phát bảng

câu hỏi đến các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng là những người có kiến thức

va có kinh nghiệm trong quản lý rủi ro

- Rủi ro phán đoán được thu thập từ những người trả lời theo dạng các tác động của rủi ro và tần suất xuất hiện của rủi ro Những tác động phán đoán thể hiện qua mức độ các biến rủi ro sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của dự án và tần

số mà khả năng rủi ro có thể xuất hiện

-_ Phân tích nghiên cứu khả thi bằng việc ính toán các nhân tố rủi ro làm tăng tính khả thi của dự án và có biện pháp để đối phó rủi ro Đối với tình huống

này, những nhân tổ rủi ro gậy ra những tác động trực tiếp đến kế hoạch đầu tư dự

án Những nhân tố rủi ro có tác động lớn đến việc xây dựng dự án là những van dé

có liên quan đến khía cạnh kinh tế và tài chính Các yếu tố về kinh tế có độ nhạy cao đối với tính khả thi của việc đầu tư là lãi suất vay và gia tăng giảm giá bán Trong khi đó những hệ số có độ nhạy thắp là lạm phát và phần trăm góp vốn.

# Pratical useof Mote Carl simulation for risk management within the

international construction industry [10]

Nội dung chủ yếu:

Giả thiết lý thuyết trong quy trình quản lý rủi ro là các rủi ro nằm trong kiểm soát và có thể tính toán

- Có 2 bước tiến hành mô phỏng Mote Carlo: thi nhất là nhận diện và phân tích rủi ro dự án, thứ hai là ước lượng rủi ro bang MCS va kiểm tra định lượng

- Vidu minh họa

# Identifying key risk in construction projects: Life cycle anh stakeholder

perspective [11]

Nội dung chủ yếu:

- Quan ly rui ro trong xây dựng được được xem là quá trình hết sức quan

trọng đòi hỏi phải đạt được các mục tiêu về thời gian, chi phí, chất lượng, an toàn

và vệ sinh môi trường Nghiên cứu đã chỉ ra những rủi ro này có liên quan chủ yếu đến nhà thầu, khách hàng và đơn vị thiết kế, liên quan một ít đến nhà nước, thầu phụ

- Phương pháp nghiên cứu là thu thập bảng câu hỏi Kết quả của nghiên

cứu xác định 20 biến rủi ro được đánh giá có xác suất và mức độ tác động với khả năng xảy ra cao “Tiến độ dự án chặt chế” được xác định là có tác động đáng kế

trong 5 khía cạnh, trong khi phần cón lại của rủi ro chỉ tác động đáng kê đến một khía cạnh của chủ thể dự án

-_ Một điểm mới là thử phân tích những rủi ro trên quan điềm các bên liên quan và vòng đời dự án đưa ra quan niệm chủ đầu tư, đơn vị thiết kế và cơ quan nhà nước nên hợp tác từ những bước đầu tiên để giải quyết rủi ro kịp thời.

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU:

De tai Tham khảo sách, bài báo khoa học, nghiên cứu luận văn các dự án tương tự

WI HÊ(

TÌI TÔ Phang van chuyên

gia Lap bang cau hoi Xeép hạng nh Ot May \ {a tran kha nang xay ra va mue do anh huong Ề - os ; :

3.2 XÁC ĐỊNH ĐÈ TÀI NGHIÊN CỨU:

- Thông qua tìm hiểu sách báo, các tài liệu và nghiên cứu trước đây và các tài

liệu phân tích, đánh giá, quản lý rủi ro Đồng thời từ gợi ý từ giáo viên hướng

dẫn, tác giả đề xuất đề tài nghiên cứu “ Đánh giá ảnh hưởng các yếu tổ rủi ro

đến hiệu quả tài chính của dự án đầu tư xây dựng căn hộ thương mại khu vực thành phố Hồ Chí Minh”.

4.1.1 Nhận dạng yếu tố rủi ro

- Tham khảo thông tin từ các bài báo trên tạp chí, luận văn và các dự án tương

tự Phỏng vấn chuyên gia để hoàn thiện bảng câu hỏi và hiệu chỉnh các yêu tô rủi ro thật sự ảnh hưởng đến dự án Sau đó tiền hành phát bảng câu hỏi, thu thập số liệu để phân tíc rủi ro

4.1.2 Xếp hạng rủi ro

- Xây dựng ma trận thang đo khả năng xảy ra và mức độ ảnh hưởng để xếp

hạng rủi ro

4.1.3 Phân (ích rủi ro định tính

- Các yếu tổ rủi ro sẻ được phân tích độ tin cậy thông qua hệ số Cronbach”s

alpha dựa trên thang đo khả năng xảy ra và mức độ ảnh hưởng

- Các yếu tô ảnh hưởng lớn đến rủi ro tài chính từ thang điểm mức độ ảnh hưởng và ý kiến chuyên gia sẽ được phân tích thành phần chính (PCA) để nhóm

thành các nhân tố rủi ro chính

- Công cụ sử dụng để phân tích rủi ro định tính là phần mềm SPSS

4.1.4 Phân tích rủi ro định lượng

- Phân tích rủi ro tài chính thông qua đánh giá các chỉ têu NPV va IRR tir quan

điểm cuả chủ đầu tư và tổng mức đầu tư

- Phân tích hiệu quả tài chính có xét đến yếu tổ rủi ro: những yếu tổ định lượng được chọn từ xếp hạng rủi ro và phân tích độ nhạy, thông qua mô phỏng Monte Carlo đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến tài chính (NPV, IRR) bằng phần mềm

Crystall ball

4.1.5 Đề xuất biện pháp ứng phó rủi ro

- Từ việc phân tích các nhòm nhân tế rủi ro chính đưa ra các kiến nghị nhằm

ứng phó với rủi ro ảnh hưởng đến tài chính dự án

3.3 THU THẬP DỮ LIỆU

3.3.1 Quy trình thu thập dữ liệu

- Tham khảo tạp chí, các bài báo, nghiên cứu và dự án tương tự

- Phỏng vấn chuyên gia để nhận dạng rủi ro

- Xây dựng, phân phát bảng câu hỏi đánh giá rủi ro

- Tổng hợp số liệu thu được và xử lý số liệu

3.3.2 Phương pháp chọn mẫu

- Do hạn chế về thời gian và nguồn lực nên chọn phương pháp chọn mẫu phi xác suất theo phương pháp lẫy mẫu mục đích

3.3.3 Thiết kế bảng câu hỏi

- Trên cơ sở tham khảo ý kiến chuyên gia, các bài báo và luận văn thạc sĩ, tác

giả đề xuất phân nhóm bảng câu hỏi như sau:

Điều kiện kinh tế - tài chính chắc chắn

không có tính cạnh tranh với các dự

Lập dự án đầu tư án trong khu vực

hình, địa chất )

thương thay đổi phương án thiết kế

vấn giám sát không đáp ứng

giữa các bên tham gia đầu tư xây

dự án

vực, cung vượt quá cầu

hàng kém

Khai thác kinh doanh làm thủ tục hành chính

23

3.3.4 Cấu trúc bảng câu hỏi

- Bảng câu hỏi có 2 phần bao gồm “các yếu tổ rủi ro” và “thông tin người trả lời” “Các yếu tố rủi ro” được thể hiện đưới hình thực các câu hỏi trắc nghiệm theo

2 thang đo là khả năng xảy ra rủi ro và mức độ ảnh hưởng của rủi ro đến hiệu quả tài chính dự án Ngoài ra có xây dựng phần câu hỏi mở để người trả lời điền thêm ý

kiến khác Đối với “thông tin người trả lời” được đặt ra để đảm bảo độ tin cậy của

số liệu khi tiến hành khảo sát được xây dựng trên nguyên tic:

+ Sử dụng thang do đơn giản từ 1 đến 5, có chú thích ý nghĩa thang đo dé người được khảo sát dé dàng trả lời

+ Câu hỏi được phân loại theo các nhóm chủ đề

+ Các câu hỏi được xếp theo thứ tự từ đơn giản đến phức tạp Phần sau bảng câu hỏi có khảo sát thêm thông tin người trả lời

3.3.5 Đánh giá độ tin cậy của thang do

- Sử dụng phương pháp phỏng vấn thử để đánh giá độ tin cậy của thang đo, là phân quan trọng trong thiết kế bảng câu hỏi Mục đích của phỏng vấn thử là lấy

thông tin phản hồi từ những người trả lời ban đầu về bảng câu hỏi Căn cứ thông tin này, bảng câu hỏi sẽ được điều chỉnh lại nhằm loại bỏ những lỗi sai, những yếu tố

trùng hợp gây nhằm lẫn, mơ hồ cho người trả lời Từ đó bảng câu hỏi được hoàn thiện để thu được dữ liệu chính xác của những người được khảo sát [1]

3.4 PHUONG PHAP LAY MAU VA SO LUQNG MAU:

- Theo các nghiên cứu: Hair & ctg (1998) [12], nếu sử dụng phương pháp ước lượng ML thì kích thướt mẫu tối thiểu là 100 đến 150 Hoetler (1983) [13] sử dụng kích thướt mẫu tới hạn là 200 Bollen (1989) [14], chọn kích thước mẫu tới thiểu gấp 5 lần biến rủi ro Tuy nhiên do thời gian luận văn có hạn, tác giả đề xuất hình

thức lấy mẫu có chọn lọc từ các chuyên gia, từ những người làm việc lâu năm có

kinh nghiệm trong công tác quản lý dự án và hiểu biết về rủi ro của dy án Số mẫu

Phần mềm SPSS Phân tích tài chính dự án có xét đến yêu | Phân tích độ nhạy

Phan tich mé phéng Monte-Carlo

phí hoặc giảm lợi nhuận

nhuận không đáng kế

nhuận vừa phải

c Ma trận Khả năng xảy ra và mức độ ánh hưởng:

Sau khi thu thập bảng câu hỏi, dữ liệu sẽ được phân tích trong SPSS

3.6.2.1 Phân tích độ tin cậy (hệ số Cronbach?s alpha)

- Các yếu tố rủi ro trong bảng câu hỏi sẽ được kiểm tra độ tin cậy bằng hệ số Cronbach alpha Hệ số alpha (a) tinh theo công thức sau đây:

a= k.Cov/ Var 1+(k-1).Cov/Var

Trong đó:

+ &: số mục hỏi

+ Cov: hệ số tương quan trung bình giữa các mục hỏi

+ Vzr: độ lệch chuẩn của các câu trả lời trong tổng k mục hỏi

- Theo Nunnally & Bumtein (1994) [15], khi œ > 0,6, có thể kết luận thông tin

khảo sát đáng tin cậy

- Theo George và Mallery (2003) [16], khi 1 > a > 0,9 thang đo rất tốt, 0,9 > œ

> 0,8 thang đo tốt, 0,8 > a > 0,7 thang do chap nhận được, 0,7 > a > 0,6 thang do

khéng chắc chắn, ơ < 0,6 thang đo không tin cậy

3.6.2.2 Phân tích thành phần chính (PCA)

- Phân tích nhân tố là một phương pháp phân tích thống kê dùng để rút gọn một tập gồm nhiều biến quan sát phụ thuộc lẫn nhau thành một tập biển (gọi là các nhân tố) ít hơn để chúng có ý nghĩa hơn nhưng vẫn chức đựng hầu hết nội dung

thông tin của tập biến ban dau[12]

~Trình tự phân tích nhân tố:

+ Loai bỏ các biến có trọng số PCA nhỏ

+ Kiểm tra các biến trích lược

+ Kiểm tra KMO và kiểm định Barllet

+ Kiểm tra phương sai trích lược

+ Nhóm nhân tô và đặt tên nhân tố dựa trên đặc trưng của các biến phụ thuộc

nhân tổ đó.

3.6.3 Mô phóng Monte Carlo bằng phần mềm Crystall Ball

3.6.3.1 Quy trình mô phỏng Monte Carlo bang Crystall Ball [17]

Quy trình mô phòng Monte

Carlo bằng Crystall Ball

mô phỏng

Phân tích các kết quả

Hình 3 Quy trình mô phỏng Monte Carlo

3.6.3.2 Trinh tự các bước thực hiện

- Thiết lập mô hình bảng tính: Lập bảng tính hiệu quả tài chính của một dự án

cụ thê trên file excel

- Xác định biến rủi ro: Dựa vào các biên rủi ro định lượng sau khi được xêp hạng rủi ro và tiến hành phân tích độ nhạy dé xác định mức độ ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của đự án Những biến rủi ro nào có ảnh hưởng đáng kê đến hiệu quả tài chính sẽ được chọn để đưa vào phân tích Việc xác định hàm phân phối xác suất của các biến rủi ro đưa vào phân tích có thê dựa vào sô liệu thu thập được trong quá khứ, sử dụng công cụ Batch fit trong Crystall Ball dé tim ham phân phối xác suất và kiểm định Chi-square để đánh giá sự phù hợp của hàm phân phối Trường hợp

không có số liệu quá khứ, có thể tham khảo các bài báo khoa học, các luận văn

trước hoặc từ ý kiến chuyên gia

- Xác định biên kết quả: Căn cử vào các chỉ tiêu cần phân tích để xác định biến kết quả Trong bài luận văn này, biến kết quả là NPV và IRR

- Thiết lập các thông số chạy mô phỏng: số lần mô phỏng,

- Phân tích kết quả: Các phân phối xác suất

- Tạo báo cáo: đồ thị tần số, đồ thị độ nhạy

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH RỦI RO ĐỊNH TÍNH 4.1 PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH

- Trên cơ sở tham khảo các nguồn từ tạp chí, sách báo, internet , kêt hợp

phỏng vấn các chuyên gia có liên quan đến quán lý rủi ro thị trường bất động sản,

tác giả đề xuất bảng câu hỏi khảo sát Bảng câu hỏi được gửi bằng cách phát trực tiếp đến các doanh nghiệp, Sở ban ngành Số lượng bảng câu hỏi phát ra là 60 bảng, thu về 40 bảng, số lượng bảng câu hỏi hợp lệ là 40 bảng

4.1.1 Thông tin chung về công trình

4.1.1.1 Don vi cing tác

ngành

4.1.1.2 Vị trí công tác