QUẢN LÝ XÂY DỰNG 217 1.Dự án đầu tư xây dựng là gì? Nêu yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng. 2 2. Nêu khái niệm, mục đích và ý nghĩa của thẩm định dự án. 3 3. Nội dung, nguyên tắc thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình. 4 4. Thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng công trình. 7 5. Khái niệm hợp đồng xây dựng, các loại hợp đồng xây dựng và hồ sơ hợp đồng. 8 6. Các trường hợp được điều chỉnh hợp đồng xây dựng 10 7. Quyền và nghĩa vụ của nhà chủ đầu tư, nhà thầu thi công và nhà thầu thiết kế trong thi công xây dựng. 11 8. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. 15 9. Phát triển nhà ở xã hội 18 10. Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân( Điều 42, 43,44 luật nhà ở) 18 11. Hành vi nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng 18 12. Công trình được miễn giấy phép xây dựng 20 13. Quy trình cấp, cấp lại, điều chỉnh và gia hạn giấy phép xây dựng 21 14. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới 23
QUẢN LÝ XÂY DỰNG 217 1 1.Dự án đầu tư xây dựng gì? Nêu yêu cầu dự án đầu tư xây dựng Dự án đầu tư xây dựng tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, trì, nâng cao chất lượng công trình sản phẩm, dịch vụ thời hạn định Yêu cầu dự án đầu tư xây dựng Một dự án đầu tư để đảm bảo tính khả thi cần đáp ứng yêu cầu sau: - Tính khoa học hệ thống: Đòi hỏi người soạn thảo dự án phải có trình nghiên cứu thật tỷ mỷ kỹ càng, tính toán cẩn thận xác nội dung cụ thể dự án Đặc biệt có nội dung phức tạp phân tích tài chính, phân tích kỹ thuật…đồng thời cần tư vấn quan chuyên môn dịch vụ đầu tư giúp đỡ - Tính pháp lý: Các dự án đầu tư cần có sở pháp lý vững chắc, tức phải phù hợp với sách pháp luật nhà nước Do đó, trình soạn thảo dự án phải nghiên cứu kỹ chủ trương, đường lối sách Nhà nước văn quy chế liên quan đến hoạt động đầu tư - Tính đồng nhất: Bảo đảm tính thống dự án đầu tư dự án đầu tư phải tuân thủ quy định chung quan chức hoạt động đầu tư kể quy định thủ tục đầu tư Đối với dự án đầu tư quốc tế phải tuân thủ quy định chung mang tính quốc tế - Tính thực tiễn: Để bảo đảm tính thực tiễn dự án phải nghiên cứu xác định sở phân tích, đánh giá mức điều kiện, hoàn cảnh cụ thể có liên quan trực tiếp hay gián tiếp tới hoạt động đầu tư Việc chuẩn bị kỹ có khoa học giúp thực dự án có kết cao giảm tối thiểu rủi ro xảy trình đầu tư 2 Nêu khái niệm, mục đích ý nghĩa thẩm định dự án Khái niệm, mục đích ý nghĩa thẩm định dự án * Khái niệm Thẩm định dự án đầu tư việc điều tra, so sánh, đánh giá cách khách quan, khoa học toàn diện nội dung dự án, so sánh đánh giá phương án hay nhiều dự án để đánh giá tính hợp lý, tính hiệu tính khả thi dự án Từ có định đầu tư cho phép đầu tư * Mục đích thẩm định dự án - Đánh giá tính hợp lý dự án: Tính hợp lý biểu cách tổng hợp ( biểu tính hiệu tính khả thi) biểu nội dung cách thức tính toán dự án( hợp lý xác định mục tiêu, xác định nội dung dự án, khối lượng công việc cần tiến hành, chi phí cần thiết kết ần đạt được) - Đánh giá tính hiệu dự án: bao gồm hiệu tài kinh tế - xã hội - Đánh giá tính khả thi dự án: Đây mục đích quan trọng thẩm định dự án Một dự án hợp lý hiệu cần phải có tính khả thi Tất nhiên hợp lý hiệu hai điều kiện quan trọng để dự án có tính khả thi Nhưng tính khả thi phải xem xét với nội dung phạm vi rộng dự án( xem xét kế hoạch tổ chức thực hiện, môi trường pháp lý dự án…) Ba mục tiêu đồng thời yêu cầu chung dự án đầu tư dự án muốn đầu tư tài trợ Tuy nhiên, mục đích cuối thẩm định dự án đầu tư phụ thuộc vào chủ thể thẩm định dự án - Chủ đầu tư thẩm định dự án nhằm đưa định đầu tư - Các định chế tài thẩm định dự án khả thi để định cho vay vốn 3 - Cơ quan quản lý nhà nước dự án đàu tư thẩm định dự án để xét duyệt cấp giấy phép đầu tư * Ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư Thẩm định dự án đầu tư có nhiều ý nghĩa khác tùy thuộc chủ đề khác nhau: - Giúp cho quan quản lý Nhà nước đánh giá tính hợp lý dự án đứng giác độ hiệu kinh tế xã hội - Giúp cho chur đầu tư lựa chọn phương án đầu tư tốt theo quan điểm hiệu tài khả thi dự án - Giúp cho định chế tài định xác định cho vay tài trợ cho dự án theo quan điểm khác - Giúp cho bên nhận thức xác định rõ lợi, hại dự án mặt để có biện pháp khai thác khống chế - Xác định rõ tư cách pháp nhân cảu bên tham gia đầu tư Nội dung, nguyên tắc thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng Thẩm định dự án đầu tư xây dựng gồm thẩm định thiết kế sở nội dung khác Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Nội dung thẩm định thiết kế sở gồm: a) Sự phù hợp thiết kế sở với quy hoạch chi tiết xây dựng; tổng mặt chấp thuận với phương án tuyến công trình chọn công trình xây dựng theo tuyến; b) Sự phù hợp thiết kế sở với vị trí địa điểm xây dựng, khả kết nối với hạ tầng kỹ thuật khu vực; c) Sự phù hợp phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ lựa chọn công trình có yêu cầu thiết kế công nghệ; 4 d) Sự phù hợp giải pháp thiết kế bảo đảm an toàn xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; đ) Sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật thiết kế; e) Điều kiện lực hoạt động xây dựng tổ chức, lực hành nghề cá nhân tư vấn lập thiết kế; g) Sự phù hợp giải pháp tổ chức thực dự án theo giai đoạn, hạng mục công trình với yêu cầu thiết kế sở Các nội dung khác Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng thẩm định gồm: a) Đánh giá cần thiết đầu tư xây dựng gồm phù hợp với chủ trương đầu tư, khả đáp ứng nhu cầu tăng thêm quy mô, công suất, lực khai thác sử dụng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh thời kỳ; b) Đánh giá yếu tố bảo đảm tính khả thi dự án gồm phù hợp quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; khả đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, giải phóng mặt xây dựng; nhu cầu sử dụng tài nguyên (nếu có), việc bảo đảm yếu tố đầu vào đáp ứng đầu sản phẩm dự án; giải pháp tổ chức thực hiện; kinh nghiệm quản lý chủ đầu tư; giải pháp bảo vệ môi trường; phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm quốc phòng, an ninh yếu tố khác; c) Đánh giá yếu tố bảo đảm tính hiệu dự án gồm tổng mức đầu tư, tiến độ thực dự án; chi phí khai thác vận hành; khả huy động vốn theo tiến độ, phân tích rủi ro, hiệu tài hiệu kinh tế - xã hội dự án Đối với dự án cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng quy định khoản Điều 52 Luật nội dung thẩm định gồm: a) Đánh giá cần thiết đầu tư, quy mô; thời gian thực hiện; tổng mức đầu tư, hiệu kinh tế - xã hội; 5 b) Xem xét yếu tố bảo đảm tính khả thi gồm nhu cầu sử dụng đất, khả giải phóng mặt bằng; yếu tố ảnh hưởng đến công trình quốc phòng, an ninh, môi trường quy định khác pháp luật có liên quan; c) Sự hợp lý giải pháp thiết kế xây dựng công trình; tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định pháp luật sử dụng vật liệu xây dựng cho công trình; hợp lý việc lựa chọn dây chuyền thiết bị công nghệ thiết kế công trình có yêu cầu công nghệ; tuân thủ quy định bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy nổ; d) Đánh giá phù hợp giải pháp thiết kế công trình với công sử dụng công trình, mức độ an toàn công trình bảo đảm an toàn công trình lân cận; đ) Đánh giá phù hợp khối lượng chủ yếu dự toán với khối lượng thiết kế; tính đắn, hợp lý việc áp dụng, vận dụng định mức, đơn giá xây dựng công trình; xác định giá trị dự toán công trình; e) Điều kiện lực hoạt động xây dựng tổ chức, cá nhân thực khảo sát, thiết kế xây dựng, lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng * Nguyên tắc thẩm định dự án đầu tư Trên giác độ quản lý Nhà nước dự án đầu tư, việc thẩm định cần tuân thủ theo nguyên tắc sau đây: -Tất dự án đầu tư thuộc nguồn vốn thành phần kinh tế tới định cấp giấy phép đầu tư phải qua khâu thẩm định hiệu kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng, phương án kiến trúc, công nghệ, sử dụng đất đai, tài nguyên Nguyên tắc đảm bảo hiệu kinh tế - xã hội cho dự án đầu tư Tránh thực dự án đơn có lợi hiệu tài Các quan nhà nước với tư cách chủ thể quản lý nhà nước dự án đầu tư trước hết phải đảm bảo hài hòa lợi ích kinh tế xã hội lợi ích chủ đầu tư 6 - Đối với dự án đầu tư sử dụng vốn nhà nước phải thẩm định mặt tài dự án phương diện kinh tế xã hội nêu nguyên tắc Nhà nước với tư cách vừa chủ đầu tư vừa quan quản lý chung dự án thực hai chức quản lý dự án; quản lý dự án với chức chủ đầu tư quản lý dự án với chức quản lý vĩ mô( quản lý nhà nước) Thực nguyên tắc nhằm đảm bảo sử dụng có hiệu đồng vốn nhà nước Trong dự án đầu tư tách rời lợi ích chủ đầu tư lợi ích xã hội Các dự án không sử dụng vốn nhà nước, cá chủ đầu tư quan tâm đặc biệt đến hiệu tài mà quan tâm đến hiệu kinh tế xã hội, nhà nước cần quan tâm đến phương diện kinh tế xã hội - Đối với dự án sử dụng vốn ODA vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, thẩm định dự án cần ý đến thông ệ quốc tế - Cấp có quyền định cho phép cấp giấy phép đầu tư cấp có trách nhiệm thẩm định dự án Thẩm định dự án coi chức quan trọng quản lý dự án nhà nước Thẩm định đảm bảo cho quan quản lý nhà nước cấp khác định cho phép cấp giấy phép đầu tư xác theo thẩm quyền - Nguyên tắc thẩm định có thời hạn: Theo nguyên tắc quan quản lý đàu tư nhà nước cần nhanh chóng thẩm định, tránh thủ tục rườm rà, chậm trễ gây phiền hà việc định cấp giấy phép đầu tư Thẩm quyền định đầu tư xây dựng công trình *Thẩm quyền định đầu tư xây dựng công trình (Điều 60, luật xây dựng) Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn công trái quốc gia, vốn trái phiếu Chính phủ, vốn trái phiếu quyền địa phương, vốn hỗ trợ phát triển thức, vốn vay 7 ưu đãi nhà tài trợ nước ngoài, vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước, vốn đầu tư từ nguồn thu để lại cho đầu tư chưa đưa vào cân đối ngân sách nhà nước, khoản vốn vay khác ngân sách địa phương để đầu tư thẩm quyền định đầu tư xây dựng thực theo quy định pháp luật đầu tư công Đối với dự án sử dụng vốn tín dụng Chính phủ bảo lãnh, vốn vay bảo đảm tài sản nhà nước, vốn đầu tư phát triển doanh nghiệp nhà nước, vốn từ quỹ phát triển hoạt động nghiệp, giá trị quyền sử dụng đất quan, tổ chức, doanh nghiệp nhà nước góp vốn để đầu tư xây dựng thẩm quyền định đầu tư xây dựng quy định sau: a) Thủ tướng Chính phủ định đầu tư dự án quan trọng quốc gia; b) Người đại diện có thẩm quyền quan, tổ chức, doanh nghiệp theo quy định pháp luật định đầu tư dự án Đối với dự án sử dụng vốn khác, chủ sở hữu đại diện chủ sở hữu định đầu tư xây dựng dự án phạm vi quyền hạn theo quy định pháp luật Khái niệm hợp đồng xây dựng, loại hợp đồng xây dựng hồ sơ hợp đồng a Khái niệm Hợp đồng xây dựng thỏa thuận văn bên giao bên nhận thầu để thực số công việc, phần công việc hay toàn công việc hoạt động xây dựng Hợp đồng xây dựng văn có giá trị pháp lý ràng buộc quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng phải có trách nhiệm thực điều khoản ký kết, để toán phán sử tranh chấp (nếu có) quan hệ hợp đồng 8 b Các loại hợp đồng xây dựng(Điều 140, Luật xây dựng) Hợp đồng xây dựng phân loại theo tính chất, nội dung công việc thực giá hợp đồng áp dụng Theo tính chất, nội dung công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng gồm: a) Hợp đồng tư vấn xây dựng; b) Hợp đồng thi công xây dựng công trình; c) Hợp đồng cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng; d) Hợp đồng thiết kế - mua sắm vật tư, thiết bị - thi công xây dựng, hợp đồng chìa khóa trao tay; đ) Hợp đồng xây dựng khác Theo hình thức giá hợp đồng áp dụng, hợp đồng xây dựng gồm: a) Hợp đồng trọn gói; b) Hợp đồng theo đơn giá cố định; c) Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh; d) Hợp đồng theo thời gian; đ) Hợp đồng theo chi phí cộng phí; e) Hợp đồng theo giá kết hợp; g) Hợp đồng xây dựng khác; h) Hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước áp dụng loại hợp đồng quy định điểm a, b, c d khoản kết hợp loại hợp đồng c Hồ sơ hợp đồng(Điều 142, Luật xây dựng) Hồ sơ hợp đồng xây dựng gồm hợp đồng có nội dung theo quy định Điều 141 Luật tài liệu kèm theo hợp đồng Tài liệu kèm theo hợp đồng xây dựng gồm số toàn tài liệu sau: a) Văn thông báo trúng thầu định thầu; 9 b) Điều kiện cụ thể hợp đồng Điều khoản tham chiếu hợp đồng tư vấn xây dựng; c) Điều kiện chung hợp đồng; d) Hồ sơ mời thầu hồ sơ yêu cầu bên giao thầu; đ) Các vẽ thiết kế dẫn kỹ thuật; e) Hồ sơ dự thầu hồ sơ đề xuất bên nhận thầu; g) Biên đàm phán hợp đồng, văn sửa đổi, bổ sung hợp đồng; h) Các phụ lục hợp đồng; i) Các tài liệu khác có liên quan Thứ tự ưu tiên áp dụng tài liệu kèm theo hợp đồng xây dựng bên tham gia hợp đồng thỏa thuận Trường hợp bên tham gia hợp đồng không thỏa thuận áp dụng theo thứ tự quy định khoản điều Các trường hợp điều chỉnh hợp đồng xây dựng Điều chỉnh hợp đồng xây dựng gồm điều chỉnh khối lượng, tiến độ, đơn giá hợp đồng nội dung khác bên thỏa thuận hợp đồng Điều chỉnh hợp đồng xây dựng áp dụng thời gian thực hợp đồng Các trường hợp điều chỉnh hợp đồng xây dựng: a) Do bên thỏa thuận hợp đồng phù hợp với quy định Luật pháp luật khác có liên quan; b) Khi Nhà nước thay đổi sách làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hợp đồng, trừ trường hợp bên hợp đồng có thỏa thuận khác; c) Khi dự án điều chỉnh có ảnh hưởng đến hợp đồng, trừ trường hợp bên hợp đồng có thỏa thuận khác; d) Các trường hợp bất khả kháng theo quy định pháp luật Ngoài quy định nêu khoản khoản Điều này, việc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng thuộc dự án sử dụng vốn Nhà nước phải tuân thủ quy định sau: 10 10 a) Lựa chọn nhà thầu có đủ điều kiện lực hoạt động thi công xây dựngphù hợp với loại, cấp công trình công việc thi công xây dựng; b) Phối hợp, tham gia với Ủy ban nhân dân cấp thực việc bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt xây dựng để bàn giao cho nhà thầu thi công xây dựng; c) Tổ chức giám sát quản lý chất lượng thi công xây dựng phù hợp với hình thức quản lý dự án, hợp đồng xây dựng; d) Kiểm tra biện pháp thi công, biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường; đ) Tổ chức nghiệm thu, toán, toán công trình; e) Thuê tổ chức tư vấn có đủ lực hoạt động xây dựng để kiểm định chất lượng công trình cần thiết; g) Xem xét, định đề xuất liên quan đến thiết kế nhà thầu trình thi công xây dựng; h) Lưu trữ hồ sơ xây dựng công trình; i) Chịu trách nhiệm chất lượng, nguồn gốc vật tư, nguyên liệu, vật liệu, thiết bị, sản phẩm xây dựng cung cấp sử dụng vào công trình; k) Bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng hành vi vi phạm khác gây ra; l) Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật * Điều 113 Quyền nghĩa vụ nhà thầu thi công xây dựng Nhà thầu thi công xây dựng có quyền sau: a) Từ chối thực yêu cầu trái pháp luật; b) Đề xuất sửa đổi thiết kế xây dựng cho phù hợp với thực tế thi công để bảo đảm chất lượng hiệu quả; c) Yêu cầu toán giá trị khối lượng xây dựng hoàn thành theo hợp đồng; 12 12 d) Dừng thi công xây dựng có nguy gây an toàn cho người công trình bên giao thầu không thực cam kết hợp đồng; đ) Yêu cầu bồi thường thiệt hại bên giao thầu xây dựng gây ra; e) Các quyền khác theo quy định hợp đồng quy định pháp luật có liên quan Nhà thầu thi công xây dựng có nghĩa vụ sau: a) Chỉ nhận thầu thi công xây dựng, công việc phù hợpvới điều kiện lực hoạt động xây dựng thực theo hợp đồng ký kết; b) Lập trình chủ đầu tư phê duyệt thiết kế biện pháp thi công, quy định cụ thể biện pháp bảo đảm an toàn cho người, máy, thiết bị công trình; c) Thi công xây dựng theo thiết kế, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn bảo vệ môi trường; d) Có hệ thống quản lý chất lượng phù hợp thiết lập hồ sơ quản lý chất lượng công trình; đ) Tuân thủ yêu cầu công trường xây dựng; e) Chịu trách nhiệm chất lượng, nguồn gốc vật tư, nguyên liệu, vật liệu, thiết bị, sản phẩm xây dựng cung cấp sử dụng vào công trình; g) Quản lý lao động công trường xây dựng, bảo đảm an ninh, trật tự, bảo vệ môi trường; h) Lập vẽ hoàn công, tham gia nghiệm thu công trình; i) Bảo hành công trình; k) Bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng, sử dụng vật liệu không chủng loại, không bảo đảm yêu cầu theo thiết kế duyệt, thi công không bảo đảm chất lượng, gây ô nhiễm môi trường hành vi vi phạm khác gây ra; l) Chịu trách nhiệm chất lượng thi công xây dựng theo thiết kế, kể phần việc nhà thầu phụ thực (nếu có); nhà 13 13 thầu phụ chịu trách nhiệm chất lượng phần việc thực trước nhà thầu trước pháp luật; m) Các nghĩa vụ khác theo quy định hợp đồng quy định pháp luật có liên quan * Điều 114 Quyền nghĩa vụ nhà thầu thiết kế việc thi công xây dựng Nhà thầu thiết kế có quyền sau: a) Các quyền quy định khoản Điều 86 Luật này; b) Yêu cầu chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng thực theo thiết kế; c) Từ chối yêu cầu thay đổi thiết kế bất hợp lý chủ đầu tư; d) Từ chối nghiệm thu công trình, hạng mục công trình thi công không theo thiết kế; đ) Các quyền khác theo quy định hợp đồng quy định pháp luật có liên quan Nhà thầu thiết kế có nghĩa vụ sau: a) Các nghĩa vụ quy định khoản Điều 86 Luật này; b) Cử người có đủ lực để giám sát tác giả thiết kế theo quy định hợp đồng, người thực nhiệm vụ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật hành vi vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại gây ra; c) Tham gia nghiệm thu công trình xây dựng theo hợp đồng thiết kế xây dựng với chủ đầu tư; d) Xem xét xử lý theo đề nghị chủ đầu tư bất hợp lý thiết kế xây dựng; đ) Khi phát việc thi công sai thiết kế phê duyệt phải thông báo kịp thời cho chủ đầu tư kiến nghị biện pháp xử lý; e) Các nghĩa vụ khác theo quy định hợp đồng quy định pháp luật có liên quan 14 14 Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà * Quyền chủ sở hữu nhà người sử dụng nhà (Điều 10, Luật nhà ở) Đối với chủ sở hữu nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước có quyền sau đây: a) Có quyền bất khả xâm phạm nhà thuộc sở hữu hợp pháp mình; b) Sử dụng nhà vào mục đích để mục đích khác mà luật không cấm; c) Được cấp Giấy chứng nhận nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp theo quy định Luật pháp luật đất đai; d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà cho đối tượng không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam đối tượng hưởng giá trị nhà đó; đ) Sử dụng chung công trình tiện ích công cộng khu nhà theo quy định Luật pháp luật có liên quan Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sở hữu, sử dụng chung phần sở hữu chung nhà chung cư công trình hạ tầng sử dụng chung khu nhà chung cư đó, trừ công trình xây dựng để kinh doanh phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định pháp luật theo thỏa thuận hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở; e) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà theo quy định Luật pháp luật xây dựng; 15 15 g) Được bồi thường theo quy định luật Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà Nhà nước toán theo giá thị trường Nhà nước mua trước nhà thuộc sở hữu hợp pháp mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai; h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật nhà Trường hợp thuộc diện sở hữu nhà có thời hạn theo quy định khoản Điều 123 Luật thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu thực quyền quy định khoản Điều này, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác; hết thời hạn sở hữu nhà theo thỏa thuận chủ sở hữu quản lý, sử dụng nhà phải bàn giao lại nhà cho chủ sở hữu nhà lần đầu Đối với chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước có quyền theo quy định Điều 161 Luật Người sử dụng nhà chủ sở hữu nhà thực quyền việc quản lý, sử dụng nhà theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà * Nghĩa vụ chủ sở hữu nhà người sử dụng nhà (Điều 11, Luật nhà ở) Đối với chủ sở hữu nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước có nghĩa vụ sau đây: a) Sử dụng nhà mục đích quy định; lập lưu trữ hồ sơ nhà thuộc sở hữu mình; b) Thực việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, trật tự an toàn xã hội theo quy định pháp luật; c) Thực đầy đủ quy định pháp luật bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, 16 16 tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; giao dịch nhà tài sản chung vợ chồng phải thực theo quy định Luật hôn nhân gia đình; d) Thực quy định pháp luật không làm ảnh hưởng gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở; trường hợp thuộc diện sở hữu nhà có thời hạn theo quy định khoản Điều 123 Luật việc cải tạo, phá dỡ nhà thực theo thỏa thuận bên; đ) Đóng bảo hiểm cháy, nổ nhà thuộc diện bắt buộc phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ theo quy định pháp luật phòng cháy, chữa cháy pháp luật kinh doanh bảo hiểm; e) Chấp hành định quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật việc xử lý vi phạm, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo nhà ở, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa nhà ở, trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở; g) Có trách nhiệm để bên có liên quan người có thẩm quyền thực việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung; h) Thực nghĩa vụ tài cho Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở, thực giao dịch trình sử dụng nhà theo quy định pháp luật Đối với chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước nghĩa vụ quy định khoản Điều phải thực nghĩa vụ quy định khoản Điều 162 Luật 17 17 Người sử dụng nhà chủ sở hữu phải thực nghĩa vụ việc quản lý, sử dụng nhà theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà 18 18 Phát triển nhà xã hội Điều 53 Các hình thức phát triển nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng nhà xã hội vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển thức, vốn vay ưu đãi nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao diện tích đất xác định để xây dựng nhà xã hội theo quy định thuê, cho thuê mua Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê, cho thuê mua, để bán mua, thuê nhà người lao động đơn vị thuê có ưu đãi Nhà nước theo quy định khoản Điều 58 Điều 59 Luật Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội diện tích đất hợp pháp thuê, cho thuê mua, bán có ưu đãi Nhà nước theo quy định Điều 58 Luật 10 Phát triển nhà riêng lẻ nhân( Điều 42, 43,44 luật nhà ở) hộ gia đình, cá 11 Hành vi nghiêm cấm hoạt động xây dựng (Điều 12 - Luật xây dựng) Trong hoạt động xây dựng nghiêm cấm hành vi sau đây: Quyết định đầu tư xây dựng không với quy định Luật Khởi công xây dựng công trình chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định Luật Xây dựng công trình khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc 19 19 phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định pháp luật; xây dựng công trình khu vực cảnh báo nguy lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục tượng Xây dựng công trình không quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không với giấy phép xây dựng cấp Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước trái với quy định Luật Nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng không đủ điều kiện lực để thực hoạt động xây dựng Chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện lực để thực hoạt động xây dựng Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật lựa chọn áp dụng cho công trình Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng gây nguy hại cho sức khỏe cộng đồng, môi trường 10 Vi phạm quy định an toàn lao động, tài sản, phòng, chống cháy, nổ, an ninh, trật tự bảo vệ môi trường xây dựng 11 Sử dụng công trình không với mục đích, công sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian quản lý, sử dụng hợp pháp tổ chức, cá nhân khác khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung 12 Đưa, nhận hối lộ hoạt động đầu tư xây dựng; lợi dụng pháp nhân khác để tham gia hoạt động xây dựng; dàn xếp, thông đồng làm sai lệch kết lập dự án, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình 20 20 13 Lạm dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp luật xây dựng; bao che, chậm xử lý hành vi vi phạm pháp luật xây dựng 14 Cản trở hoạt động đầu tư xây dựng pháp luật 12 Công trình miễn giấy phép xây dựng a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp công trình nằm địa bàn hai đơn vị hành cấp tỉnh trở lên; b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp định đầu tư; c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính; d) Công trình xây dựng theo tuyến đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận hướng tuyến công trình; đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định Luật này; e) Nhà thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà có quy mô tầng tổng diện tích sàn 500 m có quy hoạch chi tiết 1/500 quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình; h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt không tiếp giáp với đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc; 21 21 i) Công trình hạ tầng kỹ thuật nông thôn yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn duyệt; k) Công trình xây dựng nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị quy hoạch chi tiết xây dựng duyệt; nhà riêng lẻ nông thôn, trừ nhà riêng lẻ xây dựng khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa; l) Chủ đầu tư xây dựng công trình miễn giấy phép xây dựng theo quy định điểm b, d, đ i khoản có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến quan quản lý xây dựng địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ 13 Quy trình cấp, cấp lại, điều chỉnh gia hạn giấy phép xây dựng Quy trình cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh giấy phép xây dựng quy định sau: a) Chủ đầu tư nộp 02 hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng; b) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định; c) Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa Khi thẩm định hồ sơ, quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu thiếu, tài liệu không theo quy định không với thực tế để thông báo lần văn cho chủ đầu tư bổ sung, 22 22 hoàn chỉnh hồ sơ Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng yêu cầu theo văn thông báo thời hạn 05 ngày làm việc, quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo văn hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn thông báo Trường hợp việc bổ sung hồ sơ không đáp ứng nội dung theo thông báo thời hạn 03 ngày làm việc, quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư lý không cấp giấy phép; d) Căn quy mô, tính chất, loại công trình địa điểm xây dựng công trình có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu điều kiện theo quy định Luật để gửi văn lấy ý kiến quan quản lý nhà nước lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định pháp luật; đ) Trong thời gian 12 ngày công trình nhà riêng lẻ kể từ ngày nhận hồ sơ, quan quản lý nhà nước hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời văn nội dung thuộc chức quản lý Sau thời hạn trên, quan ý kiến coi đồng ý phải chịu trách nhiệm nội dung thuộc chức quản lý mình; quan cấp giấy phép xây dựng quy định hành để định việc cấp giấy phép xây dựng; e) Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép thời gian 30 ngày trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời thời gian 15 ngày nhà riêng lẻ Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép cần phải xem xét thêm quan cấp giấy phép 23 23 xây dựng phải thông báo văn cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét đạo thực hiện, không 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định khoản Quy trình gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng quy định sau: a) Chủ đầu tư nộp 02 hồ sơ đề nghị gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng cho quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng; b) Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm xem xét gia hạn giấy phép xây dựng cấp lại giấy phép xây dựng Việc nhận kết quả, nộp lệ phí cấp giấy phép xây dựng quy định sau: a) Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời hạn ghi giấy biên nhận; b) Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp lệ phí theo quy định nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng thời hạn quy định khoản Điều này, quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng phải thông báo văn nêu rõ lý cho chủ đầu tư biết Nếu thời hạn ghi giấy biên nhận mà quan có thẩm quyền không trả lời chủ đầu tư phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế thẩm định, phê duyệt theo quy định có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng Chính phủ quy định chi tiết hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi giấy phép xây dựng loại giấy phép xây dựng, loại công trình 24 24 Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết mẫu đơn đề nghị, vẽ thiết kế hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng 14 Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ gồm: a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; b) Bản giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; c) Bản vẽ thiết kế xây dựng; d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình không theo tuyến gồm: a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; b) Bản giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; c) Bản định phê duyệt dự án, định đầu tư; d) Bản vẽ thiết kế xây dựng; đ) Bản kê khai lực, kinh nghiệm tổ chức thiết kế, cá nhân chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo chứng hành nghề chủ nhiệm, chủ trì thiết kế Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng xây dựng công trình theo tuyến gồm: a) Các tài liệu quy định điểm a, c, d đ khoản Điều này; b) Văn chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền phù hợp với vị trí phương án tuyến; c) Quyết định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng xây dựng công trình tôn giáo gồm: a) Các tài liệu quy định khoản Điều này; 25 25 b) Văn chấp thuận cần thiết xây dựng quy mô công trình quan quản lý nhà nước tôn giáo Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình tượng đài, tranh hoành tráng gồm: a) Các tài liệu quy định khoản Điều này; b) Bản giấy phép văn chấp thuận cần thiết xây dựng quy mô công trình quan quản lý nhà nước văn hóa Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình quảng cáo gồm: a) Các tài liệu quy định khoản Điều này; trường hợp thuê đất công trình để thực quảng cáo phải có hợp đồng thuê đất hợp đồng thuê công trình; b) Bản giấy phép văn chấp thuận cần thiết xây dựng quy mô công trình quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quảng cáo Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình quan ngoại giao tổ chức quốc tế theo quy định Chính phủ 26 26 ... sơ, quan quản lý nhà nước hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời văn nội dung thuộc chức quản lý Sau thời hạn trên, quan ý kiến coi đồng ý phải chịu trách nhiệm nội dung thuộc chức quản lý mình; quan. .. đích quan trọng thẩm định dự án Một dự án hợp lý hiệu cần phải có tính khả thi Tất nhiên hợp lý hiệu hai điều kiện quan trọng để dự án có tính khả thi Nhưng tính khả thi phải xem xét với nội dung. .. dựng công trình Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng Thẩm định dự án đầu tư xây dựng gồm thẩm định thiết kế sở nội dung khác Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Nội dung thẩm định thiết