Bài chuẩn bị trả lời cho câu hỏi: “Rủi ro mua nhà chung cư hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư nào? Đối với hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư bên mua có quyền sở hữu hộ chung cư chưa bên mua có tiếp tục chuyển nhượng cho người mua hay không?” Phần trả lời: I/ Rủi ro mua nhà chung cư hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư nào? Khi mua nhà chung cư (vào mục đích để để kinh doanh) hình thức Hợp đồng góp vốn Hợp đồng hợp tác đầu tư, Nhà đầu tư thường gặp rủi ro sau: _ Rủi ro Hợp đồng vô hiệu _ Rủi ro lực Chủ đầu tư _ Rủi ro điều khoản Hợp đồng không chặt chẽ a) Về rủi ro Hợp đồng vô hiệu: Theo Bộ Luậtdân sự, giao dịch dân vô hiệu có mục đích nội dung vi phạm điều cấm pháp luật Khi giao dịch dân vô hiệu, bên hoàn trả nhận khôi phục lại tình trạng ban đầu Vì vậy, hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung mục đích hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước lại chưa có sở hạ tầng điều kiện khác Luật Kinh doanh bất động sản Luật Nhà quy định đương nhiên bị xem vô hiệu Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước khách hàng hay bên góp vốn phải bồi thường thiệt hại bên có lỗi Mặc dù khó đo lường xác thiệt hại bên, dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực dự án đầu tư bị ảnh hưởng Do vậy, việc soạn thảo hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh chặt chẽ sử dụng tư vấn pháp lý bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng đóng vai trò quan trọng việc bảo đảm quyền lợi bên Ví dụ, hợp đồng góp vốn khách hàng nhà dự án huyện Hoài Đức, chủ đầu tư bắt bí khách hàng khoản bảo mật Trong đó, yêu cầu khách hàng không cung cấp hợp đồng cho bên thứ không phép chủ đầu tư Trường hợp khách hàng muốn đem cầm cố, chấp ngân hàng phải thông báo cho chủ đầu tư phải chủ đầu tư chấp thuận Nếu khách hàng vi phạm coi hợp đồng bị vô hiệu Chị Quách Thu Nguyệt – nhà đầu tư cho biết, với khoản mục “Bảo mật” khách hàng sơ ý vi phạm, chủ đầu tư hoàn toàn có quyền hủy hợp đồng Đặc biệt, hợp đồng mua bán nhà có mức giá bán ghi hợp đồng thấp giá thị trường nhiều Trong trường hợp thị trường bất động sản sôi động, giá tăng cao chủ đầu tư quay lưng lại với khách hàng b) Về rủi ro lực Chủ đầu tư: Hình thức đầu tư mua bất động sản hình thành tương lai thông qua hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác kinh doanh bắt đầu áp dụng dù chưa có văn quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng Trước ký kết, khách hàng cần phải ý xem xét kỹ lưỡng điều khoản hợp đồng thực tế qua vụ việc cụ thể hợp đồng này, trách nhiệm khách hàng nhiều, chủ đầu tư ngược lại Khi khách hàng thực nghĩa vụ tài qua đợt nộp tiền cần phải yêu cầu chủ đầu tư cho xem xét tiến độ thực dự án, sở hạ tầng như: đường xá, điện, nước… ví dụ đợt đóng 30% giá trị hợp đồng dự án thực đến đâu, đợt đóng 35% giá trị hợp đồng tiến độ dự án giai đoạn Khách hàng cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư, đồng thời chủ đầu tư phải có trách nhiệm cho người mua nhà biết vấn đề liên quan đến tiến độ thực dự án Thêm nữa, người mua nhà cần phải "chọn mặt gửi vàng" với chủ đầu tư có uy tín thời gian qua xảy nhiều vụ lừa đảo, chủ đầu tư làm ăn không theo quy định pháp luật Bên cạnh hợp đồng mua nhà theo hình thức góp vốn có nguy không cấp sổ đỏ tình trạng nhiều chung cư mini khó cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, số lượng chung cư mini không nhỏ Yêu cầu bắt buộc với chung cư mini phải có giấy phép xây dựng đảm bảo nhiều yếu tố quy hoạch khu vực, phương thức phòng cháy chữa cháy, cầu thang thoát hiểm, phải nộp thuế lệ phí kinh doanh… c) Về rủi ro điều khoản Hợp đồng không chặt chẽ: Nhiều chủ đầu tư bất động sản soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… đưa điều khoản chặt chẽ để ràng buộc trách nhiệm người bán người mua Tuy nhiên, có chủ đầu tư đưa hợp đồng để cài bẫy khách hàng Thậm chí, họ cài vào câu chữ để đẩy rủi ro cho khách hàng Trong hợp đồng góp vốn mua đất dự án quận Hoàng Mai chị Nguyễn Minh Anh, chủ đầu tư ghi rõ, "giá bán có khoản mục Thứ nhất, giá trị vốn góp tạm tính 35 triệu đồng/m2 Thứ 2, đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khi dự án triển khai theo tiến độ pháp luật bên B mong muốn ưu tiên nhận lại lô đất A với mức 35 triệu đồng/m2, hệ số giá trị vị trí đất 1,2 Đơn giá chưa bao gồm thuế VAT lệ phí khác…" Về trách nhiệm chủ đầu tư dự án: Tiến hành thi công hạ tầng, bàn giao mặt lô đất cho khách hàng sau khách hàng toán toàn giá trị lô đất Trường hợp khách hàng toán giá trị lô đất trước hạn công ty bàn giao mặt trước quý 4/2012 Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành xong tiến độ chịu lãi suất theo ngân hàng Trong đó, trách nhiệm khách hàng nộp tiền đầy đủ, không góp vốn thời hạn cam kết khách hàng chịu lãi suất ngân hàng Nếu 60 ngày đến hạn chuyển tiền không toán, khách hàng hiểu đơn phương chấm dứt hợp đồng Ngoài ra, khách hàng chịu phạt số tiền 30% tổng số vốn góp… II/ Đối với hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư bên mua có quyền sở hữu hộ chung cư chưa bên mua có tiếp tục chuyển nhượng cho người mua hay không? Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (sau xin gọi tắt Nghị định 71) quy định, dự án hoàn thành xong phần móng chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà với đối tượng phân chia sản phẩm nhà (đã ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư với Chủ đầu tư công trình để phân chia sản phẩm nhà sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận) để thay cho hợp đồng, văn ký trước Tổ chức, cá nhân có nhà phân chia phép bán lại nhà cho người khác Tuy nhiên, bán lại cho đối tượng thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà sau có hợp đồng mua bán ký với Chủ đầu tư Trường hợp doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản phải thực qua sản giao dịch bất động sản theo quy định Luật kinh doanh bất động sản Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tổ chức khác bán qua sàn giao dịch bất động sản mà thực bán theo Luật Nhà Nghị định 71 Trường hợp chưa nhận bàn giao nhà chưa quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thực bán nhà theo hướng dẫn Bộ Xây dựng ... theo quy định Luật Nhà sau có hợp đồng mua bán ký với Chủ đầu tư Trường hợp doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản phải thực qua sản giao dịch bất động sản theo quy định Luật kinh doanh... đầu tư có uy tín thời gian qua xảy nhiều vụ lừa đảo, chủ đầu tư làm ăn không theo quy định pháp luật Bên cạnh hợp đồng mua nhà theo hình thức góp vốn có nguy không cấp sổ đỏ tình trạng nhiều chung... đồng/m2 Thứ 2, đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khi dự án triển khai theo tiến độ pháp luật bên B mong muốn ưu tiên nhận lại lô đất A với mức 35 triệu đồng/m2, hệ số giá trị vị trí đất