MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 5 1. Tính cấp thiết của đề tài 5 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5 3. Mục đích nghiên cứu 6 4. Bố cục của bài tiểu luận 6 CHƯƠNG I. KHÁT QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG 7 1.1. Lịch sử hình thành chế định hợp đồng 7 1.2. Khái niệm hợp đồng 7 1.2.1. Định nghĩa hợp đồng 7 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng 7 1.2.3. Chủ thể của hợp đồng 8 1.2.4. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng 8 1.2.5. Thời điểm có hiệu lực 9 1.2.6. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng 10 1.2.7. Trình tự giao kết hợp đồng và nguyên tắc giao kết 12 1.3. Hợp đồng thuê tài sản theo quy định của BLDS 2015 14 1.3.1. Khái niệm hợp đồng thuê tài sản 14 1.3.2. Đặc điểm pháp lí của hợp đồng thuê tài sản 14 1.3.3. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản 17 1.3.4. Mục đích và nội dung của hợp đồng thuê 18 1.3.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên 20 1.3.6. Giá thuê và hạn thuê 21 1.3.7. Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản 22 TIỂU KẾT CHƯƠNG I 24 CHƯƠNG II. NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢNTRONG BLDS 2015 25 2.1. So sánh BLDS 2005 với BLDS 2015 về hợp đồng thuê tài sản 25 2.2. Đánh gía các điểm mới 32 2.2.1. Hợp đồng thuê tài sản 32 2.2.2. Giá thuê 32 2.2.3. Thời hạn thuê 33 2.2.4. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê 33 2.3. Lí do thay đổi của luật 33 TIỂU KẾT CHƯƠNG II 36 KẾT LUẬN 37 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 38 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bộ luật Dân sự ( BLDS) là đạo luật rất quan trọng của mỗi quốc gia, có tác động trong việc điều chỉnh các mối quan hệ cơ bản của xã hội và mỗi công dân, các gia đình, cơ quan, tổ chức. Bộ luật Dân sự 2015 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24112015, Bộ luật Dân sự được thông qua với 86, 84% tổng số phiếu tán thành, trong đó gồm 6 phần, 27 chương, và 689 Điều với nhiều chế định mới, tiến bộ, thể hiện một cách đầy đủ nhất với tính chất là luật chung và định hướng cho việc xây dựng các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ dân sự đặc thù, xử lí bất cập của luật hiện hành, giải quyết được những vướng mắc trong thực tiễn cuộc sống. Bộ luật Dân sự 2015 chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01012017. Hợp đồng thuê tài sản là một trong những hợp đồng dân sự thông dụng. Trong những năm qua, hợp đồng thuê tài sản cơ bản đã từng bước đi vào đời sống nhân dân ta và phát huy được vai trò của nó, góp phần làm tăng năng suất lao động, ổn định cuộc sống và thúc đẩy khối đại đoàn kết toàn dân.Chính vì nó có vai trò đó nên việc nghiên cứu hợp đồng thuê tài sản là việc làm cần thiết mang tính lí luận và thực tiễn, góp phần làm cho quan hệ hợp đồng thuê tài sản phát huy hiệu quả cao hơn trong đời sống. 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu chủ yếu của đề tài là các nội dung mới của hợp đồng thuê tài sản được quy định trong BLDS hiện hành BLDS 2015 . Do đây là một đề tài khá rộng, lại được thực hiện cá nhân nên phạm vi nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu vào từ “Điều 472 đến điều 482” tại mục 7, chương XVI, phần thứ 3 “ Nghĩa vụ và Hợp đồng”vì trình độ còn hạn chế nên trong bài này tôi chỉ nghiên cứu chỉ tập trung về các vấn đề sau: Khái quát chung các quy định về chế định hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê tài sản nói riêng. Phân tích những điểm mới trong quy định về hợp đồng thuê tài sản, chỉ rõ nguyên nhân tồn tại của trong các điều khoản trong hợp đồng thuê tài sản BLDS 2005. Qua đó đánh giá những tác động của điểm mới của BLDS 2015 trong tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc mà BLDS hiện hành chưa giải quyết được. 3. Mục đích nghiên cứu Nhằm đưa ra đánh giá một cách toàn diện tác động của điểm mới trong việc thực hiện và điều chỉnh pháp luật. Chỉ ra những quy định còn hạn chế trong BLDS 2005 từ đó đưa ra được đánh giá về sự phù hợp trong sự thay đổi của luât mới trong giải quyết các vấn đề về hợp đồng thuê tài sản trong luật mới. 4. Bố cục của bài tiểu luận Ngoài phần mở đầu và kết luận, bài tiểu luận của em được chia làm 2 chương: + Chương I: Khát quát chung về hợp đồng + Chương II: Những điểm mới về hợp đồng thuê tài sản trong BLDS 2015 CHƯƠNG I. KHÁT QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG 1.1. Lịch sử hình thành chế định hợp đồng Trong pháp luật của các nước phát triển phương Tây (còn gọi là các nước tư sản), chế định hợp đồng được coi là một chế định hoàn thiện và ít mang dấu ấn chính trị nhất. Trong chế định này, tự do hợp đồng được khẳng định như một nguyên tắc chủ yếu trong các giao dịch dân sự, thương mại, toàn bộ chế định hợp đồng được xây dựng trên nền tảng của tự do, bình đẳng. Có thể nói đó là chế định pháp luật có tính nhất thể hóa cao trong pháp luật tư sản.Trong hệ thống pháp luật của các nước Xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng cũng là một chế định cơ bản bên cạnh các chế định quyền sở hữu, quyền thừa kế…. Ở Việt Nam, các bộ cổ luật đã từng tồn tại trước đây như Luật Hồng Đức, Bộ luật Gia Long không có quy định riêng về hợp đồng dân sự mặc dù trong thực tế hình thành rất nhiều quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể với nhau. Qua quá trình phát triển, cùng với sự phát triển của pháp luật dân sự nói chung, chế định về hợp đồng dân sự ngày càng được xem là một chế định có vai trò trung tâm, cơ bản trong pháp luật dân sự. 1.2. Khái niệm hợp đồng 1.2.1. Định nghĩa hợp đồng Hợp đồng là một cam kết giữa hai hay nhiều bên (pháp nhân) để làm hoặc không làm một việc nào đó trong khuôn khổ pháp luật. Hợp đồng thường gắn liền với dự án, trong đó một bên thỏa thuận với các bên khác thực hiện dự án hay một phần dự án cho mình. Và cũng giống như dự án, có dự án chính trị xã hội và dự án sản xuất kinh doanh, hợp đồng có thể là các thỏa ước dân sự về kinh tế (hợp đồng kinh tế) hay xã hội. 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng Thứ nhất, hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên, nhưng là sự thỏa thuận thống nhất ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước. Sự thỏa thuận giữa hai bên trở lên mới có thể hình thành hợp đồng dân sự, nếu chỉ là ý chí của một bên thì đó hành vi pháp lý đơn phương. Tuy nhiên, một thỏa thuận không dựa trên sự tự nguyện của các bên, tức là không có sự thống nhất ý chí thì hợp đồng dân sự đó bị tuyên vô hiệu khi có yêu cầu. Nguyên tắc của pháp luật dân sự là bình đẳng, dựa trên sự thỏa thuận, tự nguyện thiện chí của các bên nên nếu không có sự thống nhất ý chí thì không được coi là hợp đồng dân sự.Chỉ khi thống nhất ý chí thì quyền và nghĩa vụ dân sự mới phát sinh. Đồng thời, sự thỏa thuận thống nhất ý chí còn phải phù hợp với ý chí của Nhà nước để Nhà nước kiểm soát và cho phép Hợp đồng dân sự phát sinh trên thực tế. Thứ hai, hợp đồng dân sự là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý: Xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể. Sự kiện pháp lý là sự biến hoặc hành vi mà pháp luật quy định khi xuất hiện thì sẽ xác lập, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật. Hợp đồng dân sự là một sự kiện pháp lý, theo đó các bên khi có nhu cầu tham gia giao lưu dân sự nhằm thỏa mãn mục đích của mình sẽ tiến hành thực hiện. VD: Hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản và bên bán tài sản. Thứ ba, nội dung của hợp đồng dân sự là quyền và nghĩa vụ mà các bên chủ thể quy định cho nhau. Thứ tư, mục đích của hợp đồng dân sự là lợi ích hợp pháp, không trái đạo đức xã hội mà các bên cùng hướng tới: Chỉ khi mục đích của hợp đồng dân sự được chứng minh hoặc được thừa nhận là hợp pháp, không trái đạo đức xã hội thì hợp đồng dân sự mới phát sinh hiệu lực, qua đó quyền và nghĩa vụ của các bên mới có thể thực hiện được trên thực tế. 1.2.3. Chủ thể của hợp đồng Chủ thể giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự phải có ít nhất từ hai bên trở lên, vì hợp đồng dân sự là một giao dịch pháp lý song phương hay đa phương. Các chủ thể khi giao kết, thực hiện hợp đồng đều phải có tư cách chủ thể tức là phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đối với một chủ thể của quan hệ dân sự (ví dụ: nếu chủ thể là cá nhân thì phải đáp ứng được các yêu cầu về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự…); 1.2.4. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Trong quá trình xây dựng và ký kết hợp đồng, người soạn thảo cần lưu ý đến điều kiện của hợp đồng có hiệu lực và các trường hợp vô hiệu của hợp đồng nhằm tránh các trường hợp đáng tiếc xảy ra trong quá trình hai bên thực hiện hợp đồng. Điều 388 Bộ luật dân sự quy định:Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Như vậy hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ 4 điều kiện: Thứ nhất, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hợp pháp. Thông thường các bên giao kết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Thứ hai, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện tức là xuất phát từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong các thỏa thuận hợp đồng đó. Thứ ba, nội dung của hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội.Đối tượng của hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thực hiện.Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, bởi vì việc xác lập nghĩa vụ trong hợp đồng phải cụ thể và có tính khả thi.Những nghĩa vụ trong hợp đồng mà không thể thực hiện được thì hợp đồng cũng không được coi là có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ. Thứ tư, thủ tục và hình thức của hợp đồng phải tuân theo những thể thức nhất định phù hợp với những quy định của pháp luật đối với từng loại hợp đồng. Hợp đồng không đáp ứng được một trong các điều kiện trên sẽ dẫn đến vô hiệu. 1.2.5. Thời điểm có hiệu lực Về nguyên tắc hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Tuy nhiên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dân sự còn được xác định theo sự thỏa thuận hoặc theo sự quy định của pháp luật. Vì vậy hợp đồng dân sự được coi là có hiệu lực vào một trong các thời điểm sau đây: Hợp đồng bằng miệng hoặc bằng các hành vi cụ thể có hiệu lực tại thời điểm các bên đã trực tiếp thỏa thuận với nhau về những nội dung chủ yếu của hợp đồng. Hợp đồng bằng văn bản thường, có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hợp đồng. Hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép có hiệu lực tại thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép.
MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bộ luật Dân ( BLDS) đạo luật quan trọng quốc gia, có tác động việc điều chỉnh mối quan hệ xã hội công dân, gia đình, quan, tổ chức Bộ luật Dân 2015 Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24/11/2015, Bộ luật Dân thông qua với 86, 84% tổng số phiếu tán thành, gồm phần, 27 chương, 689 Điều với nhiều chế định mới, tiến bộ, thể cách đầy đủ với tính chất luật chung định hướng cho việc xây dựng văn pháp luật điều chỉnh quan hệ dân đặc thù, xử lí bất cập luật hành, giải vướng mắc thực tiễn sống Bộ luật Dân 2015 thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2017 Hợp đồng thuê tài sản hợp đồng dân thông dụng Trong năm qua, hợp đồng thuê tài sản bước vào đời sống nhân dân ta phát huy vai trò nó, góp phần làm tăng suất lao động, ổn định sống thúc đẩy khối đại đoàn kết toàn dân.Chính có vai trò nên việc nghiên cứu hợp đồng thuê tài sản việc làm cần thiết mang tính lí luận thực tiễn, góp phần làm cho quan hệ hợp đồng thuê tài sản phát huy hiệu cao đời sống Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu chủ yếu đề tài nội dung hợp đồng thuê tài sản quy định BLDS hành BLDS 2015 Do đề tài rộng, lại thực cá nhân nên phạm vi nghiên cứu tập trung nghiên cứu vào từ “Điều 472 đến điều 482” mục 7, chương XVI, phần thứ “ Nghĩa vụ Hợp đồng”vì trình độ hạn chế nên nghiên cứu tập trung vấn đề sau: Khái quát định chế định hợp đồng nói chung hợp đồng thuê tài sản nói riêng Phân tích điểm quy định hợp đồng thuê tài sản, rõ nguyên nhân tồn điều khoản hợp đồng thuê tài sản BLDS 2005 Qua đánh giá tác động điểm BLDS 2015 tháo gỡ khó khăn, vướng mắc mà BLDS hành chưa giải Mục đích nghiên cứu Nhằm đưa đánh giá cách toàn diện tác động điểm việc thực điều chỉnh pháp luật Chỉ quy định hạn chế BLDS 2005 từ đưa đánh giá phù hợp thay đổi luât giải vấn đề hợp đồng thuê tài sản luật Bố cục tiểu luận Ngoài phần mở đầu kết luận, tiểu luận em chia làm chương: + Chương I: Khát quát chung hợp đồng + Chương II: Những điểm hợp đồng thuê tài sản BLDS 2015 CHƯƠNG I KHÁT QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG 1.1 Lịch sử hình thành chế định hợp đồng Trong pháp luật nước phát triển phương Tây (còn gọi nước tư sản), chế định hợp đồng coi chế định hoàn thiện mang dấu ấn trị Trong chế định này, tự hợp đồng khẳng định nguyên tắc chủ yếu giao dịch dân sự, thương mại, toàn chế định hợp đồng xây dựng tảng tự do, bình đẳng Có thể nói chế định pháp luật có tính thể hóa cao pháp luật tư sản.Trong hệ thống pháp luật nước Xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng chế định bên cạnh chế định quyền sở hữu, quyền thừa kế… Ở Việt Nam, cổ luật tồn trước Luật Hồng Đức, Bộ luật Gia Long quy định riêng hợp đồng dân thực tế hình thành nhiều quan hệ hợp đồng chủ thể với Qua trình phát triển, với phát triển pháp luật dân nói chung, chế định hợp đồng dân ngày xem chế định có vai trò trung tâm, pháp luật dân 1.2 Khái niệm hợp đồng 1.2.1 Định nghĩa hợp đồng Hợp đồng cam kết hai hay nhiều bên (pháp nhân) để làm không làm việc khuôn khổ pháp luật Hợp đồng thường gắn liền với dự án, bên thỏa thuận với bên khác thực dự án hay phần dự án cho Và giống dự án, có dự án trị xã hội dự án sản xuất kinh doanh, hợp đồng thỏa ước dân kinh tế (hợp đồng kinh tế) hay xã hội 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng Thứ nhất, hợp đồng dân sự thỏa thuận hai hay nhiều bên, thỏa thuận thống ý chí ý chí phải phù hợp với ý chí Nhà nước Sự thỏa thuận hai bên trở lên hình thành hợp đồng dân sự, ý chí bên hành vi pháp lý đơn phương Tuy nhiên, thỏa thuận không dựa tự nguyện bên, tức thống ý chí hợp đồng dân bị tuyên vô hiệu có yêu cầu Nguyên tắc pháp luật dân bình đẳng, dựa thỏa thuận, tự nguyện thiện chí bên nên thống ý chí không coi hợp đồng dân sự.Chỉ thống ý chí quyền nghĩa vụ dân phát sinh Đồng thời, thỏa thuận thống ý chí phải phù hợp với ý chí Nhà nước để Nhà nước kiểm soát cho phép Hợp đồng dân phát sinh thực tế Thứ hai, hợp đồng dân sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu pháp lý: Xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân bên chủ thể Sự kiện pháp lý biến hành vi mà pháp luật quy định xuất xác lập, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật Hợp đồng dân sự kiện pháp lý, theo bên có nhu cầu tham gia giao lưu dân nhằm thỏa mãn mục đích tiến hành thực VD: Hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên mua tài sản bên bán tài sản Thứ ba, nội dung hợp đồng dân quyền nghĩa vụ mà bên chủ thể quy định cho Thứ tư, mục đích hợp đồng dân lợi ích hợp pháp, không trái đạo đức xã hội mà bên hướng tới: Chỉ mục đích hợp đồng dân chứng minh thừa nhận hợp pháp, không trái đạo đức xã hội hợp đồng dân phát sinh hiệu lực, qua quyền nghĩa vụ bên thực thực tế 1.2.3 Chủ thể hợp đồng Chủ thể giao kết, thực hợp đồng dân phải có từ hai bên trở lên, hợp đồng dân giao dịch pháp lý song phương hay đa phương Các chủ thể giao kết, thực hợp đồng phải có tư cách chủ thể tức phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật chủ thể quan hệ dân (ví dụ: chủ thể cá nhân phải đáp ứng yêu cầu lực pháp luật, lực hành vi dân sự…); 1.2.4 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng Trong trình xây dựng ký kết hợp đồng, người soạn thảo cần lưu ý đến điều kiện hợp đồng có hiệu lực trường hợp vô hiệu hợp đồng nhằm tránh trường hợp đáng tiếc xảy trình hai bên thực hợp đồng Điều 388 Bộ luật dân quy định:Hợp đồng dân sự thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Như vậy hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Hợp đồng có hiệu lực đáp ứng đủ điều kiện: Thứ nhất, chủ thể ký kết hợp đồng phải hợp pháp Thông thường bên giao kết phải có đầy đủ lực hành vi dân Thứ hai, chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện tức xuất phát từ ý chí thực, từ tự ý chí bên thỏa thuận hợp đồng Thứ ba, nội dung hợp đồng không trái pháp luật đạo đức xã hội.Đối tượng hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thực hiện.Bên cạnh đó, nội dung hợp đồng cần phải cụ thể, việc xác lập nghĩa vụ hợp đồng phải cụ thể có tính khả thi.Những nghĩa vụ hợp đồng mà thực hợp đồng không coi có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền nghĩa vụ Thứ tư, thủ tục hình thức hợp đồng phải tuân theo thể thức định phù hợp với quy định pháp luật loại hợp đồng Hợp đồng không đáp ứng điều kiện dẫn đến vô hiệu 1.2.5 Thời điểm có hiệu lực Về nguyên tắc hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết Tuy nhiên thời điểm có hiệu lực hợp đồng dân xác định theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Vì hợp đồng dân coi có hiệu lực vào thời điểm sau đây: - Hợp đồng miệng hành vi cụ thể có hiệu lực thời điểm bên trực tiếp thỏa thuận với nội dung chủ yếu hợp đồng - Hợp đồng văn thường, có hiệu lực thời điểm bên sau ký vào văn hợp đồng - Hợp đồng văn có chứng nhận, chứng thực, đăng ký xin phép có hiệu lực thời điểm hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký cho phép Ngoài hợp đồng có hiệu lực sau thời điểm nói bên tự thỏa thuận với trường hợp pháp luật quy định cụ thể (ví dụ: Điều 466 Bộ luật dân 2005 hợp đồng tặng cho động sản: “Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực bên tặng cho nhận tài sản; động sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”) 1.2.6 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng Hợp đồng chấm dứt trường hợp sau đây: Hợp đồng hoàn thành; Theo thoả thuận bên; Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn mà hợp đồng phải cá nhân, pháp nhân thực hiện; Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; Hợp đồng thực đối tượng hợp đồng không còn; Hợp đồng chấm dứt theo quy định Điều 420 Bộ luật dân 2015; Trường hợp khác luật quy định Trường hợp này, hợp đồng dân chấm dứt mà bên thực đầy đủ nghĩa vụ với bên Hợp đồng coi hoàn thành mà tất bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng sở thỏa thuận sở quy định pháp luật, bên thực xong nghĩa vụ mà bên chưa thực nghĩa vụ họ hợp đồng không coi hoàn thành Theo thỏa thuận bên Pháp luật dân tôn trọng thỏa thuận bên quan hệ hợp đồng nên pháp luật cho phép bên có quyền thỏa thuận chấm dứt hợp đồng vào lúc nào.Tuy nhiên, pháp luật quy định bên không thỏa thuận chấm dứt hợp đồng bên không phép thỏa thuận chấm dứt hợp đồng Ví dụ: Theo quy định Điều 421 BLDS 2005: “Khi người thứ ba đồng ý hưởng lợi ích dù hợp đồng chưa thực hiện, bên giao kết hợp đồng không sửa đổi hủy bỏ hợp đồng, trừ trường hợp người thứ ba đồng ý” Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải cá nhân, pháp nhân chủ thể thực Hợp đồng dân xác lập mà quyền, nghĩa vụ dân phát sinh theo hợp đồng gắn liền với nhân thân cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân chủ thể khác chấm dứt coi chấm dứt hợp đồng Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực Nguyên tắc chung, hợp đồng dân giao kết bên tiến hành thực nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng Tuy nhiên, hợp đồng bên thỏa thuận pháp luật quy định, theo xuất định hợp đồng dân bị hủy bỏ đơn phương chấm dứt thực Hủy bỏ hợp đồng dân (Điều 425 BLDS 2005): “1 Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại bên vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thoả thuận pháp luật có quy định Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo cho bên biết việc hủy bỏ, không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường Khi hợp đồng bị hủy bỏ hợp đồng hiệu lực từ thời điểm giao kết bên phải hoàn trả cho tài sản nhận; không hoàn trả vật phải trả tiền Bên có lỗi việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại” Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng (Điều 426 BLDS 2005): “1 Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng bên có thoả thuận pháp luật có quy định Bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng phải thông báo cho bên biết việc chấm dứt hợp đồng, không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên nhận thông báo chấm dứt Các bên tiếp tục thực nghĩa vụ Bên thực nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên toán Bên có lỗi việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại” Hợp đồng thực đối tượng hợp đồng không bên thoả thuận thay đối tượng khác bồi thường thiệt hại Nếu đối tượng hợp đồng không hợp đồng chấm dứt không làm chấm dứt quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng.Chính vậy, đối tượng hợp đồng không bên thỏa thuận thay đối tượng bồi thường thiệt hại 1.2.7 Trình tự giao kết hợp đồng nguyên tắc giao kết • Trình tự giao kết Trình tự giao kết hợp đồng: trình bên bày tỏ ý chí với cách trao đổi ý kiến việc đến thỏa thuận làm phát sinh quyền nghĩa vụ Về thực chất, trình mà hai bên "mặc cả" với điều khoản nội dung hợp đồng Đề nghị giao kết Đề nghị giao kết hợp đồng: việc thể rõ ý định giao kết hợp đồng chịu ràng buộc đề nghị bên đề nghị bên xác định cụ thể Thực chất, đề nghị giao kết hợp đồng việc bên biểu lộ ý chí trước người khác cách bày tỏ cho phía bên biết ý muốn tham gia giao kết với người hợp đồng dân Tuy nhiên, Bộ luật Dân 2015 mở rộng rõ bên đề nghị giao kết hợp đồng không gói gọn bên đề nghị bên nhận đề nghị mà bên đề nghị nhiều bên nhận đề nghị giao kết hợp đồng Về mặt hình thức, việc đề nghị giao kết hợp đồng thực nhiều cách thức khác như: - Người đề nghị gặp trực tiếp (đối mặt) với người đề nghị trao đổi thỏa thuận thông qua đường liên lạc khác đện thoại, liên lạc mạng Internet….Trong trường hợp thời hạn trả lời khoảng thời gian hai bên thỏa thuận ấn định - Đề nghị giao kết hợp đồng dân thực việc chuyển, gởi công văn, giấy tờ qua đường bưu điện….Trong trường hợp thời hạn trả lời khoảng thời gian bên đề nghị ấn định Chấp nhận đề nghị Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng trả lời bên đề nghị bên đề nghị việc chấp nhận toàn nội dung đề nghị Chấp nhận giao kết hợp đồng thực chất việc bên đề nghị nhận lời đề nghị đồng ý tiến hành việc giao kết hợp đồng với bên đề nghị Thời hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng hiểu sau: - Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời việc trả lời chấp nhận có hiệu lực thực thời hạn đó; bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận trả lời hết thời hạn trả lời chấp nhận coi đề nghị bên chậm trả lời Trong trường hợp thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng đến chậm lý khách quan mà bên đề nghị biết phải biết lý khách quan thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng có hiệu lực, trừ trường hợp bên đề nghị trả lời không đồng ý với chấp nhận bên đề nghị - Khi bên trực tiếp giao tiếp với nhau, kể trường hợp qua điện thoại qua phương tiện khác bên đề nghị phải trả lời có chấp nhận không chấp nhận, trừ trường hợp có thoả thuận thời hạn trả lời Nếu việc trả lời chuyển qua đường bưu điện, ngày gửi theo dấu bưu điện coi thời điểm trả lời, vào thời điểm để bên đề nghị xác định việc trả lời đề nghị có chậm hay không so với thời hạn ấn định Thực giao kết Địa điểm giao kết hợp đồng dân sự: Địa điểm giao kết hợp đồng dân bên thoả thuận; thoả thuận địa điểm giao kết hợp đồng dân nơi cư trú cá nhân trụ sở pháp nhân đưa đề nghị giao kết hợp đồng Thời điểm giao kết hợp đồng dân sự: Hợp đồng dân giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận trả lời chấp nhận giao kết Hợp đồng dân xem giao kết hết thời hạn trả lời mà bên nhận đề nghị im lặng, có 10 Nếu hợp đồng thuê tài sản có xác định thời hạn thuê, việc kết thúc thời hạn để chấm dứt hợp đồng thuê tài sản Ví dụ hợp đồng thuê nhà, bên thỏa thuận thuê vòng năm, thời hạn năm hết bên chấm dứt hợp đồng b Theo thoả thuận bên việc chấm dứt trước thời hạn; hợp đồng thuê không xác định thời hạn, bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng phải báo cho bên thuê biết trước thời gian hợp lý, thoả thuận thời hạn báo trước Điều 474 Thời hạn thuê bên thỏa thuận; thỏa thuận xác định theo mục đích thuê Trường hợp bên không thỏa thuận thời hạn thuê thời hạn thuê xác định theo mục đích thuê bên có quyền chấm dứt hợp đồng lúc nào, phải thông báo cho bên trước thời gian hợp lý Nếu hợp đồng thuê tài sản không xác định thời hạn nguyên tắc bên chấm dứt hợp đồng lúc nào, bên muốn chấm dứt hợp đồng thuê phải thông báo trước cho bên khoảng thời gian hợp lý để bên thuê có đủ thời gian, điều kiện trả lại tài sản thuê, bên cho thuê tiếp nhận lại tài sản Khoàng thời gian hợp lý tùy thuộc vào đối tượng hợp đồng thuê tài sản mục đích thuê để xác định Cũng cần lưu ý rằng, bên thỏa thuận việc thuê tài sản để bên thuê sử dụng vào mục đích định, trường hợp bên không thỏa thuận rõ thời hạn thuê tài sản, hợp đồng thuê tài sản chấm dứt mục đích thuê tài sản đạt c Hợp đồng bị huỷ bỏ bị đơn phương chấm dứt thực Trường hợp bên đơn phương chấm dứt hợp đồng quy định cụ thể dựa vào lỗi bên Điều 477 có quy định Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê tình trạng thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa hư hỏng, khuyết tật tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa 20 Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không lỗi bên thuê bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực biện pháp sau đây: a) Sửa chữa tài sản; b) Giảm giá thuê; c) Đổi tài sản khác đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại, tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê tài sản thuê sửa chữa mà mục đích thuê không đạt Trường hợp bên cho thuê thông báo mà không sửa chữa sửa chữa không kịp thời bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, phải báo cho bên cho thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê toán chi phí sửa chữa Hợp đồng thuê tài sản chấm dứt bên vi phạm điều khoản mà theo quy định pháp luật bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hủy hợp đồng Bên cho thuê có quyền đơn phương phẩm dứt thực hợp đồng bên thuê sử dụng tài sản không công dụng tài sản, không mục đích thỏa thuận (Điều 481), bên thuê không trả tiền thuê ba kỳ liên tiếp (khoản Điều 481Bộ luật dân năm 2015) Khi hợp đồng bị đình bên thuê phải trả lại tài sản d Tài sản thuê không Tài sản thuê đối tượng hợp đồng thuê tài sản sở để đạt mục đích bên thuê.Nếu tài sản thuê không hợp đồng đương nhiên chấm dứt Tuy nhiên, điều luật không quy định rõ tài sản thuê không lý gì, bên thuê nhận tài sản mà bên thuê đánh bên thuê phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại Nếu tài sản thuê không dự kiện bất khả kháng hợp đồng đương nhiên chấm dứt, bên chịu trách nhiệm việc TIỂU KẾT CHƯƠNG I Chương I khái quát số quy định chung hợp đồng, có khái niệm hợp đồng, điều khoản xác định nội dung bên tham gia hợp đồng 21 Nội dung hợp đồng thuê nói riêng hợp đồng nói chung tổng hợp điều khoản mà bên tham gia giao kết hợp đồng thỏa thuận, điều khoản xác định quyền nghĩa vụ dân cụ thể bên giao kết hợp đồng Chương I khái quát chung nội dung hợp đồng thuê tài sản quy định BLDS 2015 bao gồm khái niệm quy định bên tham gia thuê có: nội dung, quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng vấn đề phát sinh lúc thực hợp đồng Qua hiểu rõ Luật chung điểm hạn chế BLDS 2005 22 CHƯƠNG II NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢNTRONG BLDS 2015 2.1 So sánh BLDS 2005 với BLDS 2015 hợp đồng thuê tài sản Bảng so sánh điểm quy định hợp đồng thuê tài sản: Các quy định BLDS 2015 Hợp đồng thuê Điều 472 Hợp đồng thuê tài sản thỏa tài sản thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định Bộ luật này, Luật nhà quy định khác pháp luật có liên quan Điều 473 Giá thuê Giá thuê bên thỏa thuận người thứ ba xác định theo yêu cầu bên, trừ trường hợp luật có quy định khác Trường hợp thỏa thuận thỏa thuận không rõ ràng giá thuê xác định theo giá thị trường địa điểm thời điểm giao kết hợp đồng thuê Thời hạn thuê Điều 474 Thời hạn thuê bên thỏa thuận; thỏa thuận xác định theo mục đích thuê Trường hợp bên không thỏa thuận thời hạn thuê thời hạn thuê xác định theo mục đích thuê bên có quyền chấm dứt hợp đồng lúc nào, phải thông báo cho bên trước thời gian hợp lý 23 BLDS 2005 Điều 480 Hợp đồng thuê tài sản thoả thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê Điều 481 Giá thuê tài sản bên thoả thuận Trong trường hợp pháp luật có quy định khung giá thuê bên thoả thuận giá thuê phạm vi khung giá Điều 482 Thời hạn thuê bên thoả thuận; thoả thuận xác định theo mục đích thuê Trong trường hợp bên không thoả thuận thời hạn thuê thời hạn thuê xác định theo mục đích thuê hợp đồng thuê hết thời hạn bên thuê đạt mục đích thuê Cho thuê lại Giao thuê tài Điều 475 Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà thuê, bên cho thuê đồng ý Điều 483 Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà thuê, bên cho thuê đồng ý sản Điều 476 Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm thỏa thuận cung cấp thông tin cần thiết việc sử dụng tài sản Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản bên thuê gia hạn giao tài sản hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại; tài sản thuê không chất lượng thỏa thuận bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Điều 484 Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng thời điểm, địa điểm thoả thuận cung cấp thông tin cần thiết việc sử dụng tài sản Trong trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản bên thuê gia hạn giao tài sản huỷ bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại; tài sản thuê không chất lượng thoả thuận bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê huỷ bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Điều 485 Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê tình trạng thoả thuận, phù hợp với mục đích thuê suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa hư hỏng, khuyết tật tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa Trong trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không lỗi bên thuê bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê: Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng tài sản thuê Điều 477 Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê tình trạng thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa hư hỏng, khuyết tật tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không lỗi bên thuê bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực biện pháp sau đây: a) Sửa chữa tài sản; 24 b) Giảm giá thuê; c) Đổi tài sản khác đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại, tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê tài sản thuê sửa chữa mà mục đích thuê không đạt Trường hợp bên cho thuê thông báo mà không sửa chữa sửa chữa không kịp thời bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, phải báo cho bên cho thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê toán chi phí sửa chữa Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê Điều 478 Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê Trường hợp có tranh chấp quyền sở hữu tài sản thuê mà bên thuê không sử dụng tài sản ổn định bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Nghĩa vụ bảo Điều 479 quản tài sản Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê thuê, phải bảo dưỡng sửa chữa nhỏ; làm mất, hư hỏng phải bồi thường Bên thuê không chịu trách nhiệm hao mòn tự nhiên sử dụng tài sản thuê Bên thuê tu sửa làm tăng giá trị tài sản thuê, 25 a) Sửa chữa tài sản; b) Giảm giá thuê; c) Đổi tài sản khác đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại, tài sản thuê sửa chữa mà mục đích thuê không đạt tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê Trong trường hợp bên cho thuê thông báo mà không sửa chữa sửa chữa không kịp thời bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê, phải báo cho bên cho thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê toán chi phí sửa chữa Điều 486 Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê Trong trường hợp có tranh chấp quyền sở hữu tài sản thuê mà bên thuê không sử dụng tài sản ổn định bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Điều 487 Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê tài sản mình, phải bảo dưỡng sửa chữa nhỏ; làm mát, hư hỏng phải bồi thường Bên thuê không chịu trách nhiệm hao mòn tự nhiên sử dụng tài sản bên cho thuê đồng ý có thuê quyền yêu cầu bên cho thuê toán chi phí hợp lý Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê công dụng, mục đích Điều 480 Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo công dụng tài sản mục đích thỏa thuận Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không mục đích, không công dụng bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Điều 488 Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo công dụng tài sản mục đích thoả thuận Trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không mục đích, không công dụng bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Trả tiền thuê Điều 481 Bên thuê phải trả đủ tiền thuê thời hạn thỏa thuận; thỏa thuận thời hạn trả tiền thuê thời hạn trả tiền thuê xác định theo tập quán nơi trả tiền; xác định thời hạn theo tập quán bên thuê phải trả tiền trả lại tài sản thuê Trường hợp bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng, bên thuê không trả tiền ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Điều 489 Bên thuê phải trả đủ tiền thuê thời hạn thoả thuận; thoả thuận thời hạn trả tiền thuê thời hạn trả tiền thuê xác định theo tập quán nơi trả tiền; xác định thời hạn theo tập quán bên thuê phải trả tiền trả lại tài sản thuê Trong trường hợp bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng, bên thuê không trả tiền ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Điều 490 Trả lại tài sản thuê Trả lại tài sản Điều 482 thuê Bên thuê phải trả lại tài sản Bên thuê phải trả lại tài thuê tình trạng sản thuê tình trạng 26 nhận, trừ hao mòn tự nhiên theo tình trạng thỏa thuận; giá trị tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng nhận bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên Trường hợp tài sản thuê động sản địa điểm trả lại tài sản thuê nơi cư trú trụ sở bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trường hợp tài sản thuê gia súc bên thuê phải trả lại gia súc thuê gia súc sinh thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Bên cho thuê phải toán chi phí chăm sóc gia súc sinh cho bên thuê Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê thời gian chậm trả phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm chậm trả tài sản thuê, có thỏa thuận Bên thuê phải chịu rủi ro xảy tài sản thuê thời gian chậm trả Điều 491 Chấm Không quy định dứt hợp đồng thuê tài sản nhận, trừ hao mòn tự nhiên theo tình trạng thoả thuận; giá trị tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng nhận bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên Trong trường hợp tài sản thuê động sản địa điểm trả lại tài sản thuê nơi cư trú trụ sở bên cho thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác Trong trường hợp tài sản thuê gia súc, bên thuê phải trả lại gia súc thuê gia súc sinh thời gian thuê, thoả thuận khác Bên cho thuê phải toán chi phí chăm sóc gia súc sinh cho bên thuê Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê trả tiền thuê thời gian chậm trả phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm chậm trả tài sản thuê, có thoả thuận Bên thuê phải chịu rủi ro xảy tài sản thuê thời gian chậm trả Hợp đồng thuê tài sản chấm dứt trường hợp sau đây: Thời hạn thuê hết; Theo thoả thuận bên việc chấm dứt trước 27 thời hạn; hợp đồng thuê không xác định thời hạn, bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng phải báo cho bên thuê biết trước thời gian hợp lý, thoả thuận thời hạn báo trước; Hợp đồng bị huỷ bỏ bị đơn phương chấm dứt thực hiện; Tài sản thuê không 2.2 Đánh gía điểm 2.2.1 Hợp đồng thuê tài sản So Với BLDS 2005 BLDS 2015 bổ sung quy định sau: Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định BLDS 2015, Luật nhà quy định khác pháp luật có liên quan Điểm bổ sung làcần thiết BLDS 2005không có quy định cụ thểvề quy định thuê nhàvào mục đích khác, việc bổ sung nội dung chi tiết v cụ thể hơn, tránh nhầm lẫn với hợp đồng khác việc giải vấn đề hợp đồng thuê nhà (Căn Điều 472 Bộ luật dân 2015) 2.2.2 Giá thuê Quy định lại nội dung giá thuê: - Giá thuê bên thoả thuận người thứ ba xác định theo yêu cầu bên, trừ trường hợp luật có quy định khác - Trường hợp thỏa thuận thỏa thuận không rõ ràng giá thuê xác định theo giá thị trường địa điểm thời điểm giao kết hợp đồng thuê Quy định giá thuê cảu BLDS 2015 có đổi hoàn toàn so với BLDS 2005, điều có quy định xuất người thứ ba xác định yêu cầu theo yêu cầu bên, quy định đảm bảo mức độ xác giá thuê bao đảm giá thuê xác không bị ép giá cao so với giá quy định Ví dụ: Người cho thuê đất 28 người thuê đất, bên cho thuê phải theo với giá cho thuê đất mà nhà nước quy định Trường hợp thỏa thuận thỏa thuận không rõ ràng giá thuê xác định theo giá thị trường địa điểm thời điểm giao kết hợp đồng thuê.Bổ sung nội dung cần thiết, có tính chặt chẽ đồng việc khắc phục thỏa thuận giá không rõ ràng lúc giao kết hợp đồng, hai bên định giá theo mức giá thị trường, khắc phục tranh chấp không đáng có lúc giao kết hợp đồng (Căn Điều 473 Bộ luật dân 2015) 2.2.3 Thời hạn thuê Quy định lại nội dung trường hợp bên không thỏa thuận thời hạn thuê thời hạn thuê xác định theo mục đích thuê: Trường hợp bên không thoả thuận thời hạn thuê thời hạn thuê xác định theo mục đích thuê bên có quyền chấm dứt hợp đồng lúc nào, phải thông báo cho bên trước thời gian hợp lý.Trường hợp bổ sung quy định cần thiết đảm bảo quyền lợi bên bên không muốn thực hợp đồng, tránh phát sinh tranh chấp thiệt hại tài sản (Căn Khoản Điều 474 Bộ luật dân 2015) 2.2.4 Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng tài sản thuê Thêm điều khoản quy định chặt chẽ trường bên cho thuê thông báo mà không sửa chữa sửa chữa không kịp thời: Trường hợp bên cho thuê thông báo mà không sửa chữa sửa chữa không kịp thời bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, phải báo cho bên cho thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê toán chi phí sửa chữa (Căn Khoản Điều 477 Bộ luật dân 2015) Quy định hợp lí cần thiết bên cho thuê co nghĩa vụ sửa chữa tài sản, tài sản thuê hư hỏng phải sửa chữa, th ì b ên thu ê s ửa chữa 29 2.3 Lí thay đổi luật Theo Bộ luật dân năm 2005, mục quy định vấn đề: Thứ quy định chung hợp đồng thuê tài sản; thứ hai hợp đồng thuê nhà; thứ ba hợp đồng thuê khoán tài sản Tuy nhiên, dự thảo bỏ phần thứ hai quy định hợp đồng thuê nhà.Quy định không phù hợp tình hình thực tế nước ta Cụ thể nhu cầu phát triển đất nước, địa phương phát huy nguồn lực có để phát triển kinh tế Do đó, nhu cầu lao động tăng dẫn đến việc lao động nơi dư thừa đổ nơi cần kéo theo nhu cầu thuê nhà tăng cao Do đó, oở điều 472 bỏ sung trường hợp thuê nhà cần thiết Cụ thể, So Với BLDS 2005 BLDS 2015 bổ sung quy định sau: Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định BLDS 2015, Luật nhà quy định khác pháp luật có liên quan Căn Khoản Điều 477 Bộ luật dân 2015 Thêm điều khoản quy định chặt chẽ trường bên cho thuê thông báo mà không sửa chữa sửa chữa không kịp thời: Trường hợp bên cho thuê thông báo mà không sửa chữa sửa chữa không kịp thời bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, phải báo cho bên cho thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê toán chi phí sửa chữaBộ luật dân sửa đổi quy định nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng tài sản thuê, với nội dung sau: Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê tình trạng thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa hư hỏng, khuyết tật tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không lỗi bên thuê bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê: a) Sửa chữa tài sản; b) Giảm giá thuê; c) Đổi tài sản khác đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại, tài sản thuê sửa chữa mà mục đích thuê không đạt tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê Trường hợp bên cho thuê thông báo mà không sửa chữa sửa chữa không kịp thời bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê, phải báo cho bên cho thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê toán chi phí sửa chữa sau 30 việc sửa chữa hoàn thành Trường hợp bên cho thuê có yêu cầu thời hạn hoàn trả chi phí sửa chữa cho bên thuê thực thời hạn hợp lý Theo ý kiến quy định Khoản Điều 477 l h ợp lí Bộ luật dân hành phù hợp Cụ thể, nội dung Điều 485 Bộ luật dân hành quy định nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng tài sản thuê, với nội dung sau: Trong trường hợp bên cho thuê thông báo mà không sửa chữa sửa chữa không kịp thời bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê, phải báo cho bên cho thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê toán chi phí sửa chữa.này không ổn, không phù hợp với thực tế khách quan đời sống Vì quy định bổ sung Trong BLDs 2015 khắc phục hạn chế 31 TIỂU KẾT CHƯƠNG II Trong chương cần nắm nội dung quy định BLDS 2015 , nội sửa đổi, bổ sung lại quy định hợp đồng thuê tài sản để nắm bắt tiếp thu nội dung phát triển để phù hợp với tình hình xã hội hướng áp dụng BLDS 2015 hành có thực phù hợp hay không, từ hiểu mặt hạn chế tích cực đưa kiến nghị, ý kiến, Thêm vào đó, áp dụng thực tiễn giải tình pháp luật phát sinh liên quan đến hợp đồng thuê tài sản 32 KẾT LUẬN Hợp đồng thuê tài sản loại hợp đồng dân thông dụng, điều kiện kinh tế, trị nước ta, hợp đồng có ý nghĩa pháp lí vô quan trọng Khác với BLDS 1995 2005, BLDS 2015 mang tính luật tư hoàn thiện tiến hơn.Với tính chất này,hợp đồng thuê tài sản có ý nghĩa pháp lí không quy định giải vấn đề bân tham gia hợp đồng mà quy định khung pháp lí Ngoài hợp đồng thuê tài sản có ý nghĩa mặt kinh tế thực tiễn, góp phần phát huy hiệu nguồn lực đất nước, góp phần phát triền kinh tế nâng cao đời sống người dân 33 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân 2015 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam T.S Nguyễn NgọcĐiệp (2001), Bình luận hợpđồng dân thong dụng Luật dân Việt Nam Những quy định pháp luật hợp đồng ( 2001), NXB Lao động Bộ luật Dân sự, NXB Lao động- Xã hội T.S Phạm Văn Tuyết & T.S Lê Kim Giang (2015), Hướng dẫn môn học Luật, NXB Tư Pháp T.S Nguyễn Minh Tuấn (2016), Bình luận Khoa học Bộ Luật Dân Sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, NXB Tư Pháp VIAC (2015), Giải tranh chấp hợp đồng-những điều doanh nhân cần biết, NXB Tri thức Đỗ Văn Đại ( 2015), Bình luận Khoa học Những điểm Bộ luật dân năm 2015, NXB Hồng Đức- Hội Gia Luật Việt Nam 34 ... THUÊ TÀI SẢNTRONG BLDS 2015 2.1 So sánh BLDS 2005 với BLDS 2015 hợp đồng thuê tài sản Bảng so sánh điểm quy định hợp đồng thuê tài sản: Các quy định BLDS 2015 Hợp đồng thuê Điều 472 Hợp đồng thuê. .. pháp lí hợp đồng thuê tài sản Theo định nghĩa điều 472 – Bộ Luật dân 2015 thì: Hợp đồng thuê tài sản hợp đồng chuyển quy n sử dụng tài sản, theo bên có tài sản (bên cho thuê) chuyển giao tài sản. .. Hợp đồng thuê tài sản So Với BLDS 2005 BLDS 2015 bổ sung quy định sau: Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định BLDS 2015, Luật nhà quy định khác