THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BA ĐỒN, TỈNH QUẢNG BÌNH

Đất đai trở thành vấn đề lớn, thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước làđại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đối với đất đai, thực hiện hoạt độnggiao đất, cho thuê đất,…Để có mặt bằng xây d

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tại Học viện Hành chính Quốc gia em đã tiếp thu đượcrất nhiều kiến thức quý báu từ các thầy, cô để có thể hoàn thành đề tài này vàvững bước trên con đường mình đã chọn Lời đầu tiên em xin chân thành cảm ơntới các thầy, cô đã trực tiếp dạy dỗ, dìu dắt và truyền đạt cho em những kiến thứcquý báu trong suốt thời gian học tâp tại trường

Qua đây, em cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Th.S Nguyễn XuânNhã - giảng viên Khoa quản lý Nhà nước về Đô thị và Nông thôn đã tận tìnhhướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thànhkhóaluận

Đồng thời em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban lãnh đạo, các cán bộ, côngchức, viên chức đang công tác tại Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng thị xã

Ba Đồn đã tận tình hướng dẫn và cung cấp cho em những thông tin số liệu cầnthiết trong suốt quá trình làm khóa luận để em có cơ sở hoàn thành đề tài này.Mặc dù em đã rất cố gắng trong quá trình nghiên cứu nhưng do chưa có kinhnghiệm thực tiễn cũng như còn hạn chế về mặt thời gian nên khóa luận sẽ khôngtránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của cácthầy, các cô để khóa luận của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên

Lê Thị Mai Phương

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN 1

DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT 3

LỜI MỞ ĐẦU 4

1 Lý do chọn đề tài 4

2 Mục đích nghiên cứu 6

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6

4 Phương pháp nghiên cứu 6

5 Kết cấu khóa luận 7

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1

1.1 Những vấn đề chung về giải phóng mặt bằng 1

1.1.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng 1

1.1.2 Đặc điểm của giải phóng mặt bằng 1

1.1.2.1 Giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lượng vốn lớn 1

1.1.2.2 Giải phóng mặt bằng gắn với các dự án đầu tư có xây dựng 2

1.1.2.3 Giải phóng mặt bằng là hoạt động nhạy cảm và phức tạp, tác động qua 2 lại với nhiều yếu tố kính tế, văn hóa, xã hội, y tế 2

1.1.3 Vai trò của giải phóng mặt bằng 4

1.1.4 Quy trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 5

1.1.4.1 Thông báo thu hồi đất 5

1.1.4.2 Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thành lập tổ 5 công tác giúp việc Hội đồng 5

1.1.4.3 Phê duyệt và trích chuyển kính phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái 7 định cư 7

1.1.4.4 Lập kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng, thẩm tra dự

toán chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 8

1.2 Quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng 13

1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng 13

1.2.2 Mục đích của quản lý nhà nước về công tác giải phóng mặt bằng 13 1.2.2.1 Đảm bảo công khai, công bằng, dân chủ 13

1.2.2.2 Đảm bảo hiệu quả quản lý 14

1.2.2.3 Đảm bảo tiến độ kịp thời chính xác 15

1.2.3 Cơ sở pháp lý về giải phóng mặt bằng 15

1.2.4 Nội dung quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng 16

1.2.4.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng 16

1.2.4.2 Tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng 16

1.2.4.3 Kiểm soát việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 17

1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng 18

1.2.5.1 Các yếu tố thuộc về pháp luật, chính sách của Nhà nước 18

1.2.5.2 Các yếu tố thuộc về nhà đầu tư 20

1.2.5.3 Các yếu tố thuộc về người dân 20

1.3 Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng trong nước và quốc tế 21

1.3.1 Kinh nghiệm của Trung quốc 21

1.3.2 Kinh nghiệm của Đà Nẵng 23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BA ĐỒN, 27

TỈNH QUẢNG BÌNH 27

2.1 Giới thiệu chung về thị xã Ba Đồn 27

2.1.1 Vị trí địa lý 27

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thị xã Ba Đồn 29

a Dân số và lao động 29

b Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 29

c Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 30

d Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư 31

2.2 Tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình 33

a Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 33

b Về chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB 34

c Về tổ chức thực hiện GPMB 35

2.3 Kết quả đạt được trong quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng tại thị xã Ba Đồn 37

2.3.1 Những mặt đạt được 37

2.3.2 Những mặt hạn chế 38

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế 39

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI THỊ XÃ BA ĐỒN, TỈNH QUẢNG BÌNH 41

3.1 Cơ sở xây dựng giải pháp 41

3.2 Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao chất lượng quản lý nhà nước trong công tác giải phóng mặt bằng tại thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình 41

3.2.1 Gải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng quỹ đất 41

3.2.1.1 Hoàn chỉnh bản đồ địa chính tỉ lệ 1/29000 41

3.2.1.2 Đảm bảo quản lý kế hoạch sử dụng đất phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị của thị xã 42

3.2.2 Giải pháp về ban hành và thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng 43

3.2.2.1 Củng cố trình tự, thủ tục thu hồi đất 43

3.2.2.2 Nâng cao chính sách bồ thường, hỗi trợ và tái định cư 44

a Bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở 44

b Chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và tạo việc làm đối với người lao động

trên địa bàn bị thu hồi đất 46

c Ban hành đơn giá bồi thường, hỗ trợ 47

3.2.3 Giải pháp về tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 48

3.2.3.1 Tăng cường sự phối hợp giữa các đơn vị thực hiện nhiệm vụ giải phóng mặt bằng với các phòng ban, bộ phận thuộc UBND phường và chính quyền cấp phường 49

3.2.3.2 Đào tạo, tuyển dụng đội ngũ cán bộ thực hiện công tác bồi thường về giải phóng mặt bằng 49

a Về đào tạo 49

b Về tuyển dụng 50

3.2.3.3 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền chính sách, pháp luật về đất đai, bồi thường hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất 51

3.2.4 Giải pháp về kiểm soát thực hiện giải phóng mặt bằng 54

3.2.4.1 Thường xuyên kiểm tra, giám sát việc thực hiện giải phóng mặt bằng 54

3.2.4.2 Tăng cường kiểm toán, thanh tra việc thực hiện giải phóng mặt bằng 54

3.2.4.3 Tổ chức học hỏi, trao đổi kinh nghiệm với các đơn vị trên địa bàn tỉnh 55

3.2.4.4 Đẩy mạnh vai trò thanh tra xây dựng cấp phường và cấp xã 55

KẾT LUẬN 59

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 60

DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT

BT, HT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá Ngoài chức năng vốn có của nó là

tư liệu sản xuất đặc biệt thì đất đai còn là thành phần quan trọng hàng đầu củamôi trường sống Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóađất nước nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị,xây dựng các khu công nghiệp, khu du lịch – dịch vụ, khu dân cư, các công trình

cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế

-xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân dân.Ngay từ thuở sơ khai của xã hội loài người, con người đã biết sử dụng đất theocác mục đích khác nhau để phục vụ cho sự sinh tồn và phát triển của mình Theothời gian và sự lao động đã làm cho nhận thức của con người càng được hoànthiện, nâng cao cùng với nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng để phục vụ cho đờisống, cho sản xuất, cho sự phát triển kinh tế - xã hội và công tác quản lý việc sửdụng đất đã được xây dựng một cách có khoa học, theo hệ thống thống nhất từtổng thể đến chi tiết và theo quy định chung của pháp luật Nhà nước Trong điềukiện quỹ đất có hạn và sự phát triển mạnh mẽ của quá trình công nghiệp hóa –hiện đại hóa cũng như quá trình đô thị hóa đã làm cho đất đai ngày càng có vaitrò quan trọng Đất đai trở thành vấn đề lớn, thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước làđại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đối với đất đai, thực hiện hoạt độnggiao đất, cho thuê đất,…Để có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước phải thuhồi đất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường hỗ trợ tái định cư cho các hộdân có đất bị thu hồi Trong thời gian gần đây, vấn đề Nhà nước thực hiện cơ chếthu hồi đất của người sử dụng đất để giao cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiềutranh cãi, bức xúc trong thực tế triển khai, nhất là bức xúc của những người bịthu hồi đất về thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư Những quy định của phápluật về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư đang từng bước hoàn thiện,

ngày càng rõ rang cụ thể Tuy nhiên, về lý thuyết kinh tế đất đai, việc bồi thườngmột giá trị lớn hơn giá trị mà họ nhận được từ đất có thể được coi là phù hợp,nhưng với đặc trưng riêng của đất là ngày càng khan hiếm thì người sử dụng đất

họ luôn có xu hương yêu cầu giá bồi thường về đất cao hơn nhiều lần so với thực

tế Có thể coi đây là nguyên nhân chính làm nảy sinh nhiều vướng mắc trongviệc thực hiện các thủ tục khi thu hồi đất Gần đây, Đảng và Nhà nước đã cónhiều cố gắng trong việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cưnhưng đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm nên vẫn còn gặp nhiều vướng mắcgây nhiều bức xúc cho nhân dân Do đó, tình trạng giải phóng mặt bằng chậm làrất phổ biến làm chậm tiến độ thực hiện các dự án

Ba Đồn là thị xã mới thành lập thuộc tỉnh Quảng Bình bao gồm 06phường và 10 xã Thị xã Ba Đồn nằm trên quốc lộ 1A, đường sắt Thống Nhất vàgiáp Biển Đông Thị xã Ba Đồn cách Đèo Ngang 29 km về phía nam, cách ĐồngHới 40 km về phía bắc Do có vị trí địa lý thuận lợi và môi trường đầu tư thôngthoáng nên nên kinh tế của thị xã trong những năm qua đạt mức tăng trưởng khá,ngành nghề truyền thống được khôi phục và phát triển góp phần giải quyết laođộng ở nông thôn Những năm trở lại đây, tốc độ đô thị hóa nhanh, đất đai của

Ba Đồn được chuyển mục đích sử dụng khá nhiều, đồng nghĩa với việc áp dụngnhững chính sách của Nhà nước trong việc thu hồi, bồi thường giải phóng mặtbằng và hỗ trợ đối với những người mất đất sản xuất nông nghiệp.Tuy nhiên,công tác này còn gặp nhiều khó khăn, hiệu quả thấp Điều chỉnh quy hoạch sửdụng đất, sửa đổi thiết kế dự án, chờ đợi do không giải phóng được mặt bằnghoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo là những nguyên nhân làm ảnh hưởng đếntiến độ các dự án, gây thiệt hại lớn về kinh tế, làm mất ổn định chính trị xã hội.Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống

kinh tế xã hội Xuất phát từ thực tế trên, em chọn đề tài: “Quản lý nhà nước về công tác giải phóng mặt bằng tại thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình” làm đề tài

khóa luận tốt nghiệp của mình với mong muốn nhằm đóng góp một số giải pháp

về công tác giải phóng mặt bằng tại địa phương

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động quản lý nhà nước về công tác giải phóng mặt bằng trên địabàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình

4 Phương pháp nghiên cứu

Nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu, khóa luận sử dụng các phươngpháp nghiên cứu:

- Phương pháp thống kê, thu thập số liệu

- Phương pháp đối chiều, so sánh

- Phương pháp phân tích, đánh giá và tổng hợp tài liệu nghiên cứu

5 Kết cấu khóa luận

Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, khóa luận bao gồm 03 chương:

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BA ĐỒN, TỈNH QUẢNG BÌNH

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BA ĐỒN, TỈNH QUẢNG BÌNH.

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 Những vấn đề chung về giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng

Trong luật đất đai và luật xây dựng hiện hành mặc dù xuất hiện rất nhiềucụm từ “giải phóng mặt bằng” nhưng không có định nghĩa cụ thể thế nào là giảiphóng mặt bằng Có thể nói, giải phóng măt bằng là việc thực hiện di dời cáccông trình xây dựng, vật chất, kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cưtrên một diện tích nhất định nhằm thực hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xây dựngcông trình mới

Khái niệm “giải phóng mặt bằng” được dùng phổ biến hiện nay là khiNhà nước có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi íchquốc gia, lợi ích công công và phát triển kinh tế Giải phóng mặt bằng là mộtkhái niệm rộng của công tác thu hồi đất để phục vụ quốc phòng an ninh, các dự

án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước; bao gồm các công đoạn: bồithường cho đối tượng sử dụng đất, giải tỏa các công trình trên đất, di chuyểnngười dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án, hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi,tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành Hộiđồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới.Đây là một qua trình đa dạng và phưc tạp thể hiện sự khác nhau giũa các dự án

và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội

1.1.2 Đặc điểm của giải phóng mặt bằng

1.1.2.1 Giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lượng vốn lớn

Đất đai là một tài sản lớn và gần như vô hạn nó có sức ảnh hưởng mạnh

mẽ tới đời sống của con người Đặc biệt với tốc độ phát triển đô thị hóa như hiệnnay có thể nói đất đai sinh lời rất lớn

Giải phóng mặt bằng thường được tiến hành ở quy mô lớn, hàng trămthậm chí là hàng ngàn hộ gia đình

Giải phóng mặt bằng phải tiến hành bồi thường về đất đai, tài sản, hỗ trợ

di dời ổn định cuộc sống cho người dân

Giải phóng mặt bằng đòi hỏi về thời gian, công sức, trang thiết bị hiệnđại nên chi phí hoạt động rất cao

Với những đặc điểm như nêu trên của công tác giải phóng mặt bằng, cóthể thấy giải phóng mặt bằng đòi hỏi một vốn chiếm tỷ trọng cao trong tổng toàn

bộ lượng vốn đầu tư

1.1.2.2 Giải phóng mặt bằng gắn với các dự án đầu tư có xây dựng

Giải phóng mặt bằng là yếu tố quan trọng không thể thiếu đối với các dự

án mở rộng đô thị, nâng cấp giao thông, xây dựng khu chung cư, công trình phục

vụ an ninh quốc phòng, chính trị văn hóa xã hội Vì thế, các dự án đầu tư có quy

mô lớn, bao chùm một phạm vi rộng thường phải giải phóng mặt bằng vì nhữngvùng đất chưa được sử dụng ngày càng ít đi hoặc không đáp ứng được nhu cầucủa chủ dự án về vị trí địa hình, điều kiện kinh tế, giao thông

1.1.2.3 Giải phóng mặt bằng là hoạt động nhạy cảm và phức tạp, tác động

qua

lại với nhiều yếu tố kính tế, văn hóa, xã hội, y tế.

- Đối tượng giải phóng mặt bằng đa dạng

Các dự án giải phóng mặt bằng phải tiến hành bồi thường thiệt hại đất đaivới nhiều vị trí, mục đích sử dụng khác nhau (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,đất chuyên dụng,…), nhiều bất động sản với nhiều hình thức sở hữu, sử dụngquản lý khác nhau Do đó, đòi hỏi sự tỉ mỉ, cặn kẽ, sự chính xác trong việc xáclập hồ sơ pháp lý và phương án giá cả bồi thường để định cư

- Giải phóng mặt bằng bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố

Việc thực hiện giải phóng mặt bằng là một vấn đề hết sức quan trọng, nó

có sức ảnh hưởng rất lớn đối với đời sống kinh tế xã hội Vì thế, giải phóng mặtbằng cũng bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố:

Thứ nhất, giải phóng mặt bằng bị ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản

Bất động sản là một tài sản có giá trị to lớn, giá cả biến động liên tục Giá

cả trên thị trường bất động sản thực tế rất cao, chênh lệch rất nhiều so với giáđền bù Mức giá đền bù thấp hơn so với giá thị trường sẽ là một ảnh hưởngkhông nhỏ đến quyền lợi của đối tượng bị di dời Do vậy, hiện tượng khiếu nại,

tố cáo, không chịu hợp tác liên quan đến giá bất động sản làm chậm tiến độGPMB là phổ biến

Thứ hai, giải phóng mặt bằng bị ảnh hưởng bởi lượng vốn dự kiến dùng cho

giải phóng mặt bằng

Trong giải phóng mặt bằng, với số lượng vốn đền bù đã xác định, nhữngphát sinh tăng vọt như mức giá đền bù về đất sẽ làm tăng lượng tiền cho giảiphóng mặt bằng, đôi khi còn vượt quá so với dự kiến ban đầu, dẫn tới việcGPMB bị trì trệ từ phía nhà đầu tư Đó là hậu quả của việc tính toán chủ quan,sai lầm trong việc xác định vốn dự kiến cho GPMB

Thứ ba, giải phóng mặt bằng bị chi phối bởi chính sách đền bù, tái định cư

của Nhà nước

Việc đền bù tái định cư là chính sách của Nhà nước có sức ảnh hưởngmạnh mẽ, xuyên suốt trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng Nhữngchính sách có tính pháp lý, cặn kẽ, tỉ mỉ sẽ là đòn bẩy tạo điều kiện giải phóngmặt bằng một cách nhanh chóng Và ngược lại, nếu như các chính sách mâuthuẫn với thực tiễn không phù hợp thì nó lại là một trở ngại lớn trong việc thựchiện giải phóng mặt bằng Các chính sách của Nhà nước đưa ra trong việc đền bùtái định cư như: trình tự tiến hành giải phóng mặt bằng, quy định về quyền vànghĩa vụ của chủ thể và các bên liên quan, đồng thời quy định về mức giá đền bùtái định cư

Thứ tư, giải phóng mặt bằng bị chi phối bởi quy mô dự án và đặc điểm kinh

tế xã hội trên địa bàn

Quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội trên địa bàn đóng vai trò quantrọng trong việc giải phóng mặt bằng Nó quyết định quy mô giải phóng mặtbằng, tính chất đặc điểm của các đối tượng, mức độ phức tạp của giải phóng mặtbằng Các dự án giải phóng mặt bằng tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hộiphức tạp như đô thị, khu dân cư thì việc bồi thường tái định cư với mức giá sẽcao hơn Bên cạnh đó, cũng sẽ có nhiều phức tạp xảy ra hơn so với vùng nôngthôn như nhiều đơn khiếu do sự đông đúc về dân cư, đất đai nhỏ lẻ, nhu cầu sửdụng đa dạng, mức sinh lời của đất cao, giá trị tài sản lớn

1.1.3 Vai trò của giải phóng mặt bằng

Trong điều kiện phát triển của các quốc gia nói chung và Việt Nam nóiriêng, “giải phóng mặt bằng” là quy luật tất yếu của sự phát triển, là một trongnhững công việc quan trọng phải làm trên con đường công nghiệp hóa – hiện đạihóa đất nước Nhìn vào sự phát triển kinh tế của các quốc gia trên thế giới có thểthấy nông nghiệp chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng thu nhập quốc dân Như vậy, xuhướng đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy

hoạch các khu dân cư, khu kinh tế… sẽ đáp ứng nhu cầu phát triển của mỗi quốcgia

Đất nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa khôngchỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu chế xuất khổng lồ, những côngtrình công cộng khang trang mà kèm theo đó là nhu cầu cần có nhà ở rộng rãitiện nghi hơn của người dân Điều đó đòi hỏi một lượng nhu cầu tương đối lớn

về nhà ở cũng như nhu cầu khác để đảm bảo cho cuộc sống hàng ngày như: khuvui chơi giai trí, bệnh viện, trường học,… Đề đáp ứng được nhu cầu này cần phảigiải phóng mặt bằng đề xây dựng các công trình đó Bên cạnh đó, hệ thống giaothông cũng cần được mở rộng để đáp ứng nhu cầu đi lại, lưu thông hàng hóa

1.1.4 Quy trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

1.1.4.1 Thông báo thu hồi đất

Song song với việc ban hành văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư hoặcgiao nhiệm vụ cho trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện thu hồi đất theo quyhoạch đã được phê duyệt và cong bố, UBND thành phố ủy quyền cho UBND cấphuyện ký ban hành thông báo thu hồi đất Thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp

lý để tổ chức được giao nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và nhà đầu tưthực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thủ tục quy định

Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: lý do thu hồi đất, diện tích và vị tríkhu đất bị thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xâydựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt và dự kiến về kế hoach di chuyển

Việc thông báo thu hồi đất được thực hiện trên phương tiện thông tin đạichúng và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, tại điểm sinh hoạt chung của khu dân

cư nơi có đất bị thu hồi

1.1.4.2 Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thành lập tổ

công tác giúp việc Hội đồng

Sau khi được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tưhoặc tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện dự án có trách nhiệm gửi văn bảnđến UBND cấp huyện nơi có đất thu hồi để thực hiejn dự án đề nghị thành lậpHội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đồng thời gửi ban chỉ đạo giải phóngmặt bằng Thành phố để theo dõi, kiểm tra, chỉ đạo thực hiện Văn bản gửi kèmtheo bao gồm:

- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền;

- Kế hoạch chi tiết tiến độ giải phsong mặt bằng;

- Dự toán chi phí để tổ chức công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Kế hoạch đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tuyển dụng lao động cho các

hộ trong phạm vi thu hồi đất (nếu có);

- Văn bản cử người đại diện tham gia Hội đồng và tham gia Tổ công tác.Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đề nghịkèm theo hồ sơ quy định, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện cótrách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trình UBND cấp huyện ký quyết định thành lập hộiđồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thành lập tổ công tác giúp việc hộiđồng

Hội đồng và Tổ công tác chấm dứt hoạt động sau khi hoàn thành và bàngiao đất cho chủ đầu tư

 Thành phần Hội đồng gồm có:

- Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND cấp huyện là Chủ tịch Hội đồng;

- Trưởng Ban bồi thường, giải phsong mặt bằng làm Phó chủ tịch thường trựccủa Hội đồng;

- Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường - ủy viên;

- Trưởng phòng tài chính kế hoạch – ủy viên;

- Trưởng phòng Quản lý đô thị - ủy viên;

- Trưởng phòng Kinh tế hạ tầng - ủy viên;

- Chủ tịch UBND cấp xã có đất thuộc phạm vi dự án - ủy viên;

- Chủ đầu tư - ủy viên;

- Đại diện cho lợi ích hợp pháp của những người có đất thuộc phạm vi dự án(từ 1 đến 2 người)

 Thành phần của Tổ công tác gồm có:

- Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm tổ trưởng;

- Đại diện của Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng cấp huyện – tổ phó;

- Cán bộ địa chính cấp xã – tổ viên;

- Đại diện Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án – tổ viên;

- Đại diện chủ đầu tư – tổ viên

1.1.4.3 Phê duyệt và trích chuyển kính phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

UBND thành phố ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt dự toánkinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo trình tự, thủ tục tại vănbản quy định Việc phê duyệt dự toán chi phí phục vụ công tác bồi thường, hỗtrợ và tái định cư được thực hiện theo quy định hiện hành Tổng kinh phí đượcduyệt không vượt quá 2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ

Kinh phí được phân bổ như sau:

- Tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ thực hiện cong tác bồi thường, hỗtrợ và tái định cư dược sử dụng 60% tổng mức dự toán được duyệt;

- 40% tổng mức dự toán kinh phí được trích chuyển theo quy định sau:

30% chuyển về tài khoản của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấphuyện;

5% chuyển về tài khoản của Sở tài chính mở tại Kho bạc nhà nước thànhphố;

5% chuyền về tài khoản của Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng Thành phố

1.1.4.4 Lập kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng, thẩm tra dự toán

chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Sau khi có quyết định thành lập Hội đồng, Ban bồi thường giải phóng mặtbằng cấp huyện phối hợp với chủ đầu tư và UBND cấp xã nơi có dự án lập kếhoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng

Thời gian lập kế hoạch tiến độ chi tiết GPMB để trình UBND cấp huyệnphê duyệt tối đa là 05 ngày;

Trong thời gian không quá 03 ngày từ khi nhận được tờ trình của Ban bồithường giải phóng mặt bằng, UBND cấp huyện có trách nhiệm ký quyết địnhphê duyệt

Căn cứ quyết định phê duyệt kế hoạch tiến độ chi tiết và dự toán chi phíphục vụ công tác giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư, trong thời gian khôn quá

05 ngày, phòng tài chính kế hoạch có trách nhiệm thẩm tra, tình UBND cấphuyện phê duyệt dự toán và trong thời gian 03 ngày UBND cấp huyện có tráchnhiệm ký quyết định phê duyệt dự toán GPMB

Kê khai và tổ chức điều tra hiện trạng, xác minh nội dung kê khai

Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi thu hồi đất có tráchnhiệm ký xác nhận rõ ngày, tháng, năm nhận được tờ khai để lưu hồ sơ giảiphóng mặt bằng

Tờ khai bao gồm những nội dung như sau:

 Diện tích, loại đất (mục đích sử dụng đất), nguồn gốc, thời điểm đấtđược sử dụng theo mục đích hiện trạng, các giáy tờ về quyền sử dụng đất hiện

có, vị trí đất (theo bảng giá đất do UBND Thành phố ban hành hàng năm)…;

 Số lượng, loại nhà, cấp nhà, chất lượng , thời gian đã sử dụng, tínhchất hợp pháp của nhà, công trình hiện có trên đất bị thu hồi; Số lượng, loại cây,tuổi cây,…; Diện tích, năng suất, sản lượng, thời điểm thu hoạch đối với thủysản; Số lượng mộ phải di dời…;

 Số hộ gia đình, số nhân khẩu ăn ở thường xuyên tại nơi có đất bị thuhòi; số lao động chịu ảnh hưởng do việc thu hồi đất…; nguyện vọng tái định cư

và chuyển đổi nghề nghiệp (nếu có)

Trong thời hạn không quá 05 ngày (đối với hộ gia đình, cá nhân); khôngquá 10 ngày làm việc (đối với tổ chức) Quá thời hạn trên, Tổ công tác phối hợpvới UBND cấp xã và chủ đầu tư lập biên bản và lưu vào hồ sơ giải phóng mặtbằng

 Tổ chức điều tra hiện trạng, xác minh nội dung kê khai

Hết thời hạn mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nằm trong phạm vi thu hồiđất phải nộp tờ kê khai, các đơn vị trong tổ chức bộ máy giải phóng mặt bằngcấp huyện và các cơ quan liên quan có trách nhiệm thực hiện các nội dung côngviệc sau:

Tổ công tác phối hợp với UBND cấp xã tổ chức lập biên bản điều tra,xác minh các số liệu đối với từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất trongphạm vi thu hồi… và phải có kèm theo bản vẽ sơ họa thổ đất

Biên bản được lập trên khổ giấy A3 (theo mẫu) và đóng dấu xác nhậncủa UBND cấp xã Biên bản được lập thành 94 bản có giá trị pháp lý như nhau

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi thu hồi đất cốtình không hợp tác thì Tổ công tác phối hợp với UBND cấp xã, chủ đầu tư lậpbiên bản báo cáo Hội đồng và UBND cấp huyện; đồng thời căn cứ vào số hồ sơlập, phê duyệt phương án Khi cưỡng chế thu hồi đất, trước khi phá dỡ công

trình, Hội đồng BT, HT&TĐC tổ chức xác định cụ thể theo từng loại để điềuchỉnh phương án BT, HT theo quy định.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hoàn thành việc điều tra xác minh nộidung kê khai, các cơ quan, đơn vị sau có trách nhiệm:

UBND cấp xã có văn bản xác nhận các nội dung sau:

 Xác định nhà, đất trong pham vi thu hồi của hộ gia đình, cá nhân cótranh chấp hay không có tranh chấp;

 Căn cứ hồ sơ quản lý đất đai tại UBND cấp xã để xác định các điềukiện được bồi thường hoặc không được bồi thường

 Căn cứ hồ sơ quản lý đất đai tại UBND cấp xã để xác định các điềukiện được bồi thường hoặc khong được bồi thường

 Căn cứ hồ sơ quản lý đất đai , xác nhận thời điểm đất bắt đầu sử dụngđất; thời điểm xây dựng nhà, công trình trên đất năm trong chỉ giới giải phóngmặt bằng của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trongphajm vi thu hồi đất.Trường hợp không có hồ sơ thì tổ chức thu thập ý kiến của mặt trận tổ quốc cấp

xã và những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất để làm căn

cứ xác nhận

 Công an phường, xã, thị trấn có văn bản xác minh về hộ khẩu, nhânkhẩu cư trú tại nơi thu hồi đất, nhà của hộ gia đình, cá nhân

 Chi cục thuế có văn bản xác nhận về thu nhập sau thuế

 Phòng Lao động thương bình và xã hội có văn ban xác nhận về đốitượng chính sách được hưởng hỗ trợ theo quy định

 Cơ quan quản lý vốn, tài sản nhà nước theo phân cấp có văn bản xácnhận về nguồn, cơ cấu cốn có nguồn gốc ngân sách nhà nước đối với đất, tài sảnnằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng của tổ chức

- Lập niêm yết lấy ý kiến về phương án BT, HT&TĐC:

+ Phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư

Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng cấp huyện có trách nhiệm hướngdẫn chủ đầu tư lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chi tiết cho từng

tổ chức, hộ hia đình, cá nhân có nhà, đất trong phạm vi dự án

Nội dung phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư bao gồm:

Tên địa chỉ của chủ sử dụng nhà đất; số hộ gia đình, nhân khẩu, số lao độngđang thực tế ăn ở, làm việc trên diện tích đất của chủ sử dụng trong phạm vi dựán; số lao động phải chuyển nghề; số người đang hưởng trợ cấp xã hội

Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; diệc tích đất còn lạingoài chỉ giới thu hồi (nếu có)

Số lượng, chủng loại của tài sản nằm trong chỉ giới thu hồi…

Số lượng, chủng loại mồ mả phải di chuyển; phương án di chuyển mồ mà

Đơn giá bồi thường về đất, tài sản, đơn giá bồi thường di chuyển mồ mả,đơn giá hỗ trợ khác và căn cứ tính toán tiền bồi thường, hỗ trợ

Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ;

Diện tích căn hộ hoặc diện tích đất được bố trí tái định cư, số tiền ma nhà,tiền sử dụng đất phải nộp của từng hộ gia đình, cá nhân; phương án di dời đốivới tổ chức (nếu có)

+ Niêm yết công khai, lấy ý kiến về phương án BT, HT&TĐC và quy chếbắt thăm căn hộ, lô đất tái định cư

Phương án bồi thường, hỗ rợ và tái định cư, quy chế bắt thăm cán bộ, lôđất tái định cư phải được niêm yết công khai tại UBND cấp xã và điểm sinh hoạtkhu dân cư nơi có đất thuộc phạm vi dự án trong thời hạn ít nhất 20 ngày Việcniêm yết công khai phải được lập thành biên bản có xác nhận của UBND cấp xã,Mặt trận Tổ quốc cấp xã và đại diện những người có nhà, đất thuộc phạm vi dự

án Biên bản phải ghi rõ số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác củangười bị thu hồi đất đối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tổ côngtác có trách nhiệm tiếp nhận toàn bộ các ý kiến đóng góp, báo cáo hội đồng cấphuyện để xem xét, giải quyết.

- Hoàn chỉnh, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư chi tiết:+ Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

Hết thời hạn niêm yết công khai ban bòi thường GPMB có trách nhiệmhướng dẫn chủ đầu tư điều chỉnh lại các phương án BT, HT&TĐC, trình Hộiđồng

+ Thẩm định phương án BT, HT&TĐC:

Sau khi nhận được phương án BT, HT&TĐC, Ban bồi thường GPMB cấphuyện có trách nhiệm báo cáo hội đồng cáp huyện để thẩm định phương án Thờigian thẩm định tối đa là 07 ngày Biên bản thẩm định phải có đầy đủ chữ ký củacác thành viên Hội đồng

Trường hợp phương án chi tiết cần phải tiếp tục hoàn chỉnh lại theo biênbản thẩm định của Hội đồng thì Ban bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2 Quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng

1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng

Quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng là những hoạt động có tổ chứcđối với quá trình giải phóng mặt bằng nhằm đảm bảo thực hiện nhiệm vụ giảiphóng mặt bằng théo đúng quy định của pháp luật, đúng kế hoạch của Nhà nướccũng như địa phương

Từ khái niệm trên có thể thấy:

- Chủ thể quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng trực tiếp là chính quyềnđịa phương, là các cơ quan có thẩm quyền liên quan đến giải phóng mặt bằng

- Đối tượng quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng là nahf đầu tư và người

có đất bị thu hồi

- Phương thức quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng gồm các phươngthức:

Về phương pháp: phương pháp hành chính, tổ chức, phương pháp kinh tế

và phương pháp giáo dục tuyên truyền

Về công cụ bao gồm: pháp luật, chính sách, kế hoạch, bộ máy quản lý nhànước và cán bộ

1.2.2 Mục đích của quản lý nhà nước về công tác giải phóng mặt bằng

1.2.2.1 Đảm bảo công khai, công bằng, dân chủ

Công bằng về giá bồi thường là trong cùng một thời điểm, vị trí như nhauthì được bồi thường như nhau Công bằng còn có nghĩa là đảm bảo hài hòa lợiích giữa các bên có liên quan, cụ thể ở đây là: nhà nước, chủ đầu tư, người dân

có đất bị thu hồi Điều 4 luật đất đai 2013 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàndân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Như vậy, lợi íchcủa Nhà nước sẽ gắn liền với lợi ích của người dân Nhà nước có quyền áp đặtviệc thu hồi đất của người dân để sử dụng vào mục đích an ninh quóc phòng, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế nên người sử dụng đất bắt buộcphải tuân thủ Nhưng khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có trách nhiệm bồithường giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản hợp pháp găn liền với đất chongười có đất bị thu hồi Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân, vì dân; Nhànước đảm bảo lợi ích của nhân dân chính là đảm bảo lợi ích của mình Chủ đầu

tư khi tham gia dự án cũng có lợi ích trong đó, lợi ích của chủ đầu tư cũng đượcNhà nước đảm bảo

Như vậy, trong công tác giải phóng mặt bằng thì lợi ích giữa Nhà nước,chủ đầu tư và người dân tác động qua lại lân nhau, là mối quan hệ chặt chẽkhông thể tách rời Đảm bảo lợi ích của người dân sẽ đảm bảo được lợi ích củaNhà nước, chủ đầu tư và ngược lại.

Công khai dân chủ trong quản lý nhà nước về công tác giải phóng mặtbằng là công khai, phổ biến cho tất cả các đối tượng bị thu hồi đất trong diện giảitỏa mặt bằng những chính sách mục tiêu, nhiệm vụ của dự án Công khai các vănbản pháp lý, văn bản về quy mô, cơ cấu dự án, đặc biệt là các chính sách,phương án bồi thường, hỗ trợ cho các hộ gia đình

Dân chủ trong phương án đền bù là yêu cầu vô cùng quan trọng Dân chủtrong quản lý nhà nước về công tác giải phóng mặt bằng là đền bù đúng hìnhthức, đối tượng và khung giá theo quy định Không có sự phân biệt giữa ngườidân thường và những người có “quan hệ” Thực hiện được dân chủ như thế mớitạo được lòng tin cho nhân dân

1.2.2.2 Đảm bảo hiệu quả quản lý

Việc đảm bảo hiệu quả quản lý là việc thực hiện các mục tiêu đã đề ra vềcông tác giải phóng mặt bằng Từ việc thực hiện théo đúng trình tự, quy định củapháp luật cũng như phù hợp với thực tiễn như thế sẽ đạt được hiệu quả cao trongcác dự án giải phóng mặt bằng đang triển khai trên địa bàn tạo tiền đề cho sựphát triển kinh tế xã hội

1.2.2.3 Đảm bảo tiến độ kịp thời chính xác

Trong quản lý giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ nhanh chóng kịpthời chính xác là một yêu cầu tất yếu Nếu đảm bảo đúng yêu cầu này thì tiến độgiải phóng mặt bằng sẽ diễn ra theo đúng kế hoạch và thời gian dự kiến Ngược

lại, công tác giải phóng mặt bằng diễn ra chậm sẽ làm ảnh hưởng đến tiến độ thicông công trình cũng như ảnh hưởng đến vốn ngân sách của nhà nước.

1.2.3 Cơ sở pháp lý về giải phóng mặt bằng

Các văn bản pháp lý áp dụng:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chitiết thi hành một số điều của luật đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về giá đất

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên &Môi trường quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất,thu hồi đất

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chitiết về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ tài nguyên &môi trường quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất,thu hồi đất

- Luật đất đai 2013

1.2.4 Nội dung quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng

1.2.4.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã thực sự trở thành công cụ cho côngtác quản lý nhà nước về đất đai, là căn cứ pháp lý để giao đất, thuê đất, thu hồi

và chuyển mục đích sử dụng đất Việc thực hiện tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất góp phần tạo động lực thúc đẩy kinh tế - xã hội trên địa bàn phát triển, đápứng được nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, tạo điều kiệnthuận lợi cho các nhà đầu tư, tăng nguồn thi từ đất, từng bước đưa công tác quản

lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện vào nề nếp Nhờ làm tốt công tác quyhoạch sử dụng đất nên việc sử dụng đất đai đảm bảo đúng mục đích, hiệu quảnhư đã đề cập trên Đặc biệt đối với địa bàn các vùng cao đã tạo ra một số quỹđất thuận lợi cho phát triển trồng cây ăn quả… có giá trị kinh tế cao và tạo ramột số quỹ đất phục vụ cho xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, phục vụ sản xuấttại các trung tâm xã.

1.2.4.2 Tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

Bộ máy thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng bao gồm: Ban bồithường GPMB cấp huyện hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất là đầu mối chuyênmôn giúp UBND huyện về công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư và được giaonhiệm vụ giải phóng mặ bằng dự án, phối hợp với phòng Tài chính kế hoạch vàHội đồng bồi thường để ấp dụng chính sách bồi thường, lập phương án bồithường, hỗ trợ và thực hiện đúng quy trình Phòng quản lý đô thị trợ giúp côngtác thẩm định các công trình trong phạm vi giải phóng mặt bằng Phòng Tàinguyên – Môi trường sẽ căn cứ vào xác nhận nguồn gốc đất của UBND xã và hồ

sơ giao đất để ra quyết định thu hồi đất đến từng thửa UBND cấp xã có tráchnhiệm xác nhận nguồn gốc đất, hạn mức giao đất phối hợp với chủ đầu tư và cơquan thực hiện giải phóng mặt bằng, các đoàn thể để phổ biến và tuyên truyềnvận động người dân bị thu hồi nhà, đất chấp hành chủ trương thu hồi đất của Nhànước

1.2.4.3 Kiểm soát việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

Đền bù giải phóng mặt bằng à vấn đề hết sức phức tạp, gắn liền vớiquyền ợi về tài chính nên rất dễ có hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bấtchính Chính quyền địa phương cấp trên, Hội đồng thẩm định cần phải có kế

hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong công tácgiải phóng mặt bằng, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử

lý, tạo niềm tin cho nhân dân

Sở tài chính: theo chức năng nhiệm vụ được phân công, tổ chức kiểm traviệc thu, chi tiền bồi thường, hỗ trợ; kiểm tra nội dung và chi theo mức chi phíphục vụ công tác giải phóng mặt bằng; thu tiền bồi thường, hỗ trợ về tài sảnthuộc sở hữu nhà nước, nộp ngân sách

Thanh tra thành phố: kiểm tra, thanh tra việc thực hiện chính sách phápluật về đất đai địa phương; tập trung giải quyết dứt điểm các đơn thư tồn đọng vàgiải quyết kịp thời đơn thư phát sinh thuộc thẩm quyền theo đúng quy định củapháp luật tại điaị phương để hạn chế tối đa tình trạng khiếu kiện đông người, kéodài; khắc phục tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm trong giải quyết đơn thư;định kỳ đánh giá rút kinh nghiệm về công tác giải quyết tranh chấp khiếu nại, tốcáo về đất đai, đảm bảo pháp luật đất đai được thực hiện nghiệm, hạn chế tiêucực, vi phạm Tăng cường kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổchức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Kiên quyết thu hồi những diện tích

đã giao, đã cho thuê nhưng chủ đầu tư không triển khai, triển khai không đúngtiến độ, chủ đầu tư không có năng lực thực hiện dự án

Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố: kiểm tra tập trung vàonhững vấn đề chủ yếu như: thủ tục lập dự án, các điều kiện về vốn; quỹ nhà táiđịnh cư; tiến độ thực hiện; việc áp dụng chính sach bồi thường, hỗ trợ tái địnhcư… kịp thời phát hiện thiếu sót, bất cập trong thực hiện bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư để thống nhất biện pháp xử lý, tháo gỡ vướng mắc

Hội đồng bồi thường cấp huyện: thường xuyên phối hợp với các đơn vịđược giao giải phóng mặt bằng, thẩm định nhanh chóng, chính xác, kịp thờiphương án bồi thường, hỗ trợ Kiểm tra quy trình thực hiện công tác giải phóng

mặt bằng và thường xuyên, định kỳ báo cáo UBND cấp huyện về việc thực hiệntriển khai các dự án có giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện.

1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả quản lý nhà nước về giải phóng mặt

bằng

1.2.5.1 Các yếu tố thuộc về pháp luật, chính sách của Nhà nước

Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như đã hoàn thành bản đồ địa chính

có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khai mức diện tích đất ở vàđất canh tác thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thườnghoặc hỗ trợ, di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn

Ngược lại, những nơi chưa tiến hành tốt những viện thuộc nội dung quản

lý đất đai thường xuyên nói trên sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác địnhnguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp, diện tích, ranh giới của khu đất giữa thựcđịa và hồ sơ giải thửa do mất nhiều thời gian để đối chiếu, xác minh Mặt khác,mặc dù đã nhận được thông báo về chủ trương thu hồi đất và yêu cầu giữ nguyênhiện trạng đất nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng nhưng một số hộ dân vẫn

tự ý trồng cây, cơi nới các công trình khiến việc thống kê, đền bù giải phóng mặtbằng gặp không ít khó khăn

Chính sách bồi thường và năng lực của bộ máy thực hiện giải phóng mặtbằng: Khả năng giải quyết các chế độ, chính sach đối vớ các hộ dân trong vùng

bị ảnh hưởng, thái độ và năng lực cán bộ, công chức của cơ quan có thẩm quyềkhi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ, chính sách triển khaicông tác giải phóng mặt bằng Những phức tạp này nảy sinh do việc không đạtđược sự đồng thuận với người dân về mức giá đền bù, hoặc khi đạt được sự đồngthuận thì lại không có khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏiphải thương lượng lại khi mức giá thị trường tăng Sự am hiểu pháp luật, cáchgiải quyết nhanh gọn gàng với sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của người dân,

thấu hiểu được tâm lý và nguyện vọng của người dân khi thực thi công vụ củacán bộ, công chức sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo dựng sự hợp tác củanhân dân trong cùng dự án nhằm tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợicho tiến độ giải phóng mặt bằng.

Khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng.Thắc mắc của dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất, hạn mứcđất, đơn giá đền bù hoặc hỗ trợ một số vấn đề phức tạp về đất đai do quá khứ đểlại và về vị trí, chấp lượng, giá cả hoặc đất khu tái định cư,… Trong bối cảnh đó,chỉ cần một trường hợp xử lý sai (do chưa am hiểu các quy định, thiếu tráchnhiệm, chậm giải quyết, vô cảm, thiên vị, tiêu cực hoặc nhượng bộ vô nguyêntắc) dễ dẫn đến phản ứng dây chuyền, có thể toàn bộ phương án bồi thường bị đổ

vỡ phải làm lại từ đầu

Chính từ những sự bất đồng với cách giải quyết các chế độ, chính sách và

xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng mà người dântrong vùng dự án dường như khong quan tâm đến việc giải phóng mặt bằng vàbất hợp tác với các cán bộ, công chức của cơ quan chức năng đến làm việc Đó làđiểm đầu cho một xâu chuỗi phát sinh các vấn đề rắc rối khác kéo dài mà ngườichính quyền phải tìm cách xử lý đề hoàn thành công việc

1.2.5.2 Các yếu tố thuộc về nhà đầu tư

Khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tư trongquá trình tham gia triển khai công tác giải phóng mặt bằng với tư cách là mộtthành viên trong Hội đồng BT, HT&TĐC Nhà đầu tư phải có đủ khả năng tàichính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ

đã được thông báo Ngược lại, công tác bồi thường sẽ bị chậm trễ, trì hoãn và cóthể tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác Trong quá trình GPMB,

sự tham gia tích cực của nhà đầu tư cùng với các cơ quan có thẩm quyền giải

quyết các khó khăn, vướng mắc có vai trò rất quan trọng trong việc đẩy nhanhtiến độ giải phóng mặt bằng.

1.2.5.3 Các yếu tố thuộc về người dân

Về mức sống và trình độ hiểu biết của người dân: đối với những nơi cómức sống cao, trình độ dân trí của người dân cao thì việc tuyên truyền phổ biếnchính sách pháp luật và thực hiện bồi thường sẽ nhanh và giảm bớt đơn thu khiếunại của người dân Người dân có ý thức hơn trong việc chấp hành đường lối chủtrương chính sách của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước Một thực tếcho thấy, càng những nơi có trình độ dân trí thấp thì số lượng đơn thư khiếu nạinhiều hơn, tiến độ GPMB chậm hơn, do người dân thường có những yêu cầu đòihỏi trái với quy định cảu pháp luật, thường so sánh với các địa bàn khác màkhông căn cứ vào chính sách chung

Yếu tố tâm lý: giải phóng mặt bằng là việc mang tính chất nhạy cảm,ranh giới giữa mức đền bù và hỗ trợ rất nhỏ nên đây là vấn đề nan giải Đối vớinhững nơi có trình độ dân trí thấp thì chính sách đền bù đến với người dân chủyếu thông qua tuyền truyền Thông qua hình thức tuyên truyền đó nhiều đốitượng đã lợi dụng để tuyên truyền sai sự thật dẫn đến tình trạng cả vùng nằmtrong phạm vi giải phóng mặt bằng chống đối lại không bàn giao đất Nếu chínhquyền địa phương, các tổ chức chính trị - xã hội như: hội nông dân, hội phụ nữ,hội cựu chiến binh,… không có khả năng tuyên truyền thì rất khó cho chủ đầu tư

co thể thi công

1.3 Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng trong nước và quốc tế

1.3.1 Kinh nghiệm của Trung quốc

Trung Quốc là nước láng giềng có nhiều điểm tương đồng với nước ta cả

về chính trị lẫn kinh tế, văn hóa Pháp luật đất đai của Trung quốc cũng có nhiềuđiểm tương đồng với Việt Nam Trong 03 thập kỷ qua, Trung Quốc đã có mộtbước tiến nhảy vọt về kinh tế và trở thành nền kinh tế đứng thứ ba trên thế giới

Để có được những thành tựu to lớn này không thể không kể đến những đóng góptrong công tác quản lý giải phóng mặt bằng Vì vậy việc tìm hiểu, học tập kinhnghiệm thực tiễn pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Trung Quốcđối với Việt Nam là điều rất cần thiết

 Về thẩm quyền thu hồi đất:

Theo luật đất đai của Trung Quốc thì chỉ có Chính phủ và chính quyềncác tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc

vụ viện ( Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và70ha trở lên đối với các loại đất khác Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấptỉnh, thành phố trực thuộc tủng ương ra quyết định thu hồi Đất nông nghiệp saukhi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhànước

 Về nguyên tắc bồi thường:

Pháp luật Trung Quốc quy định khoản tiền bồi thường cho GPMB phảiđảm bảo cho người bị thu hồi đất ở có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ.Thực tế ở Bắc Kinh cho thấy, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đócộng với khoản tiết kiệm, họ có thể mua được căn hộ mới Còn đối với ngườidân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền đó mua được hai căn hộcùng một nơi Tuy nhiên , ở thành thị cũng có một số gia đình sau khi được đến

bù không mua nổi một căn hộ để ở Những đối tượng trong diện GPMB đượchưởng chính sách mua nhà ưu đãi của nhà nước, song trên thực tế họ thườngmua nhà bên ngoài thị trường

 Về thời điểm bồi thường:

Thời điểm xác định bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất đượctính theo ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Cơ quan quản lý giải tỏa mặt bằng

Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện việc quản lýgiải tỏa mặt bằng Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giảitỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi côngcông trình trên khu đất giải tỏa)

 Về đối tượng được đền bù khi giải tỏa mặt bằng

Trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồithường thiệt hại Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở của thôn, xãnhưng không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng đềxây dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn) Khoản tiền này được xác định là phầnvốn góp cổ phần thông trong xí nghiệp Người đâu tư xây dựng xí nghiệp trênmảnh đất giải tỏa nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó

 Về cách thức bồi thường về nhà ở:

Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằngthông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở Số tiền này được xác định bao gồm:Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhàcũ; Giá đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá cả

Giá xây lại nhà mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị cònlại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhànước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một

khu vực rồi quyết định Trợ cấp về giá cả cũng do chính quyền xác định Khoảntiền đền bù này được tính theo m2, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng củanhà ở Người dân sẽ được nhận số tiền đó và có thể đi mua nhà trên thị trường.Trường hợp Nhà nước có diện tích nhà tái định cư thì nếu người được bồithường có nhu cầu sẽ được phân nahf với diện tích tương đương số tiền họ đãđược nhận bồi thường.

1.3.2 Kinh nghiệm của Đà Nẵng

Trong những năm trở lại đây, Đà Nẵng đã có những bước phát triển bứtphá trong kinh tế - xã hội Một trong những thành quả rõ nét nhất ở thành phố ĐàNẵng trong những năm qua là công tác quy hoạch xây dựng và chỉnh trang đôthị, khai thác quỹ đất để phát triển cơ sở hạ tầng, mở rộng không gian đô thị Tuynhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, quá trình di dời, giải tỏa và tái định cư

ở Đà Nẵng cũng nảy sinh nhiều vấn đề xã hội phức tạp như tình trạng thiếu việclàm, thất nghiệp, nợ nần của cộng đồng dân cư sau khi tái định cư nhất là giaiđoạn đầu Từ kinh nghiệm trên của Đà Nẵng rút ra bài học kinh nghiệm trongcông tác giải phóng mặt bằng:

- Thứ nhất, tăng cường sự tham gia của công đồng, đoàn thể các tổ chức

chính trị xã hội trong quá trình thực hiện di dời giải tỏa, tái định cư Trong nhữngnăm qua, việc huy động mọi nguồn lực trong dân vào sự nghiệp xây dựng vàphát triển xã hội đang được đẩy mạnh Đặc biệt trong công cuộc cải tạo đã cónhiều người dân sẵn sàn hi sinh phần tài sản, đất đai của mình để di dời vì sựnghiệp phát triển chung của địa bàn Sự thành công đó bắt nguồn từ đường lối,chủ trương chính sách của Đảng và chính quyền tỉnh Để có sự tương hợp giữachính quyền và người dân thì phải phát huy đồng bộ vai trò của các nhóm, cộngđồng chính trị xã hội trong việc tuyên truyền, vận động giúp người dân hiểu rõnhững chính sách của Đảng và Nhà nước Phải thực hiện phương châm: ở đâu có

khó khăn vướng mắc thì ở đó có các tổ chức đoàn thể Ngoài ra cộng đồng vàcác tổ chức chính trị - xã hội còn tham gia thường xuyên và có hiệu quả vào việc

ổn định đời sống, tổ chức dạy nghề, tạo việc làm, hướng dẫn thủ tục vay vốn chocác hộ gia đình có nhu cầu kinh doanh, phát triển kinh tế hộ gia đình Sáng kiếncủa các tổ chức, đoàn thể như Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh trong xây dựngquỹ tiết kiệm nhân dân giúp các hộ nghèo có vốn để sản xuất kinh doanh là mộtkinh nghiệm quý giá cần được mở rộng

- Thứ hai, điều chỉnh tiến độ quy hoạch đô thị, chỉnh trang đô thị, xây dựng

các khu tái định cư cho phù hợp với điều kiện và trình độ phát triển kinh tế - xãhội tại địa phương Đây là kinh nghiệm cần đặc biệt chú ý Vì thế, cần có kếhoạch tổng thể để chỉ đạo việc di dời, tái định cư có trọng điểm đồng thời xác lập

kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, mở rộng khu công nghiệp, phát triển ngànhnghề, thu hút đầu tư

- Thứ ba, phải tổ chức thực hiện một cách đồng bộ từ đền bù giải tỏa cho đến

giải quyết việc làm cho người dân Nhưng trên thực tế, ở một số dự án BQL chỉchú trọng tới việc đền bù giải tỏa chứ không chú trọng đến việc bố trí nhà ở chongười dân dẫn đến tình trạng người dân phải thuê nhà ở tạ, chỗ ở không ổn định

Vì thế việc chuẩn bị trước về đất ở hay chung cư cho các hộ thuộc diện giải tỏaphải đặt lên hàng đầu giúp người dân ổn định đời sống nhanh chóng hòa nhạpvới cộng đồng sau khi tái định cư

- Thứ tư, cần có những kế hoạch cụ thể, chi tiết về đào tạo nghề, tìm kiếm

việc làm cho cộng đồng dân tái định cư Đây có thể được coi là nhiệm vụ cấpbách bởi có rất nhiều người dân bức xúc sau khi tái định cư họ thiếu việc làm,không có việc làm, thất nghiệp dẫn đến thu nhập thấp xuất hiện tỷ lệ hộ nghèotăng cao Như vậy, muốn nâng cao đời sống vật chất cho người dân, việc làm của

họ được ổn định cần phải chú trọng tới việc làm cho những hộ dân