BO GIAO DUC VA DAO TAO
TRUONG DAI HOC CONG NGHE TP HCM
HUTECH
University
HUYNH LE VAN TRA
pANH GIA ANH HUONG CAC YEU TO RUI
RO TỚI HIỆU QUA TAI CHINH CUA DỰ AN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CĂN HỘ THƯƠNG MẠI KHU VỰC THÀNH PHÓ HÒ CHÍ MINH BẰNG
MO PHONG MONTE CARLO
LUAN VAN THAC SI
Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình
Mã số ngành: 60580208
Trang 2Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lưu Trường Văn
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày 23 tháng 01 năm 2015 Thanh phan Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Họ và tên Chức danh Hội đồng 1 | PGS.TS Phạm Hồng Luân Chủ tịch
2_ ÌPGS.TS Nguyễn Thông Phản biện 1
3 | TS Trân Quang Phú Phản biện 2
4 | TS Lé Hoai Long Uy vién
5 | TS Trinh Thay Anh Uy vién, Thu ky
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn đã được sửa chữa (nếu có)
Trang 3
TP.HCM, ngày tháng năm 2014
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: Huỳnh Lê Vân Trà Giới tính: Nữ
Ngày, tháng, năm sinh: 18/12/1988 Nơi sinh: TP HCM Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình DD &CN MSHV: 1241870025
I- TRN DE TAI: ĐÁNH GIA ANH HUONG CAC YEU TO RUI RO TOI HIEU QUA TAI CHINH CUA DU AN pAU TU XAY DUNG CAN HO THUONG MAI KHU VUC THANH PHO HO CHÍ MINH BANG MO PHONG MONTE CARLO
II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
- Nhận đạng, xếp hạng các yếu tế rủi ro ảnh hưởng đến tài chính dự án - Phan tich và phân loại nhóm nhân tố chính các yếu tố rủi ro ảnh hưởng lớn đến tài chính của dự án
- Phân tích các yếu tố rủi ro định lượng bằng mô phỏng Monte-Carlo cho
một dự án cụ thể và đánh giá mức độ ảng hưởng tới tài chính của dự án thông qua
các chỉ tiêu về suất thu lợi nội tai (IRR) và giá trị hiện tại ròng (NPV)
- Để xuất các biện pháp ứng phó với các yêu tô rủi ro có mức ảnh hưởng
lớn đến tài chính của đự án và phân bồ rủi ro cho các bên tham gia dự án
II- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 25/6/2014
IV- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 25/12/2014 V- CÁN BỘ HƯƠNG DẪN: PGS.TS Lưu Trường Văn
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUAN LY CHUYEN NGANH
N x2
\ uc Curd Ww {
ce
Trang 4quả nêu trong Luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bat ký
công trình nào khác
Tôi xin cam đoan rằng sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được ghi rõ nguôn gốc
Trang 5hoàn thành luận văn này
Đồng thời, tác giả gửi lời cám ơn đến Thầy giảng dạy các bộ môn và các Thay, C6
trong Khoa Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp đã nhiệt tình hỗ
trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn Cuối cùng, tác giả gửi lời cám ơn đến các đồng nghiệp, các chuyên gia đã hỗ trợ
trong quá trình phỏng vấn và các cá nhân được phát báng câu hỏi khảo sát đã hỗ trợ để hoàn thành luận văn
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23/12/2014 Huỳnh Lê Vân Trà
Trang 6phát triển kinh tế xã hội Trong thời gian qua, công tác phát triển nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh đạt nhiều thành tựu Theo dự báo, giai đoạn 2010 — 2020 dân số khu vực thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng, dự kiến đến
năm 2020 sẽ đạt 9,25 triệu người
Thực tế cho thấy nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn vẫn có rất nhiều doanh nghiệp đầu tư vào dự án kinh doanh nhà ở Với đặc điểm sử dụng nguồn vốn đầu tư
lớn và có tác động mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế, xã hội tại khu vực
thành phố, việc xem xét, đánh giá phân tích dự án có kể đến các yếu tố rủi ro sẽ góp phần nâng cao hiệu quá tài chính cho doanh nghiệp
Trên cơ sở tham khảo các bài báo, nghiên cứu trước đây, luận văn và
kết hợp phỏng vấn chuyên gia, bảng câu hỏi khảo sát đã được xây dựng và gửi đến cho các chuyên gia và những người có kinh nghiệm trong công tác điều hành, quan ly dy án để thu thập xử lý số liệu cho quá trình phân tích định tính Kết quả phân tích cho thấy có 5 nhóm nhân tố rủi ro được xác định có ảnh hường đến yêu tổ tài chính của dự án đầu tư xạy dựng nhà ở thương mại
Ngoài ra, sử dụng mô phỏng Monte Carlo đề tiến hành phân tích định lượng để đánh giá mức độ tác động của các yêu tố trên đến hiệu quả tài chính của dự án thong qua chỉ tiêu NPV và IRR
Trang 7development plan During recent times, Ho Chi Minh’s housing development plan has achieved many successes According to forecast, in 2010-2020 period, Ho Chi Minh’s population will continue to increase; until 2020 it will reach 9.25 million people
In reality, housing demand is very large Eventhough the real estate market is facing many difficulties, there are still new investments in housing projects Because of the characteristic of having large capital and strong effect on economic and social development in the city, careful analysis and evaluation of risk for these projects would bring more financial benefits to businesses
Based on newspaper articles, previous researches, and expert interviews, surveys have been designed and sent out to experts and professionals in the field to collect data for further analysis The results show 5 risk factors that effect the financing of housing development projects
Furthermore, using Monte Carlo Simulation to analyse quantity evaluates the effect of those factors to financial benefits through NVP and IRR
Trang 8Bảng 1 Phân nhóm các yếu tỐ rủi ro -cerrterrrrrrrrterrrerrrtrrrrrtrmrrrrrrrrrrirrirr 18
Bảng 2 Công cụ nghiên cứu -eeerrrrrrrrrrrrrrrrrdtrdrrrrrrrrrtrrrtrrtrrtlttrtrtrrninnr 21 Bảng 3 Ma trận đánh giá rủi ro [4] ccccnirrnreerrerreterttrtrtrrtrrdrtrrrrnrrrrrrddtrtrrin 22
Bảng 4 Xếp hạng rủi ro dựa trên thang điểm eeeerreerrrrerrrrmrrmnrrrrrrerrren 22
Bảng 5 Các trường hợp phân tích -eerrreenrrerrrrrtrrrtrrrrrrrrddrrrrrrrrrtrrrdae 31
Bảng 6 Độ tin cậy thống kê innerrrrrrritrrrrrrrririrrtrrrrrrrrdrrrrrmrrrrrrrerrrrir 31 Bảng 7.Giá trị thống kê các biến eirnirrrnirrrimrrirrerrrlrrrtlrrmrrarrerrrerrii 32 Bảng 8 Hệ số Cronbach's Alpha của các biến eseererrrrrrrrrrrrrrrrrmrrrrrrrerriie 33 Bảng 9.Tổng hợp các trường hợp phân tích ccsnnnninnrerrrrrrtrrrnrrtrmnrrrrerrrinie 35
Bảng 10 Độ tin cậy của thang ổo ìeecnerrerrrreremrrrrrrrrrrrdndtrlttrrtrrirrir 36
Bảng 11 Giá trị thống kê các biến eerseerrrrrrrtrrrierrirrritrrrrrrrmrrrernnderrerrrirr 36
Bảng 12 Hệ số Cronbach°s Alpha của các biến cennirerrrrrrertrrrtrrmrrrerree 37
Bảng 13 Xếp hạng rủi 10 .cecccssssssseseeeseeesssseessensnnssnans teres ene ee seen ae gee AR Ee 40
Bang 14 Ma tran nhan (8 XODY cescsseeccseceneseeessecsasecseesneconecnneesessnersssennequaeenscansesvenssnaatenenneanansesrensstess 42
Bang 15 Hệ số KMO và kiểm định Bartlett scenneeetrrnrerrrrerrrrtrrenrrnmerrrrrrier 43
Bảng 16 Phương sai trích -seeeerrrhiereeetrirrirrrrdrtrrrrrtmrrrmrdrrdlrrtrtdrtrrttirtntritrtrinerrtrr 44
Bang 17 Các nhóm nhân tổ ảnh hưởng đến tài chính của dự án eeceerrrrrermrrreerrrreee 47
Bảng 18 Hàm phân phối xác suất co nnerrrrrrrrrrdrrrrrrrrdrrrrtrrrrrrrrrerrrrd 60
Bang 19 Phân bỏ các bên tham gia và biện pháp ứng phó rủi TO ccceeerrrrrerrrrrrrrrre 71
Bảng 20 Phân tích độ nhạy 2 chiều trong trường hợp thay đổi chi phí xây dựng và giá bán 75
Bảng 21 Phân tích kịch bản kế hoạch bán hàng -‹ scctnhnrhtrrrrrrrrrrrrrrretirrtrr 75
Trang 9DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1 Quy trình quản lý rủi ro etrereirrrrerrrrrrrrerddtrtrtrrdrrdtrrrrnndfitritftnlfdfftfttnrfr 9 Hình 2 Quy trình nghiên cứu .-« ccrerrrerrrrrerrrrrrrrtrrrtrrddrdrtrndftrrntttntfftrftfttngfrrr 16 Hình 3 Quy trình mô phỏng Monte Carlo -. crecnrerrrrmrrrrrrrrrrrrtrndrrrrnrrrin 24 Hình 4 Đơn vị công tÁC -. cccssnnerrrierrirrrrrirtrritrrrrrrrdtrrrdtrrdrrttrrrtrttrdttntttfffftftftrrffttttrttftt 26
Hình 5 Vị trí công táC -.cee ni 2trn 0intrttdrirriirtrirrirdtrrrrirritrrrirrriidrerr 27
Hình 6 Thời gian cOng thcee csssssessssssecsnsnsssessseessannssceecsnannnntecsesnnansseg tenn eerste tees eterno 28
Hình 7 Hiểu biết VO ri 70 coe esccsssssssssssssesccessseeecosssseceenssssessessaescessnsnerneensenensnnaasersesasenereaseacetnanaaseetees 30
Hình 8 Sự quan tâm đến kế hoạch và quản lý rủi ro -. s-sccnerrerrrtrrrrrtrrrtrtrrrrrrrrrer 31
Hình 9 Biểu đồ Scree Plot -cccsennhthhherrerrtrdttetmrrrdrrtrtrretitirdtttfftftftfttrntntrr 45
Hình 10 Biểu đồ phân phối xác suất NPV (theo quan điểm chủ đầu tư) ecccccecrerrrrrreree 61 Hình 11 Biểu đồ phân tích độ nhạy các nhân tô đối với NPV (theo quan điểm chủ đầu tư) 63 Hình 12 Biểu đồ phân phối xác suất IRR (theo quan điểm chủ đầu tư) escceieeecerrrrirrrrrree 64 Hình 13 Biểu đồ phân tích độ nhạy các nhân đối với NPV (theo quan điểm chủ đầu tư) 65
Hình 14 Biểu đồ phân phối xác suất NPV (theo quan điểm tổng mức đầu tữ) -. . -««+ 66
Hình 15 Biểu đồ phân tích độ nhạy các nhân 16 déi voi NPV (theo quan điểm tổng mức đầu tư) 67
Hình 16 Bidu đồ phân phối xác suất IRR (theo quan điểm tổng mức đầu tư) . .rree 68
Hình 17 Biểu đồ phân tích độ nhạy các nhân tố đối với IRR (theo quan điểm tổng mức đầu tư) 69 Hình 18 Biểu đồ phân phối xác suất tương ứng IRR > 18% (theo quan điểm CĐT) 73
Trang 10CHƯƠNG t1: ĐẶT VÁN ĐỀ <<s++eteesttistertriririiiarnnsrnnnrrrrreeenenere
1.1 GIỚI THIỆU CHUNG: 1
1.3.1 BIA DIEM VÀ KHÔNG GIAN NGHIÊN CứU: -e-ccceeeeereerrrerrertrtrrrrerrtrrretr 3 1.3.2 ĐặC ĐIỂM Dự ÁN: àcceerrrrtrrrrirtrriirririiiierrririiiiiiiiiiiiirrrriiiirrrniiltrirr 3 1.3.3 QUAN DIéM 57)10y 221027 ÔÔẢ 1.4.1 Về MặT THựC TIỂN: 1.4.2 Về MặT LÝ LUẬN: -.ccsccssnnsesrnrerreritrttttiitrritrirrrrrrrrrrrrerriritntrieeiertrrnrrte CHƯƠNG 2: TỎNG QUAN v3sskssese ssnsssssseree mm 21 CƠ SỞ LÝ THUYÉTT ec-5cccccvvvveeevtttttsetrerrriitrrieraeinnttetreeetetrrreee 5 2.1.1 KHÁI NIỆM Về NHÀ ở: iteitiiittrtrrriiiierd riiiii 101000700700110nn1.nnn110 5 2.1.2 PHÂN LOẠI:
2.13 KHÁI QUÁT ĐầU TƯ:
2.1.3.1 KHÁI NIệM Dự ÁN ĐầU TƯ
2.1.3.2 TRÌNH Tự LậP Dự ÁN ĐầU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ ở THƯƠNG Mại: 6 2.1.4 HIệU QUả TÀI CHÍNH CủA Dự ÁN: «ecssiieeeerrrrrrrtirirrrre
2.1.5 CÁC QUAN ĐIỂM PHẦN TÍCH TÀI CHÍNH (THEO QUAN ĐIỂM NGU8N V6 2.1.6 QUAN LY Rul RO TRONG Dy AN BaU TƯ: 2.1.6.1 Rủi RO Dự "mm .111 ` `
2.1.6.2 QUảN LY Rul RO Dy AN:
32 CÁC PHẢN MÈM SỬ DỤNG PHÂN TÍCH RỦI RO: ịooss«eSeneeeeeeeeeee 11
2.3 CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY: 12
2.3.1 CÁC NGHIÊN CửU TRONG NUGC: 2.3.2 CÁC NGHIÊN CứU NƯớC NGOÀI:
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU -.-. -<<<<sseesseeeseressssse EỔ
3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU:
3.2 XÁC ĐỊNH ĐẺ TÀI NGHIÊN CỨU:
4.1.1 NHậN DạNG YếU Tố Rủi RO
4.1.2 XP HạNG Rủi RO eecrtetrrrriirrrirrrrrriirrrrriiiriirrrltririim
4.13 PHÂN TÍCH Rủi RO ĐịNH TÍNH series
4.14 PHAN TICH R&l RO ĐỊNH LƯỢNG -cccccccsserrrreeeerrirrrerirerrirr as 4.1.5 Đề XUẤT BIệN PHÁP ứNG PHÓ Rủi RO eecceeeserrrrrrrrrrrrrrterriirrrrrrrieieiiiiiiiie
3.3 THU THẬP DỮ LIỆU
3.3.1 QUY TRÌNH THU THậP Dữ LIệU .+5©csssrrrerrrterrtrtrtrrrreerrree 3.3.2 PHƯƠNG PHÁP CHọN MẪU -scc5tsertsrriererrrrrrrrrreree
34343 THIẾT Kế BảNG CÂU Hỏi - -5c575c2Stseettrteerserierrrirre 3.3.4 CẤU TRÚC BảNG CÂU Hỏi -ccncserreerrrirerrrrre 3.3.5 ĐÁNH GIÁ Độ TIN CậY CủA THANG ĐO
3.4 PHƯƠNG PHÁP LÂY MẪU VÀ SỐ LƯỢNG MẪU: - -e«eeeeeeeeereereeereree 20
35 CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU 21
36 PHAN TICH DU LIEU “ 21
3.6.1 XếP HạNG Rủ[ RO àernrrriirrrrrrirrrrerrirrrrrrrrrrrrrinirriiiiiririiiriieriie 21 3.6.2 PHÂN TÍCH Rủi RO BằNG PHAN MEM SPSS 123
Trang 113.6.2.2 PHAN TiCH THANH PHAN CHINH (PCA) .-«e-ceeeierrrrrirrrrrrrrrrrterrrire 23 3.6.3 MO PHéNG MONTE CARLO BaNG PHAN MEM CRYSTALL BALL ssssssssssestseseecsseeseeeee 24 3.6.3.1 QUY TRINH MO PHONG MONTE CARLO BANG CRYSTALL BALL [17] 24 3.6.3.2 TRÌNH Tự CÁC BƯớC THựC HIệN CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH RỦI RO ĐỊNH TÍNH -e<eees-e«e 2Ĩ 4.1 PHAN TICH ĐỊNH TÍNH 26 4.1.1 THONG TIN CHUNG Vé CONG TRINH sescsssssssescssssssnneccescnnesnesnuenssssnaneesscnnsscsananessanssaness 26 4.1.1.1 DON Vi CONG TAC wesssscccsssscsssscecessstsssssssnnesensesensneesesetmnssssensaneenerqanannnnegsanesecinssssensenes 26 4.1.1.2 — Vị TRÍ CÔNG TÁC ecccceerrrrrrittiiiiirrrririirrrrriiiirriiirieriiiiiriirirrrrre 27
4.1.13_ THờI GIAN CƠNG TÁC cccc«cceceiiiirrrrrrrrrrrrrttriiiriiirririrriiiirrrrrrenrrii 27 4.1.1.4 QUY MÔ Dự ÁN .àộocSsetsinnn.t nmmmddtrrriiirririiriiirinrlirridtrrimrirtrirr 28
4.1.1.5 HIểU BIẾT Về Rủi RO 29
4.1.1.6 Sy QUAN TAM DEN Ké HOaCH VÀ QUảN LÝ Rủi RO cceeerseeeenrree 30 42 PHÂN TÍCH SỐ LIỆU 31 4.2.1 KIỂM TRA THANG ĐO (Hệ Số CRONBACH ALPHA) ecceeeeiisrrrerrrrrrrrrrre 31 4.2.1.1 KHaNANG Rul RO 31 4.2.L2 _ MứC Độ#NH HƯởNG .eccsesrrrriirhirrrrerirrriirrrriirrirrrmirriiririrrrrriire 35 4.2.2 PHẦN TÍCH NHÂN Tế CHÍNH c -5cvvxrrttrtrrirrtsetrirrrrriitrrrreiiiirrriit 39 4.2.2.1 XếP HạNG CÁC NHÂN Tố ecccrnnieeeiiiriirrrrirrrtrtrrrrrrrirrtrrrriiiliiiini 39 4.2.2.2 PHÂN TÍCH NHÂN Tố (EFA) -c strrrrrtttriieiirrirrrrrrriirrrerrrirrrrriie 42 43 PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG 48 4.3.1 GIG THIGU V8 Dut AN wssssssssssssssssesssssssessenseensessnesecarsssusvenersssssnnnsastsnnnnanananengnnanecerneneenessaeness 48 443.11 CHU DAU TU Dur AN VA Du AN wccessssccsssssssssssisesenscessssseescenscecsnsanecntansnnnansanaasassnssescnsette 48 443.12 ĐỊA ĐIỂM XÂY DựNG eeeeerrirerrrrrrrrrrrirrirrrrrrrirrrririirdrrrrnniiiriirr 48 4.3.1.3 HIệU QUả CủA Dự ÁN Đối Với XÃ Hội scscsenrriretrttrrrtrrrrre 49 43.2 PHÂN TÍCH HiệU QUả TÀI CHÍNH Dự ÁN CHƯA XÉT ĐiếN YếU Tố Rủi RO 49 4.3.2.1 THÔNG TIN Dự ÁN eeccccccccrrrrrrrrrirtrrritrrtiiiiiiiiirirrrrirrrrr 49
43.2.2 CÁC CH¡ TIÊU TÀI CHÍNH THEO QUAN ĐIỂM TôổNG MứC ĐầU TƯ 4.3.23 CÁC CH¡ TIÊU TÀI CHÍNH THEO QUAN ĐIỂM CHủ ĐầU TƯ
4.42.1 PHÂN TÍCH HIỆU QUA TAI CHÍNH CỦA DỰ ÁN CO TINH DEN YEU TO RUI RO 58
4.4.1 CAC Y8U T8 TUL RO vsccsssesssesesseessesseessssseneesecensersesencenmanarssnessnenneess
44.11 CHIPHÍ XÂY DựNG -ccesererrrrerrrrrrer
4.4/12 — GIÁ BÁN c vcsecccereererrrrrrrrrrirerrrrerereeiiirirrire 441.3 Kế HOẠCH BẢN HÀNG c.esceriieererre
4.4.2 KẾT QUả MÔ PHỏNG MONTE CARLO 4.4.2.1 QUAN ĐIểM CHủ ĐầU TƯ -
4.4.2.2 THEO QUAN ĐIểM TổNG ĐầU TƯ eseree
CHƯƠNG 5: BIỆN PHÁP ỨNG PHÓ RỦI RO -scesesseeseeeeeeeseeeee 7Í
5.1 Đề XUẤT CÁC BIệN PHÁP ứNG PHO VA PHAN TÍCH RúI RO 71 52 Đề XUẤT CÁC BIệN PHÁP ứNG PHÓ Với CÁC YếU Tố RủI RO ĐỊNH LƯỢNG 73 CHƯƠNG 6: KÉT LUẬN VA KIEN NGHỊ TT
6.1 KÉT LUẬN , T7
62 KIEN NGHI "— ÔỎ 77
Trang 12PHY LUC 2: HIEU QUA DAU TƯ
Trang 14- Nha 1a mét trong nhimg nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô
thị lớn như Tp Hồ Chí Minh, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như chính trị — kinh tế — xã hội — môi trường và mỹ quan đô thị Trong chiến lược tổng
thể phát triển kinh tế — xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được Đảng bệ và chính quyền thành phố quan tâm chỉ đạo
- Tp Hỗ Chí Minh là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, xã hội lớn của cả nước, với diện tích tự nhiên là 205.849 ha Dân cư tập trung cao ở các
quận trung tâm, bình quân trên 18.000 ngườikm2, có nhiều khi trên 50.000
ngudi/km’, các quận ven thành phố có mật độ dưới 10.000 người/kmỶ,
- Theo số liệu thống kê trong cuộc điều tra dân số năm 2005, toàn thành phố có 1.007.021 căn nhà với diện tích quỹ nhà là 52.711.338 mỶ Trong đó có l7
quận nội thành chiếm 812.596 căn tương ứng 80,7% tổng quỹ nhà với diện tích 46.562.338 mỸ tương ứng 86,5% diện tích quỹ nhà
- Ngoài ra tình trạng nhà ở tại nhiều khu vực trong thành phế rất tôi tệ 30% số dân hiện ở dưới mức 4 mẺ/người Trong tổng số nhà nói trên, có đến 74.877 căn là nhà lụp xụp rách nát với diện tích 5.921.620 mẺ xen cài trong các khu dan cu, xây cất bằng vật liệu tạm bợ, dễ bị sụp dé, dễ cháy, không có nhà vệ sinh, không có tiện nghỉ tối thiểu cho cuộc sống, không đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường
- Hơn nữa, thành phố còn chịu cảnh 25.044 căn nhà với diện tích 555.088
mỶ ở các chung cư có tỉ lệ hư hỏng cao với 7.050 căn hộ ở các chung cư cần phải phá đỡ xây mới Phan lớn dân cư sống ở đây đều có nguồn thu nhập rất thấp, ít có hoặc không có khả năng tích lũy để tự tạo dựng chỗ ở
Trang 15- Như vậy,về thị trường, nhu cầu nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh là tương đối lớn Thành Phố đã xác định hướng phát triên nhà ở, đặc biệt phục vụ cho
đối tượng cán bộ — công nhân viên là những người có thu nhập ôn định, ra các quận ven nội thành và đang trong quá trình đô thị hóa, kết hợp với việc phát triển nhà cao
tầng
- Trong điều kiện phát triển hiện nay, nhu cầu xây dựng nhà cao tầng vẫn
còn là một trong những nhu cầu cần thiết, đặc biệt là các cụm nhà cao tầng có chất lượng cao, phục vụ tốt nhu cầu an cư của người dân
- Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở (nhà cao tầng — căn hộ thương mại) vẫn
còn hạn chế Tốc độ xây dựng nhà ở nhanh và có xu hướng lan tỏa, không định
hướng và tập trung dẫn đến việc phát triển hạ tầng đô thị phân tán, chưa đáp ứng
kịp thời, hiệu quả sử dụng đất chưa cao, cảnh quan, môi trường đô thị không được
như mong muốn Nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn, nhưng các dự án nhà ở
vẫn gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm 1.1 DAT VAN DE:
- Trong kinh doanh, các doanh ngiệp đang phải đối mặt với nhiều yếu tố
rủi ro đặc biệt là kinh doanh bất động sản Lợi nhuận càng nhiều thì rủi ro càng cao Trong tình hình hiện nay, thị trường bât động sản vẫn đang tiếp tục chịu tác động của khủng hoảng, trầm lắng
- _ Trên thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn do đó mặc
dù thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn vẫn có rất nhiều doanh nghiệp đầu tư vào dự án kinh doanh nhà ở Với đặc điểm sử dụng nguồn vốn đầu tư lớn và có tác động mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế, xã hội tại khu vực thành phố, do đó việc xem xét, đánh giá phân tích dự án có kể đến các yếu tố rủi ro sẽ góp phần nâng
Trang 16tiếc
- Với những van dé néu trên là cơ sở để thực hiện luận văn này 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU:
Nghiên cứu được tiến hành để giải quyết những vấn đề như sau:
- _ Nhận dạng, xếp hạng các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tài chính dự án
- _ Phân tích và phân loại nhóm nhân tố chính các yếu tố rủi ro ảnh hưởng lớn đến tài chính của dự án
- Phân tích các yếu tổ rủi ro định lượng bằng mô phỏng Monte-Carlo cho một dự án cụ thể và đánh giá mức độ ảng hưởng tới tài chính của dự án thông qua
các chỉ tiêu về suất thu lợi nội tại (IRR) và giá trị hiện tại ròng (NPV)
- Đề xuất các biện pháp ứng phó với các yếu tổ rủi ro có mức ảnh hưởng
lớn đến tài chính của dự án và phân bế rủi ro cho các bên tham gia dự án
1.3 PHẠM VINGHIÊN CỨU
Vì thời gian có hạn nên dé tài nghiên cứu giới hạn trong phạm vi như sau:
1.3.1 Địa điểm và không gian nghiên cứu:
- Pham vi nghiên cứu là dự án chung cư cao tầng thương mại ở thành phố
Hồ Chí Minh Dự án cụ thể: “Tổ hợp căn hộ siêu thị thương mại dịch vụ Phuờng Thảo Điền”, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh
1.3.2 Đặc điểm dự án:
- Chung cư cao cấp, kinh doanh nhà ở thương mại, tổng mức đầu tư lớn,
thời gian xây dựng dài
Trang 171.4 ĐÓNG GÓP DỰ KIÊN CỦA NGHIÊN CỨU: 1.4.1 Về mặt thực tiễn:
- _ Việc nhận dạng, phân tích, đánh giá, xếp hạng các yếu tố rủi ro tác động đến tài chính của dự án giúp các bên tham gia dự án có cái nhìn tông quát những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư vào dự án phát triển nhà ở ngay từ lúc lập dự án đầu tư
[1]
- Phan tich yếu tố rủi ro định lượng bằng mô phỏng Monte-Carlo giúp chủ
đầu tư nhận thấy mức độ rủi ro tài chính dự án thông qua chỉ tiêu IRR và NPV - Đề xuất, kiến nghị các biện pháp giảm thiểu, đối phó với yếu tổ rủi ro giúp các nhà quản lý chủ động đề ra giải pháp để kểm soát rủi ro, mang lại thành
công cho dự án
1.4.2 Về mặt lý luận:
- St dung bang cau hỏi kết hợp phỏng vấn chuyên gia, tham khảo sách báo, các nghiên cứu trước đây là phương pháp hữu hiệu để nhận dạng rủi ro [1]
Trang 182.1.1 Khái niệm về nhà ở:
- Nhà ở được xây dựng trong các đô thị, hình thức tổ chức nhà ở là theo dạng tập trung dân cư thành các khu ở (thường gọi là chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ), có hệ thống kỹ thuật hạ tầng đơ thị hồn chỉnh như cấp, thoát nước; cấp điện; cấp năng lượng; thông tin liên lạc; truyền thanh truyền hình; hệ thống đường giao thông; môi trường và hệ thống các công trình dịch vụ - phục vụ các nhu cầu về cuộc sống vật chất và văn hoá, tinh thân của con người
- Theo định nghĩa tại Điều 3, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, “Nhà ở thương mại” là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường
2.1.2 Phân loại:
Nhà ở thương mại thường bao gồm: -_ Nhà ở riêng lẻ
-_ Nhà chung cư
2.1.3 Khái quát đầu tư:
2.1.3.1 Khái niệm dự án đầu tư: Theo Điều 3 Luật Xây dựng:
- _ Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng
Trang 19- _ Thực hiện thủ tục xin chấp thuận đầu tư - Xin giao, thuê đất
- _ Chủ đầu tư phê duyệt dự án - - Xin phép xây dung
- _ Thẩm tra thiết kế kỹ thuật thi cơng và tổng dự tốn - _ Thi công, xây lắp
~ _ Nghiệm thu, đưa vào sử dụng
- _ Vận hành, khai thác
2.1.4 Hiệu quả tài chính của dự án:
- Hiệu quả tài chính của bất kỳ bất kỳ hoạt động đầu tư nào cũng được đo bằng lợi nhuận thu được, mà thông qua việc thể hiện mối liên quan giữa dong tiền tương lai và chỉ phí đòi hỏi để đạt được kết quả từ dòng tiền đó
-_ Trong phân tích rủi ro và những vấn đề về nguồn ngân sách, những
chuyên gia mô phỏng đã tìm ra phương pháp đo của lợi nhuận đạt được bằng việc
xếp hạng và lựa chọn từ việc cân nhắc các chỉ tiêu về đầu tư như sau:
Trang 20dự án
NVP©0: Dự án có lời
NPV<0: Dự án lỗ NPV=0: Dự án hòa vốn
+ Suất thu lợi nội tại (IRR): là tỷ lệ chiết khấu mà làm cho giá trị hiện tại của dòng tiền thu vào cân bằng với gia trị hiện tại của dòng tiên chỉ ra Giá trị IRR có tế được tính theo phương trình:
_"=&(,-U) dD
NPY =2 NT Tqa
Khi IRR>IRR,,: Dự án dang gia
+ Thời gian hoàn vốn: là thời gian mà ứng với giá trị hiện tại (tương lai)
tương đương phải bằng 0 [1] rT’ (N,-V,) D NPV my = Dy ot to (+r)! (+r) Trong đó:
N¿: các khoản thu năm thứ t; Vi Các khoản chi ở năm thứ t; R: Suất chiết khấu (%);
D: Giá trị thu hồi do thanh lý tài sản khi kết thúc thời gia tính toán cuả
dự án
Trang 21đánh giá hiệu quả của đồng vốn và thường sử dụng các dự án không đặt mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận [1]
Khi:
B/C1: Dự án tốt
B/C<1: Dự án xấu
2.1.5 Các quan điểm phân tích tài chính (theo quan điểm nguồn vốn):
- Quan điểm tổng mức đầu tư: Việc xem xét tổng mức đầu tư nhằm đánh
giá sự an toàn vốn vay mà dự án có thể cần Do đó, quan điểm nay xem xét với tổng
dòng ngân lưu chỉ cho dự án và tổng dòng ngân lưu thu về mà chưa nói đến cơ cấu
tài chính của dự án, chưa phân biệt nguồn vốn từ đâu đến Từ sự phân tích này, các nhà tài trợ vốn sẽ xác định tính khả thi về mặt tài chính của dự án đó [1]
- Quan điểm chủ đầu tư: Là xem xét giá trị thu nhập ròng còn lại của dự
án so với những gì họ có được trong trường hợp không thực hiện dự án Theo quan
điểm này, khi tính toán dòng ngân lưu phải cộng vốn vay ngân hàng vào dòng ngân lưu vào và trừ khoản trả lãi vay và nợ gốc ở dòng ngân lưu ra Nói cách khác, chủ
đầu tư quan tâm đến dòng ngân lưu ròng còn lại, sau khi đã thanh toán nợ vay [1] 2.1.6 Quản lý rủi ro trong dự án đầu tư:
2.1.6.1 Rui ro dy án:
- Rủi ro là tổng hợp các sự kiện ngẫu nhiên, không chắc chắn tác động lên
dự án (theo chiều hướng bat lợi) làm thay đổi kết quả dự tính và có thể đo lường
bằng xác suất
Trang 22- Quan lý rủi ro dự an nhằm:
+ Giảm tối thiêu khả năng rủi ro trong khi tăng tối đa cơ hội tìm năng
+ Chủ động đối phó với các rủi ro thay vì bị động + Hé trợ đưa ra những quyết định đầu tư hợp lý 2.1.6.2.2 Quy trình quả lý rủi ro:[1] Nhận dạng rủi ro Kiểm soát rủi ro Quản lý rủi ro dự án Phân tích rủi ro Đối phó rủi ro Hình 1 Quy trình quản lý rủi ro 2.1.6.2.3 Nhận dạng rủi ro:
- _ Một số phương pháp có thể được dùng để nhận dạng rủi ro:
+ Phát huy trí tuệ dân chủ + Kỹ thuật Delphi
+ Lập bảng câu hỏi + Phỏng vấn chuyên gia
Trang 23* Phân tích rủi ro định tính [1]:
- Phân tích rủi ro định tính là mô tả các dạng rủi ro của dự án, các yêu tổ
ảnh hưởng đến mức rủi ro trong thực hiện những hoạt động nhất định của dự án và đánh giá về mặt giá trị các ảnh hưởng của chúng và các biện pháp hạn chế
- Trong phân tích định tính sử dụng hai thuộc tính là khả năng xảy ra (probability) và tác động (mpacÙ
- Có nhiều cách để chia thang đo mức độ của khả năng xảy ra và tác động tùy thuộc vào người phân tích Đồng thời, cơ sở để đánh giá khả năng xả ra và ác động dựa trên kinh nghiệm người được phỏng vấn, phân tích dữ liệu của những dự án tương tự, dữ liệu thống kê
- Tinh kha nang xuất hiện và tác động tạo thành ma trận từ đó là cơ sở xếp hạng rủi ro
* Phân tích định lượng [2]:
- _ Điểm độc lập hoặc mô hình xác định bao gồm việc áp dụng ước đoán tốt
nhất để ước tính về mỗi biến trong mô hình để xác định kết quả thực tế Do đó, sự
không chắc chắn hoặc độ nhạy thực tế được thể hiện trên mô hình để xác định là kết
quả có thể thay đổi bao nhiêu so với điểm ước tính đã được tính trước
- _ Một số phương pháp có thể được sử dụng trong phân tích định lượng [1]: + Phân tích độ nhạy: Phương pháp cho phép đánh giá sự biến đổi của các chỉ tiêu kết quả thực hiện dự án so với các giá trị khác nhau của các biến số dự án
+ Phân tích kịch bản: Là phương pháp dé xuất một vài phương án (kịch bản) để phát triển dự án và đánh giá, so sánh Thông thường người ta có một vài kịch bản: lạc quan, bi quan, bình thường đối với sự thay đôi có thể của các biến số
Trang 24tính khách quan của các tính toán, dễ hiểu, dễ chấp nhận và có sự đánh giá kết quả
phân tích dự án của tất cả các thành viên trong quá trình lập kế hoạch 2.1.6.2.5 Đối phó rủi ro [3]:
- Tránh rủi ro: Loại bỏ khả năng đối với các mối đe dọa, loại trừ nguyên nhân rủi ro, thay đổi con đường khác so với dự định ban đầu
- _ Chấp nhận rủi ro: Nhận biết rủi ro, tuy nhiên chọn cách không tác động
lên rủi ro, điều đó có nghĩa là chấp nhận hậu quả hoặc ứng phó với hậu quả khi nó
Xây Ta
- Thuyên chuyển rủi ro: Luân phiên hậu quả rủi ro và giao trách nhiệm
quản lý cho bên thứ 3, như mua bảo hiểm — chuyên giao không xử lý
- Phong ngừa: Thực chất là giảm bớt xác suất rủi ro, thông qua việc xác định nguyên nhân căn bản và biện pháp phòng ngừa thích hợp
- Giảm nhẹ rủi ro: Việc giảm bớt của một sự kiện rủi ro bằng việc cắt giảm những gì có thể khi sự cố xảy ra, giảm bớt thiệt hại rủi ro
2.2 CAC PHAN MEM SU DUNG PHAN TICH RUI RO:
- Phin mém SPSS: la phan mém chuyên dụng để hỗ trợ cho việc thống kê, phân tích các dữ liệu mẫu, bao gồm các chức năng: Thống kê mô tả, phân tích Z- test, phân tích T-test, phân tích ANOVA, phân tích hồi quy tương quan
- Phan mềm Crystal Ball: Là phần mềm mô phỏng dựa trên lý thuyết mô phỏng Monte Carlo dùng cho các biến đầu vào có hàm phân phối xác suất Các bước mô phỏng Monte Carlo [4]:
+ Tạo dựng mô hình
+ Thực hiện phân phối xác suất cho mỗi biến không xác định
Trang 25+ Xuất kết quả từ mô phỏng Monte Carlo
+ Phân tích độ nhạy + Thực hiện quyết định
2.3 CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY:
2.3.1 Các nghiên cứu trong nước:
# Ap dung mô phỏng Monte Carlo dé phan tich rủi ro chỉ phí của dự án xây dựng trong giai đoạn thì công [5]
Nội dung chủ yếu:
- Nhận đạng các nhân tố rủi ro tác động lên chi phí của nhà thầu trong giai đoạn thi công bằng bảng câu hỏi (đối tượng khảo sát là các chuyên gia và kỹ sư làm
việc tại công trường)
-_ Mô hình phân tích rủi ro: Các biến rủi ro (giá thép tròn, giá xi măng, thời
gian hoàn thành từng công tác thi công, biến kết quả (chỉ phí của nhà thâu) -_ Xác định hàm phân phối xác suất bằng Mô phỏng Monte — Carlo
-_ Kết quả nghiên cứu chỉ ra các yếu tổ tác động mạnh đến rủi ro chỉ phí của nhà thầu gồm giá vật tư, thời gian hoàn thành từng công tác Trên cơ sở đó, nhà thầu có thể biết được xác suất đạt được lợi nhuận mong muốn thông qua khả năng
chỉ trả của chủ đầu tư
* Một số vẫn dé về quản lý rủi ro trong dự án đầu tư xây dựng công trình [6]
Nội dung chủ yếu:
Để quản lý rủi ro các dự án đầu tư xây dựng công trình cần thực hiện một số
nội dung sau:
Trang 26- Thực hiện đo lường đánh giá tác động của rủi ro tới hiệu quả đầu tư của dự án,khả năng thành công của dự án khi có tác động của rủi ro
sk x A oA z Ayes a A 1 1 a 2
- Tién hanh hoat déng kiém soat, hạn chê tác động xâu của rủi ro dé dam bao hiéu qua đầu tư của dự án
#E Phân tích và quan ly rui ro trong đầu tu bat động san du lich [7]
Nội dung chủ yếu của nghiên cứu:
- Phân tích, nhận dạng và xếp hạng các rủi ro ảnh hưởng đến dự án (các yếu tố rủi ro định tính: sử dụng bảng câu hỏi khảo sát; các yếu tố rủi ro định lượng:
dùng Mô phông Monte — Carlo)
-_ Đề xuất các biện pháp quản lý, kiểm soát rủi ro 2.3.2 Các nghiên cứu nước ngoài:
# Risk Analysis and Monte Carlo Simulation within Transport Appraisal [2]
Nội dung chủ yếu nghiên cứu:
- Bài viết cho thấy từng bước tiếp cận dễ dàng đối với phân tích rủi ro định lượng (RA) và Mô phỏng Monte — Carlo (MCS)
# The Application of Monte Carlo Simulation for Estimating Project Costs —A Review [4]
Nội dung chủ yếu nghiên cứu:
- _ Các bước thực hiện Mô phỏng Monte — Carlo
~ Sự tương quan giữa các biến trong Mô phỏng Monte — Carlo - _ Thực hiện quán lý chi phi trong M6 phong Monte — Carlo
Trang 27- Nguyên tắc cơ bản để đánh giá rủi ro tài chính bằng việc sử dụng mô
phỏng để ước lượng, đánh giá và so sánh lựa chọncác hình thức đầu tư Trong đó
giá trị đo lường của hiệu quả đầu tư bao gồm NPV, IRR
-_ Các yếu tố rủi ro tài chính
-_ Ưu điểm của việc sử dụng Mô phỏng Monte — Carlo
# Risk analysis in feasibility study in building construction project: Case study — PT Perusahaan gas negara Indonesia [9]
Nội dung chủ yếu của nghiên cứu:
- Tính chất của ngành công nghiệp xây dựng là tính không ổn định cao, vì vậy dẫn đến rất nhiều rủi ro trong suốt quá trình xây dựng hay vận hành dự án
Bài báo này thảo luận về phân tích rủi ro trong nghiên cứu thính khả thi của dự án
xây dựng dự án PT.Perusahaan gas negara Indonesia
- Phương pháp nghiên cứu là thu thập dữ liệu thông qua việc phát bảng
câu hỏi đến các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng là những người có kiến thức va có kinh nghiệm trong quản lý rủi ro
- Rủi ro phán đoán được thu thập từ những người trả lời theo dạng các tác động của rủi ro và tần suất xuất hiện của rủi ro Những tác động phán đoán thể hiện qua mức độ các biến rủi ro sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của dự án và tần số mà khả năng rủi ro có thể xuất hiện
-_ Phân tích nghiên cứu khả thi bằng việc ính toán các nhân tố rủi ro làm tăng tính khả thi của dự án và có biện pháp để đối phó rủi ro Đối với tình huống
này, những nhân tổ rủi ro gậy ra những tác động trực tiếp đến kế hoạch đầu tư dự án Những nhân tố rủi ro có tác động lớn đến việc xây dựng dự án là những van dé
Trang 28# Pratical useof Mote Carl simulation for risk management within the
international construction industry [10]
Nội dung chủ yếu:
Giả thiết lý thuyết trong quy trình quản lý rủi ro là các rủi ro nằm trong kiểm soát và có thể tính toán
- Có 2 bước tiến hành mô phỏng Mote Carlo: thi nhất là nhận diện và phân tích rủi ro dự án, thứ hai là ước lượng rủi ro bang MCS va kiểm tra định lượng
- Vidu minh họa
# Identifying key risk in construction projects: Life cycle anh stakeholder
perspective [11] Nội dung chủ yếu:
- Quan ly rui ro trong xây dựng được được xem là quá trình hết sức quan
trọng đòi hỏi phải đạt được các mục tiêu về thời gian, chi phí, chất lượng, an toàn
và vệ sinh môi trường Nghiên cứu đã chỉ ra những rủi ro này có liên quan chủ yếu đến nhà thầu, khách hàng và đơn vị thiết kế, liên quan một ít đến nhà nước, thầu phụ
- Phương pháp nghiên cứu là thu thập bảng câu hỏi Kết quả của nghiên
cứu xác định 20 biến rủi ro được đánh giá có xác suất và mức độ tác động với khả năng xảy ra cao “Tiến độ dự án chặt chế” được xác định là có tác động đáng kế
trong 5 khía cạnh, trong khi phần cón lại của rủi ro chỉ tác động đáng kê đến một khía cạnh của chủ thể dự án
Trang 29CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU:
De tai Tham khảo sách, bài báo khoa học, nghiên cứu luận văn các dự án tương tự
WI HÊ(
TÌI TƠ Phang van chuyên gia
Lap bang cau hoi
Xeép hạng nh Ot May \ {a tran kha nang xay ra va mue do anh huong Ề - os ; :
Phân tích hẹ
Hé so KMO
Phan tich mii ro dinh lwong fg) Mo phong Monte Carlo Kiên nghị biện pháp img pho va
phan bo rui ro
Hình 2 Quy trình nghiên cứu
3.2 XÁC ĐỊNH ĐÈ TÀI NGHIÊN CỨU:
- Thông qua tìm hiểu sách báo, các tài liệu và nghiên cứu trước đây và các tài
liệu phân tích, đánh giá, quản lý rủi ro Đồng thời từ gợi ý từ giáo viên hướng
dẫn, tác giả đề xuất đề tài nghiên cứu “ Đánh giá ảnh hưởng các yếu tổ rủi ro
Trang 304.1.1 Nhận dạng yếu tố rủi ro
- Tham khảo thông tin từ các bài báo trên tạp chí, luận văn và các dự án tương
tự Phỏng vấn chuyên gia để hoàn thiện bảng câu hỏi và hiệu chỉnh các yêu tô rủi ro thật sự ảnh hưởng đến dự án Sau đó tiền hành phát bảng câu hỏi, thu thập số liệu để phân tíc rủi ro
4.1.2 Xếp hạng rủi ro
- Xây dựng ma trận thang đo khả năng xảy ra và mức độ ảnh hưởng để xếp
hạng rủi ro
4.1.3 Phân (ích rủi ro định tính
- Các yếu tổ rủi ro sẻ được phân tích độ tin cậy thông qua hệ số Cronbach”s
alpha dựa trên thang đo khả năng xảy ra và mức độ ảnh hưởng
- Các yếu tô ảnh hưởng lớn đến rủi ro tài chính từ thang điểm mức độ ảnh hưởng và ý kiến chuyên gia sẽ được phân tích thành phần chính (PCA) để nhóm
thành các nhân tố rủi ro chính
- Công cụ sử dụng để phân tích rủi ro định tính là phần mềm SPSS
4.1.4 Phân tích rủi ro định lượng
- Phân tích rủi ro tài chính thông qua đánh giá các chỉ têu NPV va IRR tir quan
điểm cuả chủ đầu tư và tổng mức đầu tư
- Phân tích hiệu quả tài chính có xét đến yếu tổ rủi ro: những yếu tổ định lượng được chọn từ xếp hạng rủi ro và phân tích độ nhạy, thông qua mô phỏng Monte Carlo đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến tài chính (NPV, IRR) bằng phần mềm
Crystall ball
4.1.5 Đề xuất biện pháp ứng phó rủi ro
- Từ việc phân tích các nhòm nhân tế rủi ro chính đưa ra các kiến nghị nhằm
ứng phó với rủi ro ảnh hưởng đến tài chính dự án
3.3 THU THẬP DỮ LIỆU
3.3.1 Quy trình thu thập dữ liệu
- Tham khảo tạp chí, các bài báo, nghiên cứu và dự án tương tự - Phỏng vấn chuyên gia để nhận dạng rủi ro
Trang 31- Tổng hợp số liệu thu được và xử lý số liệu
3.3.2 Phương pháp chọn mẫu
- Do hạn chế về thời gian và nguồn lực nên chọn phương pháp chọn mẫu phi xác suất theo phương pháp lẫy mẫu mục đích
3.3.3 Thiết kế bảng câu hỏi
- Trên cơ sở tham khảo ý kiến chuyên gia, các bài báo và luận văn thạc sĩ, tác
giả đề xuất phân nhóm bảng câu hỏi như sau: STT Nội dung Các yếu tố A Khủng hoảng kinh tế 1 Lãi suất vay ngân hàng 2 Tỷ lệ lạm phát tăng cao
3 , , Chính sách thu hút đầu tư không
Điều kiện kinh tế - tài chính chắc chắn
4 Chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính 5 l Nghiên cứu không đúng về nhu câu thị trường B Địa điểm xây dựng dự án không thuận lợi
6 Dự án hkông có điểm nhân riêng,
không có tính cạnh tranh với các dự
Lập dự án đầu tư án trong khu vực
7 Giá thuê đất cao
8 Công tác giải phóng mặt bang
9 Sai sót trong khảo sát xây dựng (địa
Trang 32hình, địa chất ) 24
C Sai sót trong thiết kế
10 Quy mô dự án không xác định cụ thê,
thương thay đổi phương án thiết kế
11 Chậm tiên độ hoàn thành dự án
12 Năng lực nhà thâu thi công kém
13 Năng lực đơn vị quán lý dự án và tư
vấn giám sát không đáp ứng
14 Thiếu phôi hợp và trao đối thông tin
giữa các bên tham gia đầu tư xây
Đầu tư xây dựng dựng
15 Giá vật tư, thiết bị, nhân công tăng
16 Thất thoát trong quá trình thực hiện
dự án
17 Chủ đâu tư chậm thanh toán
18 Chiến lược tiếp thị, quảng cáo kém
19 Quá nhiêu dự án tương tự trong khu
vực, cung vượt quá cầu
20 Công tác phục vụ và hỗ trợ khách
hàng kém
D Năng lực sàn giao dịch BĐS kém
21 Thủ tục pháp lý nhiêu khê rắc rồi
22 op ae Trở ngại do cán bộ nhà nước trong
Khai thác kinh doanh làm thủ tục hành chính
23
Trang 33
25 Thủ tục hành chính 26
3.3.4 Cấu trúc bảng câu hỏi
- Bảng câu hỏi có 2 phần bao gồm “các yếu tổ rủi ro” và “thông tin người trả lời” “Các yếu tố rủi ro” được thể hiện đưới hình thực các câu hỏi trắc nghiệm theo
2 thang đo là khả năng xảy ra rủi ro và mức độ ảnh hưởng của rủi ro đến hiệu quả tài chính dự án Ngoài ra có xây dựng phần câu hỏi mở để người trả lời điền thêm ý
kiến khác Đối với “thông tin người trả lời” được đặt ra để đảm bảo độ tin cậy của số liệu khi tiến hành khảo sát được xây dựng trên nguyên tic:
+ Sử dụng thang do đơn giản từ 1 đến 5, có chú thích ý nghĩa thang đo dé người được khảo sát dé dàng trả lời
+ Câu hỏi được phân loại theo các nhóm chủ đề
+ Các câu hỏi được xếp theo thứ tự từ đơn giản đến phức tạp Phần sau bảng câu hỏi có khảo sát thêm thông tin người trả lời
3.3.5 Đánh giá độ tin cậy của thang do
- Sử dụng phương pháp phỏng vấn thử để đánh giá độ tin cậy của thang đo, là phân quan trọng trong thiết kế bảng câu hỏi Mục đích của phỏng vấn thử là lấy
thông tin phản hồi từ những người trả lời ban đầu về bảng câu hỏi Căn cứ thông tin này, bảng câu hỏi sẽ được điều chỉnh lại nhằm loại bỏ những lỗi sai, những yếu tố
trùng hợp gây nhằm lẫn, mơ hồ cho người trả lời Từ đó bảng câu hỏi được hoàn thiện để thu được dữ liệu chính xác của những người được khảo sát [1]
3.4 PHUONG PHAP LAY MAU VA SO LUQNG MAU:
- Theo các nghiên cứu: Hair & ctg (1998) [12], nếu sử dụng phương pháp ước lượng ML thì kích thướt mẫu tối thiểu là 100 đến 150 Hoetler (1983) [13] sử dụng kích thướt mẫu tới hạn là 200 Bollen (1989) [14], chọn kích thước mẫu tới thiểu gấp 5 lần biến rủi ro Tuy nhiên do thời gian luận văn có hạn, tác giả đề xuất hình
Trang 34kinh nghiệm trong công tác quản lý dự án và hiểu biết về rủi ro của dy án Số mẫu dự kiến là 40 mẫu 3.5 CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU Phân tích, nhận đạng rủi ro các biên rủi ro Tạp chí, các bài báo, nghiên cứu và dự án tương tự Phỏng vấn chuyên gia Phần mềm SPSS Phân tích tài chính dự án có xét đến yêu | Phân tích độ nhạy
tố rủi ro Phan tich kich ban
Trang 35phí hoặc giảm lợi nhuận
Thấp Tăng chi phí hoặc giảm lợi
nhuận không đáng kế
Trung bình Tăng chi phí hoặc giảm lợi
Trang 36Thấp 1-6 Xanh 3.6.2 Phân tích rủi ro bằng phần mềm SPSS
Sau khi thu thập bảng câu hỏi, dữ liệu sẽ được phân tích trong SPSS 3.6.2.1 Phân tích độ tin cậy (hệ số Cronbach?s alpha)
- Các yếu tố rủi ro trong bảng câu hỏi sẽ được kiểm tra độ tin cậy bằng hệ số Cronbach alpha Hệ số alpha (a) tinh theo công thức sau đây:
a= k.Cov/ Var 1+(k-1).Cov/Var
Trong đó:
+ &: số mục hỏi
+ Cov: hệ số tương quan trung bình giữa các mục hỏi
+ Vzr: độ lệch chuẩn của các câu trả lời trong tổng k mục hỏi
- Theo Nunnally & Bumtein (1994) [15], khi œ > 0,6, có thể kết luận thông tin
khảo sát đáng tin cậy
- Theo George và Mallery (2003) [16], khi 1 > a > 0,9 thang đo rất tốt, 0,9 > œ
> 0,8 thang đo tốt, 0,8 > a > 0,7 thang do chap nhận được, 0,7 > a > 0,6 thang do
khéng chắc chắn, ơ < 0,6 thang đo không tin cậy
3.6.2.2 Phân tích thành phần chính (PCA)
- Phân tích nhân tố là một phương pháp phân tích thống kê dùng để rút gọn một tập gồm nhiều biến quan sát phụ thuộc lẫn nhau thành một tập biển (gọi là các nhân tố) ít hơn để chúng có ý nghĩa hơn nhưng vẫn chức đựng hầu hết nội dung
thông tin của tập biến ban dau[12] ~Trình tự phân tích nhân tố:
+ Loai bỏ các biến có trọng số PCA nhỏ + Kiểm tra các biến trích lược
+ Kiểm tra KMO và kiểm định Barllet + Kiểm tra phương sai trích lược
+ Nhóm nhân tô và đặt tên nhân tố dựa trên đặc trưng của các biến phụ thuộc
Trang 373.6.3 Mô phóng Monte Carlo bằng phần mềm Crystall Ball
3.6.3.1 Quy trình mô phỏng Monte Carlo bang Crystall Ball [17] Thiết lập mô hình bảng tính Xác địnhbiến rủi ro Xác định biến kết quả Quy trình mô phòng Monte
Carlo bằng Crystall Ball
Thiết lập các thông số chạy
mô phỏng
Phân tích các kết quả
Hình 3 Quy trình mô phỏng Monte Carlo
3.6.3.2 Trinh tự các bước thực hiện
- Thiết lập mô hình bảng tính: Lập bảng tính hiệu quả tài chính của một dự án
cụ thê trên file excel
Trang 38không có số liệu quá khứ, có thể tham khảo các bài báo khoa học, các luận văn
trước hoặc từ ý kiến chuyên gia
- Xác định biên kết quả: Căn cử vào các chỉ tiêu cần phân tích để xác định biến kết quả Trong bài luận văn này, biến kết quả là NPV và IRR
- Thiết lập các thông số chạy mô phỏng: số lần mô phỏng,
Trang 39CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH RỦI RO ĐỊNH TÍNH 4.1 PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH
- Trên cơ sở tham khảo các nguồn từ tạp chí, sách báo, internet , kêt hợp
phỏng vấn các chuyên gia có liên quan đến quán lý rủi ro thị trường bất động sản,
tác giả đề xuất bảng câu hỏi khảo sát Bảng câu hỏi được gửi bằng cách phát trực tiếp đến các doanh nghiệp, Sở ban ngành Số lượng bảng câu hỏi phát ra là 60 bảng, thu về 40 bảng, số lượng bảng câu hỏi hợp lệ là 40 bảng
4.1.1 Thông tin chung về công trình 4.1.1.1 Don vi cing tác Các đơn vị Sở ban 13 32,5 ngành
Tư vấn thiết kê 2 5
Chu dau tu/ Ban QLDA | 15 37,5
Tư vân QLDA/ Giám sat | 8 20