Nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đấ

DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TRONG QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (cập nhật ngày 11/01/2011) Cuối năm 2010, quan có thẩm quyền ban hành số văn pháp lý quan trọng liên quan đến nghĩa vụ tài lĩnh vực bất động sản Cụ thể: (i) Ngày 30/12/2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 120/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất (“Nghị định 120”) Nghị định số 121/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (“Nghị định 121”), hai văn có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/03/2011; (ii) trước đó, ngày 06/12/2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 114/2010/NĐ-CP quy định bảo trì công trình xây dựng (“Nghị định 114”); (iii) trước nữa, ngày 17/6/2010, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Quốc hội thông qua để quy định thuế đất phi nông nghiệp (“Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”), Luật có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 thay Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 1994) Theo đó, quy định chung nghĩa vụ tài lĩnh vực bất động sản tổng hợp Chuyên đề “Nghĩa Vụ Tài Chính Trong Quá Trình Sử Dụng Đất, Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Và Tài Sản Gắn Liền Với Quyền Sử Dụng Đất” gửi Quý Khách hàng vào ngày 08/6/2010 có số thay đổi Bằng Chuyên đề này, Chúng cập nhật lại quy định tiền thuê đất, thuê mặt nước, tiền sử dụng đất sau: Tiền sử dụng đất: Người Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất loại đất có thu tiền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất vào diện tích đất, giá đất thời hạn sử dụng đất Trường hợp người Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt trừ số tiền ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án duyệt; mức trừ không vượt tiền sử dụng đất phải nộp Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai phê duyệt lại chưa trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) tính vào vốn đầu tư dự án1 cụ thể sau2: - Trường hợp người giao đất, thuê đất tự thỏa thuận mức bồi thường, hỗ trợ đất tài sản với người bị thu hồi đất (không thông qua Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư cấp quận) khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất theo giá đất mục đích sử dụng thời điểm có định thu hồi đất UBND cấp tỉnh quy định; mức trừ không vượt tiền sử dụng đất tiền thuê đất phải nộp - Trường hợp người giao đất, cho thuê đất bồi thường, hỗ trợ đất theo phương án giá UBND cấp tỉnh cấp huyện phê duyệt khấu trừ số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất tiền thuê đât phải nộp theo mức UBND cấp tỉnh huyện phê duyệt, tối đa không vượt số tiền sử dụng đất tiền thuê đất phải nộp - Trường hợp người sử dụng đất chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất mà trước ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt quan có thẩm quyền xác định số trừ vào tiền thuê đất phải nộp chưa trừ hết, chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất tiếp tục trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt tiền sử dụng đất phải nộp, số lại chưa trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) tính vào vốn đầu tư dự án Trường hợp người sử dụng đất nộp trước tiền thuê đất trừ tiền thuê đất nộp trước cho thời gian lại (nếu có) vào tiền sử dụng đất phải nộp3 Quy định cụ thể trường hợp nộp tiền sử dụng đất sau: a Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất4 Các trường hợp Giá đất làm sở tính tiền sử dụng đất giao đất Diện tích Trường hợp giao đất theo đất hình thức đấu giá quyền sử tính dụng đất đấu thầu dự = thu án có sử dụng đất (1) tiền sử dụng Trường hợp giao đất sử đất dụng ổn định lâu dài không qua đấu giá quyền Chuyên đề pháp lý Giá đất trúng đấu giá * Giá đất theo mục đích sử dụng đất giao thời điểm có định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không Trang 2/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai sử dụng đất; giao đất dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm (2) với thời điểm ghi định giao đất giá đất tính thu tiền sử dụng đất giá đất theo mục đích sử dụng đất giao thời điểm bàn giao đất thực tế5 Trường hợp giao đất dự án Tiền sử dụng đất (70 - n) ] Tiền sử dụng đất - [ * = thời hạn 70 năm thời hạn 70 năm * 1,2% có thời hạn sử dụng đất 70 năm (3) Trong đó: n thời hạn giao đất tính năm b Thu tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất 6: Trường hợp Tiền sử dụng đất Ghi Chuyển từ đất nông nghiệp, Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông đất phi nông nghiệp nghiệp, đất phi nông nghiệp giao đất Thu giao không thu tiền sử dụng không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu trường hợp đất sang đất giao sử dụng ổn tiền sử dụng đất thu đủ tiền sử dụng đất theo (2) nêu định lâu dài có thu tiền sử giá đất mục đích sử dụng Trường hợp dụng đất đất chuyển mục đích sử dụng có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng giao Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phải bồi thường, hỗ trợ đất cho người có đất phi nông nghiệp Thu đất bị thu hồi, thu tiền sử dụng đất theo giao không thu tiền sử dụng trường hợp chênh lệch giá giá đất theo mục đích sử đất sang giao đất sử dụng có (3) nêu dụng với giá đất theo mục đích sử dụng thời hạn trước thời điểm chuyển mục đích sử dụng c Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất 7: Trường hợp Tiền sử dụng đất Ghi Chuyển từ thuê đất sang giao đất có Giá đất tính theo giá đất Thu trường hợp thu tiền sử dụng đất sử dụng ổn thời điểm chuyển từ thuê đất (2) nêu định lâu dài sang giao đất Chuyển từ thuê đất sang giao đất có Giá đất tính theo giá đất theo Thu trường hợp thu tiền sử dụng đất sử dụng có thời mục đích sử dụng thời điểm (3) nêu hạn chuyển từ thuê đất sang giao đất Lưu ý: Chuyên đề pháp lý Trang 3/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai - Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất người sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) đất sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất giá đất giá đất UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường UBND cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để định giá đất cụ thể cho phù hợp Riêng trường hợp cấp Giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất diện tích đất sử dụng hạn mức sử dụng đất; đất chuyển mục đích sử dụng hạn mức sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân giá đất tính thu tiền sử dụng đất giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm kê khai nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền8 - Trường hợp công trình xây dựng nhiều tầng gắn liền với đất Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng tiền sử dụng đất phân bổ cho tầng đối tượng sử dụng9 - Giá đất cụ thể xác định lại theo quy định không bị giới hạn quy định khoản Điều Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Tại Tp HCM áp dụng theo Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 UBND Tp HCM ban hành quy định giá loại đất địa bàn Tp HCM để làm sở tính thuế việc sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ; (…) Theo đó, giá đất quy định vào mục đích sử dụng đất, vị trí đất, đơn giá đất, cụ thể: + Đối với đất phi nông nghiệp vị trí mặt tiền đường, giá đất tính theo quy định Bảng 06 đính kèm Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND + Đối với đất phi nông nghiệp có vị trí hẻm, giá đất quy định sau: STT Loại hẻm Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Hẻm cấp 0,5 0,4 0,3 0,2 Các cấp hẻm lại Tính không 0,8 lần giá hẻm cấp Nếu hẻm đất, tính 0,8 lần so với mức giá hẻm trải nhựa bê tông, xi măng loại hẻm + Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tính 60% giá đất liền kề Chuyên đề pháp lý Trang 4/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai - Đối với dự án sử dụng đất lòng đất: giá đất tính thu tiền sử dụng đất 50% đơn giá thuê đất dự án thuê đất mặt đất10 - Trường hợp người hưởng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật cấp có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án cho người khác theo quy định pháp luật người nhận chuyển nhượng miễn, giảm tiền sử dụng đất việc sử dụng đất sau chuyển nhượng thuộc dự án ưu đãi sử dụng đất; phải nộp tiền sử dụng đất việc sử dụng đất sau chuyển nhượng không ưu đãi sử dụng đất11 - Quy định chuyển tiếp12: Trường hợp nhà đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt theo phương án phê duyệt theo sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất trước ngày 01/10/2009 trừ chi phí bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất phải nộp, mức trừ không vượt số tiền sử dụng đất phải nộp Trường hợp nhà đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt theo phương án phê duyệt theo quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ trừ số tiền ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Đối với trường hợp có định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền theo pháp luật đất đai đến ngày 01/3/2011 chưa hoàn thành nghĩa vụ tài tiền sử dụng đất xử lý sau: a) Trường hợp tiền sử dụng đất phải nộp quan nhà nước có thẩm quyền xác định thông báo theo quy định pháp luật thời điểm xác định thông báo nộp tiền sử dụng đất tiếp tục nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo mức quan có thẩm quyền thông báo bị phạt chậm nộp theo quy định pháp luật phù hợp với thời kỳ b) Trường hợp tiền sử dụng đất phải nộp quan nhà nước có thẩm quyền xác định thông báo, chưa phù hợp với quy định pháp luật thời điểm xác định thông báo tiền sử dụng đất phải nộp UBND cấp tỉnh vào tình hình thực tế địa phương đạo xác định lại đảm bảo quy định pháp luật Số tiền xác định phải nộp thêm (nếu có) thông báo để nhà đầu tư nộp bổ sung vào ngân sách nhà nước không áp dụng phạt chậm nộp khoản thu bổ sung thời gian trước xác định lại Đối với số tiền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền xác định thông báo trước xác định lại, chủ đầu tư tiếp tục thực theo số thông báo, trường hợp nộp chưa đủ phải nộp số lại thiếu bị chậm nộp trường hợp quy định điểm a khoản Chuyên đề pháp lý Trang 5/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai Trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền thông báo tiền sử dụng đất phải nộp chủ đầu tư nộp đủ theo số thông báo vào ngân sách nhà nước sau thời gian từ năm trở lên xác định lại tiền sử dụng đất phải nộp c) Trường hợp chưa quan nhà nước có thẩm quyền thông báo nộp tiền sử dụng đất người sử dụng đất chưa nộp tạm nộp phần tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước không xác định nguyên nhân việc chậm nộp tiền vào ngân sách nhà nước xử lý sau: Tiền sử dụng đất tạm nộp vào ngân sách nhà nước quy đổi diện tích đất nộp tiền sử dụng đất (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính) thời điểm bàn giao đất thực tế Phần diện tích đất lại phải nộp tiền sử dụng đất theo sách giá đất thời điểm bàn giao đất thực tế trừ số tiền ứng trước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật bồi thường, hỗ trợ tái định cư thời điểm bàn giao đất thực tế; đồng thời phải nộp thêm khoản tiền chậm nộp số tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước tính từ thời điểm bàn giao đất thực tế tới thời điểm thức thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo tỷ lệ % thu phạt chậm nộp nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật (phù hợp với thời kỳ) d) Trường hợp chưa bàn giao đất thực tế quan chức thông báo tiền sử dụng đất phải nộp chủ đầu tư nộp tiền vào ngân sách nhà nước coi tạm nộp xử lý quy định điểm b khoản Đối với dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thời điểm xác định giá đất thu, nộp tiền sử dụng đất tiếp tục thực theo quy định Nghị số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 Chính phủ Theo đó, việc nộp tiền sử dụng đất dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 13 từ ngày 16/11/2009 áp dụng thí điểm theo Thông tư 192/2009/TT-BTC (hướng dẫn thực Nghị số 33/2008/NQ-CP), cụ thể sau14: - Chủ đầu tư cấp nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thực dự án cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định pháp luật quản lý đầu tư xây dựng Việc nộp tiền sử dụng đất Chủ đầu tư chia thành hai lần Lần 1, thu 70% tiền sử dụng đất xác định thời điểm Chủ đầu tư phép huy động vốn khách hàng theo quy định Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản Luật đất đai Lần 2, thu tiếp 30% tiền sử dụng đất lại sau công trình hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng song không 18 tháng kể từ ngày thu nộp tiền sử dụng đất lần (đối với dự án xây dựng nhà ở) sau 24 tháng kể từ ngày thu nộp tiền sử dụng đất lần (đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp) Chuyên đề pháp lý Trang 6/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai - Trường hợp thời điểm thu tiền sử dụng đất lần mà giá đất UBND cấp tỉnh quy định công bố có biến động tăng giảm so với thời điểm có định giao đất (hoặc thời điểm bàn giao đất thực tế) từ 20% trở lên Cơ quan tài phải xác định lại giá đất theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường để tính lại 30% tiền sử dụng đất phải nộp lại Tiền thuê đất a) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Khi quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất, người thuê phải trả tiền thuê đất với mức nộp cho năm tính diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất15 Trong đơn giá thuê đất tính sau16: - Đơn giá thuê đất năm tính 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Trường hợp giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường UBND cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường địa phương để định mức giá cụ thể cho phù hợp - Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả sinh lợi đặc biệt, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh định đơn giá thuê đất tối đa không hai lần - Đối với đất vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt sản xuất kinh doanh dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh định đơn giá thuê đất tối thiểu không 0,5 lần đơn giá thuê đất - Trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê số tiền thuê đất phải nộp tính với số tiền sử dụng đất phải nộp trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất Trường hợp thời hạn hoạt động dự án ghi Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư) khác với thời hạn thuê đất trường hợp trả tiền thuê đất lần quy định điểm thời hạn hoạt động dự án điều chỉnh phù hợp với thời hạn thuê đất Chuyên đề pháp lý Trang 7/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai - Đơn giá thuê đất trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê đơn giá trúng đấu giá, cụ thể sau: + Đấu giá quyền sử dụng đất thuê đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời hạn thuê đất đơn giá thuê đất đơn giá trúng đấu giá Số tiền thuê đất phải nộp trường hợp đơn giá trúng đấu giá nhân (x) với diện tích đất thuê nhân (x) với thời hạn thuê đất (bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp tương ứng trường hợp đấu giá giao đất có thu tiền sử dụng đất) + Đấu giá quyền sử dụng đất thuê đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đơn giá thuê đất đơn giá trúng đấu giá; đơn giá ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định, việc điều chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không theo hình thức đấu giá mức điều chỉnh thời kỳ ổn định 10 năm không vượt 30% đơn giá thuê đất kỳ ổn định trước - Đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm (không phải phần ngầm công trình xây dựng mặt đất) xác định không 30% đơn giá thuê đất bề mặt có mục đích sử dụng Đơn giá thuê đất cụ thể UBND cấp tỉnh áp dụng cho phù hợp với thực tế địa phương - Đơn giá thuê đất trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê đơn giá trúng đấu giá Trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh, đơn giá thuê xác định sau17: Khu vực Khu vực 1: quận: 1, Khu vực 2: quận: 4, 10 Phú Nhuận Khu vực 3: quận: 6, 11, Bình Thạnh, Tân Bình Khu vực 4: quận: 2, 7, Gò Vấp Tân Phú Khu vực 5: quận: 8, 9, 12, Thủ Đức Bình Tân Khu vực 6: huyện: Hóc Môn, Bình Chánh Khu vực 7: huyện: Nhà Bè, Củ Chi Cần Giờ Đơn giá thuê đất 2% giá đất 1,75% giá đất 1,5% giá đất 1,25% giá đất 1% giá đất 0,75% giá đất 0,50% giá đất Riêng trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê đơn giá thuê đơn giá trúng đấu giá Đối với đơn vị đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp tập trung, Khu chế xuất, đơn giá cho thuê đất hàng năm 0,25% giá đất theo mục đích sử dụng UBND TP ban hành Đối với trường hợp thuê đất từ ngày Quyết định 107/2006/QĐ-UBND có hiệu lực mà chịu chi phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt đơn giá cho thuê đất 2% giá đất theo mục đích sử dụng UBND TP ban hành Chuyên đề pháp lý Trang 8/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai b) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Người Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê số tiền thuê đất phải nộp lần để sử dụng đất trường hợp tính với số tiền sử dụng đất phải nộp trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất Đối với Chủ đầu tư cấp người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư nhà để bán cho thuê thuộc đối tượng nộp tiền thuê đất lần cho thời gian thuê theo quy định Điều 32 Nghị định 84/2007/NĐ-CP nộp tiền thuê đất trường hợp nộp tiền sử dụng đất thí điểm quy định Thông tư 192/2009/TT-BTC đây18 Lưu ý: - Điều chỉnh giá thuê đất19: + Đơn giá thuê đất dự án ổn định 05 năm Hết thời hạn ổn định, giá đất UBND cấp tỉnh quy định công bố có biến động không 20% so với giá đất để tính tiền thuê đất thời điểm xác định đơn giá thuê đất lần trước Sở Tài (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê đất), UBND cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) định đơn giá thuê đất cho thời hạn + Trường hợp giá đất UBND cấp tỉnh quy định công bố có biến động từ 20% trở lên so với đất để tính tiền thuê đất thời điểm xác định đơn giá thuê đất lần trước Sở Tài chủ trì xác định lại trình UBND cấp tỉnh định điều chỉnh cho phù hợp làm sở để Sở Tài (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê đất), UBDN cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) định điều chỉnh đơn giá thuê thời hạn (05 năm) - Theo quy định khoản Điều Nghị định 121 trường hợp người Nhà nước cho thuê đất thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt trừ số tiền ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án duyệt; Mức trừ không vượt số tiền thuê đất phải nộp Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt lại chưa trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có) tính vào vốn đầu tư dự án - Nghĩa vụ tài dự án đầu tư sử dụng đất có nguồn gốc tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm20: Tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, cấp có thẩm quyền cho phép đầu tư dự án kinh doanh bất Chuyên đề pháp lý Trang 9/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai động sản (nhà ở, nhà cho thuê), trung tâm thương mại, dịch vụ đất Nhà nước cho thuê thì: a) Trường hợp tổ chức kinh tế tự thực dự án đầu tư phải chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất b) Trường hợp tổ chức kinh tế quan nhà nước có thẩm quyền cho phép liên doanh, liên kết với tổ chức kinh tế khác (hình thành pháp nhân mới) để thực dự án đầu tư pháp nhân phải thực theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (trường hợp pháp nhân thuộc đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất); phải chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê (trường hợp pháp nhân thuộc đối tượng thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê) Trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất cho tổ chức kinh tế thuê để giao cho tổ chức kinh tế khác đầu tư dự án kinh doanh bất động sản (nhà ở, nhà cho thuê), trung tâm thương mại, dịch vụ phải thực giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu giá cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Việc xác định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực theo quy định Chính phủ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả lần cho thời gian thuê UBND cấp tỉnh định sát với giá đất thực tế thị trường điều kiện bình thường - Quy định chuyển tiếp21: Trường hợp nhà đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án phê duyệt theo sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất trước ngày 01/10/2009 trừ chi phí bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền thuê đất phải nộp, mức trừ không vượt số tiền thuê đất phải nộp Trường hợp nhà đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án phê duyệt theo quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP trừ số tiền ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo quy định Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Đối với trường hợp ký hợp đồng thuê đất xác định đơn giá thuê đất thực thời gian ổn định tiền thuê đất (05 năm) hết thời gian ổn định điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định Các loại phí, lệ phí quản lý, sử dụng đất a) Lệ phí trước bạ: Người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp ngân sách Chuyên đề pháp lý Trang 10/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai nhà nước (01) lần/một (01) tài sản giữ nguyên không năm trăm (500) triệu đồng Mức thu lệ phí trước bạ xác định theo tỷ lệ (%) giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ, cụ thể nhà đất 0,5% (không phẩy năm phần trăm) giá trị nhà, đất tính lệ phí trước bạ Về bản, giá trị đất tính lệ phí trước bạ xác định Thông tư 95/2005/TT-BTC Tuy nhiên, Thông tư 68/2010/TT-BTC sửa đổi việc tính giá đất đất Nhà nước giao theo hình thức đấu thầu, đấu giá Cụ thể: - Đối với đất nhà nước giao theo hình thức đấu thầu, đấu giá (sau gọi chung đấu giá) mà người trúng đấu giá thực kê khai lệ phí trước bạ thời hạn ba mươi (30) ngày kể từ ngày nhận định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật giá tính lệ phí trước bạ giá trúng đấu giá thực tế ghi hoá đơn - Trường hợp người trúng đấu giá kê khai lệ phí trước bạ không thời hạn nêu (vượt 30 ngày kể từ ngày nhận định giao đất) giá tính lệ phí trước bạ giá trúng đấu giá không thấp giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định áp dụng thời điểm trước bạ22 Tương tự quy định trước đây, tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc trường hợp: Đất xây dựng nhà để bán mà tổ chức, cá nhân phép hoạt động kinh doanh nhà nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật (trừ trường hợp xây dựng nhà không bán mà sử dụng để ở, để kinh doanh nhà nghỉ, khách sạn cho thuê nhà hoạt động kinh doanh khác); đất nhà nước giao cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê, không phân biệt đất hay khu công nghiệp, khu chế xuất nộp lệ phí trước bạ Tổ chức, cá nhân kê khai lệ phí trước bạ đất nêu phải có: Quyết định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền (bản có công chứng chứng thực quan có thẩm quyền) b) Lệ phí đăng ký biến động quyền sử dụng đất23: Theo Thông tư 106/2010/TT-BTC Bộ Tài ngày 26/7/2010 hướng dẫn lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nàh tài sản gắn liền với đất (Thông tư Bãi bỏ quy định lệ phí địa khi: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận đăng ký biến động đất đai, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận tính pháp lý giấy tờ nhà đất (tại mục b3, điểm 4, phần III Thông tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 Bộ Tài dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quy định lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở): Chuyên đề pháp lý Trang 11/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai - Đối với hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không 100.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không 50.000 đồng/lần cấp cấp lại (kể cấp lại Giấy chứng nhận hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận - Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất (không có nhà tài sản khác gắn liền với đất) áp dụng mức thu tối đa không 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không 20.000 đồng/lần cấp đối cấp lại (kể cấp lại Giấy chứng nhận hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận - Đối với tổ chức: Mức thu tối đa không 500.000 đồng/giấy Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho tổ chức có quyền sử dụng đất (không có nhà tài sản khác găn liền với đất) áp dụng mức thu tối đa không 100.000 đồng/giấy - Trường hợp cấp lại (kể cấp lại Giấy chứng nhận hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không 50.000 đồng/lần cấp Trên địa bàn Tp HCM áp dụng mức lệ phí cụ thể sau (chưa sửa theo Thông tư 106/2010/TT-BTC trên)24: Số TT c) Nội dung Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chứng nhận đăng ký biến động đất đai Trích lục đồ văn cần thiết hồ sơ địa chính: - Trích lục văn bản: - Trích lục đồ: Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Xác nhận tính pháp lý giấy tờ nhà đất Đơn vị tính Mức thu Cá nhân, hộ gia đình Tại Tại quận huyện Tổ chức đồng/giấy 25.000 100.000 đồng/lần 15.000 7.500 20.000 đồng/lần đồng/lần 10.000 10.000 5.000 5.000 20.000 20.000 đồng/lần 20.000 10.000 20.000 đồng/lần 20.000 10.000 20.000 Lệ phí công chứng: Trong trường hợp hợp đồng phải công chứng theo quy định pháp luật hợp đồng công chứng theo yêu cầu bên theo thỏa thuận bên mà bên mua bên bán có nghĩa vụ phải nộp lệ phí công chứng với mức25: Chuyên đề pháp lý Trang 12/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai Stt Giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu (đồng/trường hợp) Dưới 100.000.000 đồng Từ 100.000.000 đồng đến 0,1% giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch 1.000.000.000 đồng Từ 1.000.000.000 đồng 1.000.000 + 0,07% phần giá trị tài sản giá trị đến 5.000.000.000 đồng hợp đồng, giao dịch vượt 1.000.000.000 đồng 3.800.000 + 0,05% phần giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch vượt 5.000.000.000 đồng (mức thu tối đa không 10 triệu đồng/trường hợp) Từ 5.000.000.000 đồng 100.000 Trường hợp giá chuyển nhượng hai bên ký kết thấp khung giá đất UBND cấp tỉnh quy định áp dụng khung giá đất UBND cấp tỉnh quy định để tính lệ phí công chứng Thuế sử dụng đất nông nghiệp Người sử dụng đất nông nghiệp đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất rừng trồng phải nộp thuế nông nghiệp 26 vào: Diện tích, hạng đất định suất thuế tính kg thóc đơn vị diện tích hạng đất theo quy định pháp luật27 Thuế sử dụng đất nhà ở: Hiện nay, Pháp lệnh Thuế nhà đất hiệu lực thực tế thực việc thu thuế đất mà chưa thu thuế nhà tính cụ thể sau28: Các trường hợp cụ thể Mức nộp Đối với đất ở, đất xây dựng Mức thuế đất lần đến 32 lần mức thuế sử công trình thuộc thành phố, dụng đất nông nghiệp hạng đất cao thị xã, thị trấn vùng Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vị trí đất thành phố, thị xã, thị trấn Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông Mức thuế đất 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp hạng đất cao vùng Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vùng ven loại đô thị trục giao thông Đối với đất ở, đất xây dựng Mức thuế đất lần mức thuế sử dụng đất công trình thuộc vùng nông nông nghiệp ghi thu bình quân xã thôn đồng bằng, trung du, miền núi Chuyên đề pháp lý Trang 13/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai Lưu ý: kể từ ngày 01/01/2012, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ 01/01/2012 thay quy định thuế nhà đất hành loại đất phi nông nghiệp sau phải chịu thuế 29: (i) Đất nông thôn, đất đô thị; (ii) Đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm ; (iii) Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế sử dụng vào mục đích kinh doanh Người nộp thuế bao gồm30: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế - Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa cấp Giấy chứng nhận người sử dụng đất người nộp thuế - Trường hợp Nhà nước cho thuê đất để thực dự án đầu tư người thuê đất người nộp thuế - Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng người nộp thuế xác định theo thỏa thuận hợp đồng Trường hợp hợp đồng thoả thuận người nộp thuế người có quyền sử dụng đất người nộp thuế - Trường hợp đất cấp Giấy chứng nhận có tranh chấp trước tranh chấp giải quyết, người sử dụng đất người nộp thuế - Trường hợp nhiều người có quyền sử dụng đất người nộp thuế người đại diện hợp pháp người có quyền sử dụng đất - Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế pháp nhân người nộp thuế Số thuế phải nộp31: Số thuế phải nộp = diện tích đất tính thuế (x) giá m2 đất (x) thuế suất Trong đó: - Giá m2 đất Là giá đất theo mục đích sử dụng UBND cấp tỉnh ban hành ổn định theo chu kỳ 05 năm - Thuế suất thực theo bảng sau: Loại đất Bậc Đất bao gồm trường hợp sử dụng để kinh doanh (xác định theo biểu thuế lũy tiến) Đất nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà Chuyên đề pháp lý Bậc Bậc Thuế suất (%) Diện tích hạn mức (m2) 0,03 Phần diện tích vượt không 0,07 lần hạn mức (m2) Phần diện tích vượt lần 0,15 hạn mức (m2) 0,03 Trang 14/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai chung cư, công trình xây dựng mặt đất Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh Đất sử dụng không mục đích, đất chưa sử dụng Trường hợp đất dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký nhà đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đất lấn, chiếm 0,03 0,03 0,15 0,03 0,2 Nghĩa vụ tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất Loại thuế Mức nộp Số thuế thu nhập doanh nghiệp kỳ tính thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 25% Trong đó33: ▪ Thu nhập tính thuế (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) khoản lỗ Thuế thu hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm trước (nếu có) nhập doanh ▪ Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định nghiệp32 doanh thu thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn bất động sản khoản chi phí trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản Hoạt động xây dựng, kinh doanh sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng với mức thuế suất Thuế giá trị 10%34 Số thuế giá trị gia tăng phải nộp 10% giá tính thuế35 (Giá tính thuế giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất theo quy định gia tăng giao đất36,37) - Từ ngày 01/01/2009, hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất thực tế người nộp thuế (cơ sở kinh doanh bất động sản) tự khai thời điểm chuyển nhượng Giá đất thực tế sở kinh doanh bất động sản tự khai thời điểm chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản - Cơ sở kinh doanh bất động sản tự chịu trách nhiệm tính xác việc kê khai giá đất trừ giá tính thuế GTGT - Trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không tách riêng giá bán nhà, sở hạ tầng giá đất; sở kinh doanh bất động sản lập hóa đơn GTGT giao cho khách hàng, hóa đơn GTGT không Chuyên đề pháp lý Trang 15/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai Loại thuế Mức nộp tách riêng giá bán nhà, sở hạ tầng, giá đất sở kinh doanh đãn nộp hồ sơ khai thuế GTGT cho quan thuế sở kinh doanh quyền khai điều chỉnh, bổ sung hồ sơ khai thuế phải trước quan thuế công bố định kiểm tra, tra - Cơ sở kinh doanh bất động sản khách hàng phải lập Biên thỏa thuận văn việc điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản lập, biên ghi rõ giá bán nhà, sở hạ tầng giá đất thực tế thời điểm chuyển nhượng, thuế GTGT, lý điều chỉnh theo hóa đơn lập sở kinh doanh bất động sản (số, ký hiệu, ngày tháng hóa đơn), đồng thời khách hàng gửi kèm theo hóa đơn trả sở kinh doanh bất động sản để sở kinh doanh bất động sản lập lại hóa đơn GTGT ghi tách riêng giá bán nhà, sở hạ tầng, giá đất thuế GTGT theo hướng dẫn điểm 2.13 Mục IV Phần B Thông tư 129/2008/TT-BTC, hóa đơn ghi rõ: “Hóa đơn thay hóa đơn (ký hiệu số, ngày tháng hóa đơn lập)” Căn hóa đơn lập, sở kinh doanh bất động sản thực điều chỉnh thuế GTGT đầu - Khi xác định giá đất thực tế thời điểm chuyển nhượng Biên thỏa thuận để điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản lập, sở kinh doanh bất động sản khách hàng tham khảo giá Trung tâm giao dịch Bất động sản thuê thẩm định giá38 - Các sở kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà, sở hạ tầng thu tiền khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/01/2009 kê khai khấu trừ thuế GTGT đầu vào (hoặc hoàn thuế) vật tư, hàng hóa, chi phí phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà, sở hạ tầng chưa kê khai doanh thu, chưa kê khai nộp thuế GTGT đầu trước ngày 01/01/2009 phải lập hóa đơn GTGT, kê khai nộp thuế GTGT số tiền thu trước ngày 01/01/200939 Trường hợp sang năm 2009 sở kinh doanh tiếp tục thu tiền theo tiến độ sở kinh doanh phải lập hóa đơn, kê khai nộp thuế GTGT tính toàn số tiền thu (bao gồm số tiền thu khách hàng trước ngày 01/01/2009 số tiền thu tiếp năm 2009) Thuế Thu nhập cá nhân (Áp dụng trường hợp bên chuyển nhượng cá nhân áp Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng thuế suất 25% tính thu nhập tính thuế đáp ứng điều kiện sau: a) Giá chuyển nhượng ghi hợp đồng chuyển nhượng kê khai tờ khai thuế không thấp giá UBND cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) không thấp giá tính lệ phí trước bạ UBND cấp tỉnh quy định (đối với nhà công trình xây dựng) thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật Chuyên đề pháp lý Trang 16/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai Loại thuế dụng theo quy định bổ sung theo Điều Thông tư 02/2010/TTBTC.) Mức nộp Trường hợp giá chuyển nhượng ghi hợp đồng chuyển nhượng kê khai tờ khai thuế thấp giá UBND cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) thấp giá tính lệ phí trước bạ UBND cấp tỉnh quy định (đối với nhà công trình xây dựng) thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật áp dụng thuế suất 2% tính giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định b) Giá mua chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; chi phí có liên quan khác) người nộp thuế kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp làm chứng minh giá mua chi phí liên quan mà người nộp thuế kê khai Đối với cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, mua hộ giá mua xác định vào chứng từ nộp tiền góp vốn hoá đơn, chứng từ khác chứng minh chi phí liên quan Các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm khoản trả lãi tiền vay tổ chức tín dụng để mua bất động sản Riêng trường hợp góp phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) giá mua xác định sau: Giá mua Tổng số vốn phải Phần vốn góp = { góp theo hợp - thiếu (chưa } + đồng nộp) Các chi phí khác có liên quan Trường hợp người nộp thuế kê khai giá mua chi phí liên quan đầy đủ hoá đơn, chứng từ chứng minh giá mua chi phí có kèm theo hoá đơn, chứng từ qua kiểm tra quan thuế phát có hoá đơn, chứng từ không hợp pháp, không hợp lệ áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng c) Cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai, tự xác định mức thuế suất áp dụng chịu trách nhiệm tính xác hồ sơ kê khai Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ khai thuế có trách nhiệm kiểm tra tờ khai tài liệu kèm theo hồ sơ, đủ điều kiện áp dụng thuế suất 25% tính thu nhập chịu thuế chấp nhận kết tính thuế người chuyển nhượng Trường hợp không chấp nhận kết tính thuế phải trả lời rõ để người chuyển nhượng biết d) Trường hợp cá nhân kê khai nộp thuế theo thuế suất 2% tính giá chuyển nhượng qua kiểm tra thấy giá chuyển nhượng ghi hợp đồng kê khai thuế thấp giá UBND cấp tỉnh quy định tính thuế theo thuế suất 2% giá UBND cấp tỉnh quy định Chuyên đề pháp lý Trang 17/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai Loại thuế Các khoản phí, lệ phí Mức nộp Theo quy định mục Một số nội dung lưu ý khác: i) Tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà góp vốn bất động sản để thành lập doanh nghiệp tăng vốn sản xuất kinh doanh doanh nghiệp theo quy định pháp luật Việc xác định giá trị bất động sản góp vốn vào doanh nghiệp thực theo quy định Luật Doanh nghiệp Cá nhân góp vốn bất động sản phải gửi kèm theo tờ khai thuế giấy tờ chứng minh việc góp vốn bất động sản theo quy định Luật Doanh nghiệp văn hướng dẫn Cá nhân góp vốn bất động sản vào doanh nghiệp, chia lợi nhuận phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoạt động đầu tư vốn Tuy nhiên, cá nhân chuyển nhượng phần vốn góp quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác nộp thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng vốn, đồng thời phải truy nộp thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản góp vốn vào doanh nghiệp (Khoản Điều Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 Bộ Tài hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng bất động sản) ii) Đối với hoạt động chuyển nhượng hộ nhà cao tầng thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, theo hướng dẫn Công văn số 18044/BTC-TCT ngày 23/12/2009 Bộ Tài v/v Chính sách thuế áp dụng hệ số phân bổ giá trị quyền sử dụng đất cho hộ nhà chung cư cao tầng để tính thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ sở bình quân theo diện tích xây dựng nhà (bao gồm tầng hầm) Các nghĩa vụ tài khác Ngoài nghĩa vụ tài quy định nêu trên, trình sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, tùy trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài sau: - Đóng góp quỹ đất phát triển nhà xã hội: Đối với địa phương có nhu cầu nhà xã hội vào điều kiện cụ thể, UBND cấp tỉnh xem xét, định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, khu đô thị địa bàn có quy mô sử dụng Chuyên đề pháp lý Trang 18/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án để xây dựng nhà xã hội Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định cho quyền địa phương để xây dựng nhà xã hội hoàn trả trừ vào nghĩa vụ tài mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật diện tích đất dành để xây dựng nhà xã hội1 - Nộp kinh phí bảo trì chung cư: Vui lòng tham khảo cụ thể Chuyên đề QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG gửi ngày 16/12/2010 Chuyên đề pháp lý phát hành cho Quý khách hàng Công ty Luật TNHH Đất Luật nhằm hỗ trợ hiệu hoạt động đầu tư, kinh doanh Quý Khách hàng Các thông tin Chuyên đề mang tính tham khảo Chúng đề nghị Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn vấn đề cụ thể Xin liên hệ trực tiếp tới văn phòng theo địa phía để giải đáp cụ thể có chưa rõ liên quan đến Chuyên đề Khoản Điều Nghị định 120 Công văn số 4916 BTC/TCT ngày 11/04/2007 Bộ Tài V/v thu tiền sử dụng đất; Công văn số 15130 TC/TCT ngày 30/11/2006 Bộ Tài V/v khấu trừ tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Khoản Điều Nghị định 120 Điều 4, Điều 5, Nghị định số 198; Mục I, Phần B, Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ tài hướng dẫn Nghị định 198 Khoản Điều Nghị định 120 Khoản Điều Nghị định 198 Mục II, Phần B, Thông tư số 117/2004/TT-BTC Điều Nghị định 198 Mục III, Phần B, Thông tư số 117/2004/TT-BTC Khoản Điều Nghị định 120 Theo Công văn số 18044/BTC-TCT ngày 23/12/2009 Bộ Tài V/v Chính sách thuế thi “Hệ số phân bổ giá trị quyền sử dụng đất cho nhà cao tầng xác định sở bình quân theo diện tích xây dựng nhà (bao gồm tầng hầm)” 10 Văn số 803/TTg-KTN ngày 26/05/2008 Thủ tướng Chính phủ V/v khó khăn vướng mắc thực sách giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất 11 Khoản Điều Nghị định 120 12 Điều Nghị định 120 13 Theo quy định Điều Thông tư 192/2009/TT-BTC áp dụng việc thí điểm thu tiền sử dụng đất trường hợp cụ thể sau: Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định Nghị định 02/2006/NĐ-CP việc ban hành quy chế khu đô thị (chỉ áp dụng phần diện tích đất xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác mà pháp luật có quy định phép huy động vốn khách hàng) Dự án xây dựng nhà để bán cho thuê (bao gồm dự án xây dựng công trình cao tầng có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, có mục đích làm nhà ở) Khoản Điều 32 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Chuyên đề pháp lý Trang 19/20 Nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo quy định Điều 90 Luật Đất đai 2003 (không bao gồm dự án đầu tư Nhà nước cho thuê đất) 14 Điều Thông tư 192/2009/TT-BTC 15 Khoản 1, điều 7, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính Phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (“Nghị định 142”); 16 Khoản Điều Nghị định 121 17 Điều 1, Quyết định số 107/2006/QĐ-UBND ngày 14/11/2005 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (“Quyết định 107”) 18 Khoản Điều Thông tư 192/2009/TT-BTC 19 Khoản Điều Nghị định 121 20 Khoản Điều Nghị định 121 21 Khoản Điều Nghị định 121 22 Điểm b Mục 1.2 Khoản Điều Thông tư 68/2010/TT-BTC 23 Tham khảo quy định Khoản b, Mục 4, Phần III, Thông tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền quyêt định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 24 Quyết định số 63/2008/QĐ-UBND ngày 18/07/2008 UBND Tp.Hồ Chí Minh ban hành mức thu lệ phí địa địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 25 Điểm 1, Mục II, Thông tư liên tịch số 91/2008/TTLT-BTC-BTP ngày 17/10/2008 Bộ Tài – Bộ Tư pháp hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí công chứng 26 Điều 1, 2, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp số 23-L/CTN Quốc Hội thông qua ngày 10/7/2003 (“Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp”) 27 Điều 5, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 28 Điều 7, Pháp lệnh Thuế nhà đất Hội đồng Nhà nước nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 31/07/1992 sửa đổi theo Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 19/05/1994 Tham khảo cụ thể quy định Nghị định số 94/CP ngày 25/08/1994 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung số Điều Pháp lệnh thuế nhà đất Thông tư Thông tư 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 ngày 19/08/2002 Bộ Tài việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP, Thông tư 71/2002/TT-BTC Bộ Tài sửa đổi, bổ sung Thông tư số 83/TC/TCT 29 Điều Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 30 Điều Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 31 Điều 5, Điều Điều Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 32 Quy định cụ thể Chương III, Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 Quốc hội thông qua ngày 03/06/2008 (Nghị định 124/2008/NĐ-CP) 33 Tham khảo cụ thể Điều 14 Nghị định 124/2008/NĐ-CP Phần G Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 Bộ tài hướng dẫn thi hành Nghị định 124/2008/NĐ-CP Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 34 Khoản 3, Mục II, Phần B Thông tư 129 35 Phần B, Thông tư 129 36 Văn số 6992/BTC-TCT ngày 18/05/2009 Bộ Tài V/v sách thuế giá trị gia tăng 37 Điểm 1.8, Khoản 1, Mục I, Phần B, Thông tư 129 quy định: Trường hợp giá đất thời điểm chuyển nhượng người nộp thuế kê khai không đủ để xác định giá tính thuế hợp lý theo quy định pháp luật tính trừ theo giá đất (hoặc giá thuê đất) UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thời điểm chuyển nhượng bất động sản Giá đất tính trừ để xác định giá tính thuế tối đa không vượt số tiền đất thu khách hàng Trường hợp xây dựng, kinh doanh sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thu tiền theo tiến độ thực dự án tiến độ thu tiền ghi hợp đồng, giá đất trừ (-) giá đất thực tế thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ Giá đất trừ tính theo tỷ lệ (%) số tiền thu theo tiến độ thực dự án tiến độ thu tiền ghi hợp đồng với giá đất thực tế thời điểm chuyển nhượng (thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ) Ðối với sở kinh doanh Nhà nước cho thuê đất để đầu tư sở hạ tầng thuê, giá tính thuế giá cho thuê sở hạ tầng chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng trừ (-) tiền thuê đất phải nộp Ngân sách nhà nước 38 Công văn số 10383/BTC-TCT V/v giá tính thuế GTGT hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/01/2009 39 Công văn số 6992/BTC-TCT ngày 18/05/2009 Bộ Tài sách thuế GTGT Chuyên đề pháp lý Trang 20/20 [...]... nhân và lệ phí trước bạ trên cơ sở bình quân theo diện tích xây dựng của toà nhà (bao gồm cả tầng hầm) 7 Các nghĩa vụ tài chính khác Ngoài các nghĩa vụ tài chính như quy định nêu trên, trong quá trình sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, tùy trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau: - Đóng góp quỹ đất. .. nước có thẩm quyền (bản sao có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền) b) Lệ phí đăng ký biến động về quyền sử dụng đất2 3: Theo Thông tư 106/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 26/7/2010 hướng dẫn lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nàh ở và tài sản gắn liền với đất (Thông tư này Bãi bỏ quy định về lệ phí địa chính khi: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận... trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế - Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó - Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế thì pháp nhân... của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đất lấn, chiếm 6 0,03 0,03 0,15 0,03 0,2 Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Loại thuế Mức nộp Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 25% Trong đó33: ▪ Thu nhập tính thuế bằng (=) thu... 0,03 Phần diện tích vượt không 0,07 quá 3 lần hạn mức (m2) Phần diện tích vượt trên 3 lần 0,15 hạn mức (m2) 0,03 Trang 14/20 Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng... hạng đất cao nhất thị xã, thị trấn trong vùng Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vị trí đất của thành phố, thị xã, thị trấn Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông chính Mức thuế đất bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vùng ven của loại đô thị và trục giao thông chính Đối với đất ở, đất. .. có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận - Đối với tổ chức: Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng. .. 01/01/2009 và số tiền thu tiếp trong năm 2009) Thuế Thu nhập cá nhân (Áp dụng trong trường hợp bên chuyển nhượng là cá nhân và được áp Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập tính thuế nếu đáp ứng các điều kiện sau: a) Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử. .. 100.000 Trường hợp giá chuyển nhượng được hai bên ký kết thấp hơn khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ áp dụng khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tính lệ phí công chứng 4 Thuế sử dụng đất nông nghiệp Người sử dụng đất nông nghiệp đối với đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất rừng trồng phải nộp thuế nông nghiệp 26 căn cứ vào: Diện tích, hạng đất và định suất thuế tính... khai tại thời điểm chuyển nhượng Giá đất thực tế do cơ sở kinh doanh bất động sản tự khai tại thời điểm chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản - Cơ sở kinh doanh bất động sản tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc kê khai giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT - Trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không tách riêng giá bán nhà, cơ sở hạ tầng và giá đất; nếu cơ sở kinh ... Các nghĩa vụ tài khác Ngoài nghĩa vụ tài quy định nêu trên, trình sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, tùy trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất. .. chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất. .. tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất người sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với