luận văn thạc sĩ quản lý nhà nƣớc địa phƣơng đối với các dự án xây dựng chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI PHẠM THỊ TƯƠI QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI PHẠM THỊ TƯƠI QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH MÃ SỐ : QUẢN LÝ KINH TẾ : 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS,TS HÀ VĂN SỰ HÀ NỘI, NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan công trình nghiên cứu thân tôi, kết nghiên cứu luận văn xác thực chưa công bố công trình khác trước Học viên cao học Phạm Thị Tươi LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập nghiên cứu Trường Đại học Thương mại Hà Nội, hướng dẫn tận tình thầy cô, em nghiên cứu tiếp thu nhiều kiến thức bổ ích để vận dụng vào công việc tại, nâng cao trình độ lực thân Luận văn thạc sỹ “Quản lý nhà nước địa phương dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp địa bàn thành phố Hà Nội” kết trình nghiên cứu năm học vừa qua Em xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới PGS,TS Hà Văn Sự - người tận tình hướng dẫn giúp đỡ em trình thực luận văn Em xin cảm ơn thầy cô tham gia giảng dạy, giúp đỡ em suốt trình học tập Do thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm thực tiễn thân có mặt hạn chế nên đề tài không tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, kính mong thầy cô tiếp tục giúp đỡ, hướng dẫn để đề tài hoàn thiện đồng thời nâng cao kiến thức giúp em làm tốt chức trách, nhiệm vụ giao Xin trân trọng cảm ơn! Học viên cao học Phạm Thị Tươi MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ HÌNH VẼ ST T 3 10 10 11 12 13 14 15 Bảng/Biểu Nội Dung Giao dịch nhà Hà Nội Thành Phố HCM năm 2015 Bảng tổng hợp đơn giá chào bán số chung cư cho Bảng 2.2 người thu nhập thấp địa bàn thành phố Hà Nội Bảng 3.1 Dự báo dân số Hà Nội Biểu đồ 2.1 Dòng vốn FDI vào Việt Nam giai đoạn 2000- 2010 Biểu đồ 2.2 Giai đoạn phát triển BĐS nhà ở Hà Nội Biểu đồ 2.3 Tỷ lệ số bán so với số mở bán Biểu đồ 2.4 Hoạt động thị trường hộ chung cư mini Biểu đồ 2.5 Nhu cầu mua chung cư so với nhà riêng Nhu cầu chung cư giá rẻ cho người thu nhập thấp Biểu đồ 2.6 thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Mật độ tập trung chung cư giá rẻ địa bàn thành Biểu đồ 2.7 phố Hà Nội Chu kì phát triển chung cư địa bàn T.P Hà Nội Biểu đồ 2.8 (1993-2019) Biểu đồ 2.9 Biến động giá nhà giai đoạn 1995 – 2004 Tỷ lệ thu nhập người lao động Hà Nội 2012Biểu đồ 2.10 2015 Tần suất hoạt động tra, kiểm tra Biểu đồ 2.11 dự án chung cư cho người thu nhập thấp thành phố Hà Nội Biểu đồ 3.1 Khả mua nhà theo mức giá Biểu đồ thể quan tâm người Việt Biểu đồ 3.2 hộ chung cư mini Hệ thống máy tổ chức QLNN đối vối dự án Hình 1.1 chung cư cho người thu nhập thấp Bảng 2.1 : Trang 36 42 61 33 34 37 38 40 41 45 48 51 52 54 63 64 18 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS CNH HĐH HĐND QLNN T.P UBND Bất động sản Công nghiệp hóa Hiện đại hóa Hội đồng nhân dân Quản lý nhà nước Thành phố Ủy ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài luận văn Nhà nhu cầu người dân, đô thị lớn thành phố Hà Nội, nhà liên quan đến loạt vấn đề trị kinh tế - xã hội – môi trường mỹ quan đô thị Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhà xem nội dung quan trọng Đảng quyền Thành phố quan tâm đạo Việc phát triển thị trường bất động sản nhà kích thích đầu tư vào đất đai, chuyển dịch động quy hoạch thành phố, đồng thời chuyển động thị trường bất động sản nhà trở thành tài sản tài tạo nguồn lực tài cho kinh tế, đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước Đánh giá tầm quan trọng to lớn thủ đô Hà Nội, Nhà nước quyền thành phố tổ chức xây dựng quy hoạch, chiến lược phát triển thủ đô thời gian dài, nhằm tạo dáng vẻ Hà Nội vừa cổ kính, vừa đại to đẹp sánh ngang với thủ đô nước khu vực Để thực điều bước quan trọng bố trí lại hợp lý chỗ cho người dân đô thị xây dựng khu đô thị mở rộng vùng ven đô Tạo nhiều chung cư có chất lượng cao nhằm giảm lượng người trung tâm, giãn dần ngoại ô thành phố Theo nhận định hầu hết chuyên gia song song với phát triển phân khúc chung cư cao cấp, phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp bước góp phần tăng cường hiệu đầu tư kinh doanh sử dụng đất đai cải thiện điều kiện sống đại phận nhân dân Nhà cho người lao động thu nhập thấp nước nói chung thành phố Hà Nội nói riêng nhận quan tâm nhà nước xã hội đạt kết quan trọng giải chỗ cho hàng triệu người lao động Đây phân khúc chủ đạo, tạo nên sôi động dự án có giá bán phù hợp tính khoản cao Các hoạt động đầu tư, kinh doanh vào dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố Kinh tế - Chính trị - Xã hội, quản lý phát triển hợp lý dự án kéo theo nhiều yếu tố khác như: Sử dụng đất mục đích tránh lãng phí đất; Đáp ứng nhu cầu nhà cho nhân dân; Thúc đẩy ngành sản xuất vật liệu xây dựng; Tạo nhiều công ăn việc làm; Đảm bảo an sinh xã hội; Tăng nguồn thu cho ngân sách; Đảm bảo sách quy hoạch T.P Tuy nhiên, dự án chung cư cho người thu nhập thấp địa bàn thủ 10 đô tồn nhiều bất cập Loại hình chung cư giá rẻ thừa nhận từ nghị Định 71/2010/NĐ-CP đời thời điểm thị trường bất động sản nóng nhiều vấn đề chưa thể giải Về mặt pháp luật, Theo Nghị định số 71 ngày 26/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, chung cư mini cấp sổ đỏ, thực tế, hộ chung cư giá rẻ phần lớn không đủ tiêu chuẩn để cấp sổ đỏ cho loại hình chung cư mini, không cấp “sổ hồng” Khách hàng chủ đầu tư hứa hẹn cung cấp giấy tờ hợp pháp vào sử dụng chờ không cấp sổ đỏ không đủ tiêu chuẩn (diện tích, không hệ thống chống cháy, cầu thang thoát hiểm…) Vấn đề quan trọng cần thiết mà Nhà nước cần quản lý chặt chẽ để đảm bảo quyền lơi, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để chủ đầu tư, người dân làm sổ đỏ cho chung cư giá rẻ cách nhanh chóng, phù hợp, đồng thời có chế xử phạt nghiêm chủ đầu tư cố tình chây ì không thực nghĩa vụ người mua nhà Chất lượng công trình: Nhà nước cần tra giám sát chặt chẽ, lẽ, có nhiều công trình mà chủ đầu tư lợi nhuận mà dẫn đến tác hại khó lường vào sử dụng Chất lượng không đảm bảo, phá bỏ hành lang xanh, ao hồ điều hòa… để xây thêm nhà; chất lượng dịch vụ không rõ ràng, minh bạch tượng giá dịch vụ an ninh Dù nhà đầu tư hứa hẹn bảo hành năm cho tòa nhà, năm cho thiết bị công trình, thang máy theo thời gian nhà cung cấp thực chất công trình tư vấn, thiết kế, giám sát Vì QLNN địa phương cần thiết, quản lý chặt chẽ, nghiêm minh hiệu Giá chưa thực tương xứng với chất lượng: Không dự án chung cư giá rẻ vào sử dụng nhanh chóng bộc lộ yếu từ chất lượng xây dựng đến lực quản lý chủ đầu tư, dẫn tới nhiều cư dân sinh sống phải chịu hậu không mong muốn không chủ đầu tư hứa hẹn Hơn nữa, khung thủ tục pháp lý quản lý dự án chung cư giá rẻ chưa thực rõ ràng, dễ xảy tranh chấp đồng sở hữu Thực trạng nói lên lực quản lý chủ đầu tư chất lượng dịch vụ vấn đề hạ tầng kỹ thuật dự án sớm bộc lộ nhiều yếu Do việc tăng cường công tác quản lý quyền thành phố Hà Nội để hạn chế tiêu cực, đưa thị trường BĐS nhà với phân khúc nhà chung cư giá rẻ cho người thu nhập thấp phát triển hướng Phân khúc xuất thực thể khách quan, đòi hỏi thiết xã hội cần quản lý chặt chẽ 79 cần xem xét ban hành sách, quy định bắt buộc chủ doanh nghiệp sử dụng lao động phải có trách nhiệm dành tỷ lệ vốn tham gia giải nhà cho người lao động thông qua việc đóng góp tài tự xây nhà cho người lao động thuê, mua Các địa phương cần rà soát lại quy hoạch, dành tạo quỹ đất để thu hút doanh nghiệp xây dựng nhà cho công nhân lao động, hỗ trợ sở hạ tầng nhà trẻ, mẫu giáo, khu văn hóa để đảm bảo điều kiện hình thành quỹ nhà cho đối tượng thu thập trung bình thấp thành phố, đối tượng sách xã hội yếu tố quan trọng phải có quỹ đất để xây dựng quỹ nhà Do đó, trình lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch (gồm quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất) phải xác định rõ quỹ đất để xây dựng nhà cho đối tượng cần hỗ trợ nhà Thực sách hỗ trợ nhà cho đối tượng sách nhằm đảm bảo an sinh xã hội - Triển khai việc đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà cho đối tượng người dân thu nhập trung bình thấp thành phố - Thành lập quỹ tài số đối tượng sách xã hội vay ưu đãi để cải thiện nhà - Thức chế cho vay vốn ưu đãi, hỗ trợ nhà ở, đất cho đồng bào dân tộc thiểu số, khu vực thường xuyên bị thiên tai, ngập lụt - Xây dựng chế, sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư dự án nhà xã hội thông qua hình thức miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế, hỗ trợ xây dựng hạ tầng - Hỗ trợ cho đối tượng sách xã hội tiếp cận chi trả nguồn tài nhà thông qua chế, sách hỗ trợ tín dụng, lãi suất, bảo hiểm, bảo lãnh cho vay chấp nhà 3.2.2 Giải pháp hình thành tổ chức hỗ trợ phát triển, quản lý dự án chung cư cho người thu nhập thấp Nghiên cứu, phát triển mô hình Tổng công ty phát triển nhà quy hoạch đô thị theo kinh nghiệm nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Angieria… Tổng công ty phát triển quy hoạch nhà đơn bị chịu trách nhiệm đảm nhận chủ yếu việc phát triển nhà cho người thu nhập thấp theo quy hoạch, từ khâu xác định nhu cầu, tao quỹ đất, huy động nguồn vốn, tạo lập quỹ nhà đến việc quản lý sử dụng theo nguyên tắc bảo toàn vốn Hoàn thiện hệ thống thông tin điện tử quản lý đất đai, 80 quản lý dự án nhà thông qua đồ địa số hóa xây dựng kết hợp bổ sung thông tin nhà đất (đặc điểm, quy mô, chủ sở hữu nhà ở…) Tăng cường để đảm bảo có quỹ đất đáp ứng nhu cầu phát triển không ngừng Một số quốc gia giới áp dụng sách dự trữ đất, theo đó, phủ dùng tiền ngân sách mua vùng đất ngoại thành rộng lớn, thực giải phóng mặt cung ứng đất với giá rẻ nhiều so với giá thị trường cho dự án phát triển nhà - Quỹ tiết kiệm nhà tính đến giải pháp ưu việt nhằm tạo kênh dẫn vốn hiệu quả, lâu dài cho phát triển nhà Phương thức hoạt động quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng người cần nhà cộng với phần tiền thu từ đầu tư đất đai đô thị thị trường BĐS Quỹ dành cho người thu nhập thấp vay để mua nhà chấp nhà mua được, sau người vay trả dần nhiều năm Quỹ tín dụng nhân dân sở: Đây giải pháp giúp người có thu nhập thấp tiếp cận nguồn tài nhà - Hiện hệ thống Quỹ tín dụng nhân dân điều chỉnh nhiều luật, với luật Luật hợp tác xã Luật tổ chức tín dụng Tuy nhiên, quỹ tín dụng có đặc thù riêng so với hợp tác xã thông thường, cần thiết phải ban hành luật riêng cho Quỹ tín dụng nhân dân để phòng ngừa nguy đổ vỡ dây chuyền Tiếp tục khuyến khích chủ đầu tư xây dựng chung cư phân khúc giá rẻ thông qua Nghị định 71 Chính phủ có hiệu lực thi hành từ tháng 8-2010 cho phép hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà đô thị từ tầng trở lên, tầng có từ hộ trở lên, hộ thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) diện tích sàn xây dựng hộ tối thiểu 30m phải đáp ứng quy định nhà chung cư theo quy định Điều 70 Luật Nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng hộ nhà Hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê hộ sau có sổ hồng hộ Khi bán hộ, hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung Việc mua bán hộ chung cư giá rẻ thông qua sàn giao dịch BĐS Căn hộ loại có giá thành phù hợp với khả tài người có thu nhập không cao giai đoạn góp phần làm tăng nguồn cung tiết kiệm quỹ đất Khi cấp phép xây dựng chung cư 81 mini, điều kiện tiên phải phù hợp với quy hoạch địa phương, khu vực Các chung cư phải tuân thủ quy hoạch đồng thời phải kết nối sở hạ tầng, kiểm soát chặt chẽ yếu tố an toàn phòng chống cháy nổ… Thực nghiêm túc quy định chung cư mini đảm bảo không phát sinh thêm “ổ chuột” đô thị Các ngân hàng cần phải xem xét lại yêu cầu tài sản bảo đảm giao dịch nhà đất người có thu nhập thấp để vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp người thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn vay, vừa đảm bảo độ an toàn hoạt động tín dụng ngân hàng Hoàn thiện khung pháp lý thị trường bất động sản - Hoàn thiện sách đầu tư theo hướng khuyến khích chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn "cung" cho thị trường bất động sản nhà nói chung bất động sản nhà cho người thu nhập thấp nói riêng nhằm góp phần bình ổn thị trường Từng bước tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư nước tham gia thị trường bất động sản theo hướng bình đẳng, sân chơi với nhà đầu tư nước - Nghiên cứu bổ sung chế cho thuê đất trường hợp đầu tư xây dựng nhà thuê, góp phần thúc đẩy thị trường cho thuê bất động sản nhà phát triển - Nghiên cứu sửa đổi chế phù hợp công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư để hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực dự án, - Về thuế, phí lệ phí giao dịch bất động sản cần tiếp tục nghiên cứu điều chỉnh theo hướng giảm mức thuế, phí lệ phí phải nộp để khuyến khích giao dịch thức, hạn chế tình trạng giao dịch "ngầm" Giảm thiểu thủ tục hành theo hướng cải cách "một cửa" "một cửa liên thông" để tạo thuận lợi cho người dân trình thực nghĩa vụ tài Có chế độ khuyến khích trường hợp thực tốt quy định pháp luật, đồng thời có chế tài đủ mạnh để buộc chủ thể tham gia giao dịch bất động sản phải đăng ký thực nghĩa vụ thuế theo quy định pháp luật - Nghiên cứu ban hành bổ sung số chế, sách hỗ trợ tài để phát triển quỹ nhà cho đối tượng sách xã hội Khắc phục tình trạng hỗ trợ, ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp biện pháp hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng sách xã hội gặp khó khăn chỗ Bên cạnh việc đẩy 82 mạnh phát triển quỹ nhà xã hội theo quy định pháp luật hành, cần tăng cường biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách cho người nghèo, người thu nhập thấp để giúp họ cải thiện nhà ở, đảm bảo công xã hội - Sớm nghiên cứu, ban hành văn hướng dẫn liên quan đến công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng môi giới, định giá quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia lĩnh vực - Tập trung hoàn thiện sách ngân hàng - tín dụng để góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua giải pháp xây dựng chế huy động vốn, đặc biệt vốn trung hạn dài hạn; tăng cường lực thể chế định chế tài cho vay chấp sách hỗ trợ phát triển thị trường tài nhà 3.2.3 Giải pháp nâng cao lực máy nghiên cứu, đề xuất sách máy tổ chức triển khai sách Tăng cường vai trò đạo, điều hành quyền thành phố thị trường bất động sản nhà ở, phân khúc chung cư nho người thu nhập thấp địa bàn thành phố - Tập trung ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt quy hoạch chi tiết hộ chung cư cho người thu nhập thấp đô thị tỉnh lân cận, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức như: quy hoạch khu công nghiệp, khu đô thị nhà ở, đồng thời quy định cụ thể chế độ công khai quy hoạch để nhân dân biết thực hiện, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin quy hoạch; khắc phục trùng lặp, chồng chéo quy hoạch xây dựng với loại quy hoạch khác - Sớm triển khai áp dụng quy định bắt buộc có chế tài xử lý để thực yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch theo quy định pháp luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu dễ dàng tiếp cận tham gia giao dịch - Công khai thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu, chuyển dịch sở hữu, mua bán nhà ở, lục hồ sơ bất động sản, giao đất, cho thuê đất - Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin hộ chung cư giá rẻ theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực quy định bắt buộc việc công khai thông tin thị trường bất động sản kênh thông tin theo quy định để góp 83 phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản - Hoàn thiện chế giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án đảm bảo nguyên tắc tăng cường tính cạnh tranh, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước tham gia thị trường bất động sản nhà theo nguyên tắc bình đẳng Nếu có từ nhà đầu tư đăng ký thực dự án phải tổ chức lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu giá đất đấu thầu dự án theo quy định pháp luật - Hoàn thiện chế bán hộ qua sàn trung tâm giao dịch để tổ chức, cá nhân có nhu cầu dễ dàng tiếp cận tham gia Tăng cường công tác quản lý, tra, kiểm tra hoạt động giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo thực quy định hàng hoá bất động sản có từ người mua trở lên phải bán theo phương thức đấu giá cạnh tranh - Khuyến khích giao dịch thức đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch "ngầm" thông qua việc giảm thuế chuyển dịch bất động sản, giảm chi phí xác định sở hữu bất động sản để khuyến khích chủ thể tham gia giao dịch thức - Có biện pháp thích hợp để tiết chế đầu khuyến khích sử dụng có hiệu hộ chung cư giả rẻ theo hướng bắt buộc chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản phải nộp thuế tài sản, điều chỉnh giảm tiền sử dụng đất phải nộp giao đất tăng thuế nhà đất đóng hàng tháng (hoặc hàng năm) Việc hạn chế đầu bất động sản góp phần tăng cung hàng hoá cho thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh - Khuyến khích phát triển đa dạng hoá thị trường bất động sản chủng loại, chất lượng giá sản phẩm phù hợp với nhu cầu mức độ phát triển thị trường bất động sản, trọng ưu tiên phát triển thị trường bất động sản nhà ở, đặc biệt loại nhà có quy mô giá phù hợp với đối tượng có mức thu nhập trung bình thu nhập thấp - Hoàn thiện chế sách liên quan tới đăng ký, chấp hộ chung cư nhằm khai thác khả huy động vốn phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; ban hành quy định để đảm bảo an toàn cho tổ chức tín dụng cho vay chấp bất động sản, đồng thời có sách hợp lý để khuyến khích người dân tham gia vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà ở, khuyến khích phát triển đồng thị trường tài chính, thị trường chứng khoá thị trường bất động sản - Hoàn thiện cấu tổ chức thị trường, bao gồm tạo lập tổ chức 84 cho thị trường bất động sản sàn giao dịch bất động sản, tổ chức định giá hộ chung cư giá rẻ, tổ chức tư vấn pháp lý bất động sản, tổ chức bảo hiểm bất động sản, hệ thống thông tin bất động sản hoàn chỉnh tổ chức có sẵn tổ chức môi giới bất động sản, định chế tài tham gia thị trường bất động sản, tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức dịch vụ công - Tăng cường lực hiệu lực máy quản lý Nhà nước địa phương thị trường bất động sản nhà phân khúc chung cư giá rẻ theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao lực quản lý cán công chức nhà nước nguồn nhân lực thành phần kinh tế tham gia kinh doanh hộ giá rẻ - Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản nhà nói chung phân khúc nhà cho người thu nhập thấp nói riêng đồng từ Trung Ương tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự báo đưa tiêu phát triển thị trường bất động sản thành tiêu hàng năm kế hoạch phát triển kinh tế xã hội nước địa phương - Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến rộng rãi chế độ đãi ngội quyền nhà nước, quyền thành phố người dân có thu nhâp thấp 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƯỜNG QLNN ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016 – 2020 3.3.1 Kiến nghị Chính Phủ Chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà cho đại phận dân số Thủ đô phải xác định tiêu kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội quốc gia địa phương, tiêu phát triển nhà hàng năm thời kỳ xây dựng phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội đặc điểm Thủ đô Tiếp tục đổi hoàn thiện sách, pháp luật nhà lĩnh vực liên quan phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, Nhà nước trực tiếp tham gia, đóng vai trò định hướng, thực hỗ trợ, điều tiết đồng thời huy động tối đa nguồn lực từ thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà phân khúc thị trường BĐS giá rẻ cụ thể dự án chung cư cho người thu nhập trung bình thấp T.P Hà Nội Sửa đổi sách đất đai hướng tới đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực dự án nhà đặc biệt khâu thu hồi đất, đền bù, 85 giải phóng mặt bằng, điều chỉnh cách tính giá đất thu tiền sử dụng đất để giảm tỷ lệ giá đất cấu giá thành nhà phù hợp với điều kiện thu nhập nhiều tầng lớp dân cư sử dụng sách đất đai để hỗ trợ, điều tiết thị trường nhà đặc biệt nhà cho đối tượng có thu nhập thấp Chính quyền thành phố chủ động tham gia tạo lập quỹ nhà xã hội thuê, thực hỗ trợ hộ nghèo cải thiện nhà ở, phát huy vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô kiểm soát biến động thị trường nhà Về vấn đề lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội từ ngày 06/06 tới 31/12/2016, mức lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội 4,8%/năm (0,4%/tháng), lãi suất nợ hạn tính 130% lãi suất cho vay Đồng thời Ngân hàng Nhà nước định 04 tổ chức tín dụng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV tham gia cấp tín dụng nhà xã hội theo Luật Nhà 2014 Trước vấn đề này, HoREA kiến nghị Chính phủ ban hành định lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội 4,8%/năm, lãi trả nợ hạn 130% lãi suất cho vay áp dụng từ ngày 06/06 tới 31/12/2016 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV tương tự Ngân hàng Chính sách xã hội Đồng thời kiến nghị Ngân hàng Nhà nước đề nghị Thủ tướng Chính phủ ban hành định lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội tổ chức tín dụng khác tham gia gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ vay mua, thuê mua nhà xã hội nhằm đảm bảo tính thống pháp luật Nâng cấp hệ thống quan quản lý nhà nước cấp địa phương, đặc biệt cấp Trung ương thành phố trực thuộc Trung ương để tăng cường lực lượng, nâng cao lực chuyên môn để đảm bảo đáp ứng đòi hỏi ngày cao công tác phát triển quản lý thời gian tới Tăng cường công tác đạo điều hành, kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật trình tạo lập, phát triển giao dịch nhà hệ thống quan quản lý cấp đặc biệt từ cấp trung ương tới địa phương Nghiên cứu, quy định bổ sung tuân thủ chặt chẽ quy định để đảm bảo chế thị trường, cạnh tranh thể văn quy phạm pháp luật nhà ở, kiên xóa bỏ chế xin-cho để đảm bảo thị trường nhà hoạt động lành mạnh, công khai, minh bạch 3.3.2 Kiến nghị với Bộ, Ngành 3.3.2.1 Kiến nghị Bộ xây dựng Chủ trì nghiên đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật nhà năm 2005, Luật Kinh 86 doanh BĐS hoàn thiện đồng văn quy phạm pháp luật, văn Nghị Định liên quan đến phát triển đầu tư xây dựng dự án chung cư có loại hình chung cư giá rẻ cho người thu nhập thấp Xây dựng tiêu kế hoạch phát triển nhà bổ sung vào kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội hàng năm hướng dẫn địa phương xây dựng chương trình, quy hoạch phát triển dự án chung cư giá rẻ giai đoạn Chủ trì nghiên cứu xây dựng chương trình phát triển nhà cụ thể để triển khai thực phạm vi nước giai đoạn, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội chung Chủ trì nghiên cứu, đề xuất thành lập quan nghiên cứu dự báo thị trường nhà giá rẻ BĐS phân khúc trung bình thấp để hỗ trợ công tác quản lý, điều hành thị trường Chủ trì nghiên cứu hoàn thiện chế, sách giải pháp hỗ trợ cải thiện nhà cho người có thu nhập thấp đối tượng sách xã hội Hoàn thiện chế thị trường BĐS chung cư cho người thu nhập trung bình thấp theo hướng tới đa dạng hóa cân cấu sản phẩm, thuận tiện minh bạch hoạt động giao dịch, phát triển đa dạng loại nhà quy mô hộ phù hợp với điều kiện khả thu nhập tầng lớp dân cư, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng tăng tỷ lệ nhà chung cư nhà cho thuê Đồng thời có sách khuyến khích, hỗ trợ nhà thích hợp đôi tượng có khó khăn để cải thiện chỗ ở, đảm bảo anh sinh xã hội Chủ trì nghiên cứu, đề xuất mô hình thành lập quỹ nhằm phát triển thị trường quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ khai thác bất động sản, quỹ phát triển nhà ở… 3.3.2.2 Kiến nghị với Bộ Tài Nguyên Môi Trường Chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2003 văn quy phạm pháp luật có liên quan nhằm thúc đẩy phát triển nhà đáp ứng nhu cầu thị trường nhà cho nhóm đối tượng thu nhập trung bình thấp Sửa đổi sách đất đai hướng tới đơn giản thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực dự án nhà đặc biệt khâu thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt 3.3.2.3 Kiến nghị với Kế Hoạch Đầu tư Chủ trì nghiên cứu sử đổi, bổ sung sách khuyến khích đầu tư nước tham gia phát triển nhà theo hướng khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà cao cấp, hạ tầng khu công nghiệp, nhà cho thuê, nhà bán trả dần 87 Chủ trì nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Luật đầu tư đảm bảo phù hợp với lĩnh vực đầu tư kinh doanh phát triển nhà 3.3.2.4 Kiến nghị với Bộ Tài Chính Chủ trì nghiên cứu hoàn thiện sách thuế liên quan đến dự án chung cư cho người thu nhập thấp BĐS (thuế nhà đất, thuê chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, thủ tục xác nhận sở hữu…) để mở rộng khả huy động nguồn vốn đầu tư thành phần kinh tế xã hội tham gia phát triển BĐS, tạo hành lang pháp lý để phát triển định chế phi ngân hàng như: Qũy tín thác BĐS, Qũy đầu tư phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở…nhằm khai thông nguồn vốn giành cho đầu tư phát triển nhà ở, sử dụng thuế làm công cụ để điều tiết thị trường, khuyến khích sử dụng nhà có hiệu hạn chế đầu Chủ trì nghiên cứu hoàn thiện chế, sách liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với đặc thù dự án phát triển BĐS Điều chỉnh cách tính giá đất thu tiền sử dụng đất để giảm tỷ lệ giá đất cấu giá thành nhà phù hợp với điều kiện thu nhập nhiều tầng lớp dân cư, sử dụng sách đất đai để hỗ trợ , điều tiết thị trường nhà đặc biệt nhà cho đối tượng thu nhập thấp 3.3.2.5 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chủ trì nghiên cứu, hoàn thiện chế, sách cho vay nhằm đảm bảo an toàn hệ thống đồng thời tạo điều kiện để phát triển thị trường nhà Chủ trì triển khai thực định hướng tài giai đoạn 2020 theo định số 105/2007/GĐ-TT ngày 13/07/2007 Thủ tướng Chính phủ 3.3.2.6 Kiến nghị với Bộ Nội Vụ Chủ trì nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý, điều hành lĩnh vực quản lý phát triển nhà từ Trung ương đến địa phương 3.3.3 Kiến nghị với chủ đầu tư dự án - Xây dựng, điều chỉnh Chương trình, quy hoạch phát triển nhà thị trường BĐS theo giai đoạn tiêu phát triển nhà bổ sung vào kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội thành phố hàng năm - Xây dựng tổ chức triển khai thực chương trình kế hoạch phát triển nhà cụ thể giai đoạn bao gồm chương trình, kế hoạch phát triển nhà nói chung chương trình mục tiêu thành phố hỗ trợ nhà cho đối tượng xã hội gặp khó khăn nhà chương trình đầu tư xây dựng nhà xã hội, chương trình phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp, chương trình 88 cải tạo nâng cấp khu nhà cũ để chỉnh trang đô thị theo quy hoạch -Trong giai đoạn 2011-2020 tập trung đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu chung cư bị xuống cấp, hư hỏng kết hợp chỉnh trang đô thị(tính đến thời điểm tháng 8/2011), Hà Nội có tổng cộng 1000 chung cư cũ cần cải tạo, tiến hành cải tạo 11 chung cư nguy hiểm cấp độ D, xong hầu hết thi công Hiện địa bàn thành phố có 170 chung cư bị hư hỏng, xuống cấp, cần cải tạo, xây dựng lại -Có biện pháp mạnh, xử lý dứt điểm dự án treo, dự án chậm khởi công, chậm tiến độ Kiên thu hồi dự án doanh nghiệp găm giữ (6 tháng đầu năm 2011 Hà Nội có thu hồi 17000m đất bỏ hoang tỷ lệ thấp so với tổng diện tích bị doanh nghiệp găm giữ 3.3.4 Kiến nghị với khách hàng Trước định chọn mua hộ chung cư, người mua nên tính toán lại khả tài mình, đặc biệt mua trả góp, hỗ trợ tài qua ngân hàng Trong hợp đồng mua bán phải có điều khoản qui định cụ thể quyền lợi nghĩa vụ bên mua bên bán Trong đó, đặc biệt ý đến qui định quyền lợi nghĩa vụ bên mua Việc sửa đổi hợp đồng xảy ra, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ chỗ chưa hiểu để trường hợp bạn không chấp nhận theo yêu cầu họ bạn tạm bỏ qua dự án chờ dự án phù hợp Hiện thị trường tồn kho số lượng hộ tương đối lớn nên trang bị kinh nghiệm mua nhà đầy đủ tự tin chọn cho nhà đẹp hợp túi tiền Ngoài ra, chủ hộ dự án, có quyền định quyền cần ghi rõ hợp đồng Đó là: sử dụng chỗ để xe, tiện ích công cộng, lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ điện thoại, truyền hình, internet với mức phí thỏa thuận; yêu cầu bảo hành, bảo trì công trình; tự thay đổi, sửa chữa hoàn thiện hộ quyền khác (nếu có) Bản quy định quản lý sử dụng khu chung cư chủ đầu tư xác lập theo quy định chung Nhà nước theo yêu cầu quản lý loại chung cư Nội dung quy định liên quan trực tiếp đến quyền lợi nghĩa vụ người mua Vậy nên, người mua cần phải yêu cầu bên bán cung cấp văn quy định quản lý sử dụng khu chung cư trước ký kết hợp đồng để có đầy đủ 89 thông tin làm sở định việc mua hộ Đơn vị quản lý chuyên nghiệp giúp sống cư dân an nhàn dễ chịu Có thể đánh giá dễ dàng chất lượng quản lý đơn vị cụ thể cách tìm hiểu xem họ quản lý dự án ý kiến cư dân Kinh nghiệm mua chung cư, không nên đặt niềm tin vào đơn vị quản lý họ mắc phải sai lầm mà đơn vị khác trải qua Và người chịu thiệt thòi không khách khách hàng Giá trị chất lượng khu chung cư gắn liền với giá trị chất lượng quản lý đơn vị quản lý tiêu chí quan trọng để người tiêu dùng định lựa chọn mua hộ chung cư 90 KẾT LUẬN Cùng với trình đổi chuyển sang kinh tế thị trường trình đô thị hóa mạnh mẽ làm xuất nhu cầu mua bán, giao dịch BĐS, tiền đề xuất thị trường BĐS Như vậy, việc hình thành phát triển thị trường BĐS nhà đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường hệ thống thị trường đầu vào cho kinh tế Để thị trường vận hành phát triển ổn định, bền vững theo định hướng XHCN vai trò quản lý nhà nước quan trọng thị trường BĐS nhà phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp không nằm quy luật Hơn nữa, giải nhà cho đại đa số người dân thủ đô nhiệm vụ quan trọng thành phố bỏi hộ chung cư hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh tế, dân sinh trị - xã hội Vì vậy, để thị trường vận động tự do, tự phát gây "méo mó", bất ổn dẫn đến "đổ vỡ" thị trường Thị trường BĐS nhà Hà Nội thực tế cần quản lý Nhà nước "đủ mạnh" hữu hiệu nhằm đảm bảo cho giao dịch kinh tế dân thực dân chủ, công bằng; cách thể chuyên pháp luật, định hướng, điều tiết Nhà nước nhằm phát triển thị trường ổn định lành mạnh Tiềm đất đai, BĐS thành phố trù phú lại vận động thiếu trật tự công bằng, thị trường BĐS lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống trị - xã hội nhân dân thành phố Do vậy, công tác quản lý Nhà nước thị trường BĐS thành phố cần thiết người dân, máy công quyền, với nhà đầu tư; vấn đề cần thiết, quan trọng người nghèo, người thu nhập thấp, đối tượng sách người cần đến hỗ trợ Nhà nước, xã hội Do đó, để thị trường BĐS nhà phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp hoạt động có hiệu quả, công tác quản lý thành phố, mặt, phải tạo điều kiện cần thiết để thị trường phát huy vai trò việc phân bổ sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất đai đáp ứng nhu cầu nhà với giá hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, thành phố phải dùng công cụ, biện pháp can thiệp vào thị trường BĐS cách phù hợp nhằm đảm bảo công xã hội dùng vai trò, chức thị trường để giải sách xã hội, để thị trường phát triển lành mạnh theo định hướng XHCN Với phân tích tình hình BĐS nhà địa bàn T.P.Hà Nội công tác QLNN thị trường thời gian qua, cho thấy mặt thành tựu, vấn đề tồn đề xuất số giải 91 pháp chủ yếu nhằm củng cố đổi công tác QLNN thị trường, để thị trường BĐS nhà ngày phát triển ổn định, đóng góp vào phát triển kinh tế xã hội chung thành phố Qua đề tài mong góp phần nhỏ việc xây dựng thành công mô hình quản lý hữu hiệu để phát triển thị trường BĐS nhà nói chung, phân khúc nhà cho người thu nhập thấp ngày tốt hơn, hiệu DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Lý luận Nhà nước pháp luật, Hà Nội, Trường Đại học luật Hà Nội (2004) Giáo trình Một số vấn đề quản lý nhà nước, Hà Nội, Trường cán Thanh tra (2009) Quốc Hội (2003), Luật tổ chức Hội đồng nhân dân Uỷ ban nhân dân, Việt Nam Quốc Hội (2003), Luật Xây dựng, Việt Nam Quốc Hội (2012), Luật Xử lý vi phạm hành chính, Việt Nam Chính Phủ (2007), Nghị định 180/2007/NĐ- CP ngày 7/12/2007 xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị Việt Nam Chính Phủ (2007), Quyết định số 89/2007/QĐ- TTg ngày 18/6/2007 thí điểm thành lập Thanh tra xây dựng quận, huyện tra xây dựng xã, phường, thị trấn Thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam Chính Phủ (2013), Nghị định số 121/2013/NĐ- CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở,Việt Nam Bộ Xây Dựng (2014), Thông tư số 02/2014/TT- BXD ngày 12/02/2014 Bộ Xây Dựng Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Nghị định số 121/2013/NĐ- CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở, Việt Nam 10 Sở Xây Dựng (2014), Quyết định số 324/QĐ- SXD ngày 15/01/2014 việc ban hành Quy chế tổ chức hoạt động Thanh tra Sở Xây Dựng Hà Nội, Hà Nội 11 Thanh tra Sở Xây dựng (2013), Báo cáo công tác tra năm 2013 phương hướng công tác năm 2014, Hà Nội 12 Thanh tra Sở Xây dựng (2014), Hướng dẫn quy trình kiểm tra, xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị việc áp dụng hệ thống biểu mẫu kiểm tra, xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị địa bàn Thành phố Hà Nội, Hà Nội 13 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 09/2014/QĐ- UBND ngày 14/02/2014 việc ban hành quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng Sở Xây dựng Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã; Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn địa bàn Thành phố Hà Nội, Hà Nội 14 Nguyễn Như Ý (1998), Đại từ điển tiếng Việt, NXB Văn hoá thông tin, Hà Nội 15 PGS.TSKH Lê Đình Thắng (2000), đề tài nghiên cứu cấp B99-38-12 “ Thực trạng giải pháp mở rộng thị trường nhà đất thành phố Hà Nội”, Bộ Tài nguyên Môi trường 16 G.V.Atamantrruc (2004), người dịch Phạm Hồng Thái, Phí Văn Ba, Lý thuyết quản lý nhà nước, Xuất lần thứ 2, có bổ sung, Nhà xuất Omegal Moscva 17 Nguyễn Ngọc Tản (2007), Một số vấn đề hoàn thiện hệ thống pháp luật Thanh tra, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Hà Nội 18 Nguyễn Văn Kim (2007), Hoàn thiện pháp luật tra xây dựng, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh 19.TS Đinh Thị Mai Phương (2012), đề tài “Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Viện khoa học pháp lý, Bộ tư pháp 20 Phạm Đức Hoà (2012), Báo Dân chủ pháp luật, “Quản lý Nhà nước việc sử dụng đất đô thị hướng hoàn thiện” 21 Hà Minh Đức (2013), đề tài “Quản lý nhà nước đối vối thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội”, Đại học Thương Mại 22 Hoàng Quang Học (2013), đề tài “Quản lý thành phố dự án trung cư cao cấp địa bàn Hà Nội”, Đại học Thương Mại 23.Phạm Đức Hạnh (2013), Đề tài “ Quản lý nhà nước đầu tư xây dựng địa bàn thành Phố Hà Nội”, Đại học Thương Mại 24 Phạm Sỹ Liêm (2013), Tạp chí Người Xây dựng, “Tổng quan sách pháp luật xây dựng quốc tế”(15),tr12-13 25 Các nguồn báo: Báo Việt nam net, Dân trí, Vnexpress,… 26 Tongcucthongke.vn ... phương dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp địa bàn T.P Hà Nội giai đoạn 2016 – 2020 16 Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TẠI ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG. .. cho người thu nhập thấp địa bàn thành phố Hà Nội Về mặt thực tiễn: Đề tài Quản lý nhà nước địa phương dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp địa bàn thành phố Hà Nội đề cập đến vấn đề... - Luận văn thạc sĩ, Quản lý nhà nước đầu tư xây dựng địa bàn thành phố Hà Nội , Học viện hành quốc gia, Phạm Đức Hạnh thực (2013) Luận văn nghiên cứu cách tổng thể vấn đề lý luận đầu tư xây dựng,