Thực trạng công tác thẩm định các dự án ngành du lịch dịch vụ tại sở giao dịch NHTMCP ngoại thương việt nam p 2

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trên địa bàn Đà Nẵng có 42 dự án đầu tư du lịch UBND Thành phố có chủ trương cho phép đầu tư gồm 16 dự án cấp phép đầu tư với tổng vốn10.808 tỷ đồng 26 dự án khác ký ghi nhớ thoả thuận nguyên tắc với tổng vốn 15.585 tỷ đồng Khi dự án hoàn thành cách đồng biến Đà Nẵng trở thành trung tâm du lịch chất lượng cấónh ngang với đảo Bali Indonesia hay Phukhet ThaiLand So sánh với quốc gia này, Việt Nam có lợi tiềm du lịch lớn mơi trường kinh tế - trị ổn định  Nhà thầu thiết kế Nhà thầu thiết kế Huazhu Design and Consultant Ltd.co (Shenzhen Huazhu Engineering Design Ltd.co), trụ sở 2201 - tầng 22 – Tairan Cangsong Plaza – Khu công nghiệp Gongmiao – Futian – Shenzen – Trung Quốc, Sở xây dựng thánh phố Đã Nẵng chấp thuận làm nhà thấu thiết kế dự án Giấy phép thầu số 613/SXD – GPT ngày 18/06/2007 Đây công ty thành lập ngày 13/04/1994, có doanh thu đạt 23,963 tỷ VND lợi nhuận sau thuế đạt 1,975 tỷ VND năm 2006 Nhà thầu nhận thực thiết kế tồn phần xây dựng theo hợp đồng ký với Silver Shore Hoàng Đạt ngày 23/11/2006, giá trị dự kiến khoảng 1.110.000 USD Tuy nhiên yêu cầu tiến độ Silver Shore Hoàng Đạt, hạng mục Casino nhà thầu thực bước thiết kế sở, phần thiết kế thi công giao cho Beijing Dongfang Gouxing Architecture Design Co, Ltd với giá trị hợp đồng khoảng 200.000 USD Báo cáo tài kiểm tốn năm tài 2005 2006 nhà thầu thiết kế cho thấy cơng ty kinh doanh có hiệu Nhà thầu thiết kế trang trí nội thất Casino Beijing Quingshang Envỉomental Art & Architecture Design Institude Co,Ltd, giá trị hợp đồng dự kiến khoảng 120.000USD Theo Cơng ty báo cáo Huazhu (Thuộc tập đồn thiết kế Thâm Quyến) sau Sở XD Đà Nẵng chấp thuận ký hớp đồng thiết kế với Công ty cho mặt phối cảnh dự án Sau Huazhu Silver Shore Hồng Đạt phải mang phối cảnh mặt gặp Intercon để Intercon bổ sung ý tưởng cho phần mặt Nguyễn Thị Minh Tâm 56 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp phối cảnh, giai đoạn cho việc chọn nhà thiết kế Huazhu tiếp tục thiết kế hạng mục phải Intercon đồng ý giới thiệu  Tổng thầu xây dựng Tổng thầu xây dựng công ty TNHH Xây dựng cơng trình số thuộc Tập đồn xây dựng Quảng Tây – Trung Quốc, trụ sở số đường YouYi – thành phố Liuzhou – Guangxi, Sở XD Tp Đà Nẵng chấp thuận làm tổng thầu Giấy phép thầu số 175/SXD – GPT bgày 02/02/2007 Nhà thầu có phạm vi lực phù hợp, có vốn pháp định quy VND khoảng 645 tỷ, theo giấy chứng nhận tư cách doanh nghiệp xây dựng Bộ xây dựng Trung Quốc cấp Công ty nhận thầu xây dựng cơng trình có giá trị lớn tới lần vốn pháp định – tương đương 3.227 tỷ VND Silver Shore Hoàng Đạt xem xét lực hoạt động Công ty TNHH xây dựng cơng trình số 5; Cơng ty tham gia xây dựng nhiều cơng trình lớn, có khách sạn tiêu chuẩn Móng Cái Việt Nam Một số cơng trình tiêu biểu gồm: Trung tâm thương mại Quốc tế Gubu – Liuzhou – Trung Quốc, chủ đầu tư Cơng ty TNHH tập đồn Zhenghe - Liễu Châu, giá trị hợp đồng tổng thầu 50.000.000 USD, Tồ nhà Zhuangcheng – Liuzhou, chủ đầu tư Cơng ty TNHH phát triển địa ốc Zhuangcheng – Liuzhou, giá trị hợp đồng tổng thầu 37.872.000 USD; Khu thương mại Yuzui – Liuzhou, chủ đầu tư Công ty phát triển địa ốc Huanqui – Liuzhou, giá trị hợp đồng tổng thầu 30.000.000 USD Theo điều khoản Hợp đồng thầu ký Cơng ty TNHH Xây dựng cơng trình số Silver Shore Hoàng Đạt, để đủ điều kiện làm nhà thầu Cơng ty phải xuất trình chứng thư, bảo lãnh thực hợp đồng hợp đồng bảo hiểm bắt buộc; Công ty phải tự mua sắm thiết bị máy móc phục vụ thi công, tuyển dụng trả lương công nhân xây dựng dự án Báo cáo tài năm tài 2004 2005 cho thấy công ty làm kinh doanh có hiệu quả, doanh thu năm 2005 đạt khoảng 3.709 tỷ VND Giá trị tạm tính hợp đồng tổng thầu xây dựng 20.096.153 USD  Nhà thầu quản lý Nguyễn Thị Minh Tâm 57 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nhà thầu quản lý khách sạn Dự án Inter Continental Hotels Group (Greater China) Ltd có trụ sở 230 Victoria Street, #13-00 Gugis Junction Towers, Singapore 188024; thuộc tập đoàn Inter Continental Hotel Group, tập đoàn quản lý khách sạn lớn giới số lượng phòng (đứng Wyndham Worldwide, Mariott International, Hilton Hotel Corp Accor), có cổ phiếu niêm yết sàn Giao dịch chứng khoàn London sàn Giao giao dịch chứng khốn New York Cơng ty quản lý 3.800 khách sạn gồm khoảng 563.676 phòng 100 quốc gia giới; lượng khách nghỉ đạt khoảng 130.000.000 lượt hàng năm tương đương với cơng suất cho th phịng khoảng 64,06% Cơng ty quản lý thương hiệu khách sạn gồm: - Inter Continental (hotel & resort): 147 hotels tương đương 49.132 phòng 238 hotels tương đương 78.004 - Crown Plaza (hotel & resort): phòng hotels tương đương 1.125 - Indigo (hotel): phòng 1.384 - Holiday Inn (hotel & resort): hotels tương đương tương đương 256.600 phòng - Holiday Inn Express: 1.741 hotels 150.004 phòng 112 hotels tương đương 12.417 - Staybridge (suite): phòng 142 hotels tương đương 14.426 - Candlewood (suite): phịng Bản thân Tổng Giám đốc Silver Shore Hồng Đạt, ông Huang Hai làm viếc năm khách sạn tiêu chuẩn mang thương hiệu Holiday Inn thuộc tập đoang Silver Shore Hoàng Đạt ký hợp đồng quản lý với Inter Continental Hotels Group (Greater China) Ltd, hợp đồng cho khu khách sạn tầng tiêu chuẩn Nguyễn Thị Minh Tâm 58 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp hợp đồng cho khu biệt thự cao cấp; theo Inter Continental hưởng phí quản lý 2% doanh thu từ hoạt động kinh doanh khách sạn - biệt thự Phí quản lý thưởng 6% Lợi nhuận hoạt động trừ Phí quản lý Bên cạnh theo điều khoản hợp đồng này, Công ty ký hợp đồng phụ với cơng ty tập đồn Inter Continental Hotels Group dịch vụ khai trương hoạt động dịch vụ tư vấn trước hoạt động  Nguồn nhân lực Theo Hợp đồng Quản lý khu Khách sạn khu Biệt thự ký Inter Continental Hotels Group (Greater China) Ltd Silver Shore Hồng Đạt, cơng ty quản lý có trách nhiệm giám sát thủ tục liên quan đến việc tuyển dụng quản lý toàn nhân khách sạn Giám đốc quản lý khách sạn nhân người nước ngồi công ty quản lý lựa chọn Theo Hợp đồng Hệ thống nhóm hỗ trợ Quốc tế ký Six Continents Hotels Inc – cơng ty thành viên tập đồn Inter Continental Hotels Group Silver Shore Hồng Đạt, cơng ty hỗ trợ Silver Shore Hoàng Đạt việc đào tạo nhân viên, nghiên cứu mức độ hài lịng nhân viên với vị trí tuyển dụng Số lượng nhân viên cần tuyển dụng để vận hành dự án theo ước tính 861 người Dự án ưu tiên tuyển dụng đào tạo lao động địa phương  Đánh giá: Nhà thầu thiết kế chính, tổng thầu xây dựng nhà thầu quản lý dự án nhà thầu nước ngoài, có đầy đủ lực khả để thực dự án Tuy nhiên, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm vào hồ sơ thông tin giải pháp xây dựng, thiết kế kiến trúc, thiết kế nội thất, giải pháp nguồn nhân lực nhà thầu quản lý e Thẩm định hiệu tài  Tổng mức đầu tư: Tổng mức đầu tư cố định dự kiến gồm lãi vay TGXD: Đơn vị: USD Khoản mục Nguyễn Thị Minh Tâm Dự Tổng cộng kiến giai đoạn I (Khách 59 Khách sạn Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp sạn + Casino) Chi phí thuê đất 3.600.000 Chi phí xây dựng 22.728.072 18.631.734 13.790.433 Chi phí thiết bị 40.833.094 33.473.641 17.696.720 Tổng Cộng 67.161.167 52.105.375 31.487.153 Chi phí khác 3.611.228 Dự phịng phí 2.712.851 Vốn lưu động hoạt động 1.156.928 thử nghiệm Lãi vay TGXD Tổng mức đầu tư tính khấu hao 6.490.112 81.132.285 Cơ cấu tài trợ vốn dự kiến sau: Khoản mục Giá trị (USD) TMĐT khơng VAT, chưa lãi vay 74.642.174 Vốn tự có (chưa gồm vốn tự có trả lãi vay, VAT) % TMĐT (có lãi vay TGXD VAT) 21.642.174 Vốn vay ngắn hạn 53.000.000 VAT 6.527.654 Tổng MĐT gồm lãi vay VAT 87.659.939 100% Tổng VTC tham gia vào dự án 34.659.939 39,54% Bảng so sánh chi phí đầu tư cố định số Khu nghỉ mát khu vực Quảng Nam – Đà Nẵng: Tên dự án Diện tích XD Nguyễn Thị Minh Tâm Tổng vốn ĐT 60 Số phòng Suất ĐT/Phòng Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Furama Resort Victoria Hội An 39.500.000 USD 200 197.500USD 5.900.000 USD 100 59.000 USD - Khách sạn: 220 tỷ VND 94 145.600USD - Biệt thự: 193 107.800USD 12 127.300USD 60 405.128 USD 40 578.118 USD 550 80.817 USD 98 136.218 USD 600 tỷ VND Sơn Trà Resort 14,5 333 tỷ VND - Bungalow: 25 tỷ VND 47.432.435 USD -Khách sạn: Nam Hải 32 24.307.700 USD Biệt thự: 23.124.735 USD 57.798.666USD(*) Silver Shore Hoàng Đạt -Khách sạn: 20 44.449.258 USD -Biệt thự: 13.349.408 USD (*) Ghi chú: Tổng đầu tư gồm phần khách sạn biệt thự, không bao gồm phần Casino 3.168.000 USD tiền thuê đất trả phân bổ 10 năm kể từ 2009 Tổng đầu tư thực tế tăng giảm theo yêu cầu thiết bị Nhà thầu quản lý để đáp ứng thương hiệu Crowne Plaza  Đánh giá: Suất đầu tư khái toán dự án theo bảng mức trung bình so với dự án khác khu vực Tỷ lệ Vốn tự có/Tổng mức đầu tư cố định 39,54% thoả mãn điều kiện chấp tài sản hình thành từ dự án đầu tư để vay vốn Tổng mức đầu tư cố định lấy theo số kiệu khái toán Silver Shore Hồng Đạt cung cấp Cơng ty hồn thành thiết kế chi tiết 02 Giai đoạn dự án dự tốn chi tiết, Phịng Đầu tư dự án yêu cầu công ty cung cấp bổ sung dự tốn chi tiết sau hồn thành Nguyễn Thị Minh Tâm 61 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp  Hiệu tài khả trả nợ dự án Các giả thiết tính tốn hiệu tài dự án trình bày Bảng tính Dự án Trung tâm Du lịch Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shores Hồng Đạt giả thiết sau: - Lãi vay vốn cố định (Sibor + 2,1%)/năm tương đương 6.9%/năm - Doanh thu khách sạn sao: theo công suất cho thuê phòng năm 2010 30%, tăng 2% năm, giá thuê 160 USD/ngày đêm bao gồm dịch vụ khác ăn uống, spa… - Doanh thu biệt thự: theo cơng suất cho th phịng năm 2010 30%, tăng 2% năm, giá thuê 350 USD/ngày đêm bao gồm dịch vụ khác ăn uống, spa… - Doanh thu Casino: theo số lượng người tham gia/ngày năm 2010, tăng 5% năm - Tỷ lệ tổng Giá vốn hàng bán, Chi phí hoạt động/Doanh thu lớn mức 76,29% Công ty cổ phần Quốc tế Hồng Gia trung bình năm 2005 2006 - Chi phí tiền th đất cịn lại tốn phân bổ chi phí năm 316.800 USD vòng 10 năm kể từ năm 2009 - Năm 2009 Silver Shore Hoàng Đạt hoạt động q IV Kết tính tốn cho thấy Silver Shore Hồng Đạt có khả hồn trả đầy đủ nợ lãi nợ gốc cho ngân hàng thời gian cho vay 12 năm, gồm năm ân hạn năm trả nợ; có khả chịu đựng công suất cho thuê năm đầu lượng khách tham gia vui chơi có thưởng năm đầu giảm Trường hợp giả thiết bình thường sau 12 năm Silver Shore Hồng Đạt có dịng tiền tích luỹ sau trả hết nợ 43.800.272 USD  Đánh giá: Kết tính tốn đáng tin cậy thực tế công suất cho thuê khách sạn Inter Continental Hotels Group quản lý trung bình đạt tới 64,06%, với mức cơng suất cho thuê ban đầu 30% tốc độ tăng 2% phải tới năm 2049 Silver Shore Hồng Đạt đạt mức công Nguyễn Thị Minh Tâm 62 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp suất 64,06% So sánh với mức giá khách sạn khu nghỉ dưỡng ven biển, mức giá khách sạn biệt thự ước tính hợp lý Doanh thu thu năm 2010 đạt 9.720.000 USD phù hợp với số lượng bàn Black Jack, Bách gia lạc, Tìa sỉu máy chơi điện tử Silver Shore Hoàng Đạt dự kiến sử dụng f Tiến độ thực Tính đến 31/08/2007, Silver Shore Hoàng Đạt tiến hành xây dựng hạng mục gồm: Khu Casino Khu Khu khối khách sạn Khu Casino hoàn thành việc đào móng, đổ bê tơng lớp lót đổ bê tơng dầm móng; Khu khối khách sạn hồn thành việc đào móng, đổ bê tơng lớp lót, Khu khách sạn hồn thành việc đào móng Cụ thể: Bảng 19: Tiến độ thực dự án Hạng mục ĐVT Khối lượng Dầm móng m3 Đào đất Bê tơng lót Khối lượng hồn Tỷ lệ hồn Ghi thành thành (%) 1.870,83 1.870,83 100 N/A m3 10.800 10.800 100 N/A m3 410,91 410,91 100 N/A Khu Casino Khu Khách sạn Đào móng m3 7.060 7.060 100 N/A Bê tơng lót m3 307,29 307,29 100 N/A 7.997 7.997 100 N/A Khu Khách sạn Đào móng m3 Theo kế hoạch báo cáo nghiên cứu khả thi dự án, tháng 1/2009 Công ty đưa Khu Khu khối khách sạn, khoảng 250 phòng vào khai thác trước Khu vui chơi có thưởng dành cho người nước ngồi Đến q III năm 2009 Cơng ty hoàn thành khai thác toàn khối khách sạn Khu biệt thự công trình phụ trợ khởi cơng vào q II năm 2008 khai thác vào cuối quý IV năm 2009 Các khoản chi chủ đầu tư thực cho Dự án sau: Nguyễn Thị Minh Tâm 63 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Bảng 20: Các khoản chi thực Khoản mục Số tiền (USD) % Tổng Đầu tư cố định Tạm ứng cho nhà thầu 2.000.661,09 2,52% Tạm ứng cho nhà thầu quản lý 215.260,85 0,27% Tạm ứng cho nhà thầu quản lý 105.216,18 0,13% Chi phí khác 104.325,17 0,13% Tổng cộng 2.425.463,29 3,06% g Thẩm định tài sản đảm bảo Tồn tài sản cố định hình thành từ vốn vay vốn tự có thuộc dự án, giá trị tạm thời tính theo Khái tốn Silver Shore Hoàng Đạt sau: Khoản mục Tổng cộng (USD) Chi phí thuê đất 3.600.000 Chi phí xây dựng 22.728.072 Chi phí thiết bị 40.833.094 Chi phí khác 3.611.228 Dự phịng phí 2.712.851 Vốn lưu động hoạt động thử 1.156.928 Lãi vay TGXD 6.490.112 Tổng giá trị chấp 81.132.285 Giá trị tài sản chấp để ký hợp đồng chấp giá trị tài sản chấp sau đầu tư hoàn thành Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam Silver Shore Hoàng Đạt xác định có đủ điều kiện cần thiết h Rủi ro xảy khả giảm thiểu - Rủi ro pháp luật: Hoạt động vui chơi có thưởng hoạt động đem lại nguồn lợi nhuận cao, có đóng góp lớn cho Ngân sách Nhà nước, Nguyễn Thị Minh Tâm 64 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp hoạt động lại tiềm ẩn tác động bất ổn đến môi trường văn hoá xã hội Do vậy, hoạt động kinh doanh chịu nhiều điều tiết, quy định chặt chẽ văn pháp quy kiểm tra, giám sát nghiêm ngặt quan chức Do kinh nghiệm Việt Nam việc quản lý loại hình dịch vụ cịn chưa nhiều nên q trình tổ chức thực gây nhiều vướng mắc cho hoạt động kinh doanh Công ty Tuy nhiên, qua năm doanh nghiệp có loại hình kinh doanh Việt Nam kể đà phát triển tốt - Rủi ro suy thối kinh tế khu vực tồn cầu: Suy thối kinh tế khu vực tồn cầu tác động trực tiếp đến khả chi tiêu người dân nước, đợt suy thoái mạnh làm giảm nhu cầu du lịch người dân nước có khả làm giảm lượng khách lưu trú Trung tâm Du lịch Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shore Hoàng Đạt Hiện kinh tế giới có khả đứng trước đợt suy thoái ảnh hưởng từ đợt khủng hoảng thị trường tín dụng nhà Mỹ Tuy nhiên, Chính phủ Mỹ áp dụng nhiều giải pháp để khắc phục hậu năm tới, kinh tế giới có biến chuyển tích cực Đây rủi ro bất khả kháng, nhiên dự án có nhiều mạnh trình bày nên dự án có ảnh hưởng so với dự án khác tác động - Rủi ro dịch bệnh: Rủi ro dịch bệnh tác động mạnh đến nhu cầu du lịch người dân nước, làm giảm lượng khách lưu trú Trung tâm Du lịch Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shore Hồng Đạt Tuy nhiên rủi ro dịch bệnh có xảy theo khu vực, bên cạnh thời gian qua giới nói chung Việt Nam có nhiều kinh nghiệm việc xử lý dịch bệnh, ví dụ dịch Sars hay cúm gia cầm, người dân nước quen với việc nên tác động có trầm trọng Nguyễn Thị Minh Tâm 65 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp buộc tạo điều kiện giúp ngân hàng việc phân tích tình hình tài doanh nghiệp, tài dự án - Ban hành chế tài xử lý vi phạm chủ đầu tư cung cấp thơng tin khơng xác từ giảm rủi ro thơng tin 2.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước NHNN cần hệ thống hoá kiến thức thẩm định dự án, hỗ trợ cho NHTM nâng cao nghiệp vụ thẩm định đồng thời mở rộng phạm vi, nội dung tăng tính cập nhật trung tâm phịng ngừa rủi ro tín dụng Hàng năm, NHNN cần tổ chức hội nghị kinh nghiệm toàn ngành để tăng cường hiểu biết hợp tác NHTM công tác thẩm định Đề nghị phận thẩm định NHTM Việt Nam phối hợp với để trao đổi kinh nghiệm thông tin Đặc biệt, xu hưóng ngân hàng cho vay đồng tài trợ dự án quy mô lớn, việc hợp tác tận dụng mạnh ngân hàng việc thẩm định 2.3.3 Kiến nghị với NHTMCP Ngoại thương - Đa dạng hoá loại tài sản đảm bảo tiền vay nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu tài sản đảm bảo tiền vay Ngoài cần phân loại, đánh giá lại tài sản chấp phải theo dõi định kỳ để phát kịp thời rủi ro phát sinh tài sản - Đẩy mạnh hoạt động đồng tài trợ ngân hàng thương mại - Thiết lập tổ chuyên trách thông tin xử lý thông tin để phục vụ cho cơng tác thẩm định dự án nói riêng nghiệp vụ ngân hàng nói chung - Tổ chức buổi tổng kết báo cáo thẩm định để rút kinh nghiệm - Xây dựng quy trình thẩm định dự án khoa học Nguyễn Thị Minh Tâm 91 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.3.4 Kiến nghị với chủ đầu tư - Chủ đầu tư cần nâng cao lực lập dự án đầu tư ( trước tiến hành đầu tư cần nghiên cứu rõ khía cạnh thị trường, kỹ thuật, cơng nghệ dự án, khơng tự thực thuê chuyên gia lập) Đồng thời phải chấp hành nghiêm chỉnh việc xây dựng lập dự án theo nội dung quy định Thông tư số 09/BKH/VPTĐ Bộ Kế hoạch Đầu tư xây dựng thẩm định dự án - Chủ đầu tư cần phải nhận thức vai trị, vị trí công tác thẩm định dự án trước định đầu tư để có dự án thực có hiệu Các dự án phải xác định đầu tư tổng số vốn theo thời điểm xây dựng, khắc phục tình trạng làm với khối lượng nhiều tính tốn để dễ phê duyệt - Cần cung cấp xác chi tiết tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh nội dung xin vay vốn - Các TCTNN cần tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động sản xuất kinh doanh quản lý dự án đầu tư để tránh tình trạng thất thốt, lãng phí ngày diễn trầm trọng TCTNN Nguyễn Thị Minh Tâm 92 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp KẾT LUẬN Từ nghiên cứư phân tích trên, ta khẳng định lần vai trị đặc biệt quan trọng cơng tác thẩm định dự án nói chung dự án thuộc ngành du lịch dịch vụ nói riêng hoạt động ngân hàng Chính việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án ngân hàng thương mại Việt Nam cần thiết Hiện công tác thẩm định dự án SGD NHTMCP Ngoại Thương đạt nhiều kết tốt chất lượng thẩm định số lượng dự án thẩm định thể số lượng dự án cho vay ngày tăng tỉ lệ nợ khó địi ngày giảm Tuy nhiên qua q trình nghiên cứu cơng tác thẩm định dự án đầu tư SGD với việc sâu nghiên cứu dự án thẩm định nhận thấy bên cạnh thành tựu đạt cịn tồn số hạn chế định công tác thẩm định Những tồn khơng xuất phát từ phía SGD mà cịn phụ thuộc vào nguyên nhân khách quan khác từ phía khách hàng, mơi trường pháp lý, kinh tế…Chính việc nâng cao chất lượng thẩm định nỗ lực SGD chưa đủ mà cần phải có tham gia hợp tác ngành, cấp Một lần xin chân thành cảm ơn cán thẩm định phòng Đầu tư dự án Sở giao dịch NHTMCP Ngoại thương Việt Nam Giáo viên hướng dẫn Nguyễn Thị Minh Tâm 93 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp – Th.S Nguyễn Thị Ái Liên tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi hồn thành tốt chun đề tốt nghiệp TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Kinh tế đầu tư - Chủ biên: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, PGS.TS Từ Quang Phương Giáo trình Ngân hàng thương mại - Chủ biên PGS.TS Phan thị Thu Hà Khố luận tốt nghiệp: Cơng tác thẩm định dự án đầu tư SGD Ngân hàng ngoại thương, thực trạng giải pháp – SV: Nguyễn Tiến Định - Lớp Kinh tế đầu tư 46A Báo cáo kết kinh doanh năm 2008 SGD Ngân hàng ngoại thương Quy trình thẩm định khách hàng tổ chức Vietcombank quy định Quy trình quản lý rủi ro cho vay dự án Vietcombank quy định Một số dự án xin vay vốn thẩm định SGD Webside : www.vietcombank.com.vn Webside : www.vietnamtourism.gov.vn Nguyễn Thị Minh Tâm 94 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp PHỤ LỤC Các bảng phân tích tài dự án: “Trung tâm Du lịch Giải trí quốc tế Silver Shore Hồng Đạt” Nguyễn Thị Minh Tâm 95 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nguyễn Thị Minh Tâm 96 Đầu tư 47D Chuyờn thc tt nghip bảng 1: thông số dự án I Tổng vốn đầu t Vốn cố định a - Chi phí thuê đất b - Xây lắp d - Thiết bị e - Chi phí khác f - D.phòng, VLĐ hoạt động thử g - L·i vay TGTC h - VAT Vèn lu động ban đầu II Cấu trúc vốn cố định - Vèn tù cã - Vèn vay NH th¬ng mại Tổng vốn đầu t cố định III 87.659.939 3.600.000 22.728.072 40.833.094 - Biến động CS villa năm đầu 0% - Biến động SL khách casino năm đầu - Giá phòng khách sạn trung bình - Giá biệt thự trung bình 0% $ ngày đêm $ ngày đêm 160 350 - LN để lại trả nợ 100% LNST - Trích KHCB trả nợ 100% KH năm - Bảo hiểm TSCĐ 0,30% CF XD + TB 10 - CF thay TSCĐ năm 2,00% DT 34,67% 11 - CF thay TSCĐ năm 3,00% DT 65,33% 12 - CF thay TSCĐ từ năm 4,00% DT 100,00% 13 - Phí quản lý 2,00% DT 14 - PhÝ qu¶n lý thëng 6,00% LN hoạt động 15 - Đóng góp hệ thống hỗ trợ nhóm 4,00% DT phòng 5.000.000 Không VAT 6.527.654 81.132.285 0% - DT casino/ngêi trung b×nh 6.490.112 53.000.000 - Biến động CS phòng KS năm đầu 3.869.779 28.132.285 Thông số khai thác dự án 3.611.228 LÃi suất, thời gian ân hạn, trả nợ Nguyn Th Minh Tâm IV 92.659.939 Đầu tư 47D $ ngµy 200 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - L·i suÊt (sibor 6m + 2,1%)/năm - Thời gian ân hạn - Thời gian trả nợ gốc - LÃi suÊt vèn lu ®éng 6,90% 16 17 3,00 18 9,00 - Chi phí thuê đất - Xây lắp - Thiết bị - Chi phí khác - D.phòng, VLĐ hoạt động thử - LÃi vay TGTC Tổng trích KH năm Thêi gian $/employee /year 4.505 - ThuÕ thu nhËp doanh nghiệp 28% TN chịu thuế 6,10% bảng 2: Khoản mục - Phí nghiên cứu độ hài lòng nhân viên - Phí nghiên cứu độ hài lòng khách hàng Kế hoạch khấu hao dự án Nguyên giá QIII, IV 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 25 3.600.000 36.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 25 22.728.072 227.281 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 10 40.833.094 1.020.82 4.083.30 4.083.30 4.083.30 4.083.30 4.083.30 4.083.30 4.083.30 4.083.30 4.083.30 3.062.48 3.611.228 180.561 722.246 722.246 722.246 722.246 541.684 3.869.779 193.489 773.956 773.956 773.956 773.956 580.467 6.490.112 324.506 1.298.02 7.930.65 1.298.02 7.930.65 1.298.02 7.930.65 1.298.02 7.930.65 7.232.10 5.136.43 5.136.43 5.136.43 5.136.43 4.115.60 1.053.12 1.053.12 1.053.1 23 1.053.12 N/A 81.132.285 1.982.66 Nguyễn Thị Minh Tâm 973.517 Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghip Bảng 3: Khoản mục D nợ đầu kỳ LÃi phát sinh kỳ Trả nợ kỳ Kế hoạch vay nợ dự án Năm 2008 QI, II 2009 QIII, IV 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 - 17.379.070 43.447.674 46.631.783 46.631.783 41.450.474 36.269.165 31.087.855 25.906.546 20.725.237 15.543.928 10.362.618 5.181.309 599.578 899.367 1.553.871 3.217.593 3.038.838 2.681.328 2.323.817 1.966.307 1.608.797 1.251.286 893.776 536.266 178.755 599.578 899.367 1.553.871 3.217.593 8.220.147 7.862.637 7.505.126 7.147.616 6.790.106 6.432.595 6.075.085 5.717.575 5.360.064 Nguyễn Thị Minh Tâm Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tr¶ gèc - - - - 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 Tr¶ l·i 599.578 899.367 1.553.871 3.217.593 3.038.838 2.681.328 2.323.817 1.966.307 1.608.797 1.251.286 893.776 536.266 178.755 17.379.070 26.068.605 3.184.109 - - - - - - - - 17.379.070 43.447.674 46.631.783 46.631.783 41.450.474 36.269.165 31.087.855 25.906.546 20.725.237 15.543.928 10.362.618 5.181.309 (0) D nợ tăng thêm D nợ cuối kỳ bảng 4: Khoản mục Ghi Doanh thu khách sạn Năm 2009 hđ quý IV Tăng 2%/năm đến 75% Công suất cho thuê Số lợng Kế hoạch kinh doanh lợi nhuận dự án QIII, IV 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 792.000 9.504.000 9.694.080 9.887.962 10.085.721 10.287.435 10.493.184 10.703.048 10.917.109 11.135.451 11.358.160 11.585.323 11.817.029 12.053.370 12.294.437 10% 30,00% 30,60% 31,21% 31,84% 32,47% 33,12% 33,78% 34,46% 35,15% 35,85% 36,57% 37,30% 38,05% 38,81% 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 Nguyễn Thị Minh Tâm Đầu tư 47D Chuyờn thc tt nghip phòng cho thuê Doanh thu khu biệt thự Công suất cho thuê 3.704.400 3.778.488 3.854.058 3.931.139 4.009.762 4.089.957 4.171.756 4.255.191 4.340.295 4.427.101 4.515.643 4.605.956 4.698.075 4.792.036 30,00% 30,60% 31,21% 31,84% 32,47% 33,12% 33,78% 34,46% 35,15% 35,85% 36,57% 37,30% 38,05% 38,81% 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 1.620.000 9.720.000 10.224.000 10.728.000 11.232.000 11.808.000 12.384.000 13.032.000 13.680.000 14.400.000 15.120.000 15.912.000 16.704.000 17.568.000 18.432.000 90 135 142 149 156 164 172 181 190 200 210 221 232 244 256 2.412.000 22.928.400 23.696.568 24.470.019 25.248.860 26.105.197 26.967.141 27.906.804 28.852.300 29.875.746 30.905.261 32.012.966 33.126.985 34.319.445 35.518.474 48.240 458.568 473.931 489.400 504.977 522.104 539.343 558.136 577.046 597.515 618.105 640.259 662.540 686.389 710.369 1.982.664 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.232.100 5.136.432 5.136.432 5.136.432 5.136.432 4.115.605 1.053.123 1.053.123 1.053.123 1.053.123 Tăng 2%/năm đến 75% Số lợng biệt thự Doanh thu casino Năm 2009 hđ quý IV Tăng 5%/năm Số lợng ngời tham gia/ngày Tổng doanh thu Phí quản lý Khấu hao TCSĐ Chi phí thay TSCĐ Chi phí lơng Đóng góp hệ thống hỗ trợ nhóm Phí nghiên cứu độ hài lòng nhân viên Phí nghiên cứu độ hài lòng khách hàng Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp khác Tổng chi phí hoạt động (%/Doanh thu) Lợi nhuận hoạt ®éng Chi phÝ qu¶n lý thëng L·i vay vèn cè định LÃi vay vốn lu động Chi phí thuê 316.800 48.240 458.568 710.897 978.801 1.009.954 1.044.208 1.078.686 1.116.272 1.154.092 1.195.030 1.236.210 1.280.519 1.325.079 1.372.778 1.420.739 518.700 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 31.680 528.336 538.903 549.681 560.674 571.888 583.326 594.992 606.892 619.030 631.410 644.039 656.919 670.058 683.459 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 1.332.108 6.588.039 6.895.816 7.191.731 7.728.184 8.913.875 11.293.252 11.942.075 12.594.764 13.302.007 15.034.099 18.862.559 19.632.723 20.457.764 21.287.160 3.973.025 18.050.361 18.636.396 19.226.462 19.820.639 20.370.368 20.717.232 21.434.101 22.155.420 22.936.206 23.721.623 24.566.692 25.416.577 26.326.305 27.241.044 164,72% 78,72% 78,65% 78,57% 78,50% 78,03% 76,82% 76,81% 76,79% 76,77% 76,76% 76,74% 76,72% 76,71% 76,70% (1.561.025) 4.878.039 5.060.172 5.243.557 5.428.220 5.734.829 6.249.909 6.472.703 6.696.880 6.939.539 7.183.637 7.446.274 7.710.408 7.993.140 8.277.430 292.682 303.610 314.613 325.693 344.090 374.995 388.362 401.813 416.372 431.018 446.776 462.624 479.588 496.646 3.052.815 3.217.593 3.038.838 2.681.328 2.323.817 1.966.307 1.608.797 1.251.286 893.776 536.266 178.755 - - - - 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 Nguyễn Thị Minh Tâm Đầu tư 47D Chuyên đề thực tt nghip đất lại USD/năm (10 năm) Lợi nhn tríc th Th TNDN Lỵi nhn sau th (5.235.641) 745.964 1.095.924 1.625.816 2.156.910 2.802.632 3.644.318 4.211.255 4.779.492 5.365.101 6.268.864 6.694.498 6.942.784 7.208.552 7.475.784 - 208.870 306.859 455.229 603.935 784.737 1.020.409 1.179.151 1.338.258 1.502.228 1.755.282 1.874.459 1.943.979 2.018.395 2.093.220 (5.235.641) 537.094 789.065 1.170.588 1.552.975 2.017.895 2.623.909 3.032.103 3.441.234 3.862.873 4.513.582 4.820.038 4.998.804 5.190.157 5.382.565 b¶ng 5: Kho¶n mơc KhÊu hao Lỵi nhn sau th (100%) Nguyễn Thị Minh Tâm Ghi QIII, IV 2009 1.982.664 (5.235.641) Khả trả nợ dự án Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.232.100 5.136.432 5.136.432 5.136.432 5.136.432 537.094 789.065 1.170.588 1.552.975 2.017.895 2.623.909 3.032.103 3.441.234 3.862.873 u t 47D Năm 2019 Năm 2020 4.115.605 1.053.123 4.513.582 4.820.038 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nguån hoµn thuÕ VAT 6.527.654 Tổng nguồn trả nợ 3.274.677 Trả nợ gốc Thừa thiếu nguồn 3.274.677 Tích luỹ sau trả nợ 3.274.677 8.467.750 8.719.721 9.101.244 9.483.631 9.249.996 - 5.181.309 5.181.309 5.181.309 8.467.750 3.538.412 3.919.935 4.302.322 4.068.686 2.579.032 2.987.227 3.396.357 3.817.996 11.742.428 15.280.840 19.200.774 23.503.096 27.571.783 30.150.815 33.138.041 36.534.398 40.352.394 5.181.309 Tỉng gi¸ trị tích lũy sau trả nợ xong Nguyn Th Minh Tâm 7.760.341 5.181.309 8.168.536 5.181.309 43.800.272 Đầu tư 47D 8.577.666 5.181.309 8.999.305 5.181.309 8.629.187 5.181.309 5.873.161 - 3.447.878 5.873.161 43.800.272 49.673.433 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp b¶ng 6: Diễn biến tích lũy dòng tiền sau trả nợ Số lợng khách vui chơi năm đầu biến động Công suất cho thuê khách sạn năm đầu biến động bảng trả 7: Khả nợ dự số án theo sốkhách lng khách vui chơi đầu vàcông công suất năm đầu Khả nợnăng trả dự án theo lợng vui chơi nămnăm đầu suấtVilla khách sạn năm đầu 43.800.272 -50,00% -45,00% -40,00% -35,00% -30,00% -25,00% -20,00% -15,00% -10,00% -5,00% -2,50% -50% (46.525.502) (41.029.349) (35.533.196) (30.037.043) (24.540.890) (19.044.737) (13.548.583) (8.052.430) (2.592.218) 2.711.683 5.277.173 -45% (42.073.582) (36.577.429) (31.081.276) (25.585.123) (20.088.970) (14.592.816) (9.096.663) (3.600.510) 1.725.176 6.891.878 9.372.754 -40% (37.621.662) (32.125.509) (26.629.356) (21.133.203) (15.637.050) (10.140.896) (4.644.743) 733.458 5.951.716 10.944.277 13.344.547 -35% (33.169.742) (27.673.589) (22.177.436) (16.681.283) (11.185.129) (5.688.976) (258.261) 5.006.242 10.042.534 14.873.713 17.200.141 -30% (28.717.822) (23.221.669) (17.725.516) (12.229.363) (6.733.209) (1.249.980) 4.059.133 9.136.985 14.002.609 18.681.624 21.005.296 -25% (24.265.902) (18.769.749) (13.273.596) (7.777.442) (2.281.289) 3.067.414 8.231.437 13.131.505 17.839.433 22.457.333 24.707.971 -20% (19.813.982) (14.317.829) (8.821.676) (3.325.522) 2.075.696 7.300.802 12.260.401 16.997.243 21.639.368 26.140.644 28.334.641 -15% (15.362.062) (9.865.909) (4.369.756) 1.083.977 6.355.329 11.382.092 16.155.052 20.802.398 25.322.679 29.717.331 31.860.962 -10% (10.910.142) (5.413.989) 82.165 5.401.371 10.476.544 15.312.862 19.960.208 24.504.714 28.918.855 33.192.893 35.296.941 -5% (6.458.222) (962.069) 4.409.652 9.570.995 14.447.629 19.118.017 23.686.749 28.120.379 32.410.014 36.576.690 38.595.187 0% (2.006.302) 3.417.934 8.649.888 13.576.525 18.275.827 22.868.784 27.321.902 31.627.135 35.805.539 39.821.269 41.810.771 Nguyễn Thị Minh Tâm Đầu tư 47D Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Diễn biến tích lũy dòng tiền sau trả nợ Số lợng khách vui chơi năm đầu biến động Công suất cho thuê khách sạn năm đầu biến ®éng 43.800.272 -50,00% -45,00% -40,00% -35,00% -30,00% -25,00% -20,00% -15,00% -10,00% -5,00% -2,50% -50% (19.216.670) (13.720.517) (8.224.364) (2.728.210) 2.659.249 7.870.867 12.804.277 17.528.408 22.158.073 26.659.349 28.841.128 -45% (17.495.633) (11.999.480) (6.503.327) (1.007.174) 4.327.852 9.449.527 14.321.664 18.997.354 23.579.527 28.034.856 30.216.022 -40% (15.774.596) (10.278.443) (4.782.290) 687.341 5.974.280 11.016.324 15.818.954 20.466.299 25.000.980 29.409.749 31.567.221 -35% (14.053.559) (8.557.406) (3.061.253) 2.355.943 7.591.475 12.555.897 17.287.899 21.921.158 26.422.311 30.781.656 32.896.467 -30% (12.332.523) (6.836.369) (1.340.216) 4.024.546 9.188.167 14.073.284 18.756.845 23.342.612 27.797.205 32.110.902 34.225.713 -25% (10.611.486) (5.115.333) 380.821 5.693.148 10.754.964 15.578.445 20.225.790 24.764.066 29.172.098 33.440.148 35.538.259 -20% (8.890.449) (3.394.296) 2.052.637 7.312.084 12.307.518 17.047.390 21.684.244 26.184.660 30.539.772 34.769.394 36.822.256 -15% (7.169.412) (1.673.259) 3.721.240 8.926.807 13.824.905 18.516.336 23.105.698 27.559.554 31.869.018 36.055.351 38.093.331 -10% (5.448.375) 47.778 5.389.842 10.493.604 15.337.936 19.985.281 24.527.152 28.934.447 33.198.265 37.339.348 39.332.478 -5% (3.727.338) 1.749.331 7.032.692 12.059.138 16.806.881 21.447.330 25.947.009 30.297.888 34.521.542 38.582.123 40.571.624 0% (2.006.302) 3.417.934 8.649.888 13.576.525 18.275.827 22.868.784 27.321.902 31.627.135 35.805.539 39.821.269 41.810.771 Nguyễn Thị Minh Tâm Đầu tư 47D ... 18.636.396 19 .22 6.4 62 19. 820 .639 20 .370.368 20 .717 .23 2 21 .434.101 22 .155. 420 22 .936 .20 6 23 . 721 . 623 24 .566.6 92 25.416.577 26 . 326 .305 27 .24 1.044 164, 72% 78, 72% 78,65% 78,57% 78,50% 78,03% 76, 82% 76,81%... gian thẩm định để dự án tiến hành tiến độ dự kiến, giảm chi phí phát sinh 2. 2 Một số giải ph? ?p nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án ngành du lịch - dịch vụ 2. 2.1 Xây dựng quy trình thẩm định. .. nhuận dự án QIII, IV 20 09 Năm 20 10 Năm 20 11 Năm 20 12 Năm 20 13 Năm 20 14 Năm 20 15 Năm 20 16 Năm 20 17 Năm 20 18 Năm 20 19 Năm 20 20 Năm 20 21 Năm 20 22 Năm 20 23 7 92. 000 9.504.000 9.694.080 9.887.9 62 10.085. 721