Báo cáo tổng hợp kết quả thẩm định dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại giao dịch thương mại thống nhất PRAZA

Nội dung đầu tư 2.3.3.2.Đầu tư thiết bị chuyển sang Chương 7 : Tổng mức đầu tư 1.d.Thời gian, tiến độ thực hiện dự án 4.6 Tiến độ triển khai dự án + Đã tổng hợp đầy đủ danh mục công việ

Trang 1

ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁNGVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Phần việc thẩm định của các thành viên trong tổ:

 Phần 1: Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án:

1.a Sự cần thiết đầu tư

1.b Các yếu tố đầu vào của dự án

* CAO THỊ NGA+ NGUYỄN THỊ HẰNG+ TRẦN THỊ HIỀN

1.c Quy mô, công suất, công nghệ

1.d Thời gian, tiến độ thực hiện dự án

1.e Phân tích tài chính , tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh tế - Xã hội của dự án

 Phần 2: Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án:

* ĐINH VIỆT HƯNG

2.5 Giải pháp phòng cháy, chữa cháy

2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như : Quốc phòng, an ninh môi trường và các quyđịnh khác của pháp luật có liên quan

Trang 2

Báo cáo tổng hợp kết quả thẩm định

Tên dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại giao dịch thương mại thống nhất PRAZA

 Phần 1: Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án:

1.a.Sự cần thiết đầu tư

- Khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có để xây dựn khu nhà ở, dịch vụ thương mại và vănphòng, góp phần thực hiện chương trình phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2020

- Đóng góp một phần vào quỹ nhà chung của Thành phố, giải quyết một phần nhu cầu vềdịch vụ thương mại và văn phòng làm việc trong điều kiện vẫn còn thiếu như hiện nay

- Góp phần làm đẹp cảnh quan khu vực đang được đàu tư phát triển hiện đại còn đáp ứngnhu cầu về chất lượng, về điều kiện sinh hoạt của người dân Hà Nội, góp phần nâng caochất lượng cuộc sống đô thị

-> Vì vậy việc xây dựng " Trung tâm giao dịch thương mại Thống nhất Plaza " tại số 24

Lý Quốc Sư cho Công ty cổ phần in và thương mại Thống nhất là một việc cần thiết vàcấp bách, đáp ứng được nhu cầu phát triển của Công ty và xã hội

- Tạo thành một khối dịch vụ thương mại, văn phòng làm việc hiện đại Từng bước thựchiện đồng bộ việc đầu tư xây dưng theo quy hoạch, phù hợp với chiến lược phát triểnkinh tế xã hội của Thủ đô

- Mục tiêu là tạo nên một công trình đa chức năng, đáp ứng hiêu quả những nhu cầu vềvăn phòng làm việc và tiêu dùng của người dân đo thị Tạo một khu nhà ở mới với tiêuchuẩn cao, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhân dân, tạo đà phát triển nhiều khuchung cư cao tầng khác

- Xây dựng hệ thống dịch vụ công cộng hiện đại, cung cấp và đáp ứng hiệu quả nhu cầu

về mua bán và tiêu thụ sản phẩm dịch vụ của người dân

* Các điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội liên quan đến dự án

- Thành Phố Hà Nội có vị trí địa lý - chính trị quan trọng, có ưu thế đặc biệt Hà Nội " làtrái tim của cả nước, đầu não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa,khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế "

- Khu đất xây dựng là khu làm việc cao 1 và 2 tầng cốt cao đọ thấp nhất là +9.37m Diềukiện thông thoáng tốt, giao thông thuận tiện

- Khí hậu đặc biệt rõ nét và có sự khác biệt của 2 mùa nóng và lạnh Cùng với 2 thời kỳchuyển tiếp vào tháng 4 và tháng 10 thành phố có đủ 4 mùa xuân, hạ, thu và đông

-Khu đất là nơi buôn bán sầm uất, dân cư làm nghề buôn bán thương mại thuần túy Đờisống vật chất tinh thần của nhân dân đã được nâng cao, mức thu nhập bình quân khoảng900$/ người

* Các chính sách kinh tế xã hội, quy hoạch, định hướng chiến lược phát triển

- Xây dựng, phát triển Thủ đô giàu đẹp, văn minh, hiện đại, tiêu biểu cho cả nước Bảotồn và phát huy tinh hoa văn hòa truyền thống của Thủ đô ngàn năm văn hiến, xây dựngcon người thủ đô thanh lịch, văn minh

- Tăng trưởng về kinh tế, GDP bình quân hàng năm

- Nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân Giảm hộ nghèo

Trang 3

* Định hướng phát triển thương mại và dịch vụ

- Xây dựng Hà Nội thành trung tâm thị trường hàng hóa bán buôn, thiết lập, củng cố vàphát triển các kênh phân phối hàng hóa và dịch vụ theo hướng văn minh hiện đại

- Tốc độ tăng trưởng kim ngạch xuất khẩu hàng hóa trên địa bàn Hà Nội giai đoạn

2011-2015 đạt bình quân 14-15%/ năm và giai đoạn 2016-2020 là 13-14%/năm

- Xây dựng và phát triển mạnh thương mại nội địa theo hướng hiện đại

- Phát triển hạ tầng thương mại và các dịch vụ thương mại

- Quy hoạch, xây dựng mạng lưới xăng dầu, các cơ sở giết mổ tập trung, đảm bảo vệ sinh

an toàn thực phẩm

- Nâng cao chất lượng, mẫu mã, bao bì đóng gói của các sản phẩm công ngiệp xuất khẩu

- Xây dựng văn hóa kinh doanh, văn minh thương ngiệp

- Chú trọng phát triển thương mại khu vực nông thôn, miền núi Trước mắt là thị trườngnội địa, nhất là khu vực nông thôn; phát triển các dịch vụ thương mại gắn liền với tiêu thụcác sản phẩm nông nghiệp sach

- Hiện nay có 10 trung tâm mua sắm, cửa hàng lớn, đại siêu thị, 81 siêu thị và siêu thịđiện máy, 2 trung tâm bán buôn và 11 trung tâm bán lẻ tại Hà Nội, cung cấp cho thịtrường

-Khu đất là nơi buôn bán sầm uất, dân cư làm nghề buôn bán thương mại thuần túy Đờisống vật chất tinh thần của nhân dân đã được nâng cao, mức thu nhập bình quân ngàycàng tăng nên việc cạnh tranh của sản phẩm là hoàn toàn khả thi

-> Dự án có tính cạnh tranh cao trên thị trường, hứa hẹn đem lại doanh số bán hàng tốtkhi đi vào vận hành

*Thuận lợi

Hiên nay thị trường sản phẩm thương mại, dịch vụ tăng trưởng ổn định, không có nhiềubiến động lớn Trong tương lai triển vọng thu lợi nhuận cao khá sáng sủa Ngoài các sảnphẩm còn mang nhiều yếu tố cạnh tranh Các yếu tố vị trí địa lí, kinh tế xã hội của quậnHoàn Kiếm nói riêng và Hà Nội nói chung cũng là một thuận lợi không hề nhỏ của dự án.Trong tương lai, khả năng mở rộng của dự án rất khả quan

1.b.Các yếu tố đầu vào của dự án.

* Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào:

Đây là dự án có sản phẩm chính là văn phòng, hội trường nên các yếu tố đầu vào baogồm:

Nhu cầu về nước

Nhu cầu về điện

Trang 4

Nhu cầu về dịch vụ viễn thông

* Giải pháp đảm bảo các yếu tố đầu vào:

- Nguồn cung cấp điện: Nguồn cấp là điện lưới trung thế của thành phố Hà Nội Ngoài

ra, tòa nhà còn đặt ra một máy phát điện tự động phòng khi mất điện thì máy phát sẽ cungcấp cho cả tòa nhà

- Nguồn nước: Nguồn nước được lấy từ hệ thống cấp nước sạch của thành phố Hà Nội,được dẫn vào hệ thống bể chứa ở tầng hầm 1 rồi được bơm lên bể chứa trên mái để cungcấp cho toàn bộ công trình

- Hệ thống thông tin liên lạc :

+ Nội bộ tòa nhà: có hệ thống thiết kế nhằm đảm bảo liên lạc giữa các phòng bảo vệ vàcác phòng kỹ thuật chính của tòa nhà Trung tâm điều khiển hệ thống được đặt ở phòngđiều khiển trung tâm, tại các phòng điều kiện trung tâm, phòng kỹ thuật điện, phòngmáy, phòng bảo vệ, quầy trực… bố trí các điện thoại nội bộ

+ Điện thoại thông thường: Tòa nhà được thiết kế đến dây điện thoại và các đầu chờ Saukhi các đơn vị vào thuê sẽ tự lắp đến thiết bị mình cần sử dụng

-Giao thông: Trước mặt là Phố Lý Quốc Sư, bên cạnh là Ngõ Huyện từ đó đi ra trung tâmthành phố thuận tiện nên rất thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa và nguyên vật liệuxây dựng, thuận tiện cho việc sử dụng và vận hành công trình sau này

1.c Quy mô, công suất, công nghệ

2.3.2 Quy mô công trình

- Lọai công trình : Lọai I

- Cấp công trình : Cấp III

2.3.3 Nội dung đầu tư

2.3.3.2.Đầu tư thiết bị chuyển sang Chương 7 : Tổng mức đầu tư

1.d.Thời gian, tiến độ thực hiện dự án

4.6 Tiến độ triển khai dự án

+ Đã tổng hợp đầy đủ danh mục công việc một cách chi tiết không bị trùng lặp+ Cách sắp xếp thứ tự các đầu công việc, các tổ hợp công tác và các hạng mụcxây dựng tuân theo đúng trình tự kĩ thuật XD

+ Tên công việc đã thể hiện được rõ loại công việc , phạm vi công việc

+ Thể hiện được mối quan hệ về kỹ thuật thực hiện của các công việc theo nguyên lí tổ chức thi công

+ Thể hiện rõ ràng các mốc thời gian trọng yếu của tổng tiến độ thi công

Tuy nhiên còn một số thiếu sót sau :

+ Chưa nêu ra được căn cứ để lập tiến độ dự án vì vậy cần phải bổ sung

* Căn cứ vào thời gian phê duyệt dự án đầu tư của các cấp có thẩm

Trang 5

* Căn cứ vào tiến độ thi công thực tế của các công trình có mức độ phức

* Căn cứ vào điều kiện tổ chức thực hiện và công nghệ thi công công trình

* Căn cứ vào kế hoạch tổ chức đấu thầu xây lắp

- Về thời gian thực hiện dự án:

+ Chưa ấn định rõ ràng thời gian xây dựng và thời gian tính toán :

* Thời gian xây dựng : 2 năm

* Thời gian tính tóan : 22 năm+ Chưa có mốc thời gian cụ thể cần phải bàn giao công việc, từng hạng mục côngtrình, dây chuyền sản xuất

+ Kế hoạch triển khai chưa khớp với biểu đồ tiến độ thực hiện dự án :

* Giai đọan chuẩn bị đầu từ : Từ đầu quýI /2012 đến đầu quý I/2013

* Giai đọan thực hiện đầu từ bắt đầu từ giữa quý IV/2012 đến quý IV/2013

*Giai đọan kết thúc : Cuối quý IV/2013

+ Nội dung các giai đoạn của một dự án đầu tư chưa chính xác

Chỉnh sửa được bảng sau:

Trang 7

Thời gian trong đấu thầu được đề cập tại nhiều Điều trong Luật và NĐ 85/2009/NĐ-CP(chẳng hạn Điều 31 Luật Đấu thầu, Điều 8, Điều 10, Điều 33, NĐ 85/2009/NĐ-CPTại Điều 10 NĐ 85/2009/NĐ-CP quy định về “thời gian lựa chọn nhà thầu” trong KHĐT.Theo đó có 2 nội dung:

hành HSMT (HSYC) hoặc tính từ thời gian phát hành HS mời sơ tuyển, hồ sơ quan tâm(nếu áo dụng đấu thầu rộng rãi có sơ tuyển, mời quan tâm) : 7

(trường hợp không có sơ tuyển, mời quan tâm) tới khi ký được hợp đồng bao gồm:

+ Thời gian dành cho nhà thầu chuẩn bị HSDT (tối thiểu 15 ngày đối với đấu thầu trongnước, tối thiểu 30 ngày đối với gói thầu quốc tế, tối thiểu 10 ngày đối với gói thầu quy

mô nhỏ), căn cứ Điều 31 Luật đấu thầu và Điều 33 NĐ 85/2009/NĐ- CP

+ Thời gian đánh giá HSDT tính từ ngày mở thầu đến khi BMT có báo cáo kết quả đánhgiá HSDT trình chủ đầu tư xem xét, phê duyệt (tối đa 45 ngày đối với đấu thầu trongnước, tối đa 60 ngày đối với gói thầu quốc tế, tối đa 20 ngày đối với gói thầu quy mônhỏ) căn cứ Điều 31 Luật Đấu thầu và Điều 33 NĐ 85/2009/NĐ-CP

+ Thời gian thẩm định kết quả đánh giá HSDT (tối đa 20 ngày, trường hợp kết quả lựachọn nhà thầu trình thủ tướng chính phủ thì tối đa 30 ngày), căn cứ Điều 31 Luật đấu thầu+ Thời gian để Chủ đầu tư xem xét, phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu (tối thiểu 10ngày), căn cứ Điều 8 NĐ 85/2009/NĐ-CP

5.1.2 Tiến độ khai thác công suất của dự án

- Năm thứ nhất diện tích cho thuê chỉ đạt 70% đến 90% diện tích sàn

- Năm thứ hai diện tích cho thuê đạt 95% diện tích sàn

- Từ năm thứ 3 trở đi có thể đạt 100% công suất dự án

1.e

Phân tích tài chính , tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh tế - Xã hội của dự án

- Các cơ sở tính toán tổng mức khá đầy đủ và sát thực.7 khoản chi phí để tính ratổng mức đầu tư được tính toán chi tiết và chính xác.Bố cục trình bầy cũng rất hợplý,đẹp mắt

- Khả năng huy đông vốn cũng được trình bầy khá cụ thể, rõ ràng tuy nhiên cần bổsung bảng kế hoạch huy động vốn P1

- Về hiệu kinh tế quả doanh thu cũng được tính toán và đề cập chi tiết

 Tuy nhiên : chưa đề cập các phương pháp lập TMĐT (Có 4 phương pháp):

Trang 8

:

1 xác định theo thiết kế cơ sở của dự án

2 phương pháp tính theo diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ củacông trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình

3 phương pháp xác định theo số lượng của dự án có các công trình xây dựng, cóchỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện

4 phương pháp kết hợp

- Kế hoạch khấu hao tài sản cố định: không nêu rõ những tài sản như thế nào được xếpvào tải sản cố định : Tài sản cố định là những tài sản thoả mãn đồng thời cả bốn tiêuchuẩn dưới đây thì được coi là tài sản cố định:

a Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài

b Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách tin cậy;

d Có giá trị theo quy định hiện hành (từ 10.000.000 đồng trở lên)

- Chưa diễn giải cách tính chi phí đào tại và chuyển giao công nghệ

- Không nói rõ dự phòng phí do yếu tố khối lượng phast sinh là giá trị được tính trướcthuế hay sau thuế

- Tính sai và không diễn giải cách tính bảng 7,9 : Chỉ số trượt giá hàng năm

7.3.1 Xác định chi phí xây dựng

- Hiện nay dùng Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng Công

bố Tập Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp , để tra suất vốnđầu tư

- Lấy theo tỷ lệ % đơn giá

Trang 9

ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Áp dụng Quyết định số 957/QĐ- BXD ngày 29/9/2009 về định mức tỷ lệ chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây

Trang 10

dựng công trình, ta tính cho các chi phí trên được tính theo đinh mức tỷ lệ phù hợp với cácđiều khoản quy định trong công văn

Tính toán các tỉ lệ định mức cho các loại chi phí

dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao,đưa công trình vào khai thác sử dụng

dựng và chi phí thiết bị chưa có thuế giá trị gia tăng trong tổng mức đầu tư của dự án đầu tưxây dựng công trình được duyệt

1.Chi phí lập dự án khả thi.(G LDA )

thiết bị chưa có thuế VAT của dự án

 Công thức tính: GLDA=TLDA*(GXDtt + GTBtt)

Trong đó: GLDA: Chi phí lập dự án khả thi

TLDA : Định mức tỷ lệ tra bảng 2 QĐ 957

2.Chi phí thẩm tra hiệu quả , khả thi dự án(G TTDA )

Được tính theo công văn 957/2009/QĐ-BXD

- Công thức tính : GTTDA=TTTDA*(GXDtt + GTBtt)

Trong đó GTTDA: Chi phí thẩm tra hiệu quả, khả thi dự án

TTTDA : Định mức tỷ lệ tra bảng 14 QĐ 957

3.Chi phí thiết kế bản vẽ thi công -2 bước (G TK )

Chi phí thiết kế được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công bố tạiQuyết định này) và nhân với chi phí xây dựng (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong dự toáncủa công trình được duyệt Trường hợp dự án gồm nhiều loại công trình thì chi phí thiết kế

Trang 11

được xác định riêng theo từng loại công trình và tính theo quy mô chi phí xây dựng trong dựtoán của từng công trình được duyệt

Điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế: (mục 3.3.6.2- QĐ 957)

4.Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công(G TTTK )

Thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công đối với công trình có yêu cầu thiết kế 1 bước và 2 bước xácđịnh theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công bố tại bảng số 15 trong Quyết định957-BXD) và nhân với chi phí xây dựng (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong dự toán côngtrình được duyệt

5.Chi phí thẩm tra dự toán.(G TTDT ).

Chi phí thẩm tra dự toán xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công bố tạibảng số 16 trong Quyết định này) và nhân với chi phí xây dựng (chưa có thuế giá trị giatăng) trong dự toán công trình hoặc dự toán gói thầu được duyệt

6.Chi phí lập hồ sơ mời thầu.(G HSMT )

Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo định mức tỷ

lệ phần trăm (%) (định mức công bố tại bảng số 17 trong Quyết định này) và nhân với chiphí xây dựng (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong dự toán gói thầu được duyệt

Công thức tính : GHSMT=TDTTC*GXDtt

TDTTC:Định mức tỷ lệ chi phí lập hồ sơ mời thầu thi công xây dựng( tra Bảng 17 QĐ 957 ).Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm thiết bị tính theo định mức tỷ lệphần trăm (%) (định mức công bố tại bảng số 18 trong Quyết định này) và nhân với chi phívật tư, thiết bị (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong dự toán gói thầu được duyệt

Công thưc tính : GHSMT=TDTTB*GTBtt

TDTTB: Định mức tỷ lệ chi phí lập hồ sơ mời thầu mua sắm thiết bị.( tra Bảng 18 QĐ 957)

7.Chi phí giám sát xây dựng( G GSXD )

Chi phí giám sát thi công xây dựng xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mứccông bố tại bảng số 19 trong Quyết định này) và nhân với chi phí xây dựng (chưa có thuế giátrị gia tăng) trong dự toán gói thầu xây dựng được duyệt

Công thức tính : GGSXD=TGSXD*GXDtt

TGSXD: Định mức tỷ lệ chi phí giám sát xây dưng ( tra Bảng 19 QĐ 957)

8.Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị (G GSTB )

Trang 12

Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công

bố tại bảng số 20 trong Quyết định này) và nhân với chi phí thiết bị (chưa có thuế giá trị giatăng) trong dự toán gói thầu thiết bị được duyệt

Công thức tính : GGSTB=TGSTB*GTBtt

Trong đó TGSTB: Định mức tỷ lệ chi phí giám lắp đặt thiết bị( tra Bảng 20 QĐ 957 )

9.Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng

Dựa theo Thông tư 11/2005/TT-BXD : Lấy = 35% * Chi phí giám sát thi công xây dựngcông trình

C.CHI PHÍ KHÁC

1.Lệ phí thẩm định dự án.(G TĐ )

Căn cứ Điều 3 TT 176/BTC-6/12/2011

Tổng mức đầu tư được phê duyệt tạm lấy bằng tổng mức đầu tư tạm tính

TMĐTtạm tính= Gxd + Gtb+Ggpmb+GQL+GTV+Gk ( xem Bảng )

GQL+GTV+Gk=10%( Gxd + Gtb)

2.Chi phí bảo hiểm.( G BH )

Căn cứ 33/2004/QĐ-BTC Về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt.

GBH=TBH*(GXDtt + GTBtt)Trong đó : TBH: Phần trăm (%) giá trị công trình gồm giá trị xây dựng và thiết bị ( chưa cóthuế )

Lấy TBH= 0.3%

3.Chi phí thẩm tra ,phê duyệt quyết toán (G PDQT )

Căn cứ Thông tư 19/2011/TT-BTC ngày 14/02/2011

Điều 18 Định mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán và định mức chi phí kiểm toán dự

án hoàn thành được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư được duyệt (hoặc được điều chỉnh)của dự án cụ thể và tỷ lệ quy định tại Bảng Định mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán,chi phí kiểm toán

GPDQT=TPDQT*TMĐTtạm tính

TPDQT: Đinh mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán ( tra Bảng tại điều 18 BTC)

Trang 13

TT19/2011-ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁNGVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

4.Chi phí kiểm toán (G KT )

GKT=TKT*TMĐTtạm tính

TKT: Đinh mức chi phí kiểm toán ( tra Bảng tại điều 18 TT 19/2011-BTC)

Trang 14

Bảng 7.7 Tổng hợp chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác

ĐVT : 1.000 đ

ST

8 Lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp lắp đặt thiết bị 0,278%*Gtb 41.742 4.174 45.916

Trang 15

12 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượngcông trình xây dựng 35,00%* Chi phí giám sát thi công xây dựng CT 419.206 41.921 461.127

7.3.6 Chi phí dự phòng

Trang 16

Vt : Vốn đầu tư vào dự án năm

L vay t : Lãi vay năm thứ t

I xdct bq : Mức trượt giá bình quân tính trên cơ sở chỉ số giá xây dựng công trình theo loại hình công trình tối thiểu là 3 năm gần nhất

Trang 17

Khi tính chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) cần căn cứ vào độ dài thời gian thựchiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thị trường trong thời gian thựchiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình và khu vực xây dựng Chi phí

dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xác định theo công thức sau:

GDP2 = ∑ (Vt - LVayt){[1 + (IXDCTbq )]t - 1}

Trong đó:

- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm);

- t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1÷T) ;

- Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;

- LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t

- IXDCTbq: mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng côngtrình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tínhđến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xâydựng); ( Năm 2008 do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế nên chỉ số giá xây dựng côngtrình bị đột biến, để bảo đảm tính khách quan ta loại bỏ giá trị năm 2008 thay vào đó là trị sốtrung bình của năm 2007 và năm 2009 )

Bảng 7.9 Chỉ số trượt giá hàng quý

→Cách tính :

 Chỉ số trượt giá liên hoàn =Chỉ số giá xâydựng quý trướcliền kề Chỉ số giá xây dựng quý sau

Trang 18

Bảng 7.11 Tính dự phòng trượt giá sau thuế

Đơn vị tính : 1000đ

1 Chi phí đầu tư chưa có trượt giá 27.400.929 27.260.419 28.549.456 14.131.460 13.844.309 18.794.016 18.794.016 19.523.819

2 Hệ số trượt giá từng quý (1+k)^t 1,021 1,043 1,066 1,089 1,112 1,136 1,160 1,185

3 Chi phí đầu tư có trượt giá (=1*2) 27.988.251 28.441.563 30.424.905 15.382.570 15.393.012 21.344.323 21.801.825 23.133.882

4 Trượt giá (=3-1) 587.322 1.181.144 1.875.449 1.251.110 1.548.703 2.550.307 3.007.809 3.610.062

4 Cộng trượt giá(Gdp2) dồn 587.322 1.768.466 3.643.915 4.895.025 6.443.728 8.994.035 12.001.845 15.611.90 7

Dự kiến chi phí phân bổ cho các năm xây dựng

Tổng số vốn 168.399.381 185.239.319

Tự có( 75%) 126.299.536 138.929.48 9

Đi vay(25%) 42.099.845 46.309.83 0

Trang 19

Các công việc cần thực hiện trong thời gian xây dựng của dự án :

+ Xác định tiến độ thực hiện dự án theo thứ tự các công việc thực hiện theo thời gian đảmbảo các công việc thực hiện nhịp nhàng không chồng chéo , thời gian gián đoạn là ít nhất

Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng được thực hiện như sau:

từng quý Phân bổ vốn theo nguyên tắc phân bổ đều theo thời gian , phân bổ hết vốn tự córồi mới đến vốn vay

Dự án bắt đầu đi vay vào quý II/2013

Trang 20

Bảng 7.10 Dự kiến chi phí phân bổ cho các năm xây dựng

ĐVT

Trang 21

Trang 22

7.3.7 Tổng mức đầu tư chưa bao gồm lãi vay

Bảng 7.12 Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay

Đơn vị : 1000đ

3 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư 80.718.000 80.718.000

4 Chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác 6.264.251 0,1 8.946.815

Trang 23

7.5 Phương án huy động và hoàn trả vốn

Dự trù lãi vay vốn trong thời kỳ xây dựng

* Các căn cứ xác định :

+ Kế hoạch huy động vốn của dự án

+ Lãi suất vay vốn :

+ Vốn vay được vay ở đầu quý II /2013

*Cách tính:

Tổng số tích luỹ ở cuối mỗi quý= Tổng số nợ đầu quý + Vốn vay trong quý + Sốtiền lãi phải trả ở cuối quý

 Vốn lũy tích ở cuối quý k : A1 = V1

4 Lãi vay lũy tích đến cuối quý - 149.451 1.068.006

Trang 24

7.6 Tổng hợp vốn đầu tư bao gồm lãi vay

Bảng 7.14 Tổng hợp vốn đầu tư bao gồm lãi vay

4 Chi phí quản lý dự án , chi phí tư vấn ĐTXD và chi phí khác 6.264.251 10% 6.890.676

Phần II Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án

2.a sự phù hợp với quy hoạch:

- Nội dung đồ án khá đầy đủ và chính xác

2.b Sự đảm bảo các căn cứ pháp lý:

- Nội dung đồ án khá đầy đủ và chính xác

- Tuy nhiên : các yếu tố đảm bảo về sự phù hợp với quy hoạch khá sơ sài nên bổ sung để

đồ án đầy đủ và người quyết định đầu tư có sự lựa chọn chính xác

2.c K hả năng giải phóng mặt bằng và khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự

án:

2.c.1 Khả năng giải phóng mặt bằng:

2.c.2 Khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án :

Trang 25

2.c.3.Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định

- Chưa nêu rõ cách phân bổ dự phòng phí như thế nào

2.c.4 Căn cứ xác định :

-Giá trị tài sản phải tính khấu hao

-Thời gian khấu hao và phương pháp khấu hao theo quy định hiện hành ( QĐ 203 / 2009 –BTC ) :

+ Khấu hao nhà cửa , vật kiến trúc từ 25 đến 30 năm

+Khấu hao thiết bị :

+)8 đến 10 năm ( phải tái đầu tư )

V : Vốn đầu tư ( G : Nguyên giá )

SV ( nếu có ) : Giá trị thu hồi khi thanh lý = Tỷ lệ thu hồi × V

N :Thời gian khấu hao

Khi hết thời hạn khấu hao thì mua tài sản mới thay thế tài sản đã hết thời hạn khấu hao Trong dự án này sẽ thay thế tài sản vào đầu năm

Giá trị tài sản để tính khấu hao = Giá trị tài sản × ( 1+ 0,40)

-Giá trị thu hồi tài sản khi thanh lý : 0% đến 5% giá trị tài sản ( nếu có)

+Những giá trị tài sản có giá trị từ 10 triệu trở lên / 1 cái thì lấy tỷ lệ thu hồi = 5%

+ Những giá trị tài sản có giá trị < 10 triệu / 1 cái thì lấy tỷ lệ thu hồi = 0%

-Giá trị tài sản còn lại chưa khấu hao hết :

G0cl =G0−G0×M cb ×n sd

Trang 27

G0cl

:Giá trị tài sản còn lại chưa khấu hao hết

N : Thời gian khấu hao

Bảng 8.3 : Chi phí khấu hao tài sản cố định trong các năm vận hành

ST

Giá trị tính khấu hao đã phân bổ dự phòng

Thời hạn khấu hao

Tỷ lệ thu hồi

Tiền khấu hao

Giá trị còn lại

Số lần tái đầu tư

Năm 1 đến

năm 5

Năm 6 đến

Trang 28

Giá trị tính khấu hao đã phân bổ dự phòng

Thời hạn khấu hao

Tỷ lệ thu hồi

Tiền khấu hao

Giá trị còn lại

Số lần tái đầu tư

Năm 1 đến

năm 5

Năm 6 đến

năm 20

8 Hệ thống trang âm phục vụtrung tâm thương mại dịch vụ 512.000 715.135 10 3% 69.368 69.368,1 1

9 Thiết bị cho ban quản lý vận hành dự án 93.900 131.155 8 2% 16.066 16.066 66.889 2

Trang 29

2.c.5 Doanh thu từ giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản cố định

Bảng 8.4 Bảng giá trị thanh lý và thay thế tài sản

Trang 30

Bảng 8.5 : Doanh thu của dự án trong những năm vận hành

Công suất cho thuê diện tích

Trang 31

mại , dịch vụ

Định dạng
Số trang	63
Dung lượng	619,19 KB