VAI TRÒ QUYỀN sử DỤNG đất

VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG PHÁT TRIỂN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG NƯỚC TA (Tài liệu sử dụng cho nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" Gs TsKh Đặng Hùng Võ Chương trình Giảng dậy Kinh tế Fulbright) I Lộ trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất trình đổi nước ta Trong nửa đầu thập kỷ 80 kỷ trước, sản xuất nông nghiệp thiếu sức sống, đất nước ta thiếu lương thực, nhiều gia đình khu vực nông thôn rơi vào tình trạng "đứt bữa" Trước tình hình đó, Đảng Nhà nước ta định thực chương trình "Đổi mới" vào năm 1986 Điểm đột phá Đảng ta lựa chọn điều chỉnh lại mô hình sản xuất tập thể sở hợp tác xã nông nghiệp bậc cao sang mô hình sản xuất hộ gia đình sở giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài Quyết định chiến lược làm cho tự bảo đảm an ninh lương thực quốc gia sau năm đổi mới, tiếp nước ta trở thành nước xuất gạo đứng hàng thứ giới sau năm đổi Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai nước ta với mục tiêu thể chế hoá việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài xác lập hệ thống quản lý đất đai nước ta (Luật có hiệu lực thi hành từ năm 1988 nên gọi Luật Đất đai năm 1988) Luật Đất đai năm 1988 chưa thể yếu tố thị trường quyền sử dụng đất xây dựng Luật chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta chưa xác định Thực Nghị Đại hội Đảng toàn quốc khoá VII, chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa xác định, Hiến pháp năm 1992 Quốc hội xác lập, Luật Đất đai năm 1993 Quốc hội thông qua vào sống Luật tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai nhằm kiến tạo sản xuất hàng hoá nông nghiệp sở: Nhà nước trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp; hai xác định đất có giá Nhà nước quy định Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993 văn hướng dẫn thi hành để đưa việc thực quyền hộ gia đình, cá nhân vào sống Thị trường quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân chế sống chưa tiếp nhận Mặt khác, Luật Đất đai năm 1993 chưa đề cập tới chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Do thực tế sống yêu cầu, ngày 14/10/1994 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ban hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam, Chính phủ ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp cụ thể hoá quyền, nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Qua văn thấy, thị trường quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế xác lập yếu tố gắn với thị trường tài sản đầu tư đất thuê Nhà nước Báo cáo trị Đại hội Đảng toàn quốc khoá VIII định chủ trương đổi sách đất đai thị trường bất động sản với nội dung "Quản lý chặt chẽ đất đai thị trường bất động sản Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai Thực Luật đất đai; bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật sách đất đai Trong việc giao quyền sử dụng hay cho thuê đất phải xác định giá loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, trì phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích toàn dân Khắc phục tình trạng đầu đất tiêu cực, yếu quản lý sử dụng đất " Với nội dung này, thị trường quyền sử dụng đất vận hành theo pháp luật đất đai; xác định giá loại đất Nhà nước cung đất đai thị trường thông qua việc giao đất, cho thuê đất; cần chống lại đầu cơ, tham nhũng, tiêu cực quản lý sử dụng đất Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, bổ sung trường hợp tổ chức nước Nhà nước giao đất quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 thủ tục thực quyền người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất mở rộng hơn: hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn, hai cho tổ chức kinh tế nước phạm vi hạn chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất Báo cáo trị Đại hội Đảng toàn quốc khoá IX đưa chủ trương thị trường bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất với nội dung chủ yếu "Hình thành phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư" Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất thừa nhận thức thành phần thị trường bất động sản, hướng tới mở rộng đầu tư cho nước tham gia Bước vào năm 2002, Bộ Chính trị nhìn thấy nhiều bất cập sách đất đai phát triển kinh tế - xã hội thời gian 10 năm qua định triển khai Đề án tổng kết 10 năm thực sách, pháp luật đất đai để đưa sách tiếp tục đổi Ngày 12/3/2003, Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX thông qua Nghị số 26NQ/TW tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Nghị đưa chủ trương tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai với quan điểm chủ yếu "Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước; quyền sử dụng đất hàng hoá đặc biệt Chính sách đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích Nhà nước, người đầu tư người sử dụng đất Đổi phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Chủ động phát triển vững thị trường bất động sản có quản lý điều tiết Nhà nước, với tham gia nhiều thành phần kinh tế, kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất" Chủ trương tiếp tục đổi coi đất đai nguồn lực, nguồn vốn; tức thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực tiềm ẩn đất đai; đặt yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống tài đất đai phù hợp với chế thị trường, làm sở cho việc hình thành công cụ kinh tế để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất; coi quyền sử dụng đất hàng hoá thị trường bất động sản; thành phần kinh tế tham gia thị trường quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 Quốc hội thông qua (ngày 26/11/2003), thể đầy đủ chủ trương Nghị số 26-NQ/TW Luật Đất đai quy định nội dung cụ thể sở hữu toàn dân đất đai, số quyền trao cho người sử dụng đất để phù hợp với chế thị trường; quyền sử dụng đất coi tài sản người sử dụng đất; tổ chức kinh tế nước quyền lựa chọn hình thức giao đất thuê đất từ Nhà nước; áp dụng chế giá đất phù hợp với giá đất thị trường điều kiện bình thường, tức xoá bỏ chế "xin - cho" đất; hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch sở hệ thống đăng ký đất đai thống với trình tự thủ tục hành rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý chất giá trị việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi Nhà nước, nhà đầu tư quyền lợi người bị thu hồi đất Dự thảo Báo cáo trị Đại hội Đảng toàn quốc khoá X đề xuất nội dung đổi sách đất đai bất động sản bao gồm "Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi; làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển; bước làm cho thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Thực công khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất quan hệ cung - cầu đất đai thông qua sách thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa nhà đầu tư bất động sản lớn Hoàn thiện hệ thống luật pháp kinh doanh bất động sản" Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất hoàn chỉnh, đủ sức tự phát triển để với thị trường vốn, thị trường lao động điều tiết đầu vào thị trường sản xuất kinh doanh hàng hoá Sự nghiệp đổi Đảng ta nhân dân ta triển khai 20 năm, lấy điểm đột phá vào năm 1986 đổi sách đất đai nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp Tiếp theo, sách đất đai liên tục đổi theo hướng xác lập hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất mà trọng tâm khu vực đất phi nông nghiệp Bước 20 năm qua phản ảnh trình nhận thức vai trò đất đai phát triển trị, kinh tế, xã hội đất nước Đến nay, đất nước ta đạt nhiều thành tựu đổi sách đất đai, thực tế đời sống kinh tế xã hội nhiều bất cập Quá trình tiếp tục đổi nhiều việc phải làm phía trước II Thị trường quyền sử dụng đất kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Đặc trưng chung thị trường quyền sử dụng đất nước ta a) Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm loại hình: thứ thị trường Nhà nước cung đất cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình thị trường sơ cấp; thứ hai thị trường giao dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất thông qua việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình thị trường thứ cấp Trước đây, hoạt động thị trường sơ cấp định hành mang tính bao cấp, xin - cho đất Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp có chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt Nhà nước chuyển quỹ đất thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp phù hợp với chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thoả thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực dự án, v.v Hoạt động thị trường thứ cấp phản ảnh đầy đủ tính chất hoạt động theo chế thị trường Trước đây, Nhà nước có can thiệp không cần thiết gây trở ngại cho thị trường nhà đầu tư nhận chuyển nhượng người sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất Nhà nước Nay theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động thị trường, Nhà nước quản lý mục đích sử dụng đất loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất b) Đất đai sở để thực đầu tư tài sản gắn liền với đất giá trị đất đai tăng lên sau thực đầu tư tài sản Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất Như vậy, đất đai yếu tố tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất tách rời khỏi thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội công trình công cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ Xét hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng khu vực thị trường bất động sản, hình thức kinh doanh bất động sản c) Thị trường quyền sử dụng đất nước ta trải qua giai đoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành chế tài giá đất, giá đất nhà nước quy định khoảng từ 20% tới 40% giá đất thị trường, giá đất phi nông nghiệp thị trường thời điểm năm 2003 tăng thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần Cơ chế "xin - cho" đất đặc thù hệ thống tài đất đai lúc này, từ tượng tham nhũng quản lý, đầu sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm dân vào bất động sản xẩy ngày phổ biến Đến năm 2004 Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp đất đai xoá bỏ chế "xin - cho" đất, giá đất thị trường chững lại có xu hướng giảm Từ tượng tham nhũng đất đai giảm nhiều, tượng đầu đất tượng cất trữ tiền tiết kiện bất động sản gần không Thị trường bất động sản "hiện nguyên hình", cung thật cầu thật nhìn thấy chưa gặp giá cung cao khả toán cầu d) Thị trường quyền sử dụng đất nước ta nhiều khuyết tật, lý luận thực tiễn triển khai Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" tranh luận Hệ thống pháp luật đất đai có khoảng trống lớn hệ thống tài đất đai, chưa có đủ sách điều tiết công cụ kinh tế ngưởi sử dụng đất, hệ thống thuế đất đai chưa đổi đồng với đổi sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch Cơ chế thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất chưa đáp ứng đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển vốn tiềm ẩn đất đai Đến chưa có chế tốt để huy động tiền tiết kiệm dân vào đầu tư bất động sản Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu thị trường sơ cấp Hệ thống quan quản lý nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, nhiều sai phạm áp dụng hệ thống pháp luật đất đai Vai trò thị trường quyền sử dụng đất Quá trình đầu tư phát triển trình kiến tạo sản xuất hàng hoá có giá trị cao (cả hàng hoá vật thể hàng hoá dịch vụ) Đây trình chuyển dịch cấu kinh tế từ kinh tế có tỷ trọng hàng hoá nông nghiệp cao sang kinh tế có tỷ trọng sản xuất công nghiệp dịch vụ cao Song song với trình đầu tư phát triển, việc bảo đảm tính bền vững phải đặt mục tiêu chiến lược Để đạt mục tiêu phát triển bền vững trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước, đất đai đóng vai trò quan trọng sau đây: a) Nền sản xuất xã hội có yếu tố đầu vào lao động, đất đai (gồm tài nguyên thiên nhiên) vốn Các yếu tố đầu vào xác định nguồn lực bảo đảm phát triển bền vững sản xuất xã hội Các yếu tố đầu vào hình thành khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới điều tiết trực tiếp Nhà nước thông qua quy hoạch Đối với đất đai nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền Quy hoạch sử dụng đất hợp lý có tác động trực tiếp tạo thành công trình đầu tư phát triển gắn với giải nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững b) Giá đất thành phần giá đầu vào hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải nhà cho người Giá đất cần điều tiết để bảo đảm mức hợp lý Nếu giá đất cao làm tăng giá hàng hoá so với nước khác không bảo đảm khả toán nhà cho người lao động Nếu giá đất thấp làm giá trị vốn tiềm ẩn đất đai, làm lợi vốn đầu tư Như vậy, giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính định vào hình thành giá hàng hoá bất động sản Điều tiết thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết thị trường bất động sản nói riêng thị trường hàng hoá nói chung Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt hệ thống thuế đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất mặt hợp lý đóng vai trò định đầu tư phát triển kinh tế bảo đảm ổn định xã hội c) Đường lối Đảng ta đầu tư phát triển phát huy nội lực nhân tố định, đồng thời coi trọng nguồn ngoại lực nhằm tạo sức mạnh tổng hợp để phát triển đất nước nhanh bền vững Những nước công nghiệp (NIC) phải dựa vào nguồn vốn nước để đầu tư phát triển Đến nay, luận thuyết nhiều người ý chứng minh nước phát triển tự đầu tư công nghiệp hoá nguồn vốn nước tiềm ẩn đất đai Nếu khơi dậy kênh lưu thông thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) chuyển vốn dạng "thế năng" sang vốn dạng "động năng" để có nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực Việc "đánh thức" vốn tiềm đất đai tạo chế thật hợp lý để người có bất động sản thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn bất động sản Nếu làm tốt chế có vốn nguồn chủ động từ nội lực III Mục tiêu, phương hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất năm tới Hiện trạng thị trường quyền sử dụng đất khu vực thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nước ta nhiều người cho trạng thái "đóng băng", có người cho mức "sức mua bị giảm sút" Để nhận diện thực trạng thị trường bất động sản, cần phân tích thật chi tiết nét đặc trưng khu vực thị trường, cụ thể sau: a) Thị trường nhà Trong thị trường thấy khu vực buôn bán nhà sôi động trước không tồn kể từ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 có hiệu lực thi hành; khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua giảm sút cung thật giá cao mà cầu thật khả toán; khu vực thị trường nhà chung cư chất lượng trung bình thấp hoạt động bình thường Người đầu cất trữ tiền tiết kiệm nhà không còn, người có nhu cầu mua nhà chưa cấp thiết không muốn mua mà muốn chờ đợi giá xuống thấp Quá nhiều nhà đầu tư dự án, nhiều dự án triển khai thiếu vốn, nhiều vốn đầu tư huy động từ nguồn vay thương mại ngắn hạn, hàng hoá nhà ứ đọng mà tổ chức tín dụng ngừng khoản vay đòi nợ cũ từ nhà đầu tư nhà ở, nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng phá sản hụt vốn Hình thức kinh doanh cho thuê nhà chưa phát triển b) Thị trường bất động sản công nghiệp dịch vụ Thị trường sở sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp hoạt động bình thường, quỹ đất đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp Nhiều nơi có biểu lãng phí sử dụng đất làm mặt sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp sai phạm việc tự động chuyển dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp sang dự án xây dựng kinh doanh nhà Một số khu công nghiệp có giá cho thuê hạ tầng cao, thị trường cho thuê sở dịch vụ phát triển thiếu hàng hoá c) Thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội công trình công cộng Thị trường xây dựng, khai thác, kinh doanh thu phí hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, viễn thông, v.v.), hạ tầng xã hội (y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao, v.v.), công trình công cộng (khu vui chơi, giải trí, v.v.) đầu tư chủ yếu ngân sách nhà nước vốn ODA Nhà nước có chủ trương xã hội hoá nhiều khó khăn thực hiện, dự án dạng BOT, BT, BTO, kinh doanh khoán thu phí, v.v ít, chưa động viên sức đầu tư, vận hành từ thành phần kinh tế Nhà nước d) Thị trường bất động sản nông nghiệp Thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, mua bán rừng cây, vườn tiếp tục phát triển, tạo hiệu nông nghiệp sản xuất hàng hoá Thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nhiều vướng mắc, chưa giải tốt mâu thuẫn phát triển ổn định, quyền lợi đáng người bị thu hồi đất nông nghiệp chưa được bảo vệ pháp luật quy định, khiếu kiện dân nhiều đ) Thị trường dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản Thị trường dịch vụ hỗ trợ phát triển giao dịch bất động sản có tầm quan trọng đặc biệt nhằm xác lập tính công khai, minh bạch, thuận lợi hoạt động thị trường bất động sản Đến nay, khu vực dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản nước ta yếu Hoạt động chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất nhiều bất cập, chế khoản phức tạp nên chưa bảo đảm tính liên thông thực thị trường bất động sản thị trường vốn Đã có số sàn giao dịch bất động sản công khai hoạt động chưa hiệu quả, tồn tình trạng "cò nhà đất" hoạt động thiếu khung pháp lý Dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất tổ chức nhà nước chưa thức đưa vào hoạt động nhằm hỗ trợ cho quản lý tài đất đai Mục tiêu phương hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất Trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá đất nước để đưa nước ta trở thành nước công nghiệp vào năm 2020, mục tiêu phát triển thị trường quyền sử dụng đất cần đặt thực hợp lý trình chuyển dịch cấu sử dụng đất đồng với trình chuyển dịch cấu lao động chuyển dịch cấu đầu tư nhằm thực thành công trình chuyển dịch cấu kinh tế bảo đảm phát triển bền vững nguyên tắc Nhà nước chủ động thị trường sơ cấp để bảo đảm nguồn cung hợp lý đất đai cho thị trường thứ cấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt thông qua thủ tục minh bạch giao đất, cho thuê đất, chế phù hợp với quy luật thị trường, không tham nhũng thực hiện, đồng thời Nhà nước điều tiết có hiệu thị trường thứ cấp công cụ tài đất đai, đưa giá đất mức phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế công xã hội, chuyển nguồn vốn tiềm ấn đất đai thành vốn đầu tư phát triển từ nội lực Mỗi loại đất tham gia thị trường có phương hướng phát triển riêng phù hợp với đặc thù quản lý sử dụng Đối với đất nông nghiệp, thị trường quyền sử dụng đất tiếp tục bảo đảm đẩy mạnh trình sản xuất hàng hoá nông nghiệp, tập trung đất đai hợp lý khuyến khích mở rộng đầu tư nhằm tăng suất, sản lượng, giá trị hàng hoá bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, xoá nghèo khu vực nông thôn tiến tới nông thôn giả bảo vệ môi trường Đối với đất phi nông nghiệp đất ở, thị trường quyền sử dụng đất cần tạo động lực cho trình đầu tư phát triển kinh tế công nghiệp dịch vụ, đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, phát triển thị trường khu vực đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội công trình công cộng, thực dễ dàng quyền chấp, bảo lãnh để chuyển giá trị bất động sản thành vốn đầu tư Đối với đất ở, thị trường quyền sử dụng đất mặt tạo hiệu cao phát triển thị trường nhà mặt khác bảo đảm giải tốt vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp trung bình, người thuộc diện hưởng chế độ ưu đãi IV Những giải pháp, sách lớn để đạt mục tiêu phát triển thị trường quyền sử dụng đất năm tới Để tháo gỡ khó khăn phát triển thị trường quyền sử dụng đất giai đoạn tới, cần thực giải pháp chủ yếu sau: Sớm sửa đổi, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, công khai, bình đẳng Cần hoàn chỉnh quy định để quyền sử dụng đất thực trở thành hàng hoá, dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư thông qua quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho phép thực chấp, bảo lãnh ngân hàng nước ngoài, cho phép hộ gia đình, cá nhân cho thuê, góp vốn sản xuất, kinh doanh với tổ chức nước ngoài, thử nghiệm tới vận hành thị trường chứng khoán bất động sản Cần xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thống nhằm đưa đơn vị bất động sản vào vận hành hành lang pháp lý nhất, đổi luật thuế đất đai bất động sản nhằm đại hoá hệ thống tài đất đai, tạo khung pháp lý cho hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản Xem xét tới kết luận thị trường đất đai thay cho thị trường quyền sử dụng đất Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt hưởng lợi Nhà nước Nhà nước chủ động toàn thị trường đất đai sơ cấp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đưa 10 hợp lý quỹ đất vào thị trường đất đai thứ cấp với biện pháp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phù hợp với chế thị trường, khắc phục tình trạng "xin - cho" đất, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp công cụ tài đất đai, tránh can thiệp máy hành làm "méo" quan hệ cung - cầu đất Tiếp tục đổi sách tài đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất công cụ tài đất đai nhằm đưa giá đất mức phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững; sách tài đất đai phải phù hợp với sách đất đai; tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản vốn thành phần kinh tế nước nước tham gia đầu tư, vốn tổ chức tín dụng tham gia thị trường chấp, bảo lãnh, huy động tiền tiết kiệm dân thông qua chứng khoán bất động sản; tạo bùng nổ vốn đầu tư khai thông việc chuyển giá trị bất động thành vốn đầu tư nhằm xác định nguồn đầu tư chủ yếu từ nội lực Sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, sớm tin học hoá để tạo bước chuyển cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, hỗ trợ tích cực việc chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực quản lý đất đai, minh bạch hoá việc giao đất, cho thuê đất Nhà nước việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, giúp giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai, công khai hoá giao dịch bất động sản nhu cầu đời sống người dân quan hệ kinh doanh Thu thuê lãng phí quyền sử dụng đất Thu chênh lệch vị trí đất đai Hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai theo hướng xác định rõ nhiệm vụ quan hành chính, tách riêng hoạt động dịch vụ công Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động cung cấp đất Tổ chức phát triển quỹ đất, nâng cao trình độ đạo đức cán quản lý, ổn định hệ thống cán địa cấp xã; lập lại kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm cán quản lý Tạo chế thực thi nghiêm pháp luật đất đai, bất động sản cấp, ngành; thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật cán quản lý người sử dụng đất Cần quan tâm, có sách đồng khu vực thị trường, đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, bước xã hội hoá mạnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình công cộng theo chế thị trường; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, sở sản xuất, sở dịch vụ; có biện pháp kích cầu hợp lý thị trường nhà cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện hưởng sách ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư 10 Vận hành đồng thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng 11 bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản V Kết luận Việc đổi sách đất đai đất nông nghiệp làm nên điểm đột phá nghiệp đổi Đảng ta vào năm 1986, tạo nên diện mạo cho kinh tế nông nghiệp nước ta Đến nay, nghĩ đến điểm đột phá trình tiếp tục đổi từ sách đất đai bất động sản cho giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá đất nước tạo chế thuận lợi để chuyển nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn bất động sản thành vốn đầu tư phát triển bất động sản, vận hành chứng khoán bất động sản nhằm thu hút vốn đầu tư từ tiền tiết kiệm dân, khuyến khích đầu tư từ vốn doanh nghiệp nước (tạo vốn đầu tư từ nội lực) tạo chế thu hút vốn đầu tư người Việt Nam định cư nước nhà đầu tư nước (thu hút vốn đầu tư từ ngoại lực) Từ đó, nghĩ đến diện mạo cho khu vực kinh tế công nghiệp dịch vụ hình thành hệ điểm đột phá Để thực thi, cần đồng hoá hệ thống pháp luật bất động sản; nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất để có mặt sử dụng đất hiệu hợp lý; đổi hệ thống tài bất động sản; hoàn thành hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận bất động sản; cải cách mạnh thủ tục hành quản lý; tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý Pháp luật phải thực nghiêm, kiểm tra, tra phải có hiệu quả, sai pham phải xử lý kịp thời Thị trường quyền sử dụng đất môi trường để sách đất đai tác động trực tiếp vào trình chuyển dịch hợp lý cấu kinh tế theo mục tiêu đất nước ta trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 12 ... dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất thông qua việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất. .. người sử dụng đất để phù hợp với chế thị trường; quyền sử dụng đất coi tài sản người sử dụng đất; tổ chức kinh tế nước quyền lựa chọn hình thức giao đất thuê đất từ Nhà nước; áp dụng chế giá đất. .. tiêu cực quản lý sử dụng đất Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình,