Thuyết trình tài trợ bất động sản bằng nguồn vốn vay thế chấp

 Thế chấp tài sản vay“Căn cứ theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17 tháng 8 năm 1996 của Thống đốc NHNN” Thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng là việc bên vay vốn gọi là bên thế chấp dùng

CHƯƠNG 2 TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG NGUỒN VỐN VAY

THẾ CHẤP

NỘI DUNG

I – TÀI TRỢ BẰNG NGUỒN VỐN VAY

Khái niệm

Tài trợ bằng nguồn vốn vay

Là hình thức vay vốn mà theo đó Ngân hàng giao

hoặc cam kết giao cho người đi vay một khoản tiền để

sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian

nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả

cả gốc và lãi

 Thế chấp

“Căn cứ theo Bộ Luật Dân Sự năm 2015, Điều 317 Thế

chấp tài sản”

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế

chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)

 Thế chấp tài sản vay

“Căn cứ theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17 tháng 8

năm 1996 của Thống đốc NHNN”

Thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng là việc bên

vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (gọi là

II - CÁC HỢP ĐỒNG TRONG

CHO VAY THẾ CHẤP

1 CÁC HỢP ĐỒNG TRONG CHO VAY

THẾ CHẤP TẠI MỸ

1.1 Hợp đồng tín dụng

 Nội dung

Hợp đồng tín dụng là một

chứng từ dùng làm bằng

chứng cho thấy mối quan

hệ tín dụng giữa người đi

vay và người cho vay

 Các điều khoản của hợp

 Các điều khoản về việc tất toán khoản vay trước hạn

 Các điều khoản về các khoản tạm ứng trong tương lai

Giải chấp tài sản

 Các điều khoản về việc vỡ nợ.

 Các điều khoản về việc khoản vay

có thể chuyển nhượng.

 Giải chấp tài sản

 Nội dung

Khi tài sản thế chấp được tạo ra trong một giao dịch

cho vay, trong đó bên thế chấp đem tài sản giao cho bên nhận thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình và một khoản thoả thuận thế chấp sẽ được thực hiện giữa hai bên Hợp đồng thế chấp sẽ bao gồm các thoả thuận này và tạo

ra nghĩa vụ trả nợ cho bên thế chấp.

1.2 Hợp đồng thế chấp

Khế ước nhận nợ

Khế ước nhận nợ là một chứng thư trong

đó bao gồm các điều khoản thoả thuận mà bên thế chấp đồng ý thanh toán toàn bộ nghĩa vụ nợ đối với bên nhận thế chấp

 Các điều khoản cơ bản của hợp đồng thế chấp

(1) Nội dung của hợp đồng thể hiện ý định của các

bên tham gia, liên quan đến việc tạo ra một tài sản thế chấp (bất động sản) nhằm bảo đảm lợi ích của bên nhận thế chấp

(2) Những điều khoản khác theo quy định của luật

pháp mỗi bang

 Các điều khoản của

hợp đồng thế chấp

Ở Hoa Kỳ, luật thế chấp của mỗi tiểu bang đều khác nhau, nhưng các nội dung sau đây cần được thể hiện trên hợp đồng thế chấp, bao gồm:

1.Xác định đối tượng thế chấp và tài sản thế chấp phù hợp.

2.Mô tả đúng về tài sản đảm bảo cho khoản vay.

3.Các điều khoản của quyền sở hữu đất vĩnh viễn.

4.Quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế

5.Các thỏa thuận khác trong hợp đồng

 Các điều khoản của hợp đồng thế chấp

- Điều khoản về thuế và bảo hiểm rủi ro.

- Điều khoản về bảo quản, bảo dưỡng các tài sản

thế chấp.

- Điều khoản về quyền lợi của người vay khi thanh

toán trước hạn.

- Điều khoản về quyền sở hữu đối với bên cho vay.

- Điều khoản về khoản tạm ứng phát sinh trong

tương lai.

- Điều khoản phụ.

Hợp đồng đất đai

Hợp đồng đất đai không phải là hợp đồng thế chấp

Hợp đồng đất đai có thể được sử dụng như là một giấy tờ đảm bảo cho việc mua bán đất đai Tuy nhiên, trong trường hợp xảy ra việc thanh toán chậm trong toàn bộ gian người mua thanh toán định kỳ cho người bán, người bán đất có thể từ chối bán tài sản và lấy tài sản thế chấp cho đến khi người mua đã thanh toán đủ số tiền

2 Các hợp đồng trong cho vay

thế chấp tại Việt Nam

Bước 2

Phân tích tín dụng

1 Thẩm định và định giá tài sản

2 Thẩm định khách hàng: Dựa trên thông tin

CIC và thông tin khách hàng cung cấp

Bước 3

Ra quyết định về khoản vay

2013, “quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của NHNN Việt Nam”

cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng”

(Điều 17, điều 7, điều 1 của Thông tư 39)

 Hợp đồng tín dụng

“Căn cứ Thông tư 39/2016/TT-NHNN, Điều 23: Thỏa

thuận cho vay”

Hợp đồng tín dụng là 1 thỏa thuận cho vay

Một hợp đồng tín dụng có nội dung chủ yếu như sau:

- Thông tin pháp lý của khách hàng và ngân hàng

- Mục đích vay vốn

- Số tiền vay vốn

- Lãi suất và các khoản phí phạt

- Kỳ hạn trả nợ, số tiền trả nợ định kỳ

- Thông tin tài sản đảm bảo

- Luật áp dụng giải quyết tranh chấp

- Hiệu lực của hợp đồng, số bản chính được lập

 Hợp đồng thế chấp

Bao gồm các điều khoản:

- Thông tin pháp lý của khách hàng và ngân hàng

- Giá trị tài sản bảo đảm

- Thông tin tài sản đảm bảo,

- Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp

- Phương thức xử lý tài sản đảm bảo trong trường hợp phải

xử lý tài sản

- Hiệu lực của hợp đồng, số bản chính được lập

 Chú ý

+ Thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo theo hướng dẫn thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT thông tư liên tịch, “hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”

+ Công chứng Hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng ở nơi địa danh có tài sản

+ Đăng ký giao dịch đảm bảo tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh nơi địa danh có tài sản

Bước 4: Giải ngân

Bước 5: Quản lý và giám sát sau giải ngân

III – CÁC VẤN ĐỀ PHÁT SINH SAU KHI

CẤP TÍN DỤNG

MẤT KHẢ NĂNG THANH TOÁN

 Vấn đề xảy ra khi một trong các bên không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, vd: người vay sẽ không trả nợ đúng hạn theo một cách nào đó để người cho vay không nhận được khoản thanh toán theo dự kiến

 Doanh nghiệp, hợp tác xã mất khả năng thanh toán là doanh nghiệp, hợp tác xã không thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày đến hạn thanh toán (Khoản 1 Điều 4 Luật Phá sản 2014)

 Phá sản là tình trạng của doanh nghiệp, hợp tác xã mất khả năng thanh toán và bị Tòa án nhân dân ra quyết định tuyên bố phá sản (Khoản 2 Điều 4 Luật Phá sản 2014)

1 Cơ cấu khoản vay thế chấp

Các khoản cho vay có thể được cơ cấu lại theo nhiều cách bao gồm lãi suất thấp, lãi suất ưu đãi, hoặc ngày đáo hạn kéo dài tuy nhiên người đi vay phải chịu rủi ro nhiều hơn nếu cơ cấu lại

=> Sử dụng phương án này đối với trường hợp mất khả năng thanh toán tạm thời

1 Cơ cấu khoản vay thế chấp

 Sửa đổi bổ sung điều khoản thế chấp: Việc thế chấp có thể được

thương lượng lại bất cứ lúc nào bằng cách thay đổi các điều

khoản của thế chấp (tạm thời hoặc vĩnh viễn) để tránh hoặc

khắc phục sai sót

 Hợp đồng gia hạn nợ: là việc kéo dài thời hạn thế chấp trong

một khoảng thời gian

 Thay thế cho Hợp đồng gia hạn: Việc sử dụng một phương án

thay thế cho một hợp đồng gia hạn xác định có thể phục vụ các

nhu cầu tạm thời của cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp

1 Cơ cấu khoản vay thế chấp

tại Việt Nam

Căn cứ theo Điều 19 Thông tư 39/2016/NHNN quy định:

1 Khách hàng không có khả năng trả nợ đúng kỳ hạn nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay và được tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng trả đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay theo kỳ hạn trả nợ được điều chỉnh, thì tổ chức tín dụng xem xét điều chỉnh kỳ hạn trả nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay đó phù hợp với nguồn trả nợ của khách hàng; thời hạn cho vay không thay đổi

1 Cơ cấu khoản vay thế chấp

tại Việt Nam

2 Khách hàng không có khả năng trả hết nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay đúng thời hạn cho vay đã thoả thuận và được tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng trả đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay trong một khoảng thời gian nhất định sau thời hạn cho vay, thì tổ chức tín dụng xem xét cho gia hạn nợ với thời hạn phù hợp với nguồn trả nợ của khách hàng

2 Chuyển nhượng tài sản thế chấp

2.1 Chuyển nhượng thế chấp cho chủ sở hữu mới

2 Chuyển nhượng tài sản thế chấp

2.2 Chuyển nhượng tự nguyện:

2.2 Chuyển nhượng tự nguyện:

Việt Nam

2 Chuyển nhượng tài sản thế chấp

2.3 Đóng băng tài sản:

Trước khi nộp đơn yêu cầu tuyên bố phá sản, người đi vay đồng ý với tất cả các chủ nợ về những điều khoản chuyển tài sản cho chủ

nợ để thanh lý một khoản nợ

2 Chuyển nhượng tài sản thế chấp

2.4 Bán dưới giá:

Bán dưới giá là việc bán bất động sản, trong đó số tiền thu được

từ giao dịch này thấp hơn dư nợ đối với khoản vay được đảm bảo bằng tài sản bán ra

Thực hiện phương án này, bên cho vay đồng ý giảm dư nợ cho bên vay do tình trạng khó khăn về kinh tế hoặc tài chính của bên vay

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 21 Thông tư 39/2016/NHNN

Tổ chức tín dụng có quyền quyết định miễn, giảm lãi tiền vay, phí

cho khách hàng theo quy định nội bộ của tổ chức tín dụng

=> Việt Nam: TCTD không được giảm nợ gốc cho khách hàng

2 Chuyển nhượng tài sản thế chấp

2.5 Chứng thư ủy thác:

Bên vay (người ủy thác) chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản thế chấp cho người được ủy thác, người được ủy thác bảo đảm lợi ích của người ủy thác khi khoản vay được thanh toán

Việt Nam: Theo Điều 581 Bộ luật dân sự

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được

ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định

3 Tịch thu tài sản

3.1 Tịch thu tự nguyện:

Bên vay đệ trình lên tòa án từ bỏ bất cứ quyền nào đối với bản án (VD: quyền kháng cáo) và đồng ý hợp tác với bên cho vay

3 Tịch thu tài sản

3.2 Tịch thu bắt buộc:

b) Bán không qua thủ tục đấu giá.

Theo điều 98 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 quy định

Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thoả thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản

về thỏa thuận đó Giá tài sản do đương sự thoả thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá

4 Kê khai phá sản

 Khai phá sản có thể được định nghĩa như là một thủ tục trong đó tòa án nhận tài sản của người đi vay để đáp ứng các yêu cầu của người cho vay

 Theo Luật Phá sản Mỹ đề cập trong chương 7, 11 và 13 thì phá sản ảnh hưởng đến các tài sản thế chấp là bất động sản

LUẬT PHÁ SẢN MỸ

Chương 7:

Mục đích của kê khai phá sản theo chương 7 còn được gọi là “phá sản thẳng thừng” là cho người đi vay một sự khởi đầu mới sau khi thanh toán tất cả các khoản nợ bằng cách thanh lý các tài sản không được miễn trừ của họ Người đi vay được phép giữ lại các tài sản miễn trừ, không bị tước đoạt hay bán đi

LUẬT PHÁ SẢN MỸ

Chương 11:

Thủ tục theo Chương 11 sẽ bảo vệ tài sản của người đi vay bằng

việc lập kế hoạch tái tổ chức để khôi phục lại người đi vay

Chương 13:

Giống như Chương 11, Chương 13 cho thấy việc xây dựng một kế

hoạch được thiết lập để phục hồi hoạt động của người đi vay Các

kế hoạch này dựa trên tài chính từ tiền lương và thu nhập trong

tương lai của người đi vay