Thẩm định giá khu đất dự án khu liên hợp văn phòng thương mại căn hộ cao cấp hoàng quân plaza

ĐẠI HỌC LINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN  ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH GIÁ KHU ĐẤT DỰ ÁN KHU LIÊN HỢP VĂN PHÒNG – THƢƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP HOÀNG QUÂN PLAZA Giảng viên hướng dẫn: TS Hay Sinh Sinh viên thực hiện: Phạm Hòa Nam Lớp : VG Khóa: 33 TP Hồ Chí Minh 03-2011  MỤC LỤC Chƣơng 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Tổng quan thẩm định giá bất động sản 1.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 1.4.2 Phương pháp chi phí 1.4.3 Phương pháp thu nhập 1.4.4 Phương pháp thặng dư 1.4.5 Phương pháp lợi nhuận Chƣơng II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá Công Ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân 2.1 2.2 Giới thiệu Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân 2.1.1 Giới thiệu tổng quan công ty 2.1.2 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu công ty 10 Thực trạng hoạt động thẩm định Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân 11 2.2.1 Quy trình thẩm định giá Công ty Hoàng Quân 11 2.2.2 Điểm mạnh hoạt động thẩm định giá Công ty Hoàng Quân 12 Chƣơng III: Thẩm định giá trị thị trƣờng khu đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza Quận TP Hồ Chí Minh 14 3.1 Giới thiệu dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza 14 3.1.1 Thông tin quy hoạch khu vực 16 3.1.2 Tiện ích dự án Hoàng Quân Plaza 18 3.1.3 Đánh giá dự án Hoàng Quân Plaza 19 3.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá khu đất dự án Hoàng Quân Plaza 21 3.3 Cơ sở pháp lý bất động sản 21 3.4 Áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định giá đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza 22 3.4.1 Các kế hoạch kinh doanh dự án 22 ii 3.5 a Giá bán hộ chung cư 22 b Giá bán khu văn phòng 25 c Giá bán khu thương mại dịch vụ 26 d Tốc độ tăng giá bán hộ, văn phòng, sàn thương mại 28 e Lãi suất vay vốn dự án 30 3.4.2 Doanh thu dự án kinh doanh 32 3.4.3 Chi phí dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza 35 3.4.4 Ước tính giá trị khu đất dự án Hoàng Quân Plaza ……………… 39 Kết thẩm định giá 41 Chƣơng IV: Kết luận 41 Tài liệu tham khảo 42 Phụ Lục a iii Lời mở đầu Việc thay đổi kinh tế nhanh chóng xảy từ năm thập kỉ 90 kỉ trước nâng cao nhận thức tầm quan trọng công tác thẩm định giá trị tài sản chuyên nghiệp thành phần kinh tế, xã hội nước Đặc biệt khoảng mười năm trở lại đây, nhu cầu thẩm định giá trị tài sản tăng cao đòi hỏi xác, chuyên nghiệp, thẩm định giá trở thành ngành đào tạo bậc đại học cung cấp nguồn nhân lực cho hàng loạt công ty thẩm định giá thành lập ban ngành vật giá Chính phủ Công việc thẩm định viên thẩm định giá trị tài sản cách phục vụ cho mục đích khác chủ sở hữu bên có lợi ích hay nghĩa vụ liên quan Được đồng ý tạo điều kiện Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân, có điều kiện thực tập quý công ty môi trường thẩm định giá chuyên nghiệp Tinh thần học phải đôi với hành, khoảng thời gian thực tập công ty khoảng thời gian rèn luyện cách làm việc, tích lũy kiến thức thực tế để bổ sung phần thiếu học trường Đại học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh Trong trình thực tập, khuyến khích tham gia vào hồ sơ thẩm định giá thực tế, quý Công ty tạo điều kiện cho hoàn thành đề tài nghiên cứu Thẩm định giá khu đất dự án Khu Liên hợp Văn phòng – Thương mại – Căn hộ Hoàng Quân Plaza Ý tưởng đề tài hầu hết doanh nghiệp ngành bất động sản cần nhiều vốn để thực dự án xây dựng kinh doanh Thế vốn tự có doanh nghiệp đáp ứng khoảng 20 - 30%, số lại phải trông chờ phần lớn từ vay ngân hàng từ khách hàng đặt cọc trước Bằng cách thẩm định giá trị khu đất dự án bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ, doanh nghiệp huy động khoản vốn góp để đầu tư vào dự án Đây phương cách công ty bất động sản thường xuyên vận dụng từ nhiều năm Áp dụng mục đích thẩm định khu đất dự án bất động sản nhằm thu hút vốn góp đầu tư Dự án Hoàng Quân Plaza Bản báo cáo thực tập gồm chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá Công Ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân Chƣơng 3: Thẩm định giá trị thị trường khu đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza Quận TP Hồ Chí Minh Chƣơng 4: Kết Luận Các số liệu tính toán thông tin giả định dự án Hoàng Quân Plaza cung cấp cách có chọn lọc nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp chủ đầu tư công ty Thẩm định giá Hoàng Quân nên đề tài báo cáo giải thích minh bạch rõ ràng hoàn toàn số Phụ Lục Chƣơng 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Khái niệm Bất động sản rộng, thường quy định pháp luật cụ thể nước Tuy nước có khái niệm Bất động sản khác hầu coi Bất động sản đất đai tài sản gắn liền với đất đai Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế, năm 2005 Ủy Ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế BĐS định nghĩa đất đai tài công trình người tạo nên gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ mó được, với tất nằm trên, phía hay phía mặt đất Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Các quy định Bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản Tính chất, đặc điểm Bất động sản: o Tính cá biệt khan o Tính bền lâu o Tính chịu ảnh hưởng lẫn o Các tính chất khác: tính thích ứng, tính phụ thuộc vào lực quản lý, mang nặng yếu tố thị hiếu, tập quán tâm lý xã hội Phân loại Bất động sản: o Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, Bất động sản không đầu tư xây dựng Bất động sản đặc biệt o Việc phân chia Bất động sản theo loại Bất động sản cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta 1.2 Tổng quan thẩm định giá bất động sản Theo Điều 174 Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định: “1 Bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định…” Theo điều Pháp lệnh Giá số Số: 40/2002/PL-UBTVQH10 Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 15/05/2002 quy định: “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế” Giá trị thị trường định nghĩa sau: “Lượng tiền ước tính tài sản trao đổi vào ngày thẩm định giá người sẵn sàng mua người sẵn sàng bán giao dịch khách quan sau trình tiếp thị thích hợp, bên tham gia hành động cách hiểu biết, thận trọng không chịu ép buộc nào.”( Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam theo Quyết định số 24/2005QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ Tài Chính) Như vậy, thẩm định giá bất động sản số tiền ước tính giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp Quy trình thẩm định giá Việt Nam: Bước 1: Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thông tin Bước 4: Phân tích thông tin Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Lập bào cáo chứng thư thẩm định giá Mục đích thẩm định giá : - Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, vay vốn ngân hàng - Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng - Phục vụ thuê tài - Tính thuế hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài - Đầu tư góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá - Xác định giá trị đầu tư - Các mục đích khác Giá BĐS tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung -cầu thị trường Thị trường bất động sản không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khiếm khuyết thị trường “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện ) Thẩm định viên giá bất động sản phải đào tạo, có trình độ kinh nghiệm chuyên ngành Thẩm định viên thẩm định giá cần phải nhận thức phức tạp thị trường thẩm định giá bất động sản mua bán thị trường Sự khác thị trường bất động sản tài sản riêng lẻ phản ánh xác, tin cậy tuân theo nguyên tắc thẩm định giá 1.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Giá trị tài sản hình thành nhiều yếu tố tác động giá trị sử dụng, khan hiếm, nhu cầu có khả toán Khi nghiên cứu trình hình thành giá trị, thẩm định viên cần xem xét vận dụng quy luật nguyên lý kinh tế liên quan Bản chất thẩm định giá tài sản phân tích yếu tố tác động đến trình hình thành giá trị tài sản cụ thể, nguyên tắc thẩm định giá sau hướng dẫn cần thiết tiến hành thẩm định giá a) Nguyên tắc sử dụng cao có hiệu Là cách sử dụng tốt bất động sản thực vể mặt kĩ thuật, pháp luật chấp nhận, khả thi mặt tài mang lại giá trị cao cho tài sản định giá b) Nguyên tắc cung cầu Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi theo tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản c) Nguyên tắc thay Giá bất động sản thẩm định ước tính dựa vào bất động sản tương đồng mua bán thị trường d) Nguyên tắc hữu dụng Bất động sản nhiều chức sử dụng giá trị cao e) Nguyên tắc dự kiến lợi ích Giá trị bất động sản xác định việc tính khả sinh lợi tương lai f) Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản g) Nguyên tắc tuân thủ Tài sản cần phải phù hợp với môi trường nhằm đạt mức sinh lợi tối đa mức hữu dụng cao h) Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối không lợi nhuận Do đó, giá trị tài sản hình thành kết cạnh tranh thị trường i) Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Tổng thu nhập khoảng đầu tư tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tư tiếp tục tăng độ lớn thu nhập tăng thêm giảm dần j) Nguyên tắc cân Các yếu tố cấu thành tài sản phải cân để tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để tính mức sủ dụng tốt có hiệu tài sản, phài phân tích xem liệu đạt tới cân hay không k) Nguyên tắc thay đổi Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành nên giá trị Do đó, trình thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm rõ mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản cao hiệu 1.4 Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 1.4.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá giao dịch thành công mua bán thị trường điều kiện thương mại bình thường cào thời điểm thẩm định giá gần thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị tài sản Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến thị trường Thẩm định viên giá vào khác biệt yếu tố so sánh tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá giao dịch thành công tài sản so sánh để xác định mức giá dẫn tài sản so sánh  Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua, bán thị trường Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ tài sản loại tương tự so sánh với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn Bước 4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá từ thực điều chỉnh giá tài sản so sánh theo khác biệt yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm mức giá dẫn cho tài sản so sánh Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định 1.4.2 Phƣơng pháp chi phí Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo vài tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường cảu tài sản cần thẩm định giá  Phương pháp chi phí chủ yếu áp dụng trong: - Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; tài sản chuyên dùng, tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh - Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước giải tỏa, đền bù - Kiểm tra kết phương pháp thẩm định giá khác  Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí: a) Đối với bất động sản Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu theo nguyên tắc xác định giá đất quy định Luật Đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy định Chính phủ hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới, để tái tạo, thay công trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Bước 3: Xác định hao mòn ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) công trình xây dựng có đất Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng hành công trình Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá cách cộng (+) kết bước kết bước b) Đối với máy, thiết bị Bước 1: Đánh giá toàn diện tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo chi phí thay để sản xuất đưa máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình giá trị hao mòn lũy kế máy, thiết bị Bước 4: Ước tính giá trị máy, thiết bị cách lấy kết bước trừ (-) kết bước 1.4.3 Phƣơng pháp thu nhập Phương pháp thu nhập phương pháp thẩm định giá dựa sởchuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản thành giá trị tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản  Phương pháp thu nhập dựa giả thiết sau: - Một tài sản có giá trị tạo thu nhập cho người chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp Nếu yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ lớn giá trị tài sản cao - Giá trị thị trường tài sản với giá trị (giá trị tài thời điểm cần thẩm định giá) khoản thu nhập ròng thu tương lai từ tài sản Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên dự báo thu nhập từ tài sản tương lai tính tỷ suất chiết khấu phù hợp  Phương pháp thu nhập chia thành hai phương pháp: - Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm không thay đổi số năm đầu tư vô hạn - Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm khác Thẩm định viên giá vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khả thu thập thong tin tài sản so sánh thị trường để định áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp 1.4.4 Phƣơng pháp thặng dƣ Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển  Phương pháp thặng dư áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm phát triển: - Phương pháp sử dụng cho đất trống để xây dựng đất có công trình đất cải tạo phá dỡ xây dựng công trình đất Diện tích hộ Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 1,874.40 Diện tích xây dựng tầng 21 W Va Văn phòng Thƣợng Hải 1-2 1,849.60 Diện tích văn phòng 1,431.80 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 417.80 II Hào Môn Diện tích hộ 663.20 462.20 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 201.00 III Hoàng Gia 1-2; Hƣng Long-Kim Long 2,652.80 1,848.80 Diện tích hộ Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 804.00 5,165.60 I Văn phòng Thƣợng Hải 1-2 1,849.60 Diện tích văn phòng 1,431.80 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 417.80 II Hào Môn Diện tích hộ 663.20 462.20 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 201.00 III Hoàng Gia 1-2; Hƣng Long-Kim Long 2,652.80 1,848.80 Diện tích hộ Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… Diện tích xây dựng tầng 23 Y 5,165.60 I Diện tích xây dựng tầng 22 X 804.40 804.00 5,165.60 I Văn phòng Thƣợng Hải 1-2 1,849.60 Diện tích văn phòng 1,347.20 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 502.40 II Hào Môn Diện tích hộ 663.20 462.20 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 201.00 III Hoàng Gia 1-2; Hƣng Long-Kim Long 2,652.80 1,848.80 Diện tích hộ Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… Diện tích xây dựng tầng 24 g 804.00 5,082.00 Z I Văn phòng Thƣợng Hải 1-2 1,766.00 Diện tích văn phòng 1,347.20 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 418.80 II Hào Môn Diện tích hộ 663.20 462.20 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 201.00 III Hoàng Gia 1-2; Hƣng Long-Kim Long 2,652.80 1,848.80 Diện tích hộ Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… Diện tích xây dựng tầng 25 AA Văn phòng Thƣợng Hải 1-2 1,793.00 Diện tích văn phòng 1,374.20 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 418.80 II Hào Môn Diện tích hộ 663.20 462.20 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 201.00 III Hoàng Gia 1-2; Hƣng Long-Kim Long 2,652.80 1,848.80 Diện tích hộ Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 804.00 5,109.00 I Văn phòng Thƣợng Hải 1-2 1,793.00 Diện tích văn phòng 1,374.20 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 418.80 II Hào Môn Diện tích hộ 663.20 462.20 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 201.00 III Hoàng Gia 1-2; Hƣng Long-Kim Long 2,652.80 1,848.80 Diện tích hộ Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… Diện tích xây dựng tầng 27 AC 5,109.00 I Diện tích xây dựng tầng 26 AB 804.00 804.00 5,109.00 I Văn phòng Thƣợng Hải 1-2 1,793.00 Diện tích văn phòng 1,067.80 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… h 725.20 II Hào Môn Diện tích hộ 663.20 462.20 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 201.00 III Hoàng Gia 1-2; Hƣng Long-Kim Long 2,652.80 1,848.80 Diện tích hộ Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… Diện tích xây dựng tầng 28 AB Văn phòng Thƣợng Hải 1-2 1,483.40 Diện tích văn phòng 1,061.80 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 421.60 II Hào Môn ( tầng 28-penthouse) 734.60 Diện tích hộ 557.40 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… Hoàng Gia 1-2; Hƣng Long-Kim Long III ( tầng 28-penthouse) Diện tích hộ Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… Diện tích xây dựng tầng 29 177.20 2,938.40 2,229.60 708.80 4,113.90 I Văn phòng Thƣợng Hải 1-2 1,483.40 Diện tích văn phòng 1,061.80 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 421.60 II Hào Môn (lửng 28-lửng penthouse) 526.10 Diện tích hộ 450.60 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… III Hoàng Gia 1-2; Hƣng Long-Kim Long (lửng 28-lửng penthouse) Diện tích hộ Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… Diện tích xây dựng tầng sân thƣợng AD 5,156.40 I AC 804.00 75.50 2,104.40 1,802.40 302.00 4,591.70 I Văn phòng Thƣợng Hải 1-2 1,483.20 Diện tích dịch vụ cà phê 1,117.40 Sảnh, hành lang, cầu thang, cột, tường… 365.80 II Hào Môn 621.70 III Hoàng Gia 1-2; Hƣng Long-Kim Long i 2,486.80 Diện tích xây dựng tầng mái AE 5,916.00 I Văn phòng Thƣợng Hải 1-2 609.00 II Hào Môn 651.20 III Hoàng Gia 1-2; Hƣng Long-Kim Long AF I 4,655.80 Tổng diện tích xây dựng 182,186.70 (Không kể tầng hầm, sân thượng, mái) AG I Tổng diện tích sàn xây dựng 217,028.40 (Không kể tầng hầm, sân thượng, mái) AH Diện tích sở hữu chung AI Diện tích sinh hoạt cộng đồng AJ Diện tích sở hữu riêng Điều kiện vay: 88,268.50 128,128.10 KẾ HOẠCH VAY VỐN Khoản vay 5.0 năm Thời hạn vay: 16% năm Tỷ lệ lãi vay: Vốn chủ đầu tư/ tổng mức đt NỘI DUNG TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG CHÍ PHÍ ĐẦU TƢ HÀNG NĂM Vốn tự có Vốn huy động khách hàng Khoản cần vay KẾ HOẠCH VAY NỢ Khoản vay Số dư đđầu kỳ Lãi kỳ Trả nợ kỳ Trả nợ gốc Trả lãi Số dư cuối kỳ Khoản vay Số dư đầu kỳ Lãi kỳ Trả nợ kỳ Trả nợ gốc Trả lãi Số dư cuối kỳ 631.80 Khoản vay 4.0 năm 16% năm ĐVT: Triệu đồng 25% Tổng cộng Năm Năm thứ Năm thứ Năm thứ Năm thứ Năm thứ 100% 5% 15% 15% 25% 25% 15% 1,715,871 85,794 257,381 257,381 428,968 428,968 257,381 483,103 75,583 64,345 64,345 107,242 107,242 64,345 193,035 321,726 321,726 193,035 1,029,523 203,246 10,210 193,035 0 0 0 0 10,210 10,210 1,634 3,118 1,485 1,634 8,726 8,726 1,396 3,118 1,722 1,396 7,003 7,003 1,121 3,118 1,998 1,121 5,006 5,006 801 3,118 2,317 801 2,688 2,688 430 3,118 2,688 430 193,035 193,035 30,886 68,986 38,100 30,886 154,935 154,935 24,790 68,986 44,196 24,790 110,739 110,739 17,718 68,986 51,268 17,718 59,471 59,471 9,515 68,986 59,471 9,515 10,210 193,035 j Vay năm Tổng vay (vay + vay 2) Số dư đđầu kỳ Lãi kỳ Trả nợ kỳ Trả nợ gốc Trả lãi Số dư cuối kỳ 291,536 10,210 1,634 3,118 1,485 1,634 8,726 88,290 203,246 201,761 32,282 72,104 39,823 32,282 161,939 161,939 25,910 72,104 46,194 25,910 115,744 115,744 18,519 72,104 53,585 18,519 62,159 62,159 9,945 72,104 62,159 9,945 BẢNG PHÂN BỔ NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ CHO TOÀN BỘ DỰ ÁN Thời gian Nguồn vốn Vốn tự có Vốn huy động khách hàng Khoản cần vay Tổng cộng Tổng Năm cộng 483,103 75,583 1,029,523 Năm Năm Năm Năm 64,345 64,345 107,242 107,242 64,345 Năm 193,035 321,726 321,726 193,035 203,246 10,210 193,035 0 0 1,715,871 85,794 257,381 257,381 428,968 428,968 257,381 BÁO CÁO TÀI CHÍNH Năm Tổng cộng Doanh thu Doanh thu bán hộ Doanh thu bán khu TM - DV Doanh thu bán khu văn phòng Chi phí Chi phí xây dựng Chi phí hoạt động Lợi nhuận trƣớc thuế & lãi vay Trả lãi vay Lợi nhuận trƣớc thuế Thuế TNDN ĐVT: Triệu đồng 3,153,039 128,276 416,678 1,312,414 89,956 320,961 521,469 380,029 978,297 38,321 95,716 189,901 374,217 280,142 862,328 0 282,606 302,388 277,333 1,905,053 85,794 265,077 488,606 492,366 290,829 1,715,871 85,794 257,381 257,381 428,968 428,968 257,381 189,182 - 282,381 993,975 1,056,635 557,475 7,697 25,001 59,639 63,398 33,449 1,247,986 (85,794) (136,801) 134,296 505,369 564,269 266,646 1,634 32,282 25,910 18,519 9,945 1,159,696 (85,794) (138,435) 102,015 479,459 545,750 256,701 0 225,749 64,175 88,290 289,924 0 k (25%) Lãi ròng 869,772 (85,794) (138,435) GDP Việt Nam theo giá so sánh GDP Việt Nam theo giá hành l 102,015 479,459 320,001 192,526 Các hình ảnh Khu đất dự án Hoàng Quân Plaza Khu Đất Căn m hộ mẫu Hoàng Quân Plaza Đại lộ Nguyễn Văn Linh n Các giấy tờ hồ sơ pháp lý Dự án khu lên hợp Hoàng Quân Plza o Các cao ốc khu vực quận Dự án chung cƣ Viên Ngọc Phƣơng Nam Địa : 125/20 Âu Dương Lân, Phường 2, Quận Quy mô : Diện tích khu đất 4.690 m2 Cấu trúc : block nhà liền nhau, có 192 hộ Tòa nhà cao 18 tầng, chưa kể tầng hầm giữ xe tầng lửng trung tâm thương mại Tổng diện tích sàn xây dựng toàn công trình 33.567 m2 với nhiều loại hộ có diện tích từ 89,9 - 236 m2 Tiến độ dự án: Dự kiến công trình xây dựng vòng 24 tháng theo tiến độ: tháng 11 hoàn thành phần móng, tháng 8/2010 xong phần thô công trình, năm 2011 bàn giao hộ Giá bán :Căn hộ 89,9 - 236 m2 từ 17-20 triệu/ m2 Dự án Căn hộ cao cấp Chánh Hƣng Địa : Phường 5, Quận 8, TP HCM Quy mô : Diện tích đất: 42.250 m2 Cấu trúc : Mật độ xây dựng toàn khu 25% Xây dựng gồm block, có 624 hộ chung cư 29 30 tầng / block đối diện nhau, cao ốc văn phòng 27 tầng Tiến độ dự án: Giá bán :Căn hộ 115-400m2 18 triệu/m2 – 19,6 triệu/m2 Ngân hàng Saccombank hỗ trợ vay 70% Dự án Bình An Plaza Địa : 2735 Phạm Thế Hiển, Phường 7, Quận Quy mô : Diện tích đất: 23.237 m2 Cấu trúc : Mật độ xây dựng toàn khu 26% Diện tích xây dựng: 6.165 m2, cao 18 tầng (không hầm), tổng hộ: 759 hộ Tiến độ dự án: Giá bán: Căn hộ 60m2 giá 16,5 triệu/m2 Dự án Khu hộ NBB Garden III Địa : Phường 7, Quận Quy mô : Tổng diện tích đất: 81.679 m2 Cấu trúc : Tổng diện tích sàn xây dựng: 370.136 m2 Diện tích xây dựng phần hộ: 305.210 m2 Diện tích xây dựng phần thương mại – dịch vụ: 56.944 m2 Diện tích sàn nhà liên kế: 7.982 m2 Tiến độ dự án: Dự án thực đền bù 93% diện tích, dự kiến san lấp xây dựng sở hạ tầng vào tháng 11/2010 Giá bán: diện tích từ 70 đến 115m2, giá từ 16 đến 20trđ/m2 Dự án Khu hộ Diamond Riverside Địa : Phường 6, quận Quy mô : Tổng diện tích đất 41.496,8 m2 Cấu trúc : Tổng diện tích sàn xây dựng: 264.707 m2 Diện tích sàn xây dựng phần hộ: 177.085,8 m2 p Diện tích sàn xây dựng phần thương mại – dịch vụ: 48.321,2 m2 Diện tích sàn xây dựng phần tầng hầm: 39.300 m2 Trường học cao 03 tầng, Nhà trẻ cao 02 tầng Tổng số hộ: 1.470 hộ có 40 hộ Pent house Tiến độ dự án: Dự án thực giải tỏa đền bù 86% diện tích Dự án dự kiến khởi công đưa vào kinh doanh từ quý IV/2011 Giá bán: Dự án Khu hộ City Gate Towers Địa : Đại lộ Đông Tây- vành đai Phường 16, Quận Quy mô : Tổng diện tích đất 19.270 m2 Cấu trúc : Diện tích hộ: 86.700 m2, diện tích thương mại: 22.400 m2, , diện tích tầng hầm: 10.000 m2 Số lượng hộ: 864 Tầng cao hộ: 19-28 tầng Tiến độ dự án: khời công quý I/2009 Giá bán: hộ diện tích 86-190 m2, giá từ 16.7- 22 triệu/m2 Dự án Cao ốc Carina Plaza Địa : Đại lộ Đông Tây, phường 16, Quận Quy mô : Diện tích đất 19.412 m2 q Cấu trúc : Công trình gồm 736 hộ Gồm tòa nhà, tòa nhà cao 14 tầng, tòa nhà cao 20 tầng Tiến độ dự án: Đang giai đoạn hoàn thành tầng hầm Bàn giao hộ vào ngày quý II năm 2011 Giá bán: Bán đợt 2: 297 hộ (diện tích 86m2 - 190m2/căn )với giá từ 16 - 23,2 triệu đồng/m2 Dự án Chung cƣ Conic Garden Địa : Tạ Long Bửu, Phường 16, Quận Quy mô : Cấu trúc : Số hộ: 350 hộ Tổng số 15 tầng hộ Tiến độ dự án: Hoàn thành năm 2007 Giá bán: Căn hộ diện tích 60-88 m2 giá từ 14 đến 16 triệu/m2 Shop diện tích 138 m2 giá từ 17 đến 19 triệu/m2 Dự án Cao ốc hộ Hùng Thanh Địa : Phường 16, Quận Quy mô : Tổng diện tích đất 19.412,00 m2 Cấu trúc : Bao gồm 03 khối nhà cao tầng ( khối cao 20 tầng, hai khối bên khối cao 14 tầng) r Gồm 750 hộ 03 tầng dành riêng cho trung tâm thương mại dịch vụ 01 tầng dành riêng cho nhà trẻ, trạm y tế, sinh hoạt cộng đồng,… 01 tầng hầm dùng để xe Tiến độ dự án: Giá bán: Dự án Khu hộ cao cấp Vneco Plaza - Bến Bình Đông Địa : 277 Bến Bình Đông, Phường 14, Quận Quy mô : Tổng diện tích đất rộng 5.465,4 m2 Cấu trúc : Gồm tòa tháp cao 25 tầng Hai tầng hầm sử dụng cho khu kỹ thuật khu để xe (189 chỗ đậu xe 606 chỗ đậu xe máy) Tầng đến tầng sử dụng làm khu TM-DV Tầng sử dụng làm nhà trẻ, khu TDTT, hồ bơi khu dịch vụ thẩm mỹ Tầng đến tầng 25: sử dụng làm khu hộ cao cấp Tiến độ dự án: Khởi công dự án tháng 6/ 2010, hoàn thành phần móng bán hàng tháng 9/ 2010 Thời gian hoàn thành dự án bàn giao cho người sử dụng tháng 9/ 2012 Giá bán: s ... trị thị trƣờng khu đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza Quận TP Hồ Chí Minh 3.1 Giới thiệu dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza 14 Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza nằm khu tái định cư Bến Lức,... móc- thiết bị, Dây chuyền sản xuất, Phương tiện vận tải…) - Thẩm định dự án đầu tư (Dự án nhà ở, Dự án văn phòng, Dự án thương mại, Dự án công nghiệp, Dự án khách sạn-resort…) - Thẩm định giá. .. vực 16 3.1.2 Tiện ích dự án Hoàng Quân Plaza 18 3.1.3 Đánh giá dự án Hoàng Quân Plaza 19 3.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá khu đất dự án Hoàng Quân Plaza 21 3.3 Cơ sở pháp