bán đấu giá quyền sử dụng đất

Bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận QSDĐ đấu giá 1. Bán đấu giá QSDĐ có ưu điểm là, nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Chúng ta biết, đất đai vừa là bất động sản, vừa là yếu tố có tính chất quyết định để một tài sản được coi là một bất động sản 2. Vì vậy, đất đai có thể coi là xuất phát điểm, yếu tố cơ bản của đời sống và quá trình sản xuất xã hội 3. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay ở nước ta, đất đai được sử dụng vào đời sống không chỉ là cơ sở sản xuất, phục vụ sinh hoạt, mà còn là tài sản có giá trị lớn để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên, đất đai ở nước ta lại thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý 4, nên việc lưu chuyển đất đai trên thị trường chỉ là sự lưu chuyển về QSDĐ mà thôi. Chính vì vậy, việc xử lý đất đai của người sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ của họ, cụ thể là khi các doanh nghiệp sử dụng đất bị phá sản; người sử dụng đất không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ khi thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và trong trường hợp để thi hành bản án dân sự theo phương thức bán đấu giá, rõ ràng là phải có sự khác biệt so với việc bán đấu giá các tài sản thông thường. Đây là vấn đề quan trọng và được toàn xã hội quan tâm 5 Tuy nhiên cho đến nay, vấn đề này vẫn chưa được quy định một cách đầy đủ và rõ ràng. Bài viết này sẽ làm rõ một số nội dung và bất cập, cũng như hạn chế của pháp luật hiện hành về vấn đề này. 1. Bán đấu giá QSDĐ khi xử lý QSDĐ đã được đem thế chấp, bảo lãnh: Trường hợp này được pháp luật hiện hành quy định tương đối rõ ràng và đầy đủ nhất. Người nhận thế chấp, nhận bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá QSDĐ để thu hồi nợ trong các trường hợp luật định 6. Tuy nhiên cũng cần phải thừa nhận rằng, vấn đề này được pháp luật tiếp nhận và thể chế hóa khá chậm chạp. Việc người sử dụng đất được dùng QSDĐ làm tài sản đảm bảo tiền vay dưới hình thức thế chấp 7 đã được pháp luật cho phép trong Luật Đất đai 1993, nhưng vấn đề bán đấu giá QSDĐ thế chấp mới được quy định gần đây trong Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 8. Thực ra việc bán đấu giá QSDĐ cũng đã được đề cập trong một số văn bản pháp luật trước đó, nhưng đều không rõ ràng và không đầy đủ. Bộ luật Dân sự 1995, tại Điều 737 có quy định hình thức xử lý QSDĐ đã thế chấp duy nhất là bán đấu giá. Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng đối với người sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân. Hơn nữa, việc bán đấu giá như thế nào cũng không được quy định cụ thể. Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ về việc Ban hành Quy chế Bán đấu giá tài sản cũng chỉ đề cập một cách khiêm tốn tại khoản 4 Điều 7 của Quy chế là: “Trong trường hợp bán đấu giá QSDĐ, thì hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản được ký kết khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá”. Mãi cho đến khi Thông tư 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 hướng dẫn Khoản 2 Điều 39 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và các quy định khác có liên quan (sau đây gọi là Thông tư 03) được ban hành, những vướng mắc, bất cập nêu trên mới phần nào được tháo gỡ. Văn bản này hướng dẫn tương đối rõ một số vấn đề về bán đấu giá QSDĐ như: - Việc bán đấu giá được thực hiện tại Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng mua tài sản để bán do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp vu 9 - Cơ quan có thẩm quyền cho phép bán đấu giá là UBND cấp huyện, nếu QSDĐ đã thế chấp là của hộ gia đình, cá nhân; UBND cấp tỉnh cho phép bán đấu giá đối với QSDĐ đã thế chấp là của tổ chức 10 Thời hạn để UBND có thẩm quyền cho phép bán đấu giá là 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá QSDĐ theo quy định 11. Ngoài ra, Thông tư 03 còn quy định cụ thể điều kiện tham gia đấu giá QSDĐ đối với trường hợp đất nông nghiệp trồng cây hàng năm mà nhà nước đã giao cho hộ gia đình, cá nhân12 Tuy nhiên, các quy định về bán đấu giá QSDĐ là tài sản đảm bảo tiền vay vẫn còn một số hạn chế đáng kể, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của hoạt động bán đấu giá như: - Việc quy định bán đấu giá QSDĐ trong trường hợp này phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như trên là không cần thiết, bởi lẽ QSDĐ khi đã đem thế chấp, bảo lãnh phải thuộc loại được phép chuyển quyền và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã xem xét một lần khi cho phép thế chấp bảo lãnh rồi 13Hơn nữa, quy định này có thể dẫn đến trên thực tế việc bán đấu giá QSDĐ không thể thực hiện được, nếu như vì lý do tiêu cực nào đó mà UBND có thẩm quyền không cho phép bán đấu giá 14. - Thông tư 03 chỉ quy định thời hạn cho phép (hoặc không cho phép) bán đấu giá QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà không quy định thời hạn bán đấu giá. Chính điều này đã dẫn đến thực tế là hiện tượng đất bị bỏ hoang mà không sử dụng, gây lãng phí và ảnh hưởng đến lợi ích chung của xã hội. - Pháp luật hiện hành chỉ mới quy định điều kiện tham gia đấu giá QSDĐ đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm mà Nhà nước đã giao cho hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, về chủ thể được tham gia đấu giá QSDĐ vẫn chưa được làm rõ, điều này dẫn đến sự lúng túng trong thực tiễn bán đấu giá QSDĐ. Ví dụ như, người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được tham gia đấu giá QSDĐ không? Nếu suy luận một cách đơn giản là người nước ngoài hiện nay không được nhận chuyển nhượng QSDĐ nên tất nhiên sẽ không được tham gia đấu giá, thì liệu có sức thuyết phục không về mặt pháp lý? Chính những hạn chế nêu trên phần nào đã dẫn đến hạn chế trong việc áp dụng phương thức có nhiều ưu điểm này để xử lý QSDĐ đảm bảo tiền vay, gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh tiền tệ của các tổ chức tín dụng. 2. Bán đấu giá QSDĐ để thi hành bản án dân sự: Kê biên, bán đấu giá tài sản là biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với người phải thi hành bản án dân sự, trong trường hợp họ không tự nguyện thi hành án 14. QSDĐ cũng là tài sản, cho nên về nguyên tắc cũng có thể bị kê biên, bán đấu giá để đảm bảo thi hành án. Tuy nhiên, vấn đề kê biên, bán đấu giá QSDĐ để thi hành án dân sự còn nhiều bất cập, hạn chế cần phải hoàn thiện như: - Hiện nay chúng ta thiếu cơ sở pháp lý cụ thể để thực hiện kê biên QSDĐ 16 Như đã trình bày, QSDĐ là tài sản đặc biệt nên không thể thực hiện kê biên như là việc kê biên đối với tài sản thông thường. Vì vậy không thể áp dụng các quy định của Pháp lệnh Thi hành án dân sự về kê biên, bán đấu giá tài sản đối QSDĐ. Hơn nữa, Pháp lệnh Thi hành án dân sự lại được ban hành vào thời điểm mà QSDĐ chưa được coi là hàng hóa, thì việc kê biên bán đấu giá QSDĐ theo quy định của nó lại càng không phù hợp về mặt lý luận. Thực tiễn cho thấy, có nhiều trường hợp người phải thi hành án không còn (hoặc không có) tài sản nào khác ngoài QSDĐ, thì vấn đề kê biên QSDĐ tất yếu phải được thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể trong xã hội. Vì vậy, kê biên QSDĐ cần phải được quy định rõ trong Luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan. - Việc bán đấu giá QSDĐ đã kê biên như thế nào vẫn chưa được quy định cụ thể. Thứ nhất, cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền cho phép bán đấu giá? Đây là trường hợp rất khác so với trường hợp xử lý QSDĐ đã thế chấp, bảo lãnh. Ở trường hợp thứ hai, QSDĐ thuộc loại được phép chuyển nhượng nên có thể không cần xin phép nhà nước khi bán đấu giá (mặc dù pháp luật quy định phải xin phép). Nhưng đối với trường hợp kê biên thì không chắc được rằng, trường hợp nào QSDĐ bị kê biên cũng thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng 18 Vì thế cần phải quy định cụ thể cơ quan có thẩm quyền cho phép bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật quy định cụ thể những trường hợp QSDĐ bị kê biên phải thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng. Thứ hai, chủ thể nào được phép bán đấu giá, cơ quan thi hành án hay trung tâm bán đấu giá? Nếu giao cho cơ quan thi hành án, thực tế cho thấy giá bán thường bị rẻ hơn giá thực, từ đó không đảm bảo tính khách quan cũng như lợi ích của người phải thi hành án. Còn nếu giao cho các Trung tâm bán đấu giá thì vẫn chưa thể thực hiện được trên phạm vi cả nước, vì còn khoảng 30 tỉnh, Thành phố chưa có Trung tâm bán đấu giá 19 Thứ ba, thủ tục bán đấu giá và cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng giá như thế nào vẫn chưa được quy định. Thủ tục bán đấu trong trường hợp này đương nhiên phải có điểm khác so với thủ tục bán đấu giá QSDĐ đã thế chấp bảo lãnh, vì sẽ có rất nhiều trường hợp, người bị kê biên QSDĐ chưa được cấp giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ và nếu họ đã được cấp thì họ vẫn còn đang giữ GCN này 20. Hơn nữa, việc bán đấu giá QSDĐ là một phương thức chuyển nhượng QSDĐ và theo quy định chung để chuyển nhượng QSDĐ thì đất phải có GCNQSDĐ theo quy định. Do đó, để đảm bảo sự phù hợp của việc bán đấu giá QSDĐ với việc chuyển nhượng QSDĐ nói chung, pháp luật cần quy định cụ thể thủ tục kê biên bán đấu giá QSDĐ, nhất là trong trường hợp QSDĐ bị kê chưa được cấp GCN. - Vấn đề giá đất khi kê biên, bán đấu giá cũng cần phải được quy định cụ thể để đảm bảo tính khách quan và thống nhất khi áp dụng. Pháp luật về đất đai hiện hành không quy định vấn đề này, nên thực tế có nhiều quan điểm khác nhau. Có ý kiến cho rằng nên áp dụng giá đất nhà nước quy định để đảm bảo tính thống nhất, nhưng lại không có cơ sở pháp lý cụ thể 21 Quan điểm khác là áp dụng giá đất thực tế chuyển nhượng trong khu vực, vì giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế còn có sự chênh lệch khá lớn 22 Tuy nhiên, việc xác định giá đất thực tế chuyển nhượng như thế nào cũng cần được quy định cụ thể để đảm bảo sự thống nhất, tránh tùy tiện trong áp dụng. Những bất cập vừa nêu đã làm hạn chế việc thi hành những bản án dân sự mà trong đó tài sản bị kê biên là QSDĐ. Chính vì vậy, Pháp luật đất đai và Pháp lệnh về thi hành án dân sự cần có sự điều chỉnh, bổ sung kịp thời. 3. Bán đấu giá QSDĐ khi doanh nghiệp sử dụng đất phá sản QSDĐ của các doanh nghiệp (DN) là tài sản có giá trị rất lớn. Vì vậy, việc bán đấu giá QSDĐ cùng với các tài sản khác của DN khi DN bị phá sản là phương thức hiệu quả để giải quyết quyền lợi cho các chủ nợ và cho chính DN bị phá sản. Theo khoản 4 Điều 44 của Luật Phá sản Doanh nghiệp (Luật PSDN) ngày 30/12/1993 thì: “Theo quyết định của chấp hành viên, Tổ thanh toán tài sản tổ chức việc bán đấu giá tài sản của DN… Việc bán đấu giá tài sản và giải quyết QSDĐ đai của DN phải theo đúng pháp luật”. Quy định trên rõ ràng là rất chung chung, và không thể kết luận được rằng, QSDĐ của DN nghiệp bị phá sản có thể bán đấu giá được không? Về mặt lý luận mà nói, QSDĐ của DN cũng là tài sản cho nên cũng phải được bán đấu giá như những tài sản khác. Không có lý do gì để pháp luật cho phép bán đấu giá QSDĐ đã thế chấp, bảo lãnh hay để đảm bảo thi hành án dân sự, mà lại cấm bán đấu giá QSDĐ của DN bị phá sản. Tuy nhiên, việc tìm ra cơ sở pháp lý cụ thể, thuyết phục cho vấn đề này hiện nay là không thể, chưa nói đến việc thực hiện nó. Khoản 1 Điều 26 Luật Đất đai quy định: “Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao trong trường hợp tổ chức giải thể, phá sản… mà không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 30 của Luật này…”23. Như vậy, Luật Đất đai chỉ quy định nhà nước thu hồi đất khi DN phá sản, chứ không hề quy định việc bán đấu giá QSDĐ của DN phá sản. Vậy chúng ta sẽ áp dụng quy định nào để xử lý QSDĐ của DN phá sản, Luật PSDN hay Luật Đất đai? Theo quy định của Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật thì phải áp dụng Luật PSDN, vì nó được ban hành sau Luật Đất đai 24. Nhưng Luật đất đai lại là một văn bản chuyên ngành, do Quốc hội thông qua để điều chỉnh các quan hệ đất đai, trong khi đó Luật PSDN chỉ quy định hết sức chung chung là việc giải quyết QSDĐ của DN phải theo đúng pháp luật mà thôi. Trên thực tế pháp luật đất đai cũng có quy định tương đối hợp lý và phù hợp với Luật PSDN, đó là quy định tại khoản 3 Điều 40 Nghị định 17/1999/NĐ-CP, theo đó trong trường hợp DN hình thành từ việc góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ bị phá sản thì QSDĐ đã đem góp vốn sẽ được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của tòa án nhân dân. Tuy nhiên, đây là quy định của một văn bản dưới luật, và nó lại mâu thuẫn với quy định của Luật đất đai, nên về mặt pháp chế không thể nào áp dụng được. Vì vậy, cần phải hủy bỏ quy định vô lý tại khoản 1 Điều 26 Luật đất đai, đồng thời quy định rõ QSDĐ của DN bị phá sản có thể bán đấu giá. Những vấn đề tiếp theo sau đây cũng cần phải được làm rõ để tiến hành bán đấu giá QSDĐ của DN phá sản: - Vấn đề định giá QSDĐ của DN phá sản Theo quy định của pháp luật, việc định giá tài sản DN phá sản sẽ do Tổ quản lý tài sản tiến hành và trong trường hợp cần thiết có thể mời thêm các chuyên gia định giá 25. Thế nhưng quy định này chỉ áp dụng đối với tài sản nói chung, chứ không phải áp dụng đối với QSDĐ. Từ đây, pháp luật cần phải làm rõ các vấn đề: Thứ nhất, ai có quyền định giá QSDĐ trong trường hợp này; Thứ hai, giá đất nào làm căn cứ để định giá; Thứ ba, người có thẩm quyền mời chuyên gia định giá đất là ai; thứ tư, thành phần của các chuyên gia định giá đất; và Thứ năm, DN với tư cách là chủ sử dụng đất có vai trò gì trong việc định giá. - Vấn đề thủ tục cụ thể để tiến hành bán đấu giá QSDĐ của DN phá sản Hiện nay, chỉ có trường hợp bán đấu giá QSDĐ đã được dùng làm tài sản đảm bảo tiền vay là được hướng dẫn về thủ tục xin phép bán đấu giá tại Thông tư liên tịch 03/2001/TTLT-NHNN-BTP- BCA-BTC-TCĐC và Thông tư này cũng không hề đề cập đến thủ tục bán đấu giá. Đương nhiên thủ tục xin phép này cũng không thể áp dụng đối với trường hợp DN bị phá sản được, vì không có sự phù hợp (không phải QSDĐ của DN trong trường hợp nào cũng được đem thế chấp, bảo lãnh, vì lý do thiếu thủ tục). Ví dụ như yêu cầu phải có GCNQSDĐ 26 hay là GCN quyền sở hữu nhà (GCNQSHN) và QSDĐ ở là chưa hợp lý trong điều kiện hiện nay, bởi pháp luật chưa quy định việc thực hiện cấp GCNQSHN và QSDĐ ở của DN 27. Một số địa phương đã linh hoạt xử lý tình huống này bằng cách cho phép dùng GCNQSHN ở và QSDĐ ở cấp cho các loại nhà đất sử dụng vào mục đích khác 28, nhưng chỉ là các trường hợp cá biệt và mang tính giải pháp tình thế mà thôi. Để đảm bảo việc áp dụng thống nhất, pháp luật cần phải cụ thể hóa vấn đề này. Một số vấn đề khác cũng không kém phần quan trọng như: việc thu hồi tài sản là QSDĐ của DN phá sản; việc quản lý, bảo quản QSDĐ của DN phá sản cũng cần phải được quy định rõ, nhằm đảm bảo việc bán đấu giá có thể được thực hiện, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Tóm lại, bán đấu giá QSDĐ với nội dung là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất là một vấn đề tất yếu phải được quy định cụ thể và thực hiện thống nhất nếu chúng ta muốn xây dựng một thị trường bất động sản hoàn chỉnh ở nước ta. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì QSDĐ là một loại hàng hóa đặc biệt 29, phải được lưu thông trên thị trường theo nhiều cách thức, trong đó có bán đấu giá như các tài sản khác. Cần biết rằng, thị trường bất động sản, mà trong đó phần quan trọng nhất là thị trường đất đai, là yếu tố không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Do đó, Chính phủ cần sớm có Nghị định quy định chung việc bán đấu giá QSDĐ để thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các trường hợp nêu trên, góp phần khơi thông những ách tắc trong giao lưu dân sự, kinh tế liên quan đến đất đai. Đương nhiên, để đảm bảo sự đồng bộ thống nhất, Luật Đất đai, Luật PSDN và Pháp lệnh thi hành án dân sự cũng cần phải được sửa đổi, bổ sung kịp thời. Điều này cũng nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về việc phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Chú thích: * Pháp luật về đất đai hiện hành còn quy định về đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) với nội dung là một phương thức phân phối đất đai đặc biệt (Nhà nước giao hoặc cho thuê theo phương thức đấu giá). Nội dung này không được đề cập trong bài viết vì chưa có quy định chung thống nhất từ Trung ương. Có thể tham khảo vấn đề vừa nêu tại các văn bản pháp luật của các địa phương, như: Quyết định 63/2002/QĐ-UB ngày 26/4/2002 của Ủy ban nhân dân Tp. Hà Nội về việc ban hành Quy định về Đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Tp. Hà Nội; Quyết định 124/2002/QĐ-UB ngày 04/11/2002 của Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh về việc ban hành Quy định Tổ chức Đấu giá QSDĐ. Thực tế đã có một số địa phương thực hiện vấn đề này. 1 Có nghĩa là sau khi xác định được người trúng đấu giá, các chủ thể phải làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật. Xem Phần B Thông tư 03/2001/TTLT- NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 hướng dẫn khoản 2 Điều 39 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và các quy định khác có liên quan. 2 Theo Điều 181 Bộ luật Dân sự, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. 3 Xem thêm: Lê Thanh Khuyến, Bàn về cơ sở lý luận và khoa học trong việc tổ chức và quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam, Tạp chí Địa Chính, số 12/2001, tr. 10. 4 Xem Điều 17 Hiếp pháp 1992 và Điều 1 Luật Đất đai 1993. 5 Xem điểm 4, Mục II Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX, ban hành kèm theo Quyết định số 94/2002/QĐ-TTg ngày 17/7/2002 của Thủ tướng Chính phủ. 6 Xem khoản 18 Điều Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001của Chính phủ về Sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về Thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và Thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. 7 Hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ mới được thừa nhận trong Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều Luật Đất đai ngày 29/6/2001. 8 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về Thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và Thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ cũng không quy định về vấn đề này. Xem Điều 31. 9 Điểm 1 Mục II Phần A Thông tư 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001. 10 Điểm 3 Mục III Phần B Thông tư 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001. 11 Xem Điểm 3.2 Mục III Phần B Thông tư 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001. 12 Xem Điểm 3.4 Mục III Phần B Thông tư 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001. 13 Xem Điều 26, 29 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999. 14 Thực tế có trường hợp, một số doanh nghiệp nhà nước thế chấp QSDĐ ngại tốn kém trong việc bán đấu giá nên chỉ muốn gán luôn QSDĐ cho tổ chức tín dụng nhận thế chấp và cơ quan hành chính có thẩm đã giúp đỡ bằng cách ủng hộ phương thức gán nợ này và đã không cho phép bán đấu giá. 15 Xem cụ thể Pháp lệnh Thi hành án Dân sự ngày 21/4/1993, Nghị định 69/CP ngày 18/10/1993 Quy định Thủ tục thi hành án dân sự. 16 Điểm 4, Mục II Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX, ban hành kèm theo Quyết định số 94/2002/QĐ-TTg ngày 17/7/2002. của Thủ tướng Chính phủ có yêu cầu Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) trình Chính phủ Nghị định hướng dẫn kê biên, đấu giá QSDĐ, nhưng cho đến nay vẫn chưa thực hiện được. 17 Pháp lệnh Thi hành án dân sự có hiệu lực từ ngày 01/6/1993, trong khi QSDĐ chỉ được coi là hàng hóa, có thể trao đổi, mua bán kể từ ngày 15/10/1993 – ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành. 18 Để được chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất tùy trường hợp đều phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà pháp luật quy định. Xem cụ thể Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999. 19 Nguyễn Xuân Trọng, Bàn về vấn đề kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành bản án dân sự , Tạp chí Địa chính, số 9/2001, tr. 29. 20 Khi thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, người sử dụng đất phải giao GCNQSDĐ cho người nhận thế chấp, bảo lãnh. 21 Trong các trường hợp áp dụng giá đất do nhà nước quy định tại Điều 12 Luật Đất đai, không có trường hợp kê biên bán đấu giá QSDĐ. Có thể hiểu lý do tại sao như vậy, là vì Luật Đất đai hiện hành vẫn chưa có quy định về kê biên, bán đấu giá QSDĐ. 22 Xem Nguyễn Xuân Trọng, tài liệu đã dẫn, note 20. 23 Các trường hợp quy định tại Điều 30 Luật Đất đai là các trường hợp không được chuyển QSDĐ. Như vậy, viện dẫn đến Điều 26 của Luật Đất đai ta thấy, ngay cả trong trường hợp QSDĐ của DN phá sản không thuộc trường hợp bị cấm chuyển quyền, nghĩa là được chuyển quyền, nhà nước vẫn sẽ thu hồi đất. 24 Luật PSDN được ban hành ngày 30/12/1993 và có hiệu lực từ ngày 01/7/1994, trong khi Luật Đất đai được ban hành ngày 14/7/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. 25 Xem khoản 3 Mục I Phần A Quyết định 528/QĐ/BT ngày 13/6/195 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Quy chế làm việc của Tổ quản lý tài sản và Tổ thanh toán tài sản. 26 Xem phần bán đấu giá QSDĐ để thi hành bán án dân sự. 27 Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị chỉ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở nhà và QSDĐ phục vụ cho mục đích ở, còn nhà gắn liền với đất sử dụng vào các mục đích khác thì không có quy định. 28 Xem Công Văn số 710/VP-ĐT ngày 02/5/2001 của Văn phòng UBND Thành phố Hồ Chí Minh về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với nhà xưởng đã mua qua bán đấu giá. 29 Duyên Hà, Quyền Sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, Tạp chí Địa chính số 04/2003, tr.4. SOURCE; TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SỐ 4/2003 . Bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao. vấn đề về bán đấu giá QSDĐ như: - Việc bán đấu giá được thực hiện tại Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng mua tài sản để bán do Sở Tư. về vấn đề kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành bản án dân sự , Tạp chí Địa chính, số 9/2001, tr. 29. 20 Khi thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, người sử dụng đất phải giao GCNQSDĐ