Phân tích ảnh hưởng của suất chiết khấu đối với hiệu quả tài chính của dự án đầu tư xây dựng chung cư

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN 1.1 TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2008 TẠI TP HCM VÀ LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 1.3 Ý NGHĨA THỰC TIỄN 1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU .7 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT .8 2.1 LÝ THUYẾT LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN 2.2 LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH DỰ ÁN 13 2.3 LÝ THUYẾT RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ DỰ ÁN 21 2.4 LÝ THUYẾT DỰ BÁO VÀ HỒI QUY 28 2.5 ĐẶC ĐIỂM DỰ ÁN ĐẦU TƯ THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 33 2.6 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC GIẢ THIẾT .35 2.7 TÓM TẮT .37 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 3.1 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 38 3.2 THU THẬP SỐ LIỆU CÁC DỰ ÁN VÀ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU .38 CHƯƠNG 4: 4.1 NGHIÊN CỨU VÀ ÁP DỤNG TÍNH TOÁN 59 DỰ BÁO LÃI VAY VÀ SUẤT CHIẾT KHẤU CHO TỪNG NGUỒN VỐN .59 4.2 GIỚI THIỆU DỰ ÁN ÁP DỤNG – CÁCH TÍNH XEM SUẤT CHIẾT KHẤU LÀ HỆ SỐ BIẾN ĐỔI 76 4.3 DỰ ÁN ÁP DỤNG – CÁCH TÍNH XEM SUẤT CHIẾT KHẤU LÀ HỆ SỐ KHÔNG ĐỔI…… 86 4.4 SO SÁNH KẾT QUẢ PHƯƠNG PHÁP TÍNH VÀ KẾT LUẬN 92 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ Ý NGHĨA .95 5.1 TÓM TẮT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 95 5.2 KẾT QUẢ VÀ ĐÓNG GÓP CỦA NGHIÊN CỨU 96 5.3 CÁC HẠN CHẾ VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 96 PHỤ LỤC .97 TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 - 1- CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN 1.1 TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2008 TẠI TP HCM VÀ LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI 1.1.1 Tình hình kinh tế năm 2008 Ngày 13.5.2009, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương công bố Báo cáo kinh tế Việt Nam 2008 đưa số dự báo kinh tế Việt Nam năm 2009 Bức tranh kinh tế năm 2008 Năm 2008, kinh tế nước ta chịu ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu: giá dầu tăng mạnh, giá lương thực leo thang, khủng hoảng tài tồn cầu bùng nổ vào tháng 9/2008 kinh tế giới suy thối Trước tình hình lạm phát gia tăng từ quý II/2007, từ tháng 4/2008, Chính phủ có bước ngoặt chuyển hướng sách từ thúc đẩy tăng trưởng sang kiềm chế lạm phát Từ tháng 10/2008, kinh tế lại đối mặt với tác động khủng hoảng suy thối tồn cầu Chính phủ lại chuyển hướng sách, tập trung chống suy giảm kinh tế, tiếp tục trì ổn định kinh tế vĩ mơ an sinh xã hội Chính sách tiền tệ nới lỏng dần từ tháng 12/2008, gói kích cầu trị giá tỷ USD thức triển khai nhằm hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, phát triển kết cấu hạ tầng, kích thích tiêu dùng giảm thiểu khó khăn xã hội Trong bối cảnh có biến động khơng thuận giới, tốc độ tăng trưởng kinh tế nước ta chậm lại 6,3% so với 8,5% năm 2007 Đây mức tăng trưởng thấp kể từ năm 2000, nữa, tăng trưởng quí IV 2008 đạt 5,7% so với 6,5% quí đầu năm 2008 Việc đạt tăng trưởng 6,2 ghi nhận, so với nhiều nước phát triển khu vực Đặc biệt tăng trưởng khu vực công nghiệp xây dựng sụt giảm đáng kể (6,1% so với 10,2% năm 2007) khu vực nơng lâm thuỷ sản lại có tốc độ tăng trưởng cao năm 2007 (4,1% so với 3,8%) thể ý nghĩa to lớn khu vực phát triển đất nước giải vấn đề xã hội tình hình khó khăn Vốn đầu tư xã hội chiếm tỷ trọng cao, 40,9% GDP, thấp so với tỷ lệ 46,5% SDP năm 2007 Mức đầu tư cao chủ yếu vốn đầu tư khu vực FDI khu vực nhà nước giảm mạnh (11,9%) phù hợp với sách kinh tế vĩ mơ thắt chặt Năm 2008 năm vốn đầu tư nhà nước, có tỷ trọng lớn nhiều năm, trở thành có tỷ trọng nhỏ tổng vốn đầu tư xã hội Đặc biệt sau năm - 2- dòng vốn FDI ạt vào Việt Nam , kinh tế bộc lộ nhiều bất cập cản trở khả hấp thụ vốn hiệu Thương mại quốc tế năm 2008 có bước chuyển biến Tổng kim ngạch xuất hàng hoá đạt 62,7 tỷ USD, tăng 29,1 %, tổng kim ngạch nhập hàng hoá đạt 80,7 tỷ USD, tăng 28,6% so với năm 2007 Nước ta trở thành kinh tế có độ mở cao xét theo tỷ trọng xuất nhập GDP (160,7% GDP 177,5% GDP tính thương mại dịch vụ) Tuy nhiên, năm 2008, thương mại điện tử chưa phát triển, 10,5% thương mại hàng hoá, mức thấp nhiều tỷ lệ 20% giới Cũng bắt đầu xuất xu đa dạng hoá mặt hàng để đối phó với rủi ro thị trường giới Tuy nhiên, cấu hàng hoá xuất phụ thuộc vào nhóm hàng khống sản nơng-lâm-thuỷ sản thô sơ chế, hàng công nghiệp chế biến chủ yếu gia cơng lắp ráp Tình trạng bất ổn kinh tế vĩ mô kéo dài từ đầu năm 2008, lạm phát leo thang: Thâm hụt thương mại hàng hoá thâm hụt cán cân vãng lai lớn, rủi ro hệ thống tài ngân hàng tăng Nhưng từ tháng 8/2008, tình hình ổn định Đặc biệt, lạm phát giảm nhanh quí IV/2008 dẫn đến lạm phát năm gần 20%, cao song thấp nhiều mức tháng 8/2008 Tốc độ tăng trưởng giảm đồng nghĩa với việc tình trạng doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô sản xuất, cắt giảm lao động Lạm phát cao làm giảm thu nhập thực đa số dân cư tác động xấu đến nhóm người nghèo, thu nhập thấp Vấn đề đảm bảo an sinh xã hội năm 2008 phủ đặc biệt quan tâm Bên cạnh hệ thống sách hỗ trợ xã hội có tính thường xun, nhiều biện pháp cụ thể, thiết thực thực Dự báo kinh tế năm 2009 Năm 2009 năm thứ đánh dấu hội nhập toàn diện kinh tế Việt Nam với kinh tế giới Việt Nam tiếp tục thực cam kết song phương vùng cam kết khuôn khổ WTO với tư cách thành viên thức Đây năm thứ Việt Nam triển khai thực kế hoạch phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2006-2010 với gói sách kích cầu tỷ USD bối cảnh kinh tế nước ta tiếp tục bị tác động khủng hoảng tài suy thối kinh tế tồn cầu Các dự báo từ mơ hình kinh tế lượng vĩ mô cho thấy năm 2009, kinh tế nước ta tăng trưởng với tốc độ thấp 2008, lạm phát cao thâm hụt ngân sách mức - 3- tương đối lớn, điều tác động việc thực thi gói sách kích cầu phủ, tốc độ tăng trưởng GDP khoảng 5,56 % mức hụt ngân sách lên đến 9,4% GDP, lạm phát cao, nhập siêu lớn, chưa thể khắc phục ngắn hạn Các dự báo tổ chức quốc tế cho thấy khả tăng trưởng kinh tế Việt Nam thấp nhiều mức tăng trưởng năm 2008 Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) Ngân hàng giới (WB) dự báo tăng trưởng GDP tương ứng Việt Nam năm 2009 đạt 3,3% 5,5% so với năm 2008 Dự báo Ngân hàng phát triển Á Châu (ADB) Tổ chức phân tích thơng tin kinh tế (EIU) cho thấy năm 2009, Việt Nam đạt mức tăng trưởng trung bình tương ứng 4,5% 0,3%/năm Như khả đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 5,5% năm 2009 khó khăn nhiều 1.1.2 Tình hình đầu tư dự án chung cư năm 2008 Tình hình thị trường bất động sản cho thấy giao dịch gần “đóng băng”, ngân hàng siết chặt cho vay tín dụng, lãi suất ngân hàng cao ngất ngưỡng, giá vật liệu xây dựng tăng cao sách quản lý nhà nước chưa thật hoàn chỉnh Trước tình hình nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản nước thật gặp nhiều khó khăn, bi quan doanh nghiệp sở hữu dự án, chuẩn bị phát triển bước đầu trình đầu tư xây dựng dự án Trong theo chiều ngược lại, vốn đầu tư nước tiếp tục đổ vào lĩnh vực Bất động sản ạt Tổng số vốn đầu tư nước đổ vào bất động sản Việt Nam - 4- đạt gần tỷ USD tháng đầu năm 2008, tăng 160,8% vốn so với kỳ năm ngoái VietRees nhận định chủ đầu tư bất động sản nước lạc quan thị trường bất động sản Việt Nam theo họ, thị trường bất động sản Việt Nam nhiều tiềm phát triển, cầu thiếu nhiều nhiều phân khúc khác nhau, kinh tế Việt Nam liên tục trì mức phát triển ổn định Do đó, có chiến lược phát triển rõ ràng, đắn nhắm vào khách hàng mục tiêu, người có nhu cầu mua thực sự, đầu tư, việc kinh doanh tiếp thị tiến hành cách bản, chuyên nghiệp khả thành cơng điều thấy Theo phân tích VietRees, thị trường bất động sản nhìn khía cạnh đầu tư phát triển dự án hình thành số xu hướng Xu hướng đầu tư phát triển dự án bất động sản Các doanh nghiệp nước với tiềm lực tài mạnh, vững, chủ yếu tập đồn tiếp tục phát triển, tiến độ chậm trước Một phần lớn doanh nghiệp mong muốn cố gắng cầm cự để tiếp tục giữ chân lĩnh vực này, thay tự thân vận động cách trước đây, đơn vị chuyển sang hình thức liên doanh, kêu gọi hợp tác, đầu tư, liên kết Một số doanh nghiệp, chủ yếu doanh nghiệp nhỏ, số doanh nghiệp vừa cấu chưa vững, số cá nhân sở hữu có dự định phát triển dự án trước Nay gặp khó khăn triển khai dự án khơng tìm đối tác phù hợp lại nhắm đến hình thức chuyển nhượng dự án Trước tình hình dẫn đến thực tế có nhiều nhà đầu tư nước săn lùng dự án công ty nước để mua, sang nhượng hợp tác liên doanh Theo nghiên cứu VietRees, số thuận lợi khiến cho nhà đầu tư nước ngồi thích hình thức tình trạng pháp lý dự án rõ ràng, tránh khâu đền bù giải toả, chí số dự án cần đầu tư tiến hành triển khai nhanh chóng Thêm vào chi phí đầu tư đơi cịn thấp thực tế chút chủ dự án lo bị thu hồi đất dự án chậm triển khai theo quy định 1.1.3 Lý hình thành đề tài Trong tình hình mà thị trường bất động sản giai đoạn đóng băng Ngân hàng siết chặt cho vay dẫn đến chủ đầu tư dự án đầu tư ngày cân nhắc định đầu tư vào dự án Thành phố HCM khu vực có nhiều dự án lĩnh vực bất động nước Tuy nhiên để định đầu tư vào - 5- dự án chủ đầu tư cân nhắc phân tích để lựa chọn định đầu tư để vận hành khai thác dự án đạt lợi nhuận vấn đề không đơn giản Trong trình triển khai dự án, thơng thường thời gian triển khai dài khoảng từ 4-5 năm dự án bất động sản, có nhiều yếu tố tiêu cực rủi ro tác động đến dự án Nhà đầu tư trước định đầu tư vào dự án cân nhắc nhiều Vì vậy, phân tính tính khả thi dự án điều kiện tối ưu để Chủ đầu tư có đầu tư vào dự án hay khơng Trong q trình phân tích tính khả thi dự án phân tích tiêu tài vấn đề quan trọng hầu hết chủ đầu tư Khi phân tích tiêu tài để đánh giá hiệu dự án, tiêu chuẩn quan trọng thường sử dụng NPV Để tính tốn xác tiêu này, chủ đầu tư phải xác định xác suất chiết khấu (chi phí sử dụng vốn) để đưa vào tính tốn NPV Thơng thường, xác định cấu nguồn vốn gồm: vốn góp (vốn cổ phần), vốn vay, vốn huy động (vốn ứng trước từ khách hàng) Từ tính suất chiết khấu dự án theo phương pháp binh quân gia quyền Chúng ta xem suất chiết khấu không thay đổi suốt q trình tính tốn Tuy nhiên, thực tế trình triển khai dự án kéo dài thời gian vài năm, năm tính giá trị suất chiết khấu Nếu q trình triển khai kéo dài có nhiều giá trị suất chiết khấu Vấn đề chúng tơi dùng suất chiết khấu để tính tốn cho dự án có phương pháp để xử lý vấn đề Sau đó, dùng kết để đánh giá tiêu dự án Hơn nữa, vấn đề khác tính tốn số dự án lúc ban đầu cho thấy hiệu NPV>0 cao, nhiên sau hoàn thành dự án, lợi nhuận thực tế dự án mang lại khơng với hiệu ban đầu tính tốn Ngồi yếu tố rủi ro việc chọn giá trị suất chiết khấu tính tốn cho hợp lý quan trọng Mục tiêu đề tài dụng hợp lý suất chiết khấu để dự án sau hồn thành có giá trị lợi nhuận gần giống với giá trị tính tốn ban đầu Với lý trên, đề tài “Phân tích ảnh hướng suất chiết khấu hiệu tài dự án đầu tư xây dựng chung cư” hình thành 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Mục tiêu đề tài phân tích hệ số suất chiết khấu sử dụng dự án Đưa cách tính giá trị suất chiết hợp lý để sử dụng q trình phân tích tiêu tài Áp dụng tính tốn vào dự án cụ thể với mục tiêu sau: • Thu thập số liệu tài dự án bất động sản (dự án chung cư, hộ, văn phòng cho thuê địa bàn Tp HCM) triển khai đến năm 2009 - 6- • Nghiên cứu cách sử dụng hệ số suất chiết khấu dự án Nghiên cứu tìm mối liên hệ giá trị tính toán NPV, IRR giá trị lợi nhuận sau hồn tất dự án • Tính tốn dự báo dạng phân bố gí trị suất chiết khấu nguồn vốn thời gian triển khai dự án • Xem hệ số suất chiết khấu dùng để phân tích tài mộ dạng biến số • Phân tích rủi ro khác dự án với yếu tố rủi ro suất chiết khấu • Đề biện pháp nhằm tăng hiệu tài cho dự án • Dự án thu thập thuộc lĩnh vực bất động sản Tp HCM tỉnh lân cận 1.3 Ý NGHĨA THỰC TIỄN • Phân tích khả thi mặt tài việc sử dụng hệ số suất chiết khấu hợp lý • Phân tích rủi ro, dự báo doanh thu lợi nhuận cho Chủ đầu tư • Giúp cho nhà đầu tư vốn, ngân hàng, nhà đầu tư cá nhân muốn đầu tư vào dự án có nhìn xác dự án để định tham gia đầu tư vào dự án • Để cấp thẩm quyền có phép đầu tư dự án • Áp dụng vào dự án cụ thể • Giới thiệu dự án áp dụng vào đề tài ¾ Tên gọi Tên tiếng Việt : KHU CĂN HỘ CAO CẤP VÀ CHUNG CƯ Địa : Số 20 đường Cộng Hòa, Phường 12, Q Tân Bình, Tphố Hồ Chí Minh ¾ Diện tích, vị trí Diện tích: Dự án xây dựng khu đất 20.000 m2 Vị trí khu đất: Phía đơng giáp nhà máy A41, phía tây giáp sư đồn 367, phía nam giáp khu gia đình K200, phía bắc giáp dự án Khu TT Thương mại- Căn hộ – Văn phịng Nhà máy A41& Cơng ty Kinh Đơ 1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU • Đối tượng nghiên cứu: dự án bất động sản gồm: dự án cao ốc văn phòng cho thuê, dự án chung cư, hộ, dự án khu dân cư Tp HCM • Nghiên cứu đề xuất cách sử dụng suất chiết khấu Áp dụng phân tích tài dự án cụ thể • Phân tích rủi ro, tác động lạm phát biện pháp kiểm soát rủi ro - 7- CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT Chương trước giới thiệu tổng quan nghiên cứu với mục tiêu, phạm vi ý nghĩa thực tiễn Chủ đề nghiên cứu tìm phương pháp tính xác giá trị suất chiết khấu dự án đầu tư xây dựng Trước tiến hành thiết kế nghiên cứu, sở lý thuyết trình bày gồm: (1) Lý thuyết lập thẩm định dự án; (2) Lý thuyết phân tích dự án; (3) Lý thuyết phân tích rủi ro đầu tư dự án; (4) Lý thuyết dự báo Lý thuyết hồi quy; (5) Mô hình nghiên cứu giả thiết 2.1 LÝ THUYẾT LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN Định nghĩa dự án kinh doanh bất động sản, lý thuyết định, yếu tố ảnh hưởng đến dự án 2.1.1 Dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo cơng trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, trì, nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm, dịch vụ thời hạn định.Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án vẽ thiết kế sở Đây để triển khai cho vẽ thiết kế kỹ thuật vẽ thi công sau Tổng mức đầu tư dự án giá trị đầu tư xây dựng dự án.Không phải cơng trình xây dựng vào phải lập dự án Các cơng trình thơng thường chia thành loại nhóm A, nhóm B, nhóm C loại cơng trình phân chia vào mức giá trị đầu tư công trình theo loại cơng trình.Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm : • Sự cần thiết mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất • Mơ tả quy mơ, diện tích xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình, phương án kỹ thuật, công nghệ công suất • Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, phân đoạn thực • Đánh giá tác động mơi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, yêu cầu an ninh, quốc phịng - 8- • Tổng mức đầu tư dự án, khả thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án hoàn trả vốn, tiêu tài phân tích đánh giá hiệu kinh tế, hiệu xã hội dự án 2.1.2 Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực bất động sản dự án bỏ đầu tư mua đất (giao đất), xây dựng cơng trình để bán, chuyển nhượng, cho th nhằm mục đích sinh lợi Trong phạm vi đề tài này, nghiên cứu dạng dự án thuộc lĩnh vực bất động sản: dự án đầu tư xây dựng chung cư, hộ; dự án đầu tư xây dựng cao ốc, văn phòng cho thuê Để lập dự án đầu tư, vấn đề sau xem xét: - Lựa chọn sản phẩm, phân tích thị trường - Xác định quy mô (công suất) dự án - Lựa chọn công nghệ, thiết bị - Xác định vị trí xây dựng dự án - Lựa chọn hình thức đầu tư, tổ chức quản trị dự án - Xây dựng kế hoạch sản xuất, kinh doanh Để có sở phân tích dự án cần phải : + Xác định cấu sản phẩm chính, sản phẩm phụ, bán thành phẩm, phế liệu thu hồi (nếu có) Xác định khối lượng sản phẩm theo quy mô khả dự án theo thời đoạn + Xác định tiêu chuẩn, chất lượng sản phẩm Cần tham khảo tiêu chuẩn quốc gia, tiêu chuẩn ngành, vùng lãnh thổ trường hợp mặt hàng xuất cần tham khảo tiêu chuẩn quốc tế liên quan + Xác định giá cho sản phẩm tiêu thụ Đây yếu tố quan trọng thường khó xác định Phải kết hợp nghiên cứu thị trường, kỹ thuật dự báo để xác định giá hợp lý Cần phân tích, đánh giá, rủi ro dự án Khi xác định giá quan tâm đến yếu tố: khả cạnh tranh chiếm thị phần công ty, sức mua thị trường, đảm bảo tính lợi nhuận nhà sản xuất liên quan + Xác định yêu cầu yếu tố đầu vào: nguyên liệu nguyên liệu ngun liệu phụ Ngun liệu nông sản, lâm sản, thủy hải sản, gia súc gia cầm, kim loại hóa chất, phụ gia , nhiên liệu, điện, khí, nước Trong lượng, thường điện giữ vai trò quan trọng Cần xác định phương án cung cấp điện như: nguồn điện, truyền tải điện, công suất, cường độ Xem xét tất phương án nguồn điện so sánh - 9- tính kinh tế để lựa chọn Xét phương án nguồn nước cấp, chất lượng lưu lượng nước yêu cầu 2.1.3 Tính khả thi dự án đầu tư: lập thẩm tra dự án, kết luận quan trọng rút dự án có tính khả thi hay khơng Một dự án khả thi có đủ tính chất sau: + Tính hợp pháp: phù hợp với pháp luật theo trình tự lập dự án Lập dự án phải phù hợp với đường lối, chủ trương, sách phát triển kinh tế xã hội đất nước, vùng kinh tế địa phương Có đủ pháp lý để tiến hành dự án: tư cách pháp nhân, giấy phép hành nghề, khả tài Dự án phải phù hợp với quy hoạch tổng thể, quy hoạch ngành kết nghiên cứu giai đoạn trước quan chức thông + Khả mang lại hiệu kinh tế, tài chính: Một dự án triển khai tiêu đánh giá hiệu dự án vuột qua tiêu yêu cầu nhà đầu tư xã hội 2.1.4 Để dự án thẩm định yếu tố sau xem xét: Hồ sơ pháp lý Tư cách pháp nhân lực chủ đầu tư Các văn pháp lý khác - Các văn liên quan đến địa điểm: thỏa thuận quy hoạch, thỏa thuận với Ủy ban địa phương, ý kiến Bộ, Ngành liên quan, Bộ văn hố thơng tin, Bộ quốc phịng, Bộ tài nguyên môi trường - Các văn liên quan đến phần vốn bên liên quan đến đất đai, nhà xưởng, thiết bị văn phòng Đây nội dung pháp lý, phức tạp, giá phải có thỏa thuận bên tham gia đầu tư xác nhận, giá trị, quan có trách nhiệm, cần thẩm tar kỹ - Các văn nêu ý kiến cấp quyền, ngành chủ quản dự án - Các văn khác (nếu có) Mục tiêu dự án: - Mục tiêu dự án có phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển kinh tế chung nước vùng kinh tế liên quan hay khơng - Có thuộc ngành nghề nhà nước cho phép không - 10- o Chi phí sử dụng vốn vay: phân phối chuẩn với giá trị trung bình = 12,06% khoảng [11,59%-12,53%] o Chi phí sử dụng vốn huy động: lấy lãi suất bản, phân phối chuẩn với giá trị trung bình = 8,28% khoảng [8,00%-8,56%] o Chi phí sử dụng vốn tự có doanh nghiệp: lấy chi phí sử dụng vốn vay cộng 5%, phân phối chuẩn với giá trị trung bình = 17,06% khoảng [16,59%-17,53%] c Chi phí hoạt động: chi phí hoạt động lấy theo % doanh thu (giá bán) không cần xác định phân phối xác suất yếu tố tính xác suất yếu tố giá bán d Lạm phát: phân phối đường thẳng với giá trị trung bình 8% [7,5%8,5%] 2.2 Yếu tố đầu ra: a Giá bán hộ năm đầu tiên: giá bán đưa tăng theo năm triển khai dự án nên ta cần xác định phân phối xác suất giá bán hộ năm Giá bán tăng 5%/năm áp dụng tăng giá hộ Block A Giá bán 1m2 sàn phần thương mại 1,5 x giá bán 1m2 sàn hộ + Giá bán hộ Block A: Phân phối xác suất giả định dạng phân phối chuẩn với giá trị trung bình 18 triệu đồng/m2 sàn hộ, Min = 16 triệu đồng Max = 20 triệu đồng + Giá bán hộ Block B: Phân phối xác suất giả định dạng phân phối chuẩn với giá trị trung bình 14 triệu đồng/m2 sàn hộ, Min = 12 triệu đồng Max = 16 triệu đồng b Hiệu suất kinh doanh (tiến độ bán sản phẩm) năm thứ 1: Tiến độ bán sản phẩm phòng kinh doanh đưa ra, vòng 04 năm bán hết sản phẩm hộ với hiệu suất kinh doanh cho năm thứ sau: phân phối đường thẳng, giá trị trung bình 20% trong[10%-30%] Kinh doanh phần thương mại: giá định bán hết năm thứ năm thứ Kết quả: - 84 - Forecast: NPV= 5,000 Trials FrequencyChart 22 Outliers 027 134 020 100.5 013 67 007 33.5 000 27,325 54,391 81,457 108,523 135,589 Forecast: NPV= 5,000 Trials Cumulative Chart 22 Outliers 1.000 5000 750 500 250 000 27,325 54,391 81,457 Forecast: NPV= Statistic Value Trials 5,000 Mean 79,987 Median 79,979 Mode - Standard Deviation 20,055 Variance 402,186,327 Skewness -0.02 Kurtosis 2.93 Coeff of Variability 0.25 - 85 - 108,523 135,589 Range Minimum 11,081 Range Maximum 153,429 Range Width 142,348 Mean Std Error 283.61 Forecast: NPV= Percentile Value 0% 11,081 10% 53,733 20% 63,512 30% 69,652 40% 75,197 50% 79,979 60% 85,035 70% 90,386 80% 96,873 90% 105,872 100% 153,429 4.3 PHƯƠNG PHÁP TÍNH XEM SUẤT CHIẾT KHẤU LÀ KHƠNG ĐỔI TRONG Q TRÌNH TRIỂN KHAI DỰ ÁN Suất chiết khấu tính bình qn gia quyền nguốn vốn: WACC = wdkd(1-T) + wpkp + wsks Trong đó: wd kd: nguồn vốn vay – chi phí sử dụng vốn vay T: thuế thu nhập doanh nghiệp 25% wp kp: vốn tự có doanh nghiệp (vốn cổ phần) – chi phí sử dụng vốn ws ks: vốn huy động – chi phí sử dụng vốn 4.3.1 CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH NHƯ SAU Tổng mức đầu tư Tương tự Bảng tổng vốn đầu tư trường hợp suất chiết khấu biến đổi Phân bổ vốn đầu tư thời gian xây dựng nguồn vốn Phân bổ vốn đầu tư xây dựng vào tiến độ thi công dự kiến dự án Thời gian xây dựng năm - 86 - Nguồn vốn: vốn tự có doanh nghiệp, vốn vay vốn huy động (ứng trước tiền bán) Trong vốn huy động phụ thuộc vào doanh thu dự án TỔNG VỐN ĐẦU TƯ (ĐVT: TR VNĐ) NĂM Tổng 853,468 12,679 376,847 463,943 Vốn đầu tư xây dựng - XD hạ tầng, giao thông, xanh 10,000 5,000 109,897 109,897 359,103 107,731 5,000 - XDCB + Tầng hầm A + Tầng trệt, lửng, hộ Block A + Diện tích sàn mái A + Block B + Nhà C 2,939 2,939 219,972 87,989 6,419 38,036 - Thiết kế tư vấn 14,167 - Dự phịng phí 70,833 Vốn lưu động 131,983 6,419 - Chi phí đất Lãi vay 251,372 12,679 22,104 12,679 12,679 7,083 7,083 35,416 35,416 11,052 11,052 TỔNG VỐN CẦN CĨ 853,468 12,679 376,847 463,943 Vốn tự có 188,377 12,679 164,646 Vốn huy động 573,450 Vốn vay 91,641 11,052 120,559 452,891 91,641 Giá trị suất chiết khấu bình quân gia quyền nguồn vốn: WACC=9,86% - 87 - Doanh thu, chi phí lợi nhuận Các bảng tính tương tự trường hợp suất chiết khấu biến đổi Bảng tính dịng tiền hiệu tài (trên quan điểm chủ đầu tư) Bảng tính dịng tiền đưa vào lạm phát chi phí sử dụng vốn (suất chiết khấu) từ nguồn vốn: NĂM DÒNG TIỀN (Đvt: Tr Dòng thu vào - 194,291 Vốn vay - 91,641 - - - 91,641 24,003 99,380 96,216 50,440 270,039 78,646 269,001 313,398 209,315 870,360 VNĐ) Lợi nhuận sau thuế Giá vốn Tổng 368,380 409,614 259,755 1,232,041 Dòng chi 12,679 376,847 463,943 54,267 54,267 962,002 Vốn đầu tư 12,679 376,847 463,943 - - 853,468 - - 43,215 48,426 91,641 11,052 5,840 16,892 Hoàn trả vốn vay Trả lãi vay Dịng lưu kim (chưa có (12,679) (182,556) (95,562) 355,347 205,489 270,039 lạm phát) Dòng lưu kim (có lạm (12,679) (169,033) (81,929) 282,086 151,040 phát) Hiệu tài (quan điểm chủ đầu tư) Tính theo phương pháp lúc cho kết sau: Hiện giá thu nhập NPV= 82.025 > Suất thu hồi nội IRR= 26,8% 9,86% Thời gian thu hồi vốn Tpp = - 88 - 2,9 năm 169,485 4.3.3 PHÂN TÍCH RỦI RO Mơ hình phân tích Monte Carlo Xác định giá trị xác suất nhân tố: Giá trị xác suất nhân tố xác định sau: 2.3 Yếu tố đầu vào: Giả sử thời gian xây dựng năm, thời gian bán sản phẩm năm, sau hồn thành xong phần móng kinh doanh a Chi phí xây dựng phần thô (suất đầu tư): phân phối xác suất chuẩn + Căn hộ Block A (trung cấp): giá trị trung bình = 9,29 triệu đồng/m2 sàn xây dựng, khoảng [8,48-10,10] + Căn hộ Block B (trung bình): giá trị trung bình = 7,76 triệu đồng/m2 sàn xây dựng, khoảng [6,19-9,33] - 89 - b Chi phí sử dụng vốn khơng đổi, WACC= c Chi phí hoạt động: chi phí hoạt động lấy theo % doanh thu (giá bán) khơng cần xác định phân phối xác suất yếu tố tính xác suất yếu tố giá bán d Lạm phát: phân phối chuẩn với giá trị trung bình 8% [7,5%-8,5%] 2.4 Yếu tố đầu ra: a Giá bán hộ năm đầu tiên: giá bán đưa tăng theo năm triển khai dự án nên ta cần xác định phân phối xác suất giá bán hộ năm Giá bán tăng 5%/năm áp dụng tăng giá hộ Block A Giá bán 1m2 sàn phần thương mại 1,5 x giá bán 1m2 sàn hộ + Giá bán hộ Block A: Phân phối xác suất giả định dạng phân phối chuẩn với giá trị trung bình 18 triệu đồng/m2 sàn hộ, Min = 16 triệu đồng Max = 20 triệu đồng + Giá bán hộ Block B: Phân phối xác suất giả định dạng phân phối chuẩn với giá trị trung bình 14 triệu đồng/m2 sàn hộ, Min = 12 triệu đồng Max = 16 triệu đồng b Hiệu suất kinh doanh (tiến độ bán sản phẩm) năm thứ 1: Tiến độ bán sản phẩm phòng kinh doanh đưa ra, vòng 04 năm bán hết sản phẩm hộ với hiệu suất kinh doanh cho năm thứ sau: phân phối đường thẳng, giá trị trung bình 20% trong[10%-30%] Kinh doanh phần thương mại: giá định bán hết năm thứ năm thứ Kết quả: - 90 - Forecast: NPV= 5,000 Trials FrequencyChart 40 Outliers 024 121 018 90.75 012 60.5 006 30.25 000 30,480 56,664 82,848 tr VND 109,033 135,217 Forecast: NPV= 5,000 Trials Cumulative Chart 40 Outliers 1.000 5000 750 500 250 000 30,480 56,664 82,848 tr VND Forecast: NPV= Statistic Value Trials 5,000 Mean 82,117 Median 81,886 Mode - Standard Deviation 19,900 Variance 395,997,510 Skewness 0.01 - 91 - 109,033 135,217 Kurtosis 2.97 Coeff of Variability 0.24 Range Minimum 10,430 Range Maximum 162,773 Range Width 152,343 Mean Std Error 281.42 Forecast: NPV= Percentile tr VND 0% 10,430 10% 56,353 20% 65,877 30% 71,660 40% 77,077 50% 81,886 60% 86,838 70% 92,794 80% 99,251 90% 107,500 100% 162,773 4.4 SO SÁNH KẾT QUẢ PHƯƠNG PHÁP TÍNH VÀ KẾT LUẬN 4.4.1 Đánh giá khác biệt tiêu tài theo cách tính + Các tiêu tài (theo quan điểm chủ đầu tư): Lợi nhuận rịng, NPV, IRR, thời gian hồn vốn Phương pháp tính Hiện giá thu nhập (tr.VNĐ) NPV= Suất thu hồi nội IRR= Phương pháp 1: Phương pháp 2: Xem suất chiết Xem suất chiết khấu khấu biến đổi không đổi (WACC (WACC biến đổi) không thay đổi) 79.303 82.025 15% 26,8% - 92 - Thời gian thu hồi vốn 3,2 2,9 270.039 270.039 (năm)Tpp = Lợi nhuận ròng (tr.VNĐ) Qua Bảng tổng hợp, ta nhận xét sau: - Với thơng số đầu vào cách tính - Lợi nhuận rịng cách tính nhau: 270.039 triệu đồng - Hiện giá thu nhập theo phương pháp 79.303 tr VNĐ nhỏ theo phương pháp 82.025 tr VNĐ khoảng 3,6 % - Suất thu hồi nội IRR: giá trị cách tính khác lớn, nhiên so sánh giá trị IRR với suất chiết khấu WACC phương pháp lại tương đương (phương pháp 1: IRR=15% so với WACC=0%, phương pháp 2: IRR = 26,8% so với WACC=9,86%) - Thời gian hoàn vốn phương pháp lâu phương pháp Ngun nhân có khác biệt NPV phương pháp xem suất chiết khấu thay đổi tính cụ thể suất chiết khấu nguồn vốn 4.4.2 Đánh giá khác biệt phân tích rủi ro theo cách tính Với thơng số đầu vào đầu nhau, kết trên, ta nhận xét sau: - Phương pháp (xem suất chiết khấu yếu tố rủi ro biến đổi: xác suất chắn dự án có lợi nhuận ~100% với NPV=27.325 tr VNĐ, lúc NPV đạt max = 135.589 tr VNĐ - Phương pháp (xem suất chiết khấu khơng thay đổi tính bình quân gia quyền nguồn vốn): xác suất chắn dự án có lợi nhuận ~100% với NPV=30.480 tr VNĐ, lúc NPV đạt max=135.217 tr VNĐ Với phương pháp tính trên, phương pháp cho thấy mức độ chắn lợi nhuận thấp phương pháp Như với cách tính xem suất chiết khấu đại lượng để đưa vào phân tích rủi ro cho khác biệt so với phương pháp xem suất chiết khấu khơng thay đổi Ỉ Dự án có thêm tố ảnh hưởng đến hiệu dự án Vì đâ dự án có lợi nhuận cao kết xảy cho thấy dự án có lợi nhuận Tuy nhiên thực tế có nhiều dự án mà thêm nhân tố rủi ro suất chiết khấu, kết tính tốn cho thấy dự án từ hiệu sang không hiệu - 93 - 4.4.3 Các phương pháp để nâng cao hiệu dự án - Kiểm soát yếu tố đầu vào: + Chi phí xây dựng: Rõ ràng chi phí xây dựng thấp dự án có hiệu + Suất chiết khấu (chi phí sử dụng vốn) Ở đây, sau nghiên cứu cho thấy chi phí sử dụng vốn bao gồm: chi phí sử dụng vốn tự có, vốn huy động vốn vay Ta thấy, chi phí sử dụng vốn tự có cao (vì doanh nghiệp ln mong muốn lợi nhuận cao), chi phí sử dụng vốn vay thấp thấp chi phí dụng vốn huy động (bản chất tiền ứng trước khách hàng) Như vậy, để chi phí sử dụng vốn thấp nhất: chủ đầu tư phải tìm cách nâng cao tỉ lệ vốn huy động giảm tỉ lệ vốn tự có vốn vay xuống cáng thấp tốt - Kiểm soát yếu tố đầu ra: + Doanh thu – giá bán hộ - tiến độ bán sản phẩm: Rõ ràng giá bán cao dự án có lợi nhuận Trong thực tế, giá bán chủ đầu tư định phụ thuộc lớn vào thị trường Chủ đầu tư phải có cách điều chỉnh giá bán thấp thực tế chút để tạo điều kiện huy động vốn Vì giá bán cao mà huy động vốn thấp lúc vốn tự có vốn vay tăng cao Ỉ chi phí sử dụng vốn tăng cao Do đó, giá bán phải điều chỉnh để tăng nguồn vốn huy động Trong trường hợp dự án này: - Giá bán thực tế hộ block A đạt 20 triệu đồng/m2 năm công bố bán sản phẩm - Nhưng chủ đầu tư cần bán với mức giá thấp khoảng 18 triệu để tăng nguồn vốn huy động cho dự án 4.4.4 Phân tích hiệu dự án Việc phân tích hiệu dự án quan trọng giúp cho nhà đầu tư định có đầu tư vào dự án hay không Như cần tiên lượng hết tất yếu tố rủi ro, yếu tố mà chắn yếu tố rủi ro Như trường hợp luận văn suất chiết khấu Và tính cụ thể yếu tố có khác biệt so với cách thơng thườngỈ kết phân tích rủi ro có khác biệt - 94 - CHƯƠNG 5: 5.1 KẾT LUẬN VÀ Ý NGHĨA TÓM TẮT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Mục đính nghiên cứu khám phá, điều chỉnh, tìm kiếm phương pháp tính tốn xác tiêu tài dự án thuộc lĩnh vực bất động sản, tiên lượng thêm yếu tố rủi ro có yếu tố suất chiết khấu Yếu tố mà theo thông thường xem khơng thay đổi Qua đó, áp dụng vào dự án để giúp nhà đầu tư thận trọng định đầu tư Theo đánh giá chung mục tiêu đề ban đầu giải gồm: • Thu thập số liệu tài dự án bất động sản (dự án chung cư, hộ, văn phòng cho thuê địa bàn Tp HCM) triển khai đến năm 2009 • Nghiên cứu cách sử dụng hệ số suất chiết khấu dự án Nghiên cứu tìm mối liên hệ giá trị tính tốn NPV, IRR giá trị lợi nhuận sau hoàn tất dự án • Tính tốn dự báo dạng phân bố gí trị suất chiết khấu nguồn vốn thời gian triển khai dự án • Xem hệ số suất chiết khấu dùng để phân tích tài mộ dạng biến số • Phân tích rủi ro khác dự án với yếu tố rủi ro suất chiết khấu • Đề biện pháp nhằm tăng hiệu tài cho dự án Cơ sở lý thuyết mơ hình trình bày chương Chương tập trung trình bày phương pháp sử dụng cho nghiên cứu gồm bước chính: (1) thu thập liệu 17 dự án chung cư (2) nghiên cứu tương quan chi số NPV, IRR, WACC lợi nhuận ròng dự án Làm sở để đưa số liệu vào Chương – Nghiên cứu áp dụng tính tốn Các kết cụ thể nghiên cứu thức trình bày chương Tiếp theo trình bày giải pháp cao hiệu đầu tư từ kết nghiên cứu thức Chương phần cuối nội dung luận văn, gồm có phần chính: (1) tóm tắt đề tài nghiên cứu, (2) Các kết đóng góp cho nghiên cứu, (3) Các hạn chế nghiên cứu gợi ý cho nghiên cứu - 95 - 5.2 KẾT QUẢ VÀ ĐÓNG GÓP CỦA NGHIÊN CỨU 5.2.1 Phương pháp tính cụ thể suất chiết khấu nguồn vốn Trong luận văn đưa hình thức tính cụ thể suất chiết khấu (chi phí sử dụng vốn nguồn vốn) cho dự án cụ thể Kết cho thấy có khác biệt so với cách tínht hơng thường Qua áp dụng tính tốn dự án tương tự 5.2.2 Chi phí đầu tư giá bán Thơng qua luận văn, chi phí xây dựng giá băn hộ phải vào mức độ đầu tư phân khúc thị trường mà nhà đầu tư nhắm đến Nhà đầu tư nên thu thập liệu dự án tương tự thực để đưa chi phí đầu tư vào thị trường để đưa giá bán 5.2.3 Phân tích rủi ro Trong luận văn này, tác giả đưa thêm yếu tố để đưa vào phân tích rủi ro Đó suất chiết khấu (chi phí sử dụng vốn) nguồn vốn Yếu tố thông thường xem không đổi q trình tính tốn Kết cho thấy yếu tố yếu tố rủi ro Đây kết chủ yếu luận văn Đồng thời, luận văn đưa phương pháp tính cụ thể suất chiết khấu 5.2.4 Ý nghĩa thực tiễn Về mặt thực tiễn, kết nghiên cứu cung cấp cho nhà đầu tư: • Đưa chi phí xây dựng giá bán theo mục tiêu đầu tư • Nghiên cứu cụ thể nguồn vốn suất chiết khấu • Đánh giá rủi ro hồn chỉnh • Có thể áp dụng cho dự án bất động sản tương tự 5.3 CÁC HẠN CHẾ VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO Bên cạnh đóng góp trên, nghiên cứu có hạn chế sau: • Dự án tính tốn thuộc lĩnh vực chung cư hộ • Vùng lấy số liệu khu vực thành phố Hồ Chí Minh • Chưa đưa phương pháp tính cho dự án thuộc lĩnh vực khác - 96 - PHỤ LỤC PHỤ LỤC DỮ LIỆU CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ THU THẬP PHỤ LỤC CÁC DỰ ÁN THU THẬP - PHƯƠNG PHÁP TÍNH XEM SUẤT CHIẾT KHẤU THAY ĐỔI - PHƯƠNG PHÁP TÍNH XEM SUẤT CHIẾT KHẤU KHƠNG THAY ĐỔI - KẾT QUẢ MÔ PHỎNG BẰNG CRYSTAL BALL PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN ÁP DỤNG – PHƯƠNG PHÁP TÍNH XEM SUẤT CHIẾT KHẤU THAY ĐỔI PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN ÁP DỤNG – PHƯƠNG PHÁP TÍNH XEM SUẤT CHIẾT KHẤU KHÔNG THAY ĐỔI - 97 - TÀI LIỆU THAM KHẢO Lập thẩm định dự án đầu tư xây dựng, TS Nguyễn Thống, 2007 Phân tích định đầu tư, TS Nguyễn Minh Kiều, 2004-2005 Bài giảng Quản lý rủi ro dự án, THS Lưu trường Văn Phân tích liệu áp dụng vào dự báo,TS Nguyễn Thống, 1999 Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS, NXB Thống Kê, 2005 Lý thuyết thống kê phân tích dự báo, TS Chu Văn Tuấn – TS Phạm Thị Kim Vân, 2008 Tài doanh nghiệp đại, PGS TS Trần Ngọc Thơ, 2007 Báo cáo đầu tư dự án Khu hộ cao cấp 20 Cộng Hòa – Q Tân Bình –Tp HCM Báo cáo thị trường bất động sản 2008, Công ty CBRE Tài nguyên Internet Trang web: Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ tài chính, Ngân hàng nướcViệt Nam www.cbre.com.vn www.saga.com.vn www.ebooks.com.vn www.metvuong.com.vn www.dothi.com - 98 - ... tài ? ?Phân tích ảnh hướng suất chiết khấu hiệu tài dự án đầu tư xây dựng chung cư? ?? hình thành 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Mục tiêu đề tài phân tích hệ số suất chiết khấu sử dụng dự án Đưa... Trong phạm vi đề tài này, nghiên cứu dạng dự án thuộc lĩnh vực bất động sản: dự án đầu tư xây dựng chung cư, hộ; dự án đầu tư xây dựng cao ốc, văn phòng cho thuê Để lập dự án đầu tư, vấn đề sau... mang lại hiệu chủ đầu tư đầu tư, khơng hiệu chủ đầu tư định không đầu tư Trong trình thẩm định dự án đầu tư vấn đề quan trọng dự án hiệu kinh tế hiệu tài Ở đây, dự án đưa vào áp dụng dự án sử dụng