Báo cáo tổng hợp kết quả thẩm định dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại giao dịch thương mại thống nhất PRAZA

ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG Phần việc thẩm định thành viên tổ:  Phần 1: Xem xét yếu tố đảm bảo tính hiệu dự án: 1.a Sự cần thiết đầu tư 1.b Các yếu tố đầu vào dự án * CAO THỊ NGA+ NGUYỄN THỊ HẰNG+ TRẦN THỊ HIỀN 1.c Quy mô, công suất, công nghệ 1.d Thời gian, tiến độ thực dự án 1.e Phân tích tài , tổng mức đầu tư, hiệu kinh tế - Xã hội dự án  Phần 2: Xem xét yếu tố đảm bảo tính khả thi dự án: o Nguyễn Thành Sơn: 2.a Sự phù hợp với quy hoạch 2.b Sự đảm bảo pháp lý 2.c Khả giải phóng mặt bằng, khả huy động vốn đáp ứng tiến độ 2.4 Khả hoàn trả vốn * ĐINH VIỆT HƯNG 2.5 Giải pháp phòng cháy, chữa cháy 2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án : Quốc phòng, an ninh môi trường quy định khác pháp luật có liên quan Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG Báo cáo tổng hợp kết thẩm định Tên dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại giao dịch thương mại thống PRAZA  Phần 1: Xem xét yếu tố đảm bảo tính hiệu dự án: 1.a.Sự cần thiết đầu tư - Khai thác hiệu quỹ đất có để xây dựn khu nhà ở, dịch vụ thương mại văn phòng, góp phần thực chương trình phát triển nhà Hà Nội đến năm 2020 - Đóng góp phần vào quỹ nhà chung Thành phố, giải phần nhu cầu dịch vụ thương mại văn phòng làm việc điều kiện thiếu - Góp phần làm đẹp cảnh quan khu vực đàu tư phát triển đại đáp ứng nhu cầu chất lượng, điều kiện sinh hoạt người dân Hà Nội, góp phần nâng cao chất lượng sống đô thị -> Vì việc xây dựng " Trung tâm giao dịch thương mại Thống Plaza " số 24 Lý Quốc Sư cho Công ty cổ phần in thương mại Thống việc cần thiết cấp bách, đáp ứng nhu cầu phát triển Công ty xã hội - Tạo thành khối dịch vụ thương mại, văn phòng làm việc đại Từng bước thực đồng việc đầu tư xây dưng theo quy hoạch, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội Thủ đô - Mục tiêu tạo nên công trình đa chức năng, đáp ứng hiêu nhu cầu văn phòng làm việc tiêu dùng người dân đo thị Tạo khu nhà với tiêu chuẩn cao, đáp ứng nhu cầu ngày cao nhân dân, tạo đà phát triển nhiều khu chung cư cao tầng khác - Xây dựng hệ thống dịch vụ công cộng đại, cung cấp đáp ứng hiệu nhu cầu mua bán tiêu thụ sản phẩm dịch vụ người dân * Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội liên quan đến dự án - Thành Phố Hà Nội có vị trí địa lý - trị quan trọng, có ưu đặc biệt Hà Nội " trái tim nước, đầu não trị - hành quốc gia, trung tâm lớn văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế giao dịch quốc tế " - Khu đất xây dựng khu làm việc cao tầng cốt cao đọ thấp +9.37m Diều kiện thông thoáng tốt, giao thông thuận tiện - Khí hậu đặc biệt rõ nét có khác biệt mùa nóng lạnh Cùng với thời kỳ chuyển tiếp vào tháng tháng 10 thành phố có đủ mùa xuân, hạ, thu đông -Khu đất nơi buôn bán sầm uất, dân cư làm nghề buôn bán thương mại túy Đời sống vật chất tinh thần nhân dân nâng cao, mức thu nhập bình quân khoảng 900$/ người * Các sách kinh tế xã hội, quy hoạch, định hướng chiến lược phát triển - Xây dựng, phát triển Thủ đô giàu đẹp, văn minh, đại, tiêu biểu cho nước Bảo tồn phát huy tinh hoa văn hòa truyền thống Thủ đô ngàn năm văn hiến, xây dựng người thủ đô lịch, văn minh - Tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân hàng năm - Nâng cao đời sống vật chất, tinh thần nhân dân Giảm hộ nghèo Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG * Định hướng phát triển thương mại dịch vụ - Xây dựng Hà Nội thành trung tâm thị trường hàng hóa bán buôn, thiết lập, củng cố phát triển kênh phân phối hàng hóa dịch vụ theo hướng văn minh đại - Tốc độ tăng trưởng kim ngạch xuất hàng hóa địa bàn Hà Nội giai đoạn 20112015 đạt bình quân 14-15%/ năm giai đoạn 2016-2020 13-14%/năm - Xây dựng phát triển mạnh thương mại nội địa theo hướng đại - Phát triển hạ tầng thương mại dịch vụ thương mại - Quy hoạch, xây dựng mạng lưới xăng dầu, sở giết mổ tập trung, đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm - Nâng cao chất lượng, mẫu mã, bao bì đóng gói sản phẩm công ngiệp xuất - Xây dựng văn hóa kinh doanh, văn minh thương ngiệp - Chú trọng phát triển thương mại khu vực nông thôn, miền núi Trước mắt thị trường nội địa, khu vực nông thôn; phát triển dịch vụ thương mại gắn liền với tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp sach * Phân tích thị trường - Nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt kinh tế khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, hồi phục kéo nhà đầu tư quay trở lại Việt Nam - UBND Thành phố Hà Nội, quan chức đạo thực nhiều dự án đầu tư, xây dựng khu nhà trung tâm thương mại địa bàn thành phố Những công trình hội đủ yếu tố kiến trúc đại, chăm sóc đời sống người không phương diện chỗ đơn mà thực nơi nghỉ ngơi, thư giãn, mái ấm gia đình đại - Hiện có 10 trung tâm mua sắm, cửa hàng lớn, đại siêu thị, 81 siêu thị siêu thị điện máy, trung tâm bán buôn 11 trung tâm bán lẻ Hà Nội, cung cấp cho thị trường -Khu đất nơi buôn bán sầm uất, dân cư làm nghề buôn bán thương mại túy Đời sống vật chất tinh thần nhân dân nâng cao, mức thu nhập bình quân ngày tăng nên việc cạnh tranh sản phẩm hoàn toàn khả thi -> Dự án có tính cạnh tranh cao thị trường, hứa hẹn đem lại doanh số bán hàng tốt vào vận hành *Thuận lợi Hiên thị trường sản phẩm thương mại, dịch vụ tăng trưởng ổn định, nhiều biến động lớn Trong tương lai triển vọng thu lợi nhuận cao sáng sủa Ngoài sản phẩm mang nhiều yếu tố cạnh tranh Các yếu tố vị trí địa lí, kinh tế xã hội quận Hoàn Kiếm nói riêng Hà Nội nói chung thuận lợi không nhỏ dự án Trong tương lai, khả mở rộng dự án khả quan 1.b.Các yếu tố đầu vào dự án * Xác định nhu cầu yếu tố đầu vào: Đây dự án có sản phẩm văn phòng, hội trường nên yếu tố đầu vào bao gồm: Nhu cầu nước Nhu cầu điện Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG Nhu cầu dịch vụ viễn thông * Giải pháp đảm bảo yếu tố đầu vào: - Nguồn cung cấp điện: Nguồn cấp điện lưới trung thành phố Hà Nội Ngoài ra, tòa nhà đặt máy phát điện tự động phòng điện máy phát cung cấp cho tòa nhà - Nguồn nước: Nguồn nước lấy từ hệ thống cấp nước thành phố Hà Nội, dẫn vào hệ thống bể chứa tầng hầm bơm lên bể chứa mái để cung cấp cho toàn công trình - Hệ thống thông tin liên lạc : + Nội tòa nhà: có hệ thống thiết kế nhằm đảm bảo liên lạc phòng bảo vệ phòng kỹ thuật tòa nhà Trung tâm điều khiển hệ thống đặt phòng điều khiển trung tâm, phòng điều kiện trung tâm, phòng kỹ thuật điện, phòng máy, phòng bảo vệ, quầy trực… bố trí điện thoại nội + Điện thoại thông thường: Tòa nhà thiết dây điện thoại đầu chờ Sau đơn vị vào thuê tự lắp đến thiết bị cần sử dụng -Giao thông: Trước mặt Phố Lý Quốc Sư, bên cạnh Ngõ Huyện từ trung tâm thành phố thuận tiện nên thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa nguyên vật liệu xây dựng, thuận tiện cho việc sử dụng vận hành công trình sau 1.c Quy mô, công suất, công nghệ 2.3.2 Quy mô công trình - Lọai công trình : Lọai I - Cấp công trình : Cấp III 2.3.3 Nội dung đầu tư 2.3.3.2 Đầu tư thiết bị chuyển sang Chương : Tổng mức đầu tư 1.d.Thời gian, tiến độ thực dự án 4.6 Tiến độ triển khai dự án + Đã tổng hợp đầy đủ danh mục công việc cách chi tiết không bị trùng lặp + Cách xếp thứ tự đầu công việc, tổ hợp công tác hạng mục xây dựng tuân theo trình tự kĩ thuật XD + Tên công việc thể rõ loại công việc , phạm vi công việc + Thể mối quan hệ kỹ thuật thực công việc theo nguyên lí tổ chức thi công + Thể rõ ràng mốc thời gian trọng yếu tổng tiến độ thi công Tuy nhiên số thiếu sót sau : + Chưa nêu để lập tiến độ dự án cần phải bổ sung * Căn vào thời gian phê duyệt dự án đầu tư cấp có thẩm quyền * Căn vào lực tài chủ đầu tư, kế hoạch chuẩn bị vốn chủ đầu tư * Căn vào yêu cầu kiến trúc, kết cấu công trình Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG * Căn vào tiến độ thi công thực tế công trình có mức độ phức tạp tương tự * Căn vào điều kiện tổ chức thực công nghệ thi công công trình * Căn vào kế hoạch tổ chức đấu thầu xây lắp - Về thời gian thực dự án: + Chưa ấn định rõ ràng thời gian xây dựng thời gian tính toán : * Thời gian xây dựng : năm * Thời gian tính tóan : 22 năm + Chưa có mốc thời gian cụ thể cần phải bàn giao công việc, hạng mục công trình, dây chuyền sản xuất + Kế hoạch triển khai chưa khớp với biểu đồ tiến độ thực dự án : * Giai đọan chuẩn bị đầu từ : Từ đầu quýI /2012 đến đầu quý I/2013 * Giai đọan thực đầu từ quý IV/2012 đến quý IV/2013 *Giai đọan kết thúc : Cuối quý IV/2013 + Nội dung giai đoạn dự án đầu tư chưa xác Chỉnh sửa bảng sau: Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG Thời gian đấu thầu đề cập nhiều Điều Luật NĐ 85/2009/NĐ-CP (chẳng hạn Điều 31 Luật Đấu thầu, Điều 8, Điều 10, Điều 33, NĐ 85/2009/NĐ-CP Tại Điều 10 NĐ 85/2009/NĐ-CP quy định “thời gian lựa chọn nhà thầu” KHĐT Theo có nội dung: Thời gian bắt đầu tổ chức thực việc lựa chọn nhà thầu (tính từ thời gian phát hành HSMT (HSYC) tính từ thời gian phát hành HS mời sơ tuyển, hồ sơ quan tâm (nếu áo dụng đấu thầu rộng rãi có sơ tuyển, mời quan tâm) : Khoảng thời gian kể từ lúc bắt đầu tổ chức thực việc lựa chọn nhà thầu (trường hợp sơ tuyển, mời quan tâm) tới ký hợp đồng bao gồm: + Thời gian dành cho nhà thầu chuẩn bị HSDT (tối thiểu 15 ngày đấu thầu nước, tối thiểu 30 ngày gói thầu quốc tế, tối thiểu 10 ngày gói thầu quy mô nhỏ), Điều 31 Luật đấu thầu Điều 33 NĐ 85/2009/NĐ- CP + Thời gian đánh giá HSDT tính từ ngày mở thầu đến BMT có báo cáo kết đánh giá HSDT trình chủ đầu tư xem xét, phê duyệt (tối đa 45 ngày đấu thầu nước, tối đa 60 ngày gói thầu quốc tế, tối đa 20 ngày gói thầu quy mô nhỏ) Điều 31 Luật Đấu thầu Điều 33 NĐ 85/2009/NĐ-CP + Thời gian thẩm định kết đánh giá HSDT (tối đa 20 ngày, trường hợp kết lựa chọn nhà thầu trình thủ tướng phủ tối đa 30 ngày), Điều 31 Luật đấu thầu + Thời gian để Chủ đầu tư xem xét, phê duyệt kết lựa chọn nhà thầu (tối thiểu 10 ngày), Điều NĐ 85/2009/NĐ-CP 5.1.2 Tiến độ khai thác công suất dự án - Năm thứ diện tích cho thuê đạt 70% đến 90% diện tích sàn - Năm thứ hai diện tích cho thuê đạt 95% diện tích sàn - Từ năm thứ trở đạt 100% công suất dự án 1.e Phân tích tài , tổng mức đầu tư, hiệu kinh tế - Xã hội dự án - Các sở tính toán tổng mức đầy đủ sát thực.7 khoản chi phí để tính tổng mức đầu tư tính toán chi tiết xác.Bố cục trình bầy hợp lý,đẹp mắt - Khả huy đông vốn trình bầy cụ thể, rõ ràng nhiên cần bổ sung bảng kế hoạch huy động vốn P1 Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG - Về hiệu kinh tế doanh thu tính toán đề cập chi tiết  Tuy nhiên : chưa đề cập phương pháp lập TMĐT (Có phương pháp): : xác định theo thiết kế sở dự án phương pháp tính theo diện tích công suất sản xuất, lực phục vụ công trình giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình phương pháp xác định theo số lượng dự án có công trình xây dựng, có tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự thực phương pháp kết hợp - Kế hoạch khấu hao tài sản cố định: không nêu rõ tài sản xếp vào tải sản cố định : Tài sản cố định tài sản thoả mãn đồng thời bốn tiêu chuẩn coi tài sản cố định: a Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc sử dụng tài sản b Nguyên giá tài sản phải xác định cách tin cậy; c Có thời gian sử dụng từ năm trở lên; d Có giá trị theo quy định hành (từ 10.000.000 đồng trở lên) - Chưa diễn giải cách tính chi phí đào chuyển giao công nghệ - Không nói rõ dự phòng phí yếu tố khối lượng phast sinh giá trị tính trước thuế hay sau thuế - Tính sai không diễn giải cách tính bảng 7,9 : Chỉ số trượt giá hàng năm 7.3.1 Xác định chi phí xây dựng - Hiện dùng Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 Bộ Xây dựng Công bố Tập Suất vốn đầu tư xây dựng công trình giá xây dựng tổng hợp , để tra suất vốn đầu tư - Lấy theo tỷ lệ % đơn giá Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG Bảng 7.4 : Tổng hợp chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ ĐVT: đồng Diễn giải TT Khỏan mục chi phí [1] [2] [3] Hệ thống PCCC HT Hệ thống điều hòa trung tâm HT Hệ thống trang âm phục vụ hội trường HT Hệ thống điện nhẹ HT Cộng o o o o Đơn vị Thành tiền [4] 500.000 2.800.000 Tỷ lệ phần trăm so với đơn giá [5] 0,40% 0,18% 500.000 1.300.000 0,40% 0,31% Đơn giá Trước thuế VAT Sau thuế [6]=[4]*[5] 2.000 5.000 [7]=[6]*10% 200 500 [8]=[6]+[7] 2.200 5.500 2.000 4.000 13.000 200 400 2.200 4.400 14.300 7.3.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác * Căn xác định: Nội dung chi phí Các định mức chi phí có Khối lượng đơn giá Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm… theo quy định Áp dụng Quyết định số 957/QĐ- BXD ngày 29/9/2009 định mức tỷ lệ chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG dựng công trình, ta tính cho chi phí tính theo đinh mức tỷ lệ phù hợp với điều khoản quy định công văn Tính toán tỉ lệ định mức cho loại chi phí A.CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN (GQLDA) • • Được tính theo công văn 957/2009/QĐ-BXD Chi phí quản lý dự án bao gồm chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án đến hoàn thành, nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sử dụng • Định mức chi phí quản lý dự án tính tỷ lệ phần trăm (%) chi phí xây dựng chi phí thiết bị chưa có thuế giá trị gia tăng tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình duyệt • Áp dụng công thức: GQLDA = TQLDA *(GXDtt + GTBtt) Trong đó: GQLDA : Chi phí quản lý dự án TQLDA : Định mức tỷ lệ tra bảng (QĐ 957) B.CHI PHÍ TƯ VẤN 1.Chi phí lập dự án khả thi.(GLDA) • • Được tính theo công văn 957/2009/QĐ-BXD Định mức chi phí lập dự án đầu tư lấy theo phần trăm ( %) chi phí xây dựng thiết bị chưa có thuế VAT dự án • Công thức tính: GLDA=TLDA*(GXDtt + GTBtt) Trong đó: GLDA: Chi phí lập dự án khả thi TLDA : Định mức tỷ lệ tra bảng QĐ 957 2.Chi phí thẩm tra hiệu , khả thi dự án(GTTDA) Được tính theo công văn 957/2009/QĐ-BXD - Công thức tính : GTTDA=TTTDA*(GXDtt + GTBtt) Trong GTTDA: Chi phí thẩm tra hiệu quả, khả thi dự án TTTDA : Định mức tỷ lệ tra bảng 14 QĐ 957 3.Chi phí thiết kế vẽ thi công -2 bước (GTK) Chi phí thiết kế xác định định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công bố Quyết định này) nhân với chi phí xây dựng (chưa có thuế giá trị gia tăng) dự toán công trình duyệt Trường hợp dự án gồm nhiều loại công trình chi phí thiết kế Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o o o o o o Xác định thuế giá trị gia tăng Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o o o Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o o o Các khoản phải nộp ngân sách chủ yếu Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o o o o  Phần 2: Xem xét yếu tố đảm bảo tính khả thi dự án: o 2,a Sự phù hợp với quy hoạch Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o A Địa điểm xây dựng o A.1 Vị trí khu đất : o Vị trí khu đất Công ty cổ phần in thương mại Thống Nhất đầu tư xây dựng nằm góc o o o o o o o o o phố Lý Quốc Sư phố Ngõ Huyện : - Phía Tây Bắc giáp dân cư phường Hàng Trống - Phía Đông Bắc giáp phố Lý Quốc Sư - Phía Đông Nam giáp Ngõ Huyện - Phía Tây Nam giáp dân cư phường Hàng Trống Là vị trí thuận lợi để dự án có tính khả thi cao A.2 Hiện trạng khu đất - Hiện công trình cấp nước từ hệ thống cấp nước Thành Phố - Đã có hệ thống thoát nước Thành Phố Hướng thoát nước chủ yếu cống có phố Lý Quốc Sư sau đổ hệ thống cống thoát nước Thành phố - Hiện khu đất cấp điện từ hệ thống cấp điện Thành phố Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o - Hiện trạng giao thông : Khu vực dự án nằm quận Hoàn o o o o o o Kiếm giáp khu vực Trung tâm Thành phố có vị trí giao thông thuận lợi - Hiện trạng môi trường sinh thái : Tuyến phố Lý quốc sư tuyến phố đẹp, quy hoạch hoàn chỉnh nên khu vực có môi trường tương đối tốt Vì cần khắc phục ảnh hưởng tới môi trường trình thi công - Hiện trạng hạ tầng công nghệ thông tin : Đường dây điện thoại, cáp quang có sẵn sẵn sàng kết nối A.3 Giải phóng mặt : Giải phóng mặt việc đóng vai trò quan trọng việc thực đầu tư dự án Dự án “ Trung tâm giao dịch thương mại Thống Nhất Plaza “ công ty cổ phần in thương mại Thống Nhất thực thuận lợi đền bù giải phóng mặt Khu đất có nhà làm việc xưởng in cao tầng, Công ty quản lý sử dụng theo Hợp đồng thuê đất Công ty cổ phần in thương mại Thống Nhất với Sở tài nguyên môi trường nhà đất Các công trình phá dỡ dự án triển khai Khi tiến hành xây dựng công ty phải thuê địa điểm làm việc tạm thời cho cán nhân viên công ty làm việc thời gian xây dựng Khi công trình hoàn thành, công ty trở lại làm việc công trình Dự kiến thời gian xây dựng khoảng 24 tháng o o 2.b Sự đảm bảo pháp lý o Đã trình bày đầy đủ o 2.c Khả giải phóng mặt bằng, khả huy động vốn đáp ứng tiến độ o Đã trình bày đầy đủ o 2.d Khả hoàn trả vốn o Bảng 8.15: Bảng tính hệ số khả trả nợ Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o o o o o o Năm vận hành o N o o o o o 80 o o o o o K o o o o o o o o o o o o o o o o o Tr o o N o o T o o H o o o o Bảng 1.31 Xác định thời gian có khả trả nợ dự án o o o o o o o S o o o o o o o o o o Năm vận hành N o o o o K Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o C o o o o o o o Vậy thời gian có khả trả nợ dự án là: năm tháng ngày Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o o 2.e.Giải pháp phòng cháy, chữa cháy o Đây công trình văn phòng phục vụ có số người sử dụng đông nên việc phòng cháy chữa cháy (PCCC) đặt lên hàng đầu.Với hệ thống biển báo vào tiêu lệnh chữa cháy bố triis khu vực cầu thang, hành lang lại dễ thấy,các hệ thống chữa cháy vòi nước bình bọt đặt vị trí thuận tiện,có bảng nội quy PCCC để quản lí hướng dẫn sử dụng vật liệu dùng công trình hạn chế sử dụng vật liệu dễ cháy Đặc biệt công trình bố trí 02 thang phía cuối công trình làm thang thoát hiểm trường hợp xảy hỏa hoạn hay trường hợp cần thiết khác o o Hệ thống điện cho PCCC thiết kế hệ thống riêng,đặc biệt hệ thống điện cho máy bơm cứu hỏa o o Tạị phòng an ninh bảo vệ đặt tủ báo cháy 15 kênh nhận tín hiệu từ cảm biến báo khói,cản biển báo nhiệt nút ấn báo cháy tầng Các dây tín hiệu luồn ống nhựa chịu nhiệt Tại cuối đường dây kênh lắp điện trở kiểm tra mục đích kiểm tra đường dây tín hiệu liền mạch hay không o o Hệ thống báo cháy kho tiền,buồng thang máy,phòng điều hòa trung tâm kênh riêng Các nút ấn đặt hành lang vị trí dễ nhìn thấy Nút ấn báo cháy sử dụng loại có nắp kính o o Tại phòng an ninh bảo vệ đặt ắc quy 10A/2h cấp điện cho hệ thống báo cháy an ninh bảo vệ điện lưới o o Các tiêu chuẩn thiết kế áp dụng cho hệ thống phòng cháy chữa cháy công trình: o -TCVN 5760 - 1993 : Hệ thống chữa cháy.yêu cầu chung thiết kế lắp đặt & sử dụng o - TCVN 2622 - 1995 : Phòng cháy chống cháy cho nhà công trình Yêu cầu thiết kế Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o - TCVN 5738 - 2001 : Hệ thống báo cháy - Yêu cầu kỹ thuật o - TCVN 6379 - 1998 : Thiết bị chữa cháy - trụ nước chữa cháy - yêu cầu kỹ thuật o - TCVN 6160 - 1996 : Phòng cháy chữa cháy - Nhà cao tầng - Yêu cầu thiết kế o o L.Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án : Quốc phòng, an ninh môi trường quy định khác pháp luật có liên quan o Công ty cổ phần in thương mại Thống Nhất cổ phần hóa từ công ty in Thống Nhất o Hiện công ty hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh công ty cổ phần số ĐKKD số 0103008358 ngày 28/06/2005 o Hiện công ty cổ phần in thương mại Thống Nhất quản lý sử dụng khu đất 24 Lý Quốc Sư - Hoàn Kiếm Hà Nội để làm nhà làm việc xưởng in,có diện tích mặt 1.222,3m2 thuê theo hợp đồng thuê đất số 40-245/ĐC-NNĐ-HĐTĐ ngày 2/3/2000 công ty in Thống Nhất (nay công ty cổ phần in thương mại Thống Nhất) với Sở Địa Chính nhà đất Hà nội (nay Sở tài nguyên môi trường nhà đất) Trên khu đất xưởng cao 01 02 tầng, xây dựng lâu không phù hợp với chức sử dụng trung tâm Thủ Đô Để đưa khu đất vào khai thác có hiệu cao.tiết kiệm quỹ đất cho Thành Phố để hoàn thành tốt chức nhiệm vụ giai đoạn kinh tế ngày phát triển mạnh đa dạng.phục vụ tối đa yêu cầu người tiêu dùng nước,góp phần làm bình ổn giá thị trường.nâng cao suất lao động Công Ty đề mục tiêu năm tới xây dựng :Trung tâm giao dịch thương mại Thống Nhất Plaza" số 24 Lý Quốc Sư để có điều kiện thực chức trung tâm giao dịch thương mại cho thuê kinh doanh để tạo nguồn thu cho Công Ty o o Về chủ chương xây dựng "Trung tâm giao dịch Thương mại Thống Nhất Plaza" Công ty có công văn số Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG 4105/BVHTT - KHTC ngày 07/10/2005 Bộ văn hóathông tin việc chuyển mục đích sử dụng mặt số 24 Lý Quốc Sư Công văn số 1657/UBND-XDĐT ngày 21/4/2006 UBND Thành phố Hà Nội việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tạị số 24 Lý Quốc Sư Công ty có Biên họp giao dịch thương mại Thống Nhất Plaza" o Việc triển khai dự án phù hợp với thị 15/ct-2014 Thủ tướng phủ khai thác hiệu quỹ đất có để xây dựng khu nhà ở,dịch vụ thương mại văn phòng có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện,góp phần thực chương trình phát triển nhà Hà Nội đến năm 2020 o Việc xât dựng "Trung tâm giao dịch thương mại Thống Nhất Plaza" số 24 Lý Quốc Sư cho công ty cổ phần in thương mại Thống Nhất việc cần thiết cấp bách,đáp ứng nhu cầu phát triển công ty xã hội o o + Tác động dự án tới môi trường o Trong giai đoạn xây dựng công trình giai đoạn đưa dự án vào hoạt động có rất nhiều nguồn ô nhiễm tác động tới môi trường vây phải có biện pháp khắc phục : o - trình xây dựng: trình tiến hành thi công xây dựng tòa nhà,chủ đầu tư với đơn vị thi công phải bố trí lắp đặt hệ thống chống ồn,bụi cần thiết lắp đặt hệ thống hàng rào kín cao > 2m xung quanh toàn công trình o Bố trí thời gian thi công hợp lý,tránh thi công gây ồn từ 10h đêm đến 7h sáng hàng ngày để đảm bảo không gây ảnh hưởng đến sinh hoạt hộ gia đình đơn vị xung quanh o - Trong trình dự án vào hoạt động: o *Phải có hệ thống thu gom sử lý nước thải o *Đối với nước thải sinh hoạt (toilet) từ tất nhà vệ sinh Tòa nhà dẫn hệ thống sử lý nước thải chung Tòa nhà o *Mục tiêu xử lý: o Hiệu xử lý :đạt >90% o Hóa chất sử dụng : không Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o Chất thải từ trình xử lý : cặn bùn, định kỳ thu gom công ty môi trường đô thị o Đối với chất thải rắn rác thải sinh từ hoạt động văn phòng (bao bì ), thu gom văn phòng thùng rác plastic tập trung hàng ngày chuyển đến bãi rác thành phố xe thu gom rác công ty môi trường đô thị o o - Các pháp lý,quy định hình thành dự án: o - luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 o - luật đầu tư ngày 29 tháng 11 năm 2005 o - luật kinh doanh bất động sản o -nghị định số 108/NĐ-CP ngày 22/9/2006 phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật đầu tư o -luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 quốc hội khóa XI,kỳ họp thứ o -luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam o -Nghị định số 12/2009/NNĐ-CP ngày 10 tháng 02 năm 2009 phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình o -Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 Chính Phủ sử đổi bổ sung số điều Nghị định số 12/2009/NNĐ-CP ngày 12/02/2009 phủ quản lý dự án đầu tư ây dựng công trình o -căn Nghị định số 112/2009/ND-CP ngày 14/12/2009 Chính Phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình o -nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 việc thi hành Luật đất đai o -Quyết định số 124/2009/QQĐ-UBND ngày 29/12/2009 UBND thành phố Hà Nội việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2010 o -Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 phủ việc sửa đổi bổ sung số nghị định thi hành Luật đất đai Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o -Hợp đồng thuê đất số 40-245/ĐC-NĐ-HĐTĐ ngày o o o o o o o o o 2/3/2000 công ty in Thống Nhất với sở Địa nhà đất Hà Nội -công văn số 4105/BVHTT-XDDT ngày 07/10/2005 Bộ văn hóa - thông tin việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất số 24 Lý Quốc Sự -công văn số 3323/STNMTNĐ-QL ngày 28/8/2006 Sở tài nguyên môi trường nhà đất việc bổ sung hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất 24 Lý Quốc Sự -Văn số 350/QH-KT-P2 ngày 28/02/2008 Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố Hà Nội việc QHTMB PAKT điều chỉnh "trung tâm giao dịch thương mại Thống Nhất Plaza" số 24 Lý Quốc Sư -Bản đồ trạng tỷ lệ 1/500 công ty Địa Hà Nội lập ngày 14/11/2005 có xác nhận không tranh chấp UBND phường Hàng Trống -chỉ giới đường Viện qui hoạch xây dựng hà nội lập sở quy hoạch kiến trúc thành phố hà nội chấp thuận ngày 04/10/2006 -Bản vẽ qui hoạch Tổng mặt khu đất tỉ lệ 1/500 phương án thiết kế kiến trúc công trình (điều chỉnh) công ty cổ phần tư vấn kiến trúc - đô thị Hà Nội lập tháng 5/2008 Sở qui hoạch - kiến trúc thành phố hà nội chấp thuận theo công văn số 933/QHKT-P2 ngày 19/5/2008 -Quy hoạch chi tiết quận Hoàn Kiếm tỷ lệ 1/2000 ủy ban nhân dân Thành Phố Hà Nội phê duyệt Quyết định số 96/2000/QĐ-UB ngày 07/11/2000 -Công văn số 256/CVCA/PC23 ngày 18/06/2008 phòng cảnh sát phòng cháy chữa cháy việc thỏa thuận phòng cháy chữa cháy dự án đầu tư xây dựng " Trung tâm giao dịch thương mại Thống Nhắt Plaza" số 24 Lý Quốc Sư -Công văn số 537 ngày 23/06/2008 công ty TNHH Nhà Nước thành viên thoát nước Hà Nội việc thỏa thuận thoát nước dự án đầu tư xây dựng "Trung tân giao dịch thương mại Thống Nhất Plaza" số 24 Lý Quốc Sư Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG o -Công văn số 806/CV-DD01-KT ngày 26/6.2008 Điện lực Hoàn Kiếm việc thỏa thuận cấp điện dự án đầu tư xây dựng "Trung tâm giao dịch thương mại Thống Nhất plaza" số 24 Lý Quốc Sư o - Kết thẩm định thiết kế sở số 439/SXD-TĐ ngày 19/8/2008 Sở Xây Dựng Hà Nội công trình thuộc dự án : "Trung tâm giao dịch thương mại Thống Nhất Plaza" số 24 Lý Quốc Sư o o III Kiến nghị chung o Căn kết thẩm định nội dung trên, kiến nghị cụ thể trường hợp sau: o - Đề nghị sưả chữa, bổ sung phần mà người thẩm định đề nghị sửa chữa bổ sung đưa phần để hoàn thiện đồ án o - Đề nghị đơn vị vay vốn tiếp tục bổ sung hoàn thiện hồ sơ giấy tờ thuyết minh giải trình để làm rõ vấn đề sau (nếu chưa đủ điều kiện cho vay: (Ghi rõ hồ sơ giấy tờ cần hoàn thiện, nội dung vấn đề cần thuyết minh làm rõ) o - Đề nghị người định đầu tư ý định đầu tư phải ý Các yếu tố đảm bảo phù hợp với quy hoạch sơ sài nên bổ sung để đồ án đầy đủ người định đầu tư có lựa chọn xác o Trang SVTH : NHÓM – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ...ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG Báo cáo tổng hợp kết thẩm định Tên dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại giao dịch thương mại thống PRAZA  Phần 1: Xem xét... 7.3.1 Xác định chi phí xây dựng - Hiện dùng Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 Bộ Xây dựng Công bố Tập Suất vốn đầu tư xây dựng công trình giá xây dựng tổng hợp , để tra suất vốn đầu tư -... 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG A B 10 11 Chi phí quản lý dự án Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình Khảo sát địa chất công