Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án vay vốn đầu tư tại NHVN a phần 2

Chuyờn thc tt nghip Trờn a bn Nng hin cú 42 d ỏn u t du lch c UBND Thnh ph cú ch trng cho phộp u t gm 16 d ỏn c cp phộp u t vi tng vn10.808 t ng v 26 d ỏn khỏc ó ký bn ghi nh v tho thun nguyờn tc vi tng 15.585 t ng Khi cỏc d ỏn ny hon thnh mt cỏch ng b s bin Nng tr thnh mt trung tõm du lch cht lng cúnh ngang vi o Bali Indonesia hay Phukhet ThaiLand So sỏnh vi nhng quc gia ny, Vit Nam cú li th tim nng du lch rt ln v mụi trng kinh t - chớnh tr n nh hn Nh thu thit k Nh thu thit k chớnh l Huazhu Design and Consultant Ltd.co (Shenzhen Huazhu Engineering Design Ltd.co), tr s ti 2201 - tng 22 Tairan Cangsong Plaza Khu cụng nghip Gongmiao Futian Shenzen Trung Quc, ó c S xõy dng thỏnh ph ó Nng chp thun lm nh thu thit k d ỏn ti Giy phộp thu s 613/SXD GPT ngy 18/06/2007 õy l cụng ty c thnh lp ngy 13/04/1994, cú doanh thu t 23,963 t VND v li nhun sau thu t 1,975 t VND nm 2006 Nh thu nhn thc hin thit k chớnh ton b cỏc phn xõy dng theo hp ng ký vi Silver Shore Hong t ngy 23/11/2006, giỏ tr d kin khong 1.110.000 USD Tuy nhiờn yờu cu v tin ca Silver Shore Hong t, i vi hng mc Casino nh thu ch thc hin bc thit k c s, phn thit k thi cụng c giao cho Beijing Dongfang Gouxing Architecture Design Co, Ltd vi giỏ tr hp ng khong 200.000 USD Bỏo cỏo ti chớnh ó kim toỏn nm ti chớnh 2005 v 2006 ca nh thu thit k chớnh cho thy cụng ty ny kinh doanh cú hiu qu Nh thu thit k trang trớ ni tht Casino l Beijing Quingshang Envomental Art & Architecture Design Institude Co,Ltd, giỏ tr hp ng d kin khong 120.000USD Theo Cụng ty bỏo cỏo Huazhu (Thuc on thit k Thõm Quyn) sau c S XD Nng chp thun v ký hp ng thit k vi Cụng ty ó cho mt bng v phi cnh d ỏn Sau ú Huazhu v Silver Shore Hong t phi mang phi cnh v mt bng gp Intercon Intercon b sung ý tng cho phn mt bng Nguyn Th Minh Tõm 56 u t 47D Chuyờn thc tt nghip v phi cnh, cỏc giai on tip theo cho vic chn nh thit k no hoc Huazhu tip tc thit k i vi tng hng mc u phi c Intercon ng ý hoc gii thiu Tng thu xõy dng Tng thu xõy dng l cụng ty TNHH Xõy dng cụng trỡnh s thuc Tp on xõy dng Qung Tõy Trung Quc, tr s chớnh ti s ng YouYi thnh ph Liuzhou Guangxi, ó c S XD Tp Nng chp thun lm tng thu ti Giy phộp thu s 175/SXD GPT bgy 02/02/2007 Nh thu chớnh cú phm vi nng lc phự hp, cú phỏp nh quy VND khong 645 t, theo giy chng nhn t cỏch doanh nghip xõy dng B xõy dng Trung Quc cp Cụng ty ny c nhn thu xõy dng cụng trỡnh cú giỏ tr ln ti ln phỏp nh tng ng 3.227 t VND Silver Shore Hong t ó xem xột nng lc hot ng ca Cụng ty TNHH xõy dng cụng trỡnh s 5; Cụng ty ny ó tham gia xõy dng nhiu cụng trỡnh ln, ú cú mt khỏch sn tiờu chun ti Múng Cỏi Vit Nam Mt s cụng trỡnh tiờu biu gm: Trung tõm thng mi Quc t Gubu Liuzhou Trung Quc, ch u t Cụng ty TNHH on Zhenghe - Liu Chõu, giỏ tr hp ng tng thu 50.000.000 USD, To nh Zhuangcheng Liuzhou, ch u t Cụng ty TNHH phỏt trin a c Zhuangcheng Liuzhou, giỏ tr hp ng tng thu 37.872.000 USD; Khu thng mi Yuzui Liuzhou, ch u t Cụng ty phỏt trin a c Huanqui Liuzhou, giỏ tr hp ng tng thu 30.000.000 USD Theo iu khon Hp ng thu chớnh ký gia Cụng ty TNHH Xõy dng cụng trỡnh s v Silver Shore Hong t, iu kin lm nh thu chớnh Cụng ty ny phi xut trỡnh chng th, bo lónh thc hin hp ng v cỏc hp ng bo him bt buc; Cụng ty ny phi t mua sm thit b mỏy múc phc v thi cụng, tuyn dng v tr lng cụng nhõn xõy dng d ỏn Bỏo cỏo ti chớnh nm ti chớnh 2004 v 2005 cho thy cụng ty ny lm kinh doanh cú hiu qu, doanh thu nm 2005 t khong 3.709 t VND Giỏ tr tm tớnh hp ng tng thu xõy dng l 20.096.153 USD Nh thu qun lý Nguyn Th Minh Tõm 57 u t 47D Chuyờn thc tt nghip Nh thu qun lý khỏch sn ca D ỏn l Inter Continental Hotels Group (Greater China) Ltd cú tr s ti 230 Victoria Street, #13-00 Gugis Junction Towers, Singapore 188024; thuc on Inter Continental Hotel Group, on qun lý khỏch sn ln nht th gii v s lng phũng (ng trờn Wyndham Worldwide, Mariott International, Hilton Hotel Corp v Accor), cú c phiu niờm yt trờn sn Giao dch chng khon London v sn Giao giao dch chng khoỏn New York Cụng ty ny ang qun lý hn 3.800 khỏch sn gm khong 563.676 phũng trờn 100 quc gia trờn th gii; lng khỏch ngh t khong 130.000.000 lt hng nm tng ng vi cụng sut cho thuờ phũng khong 64,06% Cụng ty qun lý thng hiu khỏch sn gm: - Inter Continental (hotel & resort): 147 hotels tng ng 49.132 phũng 238 hotels tng ng 78.004 - Crown Plaza (hotel & resort): phũng hotels tng ng 1.125 - Indigo (hotel): phũng 1.384 - Holiday Inn (hotel & resort): hotels tng ng tng ng 256.600 phũng - Holiday Inn Express: 1.741 hotels 150.004 phũng 112 hotels tng ng 12.417 - Staybridge (suite): phũng 142 hotels tng ng 14.426 - Candlewood (suite): phũng Bn thõn Tng Giỏm c Silver Shore Hong t, ụng Huang Hai ó tng lm vic nm ti khỏch sn tiờu chun v mang thng hiu Holiday Inn thuc oang ny Silver Shore Hong t ó ký hp ng qun lý vi Inter Continental Hotels Group (Greater China) Ltd, mt hp ng cho khu khỏch sn tng tiờu chun Nguyn Th Minh Tõm 58 u t 47D Chuyờn thc tt nghip v mt hp ng cho khu bit th cao cp; theo ú Inter Continental s c hng phớ qun lý c bn l 2% doanh thu thun t hot ng kinh doanh khỏch sn - bit th v Phớ qun lý thng l 6% ca Li nhun hot ng tr Phớ qun lý c bn Bờn cnh ú theo iu khon ca hp ng ny, Cụng ty cng ký hp ng ph vi cụng ty on Inter Continental Hotels Group v dch v khai trng hot ng v dch v t trc hot ng Ngun nhõn lc Theo Hp ng Qun lý khu Khỏch sn v khu Bit th ký gia Inter Continental Hotels Group (Greater China) Ltd v Silver Shore Hong t, cụng ty qun lý s cú trỏch nhim giỏm sỏt mi th tc liờn quan n vic tuyn dng v qun lý ton b nhõn s khỏch sn Giỏm c qun lý khỏch sn v cỏc nhõn s chớnh ngi nc ngoi s cụng ty qun lý la chn Theo Hp ng H thng nhúm h tr Quc t ký gia Six Continents Hotels Inc cụng ty thnh viờn ca on Inter Continental Hotels Group v Silver Shore Hong t, cụng ty ny s h tr Silver Shore Hong t vic o to nhõn viờn, nghiờn cu mc hi lũng ca nhõn viờn vi v trớ tuyn dng S lng nhõn viờn cn tuyn dng hnh d ỏn theo c tớnh l 861 ngi D ỏn s u tiờn tuyn dng v o to lao ng ti a phng ỏnh giỏ: Nh thu thit k chớnh, tng thu xõy dng v nh thu qun lý ca d ỏn u l nhng nh thu nc ngoi, cú y nng lc cng nh kh nng thc hin d ỏn Tuy nhiờn, ch u t cn phi b sung thờm vo h s nhng thụng tin nh gii phỏp xõy dng, thit k kin trỳc, thit k ni tht, gii phỏp v ngun nhõn lc ca nh thu qun lý e Thm nh v hiu qu ti chớnh Tng mc u t: Tng mc u t c nh d kin gm c lói vay TGXD: n v: USD Khon mc Nguyn Th Minh Tõm D Tng cng kin giai on I (Khỏch 59 Khỏch sn u t 47D Chuyờn thc tt nghip sn + Casino) Chi phớ thuờ t 3.600.000 Chi phớ xõy dng 22.728.072 18.631.734 13.790.433 Chi phớ thit b 40.833.094 33.473.641 17.696.720 Tng Cng 67.161.167 52.105.375 31.487.153 Chi phớ khỏc 3.611.228 D phũng phớ 2.712.851 Vn lu ng hot ng 1.156.928 th nghim Lói vay TGXD Tng mc u t tớnh khu hao 6.490.112 81.132.285 C cu ti tr d kin nh sau: Khon mc Giỏ tr (USD) TMT khụng VAT, cha lói vay 74.642.174 Vn t cú (cha gm t cú tr lói vay, VAT) % TMT (cú lói vay TGXD v VAT) 21.642.174 Vn vay ngn hn 53.000.000 VAT 6.527.654 Tng MT gm lói vay v VAT 87.659.939 100% Tng VTC tham gia vo d ỏn 34.659.939 39,54% Bng so sỏnh chi phớ u t c nh mt s Khu ngh mỏt ti khu vc Qung Nam Nng: Tờn d ỏn Din tớch XD Nguyn Th Minh Tõm Tng T 60 S phũng Sut T/Phũng u t 47D Chuyờn thc tt nghip Furama Resort Victoria Hi An 39.500.000 USD 200 197.500USD 5.900.000 USD 100 59.000 USD - Khỏch sn: 220 t VND 94 145.600USD - Bit th: 193 107.800USD 12 127.300USD 60 405.128 USD 40 578.118 USD 550 80.817 USD 98 136.218 USD 600 t VND Sn Tr Resort 14,5 333 t VND - Bungalow: 25 t VND 47.432.435 USD -Khỏch sn: Nam Hi 32 24.307.700 USD Bit th: 23.124.735 USD 57.798.666USD(*) Silver Shore Hong t -Khỏch sn: 20 44.449.258 USD -Bit th: 13.349.408 USD (*) Ghi chỳ: Tng u t ch gm phn khỏch sn v bit th, khụng bao gm phn Casino v 3.168.000 USD tin thuờ t tr v phõn b 10 nm k t 2009 Tng u t thc t cú th tng hoc gim theo yờu cu v thit b ca Nh thu qun lý ỏp ng thng hiu ca Crowne Plaza ỏnh giỏ: Sut u t khỏi toỏn ca d ỏn theo bng trờn l mc trung bỡnh so vi mt d ỏn khỏc cựng khu vc T l Vn t cú/Tng mc u t c nh l 39,54% tho iu kin th chp ti sn hỡnh thnh t d ỏn u t vay Tng mc u t c nh trờn c ly theo s kiu khỏi toỏn Silver Shore Hong t cung cp Cụng ty ang hon thnh thit k chi tit 02 Giai on ca d ỏn v d toỏn chi tit, Phũng u t d ỏn s yờu cu cụng ty cung cp b sung d toỏn chi tit sau hon thnh Nguyn Th Minh Tõm 61 u t 47D Chuyờn thc tt nghip Hiu qu ti chớnh v kh nng tr n ca d ỏn Cỏc gi thit tớnh toỏn hiu qu ti chớnh ca d ỏn c trỡnh by ti Bng tớnh D ỏn Trung tõm Du lch v Gii trớ quc t c bit Silver Shores Hong t v cỏc gi thit sau: - Lói vay c nh l (Sibor + 2,1%)/nm tng ng 6.9%/nm - Doanh thu khỏch sn sao: theo cụng sut cho thuờ phũng nm 2010 l 30%, tng 2% mi nm, giỏ thuờ l 160 USD/ngy ờm bao gm c cỏc dch v khỏc nh n ung, spa - Doanh thu bit th: theo cụng sut cho thuờ phũng nm 2010 l 30%, tng 2% mi nm, giỏ thuờ l 350 USD/ngy ờm bao gm c cỏc dch v khỏc nh n ung, spa - Doanh thu Casino: theo s lng ngi tham gia/ngy nm 2010, tng 5% mi nm - T l tng Giỏ hng bỏn, Chi phớ hot ng/Doanh thu thun ln hn mc 76,29% ca Cụng ty c phn Quc t Hong Gia trung bỡnh nm 2005 v 2006 - Chi phớ tin thuờ t cũn li c toỏn v phõn b chi phớ mi nm 316.800 USD vũng 10 nm k t nm 2009 - Nm 2009 Silver Shore Hong t ch hot ng quý IV Kt qu tớnh toỏn cho thy Silver Shore Hong t cú kh nng hon tr y n lói v n gc cho ngõn hng thi gian cho vay l 12 nm, gm nm õn hn v nm tr n; cú kh nng chu ng cụng sut cho thuờ nm u v lng khỏch tham gia vui chi cú thng nm u gim Trng hp cỏc gi thit bỡnh thng thỡ sau 12 nm Silver Shore Hong t s cú dũng tin tớch lu sau tr ht n l 43.800.272 USD ỏnh giỏ: Kt qu tớnh toỏn l ỏng tin cy trờn thc t cụng sut cho thuờ ca cỏc khỏch sn Inter Continental Hotels Group qun lý hin trung bỡnh t ti 64,06%, vi mc cụng sut cho thuờ ban u l 30% v tc tng l 2% thỡ phi ti nm 2049 Silver Shore Hong t mi t mc cụng Nguyn Th Minh Tõm 62 u t 47D Chuyờn thc tt nghip sut 64,06% So sỏnh vi mc giỏ ca cỏc khỏch sn v khu ngh dng ven bin, mc giỏ khỏch sn v bit th c tớnh l hp lý Doanh thu thu nm 2010 t 9.720.000 USD phự hp vi s lng bn Black Jack, Bỏch gia lc, Tỡa su v mỏy chi in t Silver Shore Hong t d kin s dng f Tin thc hin Tớnh n 31/08/2007, Silver Shore Hong t ó tin hnh xõy dng cỏc hng mc gm: Khu Casino Khu v Khu ca khỏch sn Khu Casino ó hon thnh vic o múng, bờ tụng lp lút v bờ tụng dm múng; Khu ca khỏch sn ó hon thnh vic o múng, bờ tụng lp lút, Khu ca khỏch sn ó hon thnh vic o múng C th: Bng 19: Tin thc hin d ỏn Hng mc VT Khi lng Dm múng m3 o t Bờ tụng lút Khi lng hon T l hon Ghi chỳ thnh thnh (%) 1.870,83 1.870,83 100 N/A m3 10.800 10.800 100 N/A m3 410,91 410,91 100 N/A Khu Casino Khu Khỏch sn o múng m3 7.060 7.060 100 N/A Bờ tụng lút m3 307,29 307,29 100 N/A 7.997 7.997 100 N/A Khu Khỏch sn o múng m3 Theo k hoch ti bỏo cỏo nghiờn cu kh thi d ỏn, thỏng 1/2009 Cụng ty s a Khu v Khu khỏch sn, khong 250 phũng vo khai thỏc trc cựng Khu vui chi cú thng dnh cho ngi nc ngoi n quý III nm 2009 Cụng ty s hon thnh v khai thỏc ton b khỏch sn Khu bit th v cỏc cụng trỡnh ph tr s c cụng vo quý II nm 2008 v c khai thỏc vo cui quý IV nm 2009 Cỏc khon chi ch u t ó thc hin cho D ỏn nh sau: Nguyn Th Minh Tõm 63 u t 47D Chuyờn thc tt nghip Bng 20: Cỏc khon chi ó thc hin Khon mc S tin (USD) % Tng u t c nh Tm ng cho nh thu chớnh 2.000.661,09 2,52% Tm ng cho nh thu qun lý 215.260,85 0,27% Tm ng cho nh thu qun lý 105.216,18 0,13% Chi phớ khỏc 104.325,17 0,13% Tng cng 2.425.463,29 3,06% g Thm nh ti sn m bo Ton b ti sn c nh hỡnh thnh t vay v t cú thuc d ỏn, giỏ tr tm thi tớnh theo Khỏi toỏn ca Silver Shore Hong t nh sau: Khon mc Tng cng (USD) Chi phớ thuờ t 3.600.000 Chi phớ xõy dng 22.728.072 Chi phớ thit b 40.833.094 Chi phớ khỏc 3.611.228 D phũng phớ 2.712.851 Vn lu ng hot ng th 1.156.928 Lói vay TGXD 6.490.112 Tng giỏ tr th chp 81.132.285 Giỏ tr ti sn th chp ký hp ng th chp v giỏ tr ti sn th chp sau u t hon thnh s c Ngõn hng Ngoi thng Vit Nam v Silver Shore Hong t xỏc nh cú iu kin cn thit h Ri ro cú th xy v kh nng gim thiu - Ri ro phỏp lut: Hot ng vui chi cú thng l mt hot ng em li ngun li nhun cao, cú úng gúp ln cho Ngõn sỏch Nh nc, nhng Nguyn Th Minh Tõm 64 u t 47D Chuyờn thc tt nghip hot ng ny li tim n nhng tỏc ng bt n n mụi trng hoỏ xó hi Do vy, hot ng kinh doanh ny s chu nhiu s iu tit, quy nh cht ch ca cỏc bn phỏp quy v s kim tra, giỏm sỏt nghiờm ngt ca cỏc c quan chc nng Do kinh nghim ca Vit Nam v vic qun lý loi hỡnh dch v ny cũn cha nhiu nờn quỏ trỡnh t chc thc hin cú th gõy nhiu vng mc cho hot ng kinh doanh ca Cụng ty Tuy nhiờn, qua cỏc nm cỏc doanh nghip cú cỏc loi hỡnh kinh doanh ny ti Vit Nam nh k trờn trờn phỏt trin tt - Ri ro suy thoỏi kinh t khu vc hoc ton cu: Suy thoỏi kinh t khu vc hoc ton cu s tỏc ng trc tip n kh nng chi tiờu ca ngi dõn cỏc nc, mt t suy thoỏi mnh s lm gim nhu cu du lch ca ngi dõn cỏc nc v cú kh nng lm gim lng khỏch lu trỳ ti Trung tõm Du lch v Gii trớ quc t c bit Silver Shore Hong t Hin nn kinh t th gii ang cú kh nng ng trc mt t suy thoỏi nh hng t t khng hong th trng tớn dng nh ca M Tuy nhiờn, Chớnh ph M ang ỏp dng nhiu gii phỏp khc phc hu qu v cú th hoc nm ti, nn kinh t th gii s cú nhng bin chuyn tớch cc õy l ri ro bt kh khỏng, nhiờn d ỏn cú nhiu th mnh nh ó trỡnh by trờn nờn d ỏn s cú nh hng ớt hn so vi cỏc d ỏn khỏc bi cỏc tỏc ng ny - Ri ro dch bnh: Ri ro dch bnh cú th tỏc ng mnh n nhu cu du lch ca ngi dõn cỏc nc, cú th lm gim lng khỏch lu trỳ ti Trung tõm Du lch v Gii trớ quc t c bit Silver Shore Hong t Tuy nhiờn ri ro dch bnh cú ch xy theo khu vc, bờn cnh ú thi gian qua th gii núi chung v Vit Nam ó cú nhiu kinh nghim vic x lý dch bnh, vớ d nh dch Sars hay cỳm gia cm, v ngi dõn cỏc nc ó quen vi vic ny nờn tỏc ng nu cú cú th s ớt trm trng hn Nguyn Th Minh Tõm 65 u t 47D Chuyờn thc tt nghip buc to iu kin giỳp ngõn hng vic phõn tớch tỡnh hỡnh ti chớnh doanh nghip, ti chớnh d ỏn - Ban hnh nhng ch ti x lý nhng vi phm ca ch u t cung cp thụng tin khụng chớnh xỏc t ú cú th gim c ri ro thụng tin 2.3.2 Kin ngh vi Ngõn hng Nh nc NHNN cn h thng hoỏ nhng kin thc c bn v thm nh d ỏn, h tr cho cỏc NHTM v nõng cao nghip v thm nh ng thi m rng phm vi, ni dung v tng tớnh cp nht ca trung tõm phũng nga ri ro tớn dng Hng nm, NHNN cn t chc cỏc hi ngh kinh nghim ton ngnh tng cng s hiu bit v hp tỏc gia cỏc NHTM cụng tỏc thm nh ngh b phn thm nh cỏc NHTM Vit Nam phi hp vi trao i kinh nghim v thụng tin c bit, xu húng hin ny l cỏc ngõn hng cho vay ng ti tr nhng d ỏn quy mụ ln, vic hp tỏc s tn dng c th mnh ca mi ngõn hng vic thm nh 2.3.3 Kin ngh vi NHTMCP Ngoi thng - a dng hoỏ cỏc loi ti sn m bo tin vay nhm to iu kin cho cỏc doanh nghip ỏp ng c yờu cu v ti sn m bo tin vay Ngoi cn phõn loi, ỏnh giỏ li ti sn th chp v phi theo dừi nh k phỏt hin kp thi nhng ri ro phỏt sinh i vi ti sn ny - y mnh hot ng ng ti tr gia cỏc ngõn hng thng mi - Thit lp t chuyờn trỏch thụng tin v x lý thụng tin phc v cho cụng tỏc thm nh d ỏn núi riờng v cỏc nghip v ngõn hng núi chung - T chc cỏc bui tng kt bỏo cỏo thm nh rỳt kinh nghim - Xõy dng mt quy trỡnh thm nh d ỏn khoa hc hn Nguyn Th Minh Tõm 91 u t 47D Chuyờn thc tt nghip 2.3.4 Kin ngh vi ch u t - Ch u t cn nõng cao nng lc lp cỏc d ỏn u t ( trc tin hnh u t cn nghiờn cu rừ khớa cnh th trng, k thut, cụng ngh ca d ỏn, nu khụng t thc hin c thỡ cú th thuờ chuyờn gia lp) ng thi phi chp hnh nghiờm chnh vic xõy dng v lp d ỏn theo ỳng ni dung quy nh Thụng t s 09/BKH/VPT ca B K hoch v u t v xõy dng v thm nh d ỏn - Ch u t cn phi nhn thc ỳng vai trũ, v trớ ca cụng tỏc thm nh d ỏn trc quyt nh u t cú nhng d ỏn thc s cú hiu qu Cỏc d ỏn phi c xỏc nh u t ỳng tng s theo thi im xõy dng, khc phc tỡnh trng lm vi lng nhiu nhng tớnh toỏn ớt d c phờ duyt - Cn cung cp chớnh xỏc v chi tit tỡnh hỡnh hot ng sn xut kinh doanh v ni dung xin vay - Cỏc TCTNN cng cn tng cng hot ng kim tra, giỏm sỏt cht ch hot ng sn xut kinh doanh cng nh qun lý d ỏn u t trỏnh tỡnh trng tht thoỏt, lóng phớ ngy cng din trm trng cỏc TCTNN hin Nguyn Th Minh Tõm 92 u t 47D Chuyờn thc tt nghip KT LUN T nhng nghiờn c phõn tớch trờn, ta cú th khng nh mt ln na vai trũ c bit quan trng ca cụng tỏc thm nh cỏc d ỏn núi chung v cỏc d ỏn thuc ngnh du lch dch v núi riờng hot ng ca ngõn hng Chớnh vỡ vy vic nõng cao cht lng ca cụng tỏc thm nh cỏc d ỏn ti cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam l rt cn thit Hin cụng tỏc thm nh d ỏn ti SGD NHTMCP Ngoi Thng ó t nhiu kt qu tt c v cht lng thm nh v s lng cỏc d ỏn c thm nh th hin s lng cỏc d ỏn cho vay ngy cng tng v t l n khú ũi ngy cng gim Tuy nhiờn qua quỏ trỡnh nghiờn cu cụng tỏc thm nh d ỏn u t ti SGD cựng vi vic i sõu nghiờn cu mt d ỏn ó c thm nh tụi nhn thy bờn cnh nhng thnh tu t c thỡ cũn tn ti mt s hn ch nht nh cụng tỏc thm nh Nhng tn ti ny khụng ch xut phỏt t phớa SGD m cũn ph thuc vo nhng nguyờn nhõn khỏch quan khỏc nh t phớa khỏch hng, mụi trng phỏp lý, kinh tChớnh vỡ vy vic nõng cao cht lng thm nh thỡ n lc ca SGD l cha m cn phi cú s tham gia hp tỏc gia cỏc ngnh, cỏc cp Mt ln na tụi xin chõn thnh cm n cỏc cỏn b thm nh phũng u t d ỏn ca S giao dch NHTMCP Ngoi thng Vit Nam v Giỏo viờn hng dn Nguyn Th Minh Tõm 93 u t 47D Chuyờn thc tt nghip Th.S Nguyn Th i Liờn ó to iu kin thun li v giỳp tụi hon thnh tt chuyờn tt nghip ny TI LIU THAM KHO Giỏo trỡnh Kinh t u t - Ch biờn: PGS.TS Nguyn Bch Nguyt, PGS.TS T Quang Phng Giỏo trỡnh Ngõn hng thng mi - Ch biờn PGS.TS Phan th Thu H Khoỏ lun tt nghip: Cụng tỏc thm nh d ỏn u t ti SGD Ngõn hng ngoi thng, thc trng v gii phỏp SV: Nguyn Tin nh - Lp Kinh t u t 46A Bỏo cỏo kt qu kinh doanh nm 2008 ca SGD Ngõn hng ngoi thng Quy trỡnh thm nh i vi khỏch hng t chc Vietcombank quy nh Quy trỡnh qun lý ri ro cho vay d ỏn Vietcombank quy nh Mt s d ỏn xin vay ó c thm nh ti SGD Webside : www.vietcombank.com.vn Webside : www.vietnamtourism.gov.vn Nguyn Th Minh Tõm 94 u t 47D Chuyờn thc tt nghip PH LC Cỏc bng phõn tớch ti chớnh d ỏn: Trung tõm Du lch v Gii trớ quc t Silver Shore Hong t Nguyn Th Minh Tõm 95 u t 47D Chuyờn thc tt nghip Nguyn Th Minh Tõm 96 u t 47D Chuyờn thc tt nghip bảng 1: thông số dự án I Tổng vốn đầu t Vốn cố định a - Chi phí thuê đất b - Xây lắp d - Thiết bị e - Chi phí khác f - D.phòng, VLĐ hoạt động thử g - Lãi vay TGTC h - VAT Vốn lu động ban đầu II Cấu trúc vốn cố định - Vốn tự có - Vốn vay NH thơng mại Tổng vốn đầu t cố định III 87.659.939 3.600.000 22.728.072 40.833.094 - Biến động CS villa năm đầu 0% - Biến động SL khách casino năm đầu - Giá phòng khách sạn trung bình - Giá biệt thự trung bình 0% $ ngày đêm $ ngày đêm 160 350 - LN để lại trả nợ 100% LNST - Trích KHCB trả nợ 100% KH năm - Bảo hiểm TSCĐ 0,30% CF XD + TB 10 - CF thay TSCĐ năm 2,00% DT 34,67% 11 - CF thay TSCĐ năm 3,00% DT 65,33% 12 - CF thay TSCĐ từ năm 4,00% DT 100,00% 13 - Phí quản lý 2,00% DT 14 - Phí quản lý thởng 6,00% LN hoạt động 15 - Đóng góp hệ thống hỗ trợ nhóm 4,00% DT phòng 5.000.000 Không VAT 6.527.654 81.132.285 0% - DT casino/ngời trung bình 6.490.112 53.000.000 - Biến động CS phòng KS năm đầu 3.869.779 28.132.285 Thông số khai thác dự án 3.611.228 Lãi suất, thời gian ân hạn, trả nợ Nguyn Th Minh Tõm IV 92.659.939 u t 47D $ ngày 200 Chuyờn thc tt nghip - Lãi suất (sibor 6m + 2,1%)/năm - Thời gian ân hạn - Thời gian trả nợ gốc - Lãi suất vốn lu động 6,90% 16 17 3,00 18 9,00 - Chi phí thuê đất - Xây lắp - Thiết bị - Chi phí khác - D.phòng, VLĐ hoạt động thử - Lãi vay TGTC Tổng trích KH năm Thời gian $/employee /year 4.505 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 28% TN chịu thuế 6,10% bảng 2: Khoản mục - Phí nghiên cứu độ hài lòng nhân viên - Phí nghiên cứu độ hài lòng khách hàng Kế hoạch khấu hao dự án Nguyên giá QIII, IV 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 25 3.600.000 36.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 25 22.728.072 227.281 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 10 40.833.094 1.020.82 4.083.30 4.083.30 4.083.30 4.083.30 4.083.30 4.083.30 4.083.30 4.083.30 4.083.30 3.062.48 3.611.228 180.561 722.246 722.246 722.246 722.246 541.684 3.869.779 193.489 773.956 773.956 773.956 773.956 580.467 6.490.112 324.506 1.298.02 7.930.65 1.298.02 7.930.65 1.298.02 7.930.65 1.298.02 7.930.65 7.232.10 5.136.43 5.136.43 5.136.43 5.136.43 4.115.60 1.053.12 1.053.12 1.053.1 23 1.053.12 N/A 81.132.285 1.982.66 Nguyn Th Minh Tõm 973.517 u t 47D Chuyờn thc tt nghip Bảng 3: Khoản mục D nợ đầu kỳ Lãi phát sinh kỳ Trả nợ kỳ Kế hoạch vay nợ dự án Năm 2008 QI, II 2009 QIII, IV 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 - 17.379.070 43.447.674 46.631.783 46.631.783 41.450.474 36.269.165 31.087.855 25.906.546 20.725.237 15.543.928 10.362.618 5.181.309 599.578 899.367 1.553.871 3.217.593 3.038.838 2.681.328 2.323.817 1.966.307 1.608.797 1.251.286 893.776 536.266 178.755 599.578 899.367 1.553.871 3.217.593 8.220.147 7.862.637 7.505.126 7.147.616 6.790.106 6.432.595 6.075.085 5.717.575 5.360.064 Nguyn Th Minh Tõm u t 47D Chuyờn thc tt nghip Trả gốc - - - - 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 Trả lãi 599.578 899.367 1.553.871 3.217.593 3.038.838 2.681.328 2.323.817 1.966.307 1.608.797 1.251.286 893.776 536.266 178.755 17.379.070 26.068.605 3.184.109 - - - - - - - - 17.379.070 43.447.674 46.631.783 46.631.783 41.450.474 36.269.165 31.087.855 25.906.546 20.725.237 15.543.928 10.362.618 5.181.309 (0) D nợ tăng thêm D nợ cuối kỳ bảng 4: Khoản mục Ghi Doanh thu khách sạn Năm 2009 hđ quý IV Tăng 2%/năm đến 75% Công suất cho thuê Số lợng Kế hoạch kinh doanh lợi nhuận dự án QIII, IV 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 792.000 9.504.000 9.694.080 9.887.962 10.085.721 10.287.435 10.493.184 10.703.048 10.917.109 11.135.451 11.358.160 11.585.323 11.817.029 12.053.370 12.294.437 10% 30,00% 30,60% 31,21% 31,84% 32,47% 33,12% 33,78% 34,46% 35,15% 35,85% 36,57% 37,30% 38,05% 38,81% 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 Nguyn Th Minh Tõm u t 47D Chuyờn thc tt nghip phòng cho thuê Doanh thu khu biệt thự Công suất cho thuê 3.704.400 3.778.488 3.854.058 3.931.139 4.009.762 4.089.957 4.171.756 4.255.191 4.340.295 4.427.101 4.515.643 4.605.956 4.698.075 4.792.036 30,00% 30,60% 31,21% 31,84% 32,47% 33,12% 33,78% 34,46% 35,15% 35,85% 36,57% 37,30% 38,05% 38,81% 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 1.620.000 9.720.000 10.224.000 10.728.000 11.232.000 11.808.000 12.384.000 13.032.000 13.680.000 14.400.000 15.120.000 15.912.000 16.704.000 17.568.000 18.432.000 90 135 142 149 156 164 172 181 190 200 210 221 232 244 256 2.412.000 22.928.400 23.696.568 24.470.019 25.248.860 26.105.197 26.967.141 27.906.804 28.852.300 29.875.746 30.905.261 32.012.966 33.126.985 34.319.445 35.518.474 48.240 458.568 473.931 489.400 504.977 522.104 539.343 558.136 577.046 597.515 618.105 640.259 662.540 686.389 710.369 1.982.664 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.232.100 5.136.432 5.136.432 5.136.432 5.136.432 4.115.605 1.053.123 1.053.123 1.053.123 1.053.123 Tăng 2%/năm đến 75% Số lợng biệt thự Doanh thu casino Năm 2009 hđ quý IV Tăng 5%/năm Số lợng ngời tham gia/ngày Tổng doanh thu Phí quản lý Khấu hao TCSĐ Chi phí thay TSCĐ Chi phí lơng Đóng góp hệ thống hỗ trợ nhóm Phí nghiên cứu độ hài lòng nhân viên Phí nghiên cứu độ hài lòng khách hàng Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp khác Tổng chi phí hoạt động (%/Doanh thu) Lợi nhuận hoạt động Chi phí quản lý thởng Lãi vay vốn cố định Lãi vay vốn lu động Chi phí thuê 316.800 48.240 458.568 710.897 978.801 1.009.954 1.044.208 1.078.686 1.116.272 1.154.092 1.195.030 1.236.210 1.280.519 1.325.079 1.372.778 1.420.739 518.700 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 31.680 528.336 538.903 549.681 560.674 571.888 583.326 594.992 606.892 619.030 631.410 644.039 656.919 670.058 683.459 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 1.332.108 6.588.039 6.895.816 7.191.731 7.728.184 8.913.875 11.293.252 11.942.075 12.594.764 13.302.007 15.034.099 18.862.559 19.632.723 20.457.764 21.287.160 3.973.025 18.050.361 18.636.396 19.226.462 19.820.639 20.370.368 20.717.232 21.434.101 22.155.420 22.936.206 23.721.623 24.566.692 25.416.577 26.326.305 27.241.044 164,72% 78,72% 78,65% 78,57% 78,50% 78,03% 76,82% 76,81% 76,79% 76,77% 76,76% 76,74% 76,72% 76,71% 76,70% (1.561.025) 4.878.039 5.060.172 5.243.557 5.428.220 5.734.829 6.249.909 6.472.703 6.696.880 6.939.539 7.183.637 7.446.274 7.710.408 7.993.140 8.277.430 292.682 303.610 314.613 325.693 344.090 374.995 388.362 401.813 416.372 431.018 446.776 462.624 479.588 496.646 3.052.815 3.217.593 3.038.838 2.681.328 2.323.817 1.966.307 1.608.797 1.251.286 893.776 536.266 178.755 - - - - 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 Nguyn Th Minh Tõm u t 47D Chuyờn thc tt nghip đất lại USD/năm (10 năm) Lợi nhuận trớc thuế Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế (5.235.641) 745.964 1.095.924 1.625.816 2.156.910 2.802.632 3.644.318 4.211.255 4.779.492 5.365.101 6.268.864 6.694.498 6.942.784 7.208.552 7.475.784 - 208.870 306.859 455.229 603.935 784.737 1.020.409 1.179.151 1.338.258 1.502.228 1.755.282 1.874.459 1.943.979 2.018.395 2.093.220 (5.235.641) 537.094 789.065 1.170.588 1.552.975 2.017.895 2.623.909 3.032.103 3.441.234 3.862.873 4.513.582 4.820.038 4.998.804 5.190.157 5.382.565 bảng 5: Khoản mục Khấu hao Lợi nhuận sau thuế (100%) Nguyn Th Minh Tõm Ghi QIII, IV 2009 1.982.664 (5.235.641) Khả trả nợ dự án Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.232.100 5.136.432 5.136.432 5.136.432 5.136.432 537.094 789.065 1.170.588 1.552.975 2.017.895 2.623.909 3.032.103 3.441.234 3.862.873 u t 47D Năm 2019 Năm 2020 4.115.605 1.053.123 4.513.582 4.820.038 Chuyờn thc tt nghip Nguồn hoàn thuế VAT 6.527.654 Tổng nguồn trả nợ 3.274.677 Trả nợ gốc Thừa thiếu nguồn 3.274.677 Tích luỹ sau trả nợ 3.274.677 8.467.750 8.719.721 9.101.244 9.483.631 9.249.996 - 5.181.309 5.181.309 5.181.309 8.467.750 3.538.412 3.919.935 4.302.322 4.068.686 2.579.032 2.987.227 3.396.357 3.817.996 11.742.428 15.280.840 19.200.774 23.503.096 27.571.783 30.150.815 33.138.041 36.534.398 40.352.394 5.181.309 Tổng giá trị tích lũy sau trả nợ xong Nguyn Th Minh Tõm 7.760.341 5.181.309 8.168.536 5.181.309 43.800.272 u t 47D 8.577.666 5.181.309 8.999.305 5.181.309 8.629.187 5.181.309 5.873.161 - 3.447.878 5.873.161 43.800.272 49.673.433 Chuyờn thc tt nghip bảng 6: Diễn biến tích lũy dòng tiền sau trả nợ Số lợng khách vui chơi năm đầu biến động Công suất cho thuê khách sạn năm đầu biến động bảng trả 7: Khả nợ dự số án theo sốkhách lng khách vui chơi đầu vàcông công suất năm đầu Khả nợnăng trả dự án theo lợng vui chơi nămnăm đầu suấtVilla khách sạn năm đầu 43.800.272 -50,00% -45,00% -40,00% -35,00% -30,00% -25,00% -20,00% -15,00% -10,00% -5,00% -2,50% -50% (46.525.502) (41.029.349) (35.533.196) (30.037.043) (24.540.890) (19.044.737) (13.548.583) (8.052.430) (2.592.218) 2.711.683 5.277.173 -45% (42.073.582) (36.577.429) (31.081.276) (25.585.123) (20.088.970) (14.592.816) (9.096.663) (3.600.510) 1.725.176 6.891.878 9.372.754 -40% (37.621.662) (32.125.509) (26.629.356) (21.133.203) (15.637.050) (10.140.896) (4.644.743) 733.458 5.951.716 10.944.277 13.344.547 -35% (33.169.742) (27.673.589) (22.177.436) (16.681.283) (11.185.129) (5.688.976) (258.261) 5.006.242 10.042.534 14.873.713 17.200.141 -30% (28.717.822) (23.221.669) (17.725.516) (12.229.363) (6.733.209) (1.249.980) 4.059.133 9.136.985 14.002.609 18.681.624 21.005.296 -25% (24.265.902) (18.769.749) (13.273.596) (7.777.442) (2.281.289) 3.067.414 8.231.437 13.131.505 17.839.433 22.457.333 24.707.971 -20% (19.813.982) (14.317.829) (8.821.676) (3.325.522) 2.075.696 7.300.802 12.260.401 16.997.243 21.639.368 26.140.644 28.334.641 -15% (15.362.062) (9.865.909) (4.369.756) 1.083.977 6.355.329 11.382.092 16.155.052 20.802.398 25.322.679 29.717.331 31.860.962 -10% (10.910.142) (5.413.989) 82.165 5.401.371 10.476.544 15.312.862 19.960.208 24.504.714 28.918.855 33.192.893 35.296.941 -5% (6.458.222) (962.069) 4.409.652 9.570.995 14.447.629 19.118.017 23.686.749 28.120.379 32.410.014 36.576.690 38.595.187 0% (2.006.302) 3.417.934 8.649.888 13.576.525 18.275.827 22.868.784 27.321.902 31.627.135 35.805.539 39.821.269 41.810.771 Nguyn Th Minh Tõm u t 47D Chuyờn thc tt nghip Diễn biến tích lũy dòng tiền sau trả nợ Số lợng khách vui chơi năm đầu biến động Công suất cho thuê khách sạn năm đầu biến động 43.800.272 -50,00% -45,00% -40,00% -35,00% -30,00% -25,00% -20,00% -15,00% -10,00% -5,00% -2,50% -50% (19.216.670) (13.720.517) (8.224.364) (2.728.210) 2.659.249 7.870.867 12.804.277 17.528.408 22.158.073 26.659.349 28.841.128 -45% (17.495.633) (11.999.480) (6.503.327) (1.007.174) 4.327.852 9.449.527 14.321.664 18.997.354 23.579.527 28.034.856 30.216.022 -40% (15.774.596) (10.278.443) (4.782.290) 687.341 5.974.280 11.016.324 15.818.954 20.466.299 25.000.980 29.409.749 31.567.221 -35% (14.053.559) (8.557.406) (3.061.253) 2.355.943 7.591.475 12.555.897 17.287.899 21.921.158 26.422.311 30.781.656 32.896.467 -30% (12.332.523) (6.836.369) (1.340.216) 4.024.546 9.188.167 14.073.284 18.756.845 23.342.612 27.797.205 32.110.902 34.225.713 -25% (10.611.486) (5.115.333) 380.821 5.693.148 10.754.964 15.578.445 20.225.790 24.764.066 29.172.098 33.440.148 35.538.259 -20% (8.890.449) (3.394.296) 2.052.637 7.312.084 12.307.518 17.047.390 21.684.244 26.184.660 30.539.772 34.769.394 36.822.256 -15% (7.169.412) (1.673.259) 3.721.240 8.926.807 13.824.905 18.516.336 23.105.698 27.559.554 31.869.018 36.055.351 38.093.331 -10% (5.448.375) 47.778 5.389.842 10.493.604 15.337.936 19.985.281 24.527.152 28.934.447 33.198.265 37.339.348 39.332.478 -5% (3.727.338) 1.749.331 7.032.692 12.059.138 16.806.881 21.447.330 25.947.009 30.297.888 34.521.542 38.582.123 40.571.624 0% (2.006.302) 3.417.934 8.649.888 13.576.525 18.275.827 22.868.784 27.321.902 31.627.135 35.805.539 39.821.269 41.810.771 Nguyn Th Minh Tõm u t 47D ... đồng thẩm định để thẩm định dự án Trong hội đồng thẩm định cán thẩm định có kinh nghiệm tham gia vào công tác thẩm định cần phải có tham gia chuyên gia lĩnh vực mà dự án đầu tư Có công tác thẩm định. .. nghiệp 2. 1 .2 Định hướng SGD công tác thẩm định dự án ngành du lịch - dịch vụ 2. 1 .2. 1 Định hướng công tác thẩm định nói chung SGD - Đánh giá vai trò công tác thẩm định Để nâng cao chất lượng công tác. .. không VAT, ch a lãi vay 74.6 42. 174 Vốn tự có (ch a gồm vốn tự có trả lãi vay, VAT) % TMĐT (có lãi vay TGXD VAT) 21 .6 42. 174 Vốn vay ngắn hạn 53.000.000 VAT 6. 527 .654 Tổng MĐT gồm lãi vay VAT 87.659.939