Thực trạng và giải pháp cho dịch vụ môi giới bđs tại công ty dịch vụ địa ốc ACB

Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN  ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CHO DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS TẠI CÔNG TY DỊCH VỤ ĐỊA ỐC ACB Giảng viên hướng dẫn : THÁI TRÍ DŨNG Chuyên đề tốt nghiệp Sinh viên thực : ĐINH TẤN PHONG Lớp : KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN Khóa : 33 MSSV : 107204620 SV.Đinh Tấn Phong Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN: 1.Môi giới Bất Động Sản: 1.1 CácKhái niệm: 1.2.Bản chất môi giới bất động sản: 1.3.Vai trò Môi Giới BĐS: 1.4.Quyền nghĩa vụ ngƣời môi giới: II MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ MÔI GIỚI BĐS: 10 1.Các nguyên tắc hoạt động nghề môi giới: 10 2.Điều kiện kinh doanh dịch vụ MG tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà MG: 11 2.1.Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới: 11 2.2.Những tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới: 11 2.3.Những yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển nghề môi giới bất động sản: 12 III.QUY TRÌNH VÀ KỸ NĂNG MÔI GIỚI BĐS: 15 1.Quy trình môi giới bất động sản: 15 2.Kỹ môi giới bất động sản: 16 2.1.Khái niệm: 16 2.1.1.Giao tiếp: 16 2.1.2.Đàm phán: 17 3.Kế hoạch triển khai: 17 3.1Khái niệm hoạch định: 17 3.2.Tổ chức, lập sơ đồ trách nhiệm: 18 Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng 3.3.Lập kế hoạch tài nguồn lực: Bao gồm: 19 3.4.Lập kế hoạch kiểm soát: 19 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBR 21 II.GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBR: 21 1.Quá trình hình thành phát triển sàn ACBR: 21 2.Một số sản phẩm, dịch vụ chủ yếu quy trình dịch vụ: 22 2.1.Sản phẩm dịch vụ chính: 22 2.2.Nội dung bƣớc quy trình dịch vụ: 22 2.2.1.Quảng cáo: 22 2.2.2.Môi giới Bất động sản: 23 2.2.3.Dịch vụ pháp lí nhà đất: Bao gồm 24 2.2.4.Dịch vụ thẩm định giá: 25 2.2.5.Thủ tục pháp lí nhà đất: Bao gồm 26 2.2.6.Dịch vụ toán tiền mua bán BĐS qua Ngân Hàng: 26 2.3.Tổ chức quản lý máy sàn: 27 3.Thuận lợi tiềm năng: 29 3.1.Thuận lợi : 29 3.2.Tiềm năng: 29 4.Khó khăn thách thức: 29 4.1.Khó khăn: 29 4.2 Thách thức : 30 II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GDBĐS ACBR: 31 1.Cơ cấu tổ chức hệ thống sàn giao dịch bất động sản ACBR: 31 2.Chức phòng kinh doanh: 31 2.1.Phòng dịch vụ - khách hàng: 31 Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng 2.2 Phòng tài kế toán: 31 2.3 Phòng kinh doanh nhà dự án: 32 3.Tình hình doanh thu số lƣợng giao dịch hoạt động môi giới so với hoạt động dịch vụ khác sàn BĐS ACB: 32 4.Quy trình môi giới dịch vụ: 34 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACB 36 I.PHƢƠNG HƢỚNG MỤC TIÊU CHIẾN LƢỢC CỦA CÔNG TY: 36 1.Phƣơng hƣớng, mục tiêu hoạt động: 36 1.1.Chú trọng công tác chăm sóc khách hàng: 36 1.2.Chú trọng công tác đào tạo bồi dƣỡng nhân viên thu hút nhân tài: 37 1.3.Lắng nghe nhanh chóng giải phàn nàn: 37 1.4.Mở rộng thị trƣờng hoạt động công ty: 38 II.GIẢI PHÁP CHO MÔI GIỚI DỰ ÁN 38 1.Các bƣớc chuẩn bị: 38 2.Xác định gói công việc: 38 2.1.Xác định sản phẩm,kiểm tra pháp lí: 38 2.2.Lập kế hoạch chuẩn bị tung sản phẩm: 38 2.3.Lập tiến độ triển khai, kiểm soát công việc: 40 III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN DỊCH VỤ MÔI GIỚI NHÀ PHỐ: 46 Về ngƣời: 46 Các bƣớc cụ thể để thực thành công thƣơng vụ môi giới: 47 KẾT LUẬN 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Bất động sản(BĐS) nói chung, nhà nói riêng yêu cầu xúc thiết yếu đời sống ngƣời thời đại.Tuy nhiên giai đoạn nay, việc tìm nhà vừa ý, phù hợp với yêu cầu vấn đề đơn giản Trƣớc hết vấn đề pháp lý vấn đề quan trọng hàng đầu nhƣng lại đƣợc qui định nhiều loại giấy tờ văn pháp luật Đối với ngƣời dân bình thƣờng phải để biết đƣợc pháp lý BĐS định mua nhƣ thủ tục sang nhƣợng BĐS Hơn nữa, việc an toàn trình toán tiền mua bán BĐS vấn đề nhiều ngƣời quan tâm, BĐS có giá trị lớn Nhũng ngƣời dân phải để an toàn mua bán? Ngoài nhiều vấn đề khác nhƣ giá bán BĐS, việc tiếp xúc ngƣời mua ngƣời bán,…luôn thu hút quan tâm ngƣời cần bán, nhƣ tìm mua BĐS? Những nhu cầu ngƣời dân ngày đƣợc công ty kinh doanh địa ốc đáp ứng phần lớn loại hình dịch vụ từ quảng cáo rao bán, tƣ vấn pháp lý, trung gian toán tiền, định giá BĐS, dịch vụ môi giới BĐS Đặc biệt lĩnh vực môi giới BĐS Công ty cổ phần địa ốc ACBR nhiều công ty địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đáp ứng đầy đủ loại hình dịch vụ cho khách hàng Tuy nhiên, bối cảnh phát triển kinh tế thị trƣờng khách hàng ngày có nhiều hội để lựa chọn nơi giao dịch địa ốc ngày có yêu cầu cao chất lƣợng dịch vụ môi giới, với xu hƣớng toàn cầu hoá công ty cổ phần địa ốc ACBR phải chịu cạnh tranh gay gắt với công ty kinh doanh địa ốc khác Do để đứng vững tồn thƣơng truờng, công ty phải quan tâm đến đánh giá khách hàng chất lƣợng dịch vụ, thƣờng xuyên đánh giá hiệu dịch vụ môi giới công ty qua có biện pháp giữ chân khách hàng cũ, thu hút thêm khách hàng sở cải tiến chất lƣợng, xây dựng chiến lƣợc cạnh tranh, tiếp thị, chiến lƣợc xây dựng thƣơng hiệu, xúc tiến thƣơng mại cấp doanh nghiệp nhƣ ngành Chính lý chọn đề tài:”Thực trạng giải pháp cho dịch vụ môi bất động sản công ty dịch vụ địa ốc ACB (ACBRS)” Phạm vi nhiên cứu: Phạm vi không gian: Luận văn đƣợc thực công ty Cổ phần địa ốc ACB Thành phố Hồ Chí Minh: số 29Ter, Đƣờng Nguyễn Đình Chiểu, Phƣờng Đakao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi thời gian: Luận văn đƣợc thực thời gian từ ngày 04/01/2011 đến ngày 10/04/2011 Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng Phạm vi nội dung: - Hoạt động chung dịch vụ môi giới sàn - Tổ chức quản lí kiểm soát - Tối ƣu hóa chi phí Mục tiêu nghiên cứu đề tài: - Hệ thống hóa vấn đề môi giới bất động sản - Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản công ty dịch vụ địa ốc ACB - Đề xuất, kiến nghị số phƣơng hƣớng giải pháp để góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới công ty Phƣơng pháp nghiên cứu: Vận dụng phƣơng pháp: - Quản trị dự án, xác định hoạch định kế hoạch thông qua gói công việc cụ thể - Khảo sát, phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập tài liệu công ty Câu hỏi nghiên cứu: - Môi giới bất động sản cần làm gì? - Các công việc đƣợc xếp sao? - Các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu dịch vụ môi giới? - Triển khai hoạt động cho cho hiệu quả? Kết cấu đề tài: Đề tài nghiên cứu gồm chƣơng:  Chƣơng I: Cơ sở khoa học hoạt động môi giới bất động sản  Chƣơng II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản công ty dịch vụ địa ốc ACB  Chƣơng III: Phƣơng hƣớng giải pháp đề xuất góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN: 1.Môi giới Bất Động Sản: 1.1 Khái niệm: 1.1.1 Khái niệm Bất động Sản: Điều 181 Luật dân nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: bất động sản tài sản di dời đƣợc bao gồm: - Đất đai - Nhà - Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật qui định Khái niệm BĐS dƣới góc độ nghề môi giới: “BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, nhƣ quyền sở hữu công trình cố định gắn liền mảnh đất hay thành phần công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất” 1.1.2.Thị trƣờng nhà ở: Đây thị trƣờng sôi động nay, vùng đô thị hoá Thị trƣờng phân thành nhóm: - Nhà biệt thự - Nhà vƣờn - Nhà phố riêng biệt phố liên kế - Nhà chung cƣ 1.1.3.Khái niệm môi giới: Môi giới lớp trung gian cầu cung Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng Môi giới hoạt động ngƣời thứ với muc đích tạo thấu hiểu để giải vấn đề công việc bên có liên quan Môi giới xuất tồn bên quan hệ khó khăn giải mối quan hệ.Lúc cần có ngƣời thứ có đủ lực điều kiện để giải vấn đề 1.1.4.Khái niệm môi giới BĐS: Môi giới bất động sản : hoạt động ngƣời thứ có đủ kỹ điều kiện để giải mối quan hệ giao dịch bất động sản nhằm kết nối thƣơng vụ giao dịch bất động sản NGƢỜI MUA MÔI GIỚI NGƢỜI BÁN Bản chất mối quan hệ bất động sản: - Bất động sản gắn liền với quyền năng: Quyền sử dụng, quyền sở hữu, quyền định đoạt - Giao dịch bất động sản thực chất giao dịch quyền thân bất động sản 1.2.Bản chất môi giới bất động sản: Là việc thực kết nối thƣơng vụ tạo thấu hiểu, việc lựa chọn xếp phƣơng pháp giải vấn đề thƣơng vụ Là thực công việc cho ngƣời khác mà đối tƣợng thực quyền khác liên quan đến bất động sản Những hoạt động dẫn đến thay đổi khía cạnh pháp lí thực tế BĐS Nhà môi giới thực công việc để nhận đƣợc thù lao cho thay đổi thông qua thƣơng vụ mà đối tƣợng quyền BĐS 1.3.Vai trò Môi Giới BĐS: Vai trò việc môi giới khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề chất môi giới cho ta biết nhà môi giới cần hành động nhƣ nào, hoạt động cần thực để hoàn thành nhiệm vụ cách tốt nhất, chuyên nghiệp Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng qua tất bƣớc xảy giai đoạn khác thƣơng vụ Vì việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp việc kết nối thƣơng vụ theo nghĩa rộng nhƣ dịch vụ với dãy hoạt động phụ thêm xung quanh thƣơng vụ Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng Nhằm thông tin cho chủ thể tham gia giao dịch bất động sản về: luật pháp, sách đất đai, Quy hoạch đô thị, Vi trí bất động sản, Môi trƣờng, nhu cầu… Thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển thị trƣờng thiếu thông tin kiểm soát nhà nƣớc ,tình trạng đầu vào đất nhiều dẫn đến thị trƣờng diễn tự phát, làm cho việc xác định giá không xác, nên mối quan hệ cung cầu không cần phải có tƣ vấn trình độ cao.Chính mà dịch vụ môi giới bất động sản cần thiết Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc Thống kê cho thấy 80% giao dịch bất động sản thực thông qua tổ chức không đăng ký kinh doanh làm cho thất thu ngân sách Thị trƣờng bất động sản phát triển giao dịch tăng số lƣợng chất lƣợng nên cần giao dịch công khai nhằm giúp cho nhà nƣớc quản lý kiểm soát đƣợc trình thu thuế Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, cộng đồng ngƣời dân Thị trƣờng không lành mạnh làm xáo rộn tƣ tƣởng, ngƣời dân hoài nghi sách pháp luật làm xã hội thiếu ổn định Góp phần thúc đẩy đổi sách quản lý bất động sản vì: - Thị trƣờng phát triển đƣợc có hành lang pháp lý hoàn thiện - Mỗi bất động sản chứa đựng thông tin pháp lý, đức tính thông qua giao dịch , nhà nƣớc điều chỉnh điều kiện không phù hợp quản lý đất đai Ví dụ: Thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập đồ địa chính, cấp sổ hồng, đỏ… 1.4.Quyền nghĩa vụ ngƣời môi giới: 1.4.1.Quyền ngƣời môi giới: Thực dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định Luật Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin,tài liệu liên quan đến bất động sản Hƣởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận hợp đồng môi giới bất động sản ký với khách hàng Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực công việc môi giới bất động sản phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhƣng phải chịu trách nhiệm trƣớc khách hàng kết môi giới Thu thập thông tin sách, pháp luật kinh doanh bất động sản Đơn phƣơng chấm dứt hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phƣơng chấm dứt hủy bỏ hợp đồng hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật hoạt động môi giới bất động sản 1.4.2.Nghĩa vụ ngƣời môi giới: Thực hợp đồng môi giới bất động sản ký Cung cấp thông tin bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh chịu trách nhiệm thông tin cung cấp Hỗ trợ bên việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản Thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan nhà nƣớc có thẩm quyền Bồi thƣờng thiệt hại lỗi gây Thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật Và nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật II MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ MÔI GIỚI BĐS: 1.Các nguyên tắc hoạt động nghề môi giới: Phải tuân thủ pháp luật Việt Nam, dựa công bằng, minh bạch thông tin,lấy mục tiêu lợi ích khách hàng làm định hƣớng,dựa tảng kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao Coi đạo đức nghề nghiệp kim nam, sợi đỏ xuyên suốt toàn trình tác nghiệp Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 10 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng Sử dụng PR kênh Nhà Đất Thanh Niên kì Tổ chức, đăng tin kênh Info-tv Bảng giá đăng tin kênh Info-tv: CHƢƠNG TRÌNH THỜI LƢỢNG PHÁT SÓNG SIÊU THỊ NHÀ ĐẤT 1,5 phút THỜI GIAN THỰC HIỆN PHÍ THỰC HIỆN(VNĐ) tuần 6.500.000 tuần 13.000.000 tuần (tháng) 26 000.000 12 tuần 25.500.000/tháng 24 tuần 25.000.000/ tháng SỐ LẦN PHÁT SÓNG Khung phát sóng : (6h45,12h,17h) (13h,15h,21h30) Thông báo 30 giây (đọc thông báo có hình ảnh) 2.000.000đ/21lần/1tuần Quảng cáo: Bảng tin sàn: ( banron, standee, tờ rơi ) - Banron: 6-10 (3 đợt) - Standee: 6-10 (3 đợt) - Tờ rơi: 4000-6000 tờ (3 đợt) - Báo Thanh Niên: 3-4 kì (đợt 1), 4-5 kì (đợt 2,3) - Báo tuổi trẻ: 4-5 kì (đợt 2), 3-4 kì (đợt 3) - Báo Mua&Bán: 4-6 kì (3 Đợt) - Thị Trƣờng & giá cả: 2-4 tuần ( đợt 1,2 ), 10-15 ngày ( đợt ) - Wedsite diaoconline.vn: 2-3 tuần ( đợt ) Trên báo: Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 39 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng Huấn luyên nhân viên Chuẩn bị tài liệu: ngày Tổ chức huấn luyện: ngày bao gồm ngày truyền đạt thông tin dự án ngày khảo sát thực tế Lập chương trình bán hàng: Chia thành đợt chính: - Đợt 1: bán khoảng 40% tổng số hộ dự án - Đợt 2: bán khoảng 30% tổng số dự án - Đợt 3: bán khoảng 30% tổng số dự án Mỗi đợt cách khoảng tháng tùy thuộc vào tiến độ hoàn thành đợt 2.3.Lập tiến độ triển khai, kiểm soát công việc: Bảng chi phí quảng cáo báo: Đơn vị: VNĐ Báo Thanh niên Biểu giá quảng cáo Thanh Niên báo ngày 2010 Vị trí đặc biệt Kích thƣớc (cm x cm) màu Trắng đen Trang QC nội Du lịch/Ẩm thực dung trang (25,5 x 37) 52.000.000 37.000.000 68.000.000 55.000.000 1/2 trang (25,5 x 18) 27.000.000 19.500.000 38.000.000 29.000.000 1/2 trang đứng (19 x 27) 32.000.000 23.000.000 1/4 trang (12,5 x 18) 15.000.000 10.500.000 22.000.000 17.000.000 1/8 trang (12,5 x 8,75) 8.000.000 5.500.000 1/16 trang (6 x 9) 4.500.000 1.300.000 (*) 1/32 trang (6 x 4) 2.800.000 600.000 (*) Chân trang (25,5 x 2) 5.500.000 4.500.000 Chân trang (25,5 x 4) 10.000.000 7.500.000 Chuyên đề tốt nghiệp 9.000.000 SV.Đinh Tấn Phong 40 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS Chân trang (25,5 x 8) 18.000.000 1/16 trang đầu Thông tin nóng 5.000.000 Trang đầu thông tin nóng (150 chữ+hình) 4.500.000 Trang đầu thông tin nóng (150 chữ) GVHD TS Thái Trí Dũng 13.000.000 4.000.000 4.500.000 Báo Tuổi Trẻ BẢNG GIÁ QUẢNG CÁO TRÊN BÁO TUỔI TRẺ NGÀY Giá lần đăng (đồng) Vị trí - Kích cỡ Đen trắng Màu Bảng giá thức không phân biệt Công ty - nƣớc Cả trang 260mmx375mm 65.000.000 42.000.000 1/2 trang 260mmx185mm 33.000.000 22.000.000 1/4 trang 127mmx185mm 17.000.00 11.500.000 1/8 trang 127mmx90mm 8.800.000 6.000.000 1/16 trang 60mmx90mm 4.700.000 3.200.000 1/32 trang 60mmx42mm 2.600.000 1.800.000 Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 41 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng Báo Mua&Bán Diện tích Đen trắng (Giá toán) màu (Giá toán) Cả trang 268 x 393 mm 4.950.000đ 7.700.000đ Nửa trang 268 x 195 mm 2.475.000đ 4.950.000đ 15 ô MB: 268x115 mm; 160x193 mm 1.485.000đ 2.970.000đ 12 ô MB: 106x232 mm; 160x154 mm 1.188.000đ 2.376.000đ 10 ô MB: 268 x 76 mm; 106 x 193 mm 990.000đ 1.980.000đ 9ô MB: 160 x 115 mm 891.000đ 8ô MB: 214 x 76 mm; 106 x 154 mm 792.000đ 6ô MB: 160 x 76 mm; 106 x 115 mm 594.000đ 4ô MB: 106 x 76 mm, 52 x 154 mm 396.000đ 2ô MB: 106 x 37 mm; 52 x 76 mm 198.000đ 1ô MB: 52 x 37 mm 99.000đ Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 42 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng Biểu đồ cấu trúc phân việc: Tổng giám đốc Giám đốc điều hành Giám đốc chi nhánh Trƣởng phòng kinh doanh Nhóm trƣởng 3 Xây dựng cấu trúc phân việc 3 Định rõ tài liệu liên quan 4 Thiết lập kế hoạch bán sản phẩm 1 Chuẩn bị nguồn nhân lực 1 Chuẩn bị chi phí 1 Phân công công việc 1 3 Xác định sản phẩm Thiết lập tiến độ thực Giải thích kí hiệu: 1.Trách nhiệm thực 2.Giám sát chung 3.Phải đƣợc tham khảo 4.Có thể đƣợc tham khảo 5.Phải đƣợc thông qua 6.Thông qua cuối Bảng tóm tắt cách khái quát công việc cụ thể phận quản lí công đoạn khác suốt trình hoạch định bán hàng.Ngƣời nắm vai trò chủ đạo Tổng giám đốc phê duyệt cuối dựa vào báo cáo từ phận bên dƣới.Bên cạnh giám đốc kinh doanh với vai trò tổ chức , xây dựng sở cho trình thực cấp dƣới hơn.Có thể nói , vai trò quan trọng đƣợc Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 43 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng thể rõ giám đốc kinh doanh chịu hoàn toàn trách nhiệm khâu bán hàng ngƣời kiểm tra, thông qua cuối sau Tổng Giám Đốc Cuối giám đốc sàn trƣởng phòng ngƣời thực khâu tổ chức, hoạch định chi phí nhƣ quản lí, phổ biến, đôn đốc nhân viên bán hàng Bảng chi phí PR: NỘI DUNG SỐ LẦN CHI PHÍ Nhà Đất Thanh Niên a 2,000,000/bài Viết PR a kì 3,000,000/ kì InfoTV b tuần 13,000,000/tuần Thông báo b tuần 2,000,000/tuần Trang chủ: x tuần 5,000,000/tuần Top banner x tuần 10,000,000/tuần MEDIA Banner x tuần 4.000.000/tuần Siêu thị địa ốc y tuần 5,000,000/tuần Top banner y tuần 4,000,000/tuần Left banner y tuần 4,000,000/tuần Dự án z tuần 4,000,000/tuần Top banner z tuần 5,000,000/tuần Media banner z tuần 2,000,000/tuần THÀNH TIỀN Đăng PR Wedsite diaoconline.vn Center banner RIGHT Banner Footer banner TỔNG Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 44 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng CHƢƠNG TRÌNH - KẾ HOẠCH MARKETING QUẢNG CÁO CĂN HỘ ĐẤT NỀN DỰ ÁN Thời Gian STT Công Việc 1 Số Lƣợng 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Đơn Giá 25 Marketing quảng cáo 1.1 Website ACBRS 1.2 Bản tin 1.3.Tại sàn: bandron, Standee, tờ rơi 1.3.1 Bandrol 1.3.2 Standee 1.3.3 Tờ rơi A4 1.4 Quảng cáo tuổi trẻ 1.5 Thanh niên 1.6 Báo Mua bán 1.7 Thị trƣờng BĐS Tài Sản 1.8.Website diaoconline.vn Thƣ ngỏ Bắt Đầu Đợt Bán Hàng TỔNG CHI PHÍ Kế hoạch chia làm đợt với thời gian liên tiếp kết thúc đợt ta hạch toán lại tổng chi phí doanh thu cho đợt để tiện kiểm tra tổng hợp vào cuối dự án Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 45 Thành Tiền(VNĐ) Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng Tổng doanh thu chi phí dự kiến.( chi phí không đáng kể bỏ qua): NỘI DUNG DOANH THU CHI PHÍ Bán đợt Bán đợt Bán đợt TỔNG Dựa bảng tổng doanh thu chi phí ta đƣa kế hoạch nhằm thực xác hiệu mục tiêu đề ra, đảm bảo cho việc bán hàng tiến độ đề Ngoài ra, giảm thiểu chi phí kế hoạch theo số cách nhƣ: giảm số lƣợng trang, kích cỡ trang quảng cáo, giảm banner website Chiến lƣợc phân phối cách chia làm nhiều đợt bán hàng, cách toán linh động đợt điểm bật chiến lƣợc Đƣợc hoạch định chi phí phƣơng pháp hiệu tiết kiệm tiêu chuẩn không cần thiết trình triển khai đƣợc loại bỏ bớt mà không làm ảnh hƣớng đến kế hoạch dự án III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN DỊCH VỤ MÔI GIỚI NHÀ PHỐ: Về ngƣời: Đối với giao dịch Bất động sản khoảng thời gian từ lúc bắt đầu giao dịch đến kết thúc thƣờng dài so với giao dịch mua bán hàng hóa thông thƣờng khác nhƣ mua thực phẩm, đồ dùng, quần áo… nên trình tiềm ẩn thất bại không lƣờng Điều đòi hỏi nhà môi giới cần phải kiên trì tận tâm công việc giao dịch kết thúc đến thành công Kiên trì tận tâm công việc không thƣơng vụ mà đức tính cần phải rèn luyện phát triển suốt nghiệp nhà môi giới điều để bạn trở thành nhà môi giới thành công yếu tố không khác niềm đam mê bạn, lòng kiên trì tận tâm bạn công việc Môi giới nhà phố chủ yếu cần nghề chuyên cần, chịu khó khảo sát hết tất nhà bán khu vực quản lý, chọn hộ tốt để giới thiệu cho khách hàng + nói chuyện có duyên, khéo léo phải cứng pháp lý Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 46 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng Ngƣời môi giới thƣờng cần có tính cách dễ chịu, trung thực, bề tin cậy Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy, nhiệt tình công việc yêu cầu hàng đầu Vì bất động sản sản phẩm có giá trị cao nên ngƣời đại diện cần có biểu thuyết phục khách hàng Và cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, trí nhớ tốt (họ cần nhớ không tên, mặt khách hàng mà đặc điểm thị hiếu khách hàng) Trƣớc dẫn ngƣời mua đến xem địa bất động sản, nhân viên thƣờng phải tiếp xúc với khách hàng số lần để nắm rõ nhu cầu nhƣ thị hiếu khách hàng Đây coi giai đoạn tiền khả thi cho giao dịch nhân viên cần xác dịnh rõ khả tài ngƣời mua Công ty cần nắm danh sách nhà bán, vị trí mô tả chi tiết đặc điểm nhà Các bƣớc cụ thể để thực thành công thƣơng vụ môi giới: Bước 1: Tìm thông tin chung Thông tin mua, bán, cho thuê -> thông tin nguồn cung, cầu Phải xem xét bất động sản bán cách tỉ mỷ, cẩn thận đầy đủ Điếu tra phân tích môi trƣờng, hạ tầng xung quanh, tình trạng kỹ thuật bất động sản Tình trạng pháp lý bất động sản Chia sẻ cung cấp cho chủ sở hữu thông tin giấy tờ cần thiết cho việc bán Tìm khách hàng mua( bán ) Bước 2: Xử lý thông tin Xác định đƣợc giá chủ sở hữu muốn bán: phải tƣ vấn cho khách hàng xem giá có hợp lý không Phải biết khu vực giá bất động sản bao nhiêu, loại bất động sản giá Phải tập trung ghi chép miêu tả bất động sản, ý đến đặc tính bất động sản đó: bất động sản nằm khu vực đó, có bất động sản trội làm giảm giá bất động sản Soạn thảo thông tin để quảng cáo Phải thiết lập sở liệu riêng cho bất động sản Phải thiết lập sở liệu riêng khách hàng mua, bán Tìm hiểu phân tích cụ thể, xác nhu cầu khách hàng mua nhƣ điều kiện liên quan đến thƣơng vụ Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 47 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng Tận dụng thông tin phản hồi ngƣời mua: động họ mua hàng… Chia sẻ cung cấp cho bên tham gia thông tin cần thiết khía cạnh pháp lý: thuế, phí… Bước 3: Giao dịch với khách hàng Thoả thuận với chủ sở hữu điều khoản dịch vụ môi giới -> ký kết hợp đồng Đăng thông tin nhà lên sàn ACBR, website, báo,đài Giới thiệu cho khách hàng mua bất động sản phù hợp với họ Hỗ trợ bên việc hoàn chỉnh hồ sơ chuẩn bị ký kết hợp đồng thức Tham gia thực hoạt động thoả thuận hợp đồng khởi điểm Phải hỗ trợ cho vấn đề liên quan: ví dụ Hỗ trơi tƣ vấn pháp lý hợp đồng mua bán, dăng ký sang tên , nộp thuế, Bước 4: Kết thúc thƣơng vụ Giao nhận bất động sản: có sai lệch lúc giao nhận Kết thúc thƣơng vụ nhận tiền hoa hồng: ví dụ: nƣớc đến bƣớc thƣơng vụ, nhận 80 % hoa hồng Kết thúc nhận phần lại Giải vấn đề sau thƣơng vụ: Chuyển tiền, sổ đỏ, gửi thƣ cảm ơn đến khách hàng đƣa hồ sơ họ vào hồ sơ khách hàng Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 48 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng KẾT LUẬN Dịch vụ môi giới BĐS môi dịch vụ nhằm tạo điều kiện cho ngƣời mua ngƣời bán BĐS gặp nhau, đẩy nhanh trình giao dịch BĐS Nó đời phát triển từ nhu cầu thị trƣờng giao dịch BĐS, phần thiếu đƣợc trình phát triển thị trƣờng BĐS Dịch vụ đƣợc quan tâm nhiều công ty kinh doanh địa ốc Công ty cổ phần địa ốc ACBR trƣởng thành trung tâm giao dịch BĐS thuộc ngân hàng ACB, dịch vụ môi giới khẳng định đƣợc vị trí nhận đƣợc tín nhiệm nhiều khách hàng Qua đánh giá thực trạng dịch vụ môi giới công ty cổ phần địa ốc ACBR ta nhận thấy có bốn yếu tố ảnh hƣởng mạnh đến hài lòng khách hàng là: kiến thức kỹ môi giới nhân viên ACBR, thái độ phục vụ khách hàng Trên sở đánh giá mặt mạnh, mặt yếu thân chủ động đề giải pháp nhằm khai thác tận dụng hội sẵn có, đẩy lùi thách thức.Những giải pháp là: trọng công tác chăm sóc khách hàng, công tác đào tạo bồi dƣỡng thu hút nhân tài, nắm bắt thời chín mùi khách hàng phàn nàn, bồi dƣỡng khách hàng trung thành Bên cạnh cần phải phân rõ hai mảng dịch vụ môi giới khác môi giới dự án môi giới nhà phố để sở lập kế hoạch môi giới cụ thể chi tiết cho mảng dịch vụ Môi giới dự án: Lập kế hoạch, xác định gói công việc cần thực trƣớc triển khai bán dự án, lập bảng doanh thu- chi phí cụ thể cho đợt để tiện theo dõi kiểm tra cho hiệu Môi giới nhà lẻ: Hiện mảng nhả lẻ hoạt động thành công sàn giao dịch nay.Các bƣớc thực chăm sóc khách hàng đƣợc diễn tốt nhiên khó khăc định Vì tƣơng lai để tiếp tục phát huy mạnh cần trọng công tác bồi dƣỡng nhân viên chăm sóc khách hàng Khó khăn quy trình bƣớc tìm hiểu thuyết phục khách hàng không mua.Việc xử lí tình chủ yếu nhồ kinh nghiệm nhân viên trƣờng hợp không giao dịch thành công nên đƣợc giảm thiểu cách tối đa Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 49 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng TÀI LIỆU THAM KHẢO - “Dự án đầu tƣ xây dựng_ dự án Bất Động Sản” Biên Soạn Giảng dạy: Lƣu Trƣờng Văn, Ph.D.Candidate, Tháng 7/2008 - Chuyên đề “ Tổng quan dịch vụ môi giới Bất Động Sản” Biên soạn giảng dạy Phạm Văn Hải - “Thẩm định đầu tƣ phát triển” Chƣơng trình giảng dạy kinh tế Fulbright 2004 – 2005 - Chuyên đề “Quy Trình kỹ môi giới Bất Động Sản” Do TS Thái Trí Dũng Biên soạn giảng dạy - “Quy định pháp lý có liên quan đến Bất Động Sản” Tài liệu lƣu hành nội bô công ty địa ốc ACBR - “Sách hƣớng dẫn quản lí thực dự án” Ngân Háng phát triển Châu Á - Các tạp chí Bất động sản Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Wedsite: http://www.diaoconline.com.vn/ - wedsite: http://www.vietrees.com/index.php?navi=home - wedsite: http://www.diaocacb.vn/ Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 50 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN: 1.Môi giới Bất Động Sản: 1.1 CácKhái niệm: 1.2.Bản chất môi giới bất động sản: 1.3.Vai trò Môi Giới BĐS: 1.4.Quyền nghĩa vụ ngƣời môi giới: II MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ MÔI GIỚI BĐS: 10 1.Các nguyên tắc hoạt động nghề môi giới: 10 2.Điều kiện kinh doanh dịch vụ MG tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà MG: 11 2.1.Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới: 11 2.2.Những tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới: 11 2.3.Những yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển nghề môi giới bất động sản: 12 III.QUY TRÌNH VÀ KỸ NĂNG MÔI GIỚI BĐS: 15 1.Quy trình môi giới bất động sản: 15 2.Kỹ môi giới bất động sản: 16 2.1.Khái niệm: 16 2.1.1.Giao tiếp: 16 2.1.2.Đàm phán: 17 3.Kế hoạch triển khai: 17 3.1Khái niệm hoạch định: 17 3.2.Tổ chức, lập sơ đồ trách nhiệm: 18 Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 51 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng 3.3.Lập kế hoạch tài nguồn lực: Bao gồm: 19 3.4.Lập kế hoạch kiểm soát: 19 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBR 21 II.GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBR: 21 1.Quá trình hình thành phát triển sàn ACBR: 21 2.Một số sản phẩm, dịch vụ chủ yếu quy trình dịch vụ: 22 2.1.Sản phẩm dịch vụ chính: 22 2.2.Nội dung bƣớc quy trình dịch vụ: 22 2.2.1.Quảng cáo: 22 2.2.2.Môi giới Bất động sản: 23 2.2.3.Dịch vụ pháp lí nhà đất: Bao gồm 24 2.2.4.Dịch vụ thẩm định giá: 25 2.2.5.Thủ tục pháp lí nhà đất: Bao gồm 26 2.2.6.Dịch vụ toán tiền mua bán BĐS qua Ngân Hàng: 26 2.3.Tổ chức quản lý máy sàn: 27 3.Thuận lợi tiềm năng: 29 3.1.Thuận lợi : 29 3.2.Tiềm năng: 29 4.Khó khăn thách thức: 29 4.1.Khó khăn: 29 4.2 Thách thức : 30 II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GDBĐS ACBR: 31 1.Cơ cấu tổ chức hệ thống sàn giao dịch bất động sản ACBR: 31 2.Chức phòng kinh doanh: 31 2.1.Phòng dịch vụ - khách hàng: 31 Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 52 Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng 2.2 Phòng tài kế toán: 31 2.3 Phòng kinh doanh nhà dự án: 32 3.Tình hình doanh thu số lƣợng giao dịch hoạt động môi giới so với hoạt động dịch vụ khác sàn BĐS ACB: 32 4.Quy trình môi giới dịch vụ: 34 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACB 36 I.PHƢƠNG HƢỚNG MỤC TIÊU CHIẾN LƢỢC CỦA CÔNG TY: 36 1.Phƣơng hƣớng, mục tiêu hoạt động: 36 1.1.Chú trọng công tác chăm sóc khách hàng: 36 1.2.Chú trọng công tác đào tạo bồi dƣỡng nhân viên thu hút nhân tài: 37 1.3.Lắng nghe nhanh chóng giải phàn nàn: 37 1.4.Mở rộng thị trƣờng hoạt động công ty: 38 II.GIẢI PHÁP CHO MÔI GIỚI DỰ ÁN 38 1.Các bƣớc chuẩn bị: 38 2.Xác định gói công việc: 38 2.1.Xác định sản phẩm,kiểm tra pháp lí: 38 2.2.Lập kế hoạch chuẩn bị tung sản phẩm: 38 2.3.Lập tiến độ triển khai, kiểm soát công việc: 40 III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN DỊCH VỤ MÔI GIỚI NHÀ PHỐ: 46 Về ngƣời: 46 Các bƣớc cụ thể để thực thành công thƣơng vụ môi giới: 47 KẾT LUẬN 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 Chuyên đề tốt nghiệp SV.Đinh Tấn Phong 53 ... chọn đề tài: Thực trạng giải pháp cho dịch vụ môi bất động sản công ty dịch vụ địa ốc ACB (ACBRS)” Phạm vi nhiên cứu: Phạm vi không gian: Luận văn đƣợc thực công ty Cổ phần địa ốc ACB Thành phố... quảng cáo rao bán, tƣ vấn pháp lý, trung gian toán tiền, định giá BĐS, dịch vụ môi giới BĐS Đặc biệt lĩnh vực môi giới BĐS Công ty cổ phần địa ốc ACBR nhiều công ty địa bàn thành phố Hồ Chí Minh... Thực trạng giải pháp dịch vụ MGBĐS GVHD TS Thái Trí Dũng CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBR II.GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBR: