định giá văn phòng cho thuê tại tòa nhà FORD THĂNG LONG

Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến LỜI MỞ ĐẦU Trong năm qua, kinh tế Việt Nam dần ổn định với phát triển kinh tế toàn cầu Các khu công nghiệp, nhà xưởng,các đô thị, trung tâm thương mại mọc lên ngày nhiều đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế đảm bảo sống người dân Điều tạo hội cho thị trường bất động sản phát triển ngày mạnh mẽ Ở Việt Nam, thị trường bất động sản hình thành chưa lâu (từ đầu năm 1990) đạt số kết đáng khích lệ, song thị trường BĐS Việt Nam tồn nhiều bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro thị trường phát triển thiếu ổn định, đầu tư BĐS mang tính tự phát,thiếu minh bạch,cơ cấu hàng hóa chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, hệ thống pháp luật chồng chéo, thiếu quán, tài BĐS dạng sơ khai chưa đa dạng,… Trong kinh tế thị trường, giá hàng hoá nói chung, BĐS nói riêng hình thành vận động chi phối quy luật khách quan, chịu tác động nhiều nhân tố Cùng loại BĐS thời điểm, thị trường khác có giá thị trường khác Hoặc loại BĐS, thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác Chưa kể đến BĐS có đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp khác Trong đó, giá BĐS phụ thuộc lớn vào yếu tố Với cá nhân: người mua bán BĐS lúc có đầy đủ thông tin am hiểu tính cấu trúc BĐS, thể, không đánh giá giá trị thị trường bất động sản.Điều này, gây thiệt hại cho cá nhân tham gia thị trường BĐS, định họ thiếu thông tin, không phản ánh giá trị BĐS Với giúp đỡ, tư vấn nhà định giá giá ước lượng giá họ phản ánh giá trị thị trường, cá nhân tư vấn tham gia thị trường BĐS không bị thiệt thòi giao dịch mua bán trao đổi, thừa kế, chấp, bảo hiểm v.v Ở vai trò người định thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch công cho thị trương BĐS Chính vậy, hoạt động định giá (của nhà nước doanh nghiệp định giá) có vai trò vô quan trọng nhà nước Việc định giá BĐS phản ánh giá trị thị trường có tác dụng lớn việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công xã hội, tạo động lực cho việc phân bố đất đai – nguồn lực xã hội – cách hợp lý hiệu Nói cách khác, đất đai phân bố vào người “sử dụng tốt hiệu nhất” Do việc vận dụng phương pháp kiến thức học để định giá văn phòng cho thuê tòa nhà FORD THĂNG LONG 1/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Phần I: Giới thiệu bất động sản định giá Giới thiệu chung Xí nghiệp Dịch vụ & Cho thuê văn phòng trực thuộc Công ty Cổ phần Ford Thăng Long thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động Chi nhánh số CN 0113000189 Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội Xí nghiệp trực tiếp quản lý kinh doanh cho thuê tòa nhà văn phòng Ford Thăng Long 105 Láng Hạ - Đống Đa – Hà Nội Tòa nhà Ford Thăng Long với tổng diện tích sàn xây dựng :12.000m2 đó: - 10.000m2 văn phòng cho thuê: 30 văn phòng loại 1: 200m2 50 văn phòng loại 2: 80m2 2000m2 làm khu đất cho thuê kho Tọa lạc 105 Láng Hạ, trục khu vực sôi động tài thương mại Hà Nội Nơi tương lai gần tập trung hầu hết ngân hàng trụ sở tập đoàn kinh tế lớn Việt Nam quốc tế Chất lượng công trình Tòa nhà văn phòng xếp vào tòa nhà văn phòng hạng B, sở vật chất đại theo tiêu chuẩn quốc tế, tòa nhà văn phòng Thăng Long Ford có mức giá cạnh tranh so với nhiều tòa nhà hạng khu vực, lại tòa nhà vị trí trung tâm thành phố Đây lựa chọn thông minh cho doanh nghiệp tìm thuê văn phòng khu vực trung tâm Khu sân bãi kho có hệ thống kĩ thuật đáp ứng đầy đủ yêu cầu 2.1 Hệ thống kĩ thuật - 03 thang máy hiệu OTIS tốc độ cao nhân viên OTIS Việt Nam trực tiếp bảo dưỡng vận hành - Hệ thống cấp điện lưới quốc gia máy phát điện tự động cung cấp nguồn điện ổn định liên tục - Hệ thống điện dự phòng cung cấp điện cho tòa nhà điện - Điều hoà trung tâm biến tần Mitsubishi 2/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến - Các đầu chờ kỹ thuật sẵn sàng đảm bảo cung cấp dịch vụ điện thoại, internet, viễn thông, truyền hình cáp, v.v - Đội ngũ nhân viên kỹ thuật lành nghề, đảm bảo trì hệ thống kỹ thuật hoạt động thông suốt , dịch vụ hỗ trợ sửa chữa 24/24 - Trang thiết bị vệ sinh cảm ứng sản xuất Nhật Bản 2.2 Hệ thống an ninh, xanh, vệ sinh - Đội ngũ nhân viên bảo vệ làm việc 24h/24h gồm chốt bảo vệ cố định chốt liên tục tuần tra nhà - Hệ thống xanh, hoa tươi trí phù hợp với kiến trúc nhà thay đổi, tạo phong cách riêng cảnh quan xanh mát - Dịch vụ vệ sinh đảm nhiệm công ty chuyên nghiệp với chất lượng tiêu chuẩn ISO BVQI, làm khu vực vệ sinh, sảnh, hành lang chung tầng tòa nhà 2.3 Hệ thống phòng cháy chữa cháy - Tòa nhà trang bị thiết bị chữa cháy đại, đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn, quy định quan quản lý Có đầy đủ đầu báo cháy cảm ứng nhiệt, báo khói, vòi nước, bình bọt Đảm bảo phát hiện, cứu chữa nhanh nhất, hiệu trường hợp xảy cố Hơn thiết kế tòa nhà thông thoáng với hệ thống thoát hiểm an toàn có nguy - Van cho họng chữa cháy đầu lấy nước tầng bố trí tủ chữa cháy đặt tất tầng - Các phương tiện PCCC kiểm tra định kỳ 2.4 Bãi đỗ xe ( miễn phí hành ) - 01 bãi đỗ xe ô tô có sức chứa 500 xe - 02 khu vực mái che có sức chứa hàng ngàn xe máy Phần II: Định giá bất động sản I Các phương pháp định giá bất động sản 3/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Bất động sản văn phòng cho thuê có phương pháp định giá : phương pháp lợi nhuận phương pháp vốn hóa 1.Phương pháp lợi nhuận 1.1 Khái niệm Phương pháp dựa giả thiết giá trị BĐS có liên quan đến lợi nhuận thu từ việc kinh doanh BĐS Lợi nhuận từ việc kinh doanh BĐS bao gồm phần : + Trả cho người kinh doanh để trả lãi vốn bỏ vào kinh doanh, trả cho kỹ kinh doanh, kỹ quản lý, trang trải rủi ro khó khăn công việc bỏ vốn vào kinh doanh + Số tiền lại tính cho việc trả tiền thuê BĐS - Phạm vi áp dụng : Thường vận dụng để định giá BĐS đặc biệt khách sạn rạp chiếu phim tài sản khác mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản 1.2.Ưu điểm phương pháp với BĐS cần định giá ( văn phòng cho thuê ) Phương pháp lợi nhuận không đỏi hỏi ước tính giá trị cụ thể củ BĐS, thích hợp với việc xác định giá trị tài sản giao dịch thị trường với sở thu nhập loài hình kinh doanh cụ thể đạt có đóng góp từ BĐS Đối với hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê ,do xác định tổng doanh thu từ hoạt động kinh doanh cho thuê văn phòng, cho thuê kho xác định tổng chi phí khấu hao tu sửa, bảo dưỡng, chi phí quản lý điều hành nên điều phù hợp sử dụng phương pháp lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận thích hợp cho tài sản tạo lợi nhuận lợi nhuận tạo không bất động sản mà có tham gia nguồn lựctài vànguồn lực người 1.3 Hạn chế phương pháp với BĐS cần định giá ( văn phòng cho thuê ) 4/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Do việc kinh doanh văn phòng cho thuê phức tạp việc làm để quảng cáo tốt văn phòng , quản lý hoạt động cho thuê văn phòng, quản lý việc cho thuê nhà kho nên cần đòi hỏi người định giá cần có hiểu biết ngành nghề kinh doanh văn phòng cho thuê, mà vấn đề cần phải người ngành nắm Do tỷ lệ phân bổ mang tính chủ quan người định giá Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê lại chia giai đoạn khác giai đoạn lại có biến động định nên ko thể kiểm soát số liệu đưa xác, lợi nhuận ước tính không phản ánh mức độ thu nhập thực Và sử dụng phương pháp khó ước tính lợi nhuận quy 2.Phương pháp vốn hóa 2.1.Khái niệm Phương pháp vốn hóa( phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) trình chuyển đổi dòng tiền tương lai thành giá trị vốn Bởi vậy, dựa nguyên lý giá trị hàng năm giá trị vốn đầu tư có liên quan đến Có thể tìm giá trị vốn bất động sản qua thu nhập hàng năm mà bất động sản tạo biết trước Phương pháp dựa trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị bất động sản xem trình chuyển hóa vốn Điều đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai thu nhập Cơ sở lý luận: giá trị thị trường bất động sản giá trị tất khoản lợi nhuận tương lai nhận từ bất động sản Các nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng 2.2.Ưu điểm phương pháp định giá văn phòng cho thuê Vì văn phòng cho thuê tính luồng thu nhập qua giai đoạn đồng thời xác định chi phí định kì nên sử dụng phương pháp vốn hóa đơn giản hơn,tiếp cận trực tiếp lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư; áp dụng cách hợp lý cho giá trị đầu tư xác, bên 5/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến cạnh mang lại độ chinh xác cao có chứng thương vụ so sánh 2.3 Hạn chế phương pháp định giá văn phòng cho thuê Việc kinh doanh văn phòng cho thuê thường không ổn định, có biến động doanh thu chi phí qua gian Thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai, cần điều chỉnh nhiều mặt tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền thuê tương lai; kết định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi nhân tố tính toán.Do việc báo cáo dòng tiền tương laisẽ không xác tính xác không cao Bên cạnh việc xác định tỷ lệ vốn hóa thống người quản lý văn phòng cho thuê với nhà định giá, mà hoàn toàn dựa vào ý kiến chủ quan người định giá =>>Với phương pháp nêu ta thấy phương pháp vốn hóa dễ tính tỷ lệ vốn hóa dựa vào so sánh bên cạnh ước tính giá trị bất động sản thông qua giai đoạn khác nên dùng phương pháp tốt II Phương pháp vốn hóa Khái niệm Phương pháp vốn hóa( phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) trình chuyển đổi dòng tiền tương lai thành giá trị vốn Bởi vậy, dựa nguyên lý giá trị hàng năm giá trị vốn đầu tư có liên quan đến Có thể tìm giá trị vốn bất động sản qua thu nhập hàng năm mà bất động sản tạo biết trước Phương pháp dựa nguyên lý giá trị năm giá trị vốn đầu tư có liên quan đến Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo biết trước giá trị vốn BĐS tìm 6/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Cơ sở lý luận: giá trị thị trường bất động sản giá trị tất khoản lợi nhuận tương lai nhận từ bất động sản Khi thẩm định giá, thẩm định viên tính không tính giá trị tài sản thu hồi tùy thuộc mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản thong tin có Các nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng Một số thuật ngữ : Tỷ suất vốn hóa: phân số dung để diễn tả mối quan hệ thu nhập giá trị tài sản Đó tỷ suất lợi tức mong đợi 01 năm hoạt động tổng giá trị tài sản dung để chuyển đổi thu nhapạ ròng thành giá trị tài sản Hệ số vốn hóa: nghịch đảo tỷ suất vốn hóa Tỷ suất chiết khấu: phân số dung để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính tương lai thành giá trị tài sản Tỷ suất chiết khấu là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) tỷ suất thuế thực Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): tỷ suất chiết khấu mà chiết khấu với tỷ suất giá cua rthu nhập tương lai chi phí đầu tư ban đầu (NPV = 0) Tỷ suất thuế thực: tỷ lệ phần trăm mức thuế thực tính tài sản so với giá thị trường tài sản Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản lý, giá trị tài sản cuoío kỳ đầu tư): tổng số tiền mà nhà đầu tư nhậ vào cuối kỳ đầu tư Giá trị tài sản thu hồi ước tính cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị thời điểm cần thẩm định giá Ưu, nhược điểm phương pháp thu nhập định giá BĐS 7/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Ưu điểm: phương pháp đơn giản; tiếp cận trực tiếp lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư; áp dụng cách hợp lý cho giá trị đầu tư xác bất động sản mục tiêu; mang lại độ chinh xác cao có chứng thương vụ so sánh Hạn chế: Phương pháp đòi hỏi người định giá phải tự báo cáo dòng tiền tương lai, nên có nhiều yếu tố làm thay đổi không dự báo hết nên tính xác không cao; xác định tỷ lệ vốn hóa thống nhất, mà hoàn toàn dựa vào ý kiến chủ quan người định giá đòi hỏi người định giá phải hiểu biết kỹ lưỡng nghiệp vụ; thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai; cần điều chỉnh nhiều mặt tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền thuê tương lai; kết định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi nhân tố tính toán Vai trò định giá bất động sản Định giá bất động sản khâu quan trọng giúp nhà nước, người sử dụng, nhà đầu tư nắm rõ giá trị bất động sản nhằm phục vụ cho mục đích họ Việc định giá bất động sản đạt kết tốt yếu tố quan trọng góp phần phát triển thị trường bất động sản rào chắn giá ảo tự phát Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho giao dịch đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, chấp thực cách thuận lợi Điều quan trọng việc đánh giá giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá cách xác, trước giá trị đất đai doanh nghiệp nhà nước thường chưa tính đến có thường mức thấp khác xa giá trị thị trường, vậy, giá trị đất đai trình cổ phần hoá không đánh giá lại ngân sách nhà nước bị thất thoát lớn Hoạt động định giá quan trọng vệc định giá hàng loạt quy mô lớn nhà nước để hình thành khung giá phục vụ cho quản lý 8/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến nhà nước mà cần thiết cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ phục vụ mục đích sử dung người dân, mục đích đầu tư nhà đầu tư… Với giúp đỡ, tư vấn nhà định giá giá ước lượng phản ánh giá trị thị trường, người dân không bị thiệt giao dịch mua bán trao đổi đặc biệt họ bị thiếu thông tin thị trường Các giao dịch thừa kế, chấp v.v có tính công Nhà đầu tư người dân yên tâm với lựa chọn bất động sản họ, định sử dụng bất động sản cách hợp lý, phù hợp với giá trị Xác định giá trị đất đai giúp cho việc phân bố đất đai - nguồn lực xã hội cách hiệu Nói cách khác, đất đai phân bố vào người "sử dụng tốt hiệu nhất" Khi tất nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường ưu tiên đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Xác định xác giá đất tránh tranh chấp đất đai giá Phân loại áp dụng phương pháp vốn hóa Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên dự báo thu nhập từ tài sản tương lai tính tỷ suất chiết khấu phù hợp Phương pháp thu nhập chia thành hai phương pháp: - Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm không thay đổi số năm đầu tư vô hạn - Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm khác Thẩm định viên giá vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khả thu thập thông tin tài sản so sánh thị trường để định áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp 9/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến 4.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp - Nội dung: Vốn hóa trực tiếp phương pháp sử dụng thu nhạp để ước tính giá trị tài sản cách chuyển hóa lợi tức năm Việc chuyển hóa thực đơn giản cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập - Áp dụng : áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm không thay đổi số năm đầu tư vô hạn - Công thức vốn hóa trực tiếp: V = V = I x GI Trong đó: V ; giá trị tài sản I R I: thu nhập ròng năm R: tỷ suất vốn hóa GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R) - Các bước tiến hành: Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với mối loại tỷ suất vốn thich hợp Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp - Ưốc tính thu nhập từ tài sản: 10/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Giá văn phòng loại có VAT 1,20175tr/m2/tháng ( giảm 5% so với giai đoạn 2) Giá VAT 1,0925 tr/m2/tháng5 Giá cho thuê đất làm kho có VAT 0,58685tr/m2/tháng(giảm 3% so với giai đoạn 2) Giá VAT 0,533tr/m2/tháng Công suất tiêu thụ văn phòng cho thuê loại loại 100% Công suất tiêu thụ cho thuê kho 100% Các chi phí không thay đổi - Doanh thu dự kiến thu năm bằng: Giá vp loại x số lượng vp x diện tích vp x công suất tiêu thụ x 12 + Giá vp loại x số lượng vp x diện tích vp x công suất tiêu thụ x 12 + Giá cho thuê kho x số lượng kho cho thuê x diện tích kho x công suất tiêu thụ x 12 ( giá cho thuê không tính VAT) =1,1918162 x 30 x 200 x12 x 100% +1,0925 x 50 x 80 x 12 x 100% +0,5335 x x 400 x 12 x 100% =151.054,9091 (tr) - Chi phí k hao, tu sửa, bảo dưỡng + Chi phí quản lý, điều hành = 21.000 + 11.000 = 32.000 ( tr) - Lợi nhuận trước thuế : = Doanh thu – chi phí =151.054,9091 – 32.000 =119.054,9091 ( tr) - Lợi nhuận sau thuế : = LNTT x (1 – 22%) =119.054,9091 x (1 – 22%) =92.862,82909 (tr) Do khoảng thu nhập đặn thời gian không giới hạn nên: FV(3) = A x ((1 + R)^n – 1)/ (1 +R)^n x R) =92.862,82909 x ((1+12%)^10 – 1) / (1+12%)^10 x 12%) = 773.856,9091( tr) PV(3) = FV(2) / (1+12%)^30 =25.829,7371 (tr) Vậy Giá BĐS bằng: PV(1) + PV(2) + PV(3) = 350.740,5326 + 237.723,83 + 25.829,7371 20/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến = 614.294,0995 (tr) b/ TH2 bán BĐS với giá 80.000tr FV(3) = 80.000 tr PV(3) = FV(2) / (1+12%)^30 = 2.670,23391 (Tr) Vậy giá BĐS bằng; PV(1) + PV(2) + PV(3) = 350.740,5326 + 237.723,83 + 2.670,23391 = 591.134,5964(tr) IV báo cáo định giá BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNGSẢN I THÔNG TIN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỊNHGIÁ Bất động sản định giá : Tòa nhà cho thuê văn phòng Ford Thăng Long Địa bất động sản : 105 Láng Hạ - Đống Đa – Hà Nội Khách hàng yêu cầu : Công ty Cổ phần Ford Thăng Long Địa liên hệ : 105 Láng Hạ - Đống Đa – Hà Nội Mục đích định giá : Thế chấp Thời điểm định giá : 30/9/2015 II PHÁP LÝ, CƠ SỞ VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNHGIÁ Căn pháp lý: - Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 văn hướng dẫn Luật Nhà ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 Luật Xây dựng ngày 18/06/2014 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 UBTVQH khóa 10 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định thu tiền sử dụng đất 21/15 Báo cáo định giá - - GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số điều Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Cơ sở định giá Giá trị thị trường bất động sản giá trị tất khoản lợi nhuận tương lai nhận từ bất động sản Khi thẩm định giá, thẩm định viên tính không tính giá trị tài sản thu hồi tùy thuộc mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản thong tin có Các nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng Phương pháp định giá - - Phương pháp vốn hóa( phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) trình chuyển đổi dòng tiền tương lai thành giá trị vốn Bởi vậy, dựa nguyên lý giá trị hàng năm giá trị vốn đầu tư có liên quan đến Có thể tìm giá trị vốn bất động sản qua thu nhập hàng năm mà bất động sản tạo biết trước Phương pháp dựa nguyên lý giá trị năm giá trị vốn đầu tư có liên quan đến Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo biết trước giá trị vốn BĐS tìm III - Giấy tờ pháp lý bất động sản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Tờ khai nộp thuế sử dụng đất Bản đồ trạng vị trí mảnh đất Giấy phép xây dựng UBND thành phố Hà Nội cấp 22/15 Báo cáo định giá IV - GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Thông tin tổng quan thị trường, thông tin thị trường giao dịch nhóm (loại) bất động sản định giá Thông tin tổng quan thị trường: Tại thời điểm định giá, chế, sách đổi Luật Kinh doanh Bất động sản vừa qua đẩy nhanh tiến độ tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng chuyên nghiệp Luật Nhà góp phần tăng niềm tin vào thị trường, tạo điều kiện thu hút đầu tư, tăng nguồn cung phân khúc nhà giá rẻ nhà thương mại hạngtr 23/15 Báo cáo định giá - GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Thực trạng triển vọng cung cầu nhóm (loại) tài sản thẩm địnhgiá: Trên sở chuyển biến tích cực thời gian qua, năm 2015, nhiều chuyên gia bất động sản dự báo thị trường có cải thiện rõ rệt Theo quy định Luật Nhà ở, từ tháng 7/2015, người nước phép mua nhà, sở hữu nhà Việt Nam Khi đó, thị trường chứng kiến hoạt động mua, bán sôi động, theo dự đoán nhiều chuyên gia, phân khúc nhà giá trung bình giá rẻ tiếp tục điểm sáng thị trường bất động sản năm 2015 Lượng cầu cung tiếp tụctăng V Đặc điểm bất động sản địnhgiá Đặc điểm đất 1.1 Vị trí: Tọa lạc 105 Láng Hạ 1.2 Diệntích Đặc điểm dự án Tòa nhà Ford Thăng Long với tổng diện tích sàn xây dựng :12.000m2 Trong đó: 10.000m2 văn phòng cho thuê: 30 văn phòng loại 1: 200m2 50 văn phòng loại 2: 80m2 2000m2 làm khu đất cho thuê kho - 24/15 Báo cáo định giá 2.1 GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Mục tiêu dự án - Đáp ứng nhu cầu văn phòng cho thuê thành phố Hà Nội - Góp phần hoàn thiện mặt đô thị Thành phố cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho khu vực Láng - Tạo thêm việc làm cho người dân - Khai thác hết tiềm sử dụng quỹ đất có tăng nguồn thu cho Ngân sách Thành phố 2.2 Các giai đoạn vận hành dự án Giai đoạn 1: 10 năm đầu Giá thuê văn phòng : loại 1: 1,2 tr/m2/tháng Loại 2: 1,1 tr/m2/tháng Giá thuê kho: 0,55 tr/m2/tháng ( có VAT) Công suất thuê vp là: 80% ; thuê kho 70% Giai đoạn 2: 20 năm sau: dự kiến Giá thuê vp tăng 15% Giá thuê kho tăng 10% Chi phí k hao, tu sửa, bảo dưỡng tăng 5% Chi phí quản lý, điều hành tăng 10% Công suất thuê vp kho 100% Giai đoạn 3: có hai chiến lược đưa TH1: 25/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Giảm giá thuê vp 5% Giảm giá thuê kho 3% Các chi phí dự kiến không đổi Công suất thuê văn phòng kho 100% TH2: bán bất động sản vs giá 80 tỷ VI Định giá bất động sản Ước tính tỷ lệ vốn hóa toàn (Ro): a, xác định Ro bất động sản so sánh 1: 0,4*18% + 0,6* 8% = 12% b, xác định Ro bất động sản so sánh 2: - Thu nhập thực hiện: 145* 0,9 = 130,5 (tỷ đồng) Lợi nhuận trước thuế: 130,5 - 35 = 95,5 ( tỷ đồng ) Lợi nhuận sau thuế : 95,5 * ( 1- 22%) = 74,49 ( tỷ đồng ) Giá trị tài sản so sánh 2: 400/ 65% = 615,385 ( tỷ đồng ) Ro = 74,49/ 615,385 = 12,10% c, , Xác định Ro bất động sản so sánh 3: - Lợi nhuận sau thuế: 115 * ( 1- 22%) = 89,7 ( tỷ đồng ) Giá trị tài sản so sánh 3: 375: 50% = 750 ( tỷ đồng ) Ro= 89,7 :750 = 11, 96 % Vậy Ro bất động sản cần định giá : (12% + 12,10% + 11,96 %) : = 12 % 1/ xét giai đoạn 26/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Giá văn phòng loại có VAT 1,2 tr/m2/tháng ( VAT = 10%) Giá VAT 1,09tr/m2/tháng Giá văn phòng loại có VAT 1,1tr/m2/tháng Giá VAT 1tr/m2/tháng Giá cho thuê đất làm kho có VAT 0,55tr/m2/tháng Giá VAT 0,5tr/m2/tháng Công suất tiêu thụ văn phòng cho thuê loại loại 80% Công suất tiêu thụ cho thuê kho 70% - Doanh thu dự kiến thu năm bằng: Giá vp loại x số lượng vp x diện tích vp x công suất tiêu thụ x 12 + Giá vp loại x số lượng vp x diện tích vp x công suất tiêu thụ x 12 + Giá cho thuê kho x số lượng kho cho thuê x diện tích kho x công suất tiêu thụ x 12 ( giá cho thuê không tính VART) =1,09 x 30 x 200 x12 x 80% +1 x 50 x 80 x 12 x 70% +0,5 x x 400 x 12 x 70% =109.584 (tr) - - Chi phí cho BĐS năm = Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng + Chi phí quản lý, điều hành = 20.000 + 10.000 = 30.000 ( tr) Lợi nhuận trước thuế thu : = Doanh thu – chi phí =109.584 – 30.000 = 79.584 ( tr) - Lợi nhuận sau thuế : = LNTT x (1 – 22%) =79.584 x (1 – 22%) =62.075,52 (tr) Do khoảng thu nhập đặn khoảng thời gian định nên: PV(1) = A x ((1 + R)^n – 1)/ (1 +R)^n x R) = 62.075,52 x ((1+12%)^10 – 1) / (1+12%)^10 x 12%) 27/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến =350.740,5326 ( tr) 2/ xét giai đoạn Giá văn phòng loại có VAT 1,38 tr/m2/tháng ( tăng 15% so với giai đoạn 1) Giá VAT 1,25454545 tr/m2/tháng Giá văn phòng loại có VAT 1,265tr/m2/tháng (tăng 15% so với giai đoạn 1) Giá VAT 1,15tr/m2/tháng Giá cho thuê đất làm kho có VAT 0,605tr/m2/tháng (tăng 10% so với giai đoạn 1) Giá VAT 0,55tr/m2/tháng - Công suất tiêu thụ văn phòng cho thuê loại loại 100% Công suất tiêu thụ cho thuê kho 100% Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tăng 5% nên bằng: 21.0 (1 + 5%) =21.000 (tr) Chi phí quản lý, điều hành tăng 10% nên bằng: 10.00 x (1+10%) = 11.000(tr) - Doanh thu dự kiến thu năm bằng: Giá vp loại x số lượng vp x diện tích vp x công suất tiêu thụ x 12 + Giá vp loại x số lượng vp x diện tích vp x công suất tiêu thụ x 12 + Giá cho thuê kho x số lượng kho cho thuê x diện tích kho x công suất tiêu thụ x 12 ( giá cho thuê không tính VAT) =1,25454545 x 30 x 200 x12 x 100% +1,15 x 50 x 80 x 12 x 100% +0,55 x x 400 x 12 x 100% =126.727,27 (tr) - Chi phí cho BĐS năm =Chi phí k hao, tu sửa, bảo dưỡng + Chi phí quản lý, điều hành = 21.000 + 11.000 = 32.000 ( tr) Lợi nhuận trước thuế thu bằng: Doanh thu – chi phí =158.727,27 – 32.000 = 126.727,27 ( tr) - Lợi nhuận sau thuế : = LNTT x (1 – 22%) = 126.727,27x (1 – 22%) =98.847,27 (tr) Do khoảng thu nhập đặn khoảng thời gian định nên: 28/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến FV(2) = A x ((1 + R)^n – 1)/ (1 +R)^n x R) = 98.847,27 x ((1+12%)^10 – 1) / (1+12%)^10 x 12%) = 738.334,13( tr) PV(2) = FV(2) / (1+12%)^10 =237.723,83(tr) 3/ xét giai đoạn a/ TH1 Giá văn phòng loại có VAT 1,311 tr/m2/tháng ( giảm 5% so với giai đoạn 2) Giá VAT 1,1918162 tr/m2/tháng Giá văn phòng loại có VAT 1,20175tr/m2/tháng ( giảm 5% so với giai đoạn 2) Giá VAT 1,0925 tr/m2/tháng5 Giá cho thuê đất làm kho có VAT 0,58685tr/m2/tháng(giảm 3% so với giai đoạn 2) Giá VAT 0,533tr/m2/tháng Công suất tiêu thụ văn phòng cho thuê loại loại 100% Công suất tiêu thụ cho thuê kho 100% Các chi phí không thay đổi - Doanh thu dự kiến thu năm bằng: Giá vp loại x số lượng vp x diện tích vp x công suất tiêu thụ x 12 + Giá vp loại x số lượng vp x diện tích vp x công suất tiêu thụ x 12 + Giá cho thuê kho x số lượng kho cho thuê x diện tích kho x công suất tiêu thụ x 12 ( giá cho thuê không tính VAT) =1,1918162 x 30 x 200 x12 x 100% +1,0925 x 50 x 80 x 12 x 100% +0,5335 x x 400 x 12 x 100% =151.054,9091 (tr) - Chi phí k hao, tu sửa, bảo dưỡng + Chi phí quản lý, điều hành = 21.000 + 11.000 = 32.000 ( tr) - Lợi nhuận trước thuế : = Doanh thu – chi phí =151.054,9091 – 32.000 =119.054,9091 ( tr) - Lợi nhuận sau thuế : = LNTT x (1 – 22%) =119.054,9091 x (1 – 22%) =92.862,82909 (tr) 29/15 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Do khoảng thu nhập đặn thời gian không giới hạn nên: FV(3) = A x ((1 + R)^n – 1)/ (1 +R)^n x R) =92.862,82909 x ((1+12%)^10 – 1) / (1+12%)^10 x 12%) = 773.856,9091( tr) PV(3) = FV(2) / (1+12%)^30 =25.829,7371 (tr) Vậy Giá BĐS bằng: PV(1) + PV(2) + PV(3) = 350.740,5326 + 237.723,83 + 25.829,7371 = 614.294,0995 (tr) b/ TH2 bán BĐS với giá 80.000tr FV(3) = 80.000 tr PV(3) = FV(2) / (1+12%)^30 = 2.670,23391 (Tr) Vậy giá BĐS bằng; PV(1) + PV(2) + PV(3) = 350.740,5326 + 237.723,83 + 2.670,23391 = 591.134,5964(tr) 30/15 Báo cáo định giá VII GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến Kết định giá TH1: cho thuê bất động sản TH2: bán bất động sản suốt vòng đời dự án đầu giai đoạn Giai đoạn 350.740,5326 350.740,5326 Giai đoạn 237.723,83 237.723,83 Giai đoạn 25.829,7371 2.670,23391 Tổng 614.294,0995 591.134,5964 Tổng giá trị bất động sản làm tròn: triệu VND VIII Những lưu ý kết thẩm định giá: - Phương pháp vốn hóa thực dựa số liệu khảo sát thị trường thời điểm định giá, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hành - Lãi suất sử dụng lãi suất yêu cầu lợi nhuận ngành thị trường có biến động mức cần điều chỉnh cho phù hợp Lưu ý: Kết định giá giới hạn điều kiệnsau: Chứng thư cung cấp theo yêu cầu khách hàng Chỉ Chứng thư thẩm định giá Công ty thẩm định giá VHAcấp có giá trị Mọi hành vi sử dụng Chứng thư thẩm định giámà xác nhận … vi phạm pháp luật giátrị Kết thẩm định giá xác nhận khách hàng hoàn tất thủ tục pháp lý nghĩa vụ tài liên quan đến tài sản thẩm định theo quy định pháp luật hành Kết thẩm định giá đƣợc sử dụng cho “Mục đích thẩm định giá” theo yêu cầu khách hàng 31 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến ghi Chứng thư Khách hàng không sử dụng sai mục đích thẩm định giá theo yêucầu Khách hàng yêu cầu định giá người hướng dẫn định giá viên thực thẩm định trạng tài sản phải chịu hoàn toàn trách nhiệm thông tin liên quan đến đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính tính pháp lý tài sản định giá cung cấp cho thời điểm địa điểm địnhgiá Công ty định giá VHA không chịu trách nhiệm kiểm tra thông tin (bản photo) giấy tờ liên quan đến tính chất pháp lý tài sản yêu cầu thẩm định giá so với gốc Thời hạn hiệu lực kết định giá Chứng thư tính từ ngày phát hành 06 tháng Thành phố Hà Nội, ngày … tháng … năm ĐỊNH GIÁ VIÊN KIỂM SOÁT VIÊN (ký đóng dấu) (ký đóng dấu) THẨM ĐỊNH VIÊN HÀNH NGHỀ VỀGIÁ (Thẻ TĐVsố:…) GIÁMĐỐC (Thẻ TĐV số:…) 32 Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ SCT:000868/2015/TT-HN ĐÍNH KÈM BÁO CÁO HỢP ĐỒNG SỐ… Khách hàngyêucầu Địa chỉliênlạc : Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà Đô thị Hà Nội : Xã Tứ Hiệp - Thanh Trì - Hà Nội Điện thoại: (84-4) 3861 4141 Fax: (84-4) 3861 7522 Tài sảnđịnhgiá :Đất Tài sản đất khu đô thị Anh Dũng V Địa chỉđịnhgiá : Phường Anh Dũng, quận Dương Kinh, thành phố Hải Phòng Mục đíchđịnhgiá : Định giá BĐS chấp Cơ sởthẩmđịnh : Giá trị thịtrường Phương phápđịnhgiá : Phương pháp thu nhập Thời điểmđịnhgiá :25/5/2015 Ngàyphát hành :28/5/2015 Kết quảđịnhgiá : Trên sở hồ sơ tài liệu Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà Đô thị Hà Nội cung cấp, qua khảo sát thực tế trạng công trình, tham khảo, so sánh với BĐS khu vực, áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất phương pháp chi phí để định giá công trình xây dựng, kết định giá nhưsau: Giá trị quyền sử dụng đất tạiPhường Anh Dũng, quận Dương Kinh, thành phố Hải Phòng triệu đồng Giá trị công trình xây dựng đồng Tổng giá trị bất động sản làm tròn: 130.922.920.000 đồng (130 tỉ 922 triệu 920 nghìn đồng) Báo cáo định giá GV: T.S Nguyễn Thị Hải Yến THẨM ĐỊNH VIÊN HÀNH NGHỀ VỀGIÁ GIÁMĐỐC (Thẻ TĐVsố:…) (Thẻ TĐV số:…) (Chữký) (Ký đóngdấu) KẾT LUẬN Thị trường bất động sản nước ta hình thành giai đoạn phát triển Nó tồn nhiều vấn đề bất cập đòi hỏi Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa giải pháp nhằm đưa thị trường bất động sản vào hoạt động ổn định phát triển Trong đó, hoạt động định giá hoạt động quan trọng thị trường bất động sản Hoạt động định giá bất động sản có vai trò quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Có nhiều phương pháp định giá khác để định giá bất động sản Và việc vận dụng tổng hợp phương pháp đưa kết định giá vô quan trọng Dựa theo điều kiện áp dụng việc ứng dụng phương pháp vào định giá số loại bất động sản thị trưòng Việt Nam,nhóm em đưa kết định giá văn phòng cho thuê tòa nhà FORD THĂNG LONG ... doanh cho thuê tòa nhà văn phòng Ford Thăng Long 105 Láng Hạ - Đống Đa – Hà Nội Tòa nhà Ford Thăng Long với tổng diện tích sàn xây dựng :12.000m2 đó: - 10.000m2 văn phòng cho thuê: 30 văn phòng. .. trình Tòa nhà văn phòng xếp vào tòa nhà văn phòng hạng B, sở vật chất đại theo tiêu chuẩn quốc tế, tòa nhà văn phòng Thăng Long Ford có mức giá cạnh tranh so với nhiều tòa nhà hạng khu vực, lại tòa. .. cảu nhà đầu tư 18% Một tòa nhà văn phòng cho thuê với 75 văn phòng cho thuê, 1800m2 làm khu dất cho thuê kho, tổn thất diện tích trống thu nợ 10%, tòa nhà có giá trị đất 400 tỷ chiếm 65 % tổng giá