Thẩm định dự án khu nhà cao tầng khu phức hợp thương mại 597

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề Tài: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU NHÀ CAO TẦNG - KHU PHỨC HỢP THƯƠNG MẠI 597 Giảng viên hướng dẫn Thực Chuyên ngành Lớp Hệ :THS Nguyễn Thanh Triều : SV Đỗ Đặng Kim Hòang : Kinh Tế Kế Hoạch Đầu Tư : ĐT03 – K34 : Đại Học Chính Qui Thành Phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2012 2012 LỜI CẢM ƠN: Trong trình thực đề tài “Thẩm định dự án: Khu nhà cao tầng - Khu phức hợp thương mại 597”, em chân thành cám ơn hướng dẫn tận tình THS Nguyễn Thanh Triều Nếu hướng dẫn cách tận tình khoa học cung cấp tài liệu liên quan đến đề tài từ phía thầy, chắn đề tài cuối khóa em không hoàn thành Em gửi lời cám ơn tới thầy, cô môn Thẩm Định Dự Án thầy cô giảng dạy cho giảng đường Kế Họach Đầu Tư K34 Em chân thành cám ơn anh chị trong QHDN1 ngân hàng Đầu Tư Phát Triển Việt Nam ( Chi nhánh SGD 2-BIDV) dẫn chia kinh nghiệm thẩm định doanh nghiệp hay dự án đầu tư ngân hàng suốt tháng thực tập em, đặc biệt anh Phạm Duy Thanh CBTD Phòng QHDN1, người trưc tiếp hướng dẫn cung cấp thông tin giúp cho đề tài cuối khóa em hòan thành Trang 2012 MỤC LỤC: Danh mục chữ viết tắt: Danh sách biểu đồ: Phục lục bảng: PHẦN I: GIỚI THIỆU CHUNG 1.1Đặc vấn đề: 1.2 Mục tiêu đề tài: 1.3 Câu hỏi nghiên cứu: 1.4 Phạm vi đề tài: 1.5Tài liệu tham khảo: PHẦN II: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 2.1Giới thiệu chung: 2.2 Khái quát chủ đầu tư: 2.2.1Cơ sở pháp lý dự án: 2.2.2Các văn liên quan: 11 2.3 Tên gọi, địa điểm, trạng thực dự án: 12 2.3.1Vị trí: 13 2.3.2Hiện trạng dân số, lao động khu vực: 13 2.3.3Hiện trạng sử dụng đất: 13 2.3.4Hiện trạng kinh tế, xã hội khu vực: 14 2.3.5Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật: 14 2.4 Dịch vụ dự án kế hoạch triển khai dự án: 15 2.4.1Các sản phẩm & dịch vụ dự án cung cấp: 15 2.4.2Kế hoạch triển khai dự án: 17 2.4.3Tổng thể chung bố trí & xây dựng : 19 PHẦN III: ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG 21 3.1Tổng quan thị trường Bất Động Sản Việt Nam thời gian qua tại: 21 3.2Thị trường hộ bán TP HCM : 22 3.3Thị trường trung tâm thương mại TP HCM: 23 3.4 Phân tích thị trường: 24 3.5Phân tích SWOT dự án: 27 3.6Đánh giá thị trường mục tiêu khả tiêu thụ dự án: 28 3.7Phương thức tiêu thụ sản phẩm dự án: 28 PHẦN IV: CÁC YẾU TỐ KHÁC CỦA DỰ ÁN 31 4.1Hệ thống cấp thóat nước: 31 Trang 2012 4.2Hệ thống phòng cháy chữa cháy: 32 PHẦN V: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 33 5.1Chi phí đầu tư dự án: 33 5.1.1Chi phí đầu tư mặt bằng: 33 5.1.2Chi phí xây dựng : 33 5.2Nguồn vốn & dụng vốn: 33 5.2.1Tổng vốn đầu tư ban đầu: 33 5.2.2Nguồn vốn & dụng vốn: 34 5.2.3Kế họach vay vốn trả nợ: 35 5.3Phân tích hiệu kinh tế tài dự án: 36 5.3.1Cơ sở số liệu tính toán: 36 5.3.2Doanh thu chi phí trực tiếp dự án: 37 5.3.4Giả định yếu tố lạm phát thuế thu nhập doanh nghiệp: 38 5.3.5Dòng tiền tiêu tài dự án: 40 5.4Phân tích rủi ro dự án: 41 5.4.1Phân tích độ nhạy: 41 5.4.2Phân tích kịch bản: 43 5.4.3Phân tích mô phỏng: 44 PHẦN VI: ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN VÀ KẾT LUẬN 47 6.1Đánh giá tổng quan dự án: 47 6.2Đánh giá rủi ro dự án: 47 6.3Đánh giá hiệu xã hội dự án: 48 6.4Kết luận: 49 PHỤ LỤC 50 Trang 2012 Danh mục chữ viết tắt: B/C Phương pháp tỉ số lợi ích/chi phí (Benefit/Cost) CBRE DSCR IRR NPV PCI TP HCM UBND VAT WACC Capital) QHDN1 CBTD BĐS SQHKT SQHXD P TCH.Q12 Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Hệ số An toàn trả nợ (Debt Service Coverage Ratio) Suất sinh lợi nội (Internal Rate of Return) Giá trị ròng (Net Present Value) Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index) Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban Nhân dân Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax) Chi phí vốn bình quân trọng số (Weighted Average Cost of Phòng Quan hệ khách doanh nghiệp Cán tín dụng Bất động sản Sở qui họach kinh tế Sở qui họach xây dựng Phường Tân Chánh Hiệp quận 12 Danh sách biểu đồ: Biểu đồ 1: Nguồn cung hộ theo quận 22 Biểu đồ 2:Giá chào bán trung bình theo hạng 23 Biểu đồ 3: Những khó khăn với kinh 24 doanh bán lẻ 24 Biểu đồ 5: Cơ cấu nguồn vốn 35 Biểu đồ 6: Dòng ngân lưu năm(đơn vị triệu đồng) 40 Biểu đồ 7: Kết NPV chạy mô 45 Biểu đồ 8: Độ nhạy NPV với biến rủi ro 45 Biểu đồ 9: Kết IRR chạy mô 46 Trang 2012 Phục lục bảng: Bảng 1: Thiết kế lọai hộ 15 Bảng 2:Số lượng lọai hộ 16 Bảng 4: Tiến độ bán hàng 29 Bảng 5:Đánh giá khả tiêu thụ hộ (đơn vị triệu đồng) 29 Bảng 6: Tiến độ thu tiền khách hàng mua hộ 30 Bảng7: Chi phí xây dựng 33 Bảng 8:Tổng mức đầu tư dự án (ĐVT: triệu đồng) 34 Bảng 9: Nguồn vốn dự án (ĐVT: triệu đồng) 34 Bảng 10: Kế họach giải ngân 35 Bảng 11:Kế họach trả nợ : 36 Bảng 12:Quy hoạch đất dự án (ĐVT: m2) 37 Bảng 13: Phần trăm số diện tích bán theo năm cho sảm phầm dự án: 38 Bảng 14:Doanh thu hàng năm dự án: 38 Bảng 15: Chí phí họat động dự án : 38 Bảng 16:Báo cáo thu nhập dự án : 40 Bảng 17:Báo cáo ngân lưu theo quan điểm TIPV (ĐVT: triệu đồng) 40 Trang PHẦN I: GIỚI THIỆU CHUNG 2012 THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU NHÀ CAO TẦNG VÀ KHU PHỨC HỢP THƯƠNG MẠI 597 PHẦN I: GIỚI THIỆU CHUNG 1.1Đặc vấn đề: Theo định hướng phát triển kinh tế xã hội Tp.Hồ Chí Minh, cấu kinh tế quận 12 có chuyển dịch từ công – nông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp sang công nghiệp-dịch vụ với việc hình thành nhiều khu công nghiệp, khu sản xuất địa bàn quận thu hút lượng lớn dân cư từ nơi khác đến làm ăn sinh sống dẫn tới tốc độ tăng dân số học địa bàn quận 12 diễn mức độ cao Thêm vào sách giãn dân thành phố từ khu vực nội thành ngoại thành làm cho dân số quận dự kiến năm tới tăng mạnh Tình hình dẫn đến nhu cầu nhà tăng theo tỷ lệ tương ứng Vì vậy, cở sở quy họach chi tiết sử dụng đất địa bàn, việc lập Quy hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư 2,7 công ty CP Đầu Tư Xây Dựng 597 việc làm cấp thiết, nhằm cụ thể hoá chiến lược tổng thể hoá phát triển kinh tế xã hội thành phố nói chung quận 12 nói riêng: Góp phần với thành phố tháo gỡ vướng mắc khó khăn nhà người dân thành phố; việc quy hoạch – xây dựng nơi thành khu nhà khang trang với hệ thống đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật, cấp thoát nước, xanh cảnh quan đạt tiêu chuẩn góp phần đáng kể vào chương trình chỉnh trang phát triển đô thị Tp.Hồ Chí Minh nói chung, quận 12 nói riêng theo hướng văn minh, đại Đồng thời việc thực công tác triển khai quy hoạch chi tiết để có điều kiện quản lý sử dụng đất đai cho phù hợp với đồ án quy hoạch chung phê duyệt qui hoạch 1/2000 thoả thuận Nhằm đẩy nhanh trình phát triển quận thành lập, đáp ứng với xu đô thị hóa mạnh mẽ địa bàn quận 12 1.2 Mục tiêu đề tài: Đề tài nhầm phân tích tính khả thi mặt tài hiệu xã hội dự án khu nhà cao tầng khu phức hợp thương mại phường Tân Chánh Hiệp Quận 12 Trang PHẦN I: GIỚI THIỆU CHUNG 2012 1.3 Câu hỏi nghiên cứu: Mục tiêu đề tài cụ thể ba câu hỏi nghiên cứu: 597 Dự án có đem lại hiệu tài cho công ty CP Đầu Tư Xây Dựng Nhà nước có nên cấp phép cho công ty CP Đầu Tư Xây Dựng 597 thực dự án - Ngân hàng có nên cho chủ đầu tư công ty CP Đầu Tư Xây Dựng 597 vay để đầu tư cho dự án 1.4 Phạm vi đề tài: Trong phân tích tài đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu mức đánh giá tính khả thi mặt tài tòan dự án khu nhà cao tầng khu phức hợp thương mại Phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Thành Phố Hồ Chí Minh mà không đánh giá cụ thể chi phí di dời tòan họat động tác động việc di dời thay đổi họat động sản xuất kinh doanh cư dân Chi phí giả định đánh giá hòan tòan vào giá mua chấp nhận đền bù giải tỏa mặt cư dân Đề tài phân tích thị trường xem xét mô hình cung cầu hộ để tính tóan tòan mức giá cho thuê bán, mức độ tăng giá bán theo giai đọan xây dựng, đánh giá mức độ rủi ro dự án Số liệu đầu vào dựa tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, trạng kinh tế xã hội, kỹ thuật địa phương quan chức liên quan cung cấp công ty CP Đầu Tư Xây Dựng 597 tổng hợp Phạm vi nghiên cứu tính khả thi mặt tài bỏ qua doanh thu & chi phí họat động quản lý vận hành công trình kỹ thuật khu nhà cao tầng phức hợp thời hạn 50 năm họat động sử dụng sản phẩm dự án mà dừng lại năm 2016 sản phẩm dự án bán thu tiền xong 1.5Tài liệu tham khảo: - http://www.quan12.hochiminhcity.gov.vn - http://cafeland.vn/kien-thuc/bao-cao-phan-tich/39/ Trang PHẦN I: GIỚI THIỆU CHUNG 2012 http://vneconomy.vn/20111114083539243P0C6/bon-nhom-tin-dung-batdong-san-thoat-ro-phi-san-xuat.htm - http://cafeland.vn/phan-tich/bao-cao-phan-tich/1-11288-bao-cao-thi-truong- bat-dong-san-viet-nam-nam-2011.html - Căn hộ cao cấp khó bán, Báo kinh tế Sài Gòn, 10/10/2011 - Căn hộ chung cư phải nộp thuế, Báo kinh tế Sài Gòn, 13/03/2012 - Văn số 8844/NHNN-CSTT ngày 14/11/2011 NHNN họat động tín dụng cac tháng cuối năm Quyết định số 64/2011 UBND TP.HCM ngày 15/10/2011 Ủy ban nhân dân thành phố ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Thông tư 01/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà Bảng thông số tài dự án Khu Nhà Cao Tầng Và Phức Hợp Thương Mại P Tân Chánh Hiệp Quận 12, công ty CP Đầu Tư Xây Dựng 597 , 31/08/2011 Công văn số 3016/SQHKT-QHKV2 ngày 27/10/2010 Sở Quy HoạchKiến Trúc việc báo cáo nội dung dự án khu nhà phường Tân Chánh Hiệp, quận 12 công ty CP Đầu Tư Xây Dựng 597 làm chủ đầu tư Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc tổng quan khu nhà cao tầng khu phức hợp thương mại 597 công ty CP Đầu Tư Xây Dựng 597 , 2009 David James( April 2006), Cost Benefit Analysis Using Excel, Ecosercices Pty Ltd NSW, Australia Trang PHẦN II: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 2012 PHẦN II: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 2.1Giới thiệu chung: Khu Nhà Cao Tầng Và Phức Hợp Thương Mại thực đáp ứng nhu cầu nhà cho lượng dân số có nhu cầu sinh sống làm việc TP HCM, phù hợp với định hướng tái cấu trúc kinh tế Quận 12 Với việc xây dựng Block nhà cao tầng, khu thương mại, hệ thống sở hạ tầng giao thông, cấp thóat nước, giáo dục quy mô phù hợp kiến trúc không gian đảm bảo sống tiện nghi đại an toàn môi sinh, môi trường cho người dân sống khu, phù hợp với quy hoạch chung Việc thực dự án tạo điểm nhấn cho khu vực điểm giao cắt tuyến đường Xuyên Á, cải tạo phát triển khu đô thị đến năm 2020 xa 2.2 Khái quát chủ đầu tư: - Tên Công ty:CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG 597 - Người đại diện theo pháp luật:Ông Nguyễn Văn Tuấn - Chức danh:Tổng Giám đốc - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:0309585178 Sở Kế họach Đầu tư Tp.Hồ Chí Minh cấp ngày 27/11/2009 (thay đổi lần thứ ngày 20/01/2010) - Trụ sở chính: 193.25 Nan Kỳ Khởi Nghĩa, Phường 5, Quận 3, TP.HCM - Điện thoại liên hệ: (08)3 9320800 - Số Fax: (08) 9320801 - Vốn điều lệ: 300.000.000.000 VND - Vốn pháp định: 6.000.000.000 VND - Số tài khỏan Ngân hàng Đầu Tư Phát Triển Việt Nam ( Chi nhánh SGD 2-BIDV) - Số CIF: 3785636 2.2.1Cơ sở pháp lý dự án: Căn Luật xây dựng Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Căn Luật đất đai Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 Quốc hội ngày 17/06/2009; Trang PHẦN V: HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 2012 Biến động chi phí xây dựng: Hiệu đầu tư dự án an tòan với biến động tăng đến 11% chi phí xây dựng Nếu chi phí xây dựng 16% NPV28%) NPV có kết âm Tỷ lệ tăng chi phí đầu tư Phân tích độ nhạy chiều: NPV 141642 -3% -5% Tỷ lệ giảm doanh thu -6% -7% -9% -11% 3% 80,345.56 56,541.99 44,640.21 32,738.43 8,934.86 (14,868.70) 5% 63,284.66 39,481.09 27,579.31 15,677.53 (8,126.03) (31,929.60) 6% 54,754.21 30,950.64 19,048.86 7,147.08 (16,656.48) (40,460.05) 7% 46,223.76 22,420.19 10,518.41 (1,383.37) (25,186.93) (48,990.50) 9% 29,162.86 5,359.29 (6,542.49) (18,444.27) (42,247.83) (66,051.40) 11% 12,101.96 (11,701.60) (23,603.39) (35,505.17) (59,308.73) (83,112.30) Trang 42 PHẦN V: HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 2012 Chi phí đầu tư tăng lên 11% doanh thu giảm xuống 5% NPV dự án âm Kết NPV dự án biến đổi nhanh với tác động kép vừa tăng chi phí vừa giảm doanh thu lúc Cụ thể dự án án tòan mức doanh thu giảm 7%&chi phí đầu tư tăng 6% Tuy nhiên điều khó xảy thực tế giá bán sản phẩm xây dựng giá chi phí đầu vào cho việc xây dựng thường tỷ lệ thuận với định sức nóng thị trường BĐS hay nói cách khác yếu tố cung-cầu thị trường hàng hóa đầu vào đầu 5.4.2Phân tích kịch bản: Phân tích kịch NPV khác với yếu tố ảnh hưởng đến nó, để từ lựa chọn kết hợp yếu tố ảnh hưởng để mong muốn chủ đầu tư Trên sở phân tích độ nhạy chiều ta xây dựng kịch sau: Phân tích kịch bảng Giá trị tại: Tốt Trung bình xấu 0% 0% 20% 5% -3% 15% 0% 0% 20% -10% 10% 22% Xác suất 141,642.25 351,274.04 141,642.25 28% 32% 28% 20% 60% (94,575.92) 17% 20% EV(NPV) 136,324.98 Thay đổi doanh thu Thay đổi chi phí Lãi súât Kết NPV IRR Với kịch tốt: Khi lãi súât cho vay nhỏ 5% so với lãi súât dự định ngân hàng cho khỏan vay trung hạn năm(20%) năm 2011 chi phí đầu tư giảm so với dự tính( giá đầu vào giảm) doanh thu tăng( giá thị trường BĐS ấm lên) dự án đạt tới NPV 351,274,000,000 VND, IRR= 32% Tuy nhiên điều khó xảy thị trường BĐS ấm lên, giá sản phẩm Bất Động Sản tăng giá đầu vào tăng so với dự tính Với kịch trung bình: Lãi súât cho vay với lãi súât dự định ngân hàng (20%) doanh thu chi phí đầu vào dự án dự tính NPV = 141,642 ,000,000 VND, IRR=28% Trang 43 PHẦN V: HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 2012 Với kịch xấu: Doanh thu giảm 10%, giá yếu tố đầu vào tăng 10%, lãi súât tăng 22% ,thì kết dự án có NPV âm, dự án không khả thi mặt tài Tuy nhiên, thị trường mặt lãi súât có xu hướng giảm, giá đầu Công Ty 597 đưa phù hợp với thị trường, giá nguyên vật liệu cho ngành xây dựng dự đóan không tăng đáng kể trung hạn Do khả trường hợp xấu khó xẩy 5.4.3Phân tích mô phỏng: Qua phân tích độ nhạy kịch bản, ta thấy thay đổi chi phí xây dựng ,doanh thu, lãi súât ngân hàng hưởng đến dòng tiền Ta tiến hành phân tích mô biến rủi ro để biến ảnh hưởng đến kết dự án có xác suất sao?, xác suất thành công dự án nào? Sau chạy phân tích mô Monte-Carlo với 10000 lần thử mức ý nghĩa 95% Kết đồ thị cho thấy xác xuất NPV>0 lên đến 99.56%, dấu hiệu khả quan cho hiệu dự án Giá trị trung bình đạt 122,556 triệu VND giá trị max lên đến 254,933 triệu VND Statistic Fit: Beta Forecast values Trials ' - 10,000 Mean 122,556 122,556 1,049 Median 123,189 123,374 1,443 Mode Standard Deviation 125,331 ' - 53,538 53,540 Variance 2,866,283,355 2,866,570,012 Skewness (0) (0) Minimum (19,732) (32,320) Maximum 254,933 280,035 Mean Std Error ' - 535 Precision 599 Trang 44 PHẦN V: HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 2012 Biểu đồ 7: Kết NPV chạy mô Trong yếu tố tác động đến NPV dự án ta thấy giá bán hộ tác động lớn lên đến 84,8% , tiếp lãi súât 8,6% chi phí đề bù đất 4% Các yếu tố khác có tác động không ảnh hưởng đáng kể đến dự án Biểu đồ 8: Độ nhạy NPV với biến rủi ro Trang 45 PHẦN V: HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 2012 Biểu đồ 9: Kết IRR chạy mô Yếu tố rủi ro giá bán hộ tác động lớn tác động đến IRR đến 90,8% IRR Giá bán hộ 90.80% Chi phí đền bù đất 5.90% Giá bán quyền thuê sàn trung tâm thương mại 47 năm 2.60% Giá xây khu nhà 0.30% Giá bán quyền khai thác trường học 0.20% Chi phí tiền sử dụng đất 0.10% Giá xây dựng trường học 0.10% Lãi súât 0.00% HTKT 0.00% Giá bán khu trung tâm thương mại 0.00% 95.00% -24.00% 16.00% -6.00% 4.00% -4.00% -3.00% 1.00% 1.00% 0.00% Giá trị trung bình IRR đạt 26%, giá trị Maximum đạt 32%, giá trị Minimum đạt 20% số liệu góp phần cho thấy hiệu dự án tốt xét tiêu IRR Trang 46 PHẦN VI: ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN VÀ KẾT LUẬN 2012 PHẦN VI: ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN VÀ KẾT LUẬN 6.1Đánh giá tổng quan dự án: NPV IRR PP DSCR bình quân B/C 141642 28% 2.3 1.3 triệu VND Năm tháng (ân hạn năm) Dự án có NPV > IRR > r ,B/C>1 (r lãi suất ngân hàng), chứng tỏ mặt tài chính, đầu tư dự án có hiệu Thời gian hoàn vốn gần năm, Đối với việc đầu tư xây dựng lên sản phẩm bán thời gian gần năm hoàn vốn coi lạc quan thời gian xây dựng lâu việc bán sản phẩm thu tiền dự án trình xây dựng diễn chậm chạp đặc biệt nhìn vào hình ảnh giao dịch Bất Động Sản năm 2011 Tuy nhiên khả gần năm thu hồi vốn hợp lý nhu cầu hộ trung cấp nhiều Giá sách bán hàng phù hợp thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm DSCR bình quân 2.3 cho thấy dự án hoàn trả nợ vay gốc lãi hạn 6.2Đánh giá rủi ro dự án:  Các rủi ro chủ yếu: Rủi ro thị trường: Thị trường BĐS Việt Nam qua có nhiều biến động, kinh tế chưa phục hồi hẳn làm cho công trình xây dựng chưa thực triển khai với tiến độ ổn định Rủi ro chế, sách: Hệ thống sở hạ tầng pháp luật giao dịch bật động sản nhiều bất cập, chưa đồng Nhà nước dùng biện pháp chống lạm phát dẫn tới nhu cầu tiêu dùng giảm, làm giảm khả kinh doanh bán hộ doanh nghiệp Rủi ro xây dựng: Công tác đầu tư xây dựng dự án bị chậm trể, kéo dài yếu tố khách quan chủ quan, khỏan mục chi phí gia tăng liên tục khiến cho thời gian hòan tất không kế họach rủi ro khiếm khuyết công trình, lực tài nhà thầu nhà cung cấp Trang 47 PHẦN VI: ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN VÀ KẾT LUẬN 2012 Rủi ro tài chính: Khách hàng không tóan tiền cho doanh nghiệp đến kỳ tóan phần diện tích nhà dẫn đến doanh nghiệp khả tóan khỏan nợ đến hạn không thực nghĩa vụ tài với nhà nước, với nhà cung cấp nguyên liệu Rủi ro khác: Do tình hình kinh tế chưa vào ổn định, việc khách hàng hủy hợp đồng mua nhà ký kết doanh nghiệp không bán hết sản phẩm ảnh hưởng đến kết dự án  Biện pháp phòng ngừa chủ đầu tư: + Thường xuyên cập nhật theo dõi văn pháp luật có liên quan đến họat động doanh nghiệp + Doanh nghiệp lựa chọn nhà cung cấp uy tín, cung cấp sản phẩm đầu vào đạt yêu cầu chất lượng Doanh nghiệp cần tăng cường khả dự báo, ký kết hợp đồng với mức giá phù hợp với tình hình thực tế có sách tồn kho hợp lý +Triển khai dự án tiến độ để giảm bới lãi vay ngân hàng để mang lại hiệu cao 6.3Đánh giá hiệu xã hội dự án: Dự án sau 05 năm hoạt động đem lại hiệu tài cho công ty mà đem lại hiệu kinh tế xã hội cho quận 12 Hình thành nên khu nhà hoàn chỉnh phù hợp với quy hoạch tổng thể thành phố tạo quỹ đất xây dựng 1300 hộ phù hợp cho người dân Dự án đáp ứng nhu cầu sinh hoạt nghỉ ngơi, học tập, giải trí, thể thao góp phần nâng cao dân trí cho người dân Bên cạnh tạo quỹ nhà ở, dự án tạo khoản thu lớn cho ngân sách nhà nước giá trị VAT dự đóan thu 149,377,000,000 VND Trang 48 PHẦN VI: ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN VÀ KẾT LUẬN 2012 6.4Kết luận: Dự án khu nhà cao tầng khu phức hợp thương mại phường Tân Chánh Hiệp Quận 12 có khả thi tài chính, đem giá trị ròng sau năm năm họat động 141,642 triệu đồng với xác súât thành công 99%, số hấp dẫn cho việc đầu tư Mặc dầu, hiệu tài dự án chịu ảnh hưởng lớn giá hộ biến động, đặc biệt đáng lo ngại tình hình kinh tế giới thực trạng kinh tế vĩ mô Việt Nam có dấu hiệu không tốt cho nhà đầu tư thị trường bất động sản Vẫn có nhiều dự đóan cho có khởi sắc cho thị trường bất động sản năm tới Tại Việt Nam, người dân có xu hướng đầu tư bất động sản, dự án nhà có mức giá vừa phải, nội thất sở hạ tầng tốt quan tâm Tốc độ tăng dân số đáng kể kế họach phát triển kinh tế xã hội Quận 12 làm tăng nhu cầu nhà kinh doanh thương mại Do tín hiệu tốt cho việc bán sản phẩm dự án công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Xây Dựng 597 dự dóan doanh thu chi phí đầu tư không thay đổi đáng kể, dự án hòan tòan an tâm để đầu tư Dự án khả thi mặt tài chính, chủ đầu tư có uy tín kinh doanh, dòng ngân lưu ròng dự đóan đem hàng năm cao đảm bào việc trả nợ hạn cho ngân hàng Hơn dự án đem lại nhiều tác động tích cực cho xã hội Vì vậy, nhà nước ngân hàng hoàn tòan an tâm chấp thuận hỗ trợ cho dự án hòan thành cách thuận lợi Trang 49 2012 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Thông tin tin đầu vào dự án: .50 Phụ lục 2: Doanh thu dự án: 52 Phụ lục 3: Bảng kế hoạch trả nợ: .53 Phụ lục 4: Kết họat động kinh doanh 54 Phụ lục 5: Bảng ngân lưu tài .55 Phụ lục 6: Phân tích độ nhạy chiều: .55 Phụ lục 7: Phân tích độ nhạy chiều: 56 Phụ lục 1: Thông tin tin đầu vào dự án: CHỈ TIÊU KỸ THUẬT CƠ BẢN - Diện tích khu đất 27,559.6 m² - Diện tích đất xây dựng 7,327.4 m² - Diện tích đất xanh,sân chơi 10,686 m² - Diện tích dất giao thông sân bãi 8,439.6 m² - Mật độ xây dựng 29,3 – 37,1 % - Diện tích sàn xây dựng (có tính hầm,sân thượng,tầng kỹ thuật) 146,963 m² - Diện tích sàn xây dựng (chưa tính hầm) 129,389 m² - Độ cao công trình 89 M - Số tầng cao 22 tầng - Hệ số sử dụng đất 1,1 - Bảng Chi phí đền bù giải phóng mặt Hạng Mục Chi phí đề bù đất Chi phí tiền sử dụng đất Tổng Giá xây dựng (tr/m2) Thành tiền 12 330,715 15,618 346,333 Trang 50 2012 Bảng Chi phí xây dựng Giá xây dựng/m2 Thành tiền(chưa gồm VAT) Khu nhà cao tầng Tầng hầm Tổng diện tích sàn xây dựng 5.090 618,710 Trường tiểu học 4.427 24,118 Khu dịch vụ đô thị thương mại 4.427 1,952 Hạ tầng kỹ thuật CSHT 6900 19,016 6900 663,797 Trước thuế VAT Sau thuế 1,144,244 Tổng vốn đầu tư (trđ) Chi phí đất 346,333 - 346,333 Chi phí xây dựng 663,796.86 66,380 730,177 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 26,193.38 2,619 28,813 Chi phí khác 841.79 84 926 Dự phòng phí 34,541.6 3,454 37,996 Gía sản phẩm dự án: Giá bán hộ 15 Giá bán quyền thuê sàn trung tâm thương mại 47 năm 20 Giá bán khu trung tâm thương mại 30 Giá bán quyền kinh doanh tầng hầm Giá bán quyền khai thác trường học 20 trđ/m2 trđ/m2 trđ/m2 trđ/m2 trđ/m2 Chi phí sử dụng vốn Lãi suất vay dài hạn bình quân Lạm phát lãi súât thực 20% 12.0% 7% /năm /năm /năm Trang 51 2012 Tổng Chi phí đầu tư 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Tổng Chi phí đất 346,333.10 311,699.79 34,633.31 - Chi phí Xây dựng - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng - Chi phí khác 730,176.55 146,035.31 219,052.96 146,035.31 146,035.31 36,508.83 36,508.83 28,812.72 5,762.54 8,643.82 5,762.54 5,762.54 2,881.27 - - Dự phòng phí 925.97 185.19 185.19 185.19 185.19 92.60 92.60 37,995.76 7,599.15 7,599.15 7,599.15 7,599.15 3,799.58 3,799.58 995,631.03 456,774.52 248,707.06 145,074.73 145,074.73 39,347.52 36,728.18 Tổng chi phí đầu tư Giá trị trước thuế VAT Tổng cộng 64,929.79 14,507.47 21,407.38 14,507.47 14,507.47 3,934.75 3,672.82 1,144,244.10 471,281.99 270,114.44 159,582.20 159,582.20 43,282.27 40,401.00 Phụ lục 2: Doanh thu dự án: Bảng doanh thu Năm 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kỳ Chỉ số tăng giá bán 1.00 1.00 1.10 1.10 1.15 1.20 Doanh thu từ bán hộ 334,275.00 551,553.75 643,479.38 192,208.13 100,282.50 Doanh thu từ bán quyền thuê sàn trung tâm thương mại 47 năm - 66,858 89,144 46,598 24,312 Doanh thu bán trung tâm thương mại - - 4,365.90 7,607.25 3,175.20 Doanh thu từ bán quyền kinh doanh tầng hầm - - 10,565.28 13,806.90 2,881.44 Doanh thu bán diện tích trường học - - - 62,652.00 65,376.00 Tổng Doanh thu chưa (VAT) 334,275.00 618,411.75 747,554.56 322,872.28 196,027.14 Thuế (VAT) 33,427.50 61,841.18 74,755.46 32,287.23 19,602.71 Dự kiến tiến độ thu tiền khách hàng Tiến độ thu tiền khách hàng hộ 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Dự kiến tiến độ thu tiền diện tích bán năm 2011 0% 0% 0% 0% 0% 0% Dự kiến tiến độ thu tiền diện tích bán năm 2012 0% 20% 30% 40% 10% 0% Dự kiến tiến độ thu tiền diện tích bán năm 2013 0% 0% 20% 50% 20% 10% Dự kiến tiến độ thu tiền diện tích bán năm 2014 0% 0% 0% 40% 40% 20% Dự kiến tiến độ thu tiền diện tích bán năm 2015 0% 0% 0% 0% 60% 40% Dự kiến tiến độ thu tiền diện tích bán năm 2016 0% 0% 0% 0% 0% 100% Trang 52 2012 Dự kiến kế hoạch thu tiền diện tích bán năm 2011 Dự kiến kế hoạch thu tiền diện tích bán năm 2012 Dự kiến kế hoạch thu tiền diện tích bán năm 2013 Dự kiến kế hoạch thu tiền diện tích bán năm 2014 Dự kiến kế hoạch thu tiền diện tích bán năm 2015 Dự kiến kế hoạch thu tiền diện tích bán năm 2016 2011 2012 2013 2014 2015 2016 66,855 100,282.5 133,710 33,427.5 0 110,310.8 275,776.9 110,310.8 55,155.38 0 257,391.8 257,391.8 128,695.9 0 115,324.9 76,883.25 0 0 100,282.5 Tổng doanh thu từ hộ 66,855 210,593.3 666,878.6 516,454.9 361,017 Tổng doanh thu thực từ dự án qua năm 66,855 277,451.3 770,953.8 647,119 456,761.6 Phụ lục 3: Bảng kế hoạch trả nợ: I Kế hoạch trả vay trả nợ Năm 2011 2012 2013 2014 2015 2016 150,000 240,000 334,615 251,572 147,053 150,000 90,000 120,000 34,000 28,000 28,000 Nợ gốc trả kỳ 0 25,385 117,044 132,519 175,053 Lãi vay phải trả kỳ 0 23,269 85,761 66,774 43,246 0 48,654 202,804 199,294 218,298 150,000 240,000 334,615 251,572 147,053 Dư nợ đầu kỳ Nợ phát sinh kỳ Tổng mức trả nợ gốc, lãi Dư nợ cuối kỳ Trang 53 2012 Phụ lục 4: Kết họat động kinh doanh: HIỆU QUẢ KINH DOANH Năm I Hiệu kinh doanh dự án TỔNG DOANH THU - Doanh thu Khu Căn hộ - Doanh thu bán quyền thuê TTTM 47 năm - Doanh thu Bán TTTM 03 tầng Doanh thu từ bán quyền khai thác tầng hầm - Doanh thu Bán trường học - Thuế VAT đầu TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ Giá trị trước thuế VAT đầu vào Chênh lệch VAT LỢI NHUẬN GỘP TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG Bán hàng, tiếp thị, quảng cáo THU NHẬP TRƯỚC THUẾ & LÃI VAY Lãi vay THU NHẬP TRƯỚC THUẾ Thuế TNDN phải nộp LỢI NHUẬN SAU THUẾ LỢI NHUẬN TÍCH LŨY 2011 2012 2013 2014 ĐVT: triệu đồng 680,253 822,310 551,554 643,479 2015 2016 - 367,703 334,275 355,160 192,208 215,630 100,283 - 66,858 89,144 46,598 24,312 - - 4,366 7,607 3,175 - - 10,565 13,807 2,881 471,282 456,775 14,507 (14,507) (471,282) 33,428 270,114 248,707 21,407 12,020 97,588 61,841 159,582 145,075 14,507 47,334 520,671 74,755 159,582 145,075 14,507 60,248 662,728 62,652 32,287 43,282 39,348 3,935 28,352 311,877 65,376 19,603 40,401 36,728 3,673 15,930 175,229 - 11,031 20,408 24,669 10,655 6,469 11,031 20,408 24,669 10,655 6,469 (471,282) 86,557 500,263 638,059 301,222 168,760 - - 23,269 85,761 66,774 43,246 (471,282) 86,557 476,994 (471,282) (471,282) 86,557 (384,725) 476,994 92,269 552,298 138,074 414,223 506,492 234,448 58,612 175,836 682,328 125,514 31,379 94,136 776,464 Trang 54 2012 Phụ lục 5: Bảng ngân lưu tài HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN(TIPV) Năm Oct-11 Kỳ Theo quan điểm Ngân hàng (TIPV) Dòng tiền vào trđ - Doanh thu ( không VAT) trđ Thanh lý 456,775 Dòng tiền trđ - Chi đầu tư (không 456,775 gồm VAT) trđ - Chi phí hoạt động trđ - Thuế TNDN phải nộp trđ (456,775) NCF trđ (456,775) NCF( tích lũy) trđ 141,642 trđ NPV_TIP 28% % IRR_TIP PP năm DSCR 2.3 DSCR( bq) 1.30 B/C 2012 ĐVT: triệu đồng 2013 2014 2015 2016 66,855 277,451 770,954 647,119 456,762 66,855 277,451 770,954 647,119 456,762 259,738 165,482 307,818 108,614 74,576 248,707 145,075 145,075 39,348 36,728 11,031.07 20,407.58 24,669.30 10,654.78 6,468.89 138,074.47 58,611.99 31,378.58 111,969 (537,689) 463,135 (74,553) 538,505 463,951 382,186 846,137 2.301 2.284 2.702 1.751 2062 51 992,146 992,145.6 (192,883) (649,658) 992,146 Tháng Phụ lục 6: Phân tích độ nhạy chiều: Tỷ lệ giảm doanh thu PA ban đầu -3% -5% -6% -7% -9% -11% 141642 105,936.9 82,133.34 70,231.56 58,329.78 34,526.21 10,722.65 28% 26% 24% 24% 23% 22% 21% Tỷ lệ tăng chi phí đầu tư PA ban đầu 3% 5% 6% 7% 9% 11% 141642 116,050.9 98,990 90,459.55 81,929.1 64,868.2 47,807.31 28% 26% 25% 25% 24% 23% 22% Trang 55 2012 Phụ lục 7: Phân tích độ nhạy chiều: NPV Tỷ lệ giảm doanh thu 141642 -3% -5% -6% -7% -9% -11% 3% 80,345.56 56,541.99 44,640.21 32,738.43 8,934.865 -14,868.7 5% 63,284.66 39,481.09 27,579.31 15,677.53 -8,126.03 -31,929.6 6% 54,754.21 30,950.64 19,048.86 7,147.08 -16,656.5 -40,460 7% 46,223.76 22,420.19 10,518.41 -1,383.37 -25,186.9 -48,990.5 9% 29,162.86 5,359.29 -6,542.49 -18,444.3 -42,247.8 -66,051.4 11% 12,101.96 -11,701.6 -23,603.4 -35,505.2 -59,308.7 -83,112.3 IRR Tỷ lệ giảm doanh thu 28% -3% -5% -6% -7% -9% -11% 3% 24.27% 23.02% 22.40% 21.76% 20.49% 19.19% 5% 23.31% 22.08% 21.46% 20.83% 19.56% 18.28% 6% 22.85% 21.62% 21.00% 20.38% 19.11% 17.83% 7% 22.39% 21.17% 20.55% 19.93% 18.67% 17.39% 9% 21.49% 20.28% 19.66% 19.05% 17.80% 16.53% 11% 20.61% 19.41% 18.80% 18.19% 16.95% 15.70% Trang 56 ... http://vneconomy.vn/20111114083539243P0C6/bon-nhom-tin-dung-batdong-san-thoat-ro-phi-san-xuat.htm - http://cafeland.vn/phan-tich/bao -cao- phan-tich/ 1-1 1288-bao -cao- thi-truong- bat-dong-san-viet-nam-nam-2011.html - Căn hộ cao cấp khó bán,... Xây Dựng 597 đầu tư Dự Án Xây Dựng Khu Nhà Ở Cao Tầng – Khu Phức Hợp Thương Mại phường Tân Chánh Hiệp, quận 12, Tp HCM; - Căn Biên thoả thuận phương án cấp điện Dự An Xây Dựng Khu Nhà Ở Cao Tầng ... Xây Dựng 597 làm chủ đầu tư 2.3 Tên gọi, địa điểm thực dự án: Trang 12 PHẦN II: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 2012 Tên dự án: Khu nhà cao tầng khu phức hợp thương mại P TCH.Q12 –Tp HCM 2.3.1Vị trí: Vị trí khu