Bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn tại thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN SỸ HẢI HÀ NỘI – 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN SỸ HẢI CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN TRIỀU DƯƠNG HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn công trình nghiên cứu riêng Các kết nghiên cứu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, trung thực Tôi hoàn thành tất môn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Viện Đại Học Mở Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2015 Người thực luận văn Nguyễn Sỹ Hải LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo: TS Nguyễn Triều Dương tận tình hướng dẫn hoàn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn tới quý thầy cô giáo năm học đem lại cho kiến thức vô có ích để vận dụng trình nghiên cứu Xin cám ơn Ban Giám Hiệu Khoa sau đại học Viện Đại Học Mở Hà Nội Đã tạo điều kiện tốt để hoàn thiện luận văn Xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè giúp đỡ tạo điều kiện để hoàn thành luận văn MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 1.1 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án dân 1.1.1 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.3 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án 11 1.2 Đặc điểm bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án 12 1.3 Nguyên tắc bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án 15 1.4 Mục đích, ý nghĩa việc bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án 18 1.4.1 Mục đích bán đấu giá xử lý quyền sử dụng đất thi hành án để đảm bảo hiệu công tác thi hành án theo phán quyết, định quan có thẩm quyền 18 1.4.2 Là cách thức hiệu chủ thể phải thi hành án không hợp tác, tự nguyện thực án, định 18 1.4.3 Đảm bảo môi trường công bằng, lành mạnh trình mua bán quyền sử dụng đất người phải thi hành để thi hành án, đồng thời đảm bảo quyền lợi người phải thi hành án người mua quyền sử dụng đất thi hành án 19 1.4.4 Bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án biện pháp phù hợp với xu phát triển kinh tế xã hội, góp phần thúc đẩy kinh tế lên 20 KẾT LUẬN CHƯƠNG 21 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 22 2.1 Thực trạng pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án Thành phố Hà Nội 22 2.1.1 Quy định chung pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án 22 2.1.2 Quy định riêng pháp luật bán đấu giá quyền sử đất thi hành án địa bàn Thành phố Hà Nội 40 2.2 Thực tế thực bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án Thành phố Hà Nội 47 2.2.1 Số liệu thống kê kết đạt bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án Thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015 48 2.2.2 Đánh giá khó khăn công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn Hà Nội 52 KẾT LUẬN CHƯƠNG 58 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 59 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án 59 3.2 Những giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án 61 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án 61 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án từ thực tiễn thực 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG 67 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất THADS Thi hành án dân DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Bảng số liệu số vụ bán đấu giá QSDĐ để thi hành án/ tổng số vụ bán đấu giá QSDĐ giai đoạn 2011-2015 48 Bảng 2: Bảng số liệu vụ bán đấu giá QSDĐ để thi hành án /số vụ bán đấu giá để thi hành án giai đoạn 2011-2015 49 Bảng 3: Bảng số liệu số tiền bán đấu giá QSDĐ để thi hành án /tổng số tiền bán đấu giá QSDĐ nói chung giai đoạn 2011-2015 50 Bảng 4: Bảng số liệu số tiền bán đấu giá QSDĐ để thi hành án /số tiền bán đấu giá để thi hành án giai đoạn 2011-2015 51 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài đề tài Công tác tư pháp Đảng Nhà nước quan tâm đặc biệt, thể rõ văn kiện trị như: Nghị số 08/NQ-TW ngày 02/01/2002 Bộ Chính trị số nhiệm vụ trọng tâm công tác tư pháp thời gian tới, Nghị Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX (2004) Nghị số 48/NQ-TW ngày 24/5/2005 Chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Nghị số 49/NQ-TW ngày 02/6/2005 Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 thấy tâm toàn Đảng, toàn dân hoạt động cải cách tư pháp Thi hành án, với vai trò khâu tiếp theo, để thực hóa nội dung án, định thực tế; vậy, cải cách tư pháp có hoàn thiện pháp luật thi hành án điều đặc biệt quan trọng Bán đấu giá tài sản nói chung bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêng nhằm bán tài sản với giá cao để người phải thi hành án có khoản tiền thực nghĩa vụ thi hành án tài sản Với mục đích đưa QSDĐ tiếp cận với đại chúng người mua, qua phát huy cao giá trị QSDĐ mà người bán QSDĐ đấu giá mong muốn đạt Ở Việt Nam, bán đấu giá QSDĐ hình thành phát triển từ việc bán đấu giá QSDĐ để thi hành án dân (THADS) Bán đấu giá QSDĐ THADS hình thức xử lý tài sản bị kê biên cưỡng chế, biện pháp nghiêm khắc để đảm bảo hiệu lực thực thi án, định Tòa án thực tế; khôi phục lại quyền lợi ích hợp pháp cho người thi hành án, đồng thời thể tính nghiêm minh pháp luật Thông qua biện pháp bán công khai QSDĐ phải thi hành án quyền lợi người phải thi hành án đảm bảo Từ đời nay, hoạt động bán đấu giá QSDĐ THADS Việt Nam, pháp luật điều chỉnh lĩnh vực dần hoàn thiện, hoạt động bán đấu giá QSDĐ THADS đạt số kết đáng ghi nhận Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu đạt được, hoạt động bán đấu giá QSDĐ THADS hạn chế Một nguyên nhân hạn chế hành lang pháp lý cho hoạt động chưa thực hoàn thiện như: quy định trình tự, thủ tục bán đấu giá kéo dài; chế tài đội ngũ đấu giá viên vi phạm nguyên tắc nghề nghiệp chưa hợp lý; quy định Luật thi hành án nghị định điều chỉnh lĩnh vực bán đấu giá nhiều điểm không thống v.v Từ dẫn đến tình trạng chưa đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mua QSDĐ bán đấu giá THADS, Dẫn tới điều bất hợp lý nhu cầu nhận chuyển nhượng QSDĐ người dân có, QSDĐ bán với giá phải người mua e ngại mua bán loại QSDĐ để thi hành án Có nhiều trường hợp QSDĐ bán đấu giá thành công không bàn giao kéo dài việc bàn giao gây xúc dư luận xã hội, quyền lợicủa bên quan hệ bán đấu giá QSDĐ thi hành án chưa đảm bảo uy tín tổ chức bán đấu giá QSDĐ bị ảnh hưởng Thành phố Hà Nội hai tỉnh thành có số lượng vụ việc thi hành án liên quan đến QSDĐ nhiều nước (chỉ sau Thành phố Hồ Chí Minh) Mặc dù nhận quan tâm từ cấp có thẩm quyền công tác bán đấu giá QSDĐ để thi hành án thành phố Hà Nội gặp phải nhiều khó khăn Từ cho thấy, việc nghiên cứu cách toàn diện có hệ thống vấn đề bán đấu giá QSDĐ THADS gắn với thực tế thực địa bàn Hà Nội cần thiết Vì vậy, tác giả chọn “Bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án dân từ thực tiễn Thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp cao học Tình hình nghiên cứu đề tài Những năm gần đây, hướng tới mục tiêu cải cách tư pháp, nhiều công trình nghiên cứu khoa học vấn đề bán đấu giá QSDĐ đời Cụ thể đề tài “Hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam” Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp thực Điều kiện kinh tế xã hội sở hạ tầng kiến trúc thượng tầng phát triển, hệ thống pháp luật phận thuộc kiến trúc thượng tầng xã hội Vì vậy, xây dựng pháp luật bán đấu giá QSDĐ thi hành án nói riêng, cần xem xét dựa tình hình kinh tế xã hội đất nước, xu phát triển khu vực toàn cầu để đảm bảo tính khả thi, điều chỉnh lâu dài thực tế pháp luật Hà Nội với nét đặc thù, trung tâm kinh tế, văn hóa trị nước, vậy, việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ cần ban hành quy chế, văn riêng áp dụng Hà Nội, làm sở cho Hà Nội thực có hiệu hoạt động bán đấu giá QSDĐ từ đó, phát triển quy định Hà Nội tới tỉnh thành có điều kiện tương ứng Thứ ba, hoàn thiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ thi hành án phải phù hợp quy định chung pháp luật bán đấu giá, pháp luật thi hành án, hệ thống pháp luật nói chung luật pháp nước giới Để đảm bảo văn pháp luật điều chỉnh có hiệu quan hệ pháp luật văn phải đảm bảo tính thống với văn pháp luật liên quan Hiện nay, pháp luật bán đấu giá QSDĐ thi hành án quy định rải rác văn liên quan Luật thi hành án, Nghị định 17/NĐ-CP, Luật Nhà ở, Luật đất đai,… vậy, việc xây dựng pháp luật bán đấu giá QSDĐ thời gian tới cần xem xét với văn luật để tránh tình trạng chồng chéo, không thống nay, theo đó, cần rà soát văn liên quan có quy định lĩnh vực này, phân tích đánh giá điểm chưa hợp lý để có quy định chung nhất, hợp lý Luật thi hành án dân vừa sửa đổi bổ sung, khắc phục hạn chế mà Luật thi hành án 2008 thiếu xót, vậy, việc xây dựng văn liên quan đến bán đấu giá QSDĐ thi hành án cần thống với quy định hành Luật thi hành án Bên cạnh đó, cần tham khảo, nghiên cứu quy định pháp luật nước khu vực giới vấn đề bán đấu giá QSDĐ để thi hành án, từ đó, 60 học hỏi, kế thừa phát triển pháp luật quốc gia cho phù hợp với tình hình, điều kiện đặc thù 3.2 Những giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án Cần ban hành Luật đấu giá tài sản thay cho Nghị định 17/2010 đấu giá tài sản, đó, cần sửa đổi, bổ sung quy định sau: Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định Nghị định 17/2010/NĐ-CP thời gian niêm yết bán đấu giá tài sản cho phù hợp với văn liên quan bán đấu giá QSDĐ thi hành án, yêu cầu thực tế - Sửa đổi Khoản 1, Điều 28 Nghị định 17/2010/NĐ-CP phù hợp với khoản Điều 101 thời hạn niêm yết bán đấu giá QSDĐ Theo quy định nay, Khoản 1, Điều 28 Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định việc niêm yết với động sản ngày, với bất động sản 30 ngày Quy định khoản Điều 101 Luật thi hành án “Việc bán đấu giá động sản phải thực thời hạn 30 ngày, bất động sản 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng” nên quy định rút ngắn thời gian niêm yết, tiến hành thủ tục bán đấu giá QSDĐ, mặt khác có quy định tương đồng thời gian văn để áp dụng thống Theo tác giả, việc niêm yết bán đấu giá nên rút ngắn xuống 15-20 ngày, mục đích việc niêm yết thông báo cho nhiều chủ thể biết để tham gia việc bán đấu giá, không thiết kéo dài thời gian niêm yết có nhiều người tham gia, mà quan trọng biết cách áp dụng phương tiện thông tin đại chúng (Mở rộng hình thức thông báo bán đấu giá, cổng thông tin điện tự ) Thứ hai, quy định mở trường hợp đấu giá không thành Điều 38 39 Nghị định 17/2010/NĐ-CP 61 - Đối với Điều 38 nên quy định theo hướng cho phép người trả giá liền kề với người rút lại giá trả có quyền mua QSDĐ bán đấu giá Hiện nay, Khoản Điều 38 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định việc bán đấu giá trường hợp người trả giá cao rút lại giá trả người rút lại giá trả bị truất quyền tiếp tục tham gia phiên đấu giá, khoản tiền đặt trước; phiên đấu giá tiếp tục từ giá người trả liền kề trước đó, trường hợp người trả giá tiếp đấu giá không thành Với quy định xảy trường hợp phiên đấu giá người trả giá tiếp, giá người liền kề cao mức giá khởi điểm QSDĐ không bán Do việc quy định người giá liền kề cao mức giá khởi điểm vài bước giá trở thành người trúng đấu giá, người trả giá liền kề không đồng ý mua đấu giá bị coi không thành; với quy định giảm số lần tổ chức bán đấu giá lại, giảm bớt thời gian, chi phí liên quan đến thủ tục bán đấu giá, đồng thời tránh tình trạng thông đồng giảm giá - Tương tự quy định trên, trường hợp người trúng đấu giá từ chối mua QSDĐ bán đấu giá Điều 39 Nghị định 17/2010/NĐ-CP, tài sản bán cho người trả giá liền kề giá liền kề cao giá khởi điểm vài bước giá Hiện nay, pháp luật quy định tài sản bán cho người trả giá liền kề giá liền kề giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước giá trả người từ chối mua Quy định hư chưa hợp lý lúc giá liền kề công mức tiền đặt trước cao mức người trả, dẫn tới nhiều phiên đấu giá bị hủy, phải tiến hành đấu giá lại, việc đấu giá lại thời gian, chi phí mà giá trị QSDĐ bán chưa hẳn cao giá người liền kề phiên đấu giá trước trả Theo quan điểm tác giả, trường hợp tham gia trả giá, mà rút lại giá trả, người trúng đấu giá từ chối mua QSDĐ, phải chịu trách nhiệm việc ảnh hưởng tới phiên đấu giá, theo đó, nên quy định người rút lại giá trả, người từ chối mua chịu khoản tiền từ chối mua gấp đến lần khoản tiền đặt trước 62 Thứ ba, hủy kết đấu giá không cần thỏa thuận với người phải thi hành án Theo tác giả cho Điểm a Khoản Điều 48 Nghị định số 17/2010/NĐCP quy định việc hủy kết bán đấu giá trường hợp bán đấu giá QSDĐ thi hành án phải có thỏa thuận người phải thi hành án không cần thiết, quy định khó khăn thực tiễn áp dụng người phải thi hành án thường không hợp tác việc xử lý QSDĐ họ, họ kéo dài thời gian xử lý QSDĐ; vậy, để đảm bảo tính khả thi thực bảo đảm quyền lợi người mua QSDĐ bán đấu giá đề nghị bỏ đoạn: “đối với QSDĐ thi hành án, phải có thỏa thuận người phải thi hành án” Thứ tư, quy định hình thức bán đấu giá QSDĐ để thi hành án: Điều 33 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP cần quy định đa dạng hình thức đấu giá để phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội Theo đó, xác định hình thức đấu giá qua Internet hệ thống nhắn tin SMS, MMS, hình thức đấu giá khác người có QSDĐ bán đấu giá tổ chức bán đấu giá QSDĐ sử dụng thừa nhận Việc áp dụng đa dạng hình thức bán đấu giá QSDĐ biện pháp cần thiết cho việc phòng ngừa có hiệu tượng thông đồng dìm giá mua bán đấu giá QSDĐ, đại hóa hoạt động đấu giá QSDĐ thi hành án Thứ năm, bổ sung quy định bước giá: Luật thi hành án chưa có quy định cụ thể bước giá lần trả giá khoảng cách Theo tác giả để có sở xác định bán QSDĐ bán đấu giá cho người trả giá liền kề, cần có quy định cụ thể bước giá Hiện nay, Điều quy định khái niệm bước giá “là mức chênh lệch lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề Bước giá tổ chức bán đấu giá tài sản quy định phù hợp với bán đấu giá”, vậy, nên quy định cụ thể khung bước giá làm sở để đấu giá viên áp dụng phiên đấu giá, áp dụng trường hợp cụ thể Từ thông báo công khai bước giá tổ chức bán đấu giá thông báo bán đấu giá QSDĐ thi hành án, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tham khảo đăng ký tham gia đấu giá chủ động phiên đấu giá 63 Thứ sáu, nên tăng khoản tiền đặt trước: tác giả cho khoản Điều 29 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP cần sửa đổi theo hướng quy định tăng khoản tiền đặt trước để loại bớt đối tượng muốn làm giá nhận tiền có không muốn mua QSDĐ Vì thực chủ thể có lực tài có khả tham gia phiên đấu giá đến có khả toán tiền Thứ bảy, kê biên bán đấu giá QSDĐ nên quy định kê biên tài sản gắn liền với đất Hiện nay, Khoản Điều 111 Luật thi hành án quy định, trường hợp đất người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc quyền sở hữu người khác Chấp hành viên kê biên QSDĐ thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất Theo tác giả, nên quy định theo hướng tài sản đất tách rời kê biên tài sản gắn liền với đất, tiến hành bán đấu giá để thi hành án toán giá trị tài sản gắn liền cho chủ sở hữu Bởi lẽ, kê biên QSDĐ tài sản gắn liền xử lý Thứ tám, cần xây dựng Luật bán đấu giá tài sản trở thành Luật gốc để quy định vấn đề bán đấu giá tài sản, có bán đấu giá QSDĐ để thi hành án Hiện nay, vấn đề bán đấu giá QSDĐ quy định rải rác nhiều Luật, nghị định, văn khác nhau, địa phương lại có quy chế riêng Theo đó, cần xây dựng Luật bán đấu giá tài sản với chủ trương Luật quy định vấn đề chung trình tự, thủ tục phiên đấu giá, đấu giá viên, quy định chung vấn đề bán đấu giá không thành, từ làm sở cho Luật chuyên ngành quy định lĩnh vực đặc thù Thứ chín, bổ sung quy định pháp lệnh án phí, lệ phí miễn án phí trường hợp chấp hành viên khởi kiện yêu cầu hủy kết bán đấu giá QSDĐ đất Hiện nay, Luật thi hành án sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định chủ thể quyền yêu cầu hủy kết bán đấu giá bao gồm người mua tài sản bán đấu giá chấp hành viên, Chấp ành viên phải đóng án phí trường hợp chủ thể khác, Chấp hành viên lấy đâu tiền đóng, dẫn tới khả thực quyền khởi kiện hủy kết bán đấu giá Chấp hành viên mang tính hình 64 thức Vì vậy, việc quy định miễn đóng án phí Chấp hành viên trường hợp khởi kiện Tòa án cần thiết Thứ mười, cần đưa quy định chặt chẽ tổ chức đấu giá, đấu giá viên để nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá QSDĐ thi hành án - Việc cấu tổ chức doanh nghiệp bán đấu giá QSDĐ: cần quy định điều kiện đơn giản, theo cần có đấu giá viên thành lập doanh nghiệp bán đấu giá QSDĐ Theo Điều 14 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, tổ chức bán đấu giá QSDĐ chuyên nghiệp, vậy, cần quy định tối thiểu bao nhiều đấu giá viên, thành phần giúp việc nhân phải có người có trình độ Đại học ngành Luật ngành Kinh tế - Về quy định trường hợp miễn đào tạo nghề đấu giá: Theo tác giả cần sửa đổi Điều Nghị định số 17/2010/NĐ-CP theo hướng giới hạn đối tượng người miễn đào tạo nghề đấu giá, lẽ để thực hợp đồng bán đấu giá QSDĐ đòi hỏi đấu giá viên phải người am hiểu phải đào tạo nghề đấu giá có kiến thức pháp luật, hợp đồng kinh tế, quản lý kinh tế, quy định liên quan thuế, đất đai vấn đề có liên quan việc xử lý QSDĐ bán đấu giá, đấu giá viên phải có kỹ đạo đức nghề nghiệp để điều hành bán đấu giá - Về chương trình đào tạo nghề đấu giá: nhằm nâng cao lực đội ngũ đấu giá viên, đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định đào tạo nghề đấu giá,cụ thể: tăng thời gian đào tạo lên tháng; quy định thời gian thực tập nghề đấu giá; cần giới hạn đối tượng miễn đào tạo nghề đấu giá buộc đối tượng phải qua khóa đào tạo tập ngắn hạn trước cấp Chứng hành nghề đấu giá; quy định ràng buộc sức khỏe, độ tuổi hành nghề đấu giá - Về thẩm quyền cấp Thẻ đấu giá viên: đề nghị bãi bỏ nghĩa vụ cấp Thẻ đấu giá viên tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp quy định Khoản Điều 18 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP để đảm bảo thống thuận lợi công tác quản lý nhà nước, nên giao trách nhiệm cho Sở Tư pháp Cụ thể, 65 đăng ký danh sách đấu giá viên Sở Tư pháp thực đồng thời việc cấp Thẻ đấu giá viên Mười một, cần có văn riêng quy định bán đấu giá QSDĐ thi hành án Hà Nội, dựa điều kiện kinh tế xã hội riêng địa bàn Do hoạt động thi hành án Hà Nội nhiều phức tạp, vậy, cần ban hành văn bản, quy chế phối hợp để nâng cao hiệu công tác bán đấu giá QSDĐ Hà Nội Nên hạ mức diện tích đất tách QSDĐ nội thành Hà Nội, diện tích đất nội thành tương đối chật hẹp, giá trị QSDĐ lại vô lớn, vậy, để đảm bảo quyền lợi bên, đảm bảo hoạt động công tác bán đấu giá hiệu nên cho phép đất diện tích 20-25m2 quyền tách thửa, cấp giấy chứng nhận QSDĐ Từ đó, kích thích khả tham gia bán đấu giá QSDĐ thi hành án chủ thể có nhu cầu 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án từ thực tiễn thực - Các quan Trung ương cần nghiên cứu để có biện pháp hữu hiệu giảm tiêu cực hoạt động bán đấu giá QSDĐ “cò”, thông đồng, dìm giá Đồng thẩm định giá sát với giá thị trường - Đề nghị Bộ Tư pháp quan tâm, thường xuyên tổ chức lớp tập huấn, bồi dưỡng, trao đổi kinh nghiệm, nghiệp vụ hoạt động bán đấu giá QSDĐ để nâng cao trình độ, lực kỹ hành nghề đội ngũ đấu giá viên - Đầu tư có sở vật chất, kỹ thuật để hỗ trợ hoạt động đấu giá nói chung đấu giá QSDĐ thi hành án nói riêng - Có thái độ nghiêm túc xử lý vi phạm hoạt động bán đấu giá người tham gia, tổ chức bán đấu giá, đảm bảo môi trường cạnh tranh lành mạnh doanh nghiệp bán đấu giá - Tăng cường phối hợp quan liên quan hoạt động đấu giá QSDĐ thi hành án xây dựng, thực tốt quy chế liên ngành quan thi hành án, tổ chức đấu giá, ủy ban nhân dân nơi có QSDĐ bán đấu giá… 66 - Nâng cao chất lượng hoạt động, hình thức tuyên truyền, kênh thông tin phiên bán đấu giá QSDĐ để thi hành án, để nhiều người có nhu cầu tiếp cận thông tin, có điều kiện tham gia phiên đấu giá dễ dàng… KẾT LUẬN CHƯƠNG Bán đấu giá QSDĐ THADS góp phần giải khó khăn công tác THADS, thúc đẩy hoạt động THADS thực có hiệu Việc hoàn thiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ THADS Hà Nội phải dựa sở chủ trương, đường lối, sách Đảng, Nhà nước; dựa điều kiện kinh tế, xã hội địa phương, phải đảm bảo thống nhất, đồng với hệ thống pháp luật nước pháp luật có liên quan Trên sở bất cập, hạn chế quy định pháp luật điểm chưa thực thực tế, tác giả đưa giải pháp để hoàn thiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ THADS Theo đó, cần rút ngắn thời gian niêm yết bán đấu giá QSDĐ, thừa nhận hình thức tham gia đấu giá qua Internet, SMS Hiện nay, Luật THADS sửa đổi bổ sung tương đối đầy đủ, thời gian tới cần sửa đổi Nghị định 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, xây dựng thành Luật bán đấu giá tài sản, khắc phục việc quy định tản mạn văn liên quan, đảm bảo tính thống với pháp luật hành Riêng địa bàn Hà Nội cần xây dựng hệ thống văn mang tính đặc thù, ban hành thị, văn liên ngành để hoạt động thi hành án địa bàn thực hiệu quả, dứt điểm, tránh tình trạng vướng mắc kéo dài, tạo niềm tin cho người dân vào quan tư pháp nói riêng hệ thống quan Nhà nước nói chung Bên cạnh việc đưa giải pháp để hoàn thiện pháp luật, điều quan trọng nâng cao hoạt đông thực thực tiễn Theo đó, cần đào tạo, bồi dưỡng lực chuyên môn đấu giá viên, cấp hành viên, phối hợp có hiệu quan ban ngành hoạt động bán đấu giá QSDĐ, nâng cao ý thức tự nguyện, hợp tác người dân thông qua hình thức tuyên truyền pháp luật 67 KẾT LUẬN Bán đấu giá QSDĐ hình thức mua bán đặc biệt, có từ lâu đời giới Với ưu điểm bật, bán đấu giá QSDĐ lựa chọn thành phương thức hữu hiệu thi hành án để xử lý tài sản bị cưỡng chế Cho đến nay, Việt Nam, pháp luật bán đấu giá QSDĐ thi hành án quy định tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho việc thực hoạt động thi hành án hiệu quả, góp phần xây dựng môi trường minh bạch, hạn chế gian lận quan hệ mua bán QSDĐ bán đấu giá Tuy nhiên, thời gian qua, bán đấu giá QSDĐ THADS bộc lộ hạn chế định mà nguyên nhân hệ thống pháp luật chưa thực đồng bộ, thống với nhau, mặt khác xuất phát từ việc thực người tham gia vào trình nhiều khiếm khuyết khiến cho hoạt động bán đấu giá QSDĐ thi hành án chưa mang lại hiệu mong muốn Vì vậy, để nâng cao hiệu bán đấu giá QSDĐ THADS, bên cạnh yêu cầu hoàn thiện quy định pháp luật lĩnh vực bán đấu giá QSDĐ thi hành án, mặt khác phải tăng cường biện pháp tổ chức thực pháp luật lĩnh vực Vấn đề đặt cần ban hành Luật bán đấu giá, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, quy định ghi nhận Luật thi hành án 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014, tạo sở pháp lý đầy đủ cho hoạt động đấu giá QSDĐ thi hành án Việc sửa đổi quy định chủ yếu tập trung việc rút ngắn thời gian đấu giá, thủ tục niêm yết đấu giá QSDĐ, phương thức đấu giá tương ứng với thông lệ quốc tế, việc đảm bảo quyền chủ thể phiên đấu giá, quyền lợi người mua QSDĐ đấu giá thi hành án, hạn chế tình trạng dìm giá, hạ giá, việc phối hợp quan chức trình bán đấu giá QSDĐ để thi hành án…bên cạnh đó, cần sửa đổi, bổ sung quy định văn luật liên quan Bộ Luật tố tụng dân sự, Pháp lệnh án phí lệ phí liên quan đến vấn đề quyền khởi kiện chủ thể, việc đóng án phí khởi kiện… Về công tác thực pháp luật, trước hết cần tăng cường lực đội 68 ngũ bán đấu giá QSDĐ thi hành án chất lượng số lượng thông qua đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, kỹ đấu giá; xây dựng quy tắc nghề nghiệp đấu giá; tăng cường phát xử lý nghiêm vi phạm pháp luật thực nhiệm vụ; đồng thời tăng cường tuyên truyền, phố biến pháp luật để người dân hiểu rõ hoạt động bán đấu giá QSDĐ THADS để người dân tiếp cận công khai, rộng rãi với tài sản bán đấu giá THADS Bán đấu giá QSDĐ thi hành án chiếm vị trí quan trọng hoạt động bán đấu giá để thi hành án, xuất phát từ QSDĐ loại tài sản đặc biệt, giá trị tài sản lớn, thường liên quan đến nhiều chủ thể khác Vì vậy, hoàn thiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ thi hành án yêu cầu quan trọng đặt xu nay./ 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I/ Tiếng Việt Bộ trị (2002), Nghị số 08/NQ-TW, ngày 02/01/2002 Bộ Chính trị số vấn đề trọng tâm công tác tư pháp thời gian tới, Hà Nội Bộ trị (2005), Nghị số 48-NQ/TW, ngày 24/5/2005 Bộ Chính trị Chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội Bộ trị (2005), Nghị số 49-NQ/TW, ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị Chiến lược cải cách Tư pháp đến năm 2020, Hà Nội Bộ Tư pháp (2015), Báo cáo rà soát quy định pháp luật nước bán đấu giá tài sản, Hà Nội Bộ Tư pháp (2015), Kết khảo sát tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản năm giai đoạn 2010-2014, Hà Nội Bộ Tư pháp (2011), Hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam” Viện Khoa học pháp lý thực Bộ Tư pháp (2012), Quyết định số 2659/QĐ-BTP, ngày 03/10/2012 việc ban hành Chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp cán bộ, công chức, viên chức ngành Tư pháp, Hà Nội Chính phủ (04/3/2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Chính phủ bán đấu giá tài sản Chính phủ (18/01/2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP Chính phủ bán đấu giá tài sản 10 Chính phủ (19/12/1986), Nghị định số 86/1996/CP việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản 11 Chính Phủ, (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 12 Chính phủ (2009), Nghị định số 74/2009/NĐ-CP ngày 09/9 quy định chi tiết hướng dẫn số điều Luật Thi hành án dân quan quản lý thi hành án dân sự, quan thi hành án dân công chức làm công tác thi hành án dân sự, Hà Nội 13 Chính phủ, (2010), Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 bán đấu giá tài sản 14 Chính phủ (2009), Nghị định số 61/2009/NĐ-CP, ngày 24/7/2009 quy định tổ chức hoạt động Thừa phát lại thực thí điểm Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 24/2010/NĐ-CP ngày 15/3/2010 Nghị định số 93/2010/NĐ-CP ngày 31/8/2010 tuyển dụng quản lý công chức, Hà Nội 16 Cục THADS thành phố Hà Nội, Báo cáo tổng kết hàng năm, từ năm 2010 đến năm 2015 Cục THADS thành phố Hà Nội, Hà Nội 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (1987), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội 18 Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội 19 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Đảng Cộng sản Việt Nam (2007), Văn kiện Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 23 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh (2014), Tài liệu học tập nghiên cứu môn học Lý luận chung Nhà nước pháp luật, Nxb Lý luận Chính trị, Hà Nội 25 Học viện Tư pháp (2010), Giáo trình Kỹ thi hành án dân sự, Nxb Tư pháp, Hà Nội 26 Bùi Thị Thu Hiền, (2014), Bán đấu giá tài sản thi hành án dân theo pháp luật Việt Nam”, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 27 Nguyễn Mạnh Cường (2012), Pháp luật đấu giá tài sản thương mại Việt Nam, Viện Khoa học xã hội Việt Nam 28 Vũ Hòa, (2012), Một số bất cập việc định giá, định giá lại tài sản kê biên”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số chuyên đề tháng 12/2012 29 Nguyễn Hồng Sinh, (2011), Những khó khăn vướng mắc công tác kiểm soát việc bán đấu giá tài sản thi hành án” Tạp chí Kiểm sát số 23, tháng 12/2011… 30 Nhà xuất Từ điển Bách khoa (1999), Từ điển Luật học, Hà Nội 31 Nguyễn Như Ý (2008), Đại từ điển tiếng Việt, Nxb Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh 32 Nguyễn Quang Thái (2008), Pháp chế xã hội chủ nghĩa hoạt động thi hành án dân Việt Nam nay, Luận văn Tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 33 Nguyễn Hoàng Giang (2010), Áp dụng pháp luật THADS quan THADS Hà Nội nay, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Chính trị - Hành quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 34 Hội đồng quốc gia (1995), Đại Từ điển bách khoa Việt Nam, NXB Trung tâm biên soạn Từ điển bách khoa Việt Nam, tr 136 35 Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 36 Quốc hội (2008), Luật Thi hành án dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 37 Quốc hội (2008), Nghị số 24/2008/QH12 việc thi hành Luật Thi hành án dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 38 Quốc hội (2004), Luật Tố tụng dân sự, Nxb Tư pháp, Hà Nội 39 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân , Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 40 Thủ tướng Chính phủ (2001), Chỉ thị số 20/2001/CT-TTg ngày 11/9 tăng cường nâng cao hiệu công tác thi hành án dân sự, Hà Nội 41 Thủ tướng Chính phủ (2008), Chỉ thị số 21/2008/CT-TTg ngày 01/7 việc tiếp tục tăng cường nâng cao hiệu công tác thi hành án dân sự, Hà Nội 42 Trần Văn Quảng (1996), Một số vấn đề tổ chức hoạt động THADS Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật, Hà Nội 43 Thành ủy Hà Nội (2012), Chỉ thị Số 09-CT-TU, ngày 04/5/2012 tăng cường lãnh đạo, đạo Đảng công tác thi hành án dân tình hình mới, Hà Nội II/ Tiếng Anh 44 Claude Brenner, Đại học Panthéon - Assas Cộng hòa Pháp (2006), Những vấn đề lý luận thực tiễn việc lựa chọn mô hình tổ chức thi hành án phù hợp với Quốc gia Hội thảo Quốc tế mô hình tổ chức thi hành án giới, Hà Nội ngày 17 18/4/2006, Kỷ yếu Hội thảo Nhà PL Việt Pháp, Hà Nội 45 David W Pearce (1999), Từ điển kinh tế học đại, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 46 Wikipedia (2014), Auction, Từ điển Bách (http://en.wikipedia.org/wiki/Auction) 47 www hanoi.gov.vn cổng giao tiếp điện tử Hà Nội 48 www.vietinbank.vn 49 www.hcmulaww.edu.vn 50 www.mo.gov.vn 50 www.m.baomoi.com 51.http://baophapluat.vn khoa toàn thư mở [...]... về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án trên địa bàn Thành phố Hà Nội Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thi n pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án trên địa bàn Thành phố Hà Nội 6 CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG. .. phải tôn trọng thực hiện Với những đặc điểm ưu việt, từ sau năm 1986, bán đấu giá QSDĐ đã trở thành phương thức duy nhất khi tiến hành cưỡng chế thi hành án đối với QSDĐ 21 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án tại Thành phố Hà Nội 2.1.1 Quy... Việc bán đấu giá QSDĐ được áp dụng khi người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án, QSDĐ cần được thi hành trong bản án, quyết định là QSDĐ mà người phải thi hành án không còn tài sản nào khác ngoài QSDĐ 1.2 Đặc điểm của bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án Bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án là một hoạt động bán đấu giá nhưng nằm trong quá trình thi hành án, mục đích để thi hành bản án, ... niệm, đặc điểm, đánh giá được vai trò, ý nghĩa của bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự; - Đánh giá được quy định hiện hành của pháp luật bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự gắn liền với việc thực thi pháp luật bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án trong phạm vi của địa phương cụ thể là thanh phố Hà Nội; 5 - Làm rõ được điểm riêng của bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án với bán đấu giá QSDĐ nói... trong thi hành án dân sự là biện pháp để tiến hành thu hồi giá trị QSDĐ của người phải thi hành án nhằm thực hiện nội dung thi hành án trong bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền Bởi vậy, bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án mang những mục đích, ý nghĩa vô cùng quan trọng 1.4.1 Mục đích bán đấu giá là xử lý quyền sử dụng đất thi hành án để đảm bảo hiệu quả công tác thi hành bản án theo phán quyết,... quyền sử dụng đất trong thi hành án Đối tượng được hiểu chung nhất: là sự vật, hiện tượng, cái mà các bên hướng tới với mục đích nhất định Đối tượng bán đấu giá QSDĐ là QSDĐ để bán đấu giá, riêng đối tượng bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án chính là QSDĐ đã bị kê biên trong thi hành án dân sự Như vậy, đối tượng trong bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án chính là QSDĐ đã bị kê biên, cưỡng chế để thi hành án. .. giá đã chào Phương thức bán đấu giá này còn được gọi là bán đấu giá 17 mức thứ hai Đối với QSDĐ là QSDĐ trong thi hành án ở Anh cũng được bán đấu giá theo phương thức chung này, việc đấu giá được thực hiện trực tiếp và liên tục, nhờ đó, QSDĐ bán đấu giá bao giờ cũng cao hơn mức giá khởi điểm.[52] 1.4 Mục đích, ý nghĩa của việc bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án Bán đấu giá QSDĐ trong thi. .. mà người được thi hành án vẫn không nhận để trừ vào số tiền được thi hành án thì QSDĐ được giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng Người phải thi hành án không được đưa QSDĐ này tham gia các giao dịch dân sự cho đến khi họ thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án 25 2.1.1.2 Các bên chủ thể trong bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án Quá trình bán đấu giá QSDĐ để thi hành án bao gồm nhiều... luận cơ bản của bán đấu giá QSDĐ trong THADS như: các khái niệm liên quan, đặc điểm, vai trò, ý nghĩa của bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự - Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về bán đấu giá QSDĐ trong THADS - Phân tích, đánh giá quy định riêng của Hà Nội về bán đấu giá QSDĐ trong THADS; thực trạng bán đấu giá bán QSDĐ trong THADS của Hà Nội trong những năm... hóa, đánh giá thực trạng pháp luật bán đấu giá QSDĐ qua các giai đoạn và đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự - Phương pháp phân tích, thống kê, so sánh cũng được sử dụng để đánh giá về thực tiễn thực hiện pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự trên địa bàn thành phố Hà Nội - Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh pháp