Dự kiến bán dự án được 60 tỷ đồng, trong khi phải nộp thuế đất là 57 tỷ đồng, Giám đốc Công ty địa ốc Bình Dân Lê Ngọc Tú kiến nghị được đóng tiền sử dụng đất bằng đất. Ông Tú đầu tư dự án rộng 14.000 m2 dành cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp. Công ty địa ốc Bình Dân được hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất 57 tỷ đồng trong khi dự trù bán hết dự án chỉ thu được 60 tỷ đồng. Trước viễn cảnh đó, doanh nhân này đã gõ cửa nhiều nơi để xin cứu xét vì tiền sử dụng đất bất hợp lý. Tuy nhiên, 3 năm qua ông vẫn chưa được giải quyết
Trang 1Bài viết 1: Doanh nghiệp địa ốc xin nộp thuế bằng đất ( theo Vnexpress)
Dự kiến bán dự án được 60 tỷ đồng, trong khi phải nộp thuế đất là 57 tỷ đồng, Giám đốc Công ty địa ốc Bình Dân - Lê Ngọc Tú kiến nghị được đóng tiền sử dụng đất bằng đất
Ông Tú đầu tư dự án rộng 14.000 m2 dành cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp Công ty địa ốc Bình Dân được hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất 57 tỷ đồng trong khi dự trù bán hết dự án chỉ thu được 60 tỷ đồng Trước viễn cảnh
đó, doanh nhân này đã gõ cửa nhiều nơi để xin cứu xét vì tiền sử dụng đất bất hợp lý Tuy nhiên, 3 năm qua ông vẫn chưa được giải quyết
"Tiền sử dụng đất quá cao, thị trường lại khó nên tôi xin được đóng thuế bằng đất của dự án Nếu vẫn không xong, tôi xin giao dự án lại cho Nhà nước, chính quyền kinh doanh, sau khi bù trừ cho tôi lại được nhiêu thì cho”, ông Tú giãi bày
Trường hợp bế tắc của Công ty địa ốc Bình Dân vì tiền sử dụng đất không phải
là cá biệt Trong bối cảnh thị trường bất động sản xuống dốc, giá giảm rất mạnh, Nghị định 69 do Chính phủ ban hành ngày 13/8/2009 quy định thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản phải "méo mặt"
Trừ những dự án cũ đã được triển khai, hầu hết các dự án mới đều khó khăn vì Nghị định 69 định thu tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường Ảnh: Vũ Lê Trước đây, tiền sử dụng đất được tính dựa theo bảng giá đất chỉ bằng 20-30% giá thị trường Nay tiền sử dụng đất căn cứ vào giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế Điều này có nghĩa là khi bù trừ các chi phí hạ tầng, bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp có thể không có lãi mà còn cạn vốn
Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa chia sẻ, trong khi các doanh nghiệp khác án binh bất động chờ giải quyết bất hợp lý về tiền sử dụng đất thì ông sốt ruột làm thử "Kết quả là thay vì bán nhà 11-13 triệu đồng mỗi m2 thì giá thành phải đội lên thành 16-17 triệu đồng mỗi m2 mới có tiền đóng tiền sử dụng đất cho dự án", ông Nghĩa cho biết
Lãnh đạo Công ty Lê Thành cho hay, doanh nghiệp ông chuyên bán căn hộ giá
rẻ cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp Mọi chi phí đều phải cắt giảm nên lợi nhuận của doanh nghiệp không cao, chủ yếu lấy công làm lời Nay phải đội giá thành lên để đóng tiền sử dụng đất là đi ngược lại với xu thế thị trường hướng đến người tiêu dùng có nhu cầu thật "Vả lại bán căn hộ giá 16-17 triệu
Trang 2đồng cho người có thu nhập trung bình thấp thì không ai mua nổi Tôi đang phản ánh tình trạng này lên các cơ quan chức năng để tìm hướng giải quyết", ông Nghĩa nói
Với những dự án thực hiện trước thời điểm Nghị định 69 có hiệu lực, tiền sử dụng đất được tính dựa theo bảng giá đất hàng năm chỉ bằng 20-30% giá thị trường Trong khi đó, các dự án mới sau này phải đóng tiền sử dụng đất bằng 100% giá thị trường Ảnh: Vũ Lê
Theo Giám đốc Công ty An Thiên Lý, Nguyễn Cảnh Hà, Nghị định 69 quy định mức thuế đóng tiền sử dụng đất là 100% theo giá thị trường tại thời điểm nộp hồ
sơ Việc tính thuế do công ty thẩm định giá thực hiện và phải được sự đồng ý của tổ liên ngành Doanh nghiệp muốn triển khai dự án phải hoàn thành bốn bước theo thứ tự: chi phí thủ tục, chi phí giải phóng mặt bằng, hạ tầng và sau cùng là đóng thuế
Ông Hà phân tích, việc phải trả 3 chi phí đầu rồi mới tính đến thuế với khung giá cao sẽ khiến doanh nghiệp không có đường lùi nữa "Nghị định 69 đang đẩy thị trường vốn rất khó khăn vào bước đường cùng Tiền sử dụng đất chỉ nên thu 10-20% theo bảng giá đất hàng năm là hợp lý nhất”, ông kiến nghị
Trong khi đó Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Nam Long, Lương Hoài Nam cho rằng, Nghị định 69 đang đánh đố doanh nghiệp Chủ đầu tư đối mặt với ẩn số không biết được chi phí đầu tư bao nhiêu khi tiền sử dụng đất vẫn còn gây nhiều tranh cãi "Doanh nghiệp phải án binh bất động các dự án sẽ kéo theo Nhà nước không thể thu thuế, không mang lợi ích gì cho nền kinh tế", ông nói
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM - Lê Hoàng Châu cho hay, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã kiến nghị Chính phủ và Bộ Tài chính xem xét thu tiền
sử dụng đất trên cơ sở ấn định tỷ lệ 10-20% "Những trường hợp dự án bị tính tiền sử dụng đất chưa hợp lý, khiến không thể thực hiện dự án hoặc khoản thuế này đẩy giá nhà đất lên cao cũng đã được Hiệp hội trình thành phố xem xét", ông nói
Về phản hồi của thành phố, ông Châu cho biết thêm, Chủ tịch UBND TP HCM
Lê Hoàng Quân đã chỉ đạo Sở Tài chính rà soát lại cách tính tiền sử dụng đất để giải quyết vướng mắc cho doanh nghiệp
Trang 3Bài viết 2: “Lỗ hổng” của Luật “giúp” chủ các dự án thu lợi lớn (Phan Phan Thứ Tư, 29/03/2017 2:08
(Pháp lý) – Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là quá trình làm gia tăng giá trị khai thác của đất đai Với ý nghĩa đặc biệt quan trọng đó, lẽ ra các quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Trang 4cần phải hết sức kín kẽ Tuy nhiên, thực tế áp dụng cho thấy còn không ít các quy định của Luật Đất đai hiện thời đã tạo ra kẽ hở lớn làm thất thu ngân sách nhà nước, đem lại lợi ích cho rất nhiều ông chủ kinh doanh bất động sản, du lịch…
(Dự án ban đầu lập ra vì mục đích quốc gia, công cộng để không phải đền bù hoặc đền bù thấp nhất, nộp thuế thấp nhất, thế nhưng khi thực hiện dự án, không ít doanh nghiệp chỉ chú trọng xây dựng những hạng mục phục vụ kinh doanh hoặc chuyển sang mục đích dự án thương mại để thu lợi (ảnh: Trung tâm thương mại Aeon Mall được xây dựng trên đất của dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội)
Yêu cầu khắt khe đối với cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp; Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng…
Từ phân loại trên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất gắn theo đó Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền gồm: Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp Khi chuyển mục đích
sử dụng đất theo quy định thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng
Bàn về quy định trên, Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến cho rằng: Luật 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất chặt chẽ hơn Luật Đất đai 2003, tuy nhiên tính thực tế của những quy định này không cao Cụ thể Luật 2013 quy định một
hộ gia đình muốn xây dựng nhà ở trên đất vườn (trong cùng một thửa đất đã có nhà) thì phải thực hiện việc xin chuyển đổi đất với cơ quan chức năng và nộp tiền sử dụng đất Tuy nhiên từ thủ tục đến quy trình thực hiện rất khó khăn, phức tạp với người ở trên thửa đất Nó dẫn đến tình trạng người dân ở trên cùng một thửa đất “tự làm tắt”, họ có thể tự xây dựng mà không xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Trang 5Ngoài ra, hiện nay quy định xin chuyển đổi đất xen kẹt trong khu dân cư để thành đất ở còn gây khó cho người có đất Để chuyển đổi được những mảnh đất này, người dân phải chứng minh đất chuyển đổi phù hợp với quy hoạch chung,
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất… Dù những mảnh đất xen kẹt, ở gần đất ở (đáp ứng tiêu chí về phù hợp với quy hoạch) nhưng trong quá trình chuyển đổi, phí chuyển đổi cao (nộp 100% giá tiền đất ở), tạo gánh nặng tài chính cho người dân… Thêm vào đó, hầu hết đất xen kẹt hiện nay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hạn chế của việc cấp và quản lý đất đai Theo ông Nguyễn Hồng Tuyến, vì những quy định quá chặt trên làm người dân không muốn thực hiện, không thể thực hiện vì điều kiện, dẫn đến tình trạng “mặc kệ vi phạm”… Khi người dân không thực hiện thủ tục chuyển đổi đúng luật, sẽ làm thất thu nguồn tài chính của nhà nước
Bằng kinh nghiệm thực tế, Luật sư Nguyễn Quang Ngọc cho rằng: Gần đây chúng ta kêu gọi dồn điền đổi thửa để quy hoạch đất nông nghiệp, thực hiện nông thôn mới và cánh đồng mẫu lớn Đất phục vụ trồng lúa, sau đó người dân muốn đào ao thả cá, trồng cây Tuy nhiên để chuyển đổi mục đích sử dụng đất này, người dân buộc phải xin chuyển đổi ở nhiều cấp khác nhau… Bắt người dân đi xin như vậy có hợp lý không? Luật sư Ngọc cảnh báo: Quy định của chúng ta hiện nay như thế tạo ra nhiều thủ tục, làm khó người dân Ở cấp độ thực thi, cán bộ công chức lại không nghiêm túc thực hiện làm nảy sinh nhiều thủ tục rườm rà, làm nản lòng dân
Kẽ hở giúp không ít chủ các dự án thu lợi tiền tỷ
Quá trình chuyển mục đích sử dụng đất ở các dự án lớn là quá trình làm đất đai
có thể sinh lợi nhuận khủng Tuy nhiên, nguồn lợi nhuận không góp vào ngân sách mà thường bị thất thoát hoặc chảy vào túi các doanh nghiệp Là một Luật
sư của không ít doanh nghiệp lớn, ông Nguyễn Quang Ngọc đã chia sẻ với chúng tôi những băn khoăn như vậy về hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong các dự án kinh tế hiện nay
LS Ngọc phân tích: Theo Điều 61, Luật Đất đai 2013, Nhà nước sẽ tiến hành việc thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng an ninh và theo Điều 62, Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Cụ thể Điều 62 thường được doanh nghiệp vận dụng hơn cả để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Theo quy định tại Điều 62, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây: Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: Thực hiện các
dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất… Theo đó, việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc các
Trang 6trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này; Kế hoạch
sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án
Kẽ hở của luật được lợi dụng phổ biến ở đây là: Doanh nghiệp lập dự án ban đầu là phục vụ công cộng, công ích để được bồi thường giải phóng mặt bằng với giá rất ưu đãi nhưng sau đó lại chuyển đổi mục đích dự án Luật sư Ngọc nêu thực tế: Hiện nay có rất nhiều dự án do các ông chủ tư nhân đã cố tình bẻ
vỡ quy hoạch ban đầu “Ngay sau khi thu hồi được đất sạch, họ lập tức xin chuyển đổi mục đích dự án Từ dự án công cộng thành dự án kinh tế, điều này gây ra bất bình cho người bị thu hồi đất và đặc biệt nghiêm trọng là gây thất thoát rất lớn cho ngân sách nhà nước Luật sư Ngọc cho biết: từ thực tế làm việc, tôi nhận thấy không doanh nghiệp bình thường nào có thể làm được những điều này (mà chủ yếu là những doanh nghiệp thường có quan hệ với quan chức địa phương – PV)
Người dân có đất bị thu hồi trong trường hợp này, thiệt thòi cũng rất lớn Từ những mảnh đất nông nghiệp, đất đai chuyển thành đất thương mại, dịch vụ, giá trị đất được đẩy lên rất nhiều Tuy nhiên họ – những người có đất không phải là người được lợi Vì quá trình trước đó, người dân đã nhận được khoản bồi thường, dựa trên quyết định của các cơ quan, Hội đồng trực thuộc nhà nước Luật không cho người dân “hồi tố” lại khi thấy doanh nghiệp “lật kèo”, chuyển đổi mục đích của chính dự án họ lập ra ban đầu
Trong một trao đổi với Phóng viên Pháp lý, ông Đỗ Văn Đương (Phó Ban Dân nguyện của Quốc hội) cho rằng: Để hạn chế những khiếu kiện kéo dài của người dân, doanh nghiệp muốn có đất thực hiện dự án phải đứng ra thỏa thuận với người dân về giá đất thu hồi Thực hiện triệt để Điều 73 của Luật Đất đai:
“Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; 1 Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này
mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 2 Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh…
Có ý kiến cho rằng, để tạo một môi trường đầu tư thuận lợi, tự do kinh doanh thì việc tạo điều kiện để doanh nghiệp xin chuyển mục đích của dự án là điều bình thường Tuy nhiên để tránh những thất thoát, lãng phí cho nhà nước, cần có
cơ chế để thu lại các khoản chênh, lợi nhuận chảy vào túi doanh nghiệp thân quan chức
Trang 7Ngoài ra, cần nghiên cứu chính sách thuế chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng bền vững, thu đúng, thu đủ, hướng đến mục tiêu khuyến khích nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhằm phù hợp sát với cơ chế thị trường, tạo điều kiện để nhà nước giảm dần, đi đến chấm dứt việc thu hồi đất để giao hoặc cho thuê vào mục đích phát triển kinh tế
chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Chuyên gia pháp luật kiến nghị gì ?
Thứ Hai, 3/04/2017 4:10
(Pháp lý) – “Lấp” lỗ hổng cơ chế chính sách pháp luật về đất đai nhằm ngăn chặn hiện tượng trục lợi của các “nhóm lợi ích” thông qua hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất là vấn đề cấp bách hiện nay Chủ tịch Hội Luật gia TP Hà Nội – ông Nguyễn Hồng Tuyến và LS Nguyễn Quang Ngọc sẽ phân tích, bình luận và đề xuất các giải pháp giải quyết vấn đề này.
LS Nguyễn Quang Ngọc: Nên cấm, không cho phép chuyển đất rừng phòng hộ sang mục đích sử dụng khác
“Chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ đúng quy hoạch; cần “thắt” lại các quy định để giữ và bảo vệ nguồn rừng phòng hộ quý giá của quốc gia…” – đó là những
đề xuất của LS Nguyễn Quang Ngọc, Công ty Luật Quốc tế Thiên Việt, Đoàn Luật sư
TP Hà Nội.
Phóng viên: Thưa luật sư, Điều 10 Luật Đất đai 2013 đã căn cứ vào mục đích sử dụng đất để phân loại đất thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp
và nhóm đất chưa sử dụng Tuy nhiên khoản 1 và khoản 2 tiếp tục liệt kê rất nhiều loại đất nhỏ trong hai nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp Nhiều ý kiến cho rằng, liệt
kê thì sẽ không bao giờ đủ và trên thực tế có một số diện tích đất đang được sử dụng nhưng không thuộc bất kỳ một loại đất nào đã được liệt kê tại Điều 10, từ đó dẫn tới nguy cơ “thất thu” do không có cơ chế quản lý diện tích đất này Xin ông đưa ra hướng giải quyết bất cập này?
Trang 8Luật sư Nguyễn Quang Ngọc, Công ty Luật Quốc tế Thiên Việt, Đoàn Luật sư TP Hà Nội trao đổi với Phóng viên Pháp lý
LS Nguyễn Quang Ngọc: Cần phải thừa nhận rằng phân loại đất bằng cách liệt kê thì
có thể thừa, có thể thiếu mà thiếu sẽ xảy ra nhiều hơn Thực ra khoản 3 của Điều 10 chính là một quy định mở giúp Nhà nước đề phòng sự thiếu hụt đó: “Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng” Có thể hiểu đây là đất bị bỏ hoang, chưa được khai phá Thế nhưng trên thực tế vẫn tồn tại những diện tích đất không thể xếp vào bất kỳ nhóm đất nào kể cả nhóm 3 bởi vì chúng đã được sử dụng, đã xác định được mục đích sử dụng nhưng lại không nằm trong số các loại đất đã được liệt
Điều này đòi hỏi các nhà làm luật cần tiến hành khảo sát thực địa thường xuyên và đều đặn theo từng giai đoạn nhất định để bổ sung nhanh chóng các loại đất mới quy định vào Luật Đất đai Từ đó mới có thể quản lý và thu các loại phí liên quan.
Phóng viên: Trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Điều 57 liệt kê trường hợp có thể chuyển đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp, đồng thời có
cả trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Như vậy có thể xảy ra trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ sang đất phi nông nghiệp Chính vì quy định “mở” này mà đã xảy ra một trường hợp làm dư luận dậy sóng vào khoảng tháng 2/2017: UBND tỉnh Vĩnh Phúc trình Thường vụ Tỉnh ủy Vĩnh Phúc phê duyệt chủ trương quy hoạch xây dựng Công viên nghĩa trang tại khu vực Núi Ngang huyện Tam Đảo nhắm đến 150 ha đất rừng phòng hộ Tam Đảo với trữ lượng khoáng sản lớn và có giá trị cao Được sự phản ánh của người dân và báo chí, Phó Thủ tướng đã yêu cầu làm rõ và lãnh đạo Vĩnh Phúc mới quyết định dừng dự án.
Từ thực tế trên, theo luật sư, những nhà làm luật tới đây cần điều chỉnh, bổ sung quy định thế nào trong Luật Đất đai để bít kẽ hở, ngăn chặn chặn trục lợi thông qua hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ?
LS Nguyễn Quang Ngọc: Chúng ta đều biết rằng rừng phòng hộ giữ vai trò cực kỳ
quan trọng trong sự phát triển bền vững của đất nước nói chung và của môi trường sinh thái trái đất nói riêng Về lý thuyết thì chuyển đổi rừng phòng hộ sang mục đích sử dụng khác là rất hiếm và rất khó được phê duyệt nhưng hãy nhìn vào thực tế: Rất nhiều diện
Trang 9tích rừng phòng hộ ngày càng giảm xuống Chỉ cần lên mạng đọc là chúng ta có được đầy đù thông tin này.
Điều đó cho thấy, quy định về chuyển đất rừng phòng hộ sang mục đích sử dụng khác đang có vấn đề Theo tôi, chúng ta nên cấm hẳn, không cho phép chuyển đất rừng phòng hộ sang bất kỳ mục đích sử dụng nào khác Có như vậy mới giữ được phần diện tích ít ỏi còn lại và cũng là giữ được tài nguyên khoáng sản quốc gia cho mai sau.
Phóng viên: Ông có nhắc đến nguyên tắc sử dụng đất, đó là phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất Nguyên tắc này được Luật Đất đai
2013 quy định trong Điều 6 Tuy nhiên nước ta đang vướng vào “mê cung” quy hoạch khiến cho cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ Một phần nguyên nhân thuộc về sự khác nhau giữa quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương, từng ngành…Một phần là do sử dụng đất sai mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất liên tục, không ổn định lâu dài Theo ông, giải pháp nào cần đưa ra để khắc phục tình trạng trên?
LS Nguyễn Quang Ngọc: Hiện tại chúng ta có Luật quy hoạch đô thị, có quy định về
quy hoạch đất đai trong Luật Đất đai, quy hoạch xây dựng trong Luật Xây dựng…Nhưng
có sự “vênh” nhau giữa các quy định này Giải pháp là phải ban hành một Luật quy hoạch chung để “dung hòa” các loại quy hoạch, làm cho các loại quy hoạch đó không bị mâu thuẫn, không bị chồng chéo và phù hợp với nhau Nhà nước đã và đang làm điều này thông qua Dự thảo Luật quy hoạch và hứa hẹn sẽ ban hành trong 1 – 2 năm tới.
LG Nguyễn Hồng Tuyến: Chủ đầu tư dự án phải nộp lại khoản “chênh” cho ngân sách và người dân
Ta thấy rằng, khi người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong, đương nhiên họ không còn quyền gì nữa Vậy mà những người “nhận” đất lại có thể tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất thêm vài lần và thu được lợi nhuận khổng lồ Điều này quả thật thiếu công bằng và bất hợp lý Từ thực tế này, Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến, Chủ tịch Hội Luật gia TP Hà Nội kiến nghị cấp thiết bịt “kẽ hở” chính sách “giúp” doanh nghiệp thu lợi nhuận khổng lồ thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Phóng viên: Trong quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp đất xen kẹt: Nếu chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất vườn, ao Còn nếu chuyển từ đất vườn, ao không nằm trong cùng một thửa đất có nhà sang đất ở thì việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp 100% giá đất ở Điều này khiến cho nhiều người dân không chấp nhận và cứ thế lấp ao làm nhà, bất chấp pháp luật, các cơ quan thu thuế cũng rất khó thực hiện công vụ của mình.
Ông có đề xuất gì để xử lý được tình trạng trên?
Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Theo quan điểm của tôi, đối với đất xen kẹt, đất vườn
ao trong cùng thửa đất có nhà hay không nằm trong cùng thửa đất có nhà mà muốn chuyển sang đất ở thì không phải xin phép nếu họ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rõ ràng Không bắt buộc họ phải làm các thủ tục xin phép chuyển đổi nhưng vẫn có thể thu phí và phí của 2 trường hợp nói trên phải như nhau, tức là chỉ 50% chênh lệch giữa giá đất ở với đất vườn, ao thôi Có như vậy, người dân (đặc biệt ở nông thôn) mới không “nhắm mắt làm liều”, và Nhà nước sẽ không thất thu.
Phóng viên: Cũng liên quan đến vấn đề thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Có thực trạng doanh nghiệp được nhận một diện tích đất lớn với mục đích
Trang 10chuyển đổi ban đầu là phục vụ lợi ích công cộng (như xây dựng công viên, trường học, công nghệ chẳng hạn), khi đó giá đền bù đất sẽ được áp dụng mức giá Nhà nước công
bố rất ưu đãi cho mục đích công cộng Nhưng sau khi đã nhận được “đất sạch” (tức đã đền bù, giải phóng mặt bằng xong xuôi) thì doanh nghiệp đó lại tiếp tục chuyển sang mục đích thương mại, dịch vụ, kinh doanh bất động sản, làm du lịch… và thu về những khoản lợi nhuận khổng lồ Đây là điều rất bất hợp lý, giúp rất nhiều cá nhân, nhóm người, doanh nghiệp giàu lên nhanh chóng từ đất Theo ông, chúng ta phải cấp thiết sửa luật thế nào để tiền không rơi vào một nhóm người, để ngân sách Nhà nước và người dân bị thu hồi đất không bị thiệt hại nặng nề?
Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến, Chủ tịch Hội Luật gia TP Hà Nội trao đổi với Phóng viên Pháp lý
Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Ta thấy rằng, khi người dân chuyển nhượng quyền sử
dụng đất xong đương nhiên họ không còn quyền gì nữa Vậy mà những người “nhận” đất lại có thể tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất thêm vài lần và thu được lợi nhuận khổng lồ Ðiều này quả thật thiếu công bằng và bất hợp lý Theo tôi, trước hết, Nhà nước cần có cơ chế giám sát chặt chẽ việc sử dụng đất đúng mục đích Trong trường hợp chuyển đổi mục đích 2 lần hoặc chuyển đổi mục đích sai công năng so với dự án ban đầu thì các chủ đầu tư phải nộp một khoản vào ngân sách nhà nước tương ứng với khoản mà lẽ ra họ chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích thương mại Đồng thời khoản “chênh” cũng phải được nộp lại cho dân (những người có đất ban đầu – PV).
Phóng viên: Câu hỏi cuối cùng, xin ông đưa ra đánh giá và giải pháp về công tác kiểm tra, giám sát, xử lý các vi phạm trong lĩnh vực chuyển mục đích sử dụng đất đai thời gian qua?
Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Tất cả các cơ chế kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm về
đất đai nói chung, chúng ta đều có cả Giám sát từ Trung ương đến địa phương, từ Hội đồng nhân dân đến các Sở, Ban, Ngành…Xử lý từ vi phạm hành chính đến hình sự Chế tài xử lý cũng rất nghiêm khắc Vấn đề ở đây không phải là quy định của pháp luật
mà là từ phía những người có trách nhiệm thực thi các quy định đó, phải làm sao tạo được một cơ chế công khai minh bạch trong tất cả các quá trình thanh tra, xử lý sai