Tham dinh danh gia hieu qua dau tu du an for KSDG can tho 05

Biên soạn: TS Lưu Trường Văn TRƯỜNG ðẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA THẨM ðỊNH VÀ ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ðẦU XÂY DỰNG – BẤT ðỘNG SẢN Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Tháng năm 2009 TẠI SAO PHẢI THẨM TRA DỰ ÁN Ngăn chặn dự án “xấu” Khơng bỏ sót dự án tốt Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Thẩm tra dự án bất động sản vốn tư nhân Phân tích thị trường Những nội dung thẩm định dự án BðS với nguồn vốn tư nhân Thẩm tra kỹ thuật Phân tích nhân lực Phân tích tài chánh ðánh giá rủi ro Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (1) Trả lời câu hỏi sau: Thò trường có nhu cầu hay không? Sản phẩm dự án gì? (căn hộ chung cư loại A/B/C; văn phòng cho th loai B+, A, …) Phân khúc thò trường? ðối tương mua hộ chung cư (thu nhập trung bình/khá/cao), th văn phòng Thò phần dự kiến chiếm lónh? Nguồn: Bài giảng TS Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” ðại học mở Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (2) nhằm xác định: Chất lượng sản phẩm Khối lượng sản phẩm Giá sản phẩm Bạn không gọi chai beer 50 Sài Gòn nhà hàng sang trọng; ngược lại khó tìm chai beer Heineiken quán cóc bên đường Nguồn: Bài giảng TS Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” ðại học mở Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn PHÂN TÍCH KỸ THUẬT Từ sản phẩm xác định dẫn chọn lựa các: Phương án kiến trúc Phương án kết cấu Phương án hạ tầng kỹ thuật Cấp điện Cấp nước Thốt nước Phòng chống cháy, nổ … Phương án sân vườn, cảnh quan, … Vòng đời dự án Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn PHÂN TÍCH NHÂN LỰC - Xác đònh nguồn lao động cung ứng cho dự án: loại lao động có trình độ, kỹ lao động phổ thông - Giá lao động cho loại - Nguồn lao động dự trữ bổ sung - Lao động sẵn có thò trường lao động lao động dự án đào tạo PHÂN TÍCH NHÂN LỰC LÀ CỰC KỲ QUAN TRỌNG CHO DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ðỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TÌNH HUỐNG CHỦ ðẦU TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ðƯA VÀO SỬ DỤNG Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1) - Lòch đầu tư Lòch khấu hao Lòch vay trả nợ Kế hoạch doanh thu Kế hoạch chi phí Kế hoạch lợi nhuận Kế hoạch vốn chủ sở hữu Nguồn: Bài giảng TS Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” ðại học mở Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2) Các báo cáo tài dự toán (pro-forma financial statement) như: - Báo cáo thu nhập (kết kinh doanh) - Bảng cân đối kế toán (tổng kết tài sản) - Báo cáo ngân lưu (lưu chuyển tiền tệ) - Các tiêu chí đánh giá dự án dựa kỹ thuật chiết khấu dòng tiền Nguồn: Bài giảng TS Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” ðại học mở Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰ ÁN TIP Thực Thu Thực Chi Chi Phí Cơ Hội Trợ Cấp Thuế Vay/Trả Nợ + + - EQUITY ECONOMIC + + +/- BUDGET + + -/+ +/- Ngoại Tác TIP: Quan điểm tổng đầu tư; EQUITY: Quan điểm chủ sở hữu; ECONOMIC: Quan điểm kinh tế; BUDGET: Quan điểm ngân sách Chính phủ Nguồn: Bài giảng TS Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” ðại học mở Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 10 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn GIÁ TRỊ CỦA TIỀN TỆ THEO THỜI GIAN (Phần nội dung “Giá trị tiền tệ theo thời gian kế thừa từ giảng Th.S ðặng Văn Thanh) Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 11 VÌ SAO GIÁ TRỊ CỦA TIỀN THAY ĐỔI THEO THỜI GIAN? Cùng số tiền bạn có thời điểm khác có giá trò khác Một là, tiền tệ có khả sinh lợi (chi phí hội) Hai là, lạm phát Ba là, rủi ro Tại phải đề cập đến vấn đề phân tích tài chánh? Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 12 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Gọi P giá trò r(%) lãi suất hàng năm F1 giá trò tương lai sau năm F2 giá trò tương lai sau hai năm Fn giá trò tương lai sau n năm F1 = P + ( P*r) = P *(1+r) (1) (2) F2 = F1+ ( F1*r) = F1 *(1+r) Thế (1) vào (2) => F2 = P *(1+r) *(1+r) F2 = P* (1+r)2 Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 13 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Tổng quát : Fn = P* (1+r)n Trong đó: r lãi suất , gọi suất chiết khấu giá trò tương lai đồng với lãi suất r năm n (1+r)n gọi hệ số tích lũy (compouding factor) (1+r)n Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 14 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Ví dụ1 Tính giá trò tương lai số tiền Một dự án cần khoản đầu tư ban đầu 500 triệu đồng Lợi nhuận kỳ vọng dự án vào cuối năm thứ 200 triệu đồng Có nên đầu tư vào dự án không? Biết lãi suất ngân hàng 8%/năm Giá trò tương lai dự án sau năm: 500 + 200 = 700 triệu Giá trò tương lai 500 triệu đồng sau năm: F5 = 500*(1+0,08)5 = 500*1,469328 = 734,664 triệu đồng Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 15 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Ví dụ Tính số năm n * Bạn gởi số tiền 10 triệu đồng vào ngân hàng với lãi suất 0,5% tháng(kỳ ghép lãi: tháng), sau tháng bạn có số tiền vốn lẫn lãi 15 triệu đồng? p dụng công thức: Fn = P* (1+ r)n 15 = 10* (1+0,005)n 1,5 = (1,005)n ln 1,5 = n* ln 1,005 n = ln 1,5 = 0,405465108 = 81, 29 tháng ln1,005 0,004987541 Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 16 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Đến năm GDP bình quân đầu người Việt Nam gấp đôi so với nay? Giả đònh tốc độ tăng hàng năm tiêu giữ vững mức bình quân 5,5% p dụng công thức: Fn = P* (1+ r)n Fn / P = (1+ r)n = (1+0,055)n n = ln = 0,69314718 = 12, 946 năm ln1,055 0,053540766 Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 17 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Đến năm GDP bình quân đầu người Việt Nam 500USD với GDP bình quân đầu người Mỹ vào năm 1990 22.063 USD? Giả đònh tốc độ tăng hàng năm tiêu giữ vững mức bình quân 5,5% p dụng công thức: Fn = P* (1+ r)n 22.063 / 500 = (1+ r)n 44,126 = (1+0,055)n ln 44,126 = n* ln 1,055 n = ln 44,126 = 3,787049178 = 70,732 năm ln1,055 0,053540766 Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 18 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 3.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA MỘT SỐ TIỀN Từ công thức : Fn = P* (1+ r)n => P = Fn (1 + r ) n Trong : r lãi suất , gọi suất chiết khấu 1/(1+r)n giá trò đồng năm n 1/(1+r)n gọi hệ số chiết khấu (discount factor) Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 19 3.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA MỘT SỐ TIỀN Ví dụ Tính giá trò số tiền tương lai Một sinh viên muốn có số tiền 20 triệu đồng vào cuối năm để cưới vợ, bây giờ, thời điểm đầu năm thứ sinh viên cần có số tiền gởi vào ngân hàng bao nhiêu? biết lãi suất 10%/năm P= 20 = 20 * 0,683 = 13, 66 triệu (1+ 0,1) Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 20 10 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn HIỆN GIÁ LI ÍCH RÒNG (NPV: Net Present Value) Dự án Hiện giá vốn đầu tư (tỷ đồng) NPV (triệu đồng) A 600 B 1.400 C 1.200 Đánh giá chọn 31 Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return) Nội suất thu hồi vốn, gọi suất sinh lợi nội hay tỷ suất lợi nhuận nội hoàn suất chiết khấu làm cho giá lợi ích ròng dự án không (Bt −Ct ) IRR= r =>NPV= ∑ =0 * t t=0 (1+ r ) n * Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 32 16 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return) Các thông tin cần có để tính IRR Để tính tiêu IRR cần có thông tin dòng ngân lưu ròng NCF : (B0 –C0), (B1 –C1), (B2 –C2), ……… ,(Bn –Cn) hay viết ngắn gọn: CF0, CF1, CF2,………., CFn Và công thức tính IRR bảng tính EXCEL đơn giản là: =IRR(CF0:CFn) Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 33 NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return) Quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn IRR IRR ≥ MARR : Dự án tốt IRR < MARR : Dự án xấu MARR (Minimum acceptable rate of return) Dự án tốt : NPV ≥ IRR ≥ MARR Dự án xấu : IRR < MARR NPV < Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 34 17 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return) Những nhược điểm tiêu chuẩn IRR Một dự án có nhiều IRR Năm NCF -100 300 -200 IRR dự án có hai nghiệm r1 = 0% r2 = 100% 35 Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return) Những nhược điểm tiêu chuẩn IRR Những dự án loại trừ có quy mô khác IRR(A) > IRR(B) ≠> NPV(A) > NPV(B) Dự án IRR NPV@10% A -100 122 22% 10,9 B -1000 1200 20% 90,9 Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 36 18 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return) Những nhược điểm tiêu chuẩn IRR Những dự án loại trừ có thời điểm hữu dụng khác IRR(A) > IRR(B) ≠> NPV(A) > NPV(B) A -1000 1120 B -1000 0 1607 IRR NPV@8% 12% 37,04 10% 93,7 37 Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return) Những nhược điểm tiêu chuẩn IRR Những dự án loại trừ có thời điểm đầu tư khác A -1000 1200 B Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn -1000 1200 IRR NPV@8% 20% 90,91 20% 62,10 38 19 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return) NPV IRR(A) IRR(B) r* r (%) NPV(A) Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn NPV(B) 39 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (2) CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN Phương án 1: Công ty xây dựng hoàn chỉnh Chung cư khai thác kinh doanh Phương án 2: Công ty thỏa thuận chuyển nhượng dự án sau hoàn thành cở công tác chuẩn bò đầu tư như: đền bù thu hồi đất, xây dựng sở hạ tầng khu vực quanh chung cư, thiết kế sở Sau thỏa thuận chuyển nhượng dự án cho đơn vò khác trực tiếp làm chủ đầu tư bước lại dự án Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 40 20 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (3) SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC PHƯƠNG ÁN CHI PHÍ ðẦU TƯ – CƠ CẤU VỐN ðẦU TƯ ðÁNH GIÁ, THẨM ðỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 41 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (4) 4.1 ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Từ kết thu thập liệu khảo sát thò trường đòa ốc Thành phố Hồ Chí Minh, dự án chung cư lân cận ( xem bảng ) đề cập đến cầu nhà chung cư mà thôi, lượng cầu liệu nói không khẳng đònh hộ chung cư xây dựng lúc bán hết Khả bán hết chung cư phụ thuộc nhiều vào mức sẳn lòng chi trả loại khách hàng mà chung cư chọn để cung cấp sản phẩm Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 42 21 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (5) 4.1 ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Từ đánh giá cung cầu trên, sản phẩm chung cư nên hộ chung cư trung bình phục vụ CB, CNV TP.HCM Loại sản phẩn đòi hỏi phải có đặc điểm đáp ứng yêu cầu sau: Đáp ứng nhu cầu số đông ( 80.000 hộ TP ) Vò trí thuận lợi làm việc, sinh hoạt (không trung tâm 10km) Giá trò hộ không vượt 500 triệu đồng / căn, khả thi từ 300 – 450 triệu đồng Được hổ trợ chương trình lãi suất ưu đãi Quỹ phát triển nhà & trả góp từ 10-20 năm, hổ trợ tối đa 70% giá trò hộ Thiết kế phù hợp sinh hoạt người Việt Quy hoạch khu đô thò hoá cao, sở hạ tầng đầy đủ Tiến độ thi công đảm bảo Chất lượng công trình đạt Có chế độ bảo hiểm, dòch vụ hậu tốt sau bàn giao Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 43 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (6) 4.2 ðÁNH GIÁ KỸ THUẬT Căn vào vẽ kiến trúc cung cấp, tổ nghiên cứu có nhận xét sau: Khá nhiều hộ chung cư có mặt chưa hợp lý: Các phòng giặt không có, bếp không thông thoáng, vò trí số vệ sinh không hợp lý (muốn vệ sinh phải ngang phòng khách), nhiều phòng ngủ không đảm bảo điều kiện “có tối thiểu mặt giáp khí trời tự nhiên”, cầu thang mặt giáp với không gian tự nhiên xung quanh (Trong phòng cháy chữa cháy tối kỵ vấn đề này) Hệ số kinh doanh = 60% thấp, dẫn đến giá bán 1m2 hộ cao, lúc lực giảm Ở thiết kế tốt (do công ty thiết kế nước thực hiện), hệ số kinh doanh chung cư đạt đến 80% Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 44 22 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (7) 4.2 ðÁNH GIÁ KỸ THUẬT Căn vào vẽ kiến trúc cung cấp, tổ nghiên cứu có nhận xét sau: Số lượng hộ có diện tích nhỏ 60m2 Trong thực tế kinh doanh chung cư lân cận (Phú Thọ Hoà, Kim Hong, Rubyland, Khang Phú, Bàu cát II, …) chứng minh hộ có diện tích nhỏ 60m2 (với giá bán 450 triệu đồng/ hộ ) bán hết trước xây dựng xong Do đó, cấu sản phẩm chung cư chưa phù hợp với sở thích khách hàng mua chung cư loại trung bình Có chế độ bảo hiểm, dòch vụ hậu tốt sau bàn giao Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 45 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (8) 4.3 ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH Giả đònh thò trường: Tỷ lệ lạm phát cố đònh thời gian thực dự án = 10%/năm Nhu cầu nhà chung cư ổn đònh thời gian thực dự án Không phát sinh chung cư đối thủ cạnh tranh với đặc điểm tương tư chung cư thời gian thực dự án, khu vực lân cận dự án Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 46 23 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (9) 4.3 ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH Tính khả thi dự án tài Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư thực bỏ cao (=7,23) chứng tỏ dự án hiệu tài Điều dễ hiểu dự án thẩm đònh dựa giả đònh “Đơn vò thi công đồng ý ứng vốn 20% để thi công”, chủ đầu tư thực tế bỏ so với trường hợp đơn vò thi công ứng vốn Thêm vào dự án khoản đền bù thấp (đã đền bù xong năm 2001) nên dẫn đến kết tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư thực bỏ cao Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 47 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (10) 4.3 ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH Tính khả thi dự án tài Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận cao kế hoạch bán hàng dự kiến thu tiền phần thời gian xây dựng số lượng khách hàng 100% theo tiến độ dự kiến Cho nên, đảm bảo tiến độ bán hàng theo kế hoạch dự trù nhân tố quan trọng để đảm bảo hiệu tài dự án Hiệu tài trường hợp bán hàng không tiến độ dự kiến phân tích phần phân tích rủi ro Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 48 24 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (11) 4.3 ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Các biến rủi ro : Dự án chung cư gặp rủi ro biến sau thay đổi STT Biến rủi ro Giá trò biến rủi ro phân tích tất đònh Đơn giá 1m2 sàn xây dựng 3.600.000 đồng/m2 Tỷ lệ toán đợt khách hàng 15% giá mua hộ Lãi suất vay ngân hàng 13%/năm Thời gian vay (năm) Tỷ lệ vay vốn tổng vốn đầu tư (D%) 50% giá trò đất Xác suất xảy bán hàng dự kiến 100% Trong đó: Nhóm thẩm đònh tập trung vào phân tích ba biến số Đó biến số tác động mạnh đến tiêu tài dự án Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 49 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (12) 4.3 ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Xác suất xảy bán hàng dự kiến biến số có ảnh hưởng mạnh đến hiệu tài dự án, điều kiện thò trừơng đòa ốc đóng băng Đơn giá 1m2 sàn xây dựng biến số có ảnh hưởng mạnh đến hiệu tài dự án Căn dự án phê duyệt, nhóm thẩm tra dự án nhận xét sau: Các nhà thầu XD Việt nam không mạnh vốn, với điều kiện ràng buộc họ phải ứng trước 20% vốn thi công hẳn dẫn đến nhà thầu xây dựng chào giá thầu cho phần xây lắp cao mức bình thường họ phải trả lãi vay cho khoản tiền mà trả chậm Tỷ lệ vay vốn biến rủi ro có ảnh hưởng mạnh đến hiệu tài dự án Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 50 25 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (13) 4.3 ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Căn vào bảng “DANH MỤC CÁC BIẾN RỦI RO TÁC ĐỘNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN “, nhóm thẩm tra nhận đònh sau: Tất tiêu tài chánh dự án giảm mạnh xác suất bán hàng thấp dự kiến Dự án hiệu tài số lượng hộ thực tế bán nhỏ 70% so với dự kiến Vì Công ty cần phải có chiến lược tiếp thi, chiến lược bán hàng hợp lý hữu hiệu để đảm bảo số lượng hộ bán tối thiểu = 70% dự kiến Xác suất bán hàng theo kỳ vọng 100% 90% 80% 70% 60% NPV (lợi nhuận) 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157) IRR (lợi nhuận) 10% 9% 5% 5% 2% Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư thực chi 7.2 5.9 3.2 3.1 1.7 Tỷ suất lợi nhuận/tổng vốn đầu tư ban đầu 0.8 0.6 0.3 0.3 0.2 51 Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (14) 4.3 ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Căn vào bảng “DANH MỤC CÁC BIẾN RỦI RO TÁC ĐỘNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN “, nhóm thẩm tra nhận đònh sau: Tất tiêu tài chánh dự án tăng mạnh HỆ SỐ KINH DOANH gia tăng Do đó, nên điều chỉnh thiết kế để đạt hệ số kinh doanh =70% Hệ số kinh doanh=Tổng Scăn hộ / Tổng S sàn XD 60% 65% 70% 75% 80% NPV (lợi nhuận) 10% 12% 13% 14% 15% IRR (lợi nhuận) 34,410 46,422 57,478 68,586 79,570 Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư thực chi 7.2 8.5 9.6 10.7 11.8 Tỷ suất lợi nhuận/tổng vốn đầu tư ban đầu 3.1 3.9 4.7 5.5 6.3 Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 52 26 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (15) 4.3 ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Với tác động đồng thời “TỶ LỆ BÁN HÀNG SO VỚI DỰ KIẾN BAN ĐẦU (%)” “CHI PHÍ 1m2 SÀN XÂY DỰNG”, cần ý đến giới hạn sau: Khi “Chi phí 1m2 sàn xây dựng” < 3.900.000 đồng/m2, tối thiểu Tỷ lệ bán hàng so với dự kiến ban đầu ≥ 80% dự án đạt hiệu mặt tài Khi “Chi phí 1m2 sàn xây dựng” ≥ 3.900.000 đồng/m2, tối thiểu Tỷ lệ bán hàng so với dự kiến ban đầu ≥ 90% dự án có hiệu mặt tài Tỷ lệ bán hàng so với dự kiến ban đầu Chi phí 1m2 sàn xây dựng (triệu đồng/m2) 100% 90% 80% 70% 60% 3,600,000 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157) 3,700,000 31,984 18,487 4,991 (8,819) (22,653) 3,800,000 29,558 16,061 2,520 (11,314) (25,149) 3,900,000 27,132 13,635 24 (13,810) (27,645) 4,000,000 24,705 11,209 (2,472) (16,306) (30,140) Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 53 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (16) 4.4 KẾT LUẬN Dự án chung cư khả thi có hiệu tài số lượng hộ chung cư bán dự kiến ban đầu tiến độ bán hàng (tương ứng với xác suất bán hàng 100%) Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 54 27 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (17) 4.4 KẾT LUẬN Để đảm bảo kinh doanh thuận lợi, nên điều chỉnh cấu sản phẩm chung cư theo hướng gia tăng số hộ có diện tích < 60m2 giảm số hộ có diện tích 70m2, 80m2, 90m2 Trong cấu sản phẩm chung cư không nên có hộ với diện tích lớn (S>120m2) giá bán cao (xấp xỉ 01tỷ đồng) Điều dễ lý giải ý đến tâm lý người tiêu dùng Chung cư chung cư phục vụ cho người có thu nhập trung bình, toạ lạc nơi mà cảnh quan không đẹp, chí luộm thuộm, giao thông chưa thuận tiện lắm, bò ngập triều cường Vì đối tượng có thu nhập xấp xỉ 1tỷ không muốn vào sống chung cư Họ mua hộ Phú Mỹ Hưng để hưởng tiện ích giao thông, cảnh quan, môi trường,… Không phải ngẫu nhiên mà vài nhà kinh doanh tiếng phát biểu: “Nhà kinh doanh giỏi nhà kinh doanh bán thò trừơng sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng, bán sản phẩm theo suy nghó chủ quan họ Sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng sản phẩm có đặc điểm phù hợp với tâm lý đối tượng khách hàng, giá bán phù hợp với túi tiền họ, …” Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 55 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (18) 4.4 KẾT LUẬN Hiệu tài chánh dự án giảm mạnh số lượng hộ bán nhỏ so với kế hoạch bán dự kiến Vì vậy, cần phải xây dựng đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp, biết cách lôi kéo khách hàng, biết tổ chức chiến dòch tiếp thò để quảng bá sản phẩm đến khách hàng tiềm Nên hay nên thuê công ty chuyên nghiệp quản lý đòa ốc nước CBRE, Duffil Watt, Meinhardt, … để thực việc bán hàng giúp Xin đừng nghó chi phí thuê công ty đắt đỏ (0,85% doanh thu bán hàng), thật sử dụng uy tín công ty để tạo mối an tâm nơi khách hàng tận dụng quan hệ rộng rãi họ để đảm bảo tỷ lệ bán hàng kỳ vọng Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 56 28 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (19) 4.4 KẾT LUẬN Về mặt công sử dụng thiết kế chung cư chưa phù hợp với tâm lý người tiêu dùng Nếu so sánh với Rubyland, Khang Phú, Phú Thọ Hòa, … thì thiết kế Vì nên điều chỉnh thiết kế để đảm bảo tiện ích tối thiểu như: phòng ngủ có hai mặt tiếp giáp với khí trời, bếp phải thông với khí trời, phải có không gian cho giặt phơi che kín đáo, vệ sinh cần tách đôi: tắm riêng vệ sinh riêng Trong tương lai nên cân nhắc việc thuê thiết kế nước để thực thiết kế dự án chung cư khác thiết kế hay (Kim Hong, Rubyland, Khang Phú, BourbonĐầm Sen, …) thực công ty thiết kế nước Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 57 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (20) 4.4 KẾT LUẬN Tên gọi dự án dài dòng, khó nhớ với khách hàng cần phải mau chóng tìm cho dự án tên gọi ngắn gọn, đơn giản, dễ nhớ, có ý nghóa, không thiết tên gọi dự án phải gắn với đòa danh hay tên đường Chúng gợi ý vài tên sau: chung cư AN TÂM, PHÁT TÀI, MINH ĐẠT, … Dự án cần có câu slogan để phục vụ quảng cáo điểm nhấn để tạo ấn tượng mạnh nơi người tiêu dùng, ví dụ như: “Chung cư AN TÂM, nơi đònh cư dành cho công nhân viên thành đạt”, “Hãy an tâm với chất lượng Chung cư AN TÂM” Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 58 29 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (21) 4.4 KẾT LUẬN Qua phân tích, nhóm thẩm tra chưa tìm “ưu điểm trội” dự án Điều đồng nghóa với dự án “lợi cạnh tranh” Đây mối nguy tiềm năng, dự án chung cư khác biệt so với hàng loạt dự án chung cư lân cận, khó bán Nên hay đònh dạng “ưu điểm trội” chung cư phương thức bán hàng phù hợp với túi tiền khả tiết kiệm hàng tháng đối tượng khách hàng mà ta chọn Muốn vậy, từ bây giờ, Phòng/Ban công ty cần phải thực buổi tiếp xúc với ngân hàng thương mại để giới thiệu dự án bàn bạc kế hoạch liên kết Ngân hàng trực tiếp thẩm đònh khả tài khách hàng Công ty cầu nối giới thiệu khách hàng đến với ngân hàng Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 59 CÁM ƠN CÁC ANH CHỊ ðà LẮNG NGHE 60 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 30 ... THEO THỜI GIAN (Phần nội dung “Giá trị tiền tệ theo thời gian kế thừa từ giảng Th.S ðặng Văn Thanh) Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn 11 VÌ SAO GIÁ TRỊ CỦA TIỀN THAY ĐỔI THEO THỜI GIAN? Cùng... CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰ ÁN TIP Thực Thu Thực Chi Chi Phí Cơ Hội Trợ Cấp Thuế Vay/Trả Nợ + + - EQUITY ECONOMIC + + +/- BUDGET + + -/+ +/- Ngoại Tác TIP: Quan điểm tổng đầu tư; EQUITY: Quan điểm... đồng? p dụng công thức: Fn = P* (1+ r)n 15 = 10* (1+0, 005) n 1,5 = (1, 005) n ln 1,5 = n* ln 1, 005 n = ln 1,5 = 0, 4054 65108 = 81, 29 tháng ln1, 005 0,004987541 Biên soạn giảng: TS Lưu Trường Văn Biên