Nguyễn T Ngọc Mai
Trang 2MUC LUC
Trang Trang Pau Diao 1 Phiếu đánh giá kết quả thực tập tốt nghiệp
¡pc Nai ga: 02ii 0 11 LO1 CAM OD 00 1V Danh sách các chữ viẾt tắt - - - kh TT cưng V
Mục lỤc - - - CC c QC S000 00000090 00900 ng ng n9 54 VI
PB 11i0710i0ei 50 A 1X B10 }9i0iì) 08 x
MG aU 'ÕVŸ®ŸỶÝ - Ơ 1 CHUONG 1: GIGI THIEU
1.1 Điều kiện tự nhiên - tài nguyên môi trường ¿+ ¿5< +cs£s£s£scx+sexerxe 2 N0 0ê nẽn 2 1.1.2 Địa hình, thổ nhưỡng và địa chất - 22526 SE te E121 1czx2 4 1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội - - 2< E4 8E 8 E3 s scxe 6
1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành - ¿+ ©2221 +1 +E#keESESESEEExEkcrke 6
1.2.2 Thực trạng phát triỀn xã hội - - ca ct Sa S 131128 E53 853 5815185155158 5555555 5552x552 6
1.3 Sơ lược VỀ Cơ QUaI - - - + Sẻ St €SềEEEE E4 1 01 0v vn cu re § 1.3.1 Sơ lược VỀ Cơ QUân «Sẻ SE SE SE HH H1 g0 0g vn cu kg 8 1.3.2 Tổ chức bộ máy cơ quan - + + << e4 éEEE E1 11 v1 vn cu re 9 1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn + SE ke Ee cv về vs csree 9
1.4 Một số khái niệm cơ bản - 5G set Sa S233 15353158 E8E5E 58511582858 51.5E.5 125 x2 11 1.4.1 Đất và đất đai cà t1 1111.211111011111111.11111.1101111111.111 1111 1 11
Trang 31.4.2 4.2, )à 200i nh ên sử dụng đâ 11 1.4.3 Chuyên nhượng quyền sử đụng đất - - + SE +E*E£EEeEE c crcexee 12 1.4.4 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - 12 1.4.5 Các trường hợp chuyền nhượng quyền sử dụng đất - 5 < s <<: 13 1.4.6 Trường hợp nhận chuyển nhượng - 2 2< & + k££E£z£s£x£zkcSe£ 13 1.4.7 Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyên sử dụng đất 14 1.5 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5-56 SsE cv ccxcxee 14
1.5.1 Đối với hộ gia đình cá nhân . + 2 k©k SE E14 1115 E1 1 11 cxee 14 ID? 6o 7n 15
1.6.Trình tự và thủ tục thực hiện CNQSDĐ G G2 HH1 S 99 6111383333512 g2 15 1.7 Lược sử vẫn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các giai đoạn 16
1.7.1 G1a1 đoạn trước năm 1988 - - - -L 2G CC H5 21300260 91 5 8 1 ees 16 1.8.2 Giai đoạn 1975 đến trước khi có luật đất đai 1988 - 5: 17
1.7.3 Giai đoạn từ luật đất đai 1988 đến trước khi có luật đất đai 1993 17
1.7.4 Giai đoạn luật đất đai 1993 đến nay tsktS SE HE 1c gu rệt 18
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỀN
NHƯỢNG QUYÊN SỬ DỤNG ĐẤTT -G Ga SE S6 SE Se SESESEs SE sex zxz 21
2.1 Thời gian và địa điểm thực LAD 21 2.2 Mục đích - - - -cH CC C30900 0000 09000002 ng nu cv 0e 21
XI ONv))101-5831340 12:09: 0000077077 — 21
2.4 Đối tượng và phạm Vi nghién CUU ccesccssssccscssscsescscssscscsescsssescseasssscsees 21
2.5 Ý nghĩa của công tác nghiên cỨU + - + 2% +®k£E# 22x £s£1£E£E2 2 2 2 czced 22 2.6 so (v109)(()56::310) i83 8P 22 2.7 Quy trình tiến hành nghiên cứỨu - - E kSkESk chư cư 23
CHƯƠNG 3: KẾT QUÁ VÀ THẢO LUẬN G6 8E E+ESEEE£eEeszesed 24
Trang 43.1 Tinh hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Châu
Thanh g1a1 doan 2005-2008 24
3.1.1 Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển nhượng QSDĐÐ trên địa bàn
Trang 5DANH SACH BANG
Tén bang Trang
Bảng 3.1: Tình hình chuyển nhượng quyên sử dụng đất năm 2005 27
Bảng 3.2: Tình hình chuyển nhượng quyên sử dụng đất năm 2006 30
Bảng 3.3: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2006-2007 31
Bảng 3.4: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2008 33
Bảng 3.5 :Tổng số hỗ sơ chuyển nhượng QSDĐ của huyện từ 2005- 100 35 34 Bảng 3.6 : Tổng số hồ sơ chuyển nhượng quyên sử dụng đất của các xã
từ năm 2005 đến cuối tháng 5 năm 2000 - ¿G43 E1 E1 xe, 37
Bảng 3.7 : Bảng thể hiện một số xã có số hồ sơ nhiều nhất và ít nhất
trong xã về chuyển nhượng QSDĐ qua các năm 2005, 2006, 2007,
2008, 06/2009 - Q9 TH uc 0 01 0 38
Trang 6DANH SACH HINH
Tén hinh Trang
Hình 1.1: Bản đồ hành chính huyện Châu Thànhn tỉnh Đông Tháp 3 Hình 1.2: Sơ đồ tổ chức bộ máy văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Châu Thành tỉnh Đồng Tháp ¿2-5 + 2 2 s£x£<£s££z£2 9
Hình 1.3: Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16
Hình 3.1: Quy trình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Châu Thành 25
Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyên sử dụng đất huyện Châu Thành 2005 - - G4 3 0.9.0 100 30 0g K4 28 Hình 3.3: Biểu đỗ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyên sử dụng đất huyén Chau 9.1020) 000107077 29 Hình 3.4: Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyên sử dụng đất huyện Châu Thành 2006-27 - - G6 G 5G S193 31019 01 3000 0 0 K6 32 Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyên sử dụng đất 00/118 0)::))09:7))00200.120100177 34 Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyên sử dụng đất huyện Châu Thành từ 2005-2008 - - - GGG 0G S101 09030 00g K6 35
Hình 3.7: Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyên nhượng QSDĐ ở xã
Trang 7DANH SACH CAC CHU VIET TAT Ki hiéu Chữ viết tắt CNQSDD Chuyển nhượng quyên sử dụng đất CT Chỉ thị QD Quyét dinh QSDD Quyền sử dụng đất
UBND Ủy Ban Nhân Dân
VPDKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
TNMT Tài nguyên Môi trường
TNvà TKQ Tiếp nhận và trả kết quả
Trang 8MỞ ĐẦU
%27rG§
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là tư liệu và cũng là đối tượng sản xuất không thể thiếu được trong cuộc sống sinh hoạt của con người Trong những năm vừa qua theo định hướng của Đảng và nhà Nước ta là theo định hướng xã hội chủ nghĩa công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước do đó mà điều kiện kinh tế phát triển rất nhanh cùng với đô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng rất cao Từ đó tình hình chuyền nhượng quyền sử dụng đất diễn ra cũng khá
sôi động, đây là vẫn đề mà Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Châu
Thành đang quan tâm và tìm ra giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất
Trang 9CHUONG 1 GIOI THIEU
1.1 DIEU KIEN TU NHIEN-TAI NGUYEN MOI TRUONG: 1.1.1 Điều kiện tự nhiên:
* Vị trí địa lý:
Huyện Châu Thành là 1 Huyện phía Đông Nam tỉnh Đồng Tháp, toàn
Huyện có 11 xã, 1 thị trần, có điện tích tự nhiên là 23.404,7 ha chiếm 7,23% diện
tích toàn tỉnh
Mạng lưới giao thông thuỷ, bộ của Huyện thuận tiện cho việc phát triển
kinh tế xã hội của Huyện Toàn Huyện có 11,4 km đường Quốc lộ 80 đi qua trung tâm huyện ly và nói liền Huyện vớ Thị xã Vĩnh Long và Thị xã Se Đéc, gần Quốc lộ 1A và cầu Mỹ Thuận, 2 đường tỉnh lộ ( 853 và 854 ) với chiều dài
36 km và 12 đường huyện tạo lợi thế cho Huyện trong việc vận chuyển lương
Trang 11* Ranh gidi Huyén:
- Phía Bắc giáp: Tỉnh Tiền Giang và huyện Cao Lãnh- tỉnh Đồng Tháp - Phía Đông giáp: Tỉnh Vĩnh Long
- Phía Nam giáp: Tỉnh Vĩnh Long
- Phía Tây giáp: Huyện Lai Vung và Thị Xã Sa Đóc
1.1.2 Địa hình, thổ nhưỡng và địa chất:
Huyện nằm về phía hạ lưu sông Tiền, có sông Sa Đéc chảy qua và có hệ thống kênh trục chính nối với sông Hậu, xu hướng địa hình có hướng dốc từ sông Tiền vào nội đồng (hướng Bắc - Nam) và tương đối bằng phẳng, địa hình bị chia
cắt bởi hệ thống kênh, rạch dây đặc thuận lợi cho việc tưới tiêu và giao thông
thuỷ, tuy nhiên việc xây dựng hệ thống giao thông nông thôn gặp nhiều khó khăn và tốn kém, hạn chế cho việc cơ giới hoá trong nông nghiệp Cao trình trung bình
từ +0,8 tới +1,2m, cao nhất +1,5m, thấp nhất +1,7m
* Khi h@u:
- Huyện có đặc điểm khí hậu chung của tỉnh Đồng Tháp, chịu ảnh
hưởng của khí hậu nhiệt đới, gió mùa
- Gió: hướng gió phổ biến theo hướng Tây - Nam và Đông - Bắc từ tháng năm đến tháng 11 Ngoài ra còn có gió chướng từ tháng 2 đến tháng 4, mùa mưa thường xuất hiện có gió lốc xoáy
- Lượng bốc hơi: lượng bốc hơi trung bình 3-5mm/ngày Cao nhất từ 6- 8mm/ngày tập trung từ tháng 3 đến tháng 6 Tổng lượng bốc hơi bình quân năm
là 1627,2mm
- Độ âm: âm độ bình quân cả năm 82,5%, bình quân thấp nhất 50,3%
- Lượng mưa: lượng mưa trung bình 1200mm/năm, chiếm 90% - 92%
(từ tháng 5 đến tháng 11 ) lượng mưa cả năm, chiếm 30% - 40% ( tháng 9 - tháng
Trang 12* Tai nguyén nước: - Tai nguyên nước mặt:
Nguồn nước mặt rất dồi dào, phân bố khắp trong huyện với nguồn cung cấp chính là Sông Tiền, có Sông Sa Đéc chảy qua và hệ thống kênh, rạch lâu đời, chăng chịt đã cung cấp lượng lớn phù sa bồi đắp, quanh năm có nguồn nước ngọt thuận lợi cho phát triển cây lúa, cây ăn trái, nuôi trồng
thuỷ sản và đồng thời phát triển du lịch miệt vườn
- Tài nguyên nước ngầm:
Theo kết quả thăm dò trử lượng nước ngầm của Liên đoàn địa chất 8 cho thấy huyện Châu Thành cũng như tỉnh Đồng Tháp hạn chế về lượng nước ngầm so với các tỉnh ĐBSCL Nước ngầm tầng sâu ( 100m - 300m ) tương đối dồi dào, nhưng một số nơi bị nhiễm phèn Những giếng khoang nước ngầm ở tầng sâu trên 300m chất lượng tốt, có thể phục vụ cho sinh hoạt của người dân trên địa bàn, có khả năng sử dụng cho sản xuât công nghiệp
* Tài nguyên đất:
Các kết quả nghiên cứu về đất đai đo các chuyên gia thuộc Viện Nơng Hố
Thổ Nhưỡng - Bộ NN & PTNT thực hiện năm 1997 đã điều tra đánh giá tài nguyên đất và thành lập bản đồ đất tỷ lệ 1/100.000 cho thấy Châu Thành có hai
nhóm đất chính là:
Đắt phù sa: 16120 ha, chiếm 68,88% toàn huyện Đắt phèn: 4981 ha, chiếm 21,28% toàn huyện
Diện tích sông rạch: 2303 ha, chiếm 9,84% toàn huyện
* Tài nguyên cát:
Tài nguyên cát sông của Huyện nằm trên địa bàn thuộc xã An Nhơn, tiếp giáp sông Tiền Ngoài ra, khu vực địa bàn xã An Hiệp cũng có mỏ cát, trữ
lượng ước khoảng trên 4 triệu mỶ, có thể thăm dò và khai thác, phục vụ cho các
công trình xây dựng trên địa bàn huyện và cung cấp cho các công trình xây dựng
Trang 131.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIÊN KINH TẾ XÃ HỘI:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Huyện không đồng điều qua các thời kỳ, tốc độ tăng GDP bình quân hàng năm 5,29 %
1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành:
* Nông nghiệp:
Cơ cấu ngành nông nghiệp có sự triển biến mạnh trên tất cả các lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, thuỷ sản, và dịch vụ nông nghiệp Trong nội bộ ngành nông nghiệp, trồng trọt và chăn nuôi vẫn giữ vai trò chính, chiếm từ 94%-95% Điều đó thể hiện cơ cầu ngành nông nghiệp của Huyện là nông - ngư nghiệp
* Công nghiệp - tiêu thủ công nghiệp:
Tổng sản lượng sản xuất hàng hố cơng nghiệp tiêu thủ công nghiệp ước
đạt 104.092 triệu đồng, đạt 111,5% kế hoạch tăng 29,6% so với 2004 chủ yếu là khu vực doanh nghiệp tư nhân và hộ cá thể với 2183 cơ sở đăng ký kinh doanh trên toàn huyện Tổng mức lưu chuyển hàng hoá - dịch vụ ước đạt 844.768 triệu đồng, đạt 105,6% kế hoạch tăng 10,9% so với 2004
* Thương mại dịch vụ:
Ngành dịch vụ của Huyện thời gian qua có mức tăng trưởng khá hơn nhờ vào việc phát triển mạng lưới giao thông của Huyện, chợ nông thôn được hình thành đều khắp, các chợ đầu mối được đầu tư xây dựng nhưng các ngành nghề
dịch vụ phát triển chủ yếu là dịch vụ ăn uống, giải khát nhỏ, lẻ chưa có vai trò
tác động tích cực đến phát triển sản xuất 1.2.2 Thực trạng phát triển xã hội:
* Tinh hình dân số và lao động:
- Tình hình dân số: huyện Châu Thành có qui mô dân số đông, đứng hàng
thứ 4 trong tỉnh, năm 2004 dân số 162737người mật độ dân số bình quân là 696
Trang 1413.611người, tỷ lệ đơ thị hố tính theo dân số thành thị năm 2004 đạt 8,36%, dân số nông thôn là 149.126 người chiếm tỷ lệ 91,64%
- Tình hình lao động: Lực lượng lao động hiện nay trong huyện rất dồi dào
nhưng chất lượng thấp, đa số là lao động phổ thông, học tập kinh nghiệm do truyền nghề là chính, tỷ lệ lao động qua đào tạo rất thấp
* Tình hình giáo dục và y tế:
- Giáo dục: Về giáo dục đã có bước phát triển, hệ thống trường, lớp được sửa chữa, xây dựng đáp ứng được nhu cầu giảng dạy và học tập
-Huyện chấm dứt tình trạng học ba ca từ năm 1994 -1995, giảm dần số
phòng học tạm bợ, từng bước đầu tư cơ sở vật chất và trang thiết bị các trường trọng điểm theo hướng hình thành trường chuẩn quốc gia
- Y tế: Toàn Huyện có 01 phòng khám khu vực và 12 trạm y tế xã, thị trấn, mỗi trạm y tế điều có y, bác sĩ có khả năng tiếp nhận và thực hiện sơ cấp cứu ban đầu: có 90 giường bệnh với 134 cán bộ ngành y, trong đó có 30 bác sĩ,
61 y sĩ kỹ thuật viên và 43 cán bộ có trình độ khác Ngành dược có Ø7 cán bộ
gồm 02 được sĩ cao cấp, 02 dược sĩ trung cấp và 03 được tá Bình quân có 1,2 bác sĩ và 5,7 giường bệnh trên 1 vạn dân
* Hệ thông cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống và sản xuất: - Giao thơng:
Tồn huyện có 11,134 km đường Quốc lộ 80 đi qua trung tâm Huyện ly
được trãi nhựa, hai đường tỉnh( 853 và 854) với chiều dài 36 km trãi đá và đất đỏ,
12 đường Huyện trong đó có một số được đầu tư trải bê tông cốt thép, các đường liên xã, liên ấp hầu như còn là đường đất Nhìn chung đường bộ của Huyện còn nhiều hạn chế, giao thông gặp nhiều khó khăn
Vận tải đường thuỷ Huyện có tuyến vận tải thuỷ quốc gia đi qua là sông Sa Đéc có vị trí quan trọng trong việc vận chuyển hàng hoá nối liền với Vĩnh Long, An Giang, Cần Thơ, các tỉnh trong vùng ĐBSCL và Thành
Trang 15- Hé thong thiy loi: chủ động tưới tiêu, kiểm soát lũ đáp ứng yêu cầu chuyển dịch cơ cấu cây trồng, thâm canh tăng vụ cho 18.775 ha đất nông nghiệp kết hợp với giao thông thuỷ, bộ và phân bố dân cư
- Mạng lưới điện: Nhìn chung, cho đến nay hệ thống mạng lưới điện Quốc gia đã đến được tất cả các xã trong huyện, phục vụ sinh hoạt và sản xuất, tuy nhiên số hộ sử dụng điện năm 2000 mới đạt 63% Tỷ lệ điện
dùng cho sản xuất chỉ khoảng 1/4 tổng sản lượng điện toàn huyện.Chủ yếu phục vụ cho khu vực xay xát thuộc xã Tân Bình.Trong huyện không có công trình điện phục vụ cho sản xuất nông nghiệp hoặc tưới tiêu, các làng nghề sản xuất tập trung như làm bột ở Tân Bình,Tân Phú Trung, sản xuất ngói ở An Hiệp
- Thông tin liên lạc: Mạng lưới bưu chính viễn thông ngày càng được mở
rộng và nâng cao chất lượng phục vụ, Huyện có 01 bưu điện huyện,04 bưu cục
và 04 bưu điện văn hố Ngồi ra ,các xã, thị trấn trong huyện đều có trạm bưu điện có khả năng phát thư, báo trong ngày Tỷ lệ các xã có trạm biến điện là 100%
- Văn hố thơng tin -Thể dục thể thao:
Thực trạng hiện nay văn hố thơng tin - thể dục thể thao vừa thừa, vừa thiếu
về nghiệp vụ Có lúc có nơi điều hành còn chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra, không theo nhiệm vụ cụ thể của từng địa phương
Nhìn chung cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất và đời sống cho các hộ
nông dân trên địa bàn huyện tương đối đầy đủ Song, để đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống ngày càng phát triển thì rất cần sự tiếp tục đầu tư, nhất là hoàn chỉnh hệ thống thuỷ lợi, giao thông nông thôn và giao thông trên địa bàn
1.3 SƠ LƯỢC VE CO QUAN:
1.3.1.Sơ lược về cơ quan:
- Phòng Địa Chính: từ 1995 đến 2000
Trang 16- Phòng Tài Nguyên và Môi Trường : từ đầu năm 2000 đến 21/6/2005 - Văn Phòng Đăng Ký Quyên Sử Dụng đất:từ 22/6/2005 đến nay
- Văn Phòng Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất huyện thuộc Phòng Tài Nguyên
Và Môi Trường, chịu sự chỉ đạo, quản lý của Phòng Tài Nguyên và Môi Trường theo phân cấp quản lý của UBND huyện
1.3.2.Tổ chức bộ máy cơ quan: GIÁM ĐÓC \ PHÓ GIÁM ĐÓC Bộ phận Bộ phận , Bộ Bộ phân kiểm Bộ phận
hành đăng ký thê phận tra, đăng ký , ky thuat
chinh(van chap, bao dang chinh li bién va do dac
thư, lưu lãnh quyên ký động quyên sử
trữ, kê toán sử dụng đât thông dụng đât thủ quỷ) kê Hình 1.2 Sơ đồ tổ chức bộ máy văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Châu Thành tỉnh Đồng Tháp 1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ và quyên hạn: * Chức năng:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện thủ
tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai Việc thành lập Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất là việc tách bạch giữa cơ quan quản lý nhà nước về đất đai
(Phòng Tài Nguyên và Môi trường giữ vai trò thiết kế )và bộ phận tổ chức thực
Trang 17nhẹ công việc cho cơ quan quản lý Nha Nước có điều kiện để tập trung nghiên
cứu, quản lý Nhà Nước về đất đai tốt hơn trên địa bàn Huyện
* Nhiệm vụ và quyên hạn:
- Giúp trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật
- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với tất cả
các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chinh cấp Huyện
- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế có liên quan đến đất đai
- Lưu trữ, quản lý bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính
- Thực hiện trích đo thửa đất, thống kê kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện
trạng cấp huyện và cấp xã
- Cung cấp ban đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa
chính và các thông tin khác về đất đai phục vụ quản lý Nhà Nước và nhu cầu của cộng đồng
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý đất đai theo quy định của pháp luật
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực hiện
nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc văn phòng theo quy định của pháp luật
Trang 181.4 MOT SO KHAI NIEM CO BAN: 1.4.1 Dat va dat dai
- Dat: 14 mét vat thé thién nhién hinh thanh lâu đời do kết quả tác động tổng
hợp bao gồm các yếu tố : khoáng chất dinh dưỡng, sinh vật, câu trúc đất, kích thước của đất, nước trong đất
- Đất đai: Có nhiều khái niệm về đất đai:
+ Đất đai: là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thắng đứng (gồm
khí hậu của bầu khí quyền, lớp đất phủ bề mặt thảm thực vật, động vật, diện tích
mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất ) theo chiều nằm ngang-trên mặt đất ( là sự kết hợp giữa thô nhưỡng địa hình, thuỷ văn thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuât cũng như cuộc sơng của xã hội lồi người
+ Đất đai: là sự gắn kết giữa lao động con người trên bề mặt đất thổ nhưỡng tạo ra sản phẩm Vai trò của đất đai được Mác khái quát: “Đất là mẹ sức lao động là cha, sản sinh ra của cải vật chất” C.Mác và E.Ănghen Tuyển tập, tập 23, NXB Sự Thật, HN 1979 trang 189
+ Luật đất đai 1993 cũng đã khẳng định đất đai:
Là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá
Là tư liệu sản xuất đặc biệt
Là thành phần quan trọng hang đầu của môi trường sống
Là địa bàn phân bô các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá xã hội, an ninh và quốc phòng
1.4.2 Quyền sử dụng đất:
- Quyền sử dụng đất: là quyền của người sử dụng đất, được quyền sở hữu, quyền chuyên đối QSDĐ với mảnh đất đang sử dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật
Trang 19* Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây: + Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đât nông nghiệp + Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bố đất nông nghiệp + Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đên quyên srư dụng đất hợp pháp của mình
+ Khiêu nại tô cáo, khởi kiện vê những hành vi vi phạm quyên sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai
- Một số quyền cơ bản: quyền chuyên đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn băng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1.4.3 Chuyển nhượng quyên sir dung dat
Thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời từ Luật đất đai 1993, hộ gia đình cá nhân, tổ chức (gọi chung là người sử dụng đất) chỉ có quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu định đoạt Nhà nước có quyền cho phép hoặc không cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác
Chuyên nhượng QSDĐ là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyên giao đất và quyền sử dụng đất tuân theo những quy định của Bộ luật dân
sự và pháp luật đất đai hiện hành
- Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ: là hình thức chuyển QSDĐ, trong đó người có đất đang sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng QSDĐ) chuyên giao cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyên QSDĐ) trong đó bên nhận QSDĐ phải trả tiền cho bên chuyển QSDĐ theo thỏa thuận trong hợp đồng
Trang 201.4.4 Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ:
- Điều 711 của Bộ luật dân sự chỉ quy định chung về điều kiện của người
được chuyển nhượng QSDĐ như sau: + Có nhu cầu sử dụng đất
+ Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của
pháp luật về đất đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất, thì đất sử dụng không quá hạn mức với từng loại đất
- Điều 9 chương II của nghị định 17/CP quy định chỉ tiết hơn đối với việc
nhận chuyền nhượng đất nông nghiệp:
+ Trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
+ Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì điện tích vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất theo quy định của
tại điểm 1 khoản 5 điều 1 của luật sửa đổi, bố sung một số điều của luật đất đai
1.4.5 Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Đối với hộ gia đình cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất
nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễm tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất, nếu được nhà nước
giao đất lần thứ hai Đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở
được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể trừ ngày được giao đất lần thứ hai
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyên ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình cá nhân sinh sống trong phân khu đó
- Hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
Trang 21dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ
1.4.6 Trường hợp nhận chuyền nhượng :
- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục
đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyên sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và địa phương khác trừ trường hợp quy định tại
khoản 3, khoản 4 điều 103,104 của nghị định 181/2004/NĐ-CP
- Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất kinh doanh thì được nhận chuyển
nhượng QSDĐ) tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phượng khác trừ trường hợp
quy định tại khoản 1 và 2 điều 103 của nghị định 181/2004/NĐ-CP
Người chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng ký hộ
khâu, nơi đăng ký kinh đoanh
1.4.7 Trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ (quy định tại điều 103 nghị định 181/2004/NĐ-CP):
- Tổ chức, hộ gia đình cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng QSDD
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyền nhượng QSDĐ chuyên trồng đất trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân
trừ trường hợp chuyên mục đích sử dụng đất theo quy định, kế hoạch sử dụng đất
đã được xét duyệt
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyền nhượng, tặng cho quyên sử dụng đất chuyên trồng lúa nước
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyên nhượng QSDĐ đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc
Trang 22rừng đặc dụng , trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó
1.5 HO SO CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT
1.5.1 Đối với hộ gia đình cá nhân:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Sơ đồ thửa dat - Chứng từ nộp tiền thuê đất 1.5.2 Đối với tổ chức: - Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử đụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Trích lục bản đồ thửa đất chuyển nhượng - Chứng từ nộp tiền thuê đất 1.6 TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC THỰC HIỆN CHUYÊN NHƯỢNG QUYÈN SỬ DUNG DAT:
- Theo luật đất đai 2003:
Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ được quy định :
+ Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại VPĐKQSD đất
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại
UBND xã nơi có đất để chuyển cho VPĐKQSD đất
+ Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và giấy chứng nhận QSDĐ
+ Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kế từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSD đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi số liệu đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý cấp GCN QSDĐ đã cấp hoặc cấp GCN QSDD đối với trường hợp phải cấp mới
+ Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm trao GCN QSDĐ cho người chuyển nhượng QSDĐ
Trang 23UBND xã, | Hộ gia đình, Kho bạc thitran Ƒ | cA nhan Nhà nước A 2 A | Vănphòng | chi cục |ĐKQSDĐ | thuê A Phong tai nguyén va Môi trường A Ủy Ban Nhân Dân Huyện
Hình 1.3:Sơ đồ thể hiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.7 LƯỢC SỬ VẤN DE CNQSDĐ QUA CÁC GIAI ĐOẠN:
1.7.1 Giai đoạn trước năm 1975:
- Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945-1954: sau khi cách mạng tháng 8
thành công, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa ra đời, năm 1946 chủ tịch Hồ Chí Minh kí sắc lệnh giảm tô và chỉ thị chia diện tích đất của đồn điền cho dân nghèo đặc biệt ngày 04/12/1953 Quốc hội thông qua luật cải cách ruộng đất với mục đích là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và các để
quốc xâm lược, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa
chủ, để thực hiện Tuộng đất của nông dân
- Từ 1954-1975: Đặc biệt trong giai đoạn này Hiến pháp 1959 được ban
hành đã công nhận ở nước ta 3 hình thức sở hữu về đất đai ( Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân) Cơ bản đến Nghị quyết số 125/CP ngày 28/16/1971
thì việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới bất cứ hình thức nào cũng bị nghiêm câm
Trang 241.7.2 Giai đoạn 1975 đến trước khi có luật đất đai 1988:
- Sau khi đất nước được thống nhất, hệ thống pháp luật được xây dựng thống nhất trên cả nước Chính phủ cách mạng lâm thời đã ban hành Nghị định
01/75, ngày 03/03/1975 để điều hành mối quan hệ đất đai nhằm xóa bỏ quyền
chiếm hữu đất đai của ngụy quân, ngụy quyên, tay sai, địa chủ phong kiến quốc hữu hóa giao lại cho nhân dân và thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất của nông dân, hướng dẫn nông dân vào con đường làm ăn tập thể thơng qua các tập đồn sản xuât, hợp tác xã
- Đến 1980 Quốc hội ban hành hiến pháp, khẳng định về mặt pháp lý đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, các hình thức mua bán đất điều bị nghiêm cấm
1.7.3 Giai đoạn từ Luật đất đai 1988 đến trước khi có luật đất đai 1993: - Quốc hội khóa VII đã thông qua và ban hành Luật đất đai ngày 29/12/1987 Luật đất đai đầu tiên của nước ta gồm 6 chương, 57 điều Đây là sự
kiện quan trọng mở đầu cho việc thống nhất đất đai trên nền tảng Hiến pháp1980
- Luật đất đai 1988 đã kịp thời đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, đã giải quyết
một số vẫn đề mà trước đó chưa có văn bản nào đề cập Quan trọng nhất là việc xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ôn định lâu dài, có thời hạn
hoặc tạm thời Nhưng không có nhu cầu thì trả lại, nghiêm cắm mọi hành vi sang nhượng , mua bán đất đai Đây là những điều không khả thi, không phù hợp với
thực tế Tuy nhiên việc chuyển nhượng sử dụng đất trong thực tế vẫn diễn ra sôi
động, nên tại điều 16 Luật đất đai 1988 có qu1 định việc chuyển nhượng hạn hẹp
ở 3 nội dung:
+ Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng lâm nghiỆp
+ Khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá nhân thỏa thuận
trao đôi đất cho nhau đề tô chức lại sản xuất
+ Khi người được giao đất chuyên đi nơi khác hoặc đã chết thi thành viên
trong hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó
Trang 25- Đến những năm 1991-1992 do nên kinh tế chuyển sang nền kimh tế thị trường , nhu cầu sử dụng đất tăng cao, việc chuyển nhượng đất đai của người dân
diễn ra sôi động, đầu cơ làm cho giá đất tăng vọt dẫn đến thị trường nhà đất lên
cơn sốt, vuot ra tầm kiểm soát của nhà nước Trước tình hình đó sự ra đời Hiến
Pháp 1992 rất kịp thời trong thời kì đối mới Tại điều 18 của hiến pháp 1992 đã
quy định" Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy định và pháp luật, đảm bảo sử đụng đất đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho
các tô chức và cá nhân sử dụng đất lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo
vệ, bồi bố khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật "
1.7.4 Giai đoạn Luật đất đai 1993 đến nay:
* Từ luật đất đai 1993 đến trước khi có Nghị định 17/1999/NĐ-CP:
- Luật đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/07/1993 và
có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Luật đất đai có những quy định mới như sau: + Quy định hệ thống ngành địa chính từ Trung Ương đến tận cấp xã, phường
+ Quy định các quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyến nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất
+ Quy định hạn mức các loại đất
+ Thừa nhận đất có giá trị
+ Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài Như vậy, lần đầu tiên Luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây là quy định mang tính đột phá phù hợp với nền kinh tế thị trường đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của đông đảo quần chúng
nhân dân, là điều kiện thuận lợi dé phát triển kinh tế
Tuy nhiên, qua 5 năm thực hiện Luật đất đai 1993 lộ nhiều bất cập:
- Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 114/NĐ-CP quy định chi
tiết thi hành luật thuế chuyển QSDĐ năm 1994, trong đó có quy định: khi được
Trang 26phép chuyén QSDD thi bén chuyén nhuong phải nộp thuế chuyền quyền với thuế suất 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất công trình và các loại đất khác, trên tong giá trị đất, bên chuyên nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% trị giá tài sản tính thuế Do thuế suất quá cao nên người sử dụng đất chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước có thâm quyên
*Từ nghị định 17/1999/NĐ-CP đến trước khi có luật đất đai 2003:
- Để đáp ứng nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất về việc chuyến QSDĐ, ngày 29/03/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/NĐ-CP về thủ tục
chuyển đôi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ So với Luật đất đai 1993 đã sữa đổi bổ sung năm 1998 thì Nghị định 17/NĐ-CP đã quy định cụ thể rõ ràng hơn về trình
tự thủ tục chuyển nhượng
- Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 đã sữa đổi bổ sung và Nghị định 17/NĐ-CP vẫn còn vướng mắc Luật sữa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 và ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị định số 97/NĐ-CP tiếp tục sữa đổi một số điều của nghị định 17/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Trong thời gian này thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cùng lúc sử dụng 2 Nghị định 17 và Nghị định 79/NĐ-CP
* Từ Luật đất đai 2003 đến nay:
Từ khi có luật đất đai năm 1993 và 2 lần sửa đổi bổ sung cùng với trên 200
văn bản dưới luật được ban hành, đã từng bước đưa công tác quản lý và sử dụng
đất đai vào ồn định Nhưng qua 10 năm thực hiện Luật đã nảy sinh nhiều vấn đề
bất cập làm cho các cơ quan quản lý đất đai từ Trung Ương đến địa phương, cũng như người dân sử dụng đất lúng túng trong quá trình thực hiện Để giải
quyết vẫn đề trên ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua luật đất đai năm 2003, có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2003 gồm 7 chương, 146 điều Luật đất đai ban hành lần này xác định lại quyền sở hữu đất đai " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu " Các điều khoản quy định tất chi tiết nhằm
hạn chế ban hành các văn bản dưới luật Đặc biệt trong chương V quy định rat
Trang 27chặt chẽ và chi tiết cụ thể về thủ tục hành chính về quan ly và sử dụng đất,
chương VI mục 3 quy định " xử lý vi phạm " ngoài việc xử lý vi phạm người sử dụng đất, còn xử lý trách nhiệm của thủ trưởng, công chức viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và địa chính xã, phường thị trần trong việc vi phạm
trình tự thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, đầy là vẫn đề mới trong Luật đất
đai trước đây, được đông đảo nhân dân đồng tình Quyền của người sử dụng đất được mở rộng hơn
* Vai trò của Nhà nước trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Như chúng ta biết Luật đất đai 2003 có quy định tại khoản 1 điều 5:" Đất
đai thuộc sở hữu toàn dần do Nhà nước đại diện chủ sở hữu " Nhà nước ta không thừa nhận sở hữu tư nhân hoặc bất cứ hình thức nào khác đối với đất đai Nhà
nước với tư cách là người chủ sở hữu đất đai và thực hiện quản lý đất đai đảm
bảo cho đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng mức và có hiệu quả, Nhà
nước mở rộng tối đa quyền của người dân trong: chuyên đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng phải đảm bảo theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền sở hữu của Nhà nước, khai thác và sử dụng đúng mục đích không làm ảnh hưởng đến môi trường, sử dụng đất có hiệu quả, không chuyến mục đích trái với quy định, đảm bảo lợi ích của người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng
Trang 28CHU ONG 2
PHUONG PHAP NGHIEN CUU
TINH HINH CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT 2.1 THOI GIAN VA DIA DIEM THUC TAP:
Tiểu luận được thực hiện từ 4/2009 đến 6/2009, tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Châu Thành tỉnh Đồng Tháp
2.2 MỤC ĐÍCH:
- Nhằm đánh giá tác động luật đất đai đến thị trường chuyển nhượng đất
đai
- Nghiên cứu các quy phạm pháp luật về các thủ tục và trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai
- Khảo sát và đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của Huyện
- Tìm ra những giải pháp tốt nhất để hồn thiện cơng tác quản lý đất đai - Rút ra bài học kinh nghiệm qua công tác thực tế
2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU:
- Các yêu tố ảnh hưởng đến công tác chuyền nhượng - Đánh giá tình hình chuyển nhượng trên địa bàn Huyện - Giải pháp của Huyện để nâng cao hiệu quả công tác quản lý
- Bài học kinh nghiệm thông qua thực tế của công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở huyện Châu Thành
2.4 ĐÓI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
Trong bài báo cáo này, đối tượng nghiên cứu chủ yếu là người sử dụng đất (người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cùng
với một số văn bản pháp luật: Luật đất đai 2003, nghị định 181,những luật sửa
Trang 29đổi bố sung để tìm hiểu về quy trình cũng như các thủ tục quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Châu Thành
2.5 Ý NGHĨA CỦA CÔNG TÁC NGHIÊN CỨU:
- Để đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước, hội nhập với nền kinh tế thế giới đã được đặt ra theo định hướng của Đảng và Nhà nước ta cần phải tạo ra được những cơ hội mới và thuận lợi cho người sử dụng đất là điều kiện để phát triển
kinh tế
- Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở Huyện Châu
Thành tỉnh Đồng Tháp để chúng ta tìm được giải pháp tốt nhất để hồn thiện
được cơng tác tổ chức cũng như quản lý việc thực hiện quy trình chuyển nhượng QSDĐ của cơ quan ban ngành, đoàn thể nói chung và cơ quan quản lý đất đai nói riêng Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành chánh ngày một tốt hơn trong thời gian tới và giúp cho cơ quan quản lý đất đai được chặt chẽ hơn nhằm thực hiện đúng Hiến pháp và Pháp luật
2.6 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
- Phương pháp thống kê: khảo sát tình hình thực tế của Huyện nói chung và
của địa bàn xã, thị trấn nói riêng để thu thập được số liệu về tình hình chuyển
nhượng và sử dụng đất Từ đó, đánh giá thuận lợi và khó khăn của việc thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
- Phương pháp điều tra : nắm bắt tình hình thực tế tại đia phương bằng cách sử dụng bảng mẫu điều tra về tình hình sử dụng đất Qua đây sẽ nằm được tình hình chuyển nhượng để thống kê số lượng và đánh giá
- Phương pháp so sánh: tiến hành đánh giá phân tích tổng hợp số liệu từ phương pháp thống kê và phương pháp điều tra
- Phương pháp phân tích: phân tích những điều kiện thuận lợi và khó khăn trong đường lối chủ trương của Đảng và Nhà Nước ta về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đưa ra kết quả tổng thê về trình tự và thủ tục nhượng cũng như công tác quản lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trang 302.7 QUY TRINH TIEN HANH NGHIEN CUU:
- Thu thập tư liệu và số liệu có liên quan đến công tác chuyển nhượng và thu thập những thông tin cần thiết phục vụ cho công tác nghiên cứu
- Tiến hành nghiên cứu chính sách của Đảng và Nhà Nước về chuyến nhượng và phân tích tổng hợp từ những gì thu thập được để tiến hành đánh giá sơ
bộ về tình hình chuyển nhượng
- Sau quá trình thu thập tư liệu, thu thập thông tin và xử lý từng bước và đánh giá sơ bộ , tiến hành tổng hợp đánh về tình hình chuyển nhượng quyên sử dụng đât đê đưa ra báo cáo về kêt quả cuôi cùng
Trang 31CHUONG 3
KET QUA VA THAO LUAN
3.1 TINH HINH CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT HUYEN CHAU THANH GIAI DOAN 2005-2008:
3.1.1 Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển nhượng quyên sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành:
Luật đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 và nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 làm cho hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn Lượng hồ sơ được giải quyết nhanh chóng hơn, hạn chế được nhiều tiêu cực phát sinh trong quá trình chuyên nhượng
Việc chuyến nhượng của huyện Châu Thành cũng tuân theo những quy định của pháp luật Trình tự chuyên nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: * Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Bản chính giấy chứng nhận quyên sử dụng đất - Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND xã (05 bộ) - Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (02 trích lục bản đồ địa chính hoặc 02 biện bản đo trên thực địa) - Hộ khẩu và giấy chứng minh nhân dân ( phoí(o ) của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (03 đơn )
Trang 32thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường; quy trình giải quyêt đôi với việc thực hiện các quyên của người sử dụng đât theo sơ đô sau: UBND xã, thị tran Công dân Bộ TN và »ị Văn phòng Đăng »| Phong ¢ -7 TKQhuyén ky QSDD « | TNMT + UBND Huyện
Hình 3.1 :Quy trình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Châu Thành
- Giai đoạn I: Chu str dung dat nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại UBND
xã, thị trấn nơi có đất Trong thời gian không quá 2 ngày làm việc, cán bộ địa
chính - UBND xã, thị trắn có trách nhiệm kiểm tra, xác minh thực địa, đồng thời
xác nhận vào mục 1 phần II của bản hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho những trường hợp đủ điều kiện Sau đó hồ sơ sẽ được hoàn trả cho hộ gia đình, cá nhân
- Giai đoạn 2: Sau khi nhận hồ sơ được UBND xã, Thị trần xác nhận, hộ gia đình, cá nhân sẽ trực tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Huyện Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có nhiệm vụ kiểm tra hỗ sơ và ra phiếu
hẹn theo quy định, và bàn giao hồ sơ cho VPĐK QSDĐ vào cuối ngày có ký nhận vào số bàn giao
Trách nhiệm của VPĐK QSDĐ:
+ Thời hạn không quá 4 ngày làm việc VPĐK QSDĐ có trách nhiệm thâm tra hồ sơ, cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính, lập phiếu chuyên chỉ cục thuế, lập tờ trình, ghi biến động trên GCN trình phòng Tài nguyên và Môi trường ( hoặc cấp có thâm quyền ) ký (hoặc thực hiện thủ tục cấp GCN trong trường hợp phải cấp GCN mới)
+ VPĐK QSDĐ xử lý xong thì bàn giao hồ sơ cùng với phiếu chuyền thông
tin địa chính cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
Trang 33- Giai đoạn 3: Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận
được được thông báo nghĩa vụ tài chính Bộ phận nhận và trả kết quả có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện
nghĩa vụ tài chính
Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kế từ ngày bên chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả có trách nhiệm trao giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất
* Nhận xét: Qua thời gian hoạt động cơ chế "một cửa " theo sơ đồ trên là
mô hình "một cửa cấp Huyện" đã hạn chế gây phiền hà, làm giảm bớt đượcviệc đi lại qua nhiều cơ quan chức năng ở cấp Huyện, người dân được nhận kết quả đúng thời hạn trên phiếu hẹn theo quy định về trình tự thủ tục cho từng loại hồ sơ Huyện đã có cải cách giúp người dân giảm bớt thời gian đi lại bằng cách chuyên thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính đến chi cục thuế ngay sau khi kiểm tra hồ sơ đã đầy đủ hợp lệ, người dân được thông báo về nghĩa vụ tài chính ngay trong ngày và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thời điểm được trả kết quả Tuy nhiên vẫn còn nhiều vẫn đề bất cập, người dân phải nộp hồ sơ ở hai nơi (xã và Huyện ), mất một khoản chỉ phí và thời gian đến "một cửa Huyện để nhận kết qua”
* Thời gian giải quyết :
Thời gian giải quyết hồ sơ của huyện Châu Thành tuân theo những quy định của nghị định 181 (tuy trình tự có khác ) nhưng cũng đã góp phần giải quyết nhanh chóng, đúng thời hạn, tiết kiệm được phần nào đó về tiền bạc và thời gian cho người dân
3.1.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005
- Năm 2005, số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2070 với
diện tích 6144261.7 mĩ Trong đó xã Tân Nhuận Đông có số vụ nhiều nhất là 271 (13.09%) vu chiếm diện tích 686955.1mŸ, ít nhất là xã An Hiệp 75(3.62%) vu
diện tích chuyển nhượng là 224453m?
Trang 34Bang 3.1:Tinh hinh chuyén nhượng quyền sử dụng đất năm 2005 300 250 200 150 100 50 Ũ STT ĐYV hành chính Sélugng | Tong diện tích | Ghi chú 1 TT Cái Tàu Ha 239 127143.6 2 Hòa Tân 197 885069 3 Phú Hựu 122 248200 4 Phú Long 249 876091 5 An Nhon 90 276291 6 An Hiép 75 224453 7 An Khanh 197 773361 8 An Phú Thuận 190 516436 9 Tân Nhuận Đông 271 686955.1 10 Tan Binh 89 141956 11 Tân Phú Trung 208 691444 12 Tân Phú 143 696862 Tổng cộng 2070 6144261.7 Nguôn: Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đât Bố lượng TT Cái Hòa lần Phú Tàu Hạ Pha Huu = Long An AnHiép An AnPhú Tân Nhơn
Tân Tan PhoTan Pho
Khánh Thuận Nhuận Bình Trung
Đông
Hình 3.2 : Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ trong năm 2005
Trang 35- Các khu vực có dự án quy hoạch khu dân cư, khu công nghiệp thì tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng lên rõ rệt như xã Tân Nhuận Đông với khu chợ và khu dân cư Nha Mân được quy hoạch cặp quốc lộ 80, những người sống bằng nghề nông thì bán đất khu vực này để sang nhượng lại đất nông nghiệp đề tiếp tục nghề nông, những người sống bằng nghề mua bán, dịch vụ thì cần mua đất dé kinh doanh
- Bên cạnh đó thì có một số xã cũng có số vụ hồ sơ chuyên nhượng nhiều
như: thị trấn Cái Tàu Hạ :239 hồ sơ chiếm 11.54%, chiếm diện tích 127143.6m” ; Tân Phú Trung 208 hồ sơ, điện tích chuyên nhượng 691444m”: Phú Long 249 hồ
sơ, điện tích chuyển nhượng 876091; An Khánh và Hòa Tân có số hồ sơ bằng
nhau là: 197 hồ sơ
- Với tình hình chuyển nhượng nhiều như trên thì cho thấy sự phát triển kinh tế trong địa bàn Huyện chưa cao, đời sống nhân dân còn gặp nhiều khó khăn
3.1.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006
- Năm 2006, tổng số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: 2177 hồ sơ, diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: 6274901.3 mỸ nhiều nhất vẫn
là Tân Nhuận Đông với 307 hồ sơ (14.102%) và ít nhất là An Hiệp 99 hồ sơ
chiếm 4.547% trong tổng số hồ sơ Số lượng 350 300 250 200 150 100 50
TT Cat Hoa Phú Phú An An An An Tan Tan Tan Tan
TauHa Tan Hựu Long Nhơn Hiệp Khánh Phú Nhuận Bình Phú Phú Thuận Đông Trung
Hình 3.3 : Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Châu Thành
năm 2006
Trang 36- Một số xã có số vụ chuyển nhượng nhiều là: Phú Long có 263 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, Hòa Tân là 254 hồ sơ, Thị Trấn Cái Tàu Hạ là 223 hồ sơ, Tân Phú Trung là 203 hồ sơ
- Trong khi các xã khác có xu hướng chuyển nhượng tăng thì xã An Phú
Thuận lại giảm từ 190 xuống còn 169 hồ sơ và An Khánh từ 197 còn 126 hồ sơ
Bảng 3.2:Tình hình chuyển nhượng quyền sử đụng đất năm 2006 STT | ÐV hành chính Sốlượng | Tổng diện tích | ghi chú 1 TT Cái Tàu Hạ 223 114405 2 Hòa Tân 254 1136845 3 Phú Hựu 130 260744 4 Phú Long 262 909813 5 An Nhơn 127 557337 6 An Hiép 99 251973 7 An Khanh 126 536178 8 An Phú Thuận 169 378321 9 Tân Nhuận Đông 307 536338.7 10 Tan Binh 116 253229 11 Tân Phú Trung 203 663264.6 12 Tân Phú 161 676483 Tổng cộng 2177 6274901.3
Nguôn: Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đât - So với năm 2005 thì tình hình chuyển nhượng năm 2006 tăng là do dân số ngày càng tăng nhu cầu sử dụng đất ở và đất sản xuất nông nghiệp cũng như các
ngành nghề khác ngày càng tăng dẫn đến việc CNQSDĐ diễn ra theo chiều
hướng tăng theo Một lý do khác nữa là do định hướng phát triển cơng nghiệp hố hiện đại hố nơng nghiệp và nông thôn, do dó nhu cầu thay đổi ngành nghèẻ,
Trang 37nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng cao dẫn đến nhu cầu CNQSDĐ cũng tăng cao Ngoài ra, đựơc sự quan tâm của Đảng và Nhà nước thì trong những năm này là những năm đầu thi hành Luật đất đai 2003, mức nghĩa vụ thuế trong chuyển nhượng đã giảm nên người dân cũng dễ dàng thực hiện nghĩa vụ thuế cũng như trình tự việc chuyển nhượng đã thơng thống hơn trước nên tình hình chuyển nhượng cũng tăng cao
- Qua 2 năm thì tình hình chuyển nhượng QSDĐ tăng đáng kể so với năm 2005 thì năm 2006 số vụ chuyển nhượng quyên sử dụng đất tăng thêm 107 hồ sơ 3.1.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007
Trang 38- Năm 2007 tinh hinh chuyén nhuong trén dia bàn huyện giảm, cụ thể là năm 2006 có: 2177 vụ, năm 2007có :1433 vụ đã giảm 744 vụ Trong đó có An Khánh
lại tăng từ 126 lên 143 hồ sơ tăng 17 hồ sơ 350 300 250 200 150 100 Số lượng —e— Năm 2006 —a— Nam 2007
Hinh 3.4:Biéu dé thé hiện số lượng hồ sơ CNQSDĐ trong năm 2006-2007
- Qua biểu đồ trên ta dễ dàng thấy được Phú Long là xã có số hồ sơ giảm
nhiều nhất trong Huyện, từ 262 vụ còn 102 vụ đã giảm 160 vụ
- Tuy nhiên các xã có tổng số hồ sơ chuyển nhượng cao nhất vẫn là: Tân
Nhuận Đông (215 hồ sơ), Thị Trấn Cái Tàu Hạ (178 hồ sơ), Hòa Tân (149 hồ sơ), An Khánh (143 hồ sơ), Tân Phú Trung (125 hồ sơ)
- Các xã có hồ sơ chuyển nhượng ít là: An Nhơn (70 hồ sơ), An Hiệp (80 hồ
sơ), Tân Phú (83 hồ sơ ), Tân Bình (85 hồ sơ)
- Với số liệu như trên thì ta thấy sự tăng giảm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các xã không đồng đều, có xã giảm nhiều (Phú Long ), An Hiệp là xã có số hồ sơ chuyển nhượng giảm ít nhất (giảm 19 hồ sơ)
- Số lượng hồ sơ QSDĐ có xu hướng giảm là do nền kinh tế của Huyện đang trên đà phát triển, cuộc sống của người dân cũng tương đối ồn định và được nâng cao hơn trong giai đoạn đổi mới
3.1.5 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng dat nam 2008
- Theo số liệu thu thập được thì năm 2008 tình hình chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đã giảm so với năm trước So với năm 2007 thì năm 2008 số vụ
Trang 39chuyén nhuong QSDD giam 185 vu chi con 1248 vu dién tich chuyén nhuong 270697.65m”
- Tân Nhuận Đông, Thị Tấn Cái Tàu Hạ, An Khánh, Phú Long, Hòa Tân,
Tân Phú Trung vẫn là các xã dẫn đầu về tỷ lệ hồ sơ chuyển nhượng cao trong Huyện Bảng 3.4 : Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2008 STT | ĐV hành chính Số lượng tỷ lệ(%) 1 TT Cai Tau Ha 132 10.6 2 Hoa Tan 116 9.3 3 Phi Huu 76 6.1 4 Phú Long 103 8.2 5 An Nhon 66 5.3 6 An Hiép 67 5.4 7 An Khanh 117 9.4 8 An Phú Thuận 98 1.9 9 Tân Nhuận Đông 186 15 10 Tân Bình 82 6.5 11 Tân Phú Trung 121 9.7 12 Tân Phú 84 6.7 Tong cong 1248 100
Nguôn: Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đất + Tân Nhuận Đông: 186 hồ sơ chiếm 15% tổng hồ sơ Huyện
+ Thị Tấn Cái Tàu Hạ: 132 hồ sơ chiếm 10.6% tổng hồ sơ Huyện
+ Tân Phú Trung : 121 hồ sơ chiếm 9.7% tổng hồ sơ Huyện
+ An Khánh: 117 hồ sơ chiếm 9.4% tổng hồ sơ Huyện
Trang 40- Trong năm 2008 việc chuyên nhuong QSDD giảm nguyên nhân cũng như
năm 2007 là do điều kiện kinh tế của Huyện đã tăng, đời sống nhân dân ổn định,
ngoài ra trong năm 2008 còn có chỉ thị của UBND Tỉnh về quy định về hạn mức tách thửa trong chuyển nhượng QSDĐ nên cũng ảnh hưởng phần nào đến số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giảm trong năm 8ố lượng 2II ¬ 150 100 4 " [| — 60 4 | FY 0
TT Cai Hoda Phi Phủ An An An AnPhi= Tân Tan Tan
TauHa Tan Huu Long Nhơn Hiệp Thánh Thuận Nhuận Binh Phi peng ~ Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ huyện Châu Thành năm 2008
3.2 DANH GIA TRUONG HOP CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT GIAI DOAN 2005-2008:
Bảng 3.5 :Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ của huyện từ 2005-2008 Năm 2005 2006 2007 2008 Số lượng 2070 2177 1433 1248 Diện tích (ha) 614.4261 627.4901 305.9788 270.6971
Nguôn: Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đât Tình hình chyên nhượng quyền sử dụng đất của Huyện trong các năm từ
2005-2008 diễn ra khá sôi nỗi