Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng tại dự án đô thị mới văn phú, quận hà đông, thành phố hà nội

3.2 Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 3.3 Kết quả điều tra đối với người bị thu hồi đất về sự đồng ý với chính sách BT, HT, GPMB tại dự án khu đô thị mới Văn Ph

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo, các cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

TS Nguyễn Quang Duệ đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Sau đại học, Trường Đại học Lâm nghiệp, Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Văn Phú, quận Hà Đông, tập thể phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông, Trung tâm phát triển quỹ đất quận, Ban Bồi thường GPMB quận, phòng Tài chính -

Kế hoạch quận, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân phường Phú La của quận Hà Đông đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Ngoài ra, tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, cán bộ đồng nghiệp và bạn

bè đã động viên, khích lệ và tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học

vị nào

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả

Phạm Xuân Trường

MỤC LỤC

Trang TRANG PHỤ BÌA

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC HÌNH vi

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 6

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ GPMB 6

1.1.1 Đất đai, đặc điểm, vai trò của đất đai liên quan đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án 6

1.1.2 Tính tất yếu của việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại về đất đai cho thực hiện các dự án 12

1.1.3 Vai trò của các cấp chính quyền và sự tham gia của cộng đồng trong công tác giải phóng mặt bằng 17

1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư 21

1.2 Tình hình nghiên cứu, giải quyết vấn đề về chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng 25

1.2.1 Trên thế giới 25

1.2.2 Tại Việt Nam 34

Chương 2ĐẶC ĐIỂM QUẬN HÀ ĐÔNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43 2.1 Đặc điểm cơ bản của quận Hà Đông 43

2.1.1 Giới thiệu chung về quận Hà Đông 43

2.1.2 Các đặc điểm tự nhiên quận Hà Đông 43

2.1.3 Các đặc điểm kinh tế xã hội quận Hà Đông 47

2.1.4 Khái quát tình hình và kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Hà Đông 49

2.1.4.6 Các chính sách hiện hành về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, chính sách Tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 56

2.1.5 Khái quát về dự án, quy mô, tiến đô thực hiện dự án Đô thị mới Văn Phú,

quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 60

2.2 Phương pháp nghiên cứu 65

2.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, khảo sát 65

2.2.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu: 66

2.2.3 Phương pháp xử lý số liệu 66

2.2.4 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 67

Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 73

3.1 Phân tích thực trạng thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tại dự án Đô thị mới Văn Phú, quận Hà Đông 73

3.1.1 Phân tích đối tượng bị thu hồi đất thực hiện dự án 74

3.1.2 Phân tích đối tượng thụ hưởng chính sách về bồi thường, hỗ trợ, GPMB thực hiện dự án: 76

3.1.3 So sách chính sách về bồi thường, hỗ trợ GPMB tại dự án với thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn quận Hà Đông 81

3.1.4 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng tại dự án 89

3.1.5 Những tác động khi thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB đến người có đất nông nghiệp bị thu hồi tại dự án khu đô thị mới Văn Phú: 93

3.2 Phân tích những ưu điểm, khuyết điểm tồn tại và nguyên nhân trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB tại dự án 98

3.3 Các giải pháp đề xuất về công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng 101

3.3.1 Hoàn thiện chính sách, pháp luật và các quy định của địa phương: 101

3.3.2 Hoàn thiện trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư - GPMB: 103

3.3.3 Tăng cường năng lực tổ chức thực hiện và giám sát việc thực hiện các chính sách, quy định của pháp luật: 104

3.3.4 Xây dựng, triển khai các chương trình, dự án giải quyết các tác động tiêu cực của việc thu hồi đất đối với người có đất bị thu hồi: 104

KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

3.2 Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường

3.3 Kết quả điều tra đối với người bị thu hồi đất về sự đồng ý với

chính sách BT, HT, GPMB tại dự án khu đô thị mới Văn Phú 77 3.4 Giá đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Hà Tây năm 2007 78

3.6 Xác định đối tượng BT, HT về đất của dự án khu đô thị mới

3.7 Danh mục các dự án đã phê duyệt quy hoạch và đang triển khai

3.8 Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi

3.9 So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường, hỗ trợ của dự án

với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất 86

3.10 Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản tại dự án khu đô thị mới

3.11 Tổng hợp phương thức sử dụng tiền BT, HT của các hộ dân

3.12 Tình trạng việc làm của số người dân trong độ tuổi lao động

trước và sau khi thu hồi đất tại dự án khu đô thị mới Văn Phú 98

DANH MỤC CÁC HÌNH

2.1 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2010 44 2.2 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2012 quận Hà Đông 52 2.3 Cơ cấu đất đai năm 2012 của quận Hà Đông 54 2.4 Sơ đồ vị trí Khu đô thị mới Văn Phú 63 2.5 Sơ đồ liên hệ vùng Khu đô thị mới Văn Phú 64

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ

Hội nhập khu vực và toàn cầu với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên chính thức của tổ chức Thương Mại Thế Giới là vấn đề trọng điểm hiện nay, nhằm thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước Mặc dù đã đạt được một số thành tựu to lớn làm biến đổi bộ mặt kinh tế, xã hội của đất nước nhưng kinh tế phát triển trên nền tảng cơ sở hạ tầng còn nhiều thiếu thốn, chưa đồng bộ nên chưa phát huy được hết tiềm năng vốn có Để đáp ứng yêu cầu đó thì việc Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế là hết sức cần thiết

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu đầu tư ngày càng tăng thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao đất cũng như thu hồi đất ngày càng được quan tâm Vì vậy, công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời

sự cấp bách Trong những năm qua, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đã

đi vào cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, tạo nguồn lực sản xuất, chuyển đổi cơ cấu, phát triển đô thị và đổi mới diện mạo nông thôn Trước những đổi mới của chính sách đất đai và sự vận động của thị trường bất động sản

mà trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất hiện hành đã bộc lộ một số tồn tại ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư ở Việt Nam Thực tiễn đã khẳng định công tác giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để thực hiện thành công dự án Mà tiến độ giải phóng mặt bằng ra sao thì vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà

nước cho người dân có đất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn

Hà Đông là quận mới của Thành phố Hà Nội đang trên đà phát triển để trở thành khu trung tâm kinh tế lớn mạnh của thành phố Hiện nay, trên địa bàn quận

Hà Đông có 78 dự án lớn nhỏ đang được triển khai đồng loạt, song một số dự án vẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB được Đặc biệt, trong tình hình hiện nay với tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ trên địa bàn quận thì nhu cầu về quỹ đất sạch là hết sức quan trọng để tạo đà cho việc kêu gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào trong địa bàn nhằm thúc đẩy nền kinh tế của quận Tuy nhiên, tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trên địa bàn quận hiện nay còn có nhiều khó khăn vướng mắc cả về mặt chủ quan và khách quan, thậm chí có lúc, có nơi còn xảy ra những vụ việc phức tạp, kéo dài, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, gây tổn hại về kinh tế, ảnh hưởng trật tự an toàn xã hội, mất nhiều thời gian và công sức giải quyết Một trong những vấn đề quan trong hơn hết là người dân trong diện

di dời phải thay đổi nghề nghiệp, điều kiện sống; thay đổi tập quán và các vấn đề tâm lý xã hội khác Vì vậy, bên cạnh việc đẩy nhanh công tác đề bù, giải phóng mặt bằng, phục vụ đầu tư xây dựng thì tái tạo việc làm cho người dân trong diện bị thu hồi đất, tạo sự cân bằng mới cho họ được cuộc sống như cũ (hoặc cao hơn), cũng là yêu cầu hết sức cấp thiết hiện nay Với những lý do nêu trên, tôi tiến hành thực hiện

đề tài: “Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng tại dự án Đô thị mới Văn Phú, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”

2 Mu ̣c tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát:

Từ nghiên cứu, khảo sát, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Hà Đông trong những năm qua, đề tài tập trung nghiên cứu một số giải pháp chủ yếu đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng tại dự án Khu đô thị mới Văn Phú nhằm tạo lập và ổn định đời sống người dân khi nhà nước thu hồi đất, góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện; đẩy nhanh tiến độ GPMB để thực hiện dự án cũng như các dự án đầu tư khác

- Đề xuất ý kiến, giải pháp với các ban, ngành chuyên môn có liên quan để công tác GPMB khi Nhà Nước thu hồi đất được tiến hành, thực hiện nhanh chóng

- Tổ chức trao đổi, tọa đàm về tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB với một số cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện

- Nghiên cứu vững chắc các đối tượng, mục đích và phạm vi cần nghiên cứu

từ đó đánh giá được những tồn tại, khó khăn do nguyên nhân từ đâu để đưa ra những giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ở một số dự án nghiên cứu nói riêng và cả quận Hà Đông, thành phố Hà Nội nói chung

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

3.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

- Đối tượng về nội dung: Đề tài nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp giải quyết các tồn tại trong quá trình thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi thực hiện công tác thu hồi đất tại Dự án Đô thị mới Văn Phú, thuộc địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

- Đối tượng điều tra của đề tài:

+ Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án Đô thị mới Văn Phú;

+ Các văn bản pháp lý liên quan đến thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án Đô thị mới Văn Phú;

+ Cơ quan tổ chức, cán bộ công chức thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn quận Hà Đông;

+ Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị thu hồi đất trên địa bàn quận Hà Đông;

+ Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất nông nghiệp bị thu hồi đất trên địa bàn quận Hà Đông

3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

- Phạm vi nội dung nghiên cứu: tập trung chủ yếu vào những vấn đề sau + Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng, kết quả công tác bồi thường,

hỗ trợ GPMB tại dự án Đô thị Mới Văn Phú, đề ra định hướng, giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác GPMB, ổn định đời sống, sản xuất cho các đối tượng khi bị thu hồi đất trên địa bàn quận Hà Đông

+ Phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại dự án

- Phạm vi không gian nghiên cứu: Quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Từ năm 2006 đến năm 2013

4 Nội dung nghiên cứu

- Cơ sở lý luâ ̣n về vấn đề bồi thường, hỗ trợ GPMB

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hà Đông

- Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai

- Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Hà Đông

- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ của dự án khu đô thị mới Văn Phú, quận Hà Đông

- Những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại dự án

- Đề xuất một số giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

5 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, bố cục của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng

Chương 2: Đặc điểm quận Hà Đông và phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Kết quả nghiên cứu

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ GPMB

1.1.1 Đất đai, đặc điểm, vai trò của đất đai liên quan đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án

1.1.1.1 Vai trò của đất đai

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động Trong quá trình lao động con người tác động vào đất đai để tạo ra các sản phẩm cần thiết phục vụ cho con người, vì vậy đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên, đồng thời vừa là sản phẩm lao động của con người

Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng Luật đất đai năm 1993 và năm

2003 đã khẳng định vai trò to lớn của đất đai như sau: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”

Sự khẳng định vai trò của đất đai như trên là hoàn toàn có cơ sở Đất đai là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc doanh và hoạt động của con người Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là điều kiện cho sự sống của động - thực vật và con người trên trái đất Đất đai là điều kiện rất cần thiết

để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau Trong công nghiệp và các ngành khác ngoài nông nghiệp, trừ công nghiệp khai khoáng, đất đai nói chung làm nền móng, làm địa điểm, làm cơ sở để tiến hành các thao tác Trái lại, trong nông nghiệp đặc biệt là ngành trồng trọt đất đai có vị trí đặc biệt Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động

1.1.1.2 Đặc điểm của đất đai

- Diện tích đất đai có hạn Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt của trái đất cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn Sự giới hạn đó còn thể hiện ở chổ nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng Do diện tích đất đai

có hạn nên người ta không thể tùy ý muốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng được Đặc điểm này đặc ra yêu cầu quản lý đất đai phải chặt chẽ, quản

lý về số lượng, chất lượng đất, cơ cấu đất đai theo mục đích sử dụng cũng như cơ cấu sử dụng đất đai theo các thành phần kinh tế, và xu hướng biến động của chúng để

có kế hoạch phân bố và sử dụng đất đai có cơ sở khoa học Đối với nước ta diện tích bình quân đầu người vào loại thấp so với các quốc gia trên thế giới Vấn đề quản lý và sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng đặc biệt quan trọng

- Đất đai được sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở rộng các dô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển nông lâm ngư nghiệp, đều phải sử dụng đất đai Để đảm bảo cân đối trong việc phân bổ đất đai cho các ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần coi trọng công tác quy hoạch và kế hoạch hóa

sử dụng đất đai và có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành trong công tác quy hoạch

và kế hoạch hóa đất đai

- Đất đai có vị trí cố định, tính chất cơ học, vật lý, hóa học và sinh học trong đất cũng không đồng nhất Đất đai được phân bổ trên một diện rộng và cố định ở từng nơi nhất định Do vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện tự nhiên (thổ nhưỡng, thời tiết, khí hậu, nước, cây trồng, ) và các điều kiện kinh tế như kết cấu

hạ tầng, kinh tế, công nghiệp trên các vùng và các khu vực nên tính chất của đất có khác nhau Vì vậy việc sử dụng đất đai vào các quá trình sản xuất của mỗi ngành kinh tế cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng tính chất của đất cho phù hợp Trong sản xuất nông nghiệp, việc sử dụng đất đai phải phù hợp với các điều kiện tự nhiên, kinh tế

và chất lượng ruộng đất của từng vùng để mang lại hiệu quả kinh tế cao Để kích

thích việc sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp, Nhà nước đề ra những chính sách đầu tư, thuế, cho phù hợp với điều kiện đất đai ở các vùng trong nước

Theo Điều 13, Luật đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

* Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

* Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

* Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Tầm quan trọng của đất đai trong đời sống là không thể nói hết, nhất là ở các

đô thị lớn, khi mà “tấc đất, tấc vàng” Để đáp ứng nhu cầu khách quan của sự phát triển nói chung và sự phát triển của đô thị nói riêng, cần phải xây dựng các khu đô thị, các dự án phát triển nhà, giải tỏa các đầu nút giao thông, mở rộng không gian thành phố…Như vậy, cần một diện tích mặt bằng đất đai đáng kể Việc giải phóng mặt bằng là công việc quan trọng và hoàn toàn không đơn giản, động chạm đến nhiều con người, liên quan đến nhiều lĩnh vực

1.1.1.3 Một số khái niệm chung

a Thu hồi đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai [17]

b Bồi thường

Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao [12] Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại do hành vi của chủ thể khác

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [17]

c Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [12]

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua các hình thức như: đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [17]

d Tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;

di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì

sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [17]

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án tái định cư cũng được coi là các dự án phát triển

và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác [17]

e Địa tô tuyệt đối và địa tô chênh lệnh: là các hình thức địa tô của tư bản

trong địa tô tư bản chủ nghĩa Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dội ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản chung của nông phẩm Địa tô độc quyền là lợi nhụân siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai mà tư bản phải nộp cho địa chủ

Ví dụ: Có 2 tư bản trong nông nghiệp và trong công nghiệp có cấu tạo hữu cơ như sau:

 Trong công nghiệp: 80c + 20v + 20m = 120

 Trong nông nghiệp: 60c + 40v + 40m = 140

Giá trị thặng dư dội ra trong nông nghiệp so với công nghiệp là 20 Số chênh lệch này là lợi nhuận siêu ngạch không bị bình quân hóa và chuyển thành địa tô tuyệt đối

* Chênh lệch địa tô sau khi nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng:

Ở Việt Nam, địa tô chênh lệch bị chiếm dụng một cách phi lý làm gia tăng gấp bội khó khăn và chi phí trong giải phóng mặt bằng Hàng trăm ngàn tỷ đồng có thể thu vào ngân sách đã bị thất thoát và nhiều ngàn tỷ đồng phải chi từ ngân sách

để đền bù giải phóng mặt bằng trong phát triển và chỉnh trang đô thị, là một nghịch

lý đang tồn tại Việt Nam hiện nay đang có tốc độ đô thị hóa rất nhanh Vào năm

2008, dân số đô thị chiếm 28% dân số cả nước, đến 2010, con số này là gần 30% và

dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam đến năm 2020 khoảng 50% Quá trình đô thị hóa đòi hỏi nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và chỉnh trang đô thị Tuy nhiên, nguồn lực tài chính của Nhà nước có hạn, thậm chí giảm dần trong bối cảnh thực hiện các cam kết thương mại quốc tế Trong lĩnh vực đầu tư, vốn đầu tư phát triển

đô thị rất lớn, đặc biệt các công trình đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông nhưng giá trị gia tăng của đất từ các công trình giao thông này mang lại vẫn chưa được phân bổ hợp lý, chưa tạo nguồn thu bù đắp cho ngân sách nhà nước

Do vậy, giá đất của cả khu vực tăng lên hàng chục, thậm chí hàng trăm lần, nhất là các mảnh đất tiếp giáp mặt đường, mang lại lợi ích rất lớn cho các nhà đầu

tư đã mua đất trước và các hộ dân có đất sát cạnh công trình giao thông được đầu tư

cơ sở hạ tầng

Thiết nghĩ, Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông làm gia tăng giá trị đất, hoàn toàn không phải do người sử dụng đất đầu tư mang lại, Nhà nước có quyền điều tiết một phần từ giá trị đất tăng thêm này Tuy nhiên, Việt Nam hiện nay chưa

có chính sách điều tiết địa tô chênh lệch rất lớn từ giá trị đất tăng lên sau khi đầu tư

hạ tầng một cách hợp lý Nếu như giá trị đất tăng thêm trong trường hợp này được phân bổ một cách đúng mức giữa lợi ích của nhân dân và lợi ích của Nhà nước, nguồn thu vào ngân sách Nhà nước không những góp phần tái tạo vốn đầu tư cho các công trình hạ tầng khác mà còn bồi thường xứng đáng cho những tổ chức, cá

nhân bị thiệt thòi do giải tỏa, di dời và thực hiện công bằng xã hội

Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất

đai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư Chênh lệch địa tô phát sinh đang chui vào “túi” ba nhà: thứ nhất là những hộ dân được “nhô ra mặt tiền” bởi những dự án giao thông; thứ hai là “túi” những nhà đầu tư phát triển bất động sản và thứ ba là “túi” của những quan chức tham nhũng

Như vậy, cả Nhà nước và những người dân bị di dời để nhường đất thực hiện dự án đều không được hưởng lợi gì từ chênh lệch địa tô này

Thực tế cho thấy tại nhiều địa phương và ngay cả Hà Nội, chi phí giải phóng mặt bằng nhiều khi chiếm tới 70-80% tổng chi phí dự án phát triển hạ tầng Như vậy, đầu tư xã hội đáng lẽ tập trung cho mục tiêu phát triển và an ninh xã hội thì lại tốn kém cho giải phóng mặt bằng và không thể tự cân đối được

Giả thiết, nếu xã hội không mất mát, tốn kém trong giải phóng mặt bằng và không thất thoát địa tô từ chênh lệch giá đất dự án thì có thể huy động thêm nguồn lực đáng kể cho phát triển, dù chưa tính toán kỹ về mặt số học nhưng ước tính có thể chi phí giải phóng mặt bằng tương đương nguồn FDI và nâng mức tăng trưởng hiện tại thêm vài % là hoàn toàn hiện thực

Nhiều ý kiến cho rằng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm quá thấp so với giá thị trường nên không có ý nghĩa hướng dẫn thị trường bất động sản Sự buông lỏng quản lý nhà nước về đất đai khiến hiệu quả sử dụng đất thấp, hiện tượng đất đai bị bỏ hoang cũng như các dự án bất động sản chậm triển khai còn phổ biến Điều này cùng với chênh lệch địa tô (cấp 1) chưa được Nhà nước tính đến không những gây lãng phí quỹ đất, mất công bằng xã hội, gây khiếu kiện kéo dài mà còn gây thất thu ngân sách nhà nước, ước tính nhiều chục tỷ USD

1.1.2 Tính tất yếu của việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại về đất đai cho thực hiện các dự án

1.1.2.1.Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng

- Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác Bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [12]

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [12]

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó

Điều này có nghĩa là:

- Không phải là mọi khoản “trả lại tương xứng” đều được tính bằng tiền

- Sự “thiệt hại”, mất mát của một chủ thể nào đó có thể là sự “thiệt hại”, mất mát về vật chất, có thể cả về tinh thần

Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do thoả thuận giữa các chủ thể

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì còn có một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ Hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại về một hành vi của chủ thể khác

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế được Hiến pháp năm 1992 quy định tại điều 23; mô ̣t số điều của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn hiện hành cụ thể như: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về BT, HT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về trình tự, thủ tục BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT hướng dẫn thi hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về

quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư…

Từ đây có thể thấy rằng bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trong tình hình hiện nay không chỉ đơn thuần là bồi thường trả lại về giá trị vật chất

mà còn đảm bảo lợi ích chính đáng cho những người dân bị Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Đó

là việc Nhà nước đảm bảo cho họ có một cuộc sống mới ổn định, một điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng điều kiện sống nơi ở cũ, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm…để họ yên tâm sản xuất, làm việc và cống hiến cho xã hội góp phần đưa đất nước phát triển trên những cơ sở vững chắc, ổn định và tiến vững trên con đường hội nhập toàn cầu

1.1.2.2 Chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất là một trong những công tác hết sức cần thiết, không thể thiếu được và nó luôn luôn đi đôi với sự phát triển kinh tế - xã hội

Sự phát triển kinh tế bao gồm sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng mọi mặt của nền kinh tế quốc dân Hiện nay, Việt Nam đang trong quá trình CNH - HĐH đất nước, sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và ngành dịch vụ diễn ra mạnh mẽ Mặt khác, chính sự phát triển của các ngành công nghiệp và dịch vụ đã làm cho cơ cấu

sử dụng đất có sự chuyển biến mạnh mẽ

Những chủ sử dụng đất của những mảnh đất bị thu hồi để lấy đất xây dựng các khu công nghiệp, xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, xây dựng khu giải trí,… dù ít hay nhiều cuộc sống hiện tại họ đều bị ảnh hưởng Để đảm bảo được cuộc sống của người dân nằm trong những dự án xây dựng và đảm bản có đất để thực hiện dự án phát triển đất nước, Nhà nước tất yếu phải có những chính sách đền

bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất

Nếu công tác này được thực hiện tốt thì các dự án mới có thể đẩy nhanh tiến

độ hoàn thành và không chỉ người dân nằm trong diện được bồi thường được hưởng lợi ích từ dự án mà toàn thể người dân của đất nước sẽ được cuộc sống thịnh vượng Chính vì vậy mà chính sách bồi thường sẽ góp một phần lớn làm cho đất nước ta ổn

định về xã hội và phát triển về kinh tế

1.1.2.3 Chính sách bồi thường thiệt hại đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và quyền lợi của Nhà nước

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có trước lao động Quỹ đất đai của nước ta hiện nay là thành qủa của việc khai hóa, bồi bổ cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế

hệ Và trong Luật Đất đai 2003 đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Nên đất đai không thuộc quyến sở hữu của riêng một ai mà là của toàn xã hội Nhà nước thực hiện quyền định đoạt, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và Nhà nước trao quyền sử dụng đất, công nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nhằm đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất Theo điều

73 và điều 79 của Luật Đất đai 1993 cũng quy định: khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước có trách nhiệm đền bù thiệt hại

Luật Đất đai 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản có đất để sản xuất (theo điều 2 LĐĐ 2003) Bởi lẽ, đất có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất

Nó là cơ sở của cơ sở hạ tầng, là nền tảng để xây dựng nhà cửa và các công trình kiến trúc phục vụ cho cuộc sống Đất cũng là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành nông nghiệp và không thể thay thế được

Pháp lệnh nhà ở ngày 26/03/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà

ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác Như đã thấy nhà ở là một tài sản quý giá đối với con người Bởi nhà là nơi để ở, là nơi sản xuất, là nơi làm việc,…Để xây dựng nhà cần tiêu tốn sức lao động và một khoản tiền không nhỏ, hơn thế nữa nhà cần có đất để xây dựng nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà hoặc thu hồi một phần đất có ảnh hưởng đến kết cấu của nhà trên đất đó thì công tác bồi

thường thiệt hại cho người sở hữu nhà là một tất yếu khách quan

Thực chất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, người thuê đất và người

bị thu hồi đất Chính sách bồi thường thiệt hại sẽ vừa phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất nhưng cũng đồng thời phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của người nhận quyền sử dụng đất thu hồi Có nghĩa là sẽ giải quyết một cách hài hòa giữa các đối tượng tham gia

1.1.2.4 Đền bù thiệt hại là một trong những công tác quan trọng để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở

Quy hoạch đất đai và nhà ở là việc Nhà nước bố trí, sắp xếp các loại đất đai

và nhà ở cho các đối tượng sử dụng theo phạm vi không gian và trong từng thời gian nhất định, với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và giúp cho việc sử dụng đất đai và nhà ở hợp lý, có hiệu quả

Quy hoạch sử dụng đất đai và nhà ở căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng cụ thể và được cụ thể hóa bằng các kế hoạch trong từng thời gian bao gồm việc xác định phương hướng, mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, chỉ tiêu xây dựng và phát triển nhà ở, việc bố trí sử dụng các loại đất sao cho hợp lý nhất Trong quá trình thực hiện quy hoạch chắc chắn sẽ dẫn đến việc thay đổi mục đích sử dụng của các loại đất mà người dân đang sử dụng Khi đó công tác BTGPMB và bồi thường thiệt hại sẽ là một khâu quan trọng trong quá

trình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhà ở

1.1.2.5 Chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là một khâu quan trọng trong quá trình thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội liên quan đến việc sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở

Đối với những dự án cần đến quỹ đất để xây dựng thì sau khi xin được giấy phép giao đất hay cho thuê đất, việc làm đầu tiên đối với các dự án là tiến hành GPMB để tiến hành các bước tiếp theo Bởi vì, không phải lúc nào Nhà nước cũng

có sẵn quỹ đất để giao cho dự án mà không cần phải GPMB Bồi thường thiệt hại là một khâu quan trọng trong công tác GPMB Nó không những ảnh hưởng đến tiến

độ thực hiện của dự án mà còn ảnh hưởng tới hiệu quả của dự án

Một dự án được tiến hành trên phần đất mà việc bồi thường thiệt hại đã được giải quyết ổn định mà không có khiếu nại, tố cáo nào thì dự án đó chắc chắn sẽ được tiến hành nhanh hơn và hiệu quả hơn là một dự án được tiến hành trên phần đất còn có nhiều vướng mắc về khâu bồi thường thiệt hại

Thực tế hiện nay cho thấy, hầu hết các dự án có sử dụng đến đất đang gặp phải tình trạng khó khăn trong việc bồi thường thiệt hại vì nhiều lý do khác nhau, điều này đã gây nên sự chậm trễ hoặc không thể tiếp tục thi công dự án

1.1.3 Vai trò của các cấp chính quyền và sự tham gia của cộng đồng trong công tác giải phóng mặt bằng

Vai trò của chính quyền thể hiện ở sự quan tâm thường xuyên theo dõi và chỉ đạo các cấp, các ban, ngành, đoàn thể, quần chúng trong công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án Trong nhiều công đoạn trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, các cấp chính quyền đều có sự quan tâm chỉ đạo sát sao, đảm bảo quyền lợi của người dân bị thu hồi đất cũng như quyền lợi của chủ dự án, đảm bảo

dự án được thực hiện đúng tiến độ, tránh những vụ việc khiếu kiện kéo dài

Thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao đối với các Bộ, ngành thuộc Trung ương và địa phương như sau:

* Ở cấp Trung ương:

+ Bộ Tài chính: Tổ chức kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện chính sách bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư, thực hiện việc thu và chi trả đúng thời hạn các khoản

do ngân sách Nhà nước cấp và tham gia giám sát các hoạt động tài chính liên quan như xác định hệ số K, định giá đất tính đền bù thiệt hại, các chế độ quản lý và chi phí phục vụ công tác giải phóng mặt bằng ( Thông tư số 116/2004/TT-BTC)

Bộ Tài chính là cơ quan chủ trì phối hợp với các ngành liên quan hướng dẫn

xử lý những vướng mắc về giá đất, giá tài sản và thực hiện chính sách hỗ trợ trong việc bồi thường hỗ trợ và Tái định cư

+ Bộ Kế hoạch đầu tư: Hướng dẫn kiểm tra việc lập và thực hiện dự án tái

định cư theo quy định của pháp luật về quản lý, đầu tư và xây dựng

+ Bộ Xây dựng: Hướng dẫn, kiểm tra UBND các cấp trong việc xác định

tính hợp pháp của các công trình xây dựng để tính bồi thường, lập quy hoạch xây dựng khu tái định cư Hướng dẫn, kiểm tra việc xác định giá nhà, công trình để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phạm vi quyền hạn được giao

+ Bộ Tài nguyên và Môi trường: Giúp chính quyền địa phương xác định

giá đất các khu đất quy hoạch sẽ bị thu hồi phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, hướng dẫn kiểm tra việc quy hoạch đất cụ thể của từng dự án đầu tư, xác định chủ

sử dụng đất được bồi thường, được hỗ trợ hoặc không được bồi thường, không được

hỗ trợ Thực hiện các nhiệm vụ về quản lý đất đai trong việc bồi thường và lập khu tái định cư

- Tham gia Hội đồng thẩm định cấp tỉnh, thành phố để kiểm tra, giám sát việc thẩm định đúng chính sách, đúng chế độ, kịp thời báo cáo UBND tỉnh, thành phố để kịp thời chỉ đạo tháo những vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện

- Thành lập Hội đồng thẩm định GPMB cấp tỉnh, thành phố: Hội đồng thẩm định do Sở Tài chính chủ trì, căn cứ chính sách, quy định của pháp luật, chủ trì phối hợp với các ngành liên quan để kiểm tra giám sát, thẩm định về giá bồi thường, giá nhà tái định cư, thẩm định các phương án bồi thường, phê duyệt, tái định cư theo thẩm quyền

- UBND tỉnh, thành phố có quyền kiểm tra, chỉ đạo Hội đồng đền bù GPMB lập phương án đền bù thiệt hại, GPMB, cưỡng chế đối với các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân không chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền

* Ở cấp quận, huyện:

Chủ yếu thực hiện các chủ trương, chính sách của thành phố trong công tác GPMB, trực tiếp tham gia vào công tác GPMB Lập kế hoạch và tổng hợp kết quả thực hiện công tác GPMB báo cáo ban chỉ đạo GPMB thành phố để theo dõi, kiểm tra, đôn đốc…

UBND huyện có quyền kiểm tra, chỉ đạo Hội đồng đền bù GPMB lập phương án đền bù thiệt hại, GPMB và phê duyệt phương án đền bù, hỗ trợ, tái định cư; có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo của nhân dân về đền bù thiệt hại, GPMB , cưỡng chế đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền

* Chính quyền xã, phường, thị trấn:

Xã, phường, thị trấn là cơ quan phối hợp quan trọng trong công tác đền bù GPMB có trách nhiệm xác nhận tờ kê khai của các tổ chức, cá nhân về diện tích, hạng đất, vị trí đất, nguồn gốc đất, số lượng tài sản, gửi Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB cấp huyện, tổng hợp báo cáo tình hình sử dụng quỹ đất dùng để đền bù thiệt hại Hơn nữa, đây là cơ quan gần dân nhất, có thể lắng nghe và thấu hiểu tâm tư nguyện vọng của nhân dân Trực tiếp thực hiện các công việc liên quan đến công tác GPMB như chuẩn bị phương án, khảo sát, phối hợp tạo điều kiện cho các cơ quan chuyên môn tiến hành công việc của mình, đứng ra giải thích, thuyết phục người dân chấp hành các chủ trương chính sách trong công tác GPMB

* Các cơ quan hữu quan:

- Phối hợp với các cơ quan chức năng xác định quy mô, quy chuẩn xây dựng khu tái định cư

+ Sở Tài nguyên và Môi trường:

- Hướng dẫn việc xác định đất được bồi thường, đất không được bồi thường

- Phối hợp với UBND các cấp xác định khả năng quỹ đất dùng để bồi thường

* Sự tham gia của các tổ chức, đoàn thể và cộng đồng trong công tác giải phóng mặt bằng

Trước đây, trong công tác giải phóng mặt bằng, vai trò của các tổ chức chính trị, xã hội đoàn thể tại địa phương chưa thể hiện đúng mức và quan trọng như hiện nay Các cơ quan đoàn thể như: Mặt trận tổ quốc, Đoàn thanh niên, Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh… đã quan tâm và phát huy vai trò là thành viên tích cực của Hội đồng giải phóng mặt bằng ở địa phương Thực tế, công tác giải phóng mặt bằng thuộc một số dự án của cả nước nói chung và trên địa bàn thị xã Sơn Tây nói riêng

đã chứng minh được vai trò của các tổ chức đoàn thể này

Các đoàn thể, tổ chức chính trị xã hội đóng vai trò rất lớn trong nhiều công đoạn giải phóng mặt bằng, đặc biệt là công tác chuẩn bị lên phương án giải phóng mặt bằng khi địa phương có dự án liên quan như:

+ Phối hợp với đơn vị tư vấn lập dự án, lên phương án điều tra, khảo sát, đo đạc, thiết kế, trực tiếp tham gia vào quá trình điều tra, khảo sát cùng với cơ quan chức năng

+ Tổ chức vận động, tuyên truyền hướng dẫn người dân trong việc di dời, giải phóng mặt bằng, chấp hành và thực hiện nghiêm chỉnh các chủ trương chính sách của Nhà nước

+ Tham gia hòa giải, giáo dục, thuyết phục các tranh chấp, khiếu kiện của người dân ở các cấp cơ sở

+ Cùng với các cơ quan chức năng tham gia cưỡng chế đối với các hộ dân trong diện di dời có thái độ trây ỳ, không tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định về đền bù, thu hồi đất trên địa bàn của mình

+ Tham gia cùng với các cơ quan chuyên môn tiến hành nghiên cứu những ảnh hưởng của cuộc sống người dân sau khi bị di dời, giải phóng mặt bằng trong phạm vi dự án ảnh hưởng, đề xuất kiến nghị những khó khăn vướng mắc lên chính quyền cấp trên

+ Đại diện cho quần chúng nhân dân ở địa phương nói lên tiếng nói của người dân về những khó khăn vướng mắc khi đền bù thiệt hại tài sản khi nhà nước tiến hành thu hồi đất giả phóng mặt bằng thực hiện dự án

1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự

án đầu tư

1.1.4.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993 và đã hai lần Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai vào các năm 1998; 2001 và Nhà nước ban hành Luật đất đai 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB

Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ

chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương

về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ giải phóng mặt bằng [1]

* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước

mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra [28]

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ

là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa đảm bảo công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất [28]

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới

giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn

1.1.4.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [25] Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và

khung giá đất do Chính phủ quy định) được công bố công khai và có hiệu lực thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể

đã được xác định tại một thời điểm xác định Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện,

đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện [17] Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%) Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi [2]

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt

sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

Đó là giảm thiểu tối đa TĐC và phải đảm bảo cho các hộ bị di chuyển được

BT và HT sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án, chính sách của WB và ADB bao hàm toàn bộ quá trình bồi thường, di chuyển, khôi phục điều kiện sống và tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng ít nhất bằng mức như khi không có dự án

Hiện nay, với sự phát triển của kinh tế thị trường, bên cạnh những lợi ích chung của cộng đồng thì lợi ích của cá nhân cũng càng được khuyến khích bảo vệ như là một trong những động lực của sự phát triển với mu ̣c tiêu lấy con người là trọng tâm và động lực phát triển Tuy nhiên, do kinh tế nước nhà còn gặp nhiều khó

khăn, nguồn vốn còn hạn hẹp, cho nên việc khôi phục, hỗ trợ cuộc sống cho những người bị thu hồi đất chưa được thoả đáng khi Nhà nước thực hiện GPMB Vì vậy, các dự án do WB, ADB cho vay phải được các Bộ chủ quản dự án thông qua như các chương trình TĐC đặc biệt và khi tổ chức thực hiện cũng thường gặp khó khăn nhất định, đặc biệt trong việc gây ra sự bất bình đẳng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một địa phương nhưng lại hưởng các chính sách bồi thường khác nhau của các dự án khác nhau [15]

b Quan niệm hợp pháp và bất hợp pháp trong chính sách BT, TĐC

Theo các tổ chức này thì người sử dụng đất thiếu các chứng chỉ hợp pháp về đất sẽ không là vật cản đối với việc bồi thường mà chỉ những người “nhảy dù” sau ngày kết thúc việc lên danh sách các hộ bị ảnh hưởng mới là những người bất hợp pháp và không được hưởng bồi thường [15]

c Phạm vi xác định những người bị ảnh hưởng

Những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay một phần các tài sản vật chất hoặc phi vật chất kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình hay cộng đồng như rừng, khu đánh cá Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm

là rất rộng [15]

d Mức bồi thường đất đai và tài sản

Đất đai và tài sản phải được bồi thường bằng giá trị thay thế và đảm bảo tái tạo lại được các tài sản như không có dự án, tức là số tiền bồi thường về đất phải đảm bảo mua được mảnh đất tương tự, còn số tiền bồi thường tài sản phải bằng 100% giá trị xây dựng mới của nhà và công trình

Trong công tác TĐC, tổ chức đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm và giúp đỡ nhiều hơn nữa những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình TĐC: tìm nơi ở mới thích hợp cho khi ho ̣ phải di chuyển đi nơi khác, bố trí tổ chức các khu TĐC; trợ giúp các chi phí về vận chuyển, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn để phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu TĐC [15]

e Thời gian bồi thường và TĐC

Việc bồi thường và TĐC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến

hành xây dựng công trình

Trong khi đó, ở nước ta chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này, nhiều dự

án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công xây dựng, chỗ nào giải phóng xong thì thi công trước tránh tình trạng lấn chiếm đất đai Do vậy, gây khó khăn về ổn

đi ̣nh đời sống cho nhiều gia đình

f Một số quy định của tổ chức

Không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về dự án cũng như các chính sách về BT, TĐC của dự án cho các gia đình có đất bị thu hồi mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách để thoả mãn những yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác TĐC

Việc lập kế hoạch cho công tác TĐC ở tất cả các dự án có TĐC không phải

là tự nguyện mà là điều bắt buộc trong suốt quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch TĐC phụ thuộc vào số lượng và mức độ bị ảnh hưởng của dự án đối với người dân bị thu hồi đất

Ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài làm giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin khách quan Nhiệm vụ của

cơ quan giám sát độc lập là phải kiểm tra xem các hoạt động TĐC có được thực hiện triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết sao cho công tác TĐC đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh

1.2.1.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về

số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

1.2.1.2.1 Trung Quốc

Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ

sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố

Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay được thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng

thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,

giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính quyền quận,

huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và tái định cư của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về tái định

cư của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông

“đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện tái định cư” [15]

1.2.1.2.2 Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa án Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan

là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi đất trong nhiều dự án [14]

1.2.1.2.3 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Do đó để sử dụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức pháp luật

Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ

Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ ràng về đất đai Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế Một là

“đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962 Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi

toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm

1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì luật “sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do đó, cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá

trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền

sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích

cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi

cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các đối

tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả

1.2.1.3 Một số bài học cho Việt Nam từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

* Ở mỗi nước tuy chế độ chính trị, xã hội, chính sách pháp luật, tổ chức quản

lý đất đai khác nhau nhưng đều xem việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất là một nhiệm vụ quan trọng quyết định thành công của sự đầu tư phát triển

* Nguyên tắc: Nói chung các tổ chức quốc tế và các nước xây dựng, sách dụng chính sách thu hồi đất đền bù, tái định cư với những nguyên tắc sau:

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phải kết hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng

* Các kinh nghiệm có thể áp dụng

- Việc Nhà nước nắm giữ quyền chủ thể tối cao đối với đất đai thể hiện trong việc thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một vấn đề có tính phổ biến toàn thế giới, không phân biệt chế độ sở hữu đất đai, hình thức sở hữu đất đai, chế độ chính trị, bản sắc dân tộc Tính phổ biến về quyền chủ thể tối cao đối với đất đai của Nhà nước trong việc thu hồi đất cho thấy, chúng ta có thể học hỏi được nhiều kiến thức và kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới, kể cả các nước khác biệt với Việt Nam về chế độ chính trị hay chế độ sở hữu đất đai

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người bị thu hồi đất là một hợp phần quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải là một phần hoặc gắn bó chặt chẽ với dự án đầu tư có thu hồi đất

- Phạm vi đối tượng được bồi thường, hỗ trợ trong các dự án thu hồi đất không chỉ giới hạn trong số những người bị thu hồi đất mà phải mở rộng cho tới tất

cả những người không bị thu hồi đất nhưng bị tác động tiêu cực bởi các dự án thu hồi đất Theo đó, người không bị thu hồi đất nhưng nếu dự án thu hồi đất làm thay đổi môi trường sống, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội làm cho điều kiện sống, điều kiện làm việc của người đó khó khăn hơn thì người đó được coi là người

bị ảnh hưởng và được đưa vào diện xem xét để bồi thường

- Sự minh bạch hoá và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi dự án thu hồi đất vào việc hoạch định chính sách, xây dựng phương án, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư là việc hết sức cần thiết đảm bảo lựa chọn được những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất, nhân văn nhất và có tính khả thi cao

- Người bị ảnh hưởng được bồi thường một cách thoả đáng, đảm bảo cho người bị ảnh hưởng có đời sống phải đạt mức ngang bằng mức khi chưa có dự án Điều này hàm ý phải áp dụng giá thay thế đối với tài sản bị thiệt hại, hỗ trợ di dời, khôi phục và ổn định đời sống, thu nhập; phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội nơi chuyển đến sao cho tương đương nơi ở cũ Như vậy chi phí bồi thường thực chất

lớn hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường của tài sản bị thiệt hại

- Áp dụng các hình thức bồi thường, hỗ trợ rất đa dạng; rất chú trọng sử dụng hình thức bồi thường bằng hiện vật thay thế như nhà ở, đất, các công trình hạ tầng hoặc bằng các gói dịch vụ như đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, các hình thức bảo hiểm, các hình thức hỗ trợ thường xuyên thông qua các quỹ

- Tránh các phương án thu hồi đất phải di dân, tái định cư Trong trường hợp không tránh khỏi thì phải hạn chế tới mức thấp nhất số dân phải di dời, đồng thời đảm bảo cho người tái định cư không những ổn định về kinh tế mà còn phải bảo đảm cho họ hoà nhập nhanh chóng vào cộng đồng dân cư mới về mọi mặt

1.2.2 Tại Việt Nam

1.2.2.1 Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

Xuất phát từ điều kiện lịch sử của nước ta, quy luật của sự phát triển và yêu cầu của thực tiễn cho nên công tác giải phóng mặt bằng ở nước ta có từ rất sớm Bản Hiến pháp năm 1959 là văn bản luật đầu tiên đánh dấu cho bước khởi đầu của công tác bồi thường, GPMB

Trong giai đoạn thời chiến và những năm đầu của thời kỳ khôi phục đất nước sau chiến tranh thì việc “bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” luôn đặt lợi ích chung của cộng đồng lên trước, sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân Do vậy mà việc bồi thường cho những người có đất bị trưng dụng, thu hồi không có những quy định

cụ thể về định mức bồi thường, quyền lợi mà họ sẽ được hưởng mà tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể để đưa ra mức bồi thường một cách tương đối Bên cạnh đó thì việc quản lý công tác bồi thường cũng rất đơn giản, Nhà nước luôn vận động người dân tự điều chỉnh lại ruộng đất hoặc nhường lại một phần ruộng đất cho những người bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất

Theo quy luật vận động của sự phát triển, mọi mặt về chính trị - kinh tế - xã hội nước ta đã từng bước thay đổi, tạo ra bộ mặt mới cho đất nước trên trường quốc

tế Công tác giải phóng mặt bằng, lấy địa điểm để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, các dự án vì an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang

là điểm nóng và có nhiều vấn đề nảy sinh khi thực hiện công tác này Trong bối cảnh mới như vậy, thì các chính sách của nước ta luôn luôn có sự điều chỉnh để phù