Slide Bài Giảng Luật Đất Đai Quyền Của Người Sử Dụng Đất

1. Quyền chung của người sử dụng đất 2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất 3. Quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 4. Quyền được giao khoán đất của các nông lâm trường quốc doanh

Bài 5 Quyền của người sử dụng

đất

GV: Hoàng Thị Biên Thùy

Nội dung cơ bản

1 Quyền chung của người sử dụng đất

2 Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

3 Quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

4 Quyền được giao khoán đất của các nông lâm trường quốc doanh

1 Quyền chung của người sử dụng đất

Điều 105 Luật đất đai

- Là hình thức pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.

Vì sao ?

1.1 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất

- Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Điều 49 Luật đất đai 2003, NĐ 88/2009

1.1 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất

- Là quyền của người sử dụng đất

=> Trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền?

1.1 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Cuối năm 2008:

đất chuyên dùng: còn 62,5% diện tích chưa cấp GCN

đất ở đô thị: còn 34,6% diện tích chưa cấp GCN

đất lâm nghiệp: còn 34,4% diện tích chưa cấp GCN

đất ở nông thôn: còn 20% diện tích chưa cấp GCN

(chỉ thị số 02/2008/CT-BTNMT về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp để hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính theo NQ số 07/2007/QH12 của QH).

Diện tích đất chưa được cấp GCN

1.1 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất

1.2 Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất:

+ Giá trị mà người sử dụng đất đầu tư vào đất

+ Tài sản tạo lập trên đất

1.2 Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

1.2 Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Người sử dụng đất còn được hưởng lợi ích do giá trị của đất

tăng lên không phải do mình đầu tư khi:

+ Nhà nước (nhà đầu tư) tiến hành xây dựng hạ tầng

+ Khi nhà nước quy hoạch sử dụng đất

1.2 Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Ví dụ:

Dự án An Lạc – Bình Trị Đông

Dự án mở đường Hoàng Hoa Thám – Vạn Kiếp

1.2 Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Điều tiết giá trị tăng lên của đất trong các trường hợp này như thế nào cho hiệu quả?

1.2 Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Một số giải pháp:

+ Thực hiện “Biên chỉnh trang”

+ Chỉ tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng đối với những khu vực được xác định là đầu tư phát triển trong kỳ quy hoạch Đối với những khu vực chưa có kế hoạch đầu tư phát triển, chưa nên tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng và nghiêm cấm

việc chuyển mục đích sử dụng đất

2 Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

2.1 Những vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất

2.2 Các giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể

2.1 Những vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm

2.1.2 Các điều kiện chung để được giao dịch QSDĐ

2.1.3 Điều kiện chung về thủ tục

2.1.4 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm

- Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm:

Giao dịch QSDĐ

C hu yể

n n hư

ê lại Tặng cho

Thừa kế

G óp v ốn

2.1.2 Các điều kiện chung để được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất

 Có giấy chứng nhận

K1 Điều 106 Luật đất đai

Vì sao?

2.1.2 Các điều kiện chung về giao dịch

quyền sử dụng đất

Kể từ ngày 01/01/2007 phải có

GCN mới được thực hiện các giao dịch QSDĐ trừ thừa kế

Kể từ ngày 01/01/2008, phải

có GCN mới được thực hiện giao dịch (trừ thừa kế), trừ trường hợp trước ngày

01/11/07 đã nộp hồ sơ xin cấp GCN mà chưa được cấp GCN NSDĐ có một

trong các loại giấy tờ về QSDĐ tại khoản 1, 2, 5 Điều

2.1.2 Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất

Công văn số 12/BTNMT-ĐĐ ngày 03/01/2008

2.1.2 Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất

Tóm lại, NSDĐ nếu chưa có GCN thì cũng được thực hiện các giao dịch nếu đáp ứng 1 trong các trường hợp sau:

+ Khi người sử dụng đất để thừa kế quyền sử dụng đất

+ Đã nộp hồ sơ xin cấp GCN theo quy định của pháp luật

trước ngày 01/11/2007 mà chưa được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cấp GCN

+ Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được

quy định tại K1,2,5 Đ 50 Luật đất đai thì vẫn được giao dịch

về quyền sử dụng đất đến hết ngày 31/12/2010

2.1.2 Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất

 Đất không tranh chấp

Tranh chấp đất đai là gì?

Là sự bất đồng, mâu thuẩn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai

= > chưa xác định ai là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất = > không thể là đối tượng đem giao dịch

2.1.2 Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất

 Đất không tranh chấp

Dấu hiệu nhận biết quyền sử dụng đất đang bị tranh chấp?

Căn cứ vào thời điểm người sử dụng đất nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã

2.1.2 Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất

 Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Kê biên là là một biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với người thi hành án dân sự trong trường hợp

họ không tự nguyện thi hành án

2.1.2 Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất

 Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Quyền sử dụng

đất bị kê biên

Để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ khác

Không thể là đối tượng đem giao dịch

2.1.2 Các điều kiện chung về giao dịch

Trước khi nhận QĐ THA

Sau khi nhận

QĐ THA hoặc thế chấp bất hợp pháp

Bị kê biên mà không kèm điều kiện

2.1.2 Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất

 Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Điểm a K1 Mục 4 TTLT số 12/2001/TTLT- BTP-VKSNDTC

Người phải thi hành án đã chuyển nhượng QSDĐ cho người

khác sau khi có bản án thì cơ quan hti hành án vẫn được kê biên QSDĐ và đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền hủy bỏ giao dịch

Căn nhà 454/1A Phạm văn Chí, Q6

+ Ngày 6/1/09, TA ra quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa

người bán nhà và bà Vân.

+ Tháng 11/2008, ký hợp đồng mua nhà

+ Đầu tháng 12/2008, thực hiện thủ tục sang tên nhưng bị tạm dừng

do có đơn ngăn chặn của bà Vân là chủ nợ 130 triệu đồng của người bán và bà Vân đang khởi kiện yêu cầu TA giải quyết

+ Ngày 22/1/09, bà Phượng được giải quyết đăng ký QSDĐ

+ Hai tháng sau, bà Phượng được CQTHA Q6 cho biết căn nhà sẽ

bị kê biên để đảm bảo thi hành án vì người bán nhà không tự

nguyện thi hành án theo quyết định của tòa án.

2.1.2 Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất

- Hết thời gian sử dụng đất:

+ Có thể bị nhà nước thu hồi đất

+ Có thể được tiếp tục sử dụng đất

=> Chỉ khi nào đất còn trong thời hạn sử dụng thì quyền sử

dụng đất mới thuộc quyền tài sản của người sử dụng đất và mới

có quyền định đoạt đối với quyền tài sản của mình

 Trong thời hạn còn được sử dụng đất

2.1.3 Điều kiện chung về thủ tục

+ Nếu bên tham gia hoặc cả hai bên trong giao dịch là hộ gia đình cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân được lựa chọn chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã + Các trường hợp khác, bắt buộc hợp đồng phải được chứng

nhận của công chứng nhà nước

2.1.3 Điều kiện chung về thủ tục

2.1.4 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch QSDĐ

Điều 98 NĐ 181/2004

+ Giao đất không thu TSDĐ: QĐ giao đất có hiệu lực

+ Được miễn, được phép chậm nộp, được phép ghi nợ tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật: có

QĐ giao đất, ký hợp đồng thuê đất

+ Được cơ quan nhà nước xem xét cho phép chậm nộp hoặc

ghi nợ nghĩa vụ tài chính là thời điểm có quyết định đó

+ Trường hợp chuyển nhượng dự án dự án kinh doanh nhà ở

để bán hoặc cho thuê: K8 Đ 2 NĐ 17/2006

+ Còn lại: thực hiện xong nghĩa vụ tài chính

2.2 Các hình thức giao dịch QSDĐ

2.2.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ:

2.2.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

2.2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Khái niệm

2.2.1.2 Chủ thể có quyền chuyển đổi

2.2.1.3 Điều kiện thực hiện

2.2.1.4 Trình tự thủ tục

2.2.1.1 Khái niệm

- Ví dụ:

Chuyển đổi

2.2.1.3 Điều kiện thực hiện

- Chủ thể: hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

- Nguồn gốc đất: Không phải là đất thuê

hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp

- Đối tượng nhận chuyển đổi:

2.2.1.4 Trình tự thủ tục

điều 126 LĐĐ 2003 , điều 147 NĐ 181/2004

2.2.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Khái niệm

2.2.2.2 Chủ thể có quyền chuyển nhượng

2.2.2.3 Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng

2.2.2.4 Điều kiện thực hiện

2.2.2.5 Trình tự thủ tục

2.2.2.1 Khái niệm

- Khái niệm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc

người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật

2.2.2.2 Chủ thể có quyền chuyển nhượng

- Các chủ thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao

gồm:

2.2.2.3 Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng

- Tổ chức, hộ gia đình cá nhân

- Người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN được nhận quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ

cao, khu kinh tế của tổ chức kinh tế, người VN định cư ở

nước ngoài tổ chức, cá nhân nước ngoài (Đ 120 LĐĐ, điểm

b K1 Đ 99NĐ 181/2004)

- Người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở

hữu nhà ở tại VN được nhận quyền sử dụng đất ở theo quy

định của pháp luật (Đ121 LĐĐ đã được sửa đổi, bổ sung

năm 2008, 2009)

2.2.2.3 Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh

tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư

100% vốn nước ngoài thì theo quy định của pháp luật không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng

được phép nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của

các tổ chức trong nước trong các trường hợp quy định tại

điều 24 NĐ 84/2007

2.2.2.4 Điều kiện thực hiện

- Điều kiện nhận chuyển nhượng được quy định tại Đ 103

NĐ 181/2004

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng

+ Đối với đất trồng lúa nước:

Công ty A

Không được

Được

Chuyển nhượng

QH Khu dân cư

Không sinh sống tại khu vực rừng

Không được nhận chuyển nhượng đất

ở, đất nông nghiệp

2.2.2.4 Điều kiện thực hiện

- Điều kiện về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Là giới hạn tối đa diện tích đất nông nghiệp mỗi hộ gia đình, cá nhận được nhận chuyển nhượng

Cụ thể: Điều 2 NQ 1126/2007/UBTVQH

2.2.2.4 Điều kiện thực hiện

- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự

án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê

(khoản 8 điều 2 NĐ 17/2006)

2.2.2.4 Điều kiện thực hiện

Hộ gia đình cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối

với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở

được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

- Điều kiện chuyển nhượng có điều kiện: Đ 104 NĐ 181 /2004

2.2.3 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

2.2.3.1 Khái niệm

Chết

Người thừa kế

Di chúc/PL

- Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang

người thừa kế thông qua di chúc hoặc theo pháp luật

2.2.3.2 Chủ thể có quyền để thừa kế

+ Thành viên hộ gia đình, cá nhân: sử dụng đất không phải là

đất thuê (K5 Đ 113 LĐĐ 2003)

+ Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại VN

+ Thành viên hộ gia đình, cá nhân: thuê đất của Nhà nước,

thuê lại đất trong khu công nghiệp trước 01/07/04 mà đã trả trước tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn

lại ít nhất là 5 năm (K2 Đ 114 + K6 Đ 90 LĐĐ 2003)

Tóm lại, các chủ thể các quyền để thừa kế bao gồm:

dựng cơ sở sản xuất kinh doanh (K3 Đ 93 LĐĐ 2003)

2.2.4.1 Khái niệm

2.2.4.2 Chủ thể có quyền tặng cho

2.2.4.3 Chủ thể có quyền nhận nhận tặng cho

2.2.4.5 Trình tự thủ tục

2.2.4.4 Điều kiện thực hiện

2.2.4 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

2.2.4.1 Khái niệm

Quyền sử dụng đất

Không yêu cầu đền bù

So sánh với các giao dịch QSDĐ khác: chuyển nhượng,

Chủ thể QSDĐ được tặng cho

Hộ gia đình, cá nhân Không phải là đất thuê

Đất thuê của NN, thuê đất trong KCN trước 1/7/04 mà trả 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả nhiều năm mà thời hạn đã tả tiền còn lại ít nhất 5 năm

Tổ chức KT (Tiền đã

trả không có nguồn

gốc từ NSNN) Giao có thu tiền sử dụng đất

Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất TCKT là pháp nhân mới hình thành do góp vốn bằng QSDĐ.

Người VN định cư ở

nước ngoài Giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất 1 lầnNhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN, KCNC, KKT

Khi tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Cơ sở tôn giáo Đất không phải là do nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

2.2.4.2 Chủ thể có quyền tặng cho

2.2.4.3 Chủ thể có quyền nhận tặng cho

- Nhà nước được nhận tặng cho của tất cả các chủ thể

- Cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng nhận tặng cho của tất cả các chủ thể

- Hộ gia đình, cá nhân nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân khác

- Người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua

nhà ở tại VN được nhận tặng cho nhà ở gắn với quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dưng

cơ sở sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân

2.2.4.4 Điều kiện thực hiện

- Điều kiện về sự tự nguyện thỏa thuận giữa bên tặng cho

và bên nhận tặng cho

- Điều kiện về giới hạn nhận tặng cho, chủ thể nhận tặng cho và tặng cho có điều kiện tường tự như trường hợp chuyển nhượng

2.2.5.1 Khái niệm

- Khái niệm: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh doanh

Không hình thành pháp nhân

Chủ thể QSDĐ được góp vốn

Hộ gia đình, cá nhân Không phải là đất thuê

Đất thuê của NN, thuê đất trong KCN trước 1/7/04 mà trả 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả nhiều năm mà thời hạn đã tả tiền còn lại ít nhất 5 năm

Tổ chức KT (Tiền đã

trả không có nguồn

gốc từ NSNN) Giao có thu tiền sử dụng đất

Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất TCKT là pháp nhân mới hình thành do góp vốn bằng QSDĐ Người VN định cư ở

nước ngoài Giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất 1 lầnNhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN, KCNC, KKT

Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT Khi góp vốn nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Tổ chức, cá nhân

nước ngoài Thuê đất trả tiền thuê đất một lầnThuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT

2.2.5.3 Điều kiện thực hiện

2.2.5.3 Điều kiện thực hiện

QSDĐ

Nhận góp vốn

- Điều kiện về chủ thể nhận góp vốn

2.2.5.3 Điều kiện thực hiện

cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài

- Điều kiện về chủ thể nhận góp vốn

2.2.5.4 Điều kiện thực hiện

 Giải quyết QSDĐ do DNNN đã góp vốn vào tổ chức kinh

tế liên doanh mà doanh nghiệp đó đang thực hiện cổ phần hóa

(Điều 25 NĐ 84/2007/NĐ-CP)

+ Nếu nguồn gốc QSDĐ mà DNNN đã góp vốn vào liên doanh

có từ ngân sách nhà nước thì không được đưa giá trị QSDĐ

này vào giá trị tài sản của DN để cổ phần hóa, mà nó được

xem là phần vốn của nhà nước góp vốn tổ chức kinh tế liên

doanh

+ Nếu nguồn gốc quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp nhà

nước đã góp vốn vào liên doanh không từ ngân sách nhà

nước thì được đưa vào cổ phần hóa doanh nghiệp