Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER) 14B Kỳ Đồng

Nắm bắt được nhu cầu và xu thế phát triển của một thành phố hiện đại, tại các thànhphố lớn và các đô thị hiện đại ở Việt Nam ngày càng có nhiều dự án dạng Khu văn phòngvà căn hộ cao cấp

LỜI MỞ ĐẦU

Trong xu thế phát triển đô thị chung của thế giới, một không gian sinh hoạt đa năngđã được các nước phát triển xây dựng cách đây hơn nửa thế kỷ Còn các nước trong khuvực Châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia, Singapore,…… môhình những toà cao ốc kết hợp giữa không gian hoạt động thương mại, khu văn phòng làmviệc, khu nhà ở, khu giao dịch tài chính … là không gian đa năng rất được ưa chuộng vàphát triển

Những dự án không gian đa năng đã tạo được các dịch vụ hỗ trợ lẫn nhau Khu vựcvăn phòng làm việc, khu căn hộ cao cấp đã tạo ra một sự liên kết phù hợp với nhịp sốngngày càng phát triển của đô thị hiện đại Mặt khác các cao ốc văn phòng làm việc, căn hộcao cấp khi quy hoạch và xây dựng đều ở những vị trí thuận lợi ở các khu trung tâm đôngdân cư , đầu mối giao thông đô thị, do vậy đã thu hút được nhiều khách hàng quan tâmđến thị trường riêng và rất nhạy cảm này

Nắm bắt được nhu cầu và xu thế phát triển của một thành phố hiện đại, tại các thànhphố lớn và các đô thị hiện đại ở Việt Nam ngày càng có nhiều dự án dạng Khu văn phòngvà căn hộ cao cấp đã và đang được đầu tư như: Pasteur Court, Avalon Tower, Hùng VươngPlaza, Khu căn hộ cao cấp và thương mại The Manor, Saigon Pearl……

Theo dự báo và đánh giá của các nhà đầu tư , thị trường đầu tư những tòa cao ốc đanăng Thương mại Dịch vụ, văn phòng làm việc, căn hộ cao cấp sẽ phát triển mạnh tạiViệt Nam cũng như tại Thành phố Hồ Chí Minh Dự án SONG DA TOWER nằm ở trungtâm Quận 3, là một trong những Quận trung tâm của Tp HCM, dự báo về nhu cầu nhà ởvà văn phòng làm việc rất khả quan, là yếu tố khẳng định Dự án SONG DA TOWER làmột dự án đầu tư hấp dẫn

PHẦN I: CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ

THỰC HIỆN DỰ ÁN

I CHỦ ĐẦU TƯ:

- Tên Doanh nghiệp : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ

- Địa chỉ trụ sở : 14 Kỳ Đồng – Phường 9 – Quận 3 – Tp HCM

- Điện thoại : 08-8438504

- Fax: 08-8438504

- Số hiệu tài khoản : 431101.500092 tại Ngân hàng Nông nghiệp & PTNT Chợ Lớn

- Mã số thuế : 0303255529

- Đăng ký kinh doanh số ……… cấp ngày … tháng … năm…

II CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ TRỰC TIẾP THỰC HIỆN DỰ ÁN:

- Luật đất đai đã đựơc Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc thi hànhLuật Đất đai

- Luật Xây dựng 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khoá 11 kỳ họp thứ 4

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tưxây dựng công trình

- Quyết định số 1690 BXD/KH-ĐT ngày 14/11/1994 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng giaocho Tổng Công ty Sông Đà làm chủ đầu tư dự án Trung tâm giao dịch xây dựng phía Nam

- Công văn số 1959/BXD-KHTK của Bộ Xây Dựng ngày 23/11/2004 về việc điều chỉnhquy mô dự án 14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, Tp.HCM

- Công văn số 194/TC-QLCS Của Cục Quản Lý Công Sản – Bộ Tài Chính ngày20/01/2005 về việc chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất cho Tổng Công

ty Sông Đà tại khu đất 14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, Tp.HCM

- Công văn số 27/BXD-KHTK của Bộ Xây Dựng ngày 10/01/2005 về việc đồng ý chủtrương hợp khối kiến trúc giữa dự án 14B và khu đất 14 Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3,Tp.HCM

- Công văn số 330/QHKT-KT của Sở Quy hoạch TPHCM ngày 15/02/2005 về việc báocáo xin ý kiến UBND Tp.HCM về kiến trúc quy hoạch xây dựng công trình Văn phònglàm việc và căn hộ cao cấp tại số 14 và 14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, Tp.HCM.

- Quyết định số 2522/QĐ-UB ngày 25/05/2005 của UBND TP.HCM về việc cho phépTổng Công ty Sông Đà được chuyển hình thức và mục đích sử dụng đất tại số 14B KỳĐồng, Phường 9, Quận 3, Tp.HCM để đầu tư xây dựng văn phòng làm việc và căn hộ caocấp kinh doanh

- Nghị quyết số 142/TCT/HĐQT ngày 27/05/2005 của Hội đồng Quản trị Tổng công tySông Đà V/v: Phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng dự án Văn phòng làmviệc và căn hộ cao cấp tại 14B Kỳ Đồng

- Công văn số 7149/UBND-ĐT ngày 04/11/2005 của UBND TP.HCM về quy hoạch kiếntrúc công trình “Văn phòng làm việc và căn hộ cao cấp tại 14B Kỳ Đồng – Phường 9 –Quận 3 – Tp.HCM”

- Văn bản số 193/QHKT-KT ngày 19/01/2006 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về việc: “Ýkiến thỏa thuận về các chỉ tiêu kiến trúc – quy hoạch và tổng mặt bằng (1/200) công trìnhVăn phòng làm việc và căn hộ cao cấp SONGDA TOWER”

- Chứng thư tư vấn định giá bất động sản ngày 19/01/2006 do Trung tâm kiểm định bản đồvà tư vấn tài nguyên – môi trường thuộc Sở Tài nguyên – Mội trường Tp.Hồ Chí Minhphát hành mục đích định giá : Xác định giá trị thị trường để nộp tiền sử dụng đất với mụcđích sử dụng xây dựng cao ốc văn phòng và căn hộ

PHẦN II: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

I SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ:

Vấn đề nhà ở, nhất là ở các đô thị lớn như TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đang làvấn đề bức xúc Trong khi đó vấn đề tăng dân số cả về tự nhiên và cơ học tại các đô thịlớn, làm cho vấn đề nhà ở càng trở nên gay gắt Do vậy, vấn đề phát triển nhà ơ,û cải thiệnđiều kiện sống và môi trường sống của người dân, đang được nhà nước và các cấp cácngành hết sức quan tâm

Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế của TP Hồ Chí Minh, thu nhập bình quân đầungười tại thành phố là tương đối cao và ổn định, nên việc phát triển nhà ở đang diễn ratheo chiều hướng mới Nhu cầu của thị trường nhà ở là các căn hộ có thiết kế hiện đại,thoáng mát và mỹ quan, được quản lý bởi những công ty chuyên nghiệp trong và ngoàinước Đây là dạng căn hộ cao cấp, được xây dựng cao tầng, có nhiều ưu điểm hơn nhiều

so với các dạng căn hộ được xây dựng trong thời gian trước đây như:

- Không những là giải pháp tốt nhất về mỹ quan đô thị, không gian kiến trúc mà cònvề phương diện quản lý hành chính, xã hội

- Tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại,đảm bảo việc phát triển đô thị mang tính cộng đồng và xã hội hoá cao

Với những bài học về xây dựng nhà chung cư ở nước ta trong thời gian trước đây vàvới kinh nghiệm phát triển nhà ở của các nước trong khu vực, chúng ta phải nghiên cứuxây dựng các chung cư cao tầng sao cho không bị lạc hậu trong những năm sau này, tránhđể xảy ra hiện tượng phá đi xây lại vì không phù hợp

Định hướng phát triển quy hoạch TP Hồ Chí Minh đến năm 2020 thành một đô thịvừa hiện đại vừa có bản sắc dân tộc, là trung tâm kinh tế, trung tâm giao dịch Quốc tế và

du lịch lớn nhất của cả nước, có vị trí chính trị quan trọng của nước ta ở phía Nam với cácnước trong khu vực và Quốc tế

Về quy mô dân số của thành phố sẽ vào khoảng 10 triệu người, trong đó khu vựcnội thành được khống chế khoảng 5 triệu người

Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thị : giao thông là 20 – 22m2/người, đất cây xanh là 10 –

15 m2/ người, đất xây dựng công trình công cộng là 5m2/người

Công ty Cổ phần đầu tư phát triển Sông Đà là doanh nghiệp Nhà nước thuộc Tổngcông ty Sông Đà- Bộ Xây Dựng, có Văn phòng tại số 14 Kỳ Đồng – P.9 – Q.3 – Tp.HCM Được Tổng công ty Sông đà - Bộ Xây Dựng chấp thuận về chủ trương để Công tytiến hành lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng dự án: “ Cao ốc Văn phòng làmviệc – Căn hộ cao cấp” tại khu đất số 14B Kỳ Đồng – P.9 – Q.3 – Tp HCM ; được UBND

phố phê duyệt thoả thuận kiến trúc quy hoạch, thiết kế sơ bộ của công trình Công ty Cổphần đầu tư phát triển Sông Đà đã tiến hành lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xâydựng cao ốc SONGDA TOWER cao 14 tầng tương đối tiện nghi tại số 14B Kỳ đồng –Phường 9 – Quận 3 – TP Hồ Chí Minh.

Việc đầu tư xây dựng cao ốc nhằm các mục tiêu:

- Sử dụng quỹ đất một cách hiệu quả nhất, đưa lại thu nhập cho Công ty và tăngnguồn thu cho Ngân sách Nhà nước

- Tạo thêm diện tích văn phòng tiện nghi, hiện đại, đạt tiêu chuẩn quốc tế

- Đóng góp thêm vào quỹ nhà ở của Thành phố Hồ Chí Minh một công trình nhà ởmới với đầy đủ cơ sở hạ tầng đô thị, đáp ứng một phần nhà ở của Nhân dân; góp phầnphát triển quy hoạch Quận 3 và TP Hồ Chí Minh theo hướng đô thị mới đạt các tiêu chuẩnkỹ thuật xây dựng, môi trường và điều kiện sống của đô thị hiện đại

- Đây là bước đi ban đầu, tạo đà cho sự phát triển cho Công ty Cổ phần đầu tư pháttriển Sông Đà Tạo cơ sở để rút kinh nghiệm, tạo tiền đề cho việc đầu tư và phát triển cácdự án khác

- Giải quyết công ăn việc làm cho CBCNV của Công ty và lao động ngoài xã hội

II MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ

1 Tên dự án :

- Tên tiếng Việt : Văn phòng làm việc và căn hộ cao cấp SONG DA TOWER

- Tên giao dịch : SONG DA TOWER

- Địa chỉ : Số 14B Kỳ Đồng – P.9 – Q.3 – Tp HCM

2 Mục tiêu dự án :

- Mục tiêu dự án : Xây dựng mới một tòa cao ốc để làm Văn phòng làm việc và có

40 căn hộ cao cấp + 02 tầng hầm để kinh doanh

3 Quy mô xây dựng dự án :

Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 615,3m2 Tổng diện tích sàn XD: 6408 m2 Diệntích 02 hầm chứa xe: 1230,6 m2

Dự án gồm 2 không gian chính là :

- Khu văn phòng làm việc được bố trí ở tầng trệt, tầng lửng và lầu 1,2,3

- Khu căn hộ cao cấp được bố trí từ lầu 4 đến lầu 13

Ngoài ra, trong toà nhà còn có một số những tiện ích dịch vụ công cộng nhằm phục vụ

+ Toàn bộ toà nhà có 40 căn hộ với tổng diện tích sử dụng: 3810 m2

+ Diện tích các căn hộ từ 78110m2

+ Khối văn phòng và dịch vụ cho thuê có tổng diện tích: 1367,3 m2

+ Tầng hầm có sức chứa 10 xe hơi và khoảng 115 xe gắn máy

4 Vị trí xây dựng dự án :

- Vị trí xây dựng dự án tại khu đất số 14B Kỳ Đồng – P.9 – Q.3 – Tp HCM

PHẦN III: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

I BỐI CẢNH THỊ TRƯỜNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ CẢ NƯỚC ĐẾN NĂM 2020:

Trong thời kỳ đổi mới, với những đặc thù của nền kinh tế thị trường theo địnhhướng xã hội chủ nghĩa đã cho chúng ta những cách nhìn tổng thể hơn về nhu cầu nhà ở,về khả năng xây dựng và phát triển nhà ở để đảm bảo cho xã hội “đủ” nhà ở và từngbước nâng cao tiện nghi ở cho toàn xã hội Trên quan điểm đổi mới là điều chỉnh lợi íchcủa Nhà nước, của các thành phần kinh tế và cá nhân Sự thay đổi phương thức tiêu thụ,sự phát triển của nền kinh tế và việc xây dựng một chính sách phù hợp về mọi mặt đãkích thích sự tăng trưởng nhanh chóng thị trường nhà ở

Những chuyển biến gần đây về thị trường nhà ở có nhiều dấu hiệu tích cực Đó làhàng loạt các dự án xây dựng chung cư đã và đang được phát triển, tạo cho thị trường nhà

ở ngày một sôi động Sự chuyển biến tích cực này không chỉ do cơ cấu thành phần căn hộhay tiện nghi ở được nâng lên, mà quan trọng hơn cả là Nhà nước đã bắt đầu tìm một chínhsách phục vụ kinh tế thị trường nhà đất tốt hơn và mạnh mẽ hơn

Nhằm tiến tới sự hợp lý lâu dài cho xây dựng và phát triển nhà ở nói riêng và tổngthể kiến trúc đô thị nói chung, Nhà nước đã đẩy mạnh quyết tâm phát triển nhà nhà chung

cư một cách toàn diện như một trọng điểm của chính sách nhà ở đô thị; kiểm soát tốt quátrình thực hiện, xây dựng đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng văn hóa xã hội đến biệnpháp xây dựng và quản lý khu ở sau xây dựng, hạn chế sử dụng qũy đất vào đầu tư cáckhu nhà ở chia lô thuần tuý để giành đất phát triển các khu đô thị mới hoàn thiện hơn Cácdãy nhà chia lô chỉ là bộ phận nhỏ, thêm vào đó là các lô đất dành xây dựng biệt thự,điểm xuyết các khoảng trống để có một bố cục không gian kiến trúc hài hòa, sinh động,gây ấn tượng thẩm mỹ cao cho khu chung cư

Ý nghĩa kinh tế xã hội của việc xây dựng và phát triển nhà ở theo phương phápcông nghiệp là xây dựng nhanh, đồng bộ, hạ giá thành sản phẩm nhờ vào những tiến bộkhoa học kỹ thuật của ngành xây dựng

Thành phố Hồ Chí Minh là một đô thị trung tâm cấp quốc gia có bán kính vùng 30– 50 km, giữ chức năng là trung tâm kinh tế, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước

Tuy nhiên cơ sở kinh tế – kỹ thuật hoặc động lực phát triển đô thị nước ta còn yếu,tăng trưởng về kinh tế chưa cân đối với tăng trưởng về dân số Theo số liệu của tổng cụcthống kê, trong thời gian qua, tốc độ tăng trưởng kinh tế đô thị trung bình hàng năm là 13– 15%, mỗi năm giải quyết việc làm cho 1 triệu lao động Cả nước vẫn trong thời kỳ bùng

bố dân cư không đồng đều giữa các vùng mà tập trung vào Thành phố, độ thị lớn Mật độdân số trung bình cả nước là trên 200 người/km2, trong khi mật độ dân số ở Thành phố HồChí Minh trên 1000 người/km2 Việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích xây dựng đôthị đang là một nguy cơ lớn, phần lớn đất sử dụng vào mục đích xây dựng đô thị đều là đấtrất tốt cho sản xuất nông nghiệp Nếu giữ nguyên tình trạng phân bổ dân cư hiện nay ởnước ta, thì qũy đất nông nghiệp sẽ giảm đi trung bình mỗi năm khoảng 3800 ha.

Về hạ tầng xã hội, diện tích nhà ở tại các đô thị cả nước mới đạt trên 80 triệu m2các loại, bình quân 5,8 m2/người Tỷ lệ đất dành cho giao thông nhất là giao thông tĩnhtrong đô thị lớn mới đạt dưới 5% đất đô thị Chỉ tiêu đất dành để trồng cây xanh trong đôthị quá thấp, trung bình mới chỉ đạt 0,5 – 1,0 m2/người

Về tốc độ tăng trưởng dân số và đô thị hóa hiện nay ở nước ta, năm 1999 dân số cảnước gần 76 triệu người, trong đó có khoảng 15 triệu người là dân đô thị, chiếm khoảng20% số dân của cả nước Tăng trưởng dân số đô thị bình quân hàng năm 4,2%, với số tăngtuyệt đối là 0,5 triệu người mỗi năm Dự báo đến năm 2010 dân số cả nước là 93 triệungười Dân số đô thị trong giai đoạn này sẽ tăng nhanh do yếu tố tăng cơ học, dự kiếnkhoảng 1,14 triệu người/năm, tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng khoảng 6% trung bình hàngnăm, đưa tổng số dân đô thị cả nước lên 30,4 triệu người chiếm 33% số dân cả nước Dựbáo đến năm 2020 dân số cả nước là 103 triệu người trong đó dân số đô thị là 46 triệungười chiếm 45% số dân cả nước

Dự kiến nhu cầu sử dụng và chọn đất xây dựng đô thị đến năm 2010, đất đô thị sẽlà 243 000 ha, chiếm 0,74% diện tích đất tự nhiên cả nước Diện tích đất đô thị tăng thêmlà 179 900 ha, trong đó dự kiến lấy từ qũy đất nông nghiệp khoảng 90 200 ha

Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị cả nước đến năm 2020 đuực xâydựng trên một số quan điểm trong đó có việc cho phép huy động mọi nguồn vốn để cải tạovà xây dựng đô thị trên cơ sở coi trọng việc giữ gìn trật tự, kỷ cương, tăng cường kiểm soátsự phát triển đô thị theo đúng qui hoạch và pháp luật Tận dụng tối đa đất trống, đất hiệncó sử dụng lãng phí kém hiệu quả trong đô thị

Một trong những lĩnh vực ưu tiên đầu tư phát triển đô thị là phát triển nhà ở đô thị,đảm bảo cải tạo và xây dựng nhà ở nâng chỉ tiêu bình quân 8 m2 sàn/người vào năm 2002,

10 m2 sàn/người vào năm 2010 và 18 – 20 m2 sàn/người sau năm 2010, thỏa mãn nhu cầu

đa dạng của các đối tượng xã hội, trong đó đặc biệt quan tâm giải quyết nhà ở cho các đốitượng chính sách và thanh toán các khu nhà ổ chuột trong đô thị Việc phát triển nhà ở đôthị thực hiện theo các dự án kinh doanh hoặc trợ giúp

II ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ QUY HOẠCH THÀNH PHỐ ĐẾN NĂM 2020

Định hướng phát triển quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 trở thànhmột đô thị vừa hiện đại vừa có bản sắc dân tộc, là một trung tâm kinh tế, trung tâm giaodịch quốc tế và du lịch của cả nước, có vị trí chính trị quan trọng của nước ta ở phía Nam,với các nước trong khu vực và quốc tế.

Về quy mô dân số đến năm 2020 và lâu dài khoảng 10 triệu người trong đó khốngchế khu vực nội thành khoảng 6 triệu người.Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quân 100

m2/người, trong đó đất giao thông là 20 – 22 m2/người, đất cây xanh là 10 – 15 m2/ngườivà đất xây dựng công trình công cộng là 5 m2/người

Các khu phát triển mới theo hướng hiện đại, văn minh, bền vững, tạo ra chỗ ở, làmviệc và nghỉ ngơi giải trí cho nhân dân

III TÓM LƯỢC VỀ HIỆN TRẠNG VÀ NHU CẦU NHÀ Ở TRONG CẢ NƯỚC

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, quỹ nhà ở đô thị hiện nay có khoảng 10 triệu m2cần phá dỡ xây dựng lại đang đặt ra nhiều vấn đề về vốn, di dời tái định cư Đồng thới nhà

ở do người dân tự phát chiếm đến 75% trong tổng số diện tích nhà ở tăng thêm trong thờigian qua, và một điều dễ nhận thấy là sự thiếu đồng bộ, vệ sinh môi trường, cảnh quankhông đảm bảo

Việc cần có một sự khuyến khích đầu tư quy hoạch nhà ở là cấp thiết trong việcđịnh hướng phát triển đô thị trong tương lai Bên cạnh đó khuyến khích các giải pháp huyđộng nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân để phát triển thị trường bất động sản, nhằm tăngnhanh quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu bức xúc của người dân, phấn đấu đạt chỉ tiêu 9 –10 m2

sàn/người

Bảng 1: Thống kê nhu cầu nhà ở đô thị toàn quốc

Dân số

(tr.ng`)

Nhà ở (tr m2) Dân số

(tr.ng`)

Nhà ở (tr m2) Dân số

(tr.ng`)

Nhà ở(tr m2) Dân số

(tr.ng)

Nhà ở(tr m2)

Từ mục tiêu sử dụng kết qủa điều tra xã hội học về nhà ở nhằm phục vụ cho nghiêncứu thiết kế nhà ở đạt được kết quả như mong muốn và phù hợp với tiêu chí, nhu cầuchung của xã hội, các tác giả đã tập hợp các điều tra nguyện vọng ở của các đối tượng dân

cư trong các khu chung cư cao tầng, thấp tầng, đối tượng dân cư là cán bộ công nhân viênvà tư nhân trên các phố hiện ở các dạng nhà như : Biệt thự, nhà lô, nhà liên kế mới xâydựng;

Với mục tiêu điều tra là xác định nhu cầu của dân cư đô thị ưa thích loại căn hộnào, tổ chức căn hộ ra sao, số lượng phòng trong căn hộ, kích thước không gian của cácphòng, vị trí nơi ở, diện tích bình quân đầu người v v Số liệu được xử lý làm tài liệu thamkhảo cho việc dự báo phát triển nhà trong thời gian tới

Tóm lược về kết quả điều tra về các thông tin chung như sau :

Bảng 2 : Kết quả điều tra cỡ hộ gia đình

Bảng 3 :Kết quả điều tra hiện trạng ở

TT Diện tích sàn (m2/người) Tỷ lệ (%)

Bảng 4: Loại nhà và vị trí nơi ở

1 Chung cư cao tầng đủ tiện nghi Gần trung tâm 65,0

Bảng 5: Sự lựa chọn giữa vị trí và diện tích ở

Bảng 6 : Hình thức sở hữu căn hộ trong nhà chung cư

TT Hình thức sở hữu căn hộ Số hộ điều tra Tỷ lệ (%)

2 Mua trả dần 93 20,8

Từ các thông số điều tra sơ bộ trên có thể đánh giá tổng quan vấn đề như sau:

 Dân cư thuộc thành phần cán bộ công nhân viên làm việc mang tính chất làmcông ăn lương, ưa thích chung cư tổ chức theo kiểu tiểu khu hay khu phố nhà

ở, nhưng cần có cơ sở hạ tầng tốt và dịch vụ đầy đủ

 Quan điểm về địa điểm thiên về xu hướng nhà ở chung cư gần trung tâm vănhóa, thương mại, thuận tiện giao thông

III CHỈ TIÊU VỀ NHÀ Ở THEO KẾT QUẢ ĐIỀU TRA MỨC SỐNG DÂN CƯ NĂM 2000 – 2002 CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH:

Bảng 7: Sở hữu nhà ở tại Tp.HCM

-Mua của Nhà nước

-Các tổ chức xã hội cấp

-Cá nhân tư nhân cấp

-Mua của cá nhân/tư nhân

Bảng 9: Diện tích nhà ở tại Tp.Hồ chí Minh

2 Diện tích sử dụng bình quân nhân khẩu (m2) 15,16

3 Tỉ lệ hộ có diện tích sử dụng bình quân nhân khẩu dưới 10

m2/người

30,25%

Bảng 10: Các chỉ tiêu về giá trị tài sản tại Tp Hồ Chí Minh

1 Giá trị đồ dùng sinh hoạt bình quân hộ 26,91

2 Giá trị đồ dùng sinh hoạt bình quân nhân khẩu 5,79

4 Giá trị nhà và đất bình quân nhân khẩu 62,932

5 Giá trị toàn bộ tài sản bìh quân hộ gia đình 556,145

6 Giá trị tài sản bình quân nhân khẩu 119,665

Kết quả điều tra thị trường cho thấy về điều kiện nhà ở của dân cư Thành phố HồChí Minh trong giai đoạn 2000 - 2005 cho thấy: trong một thời gian diện tích nhà ở bìnhquân trên đầu người không tăng nhiều Nhưng chất lượng nhà ở đã được cải thiện đáng kể.Tỷ lệ hộ có nhà tạm bợ năm 1995 ở nội thành là 18,4%, ngoại thành là 42,4%, sau năm

2000 tỷ lệ nhà tạm ở nội thành giảm còn 8,3%, nhưng ở ngoại thành lại tăng lên chút ít là43% Năm 1995, tỷ lệ nhà bán kiên cố ở ngoại thành là 55,6%, ở nội thành là 52,8%, saunăm 2000 tỷ lệ nhà bán kiên cố ở ngoại thành giảm còn 47%, ở nội thành còn 50,7%

Đặc biệt tỷ lệ nhà cao tầng ở nội thành cũng tăng lên đáng kể từ 7,2% năm 1995lên 16,7% năm 2000

V DỰ BÁO VỀ SỐ CẦU:

1 Tình hình chung.

Thực trạng phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây chothấy đây là một đô thị cực lớn, có tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu đầu tư trong nước và nướcngoài tăng nhanh Tuy nhiên quá trình đô thị hóa tự phát và chắp vá dẫn đến mất cân đốinghiêm trọng trong cơ cấu sử dụng mặt bằng lãnh thổ, trong phát triển cơ sở hạ tầng Mứctăng dân số cao và quá tập trung vào một số khu vực (có quận mật độ dân cư trên 55.000người/km2, có phường lên đến 150.000 người/km2)

Từ bảng thông số trên và theo tài liệu về chương trình nhà ở cho cán bộ công nhânviên, nhân dân lao động và người có thu nhập thấp trong định hướng quy hoạch tổng thểThành phố Hồ chí Minh từ nay đến năm 2010, thì trong thời kỳ từ năm 2001 đến 2010,mỗi năm Thành phố cần xây dựng từ 10.000 đến 15.000 căn hộ với các phương thức bánđứt, bán trả chậm, trả góp, cho thuê

Kinh phí phục vụ cho chương trình này hằng năm sẽ cần là :

15.000 căn x 50 m2 x 1.500.000 đ/m2 = 1.125 tỷ đồng(tương ứng khoảng 750.000 m2 nhà ở)

Theo chương trình về xây mới và di chuyển toàn bộ các khu nhà lụp xụp rách náttrên toàn Thành phố và trên khu kênh rạch giải tỏa, cần xây dựng ít nhất 5.000 căn nhàmỗi năm.

Kinh phí phục vụ cho chương trình này hằng năm sẽ cần là :

5.000 căn x 50 m2 x 1.500.000 đ/m2 = 375 tỷ đồng(Tương ứng khoảng 250.000 m2 nhà ở)

Theo ban quản lý dự án đại Đông – Tây , từ tháng 8/2001 đến tháng 8/2005 sẽ thựchiện di dời trên 5.000 hộ và cần sự ổn định cuộc sống cho người dân

Cho đến thời điểm 2005 Thành phố đang phải đẩy mạnh chương trình nhà ở tái định cư30.000 căn hộ, nhằm tạo quỹ nhà phục vụ cho các dự án phát triển của thành phố

Hiện nay qũy nhà phục vụ cho công tác tái định cư dự kiến chỉ có thể tiếp nhậnkhoảng 1.000 hộ gia đình Theo kế hoạch để đáp ứng được nhu cầu toàn bộ số dân trongdiện di dời của dự án đại lộ Đông – Tây sẽ cần phải xây dựng tới 24 khu tái định cư Hiệntại nếu tận dụng hết qũy nhà đã hoàn thành cũng mới chỉ đáp ứng được từ 50% - 60% yêucầu

Theo chỉ tiêu phấn đấu của Thành phố từ nay đến năm 2010, diện tích bình quânđầu người là 10 m2/người Hiện nay chỉ tiêu phấn đấu là 7 m2/người, như vậy từ nay đếnnăm 2010 cấn thiết xây dựng khoảng :

5.672.256 người x (10 + 7)m2 = 17.016.768 m2 1,7 triệu m2/năm

Bộ Xây Dựng hoàn thành chương trình phát triển nhà ở đô thị 5 năm (2001 – 2005).Theo đó, đến hết năm 2005, tại khu vực đô thị cả nước sẽ phát triển thêm khoảng 60 triệu

m2 nhà ở Riêng Thành phố Hồ Chí Minh sẽ phát triển thêm 15 triệu m2 nhà ở

2 Đánh giá tổng hợp về nhu cầu nhà ở cần xây dựng mới đến năm 2020 tại Tp.HCM và các đô thị lớn trong cả nước như sau :

(Tr.người)

Dt nhà ở(tr.m2) Dân số

(Tr.người) Dt nhà ở

- Tiện nghi, thoải mái, đáp ứng được yêu cầu chung và yêu cầu riêng của từng thànhviên trong gia đình.

- Không gian thông thoáng, phù hợp với điều kiện khí hậu nóng ẩm của Việt Nam

- Sử dụng vách nhẹ, tủ tường tạo không gian linh hoạt khi cần thiết cho người sử dụng

- Chú ý nghiên cứu bố cục không gian bếp phù hợp chất đốt sử dụng, có thể kết hợpphòng ăn

- Lưu ý vị trí bàn thờ tổ tiên đạt yêu cầu trang trọng, gần gũi với tất cả các thànhviên trong gia đình

VI DỰ BÁO VỀ SỐ CUNG:

1 Tình hình chung:

Bảng 12: Tổng hợp các số liệu về các dự án phát triển nhà ở đô thị đến năm 2005 tại

các trung tâm đô thị lớn của cả nước như sau :

Đô thị Tổng diện tích nhà ở

2 Tình hình Tại Tp Hồ Chí Minh:

Hiện nay ở Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng các doanh nghiệp tham gia kinh

doanh, đầu tư vào thị trường bất động sản là rất lớn (khoảng 4100 doanh nghiệp) nhưngphát triển theo hướng ổn định, có tính chất chuyên nghiệp thì không nhiều Trong nhữngnăm vừa qua, thị trường bất động sản của thành phố chủ yếu phát triển mạnh ở các dự ánphát triển về đất nền phân lô, sau khi nghị định 181 ra đời, mảng thị trường bất động sảnnày ở thành phố lập tức bị đóng băng Theo nhận định của các chuyên gia nhiều kinhnghiệm thì một trong những nguyên nhân cơ bản đã ảnh hưởng đến thị trường bất độngsản đó là các doanh nghiệp tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản hầu hết đều khôngcó hoạch định chiến lược phát triển, nguồn vốn yếu kém, đầu tư nhỏ lẻ, manh mún Dẫn

đến hiện tượng đầu cơ, nâng giá ảo, chiếm dụng vốn Khi nghi định 181 ra đời đã hạnchế những nhược điểm của thị trường bất động sản, kích thích thị trường phát triển theohướng lành mạnh và ổn định hơn Mặt khác, quĩ đất của thành phố ngày càng khan hiếmmà nhu cầu về nhà ở cùa người dân ngày càng tăng cao, đòi hỏi những doanh nghiệp lớnphải có những đối sách mới phù hợp với xu hướng phát triển mới của thị trường Hiện naytrên thị trường đầu tư, kinh doanh bất động sản thành phố, xu hướng xây dựng nhữngchung cư, cao ốc cao tầng đang là một giải pháp đúng đắn và phù hợp Trong một vài nămvừa qua, một số cao ốc văn phòng, chung cư cao cấp, chung cư cho người có thu nhậpthấp, lần lượt được khởi công xây dựng như:

- LANDCASTER , 22 Lê Thánh Tôn, Q.1, cao 21 tầng – Chủ đầu tư: Trung ThuỷCo.Ltd

- PASTEUR COURT, 127 Pasteur, Q.3, cao 21 tầng – Chủ đầu tư: Vạn Thịnh Phát

- THE MANOR, 91 Nguyễn Hữu Cảnh, Q Bình Thạnh, cao 22 tầng – Chủ đầu tư:Bitexco

- SAIGON PEARL, Đương Nguyễn Hữu Cảnh, Q Bình Thạnh, cao 37 tầng – chủ đầu tư:

LD Vietnam SSG

- SAIGON VIEW, 117 Nguyễn Cửu Vân, Q Bình Thạnh,

- AVALON, 53 Nguyễn Thị Minh Khai, Q.1, cao 14 tầng – chủ đầu tư: LD Avalon Sàigòn

- GRAND VIEW, Đường Nguyễn Văn Linh, Q.7, cao 12 tầng – chủ đầu tư: LD Phú MỹHưng

- HORIZON TOWER, 214 Trần Quang Khải, Q.1, cao 22 tầng – chủ đầu tư: Tổng CtyVLXD số 1

- MY VINH, 250 Nguyễn Thị Minh Khai, Q.3, cao 11 tầng – chủ đầu tư: TM DV THY

- INDOCHINA PARK TOWER, 04 Nguyễn Đình Chiểu, Q.1 – chủ đầu tư: Công tyĐông Dương

Hầu hết các cao ốc trên đều có đầy đủ các chức năng: Ở, Làm việc, các dịch vụ vuichơi, giải trí, mua sắm Vì vậy giá bán cũng khá cao, dao động từ 1200 USD ~ 2200USD

Bên cạnh những toà nhà cao cấp, trên thị trường thành phố cũng có hàng chục tòachung cư cao tầng nằm ở các Quận, Huyện nhằm phục vụ cho những hộ dân tái định cư vàmộ bộ phận dân cư có thu nhập không cao khác

Riêng trong dự án đại lộ Đông – Tây đã có 5 khu nhà đã xây dựng hoàn tất sẵnsàng tiếp nhận các hộ tái định cư là chung cư lô S Hùng Vương (Q 6), chung cư Bình Trưng(Q 2), chung cư 414/1 Nơ Trang Long (Bình Thạnh) Ngoài ra còn nhiều khu khác cũngđang được xây dựng là chung cư 198 B Cống Quỳnh, 1 Bis – 1 kép Nguyễn Đình chiểu,

207 Bùi Viện, 107 Trần Nhật Duật, lô C – D chung cư Phạm Viết Chánh, chung cư LêHồng Phong, chung cư Ngô Quyền, khu chung cư phường Thới An Q.12, tuy nhiên cũngmới đáp ứng gần 50% nhu cầu

Cũng qua các dự án trên thấy rằng đối với mô hình xây dựng chung cư hiện đại caotầng cho hiệu quả sử dụng đất cao hơn, diện tích sàn nhiều hơn Hình thức kinh doanhbằng vốn tự có, vốn huy động của khách hàng và vốn vay thươnh mại là hình thức đượcáp dụng tương đối rộng rãi, hiệu quả

VII NGHIÊN CỨU VỀ HÌNH THÁI, CƠ CẤU TỔ CHỨC CÁC KHU CAO ỐC CĂN HỘ

Theo nhận định của các Kiến trúc sư đầu ngành và các nhà quản lý tại Thành phốHồ Chí Minh, trong công tác kiến trúc quy hoạch của Thành phố còn nhiều bất cập, khôngđáp ứng được các yêu cầu phát triển đang diễn ra rất sôi động

Nhiều năm qua, vấn đề kiến trúc quy hoạch của Thành phố Hồ Chí Minh gần như

bị bế tắc Tình trạng cơ quan chức năng buông lỏng quản lý, người dân tự quy hoạch đãkhiến cho kiến trúc quy hoạch tổng thể bị tổn thương nghiêm trọng Việc quy hoạch xâydựng các khu trung tâm, các tiểu khu, khu đô thị mới sẽ tạo cho Thành phố tính tiêu biểucủa những đô thị mới hiện đại, văn minh, tiên tiến và đậm đà bản sắc dân tộc

Đặc biệt các hình thức xây dựng chung cư căn hộ chất lượng cao đang được nhânrộng và khuyến khích phát triển Các chung cư chất lượng cao thường có chiều cao tầnglớn (15 – 20 tầng), tầng trệt và lầu 1 thường được sử dụng để kinh doanh Phần lớn lời từhoạt động kinh doanh sẽ trang trải cho mọi chi phí dịch vụ cho người dân trong chung cư.Cụ thể các hộ sẽ không phải trả hoặc miễn giảm tiền thang máy, tiền dịch vụ gửi xe, vệsinh … Mật độ xây dựng các chung cư chất lượng cao từ 33% - 40% nên không gian mặtbằng thông thoáng, nhiều không gian cho cây xanh, đường giao thông và khu vui chơi giảitrí cho trẻ em … kết hợp với các khu quy hoạch căn hộ liên kế thấp tầng, tạo thành mộtquần thể lớn rất thuận tiện cho sinh hoạt, sử dụng của đối tượng dân cư

Căn cứ trên tình hình điều tra thị trường, thăm dò nguyện vọng và nhu cầu của dân

cư thành phố và tham khảo mô hình cao ốc căn hộ cao cấp được các đối tượng có thunhập cao và người nước ngoài công tác tại Việt Nam quan tâm, có thể sơ phác về chỉ tiêu

cơ cấu căn hộ như sau:

Bảng 13

-Có phòng ngủ riêng cho bố mẹ và các con

-Phòng khách riêng làm nơi sinh hoạt chung của gia đình

-Bếp có phòng ăn

-Khu vệ sinh có chỗ giặt và phơi đồ (có bảo vệ tránh gió)

-Hành lang, tiền phòng lô gia rộng rãi Bố trí điểm cây xanh cải tạo vi khí hậu

Cũng trên cơ sơ dự đoán nhu cầu sử dụng tới năm 2005 – 2010 và so sánh với cácnước trong khu vực, cùng với kinh nghiệm thiết kế xây dựng phục vụ khách hàng, kiếnnghị diện tích sử dụng các phòng chức năng trong căn hộ tham khảo cho phía Chủ đầu tưtrong quá trình dự kiến quy mô đầu tư và thiết kế như sau:

Bảng 14

(m2) Diện tích tốithiểu (m2)

Diện tích sàn trung bình cho một người trong hộ:

Smax = 90/4 = 22,5m2

Smin = 70/4 = 18 m2

Như vậy kiến nghị diện tích sàn bình quân cho một đầu người là: 20 m2

Hiện tại ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh một số chung cư chất lượng cao dành chongười có thu nhập cao có diện tích bình quân lớn hơn chỉ tiêu trên, và được ưu tiên cho

không gian cây xanh và phục vụ sinh hoạt khác Tuy nhiên với mô hình kinh doanh căn hộthì chỉ tiêu như trên là phù hợp trong thời điểm hiện nay.

Một số chỉ tiêu, điều kiện, tiện nghi của mô hình chung cư cao tầng:

-Một không gian thông thoáng, thoải mái, các phòng ngủ đảm bảo tính riêng biệt củatừng thành viên

-Bếp, phòng ăn thuận tiện

-Hành lang, tiền phòng, lô gia có diện tích vừa phải, tiết kiệm

-Có chỗ bố trí không gian, vườn cảnh, bồn hoa cây xanh, bể cá hay tiểu cảnh

-Đối với hình thức kinh doanh căn hộ, điều kiện ưu tiên là tính linh hoạt của các căn hộ.Vấn đề này khi được giải quyết tốt, triệt để sẽ tạo cho khách hàng tâm lý thoải mái, thoảmãn được phục vụ và đáp ứng được nhu cầu của nhiều dạng đối tượng để đạt được khảnăng linh hoạt của các căn hộ, nên:

 Tạo điều kiện thông phòng theo nhu cầu sử dụng

 Tạo khả năng cải tạo nâng cấp tiện nghi cũa căn hộ, thậm chí có khả năngthêm chút ít hoặc thay đổi chức năng sử dụng diện tích khi cần thiết

 Có thể tạo không gian thông tầng một số căn, nhằm tăng thêm sự đa dạngcác loại hình căn hộ

 Thuận tiện cho tổ hợp không gian khác nhau

i NGHIÊN CỨU VỀ TIẾP THỊ:

Qua đánh giá chương trình tiếp thị cho khối chung cư, cao ốc căn hộ nhà ở đã xâydựng và chuẩn bị xây dựng trên địa bàn thành phố, việc tiếp thị kinh doanh theo các hìnhthức :

-Thành lập Ban dự án hoặc tổ dự án phụ trách công tác quản lý kinh doanh, tiếp thị

-Quảng cáo giới thiệu rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng In ấn, pháthành catologue, tờ rơi giới thiệu quy mô công trình, hình thức, không gian các căn hộ …

Căn cứ hình thức, nhu cầu thực tế hiên nay tại thành phố, có thể khẳng định sốlượng số khách hàng có nhu cầu đăng ký mua căn hộ các căn hộ tại các chung cư, cao ốchiện đại gần trung tâm rất nhiều, vượt khả năng cung cấp của các chung cư đã xây dựngvà các dự án đang hình thành

Đánh giá tổng kết cũng cho thấy hình thức kinh doanh theo dạng bán ngay (bán đứt)và bán trả góp là phù hợp với nhu cầu các đối tượng, khuyến khích người mua

Trên phương thức tổ chức cho khách hàng đăng ký lựa chọn và trả trước dạng đặtcọc các căn hộ, cùng diện tích phục vụ nhu cầu trước và trong thời kỳ thi công Nhằm tận

dụng tối ưu nguồn vốn huy động từ phía khách hàng, đồng thời điều chỉnh thiết kế phùhợp.

Xác định mục tiêu đưa ra một số phương án:

-Trả trước một phần dạng đặt cọc và trả hết toàn bộ sau khi nhận nhà

-Trả trước một phần dạng đặt cọc, sau khi nhận nhà trả tiếp một phần, phần còn lại trảgóp trong thời hạn 5 năm với lãi suất ưu đãi của Ngân hàng

-Phương án chọn ở đây là trả trước một phần đặt cọc, phần còn lại sẽ trả theo lịch biểu

do Chủ đầu tư lập ra, còn 5% cuối cùng sẽ được trả hết khi nhận giấy tờ

ii NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ CẢ:

Việc nghiên cứu thống kê giá cả thị trường của các chung cư mớùi, hiện đại và cácdự án chung cư chất lượng cao đang dự kiến làm cơ sở cho việc phân tích quyết định giáthành kinh doanh và hình thức kinh doanh cũng như mức độ đầu tư của Chủ đầu tư

Bảng 15: Gía cả thị trường (giá sang nhượng) cho m 2 căn hộ một số chung cư mới trên địa

bàn TP Hồ Chí Minh

TT Công ty xây dựng Vị trí chung cư

Giá cả (Tr.đ/

m2) Tầng caoTrệt Lầu

1 Công ty Xây dựng và

Phát triển Đô thị

Khu chung cư chất lượng cao miếu nổi

8,48 >5 tầng + TM

2 Công ty Kinh doanh và

phát triển nha Q Tân

Binh

Chung cư phường 16 Quận Tân Bình 10,00 < 5 tầng

3 Công ty Phú Mỹ Hưng Chung cư chất lượng

cao khu đô thi mới Nam Sài Gòn

15,00 > 5 tầng

4 Công ty TNHH Him

Lam Khu chung cư Tạ Quang Bửu Q4 3,1 7,68 < 5 tầng

5 Công ty Xây dựng &

Dịch vị Nhà Q1

Chung cư 212B Nguyễn trãi Q1

5,63 < 5 tầng

6 Công ty kinh doanh và Chung cư P3 Q4 15,83 11,50 < 5 tầng

7 Công ty Kinh doanh và

Phát triển nhà Q4

Chung cư P6 Q4 16,1 11,50 < 5 tầng

8 Xí nghiệp Quản lý và

phát triển nhà Q3

Chung cư Trần Quốc Thảo

17,25 12,00 >5 tầng + TM

9 Xí nghiệp Quản lý và

phát triển nhà Q3

Chung cư Trần Quang Diệu

11 Công ty Quản lý, phát

triển nhà Q5 Chung cư Nguyễn Aùn Q5 16,05 10,50 < 5 tầng

15,25 10,6 >5 tầng + TM

14 Công ty XD & KD nhà

Phú Nhuận Chung cư 43 Hồ Văn Huê, Quận Phú Nhuận 15,1 9,5 < 5 tầng

15 Công ty XD & KD nhà

cao GÍA BÁN( USD)

2 Landcaster 22 Lê Thánh Tộn, Q.1 Cty Trung Thủy 21 TB 2100

3 SaiGon Pearl Nguyễn Hữu Cảnh, Bình

Thạnh

Cty LD Vietnam SSG

4 Pasteur Court 127 Pasteur, Q.3 Cty Vạn Thịnh Phát 22 2200

5 The Manor 91 Nguyễn Hữu Cảnh,

8 Orchard Garden Phường Thảo Điền Q2 Cty TNHH Hải An 21 1070-1560

9 HorizonTower 214 Trần Quang Khải, Q1 Tổng Cty VLXD số

4 Nguyễn Đình Chiểu, Q1 Cty Đông Dương 21 1800

12 Cantavil Phường An Phú, Q2 Cty Deawoo – Cty

Phát triển nhà Thủ Đức

* Về tiêu chuẩn thiết kế xây dựng:

+ Về tiêu chuẩn thiết kế: Tòa tháp được thiết kế đạt tiêu chuẩn công trình cấp 1,chống động đất cấp 7, chịu gió trên cấp 12 đáp ứng được các tiêu chuẩn của ASTM (Mỹ),JIS (Nhật), TCVN Việt Nam)

+ Công trình có kết cấu khung, dầm sàn bê tông cốt thép Tường bao che và tườngngăn: xây gạch

+ Móng cọc nhồi có độ sâù 48,38 m

* Hệ thống cấp điện :

- Sử dụng nguồn điện trên tuyến đường dây 22KV trên đường Kỳ Đồng

- Điện năng được tính toán sử dụng trung bình cho một căn hộ đạt 9KVA

- Dây cáp nguồn cho các hộ tiêu thụ dùng dây cáp điện do CADIVI hoặc TAYAsản xuất, loại cáp có tiết diện 2x16 mm2, luồn trong ống nhựa PVC đi ngầm trong bêtong.Dây cáp xuyên tầng là loại dây Cu/PVC 150 mm2-1C.

- Hệ thống máy phát điện dự phòng 01 máy phát công suất 500KVA đảm bảo cấpđiện trễ tối đa 5 giây khi xảy ra mất điện lưới đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng công cộng nhưthang máy, văn phòng làm việc

* Hệ thống chiếu sáng:

Hệ thống chiếu sáng bao gồm cả tự nhiên và nhân tạo đảm bảo 150 lux

Chiếu sáng công cộng dùng đèn cao áp SODIUM 250 W Tổng số đèn là 04 bộ,công suất 1000W Hệ số công suất 0,6; công suất toàn phần 2,3 KVA

Các trụ đèn đựơc bố trí ở các góc sân trước của công trình

Cung cấp điện cho dịch vụ công cộng: 5 KVA

* Hệ thống cấp nước:

- Nguồn nước được lấy từ hệ thống cấp nước chung của Thành phố, điểm đấu nốingay trên đường Kỳ Đồng

- Hệ thống cấp nước và bể trữ nước theo tiêu chuẩn Việt Nam, hệ thống đường ốngvà thiết bị bảo vệ điều chỉnh áp lực được cung cấp bởi hãng có uy tín nhất trên thế giớinhư hãng Kelen (Vương quốc Bỉ) có độ bền sử dụng tối thiểu là 60 năm

* Hệ thống thoát nước:

Hệ thống thoát nước và xử lý nước thải đảm bảo độ bền, sửa chữa dễ dàng, đạt tiêuchuẩn vệ sinh môi trường

- Thoát nước thải sinh hoạt: Qsh = 400m3/ngày

Tuyến thoát nước sinh hoạt được đi riêng và đậy đan kín để ngăn mùi

- Thoát nước mưa: Qm=353,7 lit/s

Tuyến nước mưa được đi riêng Dùng ống BTCT D300÷600 để dẫn nước mưa vàdẫn thẳng ra tuyến thoát nước Ký Đồng

* Hệ thống cứu hoả:

- Hệ thống chữa cháy và cứu hoả bao gồm hệ thống báo khói cho từng phòng vàkhu vực công cộng, hệ thống phun chữa cháy tự động cho bếp, phòng khách và khu vựccông cộng, hệ thống bơm không khí áp lực cao cho lồng thang thoát hiểm, hệ thống thônggió tự nhiên theo nguyên tắc chênh lệch áp suất qua các cột hút gió ( nguyên lý Becnuli).Các họng nước cứu hoả và bình chữa cháy bằng hoá chất được cung cấp theo trục đứng

- Hệ thống báo cháy tự động được đặt tại các khu vực nhà để xe, công cộng khác,trong các phòng điều khiển điện, phòng điều khiển thang máy và tại trung tâm toà nhàbao gồm: tự báo cháy trung tâm, bảng tín hiệu các vùng, đầu báo khói, đầu báo nhiệt vànút báo cháy khẩn cấp Ngoài ra, công trình còn được lắp đặt các thiết bị báo cháy bằngâm thanh và thiết bị liên lạc với cơ quan PCCC.

- Các hộp vòi chữa cháy được đặt ở mỗi tầng tại các sảnh cầu thang và đảm bảocung cấp đủ nước

- Các vật liệu sử dụng trong và ngoài căn hộ đạt độ chịu lửa ít nhất là 3 giờ

* Hệ thống kỹ thuật cơ nhiệt, điều hoà và thông gió:

- Khối văn phòng sử dụng hệ điều hoà trung tâm, khối căn hộ sử dụng hệ thốngđiều hoà cục bộ

- Hệ thống thông gió được kết hợp giữa thông gió tự nhiên và thông gió cưỡng bứctheo cả phương đứng và phương ngang

- Các hành lang và buồng thang đều được lắp đặt hệ thống thông gió và hút khói

* Hệ thống kỹ thuật thông tin, quan sát cảnh báo và bảo vệ:

- Hệ thống điện thoại, đường truyền dẫn cho hệ thống Internet ADSL, truyền hìnhcáp sử dụng mạng LAN được kết nối đến từng căn hộ, mạng đấu nối với Ban Quản lý toànhà

- Hệ thống internet nối giữa bộ phận lễ tân và các căn hộ, hệ thống camera kiểmsoát các tầng và khu công cộng

- Các căn hộ được lắp đặt sẵn các đường ống chờ để có thể phục vụ cho việc lắpđặt các thiết bị của ngôi nhà thông minh (kiểm soát nhiệt độ, độ ẩm, hệ thống chiếu sáng,chống trộm, làm vệ sinh, điều khiển từ xa)

- Toà nhà được lắp đặt hệ thống camera quan sát đặt tại các sảnh tầng, khu côngcộng và được nối với BQL

* Hệ thống đi lại và an toàn thoát hiểm:

- Khu căn hộ: Được lắp đặt 2 thang máy có tải trọng 750 kg có tốc độ 1,7 m/s được

cung cấp bởi các nước G8 hoặc Hàn Quốc đảm bảo cho việc vận tải người và hàng

- Khu văn phòng: Được lắp đặt thang máy riêng Trong những trường hợp đặc biệt

hoặc vào giờ cao điểm để phục vụ tốt cho việc đi lại được thuận tiện thì cả 3 thang máyđều được lưu thông với nhau và vận hành từ tầng hầm lên sân thượng

- Thang thoát hiểm : Toàn bộ toà tháp có thang bộ thoát hiểm sử dụng lồng thang

thống hút ra theo trục ngang và đứng Thời gian chống cháy cho cửa buồng thang là 6 giờ.Đường thoát hiểm phụ ra ban công của các tầng và lên sân thượng của toà tháp.

* Hệ thống chống sét:

Hệ thống chống sét đặt trên mái toà nhà Kim thu sét loại phát ra tia tiên đạo

Kim thu sét được nối với hệ thống tiếp đất qua dây dẫn bằng đồng trần theo hộp gentăng áp luồn trong ống PVC d=27 cách 2m có 1 giá cố định bắt trên tường Cọc tiếp địachôn cách mặt đất 0,8m

* Về các vật liệu hoàn thiện nội ngoại thất:

+ Thiết bị vệ sinh của hãng American Standard, hoặc Picenza

+ Sơn trong, ngoài nhà của hãng ICI (Anh), hoặc NIPPON (Nhật)

+ Sàn nhà sử dụng gạch Granite nhân tạo (cho khu vực công cộng), sử dụng ván sàncông nghiệp của hãng Kronotec ( CHLB Đức), hoặc Pergo (Thụy Điển)

+ Hệ thống cửa ngoài nhà sử dụng nhôm Úc, kính cường lực an toàn; Hệ thống cửathông phòng trong căn hộ sử dụng gỗ Xoan đào, Sồi, Dáng hương đạt tiêu chuẩn xuấtkhẩu